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Mietnebenkosten

Nebenkosten & Steuern Hauskauf + Miete



Nebenkosten Hauskauf

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?:

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb variieren je nach verschiedenen Faktoren und können insgesamt zwischen etwa 5 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Hier ist eine detailliiertere Aufschlüsselung:

  1. Notar- und Grundbuchkosten: Diese Kosten betragen in der Regel etwa 2 Prozent des Kaufpreises. Sie decken die Gebühren für den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, und die Eintragung ins Grundbuch ab. Siehe hierzu auch Notarkosten.

  2. Grunderwerbsteuer: Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bundesländer wie Bayern oder Sachsen haben tendenziell niedrigere Sätze, während andere Bundesländer höhere Sätze haben. Siehe hierzu auch Grunderwerbsteuer.

  3. Maklerprovision: Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann variieren. Häufig liegt sie bei etwa 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, was insgesamt etwa 3,57 Prozent entspricht. Siehe hierzu auch Maklerprovision.

Beispielrechnungen:

  • Ohne Makler in einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer : In diesem Fall könnten die Nebenkosten bei etwa 5,5 Prozent liegen.
  • Mit Makler und hoher Grunderwerbsteuer: Hier könnten die Nebenkosten bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen.

Zusätzlich zu beachten ist die gesetzliche Änderung zur Maklerprovision, die seit Ende 2020 in Kraft ist. Diese Regelung besagt, dass der Verkäufer, wenn er einen Makler beauftragt, eine Maklerprovision in gleicher Höhe zahlen muss wie der Käufer. Dies hat in einigen Bundesländern, wie Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen, zu einer deutlichen Reduzierung der Käuferprovision geführt.

Tipp: WISO Vermieter 2024: Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung 2023 (WISO Software)


Nebenkosten Miete

Vermieter können bestimmte Ausgaben auf ihre Mieter umlegen. Ein Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was der Vermieter abrechnen darf finden Sie hier:

Umlagefähige Nebenkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen.

Die gesetzlichen Vorgaben zur Vereinbarung über Betriebskosten finden Sie im § 556 BGB. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung. Demach darf als Nebenkosten festgelegt werden:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Abwasser
  • Heizkosten
  • Straßenreinigung + Müllabfuhr
  • Hausreinigung + Ungezieferbekämpfung
  • Beleuchtung
  • Gartenpflege
  • Wäschepflegeeinrichtungen
  • Gemeinschaftsantenne + Breitbandkabel
  • Fahrstuhl
  • Schornsteinreinigung
  • Hauswart
  • Versicherungen



Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.


Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Mietnebenkosten

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 9a Satz 1 Nr. 2 EStG ) gehören auch die vereinnahmten Mietnebenkosten. Soweit der Vermieter mit dem Mieter vereinbart, daß dieser - soweit gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich - die Nebenkosten mit dem leistenden Unternehmen selbst abrechnet, sind hingegen keine entsprechenden Einnahmen zu erfassen. Voraussetzung hierbei ist jedoch, daß der Mieter selbst Schuldner dieser abgewälzten Kosten wird. Dies wird z. B. bei einer dezentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung durch eine sog. Gastherme oder Gas-Etagen-Heizung für die Energiekosten möglich sein, da hier der Mieter regelmäßig selbst den Vertrag mit dem Gasversorgungsunternehmen abschließt und möglicherweise die Wartungskosten des Gerätes selbst tragen muß, während die Kosten für Kalt- und Abwasser regelmäßig weiterhin vom Vermieter geschuldet werden.


Übernimmt der Mieter die Zahlung der Nebenkosten direkt an den jeweiligen Gläubiger, ohne selbst Schuldner zu sein - z. B. die Grundsteuer, deren Schuldner nach § 10 GrStG grundsätzlich der Eigentümer ist - oder übernimmt er Beträge, die der Vermieter nicht umlegen dürfte, weil es sich nicht um Betriebskosten i. S. des § 27 i. V. mit Anlage 3 Aufstellung der Betriebskosten II. BV handelt - z. B. bei Eigentumswohnungen die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage -, sind diese Beträge immer als Einnahmen des Vermieters zu erfassen.

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.

Soweit die mietrechtlichen Fristen, innerhalb derer nachträglich angefallene Betriebskosten und damit auch die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden können, kürzer als die Festsetzungsfrist für die Grundsteuer sind, reicht es zur Darlegung der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage, ob dem steuerrechtlich Rechnung zu tragen sei, nicht aus, lediglich vorzutragen, der "Normenkonflikt" sei im Steuerrecht begründet. Die Erhebung der Grundsteuer erfolgt nicht im Hinblick darauf, dass sie auf Dritte abgewälzt werden kann.


