Grunderwerbsteuer berechnen

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt.

Übersicht: Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten an. Sie wird von den Bundesländern erhoben und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Nachfolgend finden Sie eine kompakte Übersicht über die wichtigsten Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Steuer beträgt – abhängig vom Bundesland – zwischen 3,5 % und 6,5 %. Als Bemessungsgrundlage wird in der Regel der Kaufpreis angesetzt. In Ausnahmefällen kann der Wert nach dem Bewertungsgesetz maßgeblich sein.

Der Grunderwerbsteuer-Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf und berücksichtigt die unterschiedlichen Steuersätze je nach Bundesland.

So hoch ist der Steuersatz in den Bundesländern

Grunderwerbsteuerpflicht

Eine Steuerpflicht entsteht insbesondere bei folgenden Vorgängen:

• Grundstückskaufverträge: Steuerpflicht bereits beim notariellen Kaufvertrag, nicht erst bei Grundbucheintrag.
• Grundstückstausch: Jeder Tauschvorgang gilt als eigener steuerpflichtiger Erwerb.
• Übertragungen im Gesellschaftsvertrag (z. B. Sacheinlagen bei GmbH-Gründung).
• Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften: Steuerpflicht ab 95 % Anteilsübertragung.
• Umwandlungen nach dem UmwG (Formwechsel meist steuerfrei).
• Auseinandersetzung und Auflösung von Gesellschaften mit Grundstücksübertragung.
• Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.

Was gilt als Grundstück?

• Unbebaute und bebaute Grundstücke
• Miteigentumsanteile
• Eigentumswohnungen
• Erbbaurechte
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Besonderheiten

• Einheitlicher Leistungsgegenstand: Grundstückskauf + Bauvertrag können zusammen steuerpflichtig sein.
• Mitteilungspflicht: Notare, Behörden und Gerichte müssen Erwerbsvorgänge dem Finanzamt melden.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Für die Grundbucheintragung erforderlich; wird nach Steuerzahlung erteilt.
• Steuerschuldner: Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch.

Keine Grunderwerbsteuerpflicht

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind u. a. folgende Vorgänge:

• Erbschaften
• Nachlassaufteilungen
• Schenkungen (unter bestimmten Bedingungen)
• Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
• Erwerbe innerhalb der Familie
• Bagatellerwerbe bis 2.500 €

Praxistipp

Bei komplexen Vorgängen – insbesondere Share Deals, Umwandlungen oder Strukturierungen im Unternehmensbereich – sollten Sie frühzeitig steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um steuerliche Risiken zu vermeiden und Gestaltungspotenziale optimal zu nutzen.

Download: Immobilienverkauf – Was ist steuerlich zu beachten?

Grunderwerbsteuer

Was wird besteuert? Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Sie erfasst alle Rechtsvorgänge rund um inländische Grundstücke, die darauf abzielen, das Eigentum oder eine eigentümerähnliche Stellung zu erwerben. Dazu gehören insbesondere notarielle Kaufverträge sowie sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen.

Download: Grunderwerbsteuer

Neben Kaufverträgen werden weitere grundstücksbezogene Rechtsvorgänge besteuert, darunter u. a.:

• Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren,
• Meistgebot in der Zwangsversteigerung,
• Änderung des Gesellschafterbestands einer grundbesitzenden Personengesellschaft (mind. 95 %),
• Verschaffung der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis,
• bestimmte Umwandlungsvorgänge,
• Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft.

Grundstücken gleichgestellt sind u. a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsparteien – Erwerber und Veräußerer – als Gesamtschuldner. Vertraglich kann die Zahlungspflicht jedoch einer Partei allein übertragen werden (in der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Steuer).

Steuerbefreiungen

Die Grunderwerbsteuer entfällt z. B. bei:

• Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung,
• Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern,
• Erwerben in gerader Linie (Kinder, Eltern, Enkel) inkl. Stiefkinder,
• geringwertigen Grundstücken bis 2.500 € (Freigrenze),
• Erwerben von Todes wegen oder steuerlichen Schenkungen (ohne Auflage).

Wie hoch ist die Steuer?

Der allgemeine Steuersatz beträgt 3,5 %. Seit 2006 dürfen die Bundesländer abweichen – und fast alle haben die Steuer auf bis zu 6,5 % erhöht (Ausnahmen: Bayern und Sachsen).

