Welche Umsatzsteuer gilt für Frühstück, Wellness, Fitness und Parkplätze im Hotel? Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 21. Mai 2026 wichtige Fragen zur Steuersatzermäßigung bei Hotelübernachtungen geklärt.

Die Entscheidungen betreffen die Verfahren V R 8/26, V R 10/26 und V R 11/26. Sie bestätigen: Leistungen, die nicht unmittelbar der kurzfristigen Beherbergung dienen, fallen nicht automatisch unter den ermäßigten Umsatzsteuersatz für Hotelübernachtungen von 7 Prozent.

Das gilt auch dann, wenn die Leistungen in einem einheitlichen Übernachtungspreis enthalten sind.

Allerdings ist für Hotelbetriebe eine weitere Änderung wichtig: Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen hinsichtlich der Speisen grundsätzlich wieder der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Die Urteile beziehen sich dagegen auf frühere Besteuerungszeiträume, in denen die streitigen Frühstücksleistungen bei eigenständiger Betrachtung mit 19 Prozent zu besteuern waren.

Die BFH-Entscheidungen sind besonders relevant für Hotels, Pensionen, Ferienunterkünfte und Beherbergungsbetriebe mit zusätzlichen Serviceleistungen.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Der BFH hat mit seinen drei Urteilen die steuerliche Behandlung verschiedener Leistungen im Zusammenhang mit Hotelübernachtungen konkretisiert.

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Hotelübernachtung: Die kurzfristige Beherbergung unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.
• Frühstück: Es fällt nicht unter die Ermäßigung für Beherbergungsleistungen nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Der eigenständig geltende Steuersatz für Verpflegungsleistungen ist zu beachten.
• Fitness und Wellness: Die Zugangsgewährung an Hotelgäste ist nicht unmittelbar begünstigte Beherbergung und unterliegt grundsätzlich dem Regelsteuersatz.
• Parkplätze: Stehen diese Hotelgästen und der Allgemeinheit gleichermaßen frei und unentgeltlich zur Verfügung, kann es bereits an einer entgeltlichen und damit steuerbaren Leistung fehlen.
• WLAN: Hier kommt es auf die tatsächlichen Nutzungsbedingungen an. Der BFH ließ diese Frage in einem Verfahren offen.

Damit bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit des sogenannten Aufteilungsgebots bei Hotelübernachtungen.

Warum sind Hotelübernachtungen steuerlich begünstigt?

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung unterliegt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.

Die Vorschrift gilt insbesondere für klassische Hotelübernachtungen sowie entsprechende kurzfristige Beherbergungsleistungen.

Allerdings enthält das Gesetz eine ausdrückliche Einschränkung.

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG gilt die Ermäßigung nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen.

Das gilt selbst dann, wenn diese Leistungen bereits mit dem Zimmerpreis abgegolten sind.

Ein einheitlicher Gesamtpreis führt deshalb nicht automatisch dazu, dass sämtliche enthaltenen Leistungen mit 7 Prozent besteuert werden dürfen.

Ist das Frühstück im Hotel mit 7 oder 19 Prozent zu versteuern?

Diese Frage muss für das Jahr 2026 differenziert beantwortet werden.

Was galt in den vom BFH entschiedenen Streitjahren?

In den maßgeblichen früheren Besteuerungszeiträumen unterlagen Frühstücksleistungen bei eigenständiger Betrachtung dem Regelsteuersatz.

Der BFH entschied deshalb, dass das Frühstück auch dann nicht mit dem ermäßigten Beherbergungssteuersatz von 7 Prozent besteuert werden durfte, wenn es im Zimmerpreis enthalten war.

Die steuerliche Trennung zwischen Übernachtung und Frühstück war unionsrechtlich zulässig.

Was gilt seit dem 1. Januar 2026?

Seit dem 1. Januar 2026 unterliegen Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen hinsichtlich der Speisen grundsätzlich wieder dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.

Die Abgabe von Getränken bleibt grundsätzlich beim Regelsteuersatz von 19 Prozent.

Für ein Hotelfrühstück bedeutet das:

• Der auf Speisen entfallende Entgeltanteil kann nach der seit 2026 geltenden allgemeinen Regelung für Verpflegungsdienstleistungen mit 7 Prozent besteuert werden.
• Der auf Getränke entfallende Anteil unterliegt grundsätzlich 19 Prozent.
• Der Frühstücksumsatz bleibt rechtlich von der Beherbergungsleistung zu unterscheiden.

Wichtig: Der BFH hat das Frühstück nicht allgemein und zeitlich unbegrenzt dem 19-Prozent-Steuersatz zugeordnet. Seine Urteile betreffen die Steuersatzermäßigung für Beherbergungsleistungen und die Rechtslage der jeweiligen Streitjahre.

Was gilt für Fitness- und Wellnessangebote im Hotel?

Bietet ein Hotel seinen Gästen die Nutzung eines Fitnessraums, einer Sauna oder weiterer Wellnesseinrichtungen an, dient diese Leistung nach der BFH-Entscheidung nicht unmittelbar der Beherbergung.

Sie fällt deshalb nicht unter den ermäßigten Steuersatz des § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.

Nach dem Urteil V R 11/26 unterliegt die Zugangsgewährung zu Fitness- und Wellnesseinrichtungen grundsätzlich dem Regelsteuersatz.

Das gilt auch dann, wenn das Hotel keine gesonderte Gebühr verlangt und die Nutzung bereits im Zimmerpreis enthalten ist.

Allerdings muss die betreffende Leistung tatsächlich als entgeltliche Leistung im Rahmen des Gesamtangebots vorliegen.

Ist dies der Fall, kann eine Aufteilung des Übernachtungspreises erforderlich sein.

Müssen kostenlose Hotelparkplätze versteuert werden?

Hier unterscheidet der BFH zwischen verschiedenen Fallgestaltungen.

Stehen Parkplätze ausschließlich Hotelgästen zur Verfügung und sind sie wirtschaftlich Teil des entgeltlichen Hotelangebots, kann eine steuerbare Leistung vorliegen, für die die Beherbergungsermäßigung nicht gilt.

Anders ist es jedoch, wenn die Parkplätze ohne Zugangsbeschränkung sowohl von Hotelgästen als auch von anderen Besuchern und der Allgemeinheit frei und kostenlos genutzt werden können.

Im Verfahren V R 11/26 entschied der BFH, dass eine solche allgemeine Parkplatzbereitstellung keine gegen Entgelt erbrachte sonstige Leistung begründet.

Damit entsteht hierfür grundsätzlich keine gesonderte Umsatzsteuer aus einem entgeltlichen Parkumsatz.

Im Verfahren V R 8/26 muss das Finanzgericht die tatsächlichen Voraussetzungen dieser Frage noch genauer prüfen.

Entscheidend ist also nicht allein, ob das Hotel eine gesonderte Parkgebühr ausweist. Es kommt darauf an, ob überhaupt eine entgeltliche Leistung vorliegt.

Welche Umsatzsteuer gilt für WLAN im Hotel?

Beim WLAN-Zugang konnte der BFH im Verfahren V R 11/26 noch keine abschließende Entscheidung treffen.

Grund hierfür waren fehlende tatsächliche Feststellungen.

Es blieb insbesondere offen, ob das WLAN ausschließlich den Hotelgästen zur Verfügung stand oder auch von anderen Besuchern und der Allgemeinheit frei genutzt werden konnte.

Ist der Zugang Teil des entgeltlichen Hotelangebots, kann eine gesondert zu beurteilende Leistung vorliegen.

Wird WLAN dagegen tatsächlich allgemein und unentgeltlich bereitgestellt, kann die steuerliche Beurteilung anders ausfallen.

Das Finanzgericht muss diese Frage nach der Zurückverweisung klären.

Warum ist die EuGH-Entscheidung so wichtig?

Den drei BFH-Urteilen ging eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) voraus.

Mit Urteil vom 5. März 2026 in den verbundenen Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24 bestätigte der EuGH, dass Mitgliedstaaten bestimmte Zusatzleistungen vom ermäßigten Steuersatz für kurzfristige Beherbergungen ausnehmen dürfen.

Das gilt selbst dann, wenn solche Leistungen umsatzsteuerlich als Nebenleistungen zur Beherbergung angesehen werden könnten.

Voraussetzung ist insbesondere, dass die gesetzlichen Vorgaben der Mehrwertsteuerrichtlinie und der Grundsatz der steuerlichen Neutralität beachtet werden.

Der EuGH bestätigte damit grundsätzlich die Zulässigkeit der deutschen Regelung des § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG.

Der BFH setzte diese unionsrechtlichen Vorgaben anschließend in den drei nationalen Verfahren um.

Wie unterscheiden sich die drei BFH-Verfahren?

BFH-Urteil	Streitige Leistungen	Ergebnis
V R 8/26	Frühstück und Parkplätze	Frühstück nicht nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG begünstigt; Parkplatzfrage zurückverwiesen
V R 10/26	Frühstück	Regelsteuersatz im damaligen Streitjahr bestätigt; Revision zurückgewiesen
V R 11/26	Fitness, Wellness, Parkplätze und WLAN	Fitness/Wellness zum Regelsteuersatz; allgemein kostenloses Parken nicht steuerbar; WLAN-Frage zurückverwiesen

Die unterschiedlichen Ergebnisse zeigen, dass nicht jede Zusatzleistung eines Hotels automatisch gleichbehandelt werden darf.

Praxisbeispiel: Wie muss ein Hotelarrangement aufgeteilt werden?

Ein Hotel bietet ein Arrangement aus Übernachtung, Frühstück und Wellnesszugang an.

Die Leistungen werden zu einem einheitlichen Preis verkauft.

Angenommen, der rechnerisch ermittelte Netto-Gesamtpreis von 200 Euro entfällt nach einer sachgerechten Aufteilung auf folgende Bestandteile:

Leistung	Nettoentgelt	USt-Satz 2026	Umsatzsteuer
Übernachtung	140 €	7 %	9,80 €
Frühstück – Speisen	25 €	7 %	1,75 €
Frühstück – Getränke	10 €	19 %	1,90 €
Wellnesszugang	25 €	19 %	4,75 €
Gesamt	200 €		18,20 €

Der Bruttogesamtbetrag würde in diesem vereinfachten Beispiel 218,20 Euro betragen.

Die Tabelle zeigt, warum eine wirtschaftlich nachvollziehbare Aufteilung auch dann wichtig bleibt, wenn einzelne Leistungen zufällig demselben Umsatzsteuersatz unterliegen.

Hinweis: Das Beispiel unterstellt eine eigenständige steuerbare Wellnessleistung sowie eine sachgerecht belegte Entgeltaufteilung. In der Praxis sind die konkret angebotenen Leistungen, die vereinbarten Preise und gegebenenfalls geltende Verwaltungsvereinfachungen zu beachten.

Welche Folgen haben die Urteile für Hotelbetreiber?

Für Hotelbetriebe sind die Entscheidungen vor allem bei Pauschalangeboten und Zusatzleistungen relevant.

Werden beispielsweise Frühstück, Fitness, Wellness, Parkplatz und WLAN gemeinsam mit einer Übernachtung angeboten, darf der gesamte Preis nicht ohne weitere Prüfung dem ermäßigten Beherbergungssteuersatz zugeordnet werden.

Auch die tatsächliche Gestaltung kostenloser Angebote spielt eine Rolle.

Eine öffentlich und unentgeltlich zugängliche Parkplatzfläche kann anders zu behandeln sein als eine ausschließlich für Übernachtungsgäste vorgesehene Parkmöglichkeit.

Deshalb sollten Hotels ihre Angebote und Abrechnungssysteme entsprechend überprüfen.