Kann man die Mietnebenkosten von der Steuer absetzen?

Wie kann man die Mietnebenkosten von der Steuer absetzen?

Vermieter

Die Mietnebenkosten, die auch als Betriebskosten bezeichnet werden, sind die Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Gebäudes entstehen und die er auf den Mieter umlegt. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Grundsteuer usw.

Diese Betriebskosten können in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, sofern sie im Rahmen des Mietvertrags vom Mieter übernommen wurden. Wenn der Vermieter jedoch eine Pauschale für die Betriebskosten verlangt, muss der Mieter die genauen Kosten nachweisen können. Siehe auch unten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung + Mietnebenkosten


Mieter

Als Mieter können Sie von Ihren Mietnebenkosten nur Steuervorteile ziehen, sofern in den Nebenkosten Handerkerleistungen enthalten sind.

Mietnebenkosten berechnen


Bundesland
Jahr
Quadratmeter
Netto KaltmieteEuro

Für Vergleichsberechnung Mietnebenkosten pro Jahr erfassen:

Grundsteuer:Euro
Wasser inkl. Abwasser:Euro
Heizung:Euro
Warmwasser:Euro
Aufzug:Euro
Straßenreinigung:Euro
Müllbeseitigung:Euro
Gebäudereinigung:Euro
Gartenpflege:Euro
Allgemein Strom:Euro
Schornsteinreinigung:Euro
Versicherung:Euro
Hauswart:Euro
Antenne/Kabel:Euro
Sonstige:Euro


Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen: Mit Betriebskosten Steuern sparen!: Auch der Mieter einer Wohnung kann die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beanspruchen, wenn die von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird. Das gilt auch für den Fall der unentgeltlichen Überlassung einer Wohnung, wenn der Nutzende die entsprechenden Aufwendungen getragen hat.


Die Möglichkeit, bestimmte Posten der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend zu machen, bietet Mietern eine effektive Möglichkeit, ihre Steuerlast zu reduzieren. Hierbei handelt es sich um eine Anwendung des § 35a EStG (Einkommensteuergesetz), der Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen vorsieht. Dieser Steuervorteil ist besonders wertvoll, da er direkt von der Steuerschuld abgezogen wird und nicht nur die zu versteuernden Einkünfte mindert. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten, um diesen Vorteil optimal zu nutzen:

Wie Sie die Steuerermäßigung beanspruchen

  1. Sammeln Sie Ihre Nebenkostenabrechnung: Bewahren Sie die jährliche Nebenkostenabrechnung Ihres Vermieters sorgfältig auf. Diese enthält die notwendigen Informationen über die umlagefähigen Kosten.

  2. Identifizieren Sie abzugsfähige Posten: Überprüfen Sie die Abrechnung auf Posten, die unter haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen fallen. Nicht alle Nebenkosten sind abzugsfähig, daher ist es wichtig, genau zu wissen, welche Kosten Sie absetzen können.

  3. Berechnen Sie die abzugsfähigen Beträge: Ermitteln Sie 20 % der Kosten für die qualifizierten Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Beachten Sie, dass nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten (ohne Materialkosten) berücksichtigt werden dürfen.

  4. Einreichung bei der Steuererklärung: Fügen Sie die Informationen zu den abzugsfähigen Nebenkosten in Ihrer Einkommensteuererklärung hinzu. In der Regel erfolgt dies im Mantelbogen der Steuererklärung oder in der Anlage Haushaltsnahe Dienstleistungen.

Dokumentation und Nachweise

  • Nebenkostenabrechnung: In den meisten Fällen akzeptiert das Finanzamt die Nebenkostenabrechnung als ausreichenden Nachweis für die geltend gemachten Kosten.
  • Kein Papierkrieg erforderlich: Sie müssen in der Regel keine Einzelrechnungen oder Zahlungsbelege einreichen, solange die Nebenkostenabrechnung klar und nachvollziehbar ist.

Was nicht abzugsfähig ist

Es ist ebenso wichtig zu wissen, welche Kosten Sie nicht absetzen können. Dazu gehören insbesondere:

  • Strom-, Heiz- und Wasserkosten, da diese nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten.
  • Grundsteuer, da diese eine steuerliche Belastung des Eigentümers ist und nicht unter die förderfähigen Dienstleistungen fällt.
  • Kosten für Kabelanschluss und Müllgebühren, da diese nicht den haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen zuzuordnen sind.

Allerdings können Mieter unter bestimmten Umständen von einer indirekten Steuerersparnis profitieren, wenn der Vermieter aufgrund niedrigerer Betriebskosten die Miete senkt. Wenn der Vermieter beispielsweise durch energetische Sanierungsmaßnahmen die Heizkosten senken kann, ist es möglich, dass er die Miete senkt oder zumindest eine Mietpreisbremse einführt.

