Rechtsstand: 03.07.2026

Nebenkosten absetzen: Miete, Betriebskosten und Hauskauf steuerlich richtig behandeln

Q: Kann ich Heizkosten, Wasser und Strom absetzen?

Reine Verbrauchskosten wie Heizenergie, Wasser und Strom sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen. Begünstigt können aber einzelne Wartungs- oder Arbeitskosten sein, wenn sie gesondert ausgewiesen sind.

Q: Reicht die Nebenkostenabrechnung als Nachweis?

Ja, wenn die Abrechnung die wesentlichen Angaben enthält, insbesondere Art der Leistung, Kostenanteil, begünstigte Arbeitskosten und unbare Zahlung. Alternativ kann eine Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters genutzt werden.

Q: Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung erst nach der Steuererklärung kommt?

Dann sollte geprüft werden, ob die Kosten nachgereicht, per Einspruch geltend gemacht oder im Jahr des Zugangs der Abrechnung berücksichtigt werden können.

Nebenkosten absetzen können Sie nicht pauschal, aber in vielen Fällen gezielt: Mieter profitieren insbesondere über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in der Nebenkostenabrechnung. Vermieter behandeln Betriebskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Beim Hauskauf kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Das Wichtigste in Kürze:

Mieter können bestimmte Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten aus der Betriebskostenabrechnung nach § 35a EStG geltend machen.
20 % Steuerermäßigung sind möglich: bis zu 4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen und bis zu 1.200 € für Handwerkerleistungen pro Jahr.
Nicht absetzbar nach § 35a EStG sind reine Verbrauchs- und Abgabeposten wie Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer oder Versicherungen.
Vermieter erfassen vereinnahmte Nebenkosten regelmäßig als Einnahmen; eigene Betriebskosten können Werbungskosten sein.
Hauskauf-Nebenkosten sind bei Selbstnutzung regelmäßig nicht sofort steuerlich abziehbar; bei Vermietung gehören sie meist zu den Anschaffungskosten und wirken über die AfA.

Infografik: So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

Kann man Mietnebenkosten von der Steuer absetzen?

Ja, aber nur bestimmte Bestandteile. Entscheidend ist nicht die gesamte Nebenkostenabrechnung, sondern ob darin begünstigte Arbeitskosten enthalten sind. Dazu gehören insbesondere haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die im räumlichen Zusammenhang mit Ihrem Haushalt erbracht werden.

Steuer-Tipp: Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG mindert direkt Ihre Einkommensteuer. 100 € anerkannte Steuerermäßigung senken also Ihre Steuerzahlung um 100 € – anders als Werbungskosten, die nur das zu versteuernde Einkommen mindern.

Wie hoch ist die Steuerermäßigung?

Kostenart	Steuerermäßigung	Maximaler Steuerbonus pro Jahr
Geringfügige haushaltsnahe Beschäftigung, z. B. Minijob im Haushalt	20 % der Aufwendungen	510 €
Haushaltsnahe Dienstleistungen, z. B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst	20 % der Aufwendungen	4.000 €
Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung	20 % der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten	1.200 €

Praxisbeispiel: Steuerbonus aus der Nebenkostenabrechnung

In Ihrer Nebenkostenabrechnung sind 320 € Treppenhausreinigung, 180 € Gartenpflege und 250 € Wartungskosten für den Aufzug als Arbeitskosten ausgewiesen. Insgesamt sind das 750 €. Davon können 20 %, also 150 €, als Steuerermäßigung in Betracht kommen.

Welche Nebenkosten sind als Mieter absetzbar?

Absetzbar sind vor allem Leistungen, die typischerweise auch ein Mitglied des Haushalts erledigen könnte oder die als Handwerkerleistung im Haushalt erbracht werden. Reine Verbrauchskosten, öffentliche Abgaben und Versicherungen sind dagegen keine begünstigten Leistungen nach § 35a EStG.