Steuer-Tipp: Hotelpauschalen steuerlich sauber aufteilen

Prüfen Sie bei Pauschalarrangements, welche Leistungen unmittelbar der Beherbergung dienen und welche eigenständig zu beurteilen sind.

Besonders wichtig ist die Trennung von Übernachtung, Frühstücksbestandteilen und zusätzlichen Serviceleistungen.

Achten Sie darauf, dass Ihre Buchungssoftware, Kasse und Rechnungserstellung die für den jeweiligen Leistungszeitpunkt geltenden Umsatzsteuersätze korrekt anwenden.

Seit dem 1. Januar 2026 ist dabei insbesondere die Aufteilung von Speisen und Getränken relevant.

Achtung: Die BFH-Urteile nicht mit der aktuellen Frühstücksbesteuerung verwechseln

Die Aussage „Frühstück im Hotel unterliegt 19 Prozent“ wäre als allgemeine Aussage für das Jahr 2026 falsch.

Die BFH-Entscheidungen betreffen frühere Streitjahre, in denen auf die betreffenden Verpflegungsleistungen der Regelsteuersatz anzuwenden war.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Speisen im Rahmen von Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent.

Getränke werden grundsätzlich weiterhin mit 19 Prozent besteuert.

Die Rechtsprechung zum Aufteilungsgebot bleibt trotzdem relevant. Sie beantwortet nämlich die vorgelagerte Frage, ob eine Zusatzleistung überhaupt unter die besondere Steuerermäßigung für die Beherbergung fällt.

Checkliste: Was sollten Hotels jetzt prüfen?

• Prüfen Sie die Steuersätze Ihrer Übernachtungsleistungen.
• Trennen Sie Frühstück und andere Verpflegungsleistungen von der Beherbergung.
• Beachten Sie seit 2026 die unterschiedliche Besteuerung von Speisen und Getränken.
• Kontrollieren Sie die Abrechnung von Fitness- und Wellnessleistungen.
• Prüfen Sie, ob Parkplätze öffentlich zugänglich oder ausschließlich Hotelgästen vorbehalten sind.
• Dokumentieren Sie die tatsächlichen Nutzungsbedingungen für WLAN.
• Überprüfen Sie die Entgeltaufteilung bei Pauschalarrangements.
• Passen Sie gegebenenfalls Buchungssoftware, Kassensysteme und Rechnungen an.
• Lassen Sie offene Umsatzsteuerfälle anhand der neuen BFH-Rechtsprechung prüfen.

Fazit: Zusatzleistungen im Hotel bleiben umsatzsteuerlich eigenständig zu beurteilen

Mit den Urteilen vom 21. Mai 2026 (V R 8/26, V R 10/26 und V R 11/26) hat der Bundesfinanzhof das Aufteilungsgebot für Hotelübernachtungen bestätigt.

Frühstücksleistungen sowie Fitness- und Wellnessangebote fallen nicht allein deshalb unter die besondere Beherbergungsermäßigung, weil sie im Zimmerpreis enthalten sind.

Bei Parkplätzen und WLAN muss dagegen zunächst geklärt werden, ob überhaupt eine entgeltliche steuerbare Leistung vorliegt.

Für die aktuelle Praxis ist außerdem die seit Januar 2026 geltende Steuerermäßigung für Speisen zu berücksichtigen.

Hotelbetreiber sollten deshalb sowohl die rechtliche Einordnung ihrer Leistungen als auch die tatsächlich anzuwendenden Steuersätze sorgfältig prüfen.

Sie betreiben ein Hotel, eine Pension oder eine Ferienunterkunft und möchten Ihre Umsatzsteuerabrechnung rechtssicher gestalten? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihrer Leistungsangebote, Pauschalpreise und Umsatzsteuersätze.

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Häufige Fragen zur Umsatzsteuer im Hotel

Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Hotelübernachtungen?

Die kurzfristige Beherbergung in Hotels und vergleichbaren Einrichtungen unterliegt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.

Wird das Hotelfrühstück mit 7 oder 19 Prozent besteuert?

Seit dem 1. Januar 2026 unterliegen Speisen bei Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen grundsätzlich 7 Prozent Umsatzsteuer. Getränke unterliegen grundsätzlich weiterhin 19 Prozent. Die Frühstücksleistung fällt jedoch nicht unter die spezielle Beherbergungsermäßigung.

Was hat der BFH zum Frühstück im Hotel entschieden?

Der BFH hat entschieden, dass Frühstücksleistungen nicht von der besonderen Steuerermäßigung für Hotelübernachtungen nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG erfasst werden. In den damaligen Streitjahren galt deshalb der Regelsteuersatz.

Welche Umsatzsteuer gilt für Wellness und Fitness im Hotel?

Der Zugang zu Fitness- und Wellnesseinrichtungen fällt nach dem BFH-Urteil V R 11/26 nicht unter die besondere Beherbergungsermäßigung und unterliegt als entgeltliche Leistung grundsätzlich dem Regelsteuersatz von 19 Prozent.

Sind kostenlose Hotelparkplätze umsatzsteuerpflichtig?

Nicht zwingend. Stehen Parkplätze auch anderen Hotelbesuchern und der Allgemeinheit tatsächlich frei und unentgeltlich zur Verfügung, kann eine entgeltliche steuerbare Leistung fehlen.

Ist kostenloses WLAN im Zimmer steuerpflichtig?

Das hängt von den tatsächlichen Umständen ab. Insbesondere ist zu prüfen, ob der WLAN-Zugang Teil eines entgeltlichen Leistungsangebots oder für die Allgemeinheit frei verfügbar ist. Der BFH hat die konkrete Frage im Verfahren V R 11/26 zurückverwiesen.

Müssen Hotelpauschalen aufgeteilt werden?

Ja, soweit darin Leistungen enthalten sind, die umsatzsteuerlich gesondert zu beurteilen sind. Ein einheitlicher Zimmerpreis führt nicht automatisch zu einem einheitlichen Umsatzsteuersatz für alle Bestandteile.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• BFH, Urteile vom 21.05.2026, V R 8/26 (XI R 11/23; XI R 34/20), V R 10/26 (XI R 13/23; XI R 7/21), V R 11/26 (XI R 14/23; XI R 22/21).
• BFH, Pressemitteilung Nr. 55/26 vom 01.10.2026.
• EuGH, Urteil vom 05.03.2026, verbundene Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24, ECLI:EU:C:2026:149.
• § 12 Abs. 1 UStG – Regelsteuersatz.
• § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG – Ermäßigter Steuersatz für kurzfristige Beherbergung.
• § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG – Ermäßigter Steuersatz für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen, ausgenommen Getränke.
• § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG – Steuerbare Lieferungen und sonstige Leistungen.
• Art. 98 i. V. m. Anhang III Nr. 12 der Richtlinie 2006/112/EG – Unionsrechtliche Regelungen zur Steuersatzermäßigung.
• BMF-Schreiben vom 22.12.2025 – Wiedereinführung des ermäßigten Steuersatzes auf Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen zum 01.01.2026.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil die Immobilie später zu einem höheren Preis verkauft wurde. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) entschieden.

Wer eine Immobilie erbt, kann nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn die gesetzliche Grundstücksbewertung zu hoch ausfällt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann dafür ein geeignetes Mittel sein.

Das Finanzamt und die Finanzgerichte müssen ein solches Gutachten inhaltlich prüfen. Ein pauschaler Verweis auf einen höheren, zeitnah erzielten Kaufpreis reicht nicht aus, um es vollständig zurückzuweisen.

Die Entscheidung ist besonders für Erben, Beschenkte und Immobilieneigentümer relevant, die sich gegen überhöhte Grundbesitzwerte bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer wenden.

Worum ging es in dem Streitfall?

Der Kläger hatte im Mai 2020 zwei gemischt genutzte Grundstücke geerbt.

Für beide Immobilien legte er Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Dieser ermittelte die Grundstückswerte zum maßgeblichen Bewertungsstichtag mithilfe des Ertragswertverfahrens.

Die gutachterlichen Werte lagen deutlich unter den Werten, die das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzte.

Einige Monate später verkaufte der Erbe die beiden Grundstücke jedoch zu einem erheblich höheren Preis.

Damit entstand die entscheidende Streitfrage:

Darf das Finanzamt ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten verwerfen, nur weil ein späterer Verkauf zu einem höheren Preis erfolgt ist?

Welche Grundstückswerte standen im Streit?

Die Unterschiede zwischen den gutachterlich ermittelten Werten, den Feststellungen des Finanzamts und den späteren Kaufpreisen waren erheblich.

Bewertung	Grundstück 1	Grundstück 2	Gesamt
Sachverständigengutachten	210.000 €	305.000 €	515.000 €
Feststellung des Finanzamts	290.834 €	405.006 €	695.840 €
Kaufpreis im Februar 2021	380.000 €	520.000 €	900.000 €

Die Sachverständigengutachten lagen insgesamt 180.840 Euro unter den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerten.

Zugleich überstieg der spätere Verkaufspreis von insgesamt 900.000 Euro die gutachterliche Bewertung erheblich.

Das Finanzamt erkannte die Gutachten deshalb nicht an.

Auch das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage zunächst ab.

Warum lehnte das Finanzgericht die Gutachten ab?

Das Finanzgericht Düsseldorf stellte im Wesentlichen auf die später erzielten Verkaufspreise ab.

Nach seiner Auffassung war ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielter Kaufpreis besonders aussagekräftig für den gemeinen Wert einer Immobilie.

Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich den Anforderungen an ordnungsgemäße Sachverständigengutachten entsprachen, sah das Finanzgericht die höheren Kaufpreise als entscheidendes Gegenargument an.

Dabei setzte es sich jedoch nicht ausreichend mit den konkreten Bewertungsansätzen des Sachverständigen auseinander.

Besonders relevant waren dokumentierte Mängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen.

Der Sachverständige hatte hierfür Beträge von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro berücksichtigt.

Warum diese Positionen unzutreffend oder unbeachtlich sein sollten, erläuterte das Finanzgericht nach Auffassung des BFH nicht hinreichend.

Der Erbe legte daraufhin Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ein.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Der BFH gab der Beschwerde statt, hob das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Das Gericht stellte fest, dass das Finanzgericht gegen seine Pflichten zur Sachverhaltsaufklärung und zur vollständigen Würdigung des Verfahrensstoffs verstoßen hatte.

Maßgeblich waren:

• § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO: Das Finanzgericht muss den entscheidungserheblichen Sachverhalt von Amts wegen aufklären.
• § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO: Das Gericht muss seine Entscheidung aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewinnen.
• § 198 BewG: Ein niedrigerer gemeiner Wert des Grundbesitzes kann durch ein geeignetes Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Nach Auffassung des BFH hätte sich das Finanzgericht konkret mit den Gutachten, ihren Bewertungsansätzen und den festgestellten Mängeln befassen müssen.

Ein höherer Verkaufspreis rechtfertigt nicht automatisch die vollständige Ablehnung eines sachgerecht erstellten Gutachtens.

Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?

Bei einem Erbfall müssen die zum Nachlass gehörenden Grundstücke für steuerliche Zwecke bewertet werden.

Die Bewertung richtet sich insbesondere nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Je nach Art des Grundstücks kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht, beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Diese gesetzlichen Verfahren sollen den gemeinen Wert der Immobilie möglichst realitätsgerecht abbilden.

Allerdings können typisierte Bewertungsansätze im Einzelfall zu höheren Ergebnissen führen, als sie den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen.

Genau für solche Fälle sieht § 198 BewG eine Nachweismöglichkeit vor.

Was bedeutet der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG?

Nach § 198 Abs. 1 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der tatsächliche gemeine Wert einer wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag unter dem gesetzlich ermittelten Grundbesitzwert liegt.

Das bedeutet:

Der gesetzlich ermittelte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall hingenommen werden.