Außerdem können Mieter in manchen Fällen staatliche Zuschüsse oder Förderungen für energetische Sanierungen oder andere Maßnahmen zur Energieeinsparung beantragen, die dazu beitragen können, die Betriebskosten langfristig zu senken.

Es ist daher ratsam, sich in solchen Fällen vom Vermieter und von staatlichen Institutionen beraten zu lassen, um mögliche Einsparungen und Förderungen zu nutzen.

Wichtig ist auch, dass die Betriebskosten in dem Jahr abgesetzt werden können, in dem sie angefallen sind. Die genauen Regelungen und Einschränkungen können jedoch je nach Einzelfall variieren und es ist empfehlenswert, sich von einem Steuerberater oder der zuständigen Finanzbehörde beraten zu lassen.

Bei Wohnungseigentümern und Mietern ist erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden.


Wird eine Jahresabrechnung von einer Verwaltungsgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr erstellt, gilt nichts anderes. Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Für die zeitliche Berücksichtigung von Nebenkosten bei Mietern gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.


Die Entscheidung, die Steuerermäßigung hinsichtlich der Aufwendungen für die regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen im Jahr der Vorauszahlung und für die einmaligen Aufwendungen im Jahr der Beschlussfassung oder für die gesamten Aufwendungen die Steuerermäßigung erst im Jahr der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, hat jeder einzelne Eigentümer bzw. Mieter im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung zu treffen. Zur Bescheinigung des Datums über die Beschlussfassung s. Rdnr. 26 und Anlage 2. Hat sich der Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr dafür entschieden, die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist, hat das zur Folge, dass hinsichtlich der regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen die Aufwendungen des abweichenden Wirtschaftsjahres maßgebend sind. Eine davon abweichende andere zeitanteilige Aufteilung der Aufwendungen ist nicht möglich. Auch für den Fall, dass die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen für zwei Kalenderjahre in einem Kalenderjahr getroffen werden, kann die Entscheidung für alle in einem Jahr genehmigten Abrechnungen, die Steuerermäßigung im Jahr der Vorauszahlung oder in dem der Beschlussfassung in Anspruch zu nehmen, nur einheitlich getroffen werden.

Ein Steuerpflichtiger, der von Beruf Steuerberater ist, kann auch nach Eintritt der Bestandskraft Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen für eine von ihm angemietete Wohnung gemäß § 35a EStG geltend machen, wenn er von diesen Aufwendungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung der Verwaltergesellschaft erst nach Durchführung der Veranlagung dem Grunde und der Höhe nach Kenntnis erlangt hat.

Enthält der zwischen nahen Angehörigen abgeschlossene Mietvertrag widersprüchliche Angaben hinsichtlich der Betriebskostenvereinbarung, die erheblich von dem zwischen fremden Dritten Üblichen abweicht, weil sie lediglich eine Beteiligung an den Heizkosten vorsieht, so dass die übrigen in nicht zu vernachlässigender Höhe anfallenden Nebenkosten nicht abgerechnet werden und zudem das Vereinbarte tatsächlich nicht umgesetzt wird, ist das Mietverhältnis auch dann steuerrechtlich nicht anzuerkennen, wenn das im selben Haus mit Dritten abgeschlossene Mietverhältnis in Vereinbarung und Durchführung ähnliche Mängel aufweist.


Fazit

Die steuerliche Absetzbarkeit bestimmter Nebenkostenposten als haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen ist ein nützliches Instrument, um Ihre Steuerlast zu mindern. Achten Sie darauf, Ihre Nebenkostenabrechnung jedes Jahr genau zu prüfen und die relevanten Beträge korrekt in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Bei Unsicherheiten oder spezifischen Fragen kann es hilfreich sein, einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie alle möglichen Steuervorteile voll ausschöpfen.


Sachbezug durch verbilligte Überlassung von Wohnungen

Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten (z.T.) nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet. Dabei ist jeder Mietwert als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist (BFH-Urteil vom 17. August 2005 IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71).

Bei der Prüfung, ob eine verbilligte Überlassung ihren Rechtsgrund im Arbeitsverhältnis hat, kann ein gewichtiges Indiz sein, in welchem Umfang der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen auch an fremde Dritte zu einem niedrigeren als dem üblichen Mietzins vermietet (vgl. R 31 Abs. 6/R 8.1 Abs. 6 LStR). Es kann jedoch nicht typisierend davon ausgegangen werden, dass bei einem unter 10 % liegenden Anteil an fremdvermieteten Wohnungen ein Veranlassungszusammenhang zum Arbeitsverhältnis besteht.


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