Bemessungsgrundlage

In der Regel ist die Gegenleistung (z. B. Kaufpreis) maßgeblich. Dazu zählen auch Leistungen Dritter, die für die Überlassung gezahlt werden.

In Sonderfällen (z. B. Einbringungen, Umwandlungen, fehlende Gegenleistung) wird die Steuer auf Basis des Grundbesitzwertes nach dem Bewertungsgesetz (§§ 157 ff. BewG) berechnet.

Anzeigepflicht & Ablauf

Alle steuerpflichtigen Vorgänge müssen dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Das Finanzamt setzt die Steuer per Steuerbescheid fest.

Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

Rechtsgrundlage & Ertragshoheit

Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der aktuellen Fassung. Das Steueraufkommen steht den Bundesländern zu; diese können es ganz oder teilweise an Kommunen weiterleiten.

Historische Entwicklung

Die Grunderwerbsteuer hat eine lange Tradition, beginnend mit mittelalterlichen Besitzwechselabgaben wie dem „Laudemium“. Seit 1909 existiert eine reichsweite Regelung. 1919 wurde ein einheitliches Grunderwerbsteuergesetz eingeführt. Die heutige Form basiert zu großen Teilen auf der Neuregelung von 1940 und der Steuerrechtsreform 1969.

1983 wurde das Recht bundesweit vereinheitlicht und der Steuersatz von 7 % auf 2 % gesenkt. Heute liegt er je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Top Grunderwerbsteuer

Steuertipps Grunderwerbsteuer

Steuertipp 1 zur Grunderwerbsteuer: Mittelbare Schenkung

Steuertipp 2 zur Grunderwerbsteuer: Kein einheitliches Vertragswerk bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

Grunderwerbsteuer + einheitliches Vertragswerk vermeiden / Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH): Der Bundesfinanzhof geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung bei einem Kauf und Bauleistungsvertrag von einem einheitlichen Vertragswerk aus. Danach sind bei Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks Bauleistungen in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Steuertipp 3 zur Grunderwerbsteuer: Mit einem sog. Share-Deal kann man eine Immobilie erwerben, ohne dabei Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

Hierfür muss der Veräußerer die Immobilie im Vermögen einer Gesellschaft (Personen- oder Kapitalgesellschaft) halten. Mit den Anteilen an der Gesellschaft kauft man also indirekt auch anteilig die Immobilie. Um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, darf man höchstens 94,9 % der Anteile kaufen.

Steuertipp 4 zur Grunderwerbsteuer: Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände, die der Käufer mit übernimmt.

Zum Vorteil eines jeden Käufers einer Gebrauchtimmobilie betrachtet das Finanzamt Einrichtungsbestandteile einer Wohnimmobilie und sonstige Zubehörgegenstände als separate Wirtschaftsgüter. Das Finanzamt kann Einbauschränke, Einbauküchen, Beleuchtungskörper, Regale oder den zur Wohnung passenden Teppich usw. jedoch nur dann als separate und nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Wirtschaftsgüter aussondern, wenn dem notariellen Kaufvertrag eine Auflistung über die mit gekauften Einrichtungsgegenstände mit dem jeweiligen Preis beiliegt. Werfen Sie außerdem beim Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung. Hieraus ergeben sich Informationen über die zur Wohnung gehörende anteilige Instandhaltungsrücklage bzw. lassen Sie sich diese vom Verkäufer ausweisen. Auch auf diese müssen Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Steuertipp 4 zur Grunderwerbsteuer: Grundstücksübertragungen von Privatpersonen und Personengesellschaften

Grundstücke von Privatpersonen können ohne Grunderwerbsteuer auf Personengesellschaften übertragen und auch wieder zurück, sofern die Beteiligungsquote. Das gilt auch für eine Übertragung von einer Personengesellschaft auf eine Schwesterpersonengesellschaft, gleichgültig ob durch Verkauf oder durch Umwandlung.

Steuertipp 5 zur Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen ohne Grunderwerbsteuer

Wenn Sie Grundstücke als Privatperson auf eine GmbH übertragen, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Ich erkläre Ihnen im Rahmen einer Erstberatung gerne, wie Sie diese Grunderwerbsteuer durch die Nutzung einer Personengesellschaft und den Formwechsel in eine GmbH, vermeiden können und welche Fristen einzuhalten sind.