Erben und Beschenkte können einen niedrigeren Wert nachweisen und dadurch unter Umständen ihre erbschaft- oder schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.

Als Nachweis kommt nach § 198 Abs. 2 BewG insbesondere ein ordnungsgemäßes Gutachten eines geeigneten Sachverständigen infrage.

Auch ein zeitnah zustande gekommener Kaufpreis kann unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis dienen.

Entscheidend ist stets der Wert am gesetzlichen Bewertungsstichtag.

Welche Anforderungen muss ein Sachverständigengutachten erfüllen?

Nicht jedes beliebige Immobiliengutachten reicht für den Nachweis nach § 198 BewG aus.

Nach der gesetzlichen Regelung kommen regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter, bestellter oder zertifizierter Sachverständiger infrage.

Das Gutachten muss unter Beachtung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften ordnungsgemäß erstellt und nachvollziehbar sein.

Insbesondere sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:

• Der zutreffende Bewertungsstichtag.
• Die Eigenschaften und die Nutzung der Immobilie.
• Das geeignete Bewertungsverfahren.
• Der Zustand des Gebäudes.
• Vorhandene Schäden und Baumängel.
• Erforderliche Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen.
• Nachvollziehbare Berechnungen und Bewertungsannahmen.

Der BFH betont, dass ein plausibles und den maßgeblichen Vorschriften entsprechendes Gutachten regelmäßig als Nachweis geeignet ist.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Gutachten automatisch und ungeprüft übernommen werden muss.

Muss das Finanzamt jedes Gutachten vollständig anerkennen?

Nein. Das Finanzamt und gegebenenfalls das Finanzgericht dürfen die Plausibilität und die fachliche Richtigkeit eines Gutachtens überprüfen.

Sie können beispielsweise beanstanden, dass ein Abschlag für Gebäudeschäden nicht ausreichend begründet ist.

Allerdings müssen solche Beanstandungen sachlich nachvollziehbar sein.

Der BFH stellte ausdrücklich klar, dass ein Gutachten nicht allein wegen einzelner Mängel insgesamt unberücksichtigt bleiben darf.

Ist beispielsweise ein bestimmter Wertabschlag nicht hinreichend begründet, kann es ausreichen, gerade diesen Abschlag nicht anzuerkennen.

Auch kleinere Lücken können unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Beweiswürdigung geschlossen werden.

Nicht jeder Fehler im Gutachten führt dazu, dass der gesamte Nachweis scheitert.

Steuer-Tipp: Mängel und Sanierungsbedarf genau dokumentieren

Bei geerbten Immobilien kann der bauliche Zustand erheblichen Einfluss auf den gemeinen Wert haben.

Lassen Sie deshalb vorhandene Schäden, einen Instandhaltungsstau oder notwendige Sanierungsmaßnahmen möglichst konkret erfassen.

Besonders hilfreich sind nachvollziehbare Kostenansätze, Fotos, bautechnische Feststellungen und sonstige Unterlagen zum Bewertungsstichtag.

Je besser die einzelnen Wertabschläge begründet sind, desto fundierter kann ein Sachverständigengutachten gegenüber dem Finanzamt verteidigt werden.

Welche Rolle spielt ein später erzielter Kaufpreis?

Ein tatsächlicher Kaufpreis ist grundsätzlich ein wichtiges Indiz für den Marktwert einer Immobilie.

Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Diese gesetzliche Regelung hat jedoch eine entscheidende Besonderheit:

Sie dient dem Nachweis eines niedrigeren Werts – nicht der automatischen Erhöhung des gesetzlich festgestellten Grundstückswerts.

Der BFH stellte deshalb klar, dass ein höherer Kaufpreis nicht pauschal dazu verwendet werden darf, ein anderes zulässiges Nachweismittel vollständig auszuschließen.

Der Verkaufspreis kann zwar bei der Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigt werden.

Das Gericht muss jedoch nachvollziehbar prüfen, warum er im konkreten Fall gegen die gutachterliche Bewertung sprechen soll.

Ein schematischer Vorrang des Kaufpreises besteht nicht.

Warum ist der Bewertungsstichtag so wichtig?

Bei der Erbschaftsteuer kommt es grundsätzlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erbfalls an.

Im Streitfall lag dieser Zeitpunkt im Mai 2020.

Der Verkauf der beiden Grundstücke erfolgte dagegen erst im Februar 2021.

Zwischen Erbfall und Verkauf können sich Marktbedingungen oder objektspezifische Umstände ändern.

Daher darf ein später erzielter Verkaufspreis nicht ohne nähere Prüfung mit dem Wert am Bewertungsstichtag gleichgesetzt werden.

Auch besondere Umstände der Veräußerung können für die Beurteilung relevant sein.

Entscheidend ist, ob der spätere Kaufpreis tatsächlich geeignet ist, die Bewertung am maßgeblichen Stichtag zu beurteilen.

Praxisbeispiel: Höherer Kaufpreis trotz niedrigerem Gutachten

Angenommen, für eine geerbte Immobilie ergeben sich folgende Werte:

Position	Betrag
Gesetzlich festgestellter Grundbesitzwert	500.000 €
Wert laut qualifiziertem Gutachten	400.000 €
Später erzielter Kaufpreis	550.000 €
Differenz zwischen gesetzlichem Wert und Gutachten	100.000 €

Der Erbe möchte erreichen, dass für die Erbschaftsteuer der gutachterlich ermittelte Wert von 400.000 Euro berücksichtigt wird.

Das Finanzamt verweist dagegen auf den späteren Kaufpreis von 550.000 Euro.

Nach den Grundsätzen des BFH darf das Gutachten nicht allein wegen dieses höheren Kaufpreises vollständig zurückgewiesen werden.

Vielmehr muss geprüft werden, ob das Gutachten ordnungsgemäß erstellt wurde und seine Wertansätze nachvollziehbar sind.

Wichtig: Das Beispiel bedeutet nicht, dass der niedrigere Gutachtenwert zwingend angesetzt werden muss. Das Gutachten muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die fachliche Prüfung bestehen.

Eine mögliche steuerliche Entlastung hängt zusätzlich von Freibeträgen, Steuerklasse, weiteren Nachlasswerten und sonstigen Umständen ab.

Warum ist die Entscheidung für Erben besonders wichtig?

Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann die Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer haben.

Problematisch sind insbesondere Grundstücke, bei denen standardisierte Bewertungsverfahren besondere wertmindernde Umstände nicht ausreichend erfassen.

Dazu können beispielsweise ein erheblicher Sanierungsbedarf, Baumängel oder besondere objektspezifische Einschränkungen gehören.

In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ein wichtiges Instrument sein, um eine überhöhte steuerliche Bewertung zu korrigieren.

Der BFH-Beschluss stärkt dabei die Bedeutung einer sorgfältigen Einzelfallprüfung.

Finanzamt und Finanzgericht dürfen sachverständige Feststellungen nicht ohne nachvollziehbare Begründung übergehen.

Achtung: Der BFH hat den niedrigeren Wert noch nicht anerkannt

Ein wichtiger Punkt darf bei der Entscheidung nicht übersehen werden:

Der Bundesfinanzhof hat nicht selbst festgestellt, dass die vom Erben vorgelegten niedrigeren Gutachtenwerte zutreffend sind.

Er hat vielmehr Verfahrensfehler des Finanzgerichts Düsseldorf festgestellt.

Das Finanzgericht muss die Gutachten nun erneut prüfen und sich insbesondere mit den berücksichtigten Gebäudemängeln und Sanierungskosten auseinandersetzen.

Die endgültige Höhe der anzusetzenden Grundbesitzwerte bleibt damit offen.

Was sollten Erben und Beschenkte jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nachvollziehbar ist.
• Achten Sie auf den zutreffenden Bewertungsstichtag.
• Untersuchen Sie, ob besondere wertmindernde Umstände ausreichend berücksichtigt wurden.
• Lassen Sie bei erheblichen Bewertungsabweichungen ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten prüfen.
• Dokumentieren Sie Baumängel, Schäden und Sanierungsbedarf.
• Bewahren Sie Kaufverträge und andere relevante Unterlagen auf.
• Kontrollieren Sie, ob das Finanzamt das Gutachten inhaltlich gewürdigt hat.
• Prüfen Sie bei einer ablehnenden Entscheidung die Begründung.
• Beachten Sie die geltenden Einspruchs- und Rechtsbehelfsfristen.

Fazit: Ein höherer Verkaufspreis entwertet das Gutachten nicht automatisch

Mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen an die Prüfung von Sachverständigengutachten beim Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts konkretisiert.

Ein qualifiziertes Gutachten nach § 198 BewG darf nicht allein mit dem Hinweis auf einen höheren Kaufpreis pauschal zurückgewiesen werden.

Das Finanzgericht muss sich mit den konkreten Feststellungen des Sachverständigen auseinandersetzen und mögliche Beanstandungen nachvollziehbar begründen.

Für Erben und Beschenkte ist dies eine wichtige Entscheidung, wenn die gesetzliche Immobilienbewertung über dem tatsächlich nachweisbaren gemeinen Wert liegt.

Allerdings bleibt eine sorgfältige fachliche Prüfung des Gutachtens erforderlich. Der BFH hat den Rechtsstreit deshalb zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen.

Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und halten den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Prüfung des Grundbesitzwerts und der Frage, ob ein Nachweis nach § 198 BewG sinnvoll ist.

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Häufige Fragen zum niedrigeren Grundbesitzwert bei der Erbschaftsteuer

Kann ich einen niedrigeren Immobilienwert für die Erbschaftsteuer nachweisen?

Ja. Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige diesen für den maßgeblichen Bewertungsstichtag nachweist.

Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?

Regelmäßig kommt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten, bestellten oder zertifizierten Sachverständigen infrage. Das Gutachten muss die maßgeblichen Bewertungsvorschriften beachten und plausibel sein.

Darf das Finanzamt ein Gutachten wegen eines höheren Verkaufspreises ablehnen?

Nicht pauschal. Nach dem BFH-Beschluss vom 4. August 2026 muss das Gutachten inhaltlich geprüft werden. Ein höherer Kaufpreis reicht allein nicht aus, um die gesamte Bewertung zu verwerfen.

Was gilt, wenn das Gutachten einzelne Fehler enthält?

Einzelne unzureichend begründete Bewertungsansätze führen nicht automatisch zur vollständigen Unbrauchbarkeit des Gutachtens. Gegebenenfalls sind nur bestimmte Abschläge zu korrigieren.

Welcher Zeitpunkt ist für die Immobilienbewertung entscheidend?

Bei der Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Bewertungsstichtag maßgeblich, regelmäßig der Zeitpunkt des Erbfalls. Spätere Entwicklungen müssen entsprechend eingeordnet werden.

Kann ein tatsächlicher Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Hat der BFH im Streitfall den niedrigeren Gutachtenwert bestätigt?

Nein. Der BFH hat das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf wegen Verfahrensfehlern aufgehoben. Die inhaltliche Prüfung der Gutachten muss im zweiten Rechtsgang nachgeholt werden.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bundesfinanzhof, Beschluss vom 04.08.2026, Az. II B 87/25, ECLI:DE:BFH:2026.040826.IIB87.25.0.
• Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025, Az. 11 K 2562/22 BG – aufgehoben durch den BFH.
• § 198 Abs. 1 bis 3 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
• § 9 Abs. 2 BewG – Begriff des gemeinen Werts.
• § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO – Sachverhaltsaufklärung.
• § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO – Würdigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens.
• BFH, Urteil vom 25.04.2018, Az. II R 47/15, BFHE 262, 157, BStBl II 2019, S. 144.
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 1/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, S. 594.
• BFH, Urteil vom 03.12.2008, Az. II R 19/08, BFHE 224, 268, BStBl II 2009, S. 403.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Welcher Elternteil erhält das Kindergeld, wenn ein Kind regelmäßig bei Mutter und Vater lebt? Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) kommt es dabei vor allem auf den tatsächlichen Lebensmittelpunkt des Kindes an – nicht darauf, welcher Elternteil mehr Unterhalt zahlt.

