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Grunderwerbsteuer berechnen


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Grundstückskäufe und Grundstücksverkäufe im Umsatzsteuerrecht

Der Kauf bzw. Verkauf eines (Betriebs-)Grundstücks gehört nicht zum Tagesgeschäft eines Unternehmers. Meist handelt es sich dabei um weitgehend einmalige Vorgänge mit großer wirtschaftlicher Tragweite. So ist z. B. zu beachten, dass auch Immobilien, die ertragsteuerlich zum Privatvermögen gehören, dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugehörig sein können. Auch Privatimmobilien können daher zu umsatzsteuerpflichtigen Konsequenzen führen. Neben den ertragsteuerlichen Besonderheiten (z. B. Aufdeckung der stillen Reserven bzw. privates Veräußerungsgeschäft) ist ein Grundstücksankauf oder -verkauf auch aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht im Einzelfall ein sehr komplexes Thema. Hierbei geht es längst nicht mehr (nur) um die Frage Rechnung mit oder ohne Steuerausweis". Vielmehr sind auch zahlreiche Besonderheiten oder gar Fallstricke zu beachten. So muss frühzeitig geklärt werden, ob die Veräußerung steuerfrei bzw. -pflichtig erfolgen soll. Es muss geklärt werden, ob dadurch ggf. umfangreiche Vorsteuerkorrekturen ausgelöst werden. Ebenso könnte z. B. auch eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, die generell ohne Umsatzsteuer abgerechnet werden muss und dennoch keine Vorsteuerkorrekturen auslöst. Als Erwerber müssen Sie in solchen Fällen ggf. den Vorsteuerberichtigungszeitraum des Verkäufers über mehrere Jahre fortführen. Darüber hinaus sind Sachverhalte denkbar, bei denen es zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft kommt. Dies kann dazu führen, dass Sie als Erwerber die Umsatzsteuer aus dem Erwerb schulden und an das Finanzamt abführen müssen. Gleichzeitig steht Ihnen womöglich ein Vorsteuerabzug in entsprechender Höhe zu.

 

Steuerfreier Umsatz

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Umsatz ist, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und somit von der Umsatzsteuer befreit ist (§ 4 Nr. 9a UStG). Wurde das Grundstück vom Verkäufer allerdings innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder ein Gebäude darauf errichtet und Vorsteuerbeträge daraus geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf zu einer umfangreichen Berichtigung, sprich Rückzahlung der Vorsteuer. Bis zum Ablauf des 10-jährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraums müssen pro Jahr ggf. bis zu einem Zehntel der ursprünglichen Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ein steuerfreier Verkauf sollte in diesen Fällen also wohl überlegt sein. Ggf. sollten die erforderlichen Vorsteuer-Korrekturbeträge in die Berechnung des Kaufpreises einbezogen werden.

 

Verzicht auf Steuerbefreiung möglich

Sie haben nach dem Umsatzsteuergesetz auch die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung für Grundstücksveräußerungen zu verzichten. Diese Möglichkeit besteht immer dann, wenn das Grundstück an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen veräußert wird. Durch einen steuerpflichtigen Verkauf werden Vorsteuerkorrekturen zu Lasten des Verkäufers grundsätzlich vermieden. Für den Käufer stellt die Umsatzsteuerpflicht i. d. R. kein Problem dar, sofern er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Umsatzsteuer aus dem Grundstückskauf deshalb in voller Höhe von seinem Finanzamt erstattet wird.

Nachteilig ist ein steuerpflichtiger Grundstückskauf für den Käufer aber dann, wenn er das Grundstück innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht mehr für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei vermieteten Objekten kann dies bereits durch einen entsprechenden Mieterwechsel der Fall sein oder bei vorzeitigem (steuerfreien) Grundstücksverkauf. In diesen Fällen muss der Käufer den anfänglichen Vorsteuerabzug für den restlichen Berichtigungszeitraum korrigieren, sprich an das Finanzamt anteilig zurückzahlen.

 

Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor?

Mitunter führt ein Grundstücksverkauf aus umsatzsteuerlicher Sicht zu einer sog. Geschäftsveräußerung. Eine Geschäftsveräußerung i. S. d. Umsatzsteuerrechts liegt nicht erst dann vor, wenn der gesamte Betrieb inklusive seiner wesentlichen Betriebsgrundlagen veräußert wird, sondern kann z. B. auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen einem steuerfreien oder steuerpflichtigen Grundstücksumsatz und einer generell nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ist in der Praxis zum Teil äußerst problematisch und erfordert im Vorfeld einen erhöhten Beratungsbedarf. So löst eine Geschäftsveräußerung z. B. keine Vorsteuerberichtigung gem. § 15a UStG beim Verkäufer aus, vielmehr gehen die Berichtigungs- bzw. Überwachungspflichten auf den Käufer über. D. h., dass ggf. der Käufer Jahre später Vorsteuerbeträge des Verkäufers an das Finanzamt zurückzahlen muss. Der Verkäufer muss dem Käufer zu diesem Zweck entsprechende Unterlagen bzw. Daten zur Verfügung stellen.

