Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat den Grundsteuerbescheid der Stadt Hilden aufgehoben. Der Hebesatz von 1.300 % für Nichtwohngrundstücke bei gleichzeitig 650 % für Wohngrundstücke verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Ein Urteil mit erheblicher Signalwirkung für NRW-Kommunen.

Ausgangslage: Die Grundsteuerreform und differenzierende Hebesätze

Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Land Nordrhein-Westfalen den Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen. Das erklärte Ziel: Wohnnebenkosten stabilisieren, indem Wohngrundstücke steuerlich entlastet und die Mindereinnahmen durch höhere Hebesätze für Gewerbegrundstücke kompensiert werden.

Die Stadt Hilden machte von dieser Möglichkeit Gebrauch – und setzte die Hebesätze dabei genau doppelt so hoch für Nichtwohngrundstücke an.

Hebesatz Wohngrundstücke

650 %

Hebesatz Nichtwohngrundstücke

1.300 %

Die Entscheidung: Was das Gericht beanstandet – und was nicht

Grundsatz: zulässig

Das VG Düsseldorf bestätigt ausdrücklich, dass differenzierende Hebesätze dem Grunde nach verfassungsrechtlich zulässig sind. Gemeinden dürfen Wohngrundstücke privilegieren und Nichtwohngrundstücke entsprechend höher belasten – sofern die Umsetzung gleichheitskonform erfolgt. Damit weicht das Gericht bewusst von der Entscheidung des VG Gelsenkirchen (Dezember 2025) ab, das jede fiskalisch motivierte Spreizung für unzulässig hielt.

Konkrete Regelung: rechtswidrig

Die Hebesatzsatzung der Stadt Hilden scheitert an der konkreten Ausgestaltung: Gemischt genutzte Grundstücke, die als „Nichtwohngrundstücke“ eingestuft sind, können bis zu 80 % zu Wohnzwecken genutzt werden – und werden dennoch vollständig mit dem 1.300-%-Hebesatz belastet. Diese Ungleichbehandlung von tatsächlicher Wohnnutzung in einem Ausmaß von 100 % ist durch die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Typisierung und Pauschalierung nicht mehr zu rechtfertigen.

Die Konsequenz: Das Gericht hält beide Hebesätze in der Hildener Satzung für rechtswidrig und unwirksam – weil sie ein untrennbares Gesamtgefüge bilden.

Abgrenzung zum VG Gelsenkirchen

Zwei Gerichte, zwei Ansätze

Das VG Gelsenkirchen (Dezember 2025) verneinte die Zulässigkeit differenzierender Hebesätze bereits auf der Tatbestandsebene – höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen verstoßen demnach generell gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Das VG Düsseldorf folgt diesem Ansatz nicht: Es sieht differenzierende Hebesätze dem Grunde nach als verfassungskonform an, prüft aber die konkrete Ausgestaltung streng am Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG. Diese Divergenz wird das OVG NRW in Münster aufzulösen haben.

Wirkung des Urteils und nächste Schritte

Unmittelbare Rechtswirkung

Das Urteil entfaltet nur inter partes Wirkung – es hebt den konkreten Grundsteuerbescheid der Klägerin auf, nicht die Satzung der Stadt Hilden selbst. Eine allgemeinverbindliche Kassation der Hebesatzsatzung wäre nur im Wege eines Normenkontrollverfahrens vor dem OVG NRW möglich.

Die Kammer hat die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Eine Entscheidung des OVG NRW in Münster ist zu erwarten – mit potenzieller Leitbildwirkung für alle NRW-Kommunen, die ähnliche Hebesatzsatzungen erlassen haben.

Praktische Hinweise

Für die Beratungspraxis ergeben sich folgende Handlungsfelder:

Eigentümer von Nichtwohngrundstücken in NRW-Kommunen

Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 und folgende sollten auf differenzierende Hebesätze geprüft werden. Sofern eine vergleichbare Konstellation wie in Hilden vorliegt (deutliche Spreizung, Einbeziehung gemischt genutzter Grundstücke in den höheren Hebesatz), empfiehlt sich die Einlegung von Einsprüchen und ggf. Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung – bis zur Klärung durch das OVG NRW.

Kommunen und deren Berater

Gemeinden, die differenzierende Hebesätze beschlossen haben, sollten die Regelungen zur Abgrenzung von Wohn- und Nichtwohngrundstücken auf ihre Verfassungskonformität hin überprüfen – insbesondere im Hinblick auf die Behandlung gemischt genutzter Grundstücke.

Quelle: VG Düsseldorf, Pressemitteilung vom 10.03.2026 zum Urteil 5 K 7062/25 vom 10.03.2026