Häufig begünstigt, wenn Arbeitskosten ausgewiesen sind	Nicht nach § 35a EStG absetzbar
Treppenhausreinigung und Gebäudereinigung	Grundsteuer
Gartenpflege	Wasser, Abwasser, Strom, Heizenergie als Verbrauchskosten
Hausmeisterdienste, soweit keine Verwaltungstätigkeiten enthalten sind	Verwaltergebühren und Kontoführungsgebühren des Vermieters
Winterdienst auf begünstigten Flächen	Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung
Schornsteinfeger, Heizungswartung, Aufzugswartung	Materialkosten und reine Reparaturmaterialien
Rohrreinigung, Wartung technischer Anlagen im Haushalt	Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Achtung / häufiger Fehler: Viele Steuerpflichtige tragen die komplette Nebenkostenabrechnung ein. Das ist zu hoch. Begünstigt sind grundsätzlich nur die ausgewiesenen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten – nicht Material, Energie, Gebühren oder Versicherungsbeiträge.

Welchen Nachweis braucht das Finanzamt?

In der Praxis reicht regelmäßig eine Wohnnebenkostenabrechnung, Hausgeldabrechnung oder eine gesonderte Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters, wenn daraus die wesentlichen Angaben hervorgehen. Wichtig sind:

Art der Leistung, z. B. Gartenpflege oder Wartung,
Ihr Kostenanteil,
Aufteilung in begünstigte Arbeitskosten und nicht begünstigte Material- oder Verbrauchskosten,
Hinweis auf unbare Zahlung durch Vermieter, Verwalter oder WEG.

Was gilt, wenn die Abrechnung spät kommt?

Betriebskostenabrechnungen kommen häufig erst nach Abgabe der Steuererklärung. Dann kann es sinnvoll sein, die aktuelle Steuererklärung zunächst ohne die Werte abzugeben und die Kosten nach Erhalt der Abrechnung nachzureichen oder im Jahr des Zugangs der Abrechnung zu berücksichtigen. Bei bestandskräftigen Bescheiden sollte im Einzelfall geprüft werden, ob eine Änderung noch möglich ist.

Wie behandeln Vermieter Nebenkosten steuerlich?

Bei Vermietern gehören vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen und Nachzahlungen regelmäßig zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Gleichzeitig können die vom Vermieter getragenen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten als Werbungskosten abziehbar sein, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen.

Steuer-Tipp für Vermieter: Trennen Sie in Ihrer Buchhaltung konsequent zwischen umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Das erleichtert sowohl die Betriebskostenabrechnung als auch die Anlage V.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich wirksam vereinbart ist. Über Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.

Typische umlagefähige Betriebskosten

laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere Grundsteuer,
Wasserversorgung und Entwässerung,
Heizung und Warmwasser,
Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung,
Sach- und Haftpflichtversicherung,
Hauswart, Aufzug und sonstige Betriebskosten im Sinne der BetrKV.

Aktuelle Prüfpunkte 2026

Kabelanschluss: Seit 1. Juli 2024 dürfen laufende Entgelte für den mietvertraglich bereitgestellten TV-Kabelanschluss nicht mehr automatisch über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.
Heizkosten: Heiz- und Warmwasserkosten sind grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen. Bei bestimmten Verstößen gegen die Heizkostenverordnung kann ein Kürzungsrecht bestehen.
CO₂-Kosten: Bei Wohngebäuden werden Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter nach den gesetzlichen Vorgaben aufgeteilt.

Nebenkosten beim Hauskauf: Was ist steuerlich absetzbar?

Beim Hauskauf fallen regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Steuerlich ist entscheidend, wie die Immobilie genutzt wird.

Nutzung der Immobilie	Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
Selbstgenutztes Eigenheim	Regelmäßig kein sofortiger Abzug in der Einkommensteuer. Einzelne spätere Handwerkerleistungen können aber nach § 35a EStG begünstigt sein.
Vermietete Immobilie	Kaufnebenkosten gehören regelmäßig zu den Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil wirkt sich über die Abschreibung aus; der Grund- und Bodenanteil ist nicht abschreibbar.
Gemischt genutzt, z. B. teilweise vermietet	Aufteilung nach Nutzungsanteilen erforderlich. Der vermietete Anteil ist steuerlich gesondert zu behandeln.

Welche Kaufnebenkosten sollten Käufer einplanen?

Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Notar- und Grundbuchkosten: als Planungswert häufig etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises; die konkrete Höhe richtet sich nach dem Einzelfall und dem GNotKG.
Maklerprovision: regional unterschiedlich und verhandelbar; bei vielen Wohnimmobilienkäufen gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Achtung / häufiger Fehler: Die Grunderwerbsteuer ist beim selbstgenutzten Eigenheim kein „Sonderausgabenabzug“. Bei Vermietung gehört sie typischerweise in die Anschaffungskosten und wird nicht vollständig im Zahlungsjahr abgezogen.

Checkliste: So holen Sie den Steuerbonus aus Ihrer Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung vollständig aufbewahren.
Arbeitskosten für Reinigung, Gartenpflege, Wartung, Hausmeister oder Handwerker identifizieren.
Prüfen, ob Material-, Energie- und Verbrauchskosten herausgerechnet wurden.
Falls die Abrechnung unklar ist: Bescheinigung nach § 35a EStG beim Vermieter oder Verwalter anfordern.
Beträge in der Einkommensteuererklärung bei den haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen eintragen.
Steuerbescheid prüfen, ob die Steuerermäßigung vollständig berücksichtigt wurde.

FAQ: Häufige Fragen zu Nebenkosten und Steuer

Kann ich als Mieter die gesamte Nebenkostenabrechnung absetzen?

Nein. Absetzbar sind nur die begünstigten Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen.

Welche Nebenkosten bringen Mietern am häufigsten eine Steuerersparnis?

Typische Beispiele sind Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeisterdienste ohne Verwaltungstätigkeit, Schornsteinfeger sowie Wartungsarbeiten.

Kann ich Heizkosten, Wasser und Strom absetzen?

Nein. Reine Verbrauchskosten sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen. Begünstigt können aber einzelne Wartungs- oder Arbeitskosten sein, wenn sie gesondert ausgewiesen sind.

Reicht die Nebenkostenabrechnung als Nachweis?

Ja, wenn sie die wesentlichen Angaben enthält. Alternativ kann der Vermieter oder Verwalter eine gesonderte Bescheinigung ausstellen.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung erst nach der Steuererklärung kommt?

Dann sollten Sie prüfen, ob Sie die Kosten nachreichen, Einspruch einlegen oder die Werte im Jahr des Zugangs der Abrechnung berücksichtigen können.

Sind Kaufnebenkosten beim selbstgenutzten Haus absetzbar?

Regelmäßig nein. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerkosten sind beim selbstgenutzten Eigenheim grundsätzlich keine sofort abziehbaren Einkommensteuerkosten.

Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?

Bei Vermietung gehören Kaufnebenkosten regelmäßig zu den Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil kann über die Abschreibung steuerlich wirken.

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Sie möchten Ihre Nebenkosten steuerlich optimal nutzen?

Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung, Ihre Anlage V oder den steuerlichen Effekt eines Immobilienkaufs individuell prüfen. So vermeiden Sie typische Fehler und nutzen zulässige Steuerermäßigungen vollständig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Quellen und Rechtsstand

§ 35a EStG – Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen; Rechtsstand 03.07.2026.
BMF-Schreiben vom 09.11.2016, IV C 8 – S 2296-b/07/10003 :008, BStBl I 2016, 1213, geändert durch BMF-Schreiben vom 01.09.2021, BStBl I 2021, 1494.
BFH, Urteil vom 20.04.2023, VI R 24/20 – Nachweis der Steuerermäßigung nach § 35a EStG bei Mietern.
§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten und Abrechnungsfrist.
§§ 1, 2 BetrKV – Begriff und Aufstellung der Betriebskosten.
HeizkostenV, insbesondere §§ 6, 7 und 12 – verbrauchsabhängige Abrechnung und Kürzungsrecht.
CO2KostAufG – Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter.
§§ 21, 9 und 7 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Werbungskosten, Abschreibung.
§§ 8, 9 und 11 GrEStG – Bemessungsgrundlage, Gegenleistung und Steuersatz der Grunderwerbsteuer.
§§ 656c, 656d BGB – Maklerkosten beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus.
GNotKG, insbesondere Gebührentabellen – Notar- und Gerichtskosten.

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