Steuertipp 6 zur Grunderwerbsteuer: Verkauf innerhalb der Familie

Der Verkauf innerhalb der Familie ist eine weitere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Verwandte ersten Grades zahlen nämlich keine Grunderwerbsteuer für den Kauf der Immobilie. Als Verwandtschaft ersten Grades zählen Kinder, Eltern, Eheleute und auch die Großeltern und Enkelkinder.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grundstücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbsvorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A erworbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bauerrichtungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.

Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bauerrichtung verpflichteten Generalübernehmer. Der Generalübernehmervertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %. PM BFH

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Download: Grunderwerbsteuer - Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs (Einheitliches Vertragswerk/Einheitlicher Erwerbsgegenstand)

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Grunderwerbsteuerpflicht, Grundstück & Höhe

Die Grunderwerbsteuer knüpft als typischer Vertreter der sogenannten Verkehrssteuern an Rechtsvorgänge für den Erwerb eines Grundstücks oder der Möglichkeit, ein Grundstück zu verwerten, an (§ 1 GrEStG). Nach § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch solche Rechtsvorgänge, die es einem anderen ermöglichen, ohne dass diesem ein Anspruch auf Übereignung zusteht, ein inländisches Grundstück aufgrund einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Befugnis auf eigene Rechnung zu verwerten (Rechtsträgerwechsel).

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Grunderwerbsteuer: Gegenleistungskatalog – einfach erklärt

Der Gegenleistungskatalog der OFD Karlsruhe (Verfügung vom 4.6.2013, S 4521/41 – St 345) dient der einheitlichen Beurteilung aller Leistungen, die bei einem Grundstückskauf als Gegenleistung im Sinne der §§ 8, 9 GrEStG gelten. Er hilft Finanzämtern, Notaren und Beratern zu erkennen, welche Zahlungen und Verpflichtungen die Grunderwerbsteuer erhöhen.

Was ist eine Gegenleistung?

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gelten alle Leistungen, die der Käufer für den Erwerb des Grundstücks erbringt oder die der Verkäufer als Entgelt für die Veräußerung erhält.

Neben dem Kaufpreis werden insbesondere „sonstige Leistungen“ in die Bemessungsgrundlage einbezogen, etwa:

• übernommene Schulden und Grundstückslasten,
• Kosten der Altlastensanierung,
• Erschließungs- und Folgekosten,
• vorbehaltene Nutzungen wie Nießbrauch oder Wohnrechte.

Da das Grunderwerbsteuergesetz den Begriff der Gegenleistung nicht im Detail definiert, sorgt der Gegenleistungskatalog für eine einheitliche Verwaltungspraxis.

1. Baubezogene und infrastrukturelle Kosten

Baubezogene Leistungen gehören zur Gegenleistung, wenn sie in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehen und das Grundstück im „fertigen“ bzw. „erschlossenen“ Zustand Gegenstand des Kaufvertrags ist.

• Abrisskosten, wenn der Käufer eine Abrissverpflichtung des Verkäufers übernimmt,
• Altlastensanierung, sofern bereits konkrete Sanierungsverpflichtungen bestehen,
• Erschließungskosten, wenn das Grundstück als erschlossen geliefert wird,
• Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB (Sanierungsgebiete),
• Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen (§ 135a BauGB, naturschutzrechtliche Maßnahmen).

Wird das Grundstück hingegen als nicht erschlossen verkauft und trägt der Käufer später selbst die Erschließungskosten, zählen diese in der Regel nicht

2. Bauherren- und Erwerbermodelle

Bei Bauherren- und Bauträgermodellen ist regelmäßig das fertig bebaute Objekt Gegenstand des Erwerbs. Daher gehören zur Gegenleistung:

• der Grundstückskaufpreis,
• die Baukosten des zu errichtenden Gebäudes,
• Architekten-, Projektierungs- und Planungskosten, soweit sie Teil des Gesamtpakets sind,
• Kosten für Sonderwünsche des Erwerbers, soweit sie über den Bauträger abgewickelt werden.

