Bei der Grundsteuer können Nutzflächen zur Wohnnutzung zählen, wenn das Grundstück tatsächlich ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht mit Beschluss vom 13. Mai 2026, 1 V 102/25, klargestellt. Die Entscheidung betrifft vor allem große Wohngrundstücke, ehemalige Hofstellen, Resthöfe und Grundstücke mit Nebengebäuden, Garagen oder Scheunen, die nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden.
Worum ging es in dem Verfahren?
Im Verfahren ging es um die Frage, wann ein Grundstück nach dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz als „übergroßes Grundstück“ begünstigt werden kann. Diese Einordnung kann die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer senken.
Nach Auffassung des Finanzgerichts gilt: Wird ein Grundstück nur zum Wohnen verwendet, dienen sämtliche darauf befindlichen Gebäude der Wohnnutzung. Das gilt unabhängig davon, ob einzelne Flächen baurechtlich oder erklärungstechnisch als Wohnflächen oder Nutzflächen bezeichnet werden. Für die Prüfung des übergroßen Grundstücks ist dann von 100 Prozent Wohnnutzung auszugehen.
Warum ist die Entscheidung für Eigentümer so wichtig?
Die Entscheidung kann für viele Eigentümer finanziell relevant sein. Das Finanzgericht weist darauf hin, dass die Finanzverwaltung nach seiner Kenntnis automatisiert alle erklärten Nutzflächen als nicht der Wohnnutzung dienend behandelt hat. Das soll unabhängig davon geschehen sein, ob tatsächlich eine andere Nutzung vorliegt.
Gerade bei früheren Hofgrundstücken mit Nebengebäuden kann das problematisch sein. Wenn dort keine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung mehr stattfindet und das Grundstück insgesamt nur dem Wohnen dient, kann die automatisierte Einordnung zu einer überhöhten Bemessungsgrundlage geführt haben.
Was bedeutet „übergroßes Grundstück“ im Niedersächsischen Grundsteuerrecht?
Ein übergroßes Grundstück liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Grundstücksfläche im Verhältnis zur Wohnfläche besonders groß ist. Das Niedersächsische Grundsteuergesetz sieht dafür unter bestimmten Voraussetzungen eine Entlastung vor.
Für Eigentümer ist dabei entscheidend, ob die Gebäude mindestens zu einem bestimmten Anteil der Wohnnutzung dienen. Genau hier setzt der Beschluss an: Nutzflächen sind nicht automatisch „schädlich“. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung des Grundstücks.
Beispiel:
Ein ehemaliger Bauernhof wird heute ausschließlich privat bewohnt. Auf dem Grundstück stehen neben dem Wohnhaus auch frühere Stallungen, Garagen oder Scheunen. Werden diese nicht mehr betrieblich, landwirtschaftlich oder gewerblich genutzt, spricht nach der Entscheidung des FG Niedersachsen vieles dafür, das Gesamtgrundstück als ausschließlich wohnlich genutzt zu behandeln.
Welche Bescheide sollten geprüft werden?
Eigentümer in Niedersachsen sollten insbesondere ihre Bescheide über den Grundsteueräquivalenzbetrag und den Grundsteuermessbetrag prüfen. Relevant sind vor allem Fälle, in denen im Rahmen der Grundsteuererklärung neben Wohnflächen auch Nutzflächen angegeben wurden.
Prüfen Sie insbesondere:
- Wurden Garagen, Nebengebäude, Scheunen oder ehemalige Stallungen als nicht wohnlich genutzt behandelt?
- Wurde dadurch die Begünstigung für ein übergroßes Grundstück versagt?
- Wird das Grundstück tatsächlich ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt?
- Gibt es noch eine land- oder forstwirtschaftliche, gewerbliche oder sonstige Nutzung?
- Ist der angesetzte Bodenrichtwert plausibel?
Das FG Niedersachsen hat zudem klargestellt, dass Bodenrichtwerte in Verfahren über Grundsteueräquivalenzbeträge eingeschränkt überprüft werden können, wenn Anhaltspunkte für Fehler bei ihrer Ermittlung vorliegen.
Was gilt, wenn bereits Einspruch eingelegt wurde?
Wenn gegen den Bescheid bereits Einspruch eingelegt wurde, kann die Argumentation aus dem Beschluss im laufenden Einspruchsverfahren aufgegriffen werden. Nach Angaben des Finanzgerichts sind solche Einspruchsverfahren derzeit häufig ruhend.
Wichtig ist eine gute Begründung. Eigentümer sollten darlegen können, dass das Grundstück tatsächlich nur zu Wohnzwecken genutzt wird und keine andere Nutzung vorliegt.
Was ist möglich, wenn kein Einspruch mehr offen ist?
Auch wenn kein offenes Einspruchsverfahren mehr besteht, ist der Fall nicht zwingend erledigt. Das Finanzgericht weist darauf hin, dass Steuerpflichtige über einen Antrag auf Fortschreibung die Möglichkeit haben können, eine Korrektur für die Zukunft zu erreichen.
Eine rückwirkende Änderung bestandskräftiger Bescheide ist damit nicht automatisch gesichert. Für die Zukunft kann ein Fortschreibungsantrag aber ein wichtiger Ansatzpunkt sein.
Warum hilft ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nicht immer?
Der Beschluss erging im einstweiligen Rechtsschutz. Das Gericht betont: Wer die Aussetzung der Vollziehung wegen verfassungsrechtlicher Zweifel am Niedersächsischen Grundsteuergesetz erreichen möchte, braucht ein besonderes berechtigtes Interesse. Ohne ein solches Interesse kann offenbleiben, ob überhaupt Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit bestehen.
Für Eigentümer bedeutet das: Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ist kein Selbstläufer. In vielen Fällen wird es erfolgversprechender sein, konkrete Fehler im eigenen Bescheid geltend zu machen, etwa bei der Einordnung von Nutzflächen oder beim Bodenrichtwert.
Praxistipp: Ehemalige Hofstellen und große Wohngrundstücke jetzt prüfen
Unser Praxistipp: Eigentümer großer Wohngrundstücke in Niedersachsen sollten ihre Grundsteuerunterlagen sorgfältig prüfen lassen. Besonders betroffen sein können ehemalige landwirtschaftliche Grundstücke, Resthöfe, große Einfamilienhausgrundstücke und Grundstücke mit mehreren Nebengebäuden.
Wichtig sind vor allem diese Unterlagen:
- Bescheid über den Grundsteueräquivalenzbetrag,
- Bescheid über den Grundsteuermessbetrag,
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde,
- abgegebene Grundsteuererklärung,
- Flächenaufstellung zu Wohn- und Nutzflächen,
- Nachweise zur tatsächlichen Nutzung der Nebengebäude.
Fazit: Nutzfläche ist nicht automatisch schädlich
Das Niedersächsische Finanzgericht stellt klar: Das bloße Vorhandensein von Nutzflächen bedeutet nicht automatisch, dass ein Grundstück teilweise anders als zu Wohnzwecken genutzt wird. Wird das Grundstück tatsächlich ausschließlich zum Wohnen verwendet, kann bei der Prüfung eines übergroßen Grundstücks von 100 Prozent Wohnnutzung auszugehen sein.
Für viele Eigentümer kann das eine niedrigere Grundsteuerbemessung bedeuten. Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der Prüfung Ihrer Grundsteuerbescheide, der Begründung von Einsprüchen und der Vorbereitung von Fortschreibungsanträgen.
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Quelle: Niedersächsisches Finanzgericht, Newsletter 7/2026 vom 17. Juni 2026 zum Beschluss 1 V 102/25 vom 13. Mai 2026.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.