Mit Urteil vom 9. Juli 2026 (Az. III R 8/25) hat der BFH entschieden, dass Barunterhaltsleistungen kein geeignetes Kriterium sind, um die Haushaltsaufnahme eines Kindes nach § 64 Abs. 2 EStG zu beurteilen.

Das gilt auch dann, wenn das Kind bei beiden Elternteilen deutlich mehr Zeit verbringt als bei bloßen Besuchen oder Ferienaufenthalten.

Die Entscheidung ist besonders für getrennt lebende Eltern mit Wechselmodell sowie für Familien mit grenzüberschreitenden Wohn- und Betreuungsverhältnissen relevant.

Worum ging es in dem Streitfall?

Im Mittelpunkt des Verfahrens stand ein Vater, der für seinen minderjährigen Sohn deutsches Kindergeld erhielt.

Die Eltern lebten getrennt, betreuten ihren Sohn zunächst aber im Wechselmodell. Der Vater war mit Zustimmung der Mutter als Kindergeldberechtigter bestimmt worden.

Im August 2020 zog die Mutter in einen anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR), wo sie wissenschaftlich tätig war.

Der Sohn folgte ihr und besuchte dort ab Januar 2021 die Schule.

Während der Schulzeit lebte er überwiegend bei seiner Mutter. Die Ferien verbrachte er dagegen bei seinem Vater in Deutschland.

Bei diesem verfügte er weiterhin über sein gewohntes Kinderzimmer, persönliche Kontakte zu Verwandten und Freunden sowie weitere Bindungen an sein bisheriges Lebensumfeld.

Im gesamten Jahr 2022 verteilten sich seine Aufenthalte folgendermaßen:

Aufenthalt	Tage im Jahr 2022	Anteil
Bei der Mutter im Ausland	257	rund 70 %
Beim Vater in Deutschland	108	rund 30 %

Der Vater leistete zusätzlich finanzielle Unterstützung.

Er zahlte laufenden Unterhalt, überwies das Kindergeld an die Mutter und übernahm unter anderem Flugkosten sowie Aufwendungen für Nachhilfe, Fitnessstudio und Fahrschule.

Dennoch hob die Familienkasse die Kindergeldfestsetzung ab April 2022 auf.

Sie ging davon aus, dass die Mutter aufgrund der überwiegenden Haushaltsaufnahme des Sohnes vorrangig kindergeldberechtigt sei.

Was entschied das Finanzgericht zunächst?

Das Sächsische Finanzgericht gab dem Vater mit Urteil vom 25. Oktober 2023 (Az. 8 K 834/22 (Kg)) zunächst recht.

Es berücksichtigte, dass beide Elternteile den Sohn weiterhin betreuten und versorgten.

Nach Auffassung des Finanzgerichts konnte deshalb trotz der längeren Aufenthaltsdauer bei der Mutter von einer annähernd gleichwertigen Haushaltsaufnahme ausgegangen werden.

Dabei bezog das Gericht auch die finanziellen Leistungen des Vaters in seine Würdigung ein.

Die Familienkasse legte Revision ein.

Der Bundesfinanzhof beurteilte die Rechtslage anders.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück.

Nach Auffassung des BFH ist bei der Kindergeldberechtigung entscheidend, wo das Kind tatsächlich seinen Lebensmittelpunkt hat.

Zwar können beide Elternteile intensiv an Betreuung, Versorgung und Erziehung beteiligt sein.

Für die Rangfolge nach § 64 Abs. 2 EStG kommt es jedoch darauf an, ob das Kind annähernd gleichwertig in beide Haushalte aufgenommen wurde oder ob ein Haushalt deutlich überwiegt.

Dabei dürfen Barunterhaltszahlungen nicht berücksichtigt werden, um einen geringeren zeitlichen Betreuungsumfang auszugleichen.

Im entschiedenen Fall sprach das Verhältnis von 257 Tagen bei der Mutter zu 108 Tagen beim Vater deutlich für einen Lebensmittelpunkt im Haushalt der Mutter.

Besondere Umstände, die dieses klare zeitliche Übergewicht hätten ausgleichen können, hatte das Finanzgericht nicht festgestellt.

Der BFH ging deshalb von einer vorrangigen Haushaltsaufnahme bei der Mutter aus.

Ob daraus tatsächlich ein vorrangiger deutscher Kindergeldanspruch der Mutter folgte, war allerdings noch nicht abschließend geklärt. Diese Frage muss das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang prüfen.

Welcher Elternteil bekommt bei einer Trennung das Kindergeld?

Die Rangfolge mehrerer Kindergeldberechtigter ist in § 64 EStG geregelt.

Nach § 64 Abs. 1 EStG wird das Kindergeld für jedes Kind nur an einen Berechtigten gezahlt.

Bei mehreren Berechtigten erhält es nach § 64 Abs. 2 Satz 1 EStG grundsätzlich derjenige Elternteil, der das Kind in seinen Haushalt aufgenommen hat.

Dabei kommt es nicht allein darauf an, wo das Kind gemeldet ist.

Vielmehr ist zu prüfen, wo es tatsächlich lebt und in eine familiäre Gemeinschaft mit Betreuung, Versorgung und Erziehung eingebunden ist.

Eine Haushaltsaufnahme setzt neben dem örtlichen Zusammenleben auch eine persönliche Einbindung in den Haushalt voraus.

Maßgeblich sind die tatsächlichen Lebensverhältnisse.

Wie wird das Kindergeld beim Wechselmodell geregelt?

Beim echten paritätischen Wechselmodell lebt ein Kind annähernd gleichwertig in den Haushalten beider Eltern.

Für diesen Fall enthält § 64 EStG keine ausdrückliche Sonderregelung.

Nach der BFH-Rechtsprechung wird deshalb § 64 Abs. 2 Satz 2 EStG entsprechend angewendet.

Die Eltern können dann untereinander bestimmen, wer das Kindergeld erhalten soll.

Haben sie bereits eine entsprechende Vereinbarung getroffen, bleibt diese grundsätzlich wirksam, solange sie nicht einvernehmlich geändert oder von einem Elternteil widerrufen wird.

Ändern sich jedoch die tatsächlichen Betreuungsverhältnisse erheblich, kann eine frühere Berechtigtenbestimmung gegenstandslos werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn das Kind inzwischen nur noch überwiegend einem Elternhaushalt zugeordnet werden kann.

Beispiel: Wechselmodell mit annähernd gleicher Betreuung

Ein Kind lebt regelmäßig abwechselnd bei seiner Mutter und seinem Vater.

Beide Eltern übernehmen die alltägliche Versorgung, Betreuung und Erziehung in annähernd gleichem Umfang.

In diesem Fall können sie grundsätzlich vereinbaren, welcher Elternteil das Kindergeld bezieht.

Die wirtschaftliche Aufteilung des Kindergeldes zwischen den Eltern ist davon zu unterscheiden.

Wichtig: Eine etwaige unterhaltsrechtliche Verrechnung oder Weiterleitung des Kindergeldes entscheidet nicht automatisch darüber, wer gegenüber der Familienkasse vorrangig anspruchsberechtigt ist.

Was gilt, wenn das Kind überwiegend bei einem Elternteil lebt?

Anders ist die Situation, wenn das Kind zwar regelmäßig beide Haushalte aufsucht, sein Lebensmittelpunkt aber eindeutig bei einem Elternteil liegt.

Dann ist grundsätzlich dieser Elternteil nach § 64 Abs. 2 Satz 1 EStG vorrangig kindergeldberechtigt.

Der BFH betont dabei, dass die Haushaltsaufnahme nicht allein anhand einzelner Besuche oder der von den Eltern gewählten Bezeichnung ihres Betreuungsmodells beurteilt werden darf.

Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse.

Der Senat bestätigt zugleich, dass ein Aufenthalt von mehr als drei Monaten im Jahr jedenfalls über einen bloßen Besuchs- oder Feriencharakter hinausgehen kann.

Daraus folgt jedoch nicht, dass bei Aufenthalten von mehr als drei Monaten automatisch zwei gleichwertige Lebensmittelpunkte bestehen.

Bei längeren Aufenthalten in beiden Haushalten muss vielmehr geprüft werden, wo sich das Kind überwiegend aufhält und seinen Lebensmittelpunkt hat.

Welche Kriterien sind für den Lebensmittelpunkt des Kindes entscheidend?

Die Beurteilung erfolgt anhand einer Gesamtwürdigung der tatsächlichen Umstände.

Wichtige Gesichtspunkte können insbesondere sein:

• die Dauer und Regelmäßigkeit der Aufenthalte bei beiden Elternteilen,
• der Ort des Schulbesuchs,
• die tatsächliche Betreuung und Erziehung,
• die Versorgung und Einbindung in den Familienalltag,
• die Wohn- und Unterbringungssituation,
• persönliche Bindungen zu Familie und Freunden,
• die Möglichkeit des Kindes, seinen Aufenthaltsort selbst zu wählen,
• besondere Vereinbarungen zum Sorgerecht und zur Betreuung.

Kein einzelnes Merkmal muss in jedem Fall allein entscheidend sein.

Die Aufenthaltsdauer kann allerdings besonders ins Gewicht fallen, wenn ein Elternteil das Kind wesentlich länger betreut als der andere.

Im entschiedenen Fall sah der BFH bei einer Verteilung von rund 70 zu 30 Prozent ein deutliches zeitliches Übergewicht zugunsten der Mutter.

Warum zählen Unterhaltszahlungen nicht bei der Haushaltsaufnahme?

Ein zentraler Punkt des Urteils betrifft die Abgrenzung zwischen Haushaltsaufnahme und finanzieller Unterhaltsleistung.

Der BFH stellt klar, dass beide Kriterien unterschiedliche Funktionen haben.

Nach § 64 Abs. 2 EStG kommt es grundsätzlich darauf an, welcher Elternteil das Kind in seinen Haushalt aufgenommen hat.

Erst wenn das Kind in keinen Haushalt eines Kindergeldberechtigten aufgenommen ist, wird nach § 64 Abs. 3 EStG auf die laufenden Barunterhaltsleistungen abgestellt.

Zahlen mehrere Berechtigte in einem solchen Fall Unterhaltsrenten, ist grundsätzlich die Höhe dieser Leistungen maßgeblich.

Würden Barunterhaltszahlungen bereits bei der Beurteilung der Haushaltsaufnahme berücksichtigt, würde diese gesetzliche Rangfolge durchbrochen.

Deshalb darf beispielsweise ein finanziell stärker engagierter Elternteil eine geringere Haushaltsaufnahme nicht durch höhere Unterhaltszahlungen ausgleichen.

Praxisbeispiel: Vater zahlt mehr, Kind lebt überwiegend bei der Mutter

Angenommen, ein Kind lebt während der Schulzeit bei der Mutter.

Beim Vater verbringt es regelmäßig längere Ferien und zusätzliche Wochenenden.

Im gesamten Jahr ergibt sich folgende Verteilung:

Kriterium	Mutter	Vater
Aufenthaltstage	250	115
Schulalltag	Überwiegend	Nein
Laufender Barunterhalt	Geringer	Höher
Ferienbetreuung	Teilweise	Umfangreich

Obwohl der Vater mehr Barunterhalt zahlt und das Kind bei ihm deutlich mehr als nur kurze Besuche verbringt, führt dies nicht automatisch zu einer gleichwertigen Haushaltsaufnahme.

Nach den Grundsätzen des BFH wäre insbesondere zu untersuchen, ob der Lebensmittelpunkt aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse überwiegend bei der Mutter liegt.