Nicht zur Gegenleistung gehören regelmäßig Aufwendungen, die der Erwerber eigenständig an Dritte leistet und die nicht Teil des Vertragswerks mit dem Grundstücksveräußerer oder dessen Baupartnern sind.

3. Übernommene Belastungen und Verpflichtungen

Viele vertraglich übernommene Verpflichtungen führen zu einer Erhöhung der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, insbesondere:

• Übernahme von Grundpfandrechten (z.B. Grundschuld, Hypothek), soweit der Käufer wirtschaftlich belastet wird und der Kaufpreis dadurch gemindert ist,
• Übernahme von Grundstückslasten und Abgabenrückständen (z.B. Grundsteuer, kommunale Beiträge), sofern der Käufer vertraglich zur Tragung früherer Rückstände verpflichtet wird,
• Übernahme oder Ablösung von Miet- und Pachtrechten, wenn dafür Entschädigungen gezahlt werden,
• vertragliche Modernisierungs- oder Sanierungsverpflichtungen, wenn der Verkäufer ein modernisiertes Objekt schuldet.

Dauernde Lasten (z.B. grundbuchlich gesicherte Wegerechte) werden hingegen in der Regel nicht

4. Nutzungen, Rechte und wirtschaftliche Vorteile

Auch vorbehaltene oder eingeräumte Nutzungsrechte können Teil der Gegenleistung sein, insbesondere:

• Nießbrauchsrechte,
• Wohnrechte,
• weitere vorbehaltene Nutzungen am Grundstück,
• Entschädigungen für Aufwuchs (z.B. Wald, Dauerkulturen) oder Gebäudesubstanz,
• Entschädigungen für Räumung, Betriebsverlegung oder entgangene Nutzung.

Solche Rechte werden grunderwerbsteuerlich in der Regel als Kapitalwert nach den §§ 13–15 BewG bewertet.

5. Typische Kosten, die keine Gegenleistung sind

Nicht jede Zahlung im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf erhöht die Grunderwerbsteuer. Keine Gegenleistung

• Notar- und Gerichtskosten (Auflassung, Grundbucheintragung),
• Maklerprovision, soweit sie ausschließlich vom Käufer geschuldet ist,
• Umsatzsteuer auf den Grundstückskauf, wenn diese als eigene Schuld des Erwerbers entsteht,
• Verzugszinsen und Vertragsstrafen,
• Zahlungen in eine Instandhaltungsrückstellung nach WEG,
• Brandentschädigungen, die auf den Erwerber übergehen.

6. Nachträgliche zusätzliche Leistungen (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG)

Erhöht sich der Kaufpreis nachträglich oder verpflichtet sich der Erwerber später zu weiteren Leistungen, können diese als nachträgliche Gegenleistung eine zusätzliche Grunderwerbsteuer auslösen.

Typische Fälle:

• später vereinbarte Kaufpreiserhöhungen,
• Mehrerlösvereinbarungen bei Weiterverkauf des Grundstücks,
• später entstehende Entschädigungszahlungen, die rechtlich mit dem ursprünglichen Erwerbsvorgang verknüpft sind.

Die Steuer entsteht in diesen Fällen mit Eintritt der Bedingung bzw. Wirksamwerden der Zusatzvereinbarung neu.

7. Besonderheiten und Spezialfälle

Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht gehört der Erbbauzins nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG als kapitalisierte wiederkehrende Leistung zur Gegenleistung. Der Kapitalwert wird nach § 13 BewG ermittelt.

Bodenschätze

Grundeigene Bodenschätze (z.B. Kies, Sand, Lehm) sind Bestandteil des Grundstücks; der darauf entfallende Kaufpreis zählt zur Gegenleistung. Bergfreie Bodenschätze sind nicht Teil des Grundstücks und erhöhen die Gegenleistung nicht.

Leistung an Erfüllungs Statt

Wird ein Grundstück an Erfüllungs Statt zur Tilgung einer anderen Schuld übertragen, gilt der Wert der erloschenen Schuld als Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG).

Zinsvergünstigte Darlehen

Gewährt der Erwerber dem Verkäufer oder einem Dritten im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf ein zinsverbilligtes Darlehen, kann die Zinsdifferenz als geldwerter Vorteil Bestandteil der Gegenleistung sein. Grundlage ist die Differenz zwischen marktüblichem Zins (i.d.R. 5,5 % nach § 15 BewG) und vereinbartem Zins, kapitalisiert über die Laufzeit.

