Die Neuregelung des § 8 EStDV bringt für Unternehmer, Freiberufler und Gesellschafter-Geschäftsführer eine wichtige Erleichterung: Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile müssen nicht mehr zwingend als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn sie entweder nicht größer als 30 Quadratmeter sind oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt. Das kann besonders für häusliche Arbeitszimmer, Praxisräume im Eigenheim, Garagen oder Schuppen relevant sein.
Was bedeutet „eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil“?
Ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil ist ein Teil eines privaten Grundstücks oder Gebäudes, der für betriebliche Zwecke genutzt wird. Typische Beispiele sind:
- ein häusliches Arbeitszimmer eines Unternehmers,
- ein Behandlungsraum oder eine Notfallpraxis im eigenen Haus,
- ein Lagerraum im Keller,
- eine Garage für betriebliche Fahrzeuge,
- ein Schuppen für betrieblich genutzte Geräte.
Steuerlich ist die Frage wichtig, ob dieser Teil zum Betriebsvermögen gehört. Denn Betriebsvermögen ist steuerlich „verstrickt“: Bei einer späteren Veräußerung, Betriebsaufgabe oder Entnahme können stille Reserven steuerpflichtig werden.
Was hat sich durch die Neuregelung geändert?
Bisher mussten zwei Grenzen gleichzeitig eingehalten werden: Der Grundstücksteil durfte höchstens ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks ausmachen und nicht mehr als 20.500 Euro wert sein. Diese Regel war in der Praxis oft kaum noch nutzbar, weil Immobilienwerte stark gestiegen sind.
Jetzt gilt eine deutlich einfachere Prüfung: Der Grundstücksteil muss nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist:
- die Fläche beträgt maximal 30 Quadratmeter, oder
- der Wert beträgt maximal 40.000 Euro.
Die Voraussetzungen müssen also nicht kumulativ vorliegen. Es reicht, wenn eine Grenze eingehalten wird. Nur wenn sowohl die 30-qm-Grenze als auch die 40.000-Euro-Grenze überschritten werden, kommt eine zwingende Behandlung als Betriebsvermögen in Betracht.
Warum ist die neue 30-qm-Grenze so praxisrelevant?
Die neue Flächengrenze macht viele Fälle einfacher. Gerade bei häuslichen Arbeitszimmern entfällt häufig die aufwendige Wertermittlung des Grundstücksanteils. Ist der betrieblich genutzte Raum nicht größer als 30 Quadratmeter, kann das Wahlrecht regelmäßig bereits über die Fläche geprüft werden.
Das ist ein echter Praxisvorteil. Denn bisher musste oft bewertet werden, welcher Anteil des Gesamtgrundstückswerts auf den betrieblich genutzten Raum entfällt. Diese Prüfung war fehleranfällig, aufwendig und führte bei steigenden Immobilienwerten schnell dazu, dass die alte Wertgrenze überschritten wurde.
Welche Kosten dürfen künftig nicht mehr abgezogen werden?
Die Erleichterung hat einen Preis: Wird das Wahlrecht genutzt und der Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt, dürfen die Aufwendungen, die mit diesem Grundstücksteil zusammenhängen, nicht mehr abgezogen werden. Das betrifft insbesondere anteilige Gebäudekosten und Abschreibungen. Die Regelung steht ausdrücklich in § 8 Satz 2 EStDV.
Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, ist § 8 Satz 2 EStDV erstmals anzuwenden. § 8 Satz 1 EStDV in der neuen Fassung gilt dagegen in allen offenen Fällen.
Weiterhin abziehbar bleiben nach der fachlichen Einordnung aber betriebsbezogene Aufwendungen, etwa für Strom, Heizung oder Arbeitsmittel. Auch bei der Jahrespauschale oder Tagespauschale für einen häuslichen Arbeitsraum soll keine Kürzung um anteilige Gebäudekosten vorgenommen werden.
Was bedeutet das für häusliche Arbeitszimmer?
Für viele Unternehmer ist die Neuregelung positiv. Wer ein Arbeitszimmer im Eigenheim nutzt, kann künftig häufiger vermeiden, dass dieser Raum in das Betriebsvermögen rutscht. Das reduziert insbesondere das Risiko, dass bei einer späteren Betriebsaufgabe oder Immobilienveräußerung stille Reserven versteuert werden müssen.
Gleichzeitig sollten die steuerlichen Folgen sauber abgewogen werden: Wer den Raum im Privatvermögen belässt, verliert grundsätzlich den Abzug der unmittelbar mit dem Grundstücksteil zusammenhängenden Aufwendungen. Der Vorteil liegt also vor allem in der Vermeidung späterer Steuerverstrickung.
Welche Punkte sind noch in Schwebe?
Ein wichtiger Punkt bleibt in Schwebe: Es ist derzeit nicht eindeutig geregelt, ob ein Grundstücksteil, der bisher als Betriebsvermögen geführt wurde, wegen der neuen Grenzen rückwirkend oder steuerneutral aus dem Betriebsvermögen herausgelöst werden kann. Eine ausdrückliche Übergangsregelung hierzu fehlt bislang.
Auch das neue Abzugsverbot wird fachlich kritisch diskutiert. Kritiker stellen die Frage, ob ein solch umfassendes Abzugsverbot überhaupt wirksam durch eine Verordnung geregelt werden kann oder ob hierfür eine gesetzliche Grundlage erforderlich wäre.
Warum ist das Thema für Gesellschafter-Geschäftsführer interessant?
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Gesellschafter-Geschäftsführer ein häusliches Arbeitszimmer oder einen beruflich genutzten Raum an die eigene GmbH überlässt. Hier kann im Einzelfall das Risiko einer Betriebsaufspaltung entstehen.
Eine Betriebsaufspaltung kann dazu führen, dass GmbH-Anteile steuerlich verstrickt werden und stille Reserven später unerwartet steuerpflichtig werden. Die Neuregelung kann den Gestaltungsspielraum erweitern, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung.
Praxistipp: Jetzt Arbeitszimmer und Nebenräume prüfen
Unternehmer, Freiberufler und Gesellschafter-Geschäftsführer sollten jetzt prüfen lassen:
- Wie groß ist der betrieblich genutzte Grundstücksteil?
- Liegt der Wert unter oder über 40.000 Euro?
- Wird der Raum bisher als Betriebsvermögen geführt?
- Welche Kosten wurden bislang als Betriebsausgaben abgezogen?
- Besteht ein Risiko der Betriebsaufspaltung?
- Ist eine Anpassung der Bilanzierung sinnvoll?
Gerade bei häuslichen Arbeitszimmern, kleinen Praxisräumen oder betrieblich genutzten Nebenräumen kann die neue Regelung erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
Fazit: Mehr Flexibilität, aber nicht ohne Nebenwirkungen
Die neue Fassung des § 8 EStDV ist eine willkommene Vereinfachung. Die feste 30-qm-Grenze und die erhöhte 40.000-Euro-Grenze machen es deutlich einfacher, kleine betrieblich genutzte Grundstücksteile im Privatvermögen zu belassen. Gleichzeitig darf das neue Abzugsverbot nicht übersehen werden.
Unser Rat: Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihr Arbeitszimmer, Praxisraum oder Nebenraum von der neuen Regelung profitiert. So lassen sich spätere Steuerfallen bei Betriebsaufgabe, Verkauf oder Umstrukturierung vermeiden.
Passend dazu:
- Unser Rechner zum häuslichen Arbeitszimmer
- Ratgeber zur Betriebsaufspaltung
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.