Die höhere finanzielle Beteiligung des Vaters darf dabei nicht als Ausgleich für die geringere Aufenthaltsdauer berücksichtigt werden.

Das Beispiel verdeutlicht: Kindergeldberechtigung und finanzielle Unterhaltslast sind rechtlich getrennt zu beurteilen.

Was gilt, wenn ein Elternteil im Ausland lebt?

Besonders komplex wird die Rechtslage, wenn die Eltern in unterschiedlichen Staaten leben.

Im entschiedenen Fall wohnte die Mutter mit dem Sohn in einem anderen EWR-Staat, während der Vater in Deutschland blieb.

Dadurch stellte sich eine zusätzliche Frage:

Hatte die Mutter überhaupt einen deutschen Kindergeldanspruch, der gegenüber dem Anspruch des Vaters vorrangig sein konnte?

Nach deutschem Recht setzt ein Kindergeldanspruch grundsätzlich bestimmte persönliche Voraussetzungen voraus, beispielsweise einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland nach § 62 EStG.

Im europäischen und EWR-bezogenen Kontext können jedoch besondere Koordinierungsvorschriften gelten.

Dazu gehören insbesondere Artikel 67 der Verordnung (EG) Nr. 883/2004 und Artikel 60 Abs. 1 der Verordnung (EG) Nr. 987/2009.

Diese Vorschriften können dazu führen, dass bei der Prüfung eines Kindergeldanspruchs bestimmte grenzüberschreitende Familienverhältnisse so behandelt werden, als befänden sich die betreffenden Personen im zuständigen Staat.

Auch ausländische Familienleistungen können berücksichtigt werden müssen.

Der BFH konnte die Sache deshalb noch nicht endgültig entscheiden.

Warum wurde das Verfahren an das Finanzgericht zurückverwiesen?

Nach Auffassung des BFH war die bisherige Beurteilung der Haushaltsaufnahme rechtsfehlerhaft.

Das bedeutete allerdings noch nicht, dass die Aufhebung der Kindergeldfestsetzung zugunsten des Vaters automatisch rechtmäßig war.

Denn das Finanzgericht hatte nicht ausreichend geprüft, ob die im Ausland lebende Mutter aufgrund des europäischen Koordinierungsrechts einen deutschen Kindergeldanspruch hatte.

Ebenso war zu klären, ob vergleichbare ausländische Familienleistungen einem deutschen Kindergeldanspruch entgegenstanden.

Diese offenen Fragen können für das Ergebnis entscheidend sein.

Das Finanzgericht muss deshalb im zweiten Rechtsgang die grenzüberschreitenden Anspruchsvoraussetzungen prüfen.

Wichtig: Der BFH hat den Kindergeldanspruch des Vaters im konkreten Streitfall nicht abschließend verneint. Er hat aber verbindliche Maßstäbe für die Beurteilung der Haushaltsaufnahme aufgestellt.

Steuer-Tipp: Betreuungszeiten nachvollziehbar dokumentieren

Wenn Sie getrennt leben und Ihr Kind regelmäßig in beiden Haushalten betreut wird, sollten Sie die tatsächlichen Aufenthalts- und Betreuungsverhältnisse dokumentieren.

Hilfreich können beispielsweise sein:

• ein gemeinsamer Betreuungskalender,
• Umgangsvereinbarungen,
• Nachweise zum Schulbesuch,
• Informationen über die Wohnsituation,
• Unterlagen über wesentliche Änderungen des Betreuungsmodells.

Damit lässt sich bei Rückfragen der Familienkasse besser nachvollziehen, wo Ihr Kind tatsächlich seinen Lebensmittelpunkt hat.

Ziehen Sie mit Ihrem Kind ins Ausland oder ändern sich die Aufenthaltsverhältnisse wesentlich, sollten Sie zudem zeitnah prüfen, ob dies Auswirkungen auf die bisherige Kindergeldfestsetzung hat.

Achtung: Eine frühere Kindergeldvereinbarung gilt nicht immer dauerhaft

Haben Eltern bei einem Wechselmodell vereinbart, wer das Kindergeld erhält, kann diese Bestimmung bei gleichwertiger Haushaltsaufnahme grundsätzlich fortgelten.

Verlagert sich der Lebensmittelpunkt des Kindes jedoch dauerhaft zu einem Elternteil, kann die bisherige Vereinbarung ihre rechtliche Grundlage verlieren.

Das gilt auch dann, wenn beide Eltern weiterhin gemeinsam das Sorgerecht ausüben oder der bisherige Kindergeldempfänger erhebliche finanzielle Leistungen erbringt.

Außerdem kann eine nicht mehr zutreffende Kindergeldfestsetzung unter den gesetzlichen Voraussetzungen aufgehoben oder geändert werden.

Was sollten getrennt lebende Eltern jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, bei welchem Elternteil sich Ihr Kind tatsächlich überwiegend aufhält.
• Dokumentieren Sie die Betreuungs- und Aufenthaltszeiten.
• Berücksichtigen Sie den Schulort und die Einbindung in den jeweiligen Familienalltag.
• Unterscheiden Sie die Kindergeldberechtigung von der Unterhaltszahlung.
• Kontrollieren Sie, ob eine frühere Berechtigtenbestimmung noch zu den tatsächlichen Verhältnissen passt.
• Melden Sie relevante Änderungen der Familienkasse.
• Prüfen Sie bei Auslandsbezug die europäischen Koordinierungsregelungen.
• Lassen Sie eine Aufhebungs- oder Rückforderungsentscheidung bei Zweifeln rechtzeitig überprüfen.

Fazit: Beim Kindergeld zählt die tatsächliche Haushaltsaufnahme

Mit Urteil vom 9. Juli 2026 (Az. III R 8/25) hat der Bundesfinanzhof die Rangfolge der Kindergeldberechtigung bei getrennt lebenden Eltern präzisiert.

Entscheidend ist grundsätzlich, bei welchem Elternteil das Kind seinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt hat.

Barunterhaltszahlungen dürfen nicht herangezogen werden, um eine geringere Haushaltsaufnahme auszugleichen.

Bei einem annähernd gleichwertigen Wechselmodell können die Eltern dagegen grundsätzlich untereinander bestimmen, wer das Kindergeld erhält.

Verlagert sich der Lebensmittelpunkt des Kindes deutlich zu einem Elternteil, kann eine frühere Berechtigtenbestimmung gegenstandslos werden.

Bei Familien mit Wohnsitz in unterschiedlichen Staaten müssen zusätzlich die europäischen Vorschriften über die Koordinierung von Familienleistungen geprüft werden.

Sie leben getrennt, betreuen Ihr Kind im Wechselmodell oder haben Fragen zu einem Kindergeldbescheid mit Auslandsbezug? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Einordnung Ihrer familiären Verhältnisse und der Prüfung möglicher Ansprüche.

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Häufige Fragen zum Kindergeld bei getrennt lebenden Eltern

Wer bekommt das Kindergeld, wenn das Kind bei beiden Eltern lebt?

Grundsätzlich erhält der Elternteil das Kindergeld, in dessen Haushalt das Kind überwiegend aufgenommen ist. Bei annähernd gleichwertiger Haushaltsaufnahme können die Eltern den Berechtigten grundsätzlich untereinander bestimmen.

Entscheidet die Höhe des Kindesunterhalts über das Kindergeld?

Nein. Nach dem BFH-Urteil III R 8/25 sind Barunterhaltszahlungen kein geeignetes Kriterium für die Beurteilung der Haushaltsaufnahme.

Wer bekommt das Kindergeld beim Wechselmodell?

Bei annähernd gleichwertiger Betreuung in beiden Haushalten können die Eltern grundsätzlich vereinbaren, wer das Kindergeld bezieht. Diese Regel ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § 64 Abs. 2 Satz 2 EStG.

Ab wie vielen Aufenthaltstagen gilt ein Kind als in einen Haushalt aufgenommen?

Es gibt keine allgemeine feste Tagesgrenze, die automatisch über den Vorrang beim Kindergeld entscheidet. Nach der BFH-Rechtsprechung geht ein Aufenthalt von mehr als drei Monaten im Jahr jedenfalls über einen bloßen Besuchs- oder Feriencharakter hinaus. Bei Aufenthalten in beiden Haushalten bleibt der tatsächliche Lebensmittelpunkt entscheidend.

Kann eine höhere Unterhaltszahlung geringere Betreuungstage ausgleichen?

Nein. Die Höhe von Barunterhaltsleistungen darf bei der Prüfung, welcher Elternteil das Kind überwiegend in seinen Haushalt aufgenommen hat, nicht als Ausgleich berücksichtigt werden.

Was passiert, wenn das Kind mit einem Elternteil ins Ausland zieht?

Ein Umzug kann die tatsächliche Haushaltsaufnahme und die Kindergeldberechtigung verändern. Bei einem Umzug in einen EU- oder EWR-Staat sind außerdem die einschlägigen europäischen Koordinierungsregeln zu prüfen.

Hat der BFH den Kindergeldanspruch des Vaters endgültig abgelehnt?

Nein. Der BFH hob das Urteil des Sächsischen Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück. Im zweiten Rechtsgang müssen noch die grenzüberschreitenden Kindergeldansprüche und mögliche ausländische Familienleistungen geprüft werden.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 09.07.2026, Az. III R 8/25, ECLI:DE:BFH:2026.090726.IIIR8.25.0.
• BFH, Pressemitteilung Nr. 54/26 vom 01.10.2026.
• Sächsisches Finanzgericht, Urteil vom 25.10.2023, Az. 8 K 834/22 (Kg).
• § 64 Abs. 1 bis 3 EStG – Zusammentreffen mehrerer Kindergeldansprüche.
• §§ 62 und 63 EStG – Anspruchsberechtigte und Kinder.
• § 65 EStG – Andere Leistungen für Kinder.
• Art. 67 der Verordnung (EG) Nr. 883/2004 – Familienleistungen bei grenzüberschreitenden Wohnsitzverhältnissen.
• Art. 60 Abs. 1 der Verordnung (EG) Nr. 987/2009 – Anwendung der Vorschriften über Familienleistungen.
• BFH, Urteil vom 23.03.2005, Az. III R 91/03, BStBl II 2008, S. 752.
• BFH, Urteil vom 18.05.2017, Az. III R 11/15, BStBl II 2017, S. 1199.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Steuernachzahlungen könnten ab 2027 deutlich teurer werden. Die Bundesregierung plant, die Nachzahlungszinsen beim Finanzamt von bisher 0,15 Prozent auf 0,3 Prozent pro Monat anzuheben. Das entspricht einer Verdoppelung des Jahreszinssatzes von 1,8 auf 3,6 Prozent.

Die Änderung ist Bestandteil des Regierungsentwurfs zum Jahressteuergesetz 2026 (Bundestagsdrucksache 21/8283). Sie soll für Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2027 gelten.

Nicht nur Nachzahlungszinsen wären betroffen: Auch die Erstattungszinsen, die das Finanzamt unter bestimmten Voraussetzungen an Steuerpflichtige zahlt, sollen steigen.

Wichtig: Die Zinserhöhung ist zum Rechtsstand 25. Oktober 2026 noch nicht beschlossen. Bis zu einer gesetzlichen Änderung gilt weiterhin der Zinssatz von 0,15 Prozent pro Monat für Nachzahlungs- und Erstattungszinsen nach § 233a AO.

Was soll sich bei den Nachzahlungszinsen ändern?

Nach dem Regierungsentwurf soll § 238 Abs. 1a Abgabenordnung (AO) geändert werden.