Zweck des Gegenleistungskatalogs

Der Gegenleistungskatalog soll:

• eine einheitliche und rechtssichere Bemessung der Grunderwerbsteuer gewährleisten,
• Bearbeiterinnen und Bearbeitern in der Finanzverwaltung eine schnelle Einordnung typischer Konstellationen ermöglichen,
• helfen, die Bagatellgrenze von 2.500 Euro zu beachten,
• komplizierte Fälle (Bauträgermodelle, Erbbaurechte, Share Deals, Folgekostenverträge etc.) systematisch zu erfassen.

Fazit: Warum der Gegenleistungskatalog wichtig ist

Der Gegenleistungskatalog ist ein zentrales Hilfsmittel, um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer korrekt zu bestimmen. Er zeigt,

• welche Kosten steuerlich relevant sind,
• welche Leistungen die Grunderwerbsteuer erhöhen,
• und welche Zahlungen neutral bleiben.

Gerade bei Bauträgerverträgen, komplexen Vertragsgestaltungen, Erbbaurechten oder Unternehmensübernahmen empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der Gegenleistung – idealerweise mit Unterstützung einer steuerlichen Beratung.

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Wofür ist Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Grunderwerbsteuer wird ausgelöst durch Erwerbsvorgänge von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Sinne des bürgerlichen Rechts, von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (u.a. Ferien-/Wochenendhäuser/Wohnlauben auf Pachtgelände) und von grundstücksgleichen Rechten wie Sondernutzungsrechten (u.a. Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten) und Erbbaurechten.

Erwerbsvorgänge sind u.a. der Grundstückskauf, das Meistgebot, die Abtretung von Rechten eines Übereignungsanspruchs, der Erwerb der Verwertungsbefugnis, der mindestens 95%ige Wechsel im Personenstand einer Gesellschaft sowie die Anteilsvereinigung und die Übertragung/Veräußerung bereits vereinigter Anteile an einer Gesellschaft.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer für Rechtsvorgänge, die sich auf im Land Berlin belegene Grundstücke beziehen, beträgt 5 % der Gegenleistung (u.a. Kaufpreis, Übernahme von Belastungen, Gewährung von Wohn-/ Nutzungsrechten). Der Steuersatz ist auf Rechtsvorgänge anzuwenden, die ab dem 01. April 2012 verwirklicht werden. Der Steuersatz beträgt für Rechtsvorgänge, die ab dem 01.01.2007 bis zum 31.03.2012 verwirklicht wurden, 4,5 %. Für Erwerbsvorgänge, die ab dem 01.01.1997 bis zum 31.12.2006 verwirklicht wurden, beträgt der Steuersatz 3,5 %.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Steuerschuldner sind regelmäßig der Erwerber und der Veräußerer. In den meisten Verträgen wird vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer fordern.

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Gibt es Steuerfreibeträge?

Nein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 €. Übersteigt die Gegenleistung den Betrag von 2.500 €, wird Grunderwerbsteuer für die ganze Gegenleistung erhoben.

Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?

Es gibt nur wenige personenbezogene Ausnahmen (u.a. bei Erbschaften, Schenkungen oder Erwerbsvorgängen zwischen Ehepartnern/Lebenspartnern oder Personen, die in gerader Linie verwandt sind). Daneben gibt es unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag die Möglichkeit der Aufhebung der Steuerfestsetzung bzw. der Nichtfestsetzung der Steuer für vollständig rückgängig gemachte Erwerbsvorgänge.

Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?

Für Berliner Grundstücke ist zentral das Finanzamt Spandau, Nonnendammallee 21, 13599 Berlin (Telefon: 9024 19 - 0 Telefax: 9024 19 - 900), zuständig. Ansonsten ist in der Regel das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt.

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Wer muss Grundstückserwerbe beim Finanzamt anzeigen?

