Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach einer neuen Bemessungsgrundlage erhoben. Diese basiert auf einer Neubewertung aller Grundstücke, deren Ergebnisse den Eigentümern bereits mitgeteilt wurden. Die Bundesländer haben dabei unterschiedliche Bewertungsmodelle gewählt. Besonders umstritten ist das sogenannte „Bundesmodell“, das nun Gegenstand mehrerer gerichtlicher Verfahren ist.
Gerichtliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat im Rahmen eines einstweiligen Rechtsschutzverfahrens eine Aussetzung der Vollziehung beschlossen. Dies deutet darauf hin, dass ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide bestehen. Der Bundesfinanzhof hat diese Entscheidung bestätigt, während das Hauptsacheverfahren noch läuft.
Die Gerichte zweifeln insbesondere an den einfachrechtlichen und verfassungsmäßigen Grundlagen der Grundstücksbewertung. Kritisiert wird vor allem, dass das Bundesmodell den Grundstückswert typisierend feststellt, ohne eine gesetzlich geregelte Möglichkeit für Eigentümer vorzusehen, einen individuellen Nachweis zu erbringen, falls der Wert ihres Grundstücks den festgestellten Wert um 40 % oder mehr unterschreitet.
Reaktion der Finanzverwaltung
Die betroffenen Bundesländer haben auf diese vorläufigen Gerichtsentscheidungen mit einem gemeinsamen Ländererlass reagiert. Grundstückseigentümer sind nun berechtigt, einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen. Dies kann durch ein Gutachten eines bestellten oder zertifizierten Gutachters oder des Gutachterausschusses geschehen. Alternativ wird auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis anerkannt, wenn dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % niedriger liegt.
Für erbbaurechtsbelastete Grundstücke gelten dieselben Regelungen. Diese Erlasse gelten sowohl für noch nicht bestandskräftige Bescheide als auch für bestandskräftige Wertfortschreibungen, wenn die Abweichung größer als 15.000 € ist.
Betroffene Bundesländer
Das Bundesmodell wird in folgenden Bundesländern angewendet: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland (mit Abweichungen), Sachsen (mit Abweichungen), Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
In diesen Bundesländern soll die Finanzverwaltung Einsprüchen auf Aussetzung der Vollziehung zunächst ohne Einholung eines Gutachtens stattgeben, wenn die Angaben zum Grundstückswert schlüssig sind. Ein Gutachten kann später nachgereicht werden. Grundstückseigentümer sollten sich jedoch im Einzelfall beraten lassen, um die Erfolgsaussichten besser einzuschätzen.
Wichtiger Hinweis für Eigentümer
Entscheidend ist, dass innerhalb eines Monats nach Zustellung des Grundlagenbescheids – dem ersten Bescheid – Einspruch eingelegt wird. Ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid oder den späteren Bescheid der Stadt oder Gemeinde zur Erhebung der Grundsteuer reicht nicht aus.
Betroffene Eigentümer sollten sich daher frühzeitig mit dem Thema Grundsteuer auseinandersetzen und gegebenenfalls steuerrechtlichen Rat einholen, um mögliche steuerliche Nachteile zu vermeiden.