Für die Verzinsung von Steuernachforderungen und Steuererstattungen nach § 233a AO sieht die Bundesregierung folgende Zinssätze vor:

Zeitraum	Monatlicher Zinssatz	Jahreszinssatz
01.01.2019 bis 31.12.2026	0,15 %	1,8 %
Ab 01.01.2027 – geplant	0,3 %	3,6 %

Der geplante Zinssatz wäre damit doppelt so hoch wie bisher.

Die Bundesregierung begründet die Erhöhung mit dem seit der letzten gesetzlichen Anpassung gestiegenen allgemeinen Zinsniveau.

Der neue Zinssatz soll weiterhin einheitlich für Nachzahlungen und Erstattungen gelten.

Rechtsgrundlage: § 238 Abs. 1a AO in der Fassung des Regierungsentwurfs, Bundestagsdrucksache 21/8283, Artikel 18 Nr. 14.

Was sind Nachzahlungszinsen beim Finanzamt?

Nachzahlungszinsen können entstehen, wenn eine Steuer erst längere Zeit nach Ablauf des betreffenden Steuerjahres festgesetzt wird.

Der Zweck der Verzinsung besteht darin, mögliche Zins- und Liquiditätsvorteile beziehungsweise -nachteile auszugleichen, die durch eine spätere Steuerfestsetzung entstehen.

Ein Beispiel:

Sie geben Ihre Einkommensteuererklärung ab. Der Steuerbescheid wird jedoch erst deutlich später erlassen.

Ergibt sich daraus eine Steuernachzahlung, kann das Finanzamt zusätzlich Zinsen festsetzen.

Die Verzinsung nach § 233a AO betrifft insbesondere:

• Einkommensteuer
• Körperschaftsteuer
• Umsatzsteuer
• Gewerbesteuer

Nicht jede Steuerzahlung oder Steuernachforderung führt allerdings zu Nachzahlungszinsen nach § 233a AO. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und der jeweilige Zinslauf.

Ab wann berechnet das Finanzamt Nachzahlungszinsen?

Nach § 233a Abs. 2 AO beginnt der Zinslauf grundsätzlich 15 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist.

Damit gibt es zunächst eine zinsfreie Karenzzeit.

Für bestimmte Besteuerungszeiträume gelten beziehungsweise galten gesetzliche Sonderregelungen.

Beispiel: Einkommensteuer für 2025

Für die Einkommensteuer des Jahres 2025 beginnt der reguläre Zinslauf grundsätzlich am 1. April 2027.

Wird die Steuer erst nach diesem Zeitpunkt festgesetzt, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Nachzahlungszinsen entstehen.

Nach dem Regierungsentwurf würde für den ab 2027 liegenden Verzinsungszeitraum der neue Zinssatz von 0,3 Prozent pro Monat gelten.

Wichtig: Der Beginn der Verzinsung ist nicht mit der Zahlungsfrist des Steuerbescheids zu verwechseln. Die Zinsen nach § 233a AO betreffen die zeitliche Verzögerung der Steuerfestsetzung, nicht eine verspätete Zahlung nach Eintritt der Fälligkeit.

Wie hoch könnten die Nachzahlungszinsen ab 2027 ausfallen?

Die geplante Verdoppelung kann insbesondere bei größeren Steuernachforderungen spürbare Auswirkungen haben.

Rechenbeispiel: 20.000 Euro Steuernachzahlung

Angenommen, das Finanzamt setzt eine Einkommensteuernachzahlung von 20.000 Euro fest.

Der maßgebliche Zinslauf umfasst zwölf volle Monate und liegt vollständig im Zeitraum ab 2027.

Berechnung	Bisheriger Zinssatz	Geplanter Zinssatz
Steuernachzahlung	20.000 €	20.000 €
Zinszeitraum	12 Monate	12 Monate
Monatlicher Zinssatz	0,15 %	0,3 %
Nachzahlungszinsen	360 €	720 €

Die Mehrbelastung würde in diesem Beispiel 360 Euro betragen.

Bei einer Nachzahlung von 50.000 Euro und zwölf vollen Zinsmonaten würden die Zinsen nach dem geplanten Satz 1.800 Euro statt bisher 900 Euro betragen.

Die Beispiele unterstellen einen vollständig dem jeweiligen Zinssatz unterliegenden Zeitraum und lassen besondere Berechnungsvorschriften unberücksichtigt.

Gilt der neue Zinssatz auch für ältere Steuerjahre?

Ja, das kann nach dem Regierungsentwurf der Fall sein.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Steuerjahr und dem Verzinsungszeitraum.

Der geplante neue Zinssatz soll nicht nur für Steuern gelten, die das Jahr 2027 betreffen.

Maßgeblich ist vielmehr, für welchen Zeitraum die Nachzahlungs- oder Erstattungszinsen berechnet werden.

Der Entwurf sieht ausdrücklich folgende zeitliche Aufteilung vor:

• Für Verzinsungszeiträume vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2026 sollen weiterhin 0,15 Prozent monatlich gelten.
• Für Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2027 sollen 0,3 Prozent monatlich gelten.

Damit kann auch eine Nachzahlung für ein älteres Steuerjahr von der geplanten Zinserhöhung betroffen sein, wenn der Zinslauf bis in das Jahr 2027 oder darüber hinaus reicht.

Beispiel: Nachzahlung für ein früheres Steuerjahr

Ein Steuerpflichtiger erhält im Jahr 2028 einen geänderten Einkommensteuerbescheid für ein früheres Jahr.

Der maßgebliche Zinslauf hat bereits vor 2027 begonnen.

In diesem Fall wären bei Umsetzung des Entwurfs grundsätzlich die bis Ende 2026 geltenden Monate mit dem bisherigen und die ab 2027 liegenden Monate mit dem neuen Zinssatz zu berücksichtigen.

Die Abgabenordnung enthält für Zinsläufe mit unterschiedlichen Zinssätzen besondere Berechnungsregeln (§ 238 Abs. 1b AO).

Die geplante Änderung knüpft somit an den Zinszeitraum an – nicht allein an das Datum des Steuerbescheids.

Warum sollen die Zinsen wieder steigen?

Hintergrund der geplanten Neuregelung ist die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus.

Ursprünglich betrug der gesetzliche Zinssatz für die Vollverzinsung nach § 233a AO 0,5 Prozent pro Monat, also 6 Prozent jährlich.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Anwendung dieses Zinssatzes auf Nachzahlungs- und Erstattungszinsen für Verzinsungszeiträume ab 2014 wegen des strukturell niedrigen Zinsniveaus für mit dem Grundgesetz unvereinbar.

Für Verzinsungszeiträume ab 2019 musste der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffen.

Daraufhin wurde der Zinssatz im Jahr 2022 rückwirkend ab dem 1. Januar 2019 auf 0,15 Prozent pro Monat festgelegt.

Der jetzige Regierungsentwurf sieht angesichts der veränderten Zinsverhältnisse eine erneute Anpassung vor.

Rechtsgrundlagen: BVerfG, Beschluss vom 8. Juli 2021, 1 BvR 2237/14 und 1 BvR 2422/17; § 238 Abs. 1a AO; Bundestagsdrucksache 21/8283.

Steigen auch die Erstattungszinsen?

Ja. Die geplante Erhöhung soll ausdrücklich sowohl für Nachzahlungszinsen als auch für Erstattungszinsen gelten.

Das bedeutet: Wer eine Steuererstattung erhält, für die nach § 233a AO ein Zinsanspruch entsteht, könnte künftig ebenfalls von einem höheren Zinssatz profitieren.

Rechenbeispiel: 10.000 Euro Steuererstattung

Ein Steuerpflichtiger erhält eine Steuererstattung von 10.000 Euro.

Für den maßgeblichen Zinslauf werden zwölf volle Monate zugrunde gelegt.

Berechnung	Bisher	Ab 2027 geplant
Steuererstattung	10.000 €	10.000 €
Monatlicher Zinssatz	0,15 %	0,3 %
Zinszeitraum	12 Monate	12 Monate
Erstattungszinsen	180 €	360 €

Bei Umsetzung des Gesetzes würde sich auch der mögliche Zinsbetrag auf eine entsprechende Steuererstattung verdoppeln.

Allerdings entstehen Erstattungszinsen nicht bei jeder Steuererstattung automatisch. Maßgeblich bleiben die Voraussetzungen und Zeiträume des § 233a AO.

Außerdem können erhaltene Erstattungszinsen selbst steuerliche Folgen haben.

Sind Nachzahlungszinsen und Säumniszuschläge dasselbe?

Nein. Diese beiden Positionen müssen unterschieden werden.

Nachzahlungszinsen nach § 233a AO knüpfen grundsätzlich daran an, dass eine Steuer erst nach Ablauf der gesetzlichen Karenzzeit festgesetzt wird.

Säumniszuschläge nach § 240 AO können dagegen entstehen, wenn eine bereits fällige Steuer nicht rechtzeitig bezahlt wird.

Die geplante Verdoppelung betrifft den besonderen Zinssatz für die Vollverzinsung nach § 233a AO.

Sie bedeutet nicht, dass automatisch auch sämtliche anderen steuerlichen Zinsen, Säumniszuschläge oder Stundungszinsen verdoppelt werden.

Gerade bei größeren Steuerrückständen ist diese Unterscheidung wichtig.

Welche Folgen hat die Zinserhöhung für Unternehmen?

Für Unternehmen können Nachzahlungszinsen insbesondere nach einer Betriebsprüfung zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung werden.

Werden Steuerbescheide für frühere Jahre geändert, können neben der eigentlichen Steuernachforderung auch Zinsen nach § 233a AO entstehen.

Das kann beispielsweise bei folgenden Sachverhalten relevant werden:

• Änderungen von Gewinnermittlungen nach einer Betriebsprüfung
• Nachforderungen bei Körperschaft- oder Gewerbesteuer
• Umsatzsteuerkorrekturen für zurückliegende Besteuerungszeiträume
• spätere Steuerfestsetzungen nach langwierigen Klärungsverfahren

Bei hohen Nachforderungen kann die geplante Verdoppelung der Zinsen erhebliche Mehrkosten verursachen.

Steuer-Tipp: Steuerliche Nachforderungen frühzeitig kalkulieren

Wenn sich bei einer Betriebsprüfung oder einer laufenden steuerlichen Prüfung eine größere Nachzahlung abzeichnet, sollten Sie nicht nur die voraussichtliche Steuer berücksichtigen.

Kalkulieren Sie auch mögliche Nachzahlungszinsen ein.

Unter bestimmten Voraussetzungen können freiwillige Zahlungen auf eine zu erwartende Steuernachforderung bei der späteren Zinsfestsetzung zu berücksichtigen sein. Die rechtlichen und technischen Einzelheiten sollten vorab mit der steuerlichen Beratung und dem Finanzamt abgestimmt werden.

Gerade bei längeren Prüfungsverfahren kann eine frühzeitige Liquiditätsplanung sinnvoll sein.

Was können Steuerpflichtige tun, um Nachzahlungszinsen zu vermeiden?

Eine vollständige Vermeidung von Nachzahlungszinsen ist nicht in jedem Fall möglich.

Denn deren Entstehung hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Steuerfestsetzung und der Höhe einer späteren Nachforderung ab.

Steuerpflichtige können jedoch frühzeitig prüfen, ob Anpassungen sinnvoll sind.

Dazu gehören insbesondere:

• realistische Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuervorauszahlungen,
• die rechtzeitige Einreichung vollständiger Steuererklärungen,
• eine frühzeitige Klärung strittiger Steuerpositionen,
• die Dokumentation möglicher Risiken bei Betriebsprüfungen,
• die Prüfung freiwilliger Zahlungen bei absehbaren Nachforderungen sowie
• eine ausreichende Liquiditätsreserve für Steuern und Zinsen.

Eine rechtzeitig abgegebene Steuererklärung allein garantiert allerdings nicht, dass keine Nachzahlungszinsen entstehen.