Soweit die Grundstücksübertragungen durch notarielle, gerichtliche oder behördliche Urkunden erfolgen, müssen dies die Notare, Gerichte oder Behörden dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Der Anzeige ist eine beglaubigte Ausfertigung der Urkunde beizufügen. In allen anderen Fällen sind die beteiligten Erwerber und Veräußerer zu einer Anzeige beim zuständigen Finanzamt verpflichtet. Der Anzeige sind privatschriftliche Verträge/Vereinbarungen beizufügen. Die Anzeigen gelten als Steuererklärung.

Bis wann muss eine Anzeige erfolgen?

Die Anzeige hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen. Die Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist.

Wann erhalte ich die für die Eintragung ins Grundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nachdem die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt worden ist, wird dem beurkundenden Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung übersandt. Dieser beantragt im Rahmen seiner notariellen Verpflichtungen die Eintragung im Grundbuch. Weitere Einzelheiten erfahren Sie von dem von Ihnen beauftragten Notar.

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Aktuelles zur Grunderwerbsteuer

Die jüngsten Entwicklungen im Grunderwerbsteuerrecht betreffen insbesondere Eigentumswohnungen, Share Deals und geplante gesetzliche Anpassungen durch das MoPeG. Während Rücklagen kaufpreisrechtlich nicht mehr steuermindernd wirken, bleibt die ertragsteuerliche Behandlung unverändert. Share Deals werden durch neue Korrekturmöglichkeiten rechtssicherer. Die geplante Reform schafft mehr Rechtsformneutralität und könnte Eigentumsbildung erleichtern.

Erhaltungsrücklage / Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

• Grunderwerbsteuer: Die anteilige Erhaltungsrücklage darf seit dem BFH-Urteil vom 16.09.2020 den Kaufpreis nicht mehr mindern.
• Zivilrecht: Rücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen; Zinsen sind Einkünfte aus Kapitalvermögen.
• Ertragsteuer: Rücklagenbeiträge sind nur abzugsfähig, wenn sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden. Der im Kaufpreis enthaltene Rücklagenanteil gehört nicht zu den Anschaffungskosten.
• OFD Frankfurt: Ertragsteuerliche Behandlung bleibt trotz BFH-Urteil unverändert; Kaufpreis ist für AfA-Zwecke um Rücklage zu kürzen.

Grunderwerbsteuer bei Treuhandkonstruktionen

• BFH: Grundstücke von Tochter-Kapitalgesellschaften sind der Muttergesellschaft nicht zuzurechnen, wenn keine wirtschaftliche Verwertungsbefugnis besteht.
• Auch bei Beteiligungen über 90 % besteht keine GrESt-Pflicht, wenn die Mutter keinen wirtschaftlichen Zugriff hat.
• Treuhandverhältnisse können daher eine Grunderwerbsteuerfestsetzung verhindern.

Gefahr der Doppelbesteuerung bei Share Deals – JStG 2022

• § 16 Abs. 4a GrEStG n.F.: Auf Antrag Aufhebung/Änderung der Festsetzung, um Doppelbesteuerung bei Signing/Closing zu vermeiden.
• Voraussetzung: fristgerechte und vollständige Anzeige des Vorgangs.
• Risiken: Fehlerhafte oder verspätete Anzeige kann weiterhin zu Doppelbesteuerung führen.
• Praxis: Besonders komplex bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen – sorgfältige Dokumentation erforderlich.

BMF-Entwurf zur Novellierung des Grunderwerbsteuerrechts (2023)

• Anlass: Anpassung an das MoPeG (Wegfall der gesamthänderischen Bindung).
• Neuer § 1a GrEStG-E: Besteuerung beim Erwerb von 100 % der Anteile einer Grundstücksgesellschaft.
• § 5 GrEStG-E: Steuerbefreiung für Gesellschaften (inkl. Kapitalgesellschaften) bei unverändertem Einfluss.
• Aufhebung: Ergänzungstatbestände (§ 1 Abs. 2a–3a GrEStG) sollen entfallen.
• Option für Länder: Einführung eines ermäßigten Steuersatzes für selbst genutztes Wohneigentum.
• Geltung: Für Erwerbsvorgänge ab dem 01.01.2024.

Weitere Infos zur Grunderwerbsteuer im Steuerlexikon

1. Grunderwerbsteuerpflicht
2. Keine Grunderwerbsteuerpflicht
3. Grundstück
4. Höhe der Grunderwerbsteuer

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