 

Das Besteuerungsverfahren in der Praxis

Die Umsatzsteuer für einen steuerpflichtigen Grundstücksverkauf ist schon seit einigen Jahren nicht mehr vom Verkäufer gesondert in Rechnung zu stellen. Vielmehr schuldet der Grundstückskäufer die Umsatzsteuer gegenüber seinem eigenen Finanzamt. Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er diese Umsatzsteuerschuld zeit- und betragsgleich in der entsprechenden Voranmeldung als Vorsteuer geltend machen. Im Ergebnis wird daher zu diesem Zeitpunkt die Liquidität des Immobilienerwerbers nicht beeinträchtigt. Den Verzicht auf die Steuerbefreiung für Grundstücksverkäufe müssen die Parteien zwingend im notariell zu beurkundenden Vertrag erklären, weshalb die steuerlichen Gegebenheiten und Folgen schon zum Beurkundungstermin geklärt sein müssen. Weiterhin ist darauf zu achten, dass auch ein Vertrag als Rechnung i. S. d. Umsatzsteuergesetzes gelten kann. Sofern der Vertrag als Rechnung anzusehen ist, muss darauf geachtet werden, dass dort die Umsatzsteuer nicht gesondert ausgewiesen ist. Ansonsten würde die Umsatzsteuer wegen des Wechsels des Steuerschuldners doppelt geschuldet. Insbesondere im Hinblick auf die regelmäßig hohe Steuer bei Immobilientransaktionen wäre der Schaden enorm.

 

Nachfolgendes Praxisbeispiel verdeutlicht Ihnen die Rechtslage:

Unternehmer A verkauft ein unbebautes Betriebsgrundstück (Lagerplatz) steuerpflichtig an Unternehmer B. Der Preis beträgt 500.000 EUR netto.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist zwingend im notariellen Kaufvertrag zu erklären. A stellt B eine Nettorechnung über 500.000 EUR und verzichtet (wegen dem eintretenden Wechsel der Steuerschuldnerschaft) auf einen gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer. Außerdem weist er auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer in der Rechnung hin. B meldet den Umsatz (Grundstückskauf) in seiner Umsatzsteuervoranmeldung an und hat hierfür grundsätzlich 19 % Umsatzsteuer, also 95.000 EUR an das Finanzamt zu entrichten. Weil B aber zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann er in der gleichen Voranmeldung einen Vorsteuerbetrag in Höhe von 95.000 EUR geltend machen. Unterm Strich zahlt er aus dem Grundstückskauf keine Umsatzsteuer an sein Finanzamt. Die Vorsteuer aus der Steuerschuldnerschaft kann er geltend machen, obwohl ihm keine Rechnung mit gesondertem Steuerausweis vorliegt. Eine solche Rechnung ist bei Umsätzen dieser Art nicht erforderlich.

Würde A versehentlich die Umsatzsteuer in der Rechnung dennoch gesondert ausweisen, müsste er den Steuerbetrag zusätzlich an sein Finanzamt entrichten, solange er die Rechnung nicht in eine Nettorechnung korrigiert. Selbst wenn die Umsatzsteuer zunächst nicht entrichtet wird und es später bei einer Betriebsprüfung zur Korrektur der Rechnung kommt, kann ein empfindlicher Zinsschaden entstehen.

Die vorgenannten Erläuterungen möchten Sie im Hinblick auf anstehende Grundstückstransaktionen auch aus umsatzsteuerlicher Sicht sensibilisieren und auf entscheidende Gefahrenquellen hinweisen. Eine umfangreiche, zielgerichtete Beratung im Einzelfall können und sollen sie jedoch nicht ersetzen. Gerade bei Grundstücksgeschäften sind meist sehr hohe Umsatzsteuerbeträge im Spiel, sodass hier eine möglichst frühzeitige Beratung erfolgen sollte. Dabei ist zu beachten, dass die Interessen der Gegenseite (Käufer bzw. Verkäufer) womöglich völlig anders gelagert sind und deswegen ggf. auch eine Abstimmung mit deren steuerlichem Berater erforderlich ist.

 

 

 

 

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