Achtung: Zinserhöhung ist noch nicht beschlossen

Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht zwar eine Verdoppelung des Zinssatzes ab 2027 vor.

Der Gesetzgebungsprozess ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

Insbesondere können im parlamentarischen Verfahren Änderungen am Zinssatz, am Anwendungszeitpunkt oder an weiteren Einzelheiten erfolgen.

Zum Rechtsstand 25. Oktober 2026 gilt weiterhin der Zinssatz von 0,15 Prozent pro Monat für die Vollverzinsung nach § 233a AO.

Wie ist der aktuelle Stand des Jahressteuergesetzes 2026?

Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 am 30. September 2026 als Bundestagsdrucksache 21/8283 eingebracht.

Am 8. Oktober 2026 wurde der Entwurf in erster Lesung im Deutschen Bundestag beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen.

Federführend ist der Finanzausschuss.

Zum Rechtsstand 25. Oktober 2026 liegt daher noch kein endgültig verabschiedetes Gesetz vor.

Die geplante Erhöhung der Nachzahlungs- und Erstattungszinsen steht weiterhin unter dem Vorbehalt des Gesetzgebungsverfahrens.

Was sollten Steuerpflichtige jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob für offene Steuerjahre größere Nachzahlungen zu erwarten sind.
• Kontrollieren Sie die Höhe Ihrer laufenden Steuervorauszahlungen.
• Berücksichtigen Sie bei der Liquiditätsplanung mögliche Nachzahlungszinsen.
• Prüfen Sie bei laufenden Betriebsprüfungen die voraussichtlichen steuerlichen Auswirkungen.
• Achten Sie auf den Beginn und das Ende des maßgeblichen Zinslaufs.
• Unterscheiden Sie Nachzahlungszinsen von Säumniszuschlägen und anderen steuerlichen Nebenleistungen.
• Lassen Sie freiwillige Zahlungen auf erwartete Steuernachforderungen gegebenenfalls fachlich prüfen.
• Beobachten Sie das weitere Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2026.

Fazit: Steuernachzahlungen könnten ab 2027 deutlich teurer werden

Die Bundesregierung plant im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026 eine deutliche Erhöhung der Nachzahlungs- und Erstattungszinsen.

Der bisherige Zinssatz von 0,15 Prozent pro Monat soll ab dem 1. Januar 2027 auf 0,3 Prozent pro Monat steigen.

Damit würde sich der jährliche Zinssatz von 1,8 auf 3,6 Prozent verdoppeln.

Betroffen wären Verzinsungszeiträume ab 2027, grundsätzlich auch dann, wenn sich die Zinsen auf Nachforderungen oder Erstattungen für frühere Steuerjahre beziehen.

Für Unternehmen und Privatpersonen mit größeren Steuernachforderungen kann sich daraus eine zusätzliche finanzielle Belastung ergeben.

Da die Änderung noch nicht beschlossen ist, bleibt die weitere Gesetzgebung abzuwarten.

Sie erwarten eine größere Steuernachzahlung oder befinden sich in einer Betriebsprüfung? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung möglicher Zinsfolgen und der steuerlichen Liquiditätsplanung.

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Häufige Fragen zu Nachzahlungszinsen beim Finanzamt

Wie hoch sind die Nachzahlungszinsen aktuell?

Für die Vollverzinsung nach § 233a AO beträgt der gesetzliche Zinssatz derzeit 0,15 Prozent pro Monat, entsprechend 1,8 Prozent pro Jahr.

Wie hoch sollen die Nachzahlungszinsen ab 2027 sein?

Nach dem Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sollen sie auf 0,3 Prozent monatlich beziehungsweise 3,6 Prozent jährlich steigen.

Ist die Zinserhöhung bereits beschlossen?

Nein. Zum 25. Oktober 2026 befindet sich das Jahressteuergesetz 2026 noch im parlamentarischen Verfahren.

Ab wann fallen Nachzahlungszinsen beim Finanzamt an?

Der Zinslauf beginnt grundsätzlich 15 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. Gesetzliche Sonderregelungen sind zu beachten.

Gilt die geplante Zinserhöhung auch für alte Steuerjahre?

Ja, soweit nach dem Entwurf Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2027 betroffen sind. Maßgeblich ist der Zinszeitraum, nicht allein das Steuerjahr.

Werden auch die Erstattungszinsen erhöht?

Ja. Die geplante Erhöhung soll sowohl für Nachzahlungszinsen als auch für Erstattungszinsen nach § 233a AO gelten.

Können Unternehmen Nachzahlungszinsen vermeiden?

Unternehmen können das Risiko unter anderem durch angemessene Steuervorauszahlungen, frühzeitige Prüfung steuerlicher Sachverhalte und gegebenenfalls freiwillige Zahlungen auf erwartete Nachforderungen begrenzen. Ob sich Zinsen tatsächlich vermeiden oder reduzieren lassen, hängt vom Einzelfall ab.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Deutscher Bundestag, Mitteilung vom 02.10.2026, hib Nr. 767/2026, „Nachzahlungszinsen bei Steuern werden erhöht“.
• Bundesregierung, Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 vom 30.09.2026, Bundestagsdrucksache 21/8283, insbesondere Artikel 18 Nr. 14 und die Begründung zu § 238 AO.
• Bundesministerium der Finanzen, Pressemitteilung vom 12.08.2026 zum Kabinettsbeschluss über das Jahressteuergesetz 2026.
• § 233a AO – Verzinsung von Steuernachforderungen und Steuererstattungen.
• § 238 Abs. 1a und 1b AO – Zinshöhe und Berechnung bei unterschiedlichen Zinssätzen.
• § 240 AO – Säumniszuschläge.
• § 3 Abs. 4 AO – Steuerliche Nebenleistungen.
• Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 08.07.2021, Az. 1 BvR 2237/14 und 1 BvR 2422/17.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Die Zinserhöhung ab 2027 ist geplant, aber noch nicht gesetzlich beschlossen.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Die Besteuerung von Kryptowährungen in Deutschland könnte sich ab 2027 grundlegend ändern. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 30. September 2026 einen Gesetzentwurf zur Reform der Besteuerung bestimmter Kryptowerte im Privatvermögen veröffentlicht.

Nach den Plänen sollen Gewinne aus dem Verkauf bestimmter Kryptowährungen wie Bitcoin und Ether künftig als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert werden. Damit würde für neu angeschaffte, vom Gesetz erfasste Kryptowerte auch die bislang geltende steuerliche Begünstigung nach Ablauf der einjährigen Haltefrist entfallen.

Die Neuregelung soll nach dem Referentenentwurf grundsätzlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Ein Kapitalertragsteuerabzug durch verpflichtete Dienstleister ist ab 2028 vorgesehen.

Wichtig: Bei der Reform handelt es sich bislang um einen Referentenentwurf. Die geplanten Regelungen sind noch nicht geltendes Recht und können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern.

Warum soll die Besteuerung von Kryptowährungen reformiert werden?

Kryptowährungen haben sich in den vergangenen Jahren zunehmend als Anlage- und Handelsinstrument etabliert.

Digitale Vermögenswerte wie Bitcoin oder Ether werden längst nicht mehr ausschließlich als Zahlungsmittel genutzt. Vielmehr dienen sie häufig der langfristigen Vermögensanlage, dem kurzfristigen Handel oder der Erzielung zusätzlicher Erträge durch Lending und Staking.

Nach Auffassung des Bundesfinanzministeriums wird die bisherige steuerliche Behandlung dieser Entwicklung nicht mehr vollständig gerecht.

Bislang werden privat gehaltene Kryptowährungen wie Bitcoin grundsätzlich als andere Wirtschaftsgüter im Sinne des § 23 EStG behandelt.

Dadurch können Veräußerungsgewinne nach Ablauf einer bestimmten Haltedauer steuerfrei bleiben.

Mit dem neuen Gesetz möchte das BMF die Besteuerung bestimmter Kryptowerte stärker an die Besteuerung klassischer Kapitalanlagen anpassen.

Wie werden Bitcoin und andere Kryptowährungen bisher besteuert?

Nach der derzeit geltenden Rechtslage werden Gewinne aus der Veräußerung privat gehaltener Kryptowährungen grundsätzlich nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG beurteilt.

Dabei ist insbesondere die Haltedauer entscheidend.

Verkauf innerhalb eines Jahres

Wer beispielsweise Bitcoin kauft und innerhalb eines Jahres mit Gewinn verkauft, erzielt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft.

Der Gewinn kann der Einkommensteuer unterliegen.

Dabei gilt grundsätzlich der persönliche Einkommensteuersatz.

Für private Veräußerungsgeschäfte sieht § 23 Abs. 3 EStG eine jährliche Freigrenze von 1.000 Euro vor.

Wird diese Freigrenze erreicht oder überschritten, ist grundsätzlich der gesamte steuerpflichtige Gewinn aus den betreffenden privaten Veräußerungsgeschäften zu berücksichtigen und nicht nur der übersteigende Teil.

Verkauf nach mehr als einem Jahr

Wird eine privat gehaltene Kryptowährung erst nach Ablauf der einjährigen Veräußerungsfrist verkauft, bleibt der Veräußerungsgewinn nach der derzeitigen Regelung des § 23 EStG grundsätzlich steuerfrei.

Das gilt vorbehaltlich besonderer Umstände, beispielsweise einer Zuordnung zum Betriebsvermögen oder anderer steuerlicher Tatbestände.

Beispiel: Sie kaufen Bitcoin für 10.000 Euro und verkaufen diese nach 18 Monaten für 16.000 Euro.

Der Gewinn von 6.000 Euro ist nach der bisherigen Rechtslage bei einem gewöhnlichen privaten Veräußerungsgeschäft grundsätzlich nicht steuerbar.

Genau diese steuerliche Behandlung soll sich für bestimmte künftig angeschaffte Kryptowerte ändern.

Was sieht die geplante Krypto-Steuerreform vor?

Der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht eine grundlegende Änderung der einkommensteuerlichen Einordnung bestimmter Kryptowerte vor.

An die Stelle der bisherigen Behandlung als private Veräußerungsgeschäfte soll für erfasste Tauschkryptowerte eine Besteuerung als Einkünfte aus Kapitalvermögen treten.

Damit würden insbesondere folgende Änderungen verbunden sein:

• Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Kryptowährungen sollen künftig unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig sein.
• Auch laufende Erträge aus Lending und Staking sollen ausdrücklich unter die neuen Vorschriften für Kapitaleinkünfte fallen.
• Die Besteuerung soll grundsätzlich nach den Regelungen für Kapitalvermögen erfolgen.
• Für bestimmte Krypto-Dienstleister soll später eine Verpflichtung zum Kapitalertragsteuerabzug eingeführt werden.
• Für bereits vorhandene Kryptowerte sind besondere Übergangsregelungen vorgesehen.

Die Reform betrifft nach dem Entwurf nicht pauschal sämtliche Arten digitaler Vermögenswerte.

Welche Kryptowährungen wären von der Reform betroffen?

Das geplante Gesetz konzentriert sich auf sogenannte Tauschkryptowerte.

Hierzu gehören insbesondere Kryptowährungen wie Bitcoin und Ether, deren Wert wesentlich auf ihrer Akzeptanz und Nutzung als Tauschmittel beruht.

Der Entwurf sieht eine Abgrenzung gegenüber anderen digitalen Vermögenswerten vor.

So sollen insbesondere bestimmte Security-Token, Non-Fungible Token (NFT) und andere Kryptowerte, die bestimmte Rechte oder Vermögenswerte repräsentieren, nicht automatisch denselben neuen Besteuerungsvorschriften unterfallen.

Auch bestimmte E-Geld-Token sind vom vorgesehenen Begriff der Tauschkryptowerte ausgenommen.

Für die steuerliche Behandlung bleibt deshalb entscheidend, welcher Art der jeweilige Kryptowert ist und welche Rechte oder wirtschaftlichen Funktionen mit ihm verbunden sind.

Soll die einjährige Haltefrist für Bitcoin abgeschafft werden?

Ja, das ist einer der wichtigsten Punkte des Referentenentwurfs.

Nach der geplanten Regelung sollen Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Tauschkryptowerte künftig unabhängig davon steuerpflichtig sein, wie lange die Kryptowährung gehalten wurde.

Die bisherige Möglichkeit, Gewinne aus gewöhnlichen privaten Veräußerungsgeschäften nach Ablauf eines Jahres steuerfrei zu realisieren, würde damit für die von der Neuregelung erfassten Kryptowerte entfallen.

Allerdings betrifft die geplante Änderung grundsätzlich Kryptowerte, die nach dem 31. Dezember 2026 angeschafft oder zugeflossen sind.

Für bereits vor dem vorgesehenen Stichtag erworbene Kryptowerte enthält der Entwurf besondere Übergangsvorschriften.

Ein pauschaler Wegfall der Steuerfreiheit für sämtliche schon bestehenden Bitcoin-Bestände ist daher nicht vorgesehen.

Die endgültige Ausgestaltung hängt jedoch vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab.

Wie hoch wäre die Steuer auf Kryptowährungen künftig?

Werden die erfassten Einkünfte künftig als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt, würde grundsätzlich das Besteuerungssystem des § 32d EStG zur Anwendung kommen.

Für entsprechende Kapitalerträge sieht § 32d Abs. 1 EStG grundsätzlich einen gesonderten Einkommensteuersatz von 25 Prozent vor.

Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann eine abweichende Besteuerung in Betracht kommen.

Die neue Einordnung bedeutet daher nicht, dass jeder Kryptogewinn ausnahmslos einer endgültigen Steuerbelastung von exakt 25 Prozent unterliegen würde.

Rechenbeispiel: Bitcoin-Verkauf nach mehr als einem Jahr

Angenommen, Sie kaufen Bitcoin für 10.000 Euro und verkaufen diese nach 18 Monaten für 16.000 Euro.

Es entsteht ein Gewinn von 6.000 Euro.

Position	Bisheriges Recht	Geplantes neues Recht
Anschaffungskosten	10.000 €	10.000 €
Verkaufserlös	16.000 €	16.000 €
Veräußerungsgewinn	6.000 €	6.000 €
Besteuerung nach 18 Monaten	Grundsätzlich steuerfrei	Grundsätzlich steuerpflichtig
Einkommensteuer bei 25 %	0 €	1.500 €

Das Beispiel zeigt die mögliche Auswirkung der Reform.

Dabei wird unterstellt, dass die Kryptowährung von der Neuregelung erfasst wird und nach deren vorgesehenem Anwendungsbeginn angeschafft wurde.

Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Sparer-Pauschbetrag, Transaktionskosten und weitere steuerliche Besonderheiten sind nicht berücksichtigt.

Wichtig: Die Berechnung nach dem geplanten Recht ist eine Modellrechnung auf Grundlage des Referentenentwurfs, keine Darstellung bereits geltenden Rechts.

Was ändert sich beim Staking und Lending?

Auch Erträge aus Staking und Lending sollen künftig ausdrücklich im Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen erfasst werden.

Beim Lending überlassen Anleger ihre Kryptowährungen beispielsweise einem Dienstleister oder einem anderen Marktteilnehmer und erhalten dafür eine Vergütung.

Beim Staking werden Kryptowährungen unter bestimmten technischen Voraussetzungen zur Unterstützung von Blockchain-Prozessen eingesetzt. Hierfür können zusätzliche Kryptowerte als Vergütung zufließen.

Der Referentenentwurf sieht vor, entsprechende laufende Erträge aus der Überlassung von Tauschkryptowerten und der Teilnahme an bestimmten Transaktionsverarbeitungsprozessen steuerlich als Kapitalerträge zu erfassen.

Dabei unterscheidet der Entwurf zwischen laufenden Erträgen und späteren Veräußerungsgewinnen.

Für neu zugeflossene Kryptowerte können sich außerdem besondere Bewertungsfragen ergeben.

Anleger sollten deshalb weiterhin genau dokumentieren, wann sie welche Kryptowährungen erhalten haben und welchen Wert diese im Zeitpunkt des Zuflusses hatten.

Müssen Kryptobörsen künftig Steuern automatisch einbehalten?

Auch hier sieht der Referentenentwurf eine wichtige Änderung vor.

Für bestimmte Krypto-Dienstleister und andere gesetzlich erfasste auszahlende Stellen soll künftig eine Verpflichtung zum Kapitalertragsteuerabzug eingeführt werden.

Geplant ist die erstmalige Anwendung ab dem 1. Januar 2028.

Damit soll die Besteuerung bestimmter Kryptoeinkünfte stärker an die Abwicklung klassischer Kapitalerträge angeglichen werden.

Ob und in welchem Umfang ein bestimmter Anbieter tatsächlich zum Steuerabzug verpflichtet wäre, hängt von den konkreten gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Bei ausländischen Plattformen oder nicht erfassten Sachverhalten können weiterhin Erklärungspflichten des Anlegers bestehen.

Wichtig: Auch diese geplante Verpflichtung ist bislang nicht in Kraft getreten.

Was gilt für bereits vorhandene Bitcoin-Bestände?

Für Anleger, die Kryptowährungen bereits besitzen, ist die Übergangsregelung besonders wichtig.

Der Referentenentwurf sieht grundsätzlich vor, dass die neuen Vorschriften auf Tauschkryptowerte angewendet werden, die nach dem 31. Dezember 2026 angeschafft oder zugeflossen sind.

Das bedeutet, dass die bisherige steuerliche Behandlung für zuvor angeschaffte Kryptowerte grundsätzlich weiterhin relevant bleibt.

Allerdings können besondere Fragen entstehen, wenn beispielsweise neue Kryptowerte erst nach dem Stichtag durch Staking oder Lending zufließen.

Solche neu zugeflossenen Werte können nach den vorgesehenen Übergangsvorschriften bereits unter die neuen Regelungen fallen, auch wenn die ursprünglich eingesetzten Kryptowährungen noch dem bisherigen Recht unterliegen.

Für Anleger mit größeren Beständen ist deshalb eine genaue Trennung nach Anschaffungs- und Zuflusszeitpunkten wichtig.

Steuer-Tipp: Anschaffungsdaten und Transaktionen dokumentieren

Wenn Sie Kryptowährungen im Privatvermögen halten, sollten Sie Ihre bisherigen Käufe, Verkäufe und sonstigen Transaktionen nachvollziehbar dokumentieren.

Besonders wichtig sind:

• Datum und Uhrzeit der Anschaffung
• Art und Menge der erworbenen Kryptowerte
• Anschaffungskosten einschließlich zugehöriger Gebühren
• Zeitpunkt und Erlös späterer Veräußerungen
• Tauschvorgänge zwischen unterschiedlichen Kryptowährungen
• Zuflüsse aus Staking, Lending oder anderen Aktivitäten
• Übertragungen zwischen eigenen Wallets

Eine vollständige Dokumentation kann insbesondere dann wichtig werden, wenn nach einer Gesetzesänderung unterschiedliche steuerliche Regeln für ältere und neuere Bestände gelten.

Was bedeutet die Reform für private Krypto-Anleger?

Sollte das Gesetz wie vorgesehen verabschiedet werden, würde sich die steuerliche Behandlung von Kryptowährungen im Privatvermögen deutlich verändern.

Die bisherige Unterscheidung zwischen Verkäufen innerhalb und außerhalb der einjährigen Haltefrist würde für die vom neuen Recht erfassten Tauschkryptowerte entfallen.

Dafür wäre grundsätzlich eine Besteuerung nach den Regeln für Kapitalvermögen vorgesehen.

Für langfristige Anleger könnte dies nachteilig sein, weil die bisherige Steuerfreiheit nach Ablauf eines Jahres für neu angeschaffte erfasste Kryptowährungen entfallen würde.

Bei kurzfristigen Veräußerungen kann die geplante Besteuerung mit dem besonderen Kapitalertragsteuersatz gegenüber dem bisherigen persönlichen Einkommensteuertarif je nach Einzelfall zu einer anderen Steuerbelastung führen.

Welche Regelung im konkreten Fall günstiger oder ungünstiger wäre, hängt insbesondere vom persönlichen Steuersatz, den erzielten Einkünften und den gesetzlichen Übergangsvorschriften ab.

Achtung: Die Krypto-Steuerreform ist noch kein geltendes Recht

Ein häufiger Fehler wäre es, bereits heute von einer abgeschafften Haltefrist oder einer allgemeinen Kapitalertragsteuerpflicht für Bitcoin auszugehen.

Der Entwurf vom 30. September 2026 befindet sich im Gesetzgebungsverfahren.

Zum Rechtsstand 25. Oktober 2026 ist die Reform nicht beschlossen.

Bis zum Inkrafttreten einer gesetzlichen Neuregelung gelten weiterhin die bestehenden einkommensteuerlichen Vorschriften.

Anlageentscheidungen sollten daher nicht ausschließlich auf Grundlage eines noch veränderbaren Gesetzentwurfs getroffen werden.

Was sollten Anleger jetzt beachten?

Checkliste zur geplanten Krypto-Steuerreform

• Prüfen Sie, welche Kryptowerte Sie bereits im Privatvermögen halten.
• Dokumentieren Sie die Anschaffungsdaten Ihrer bestehenden Bestände.
• Unterscheiden Sie zwischen gewöhnlichen Kryptowährungen und anderen Token-Arten.
• Kontrollieren Sie die steuerliche Behandlung bisheriger Verkäufe nach § 23 EStG.
• Erfassen Sie Erträge aus Staking und Lending gesondert.
• Prüfen Sie, ob Ihre Transaktionshistorie vollständig exportiert werden kann.
• Beobachten Sie die geplanten Übergangsregelungen für Altbestände.
• Berücksichtigen Sie bei zukünftigen Investitionen mögliche Änderungen der Besteuerung.
• Lassen Sie umfangreiche oder komplexe Krypto-Sachverhalte steuerlich beurteilen.

Wann soll die neue Krypto-Besteuerung gelten?

Nach dem Referentenentwurf ist grundsätzlich folgender Zeitplan vorgesehen:

Zeitpunkt	Geplante Bedeutung
30.09.2026	Veröffentlichung des Referentenentwurfs
01.01.2027	Vorgesehener Beginn der neuen Besteuerungsregeln für erfasste Kryptowerte
01.01.2028	Vorgesehener Beginn des Kapitalertragsteuerabzugs durch verpflichtete Stellen

Diese Termine sind noch nicht verbindlich.

Im weiteren Gesetzgebungsverfahren können sowohl der Inhalt der Reform als auch der zeitliche Anwendungsbereich geändert werden.

Fazit: Krypto-Steuern könnten sich ab 2027 grundlegend ändern

Mit dem Referentenentwurf vom 30. September 2026 plant das Bundesfinanzministerium eine weitreichende Reform der Besteuerung bestimmter Kryptowerte im Privatvermögen.

Künftig sollen insbesondere Gewinne aus der Veräußerung von Bitcoin und vergleichbaren Tauschkryptowerten als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert werden.

Für neu angeschaffte, vom Gesetz erfasste Kryptowährungen würde damit die bisherige Steuerfreiheit nach Ablauf der einjährigen Haltefrist entfallen.

Zudem soll die Besteuerung von Staking- und Lending-Erträgen ausdrücklich geregelt und ab 2028 ein Kapitalertragsteuerabzug für bestimmte Anbieter eingeführt werden.

Für private Anleger ist insbesondere die geplante Übergangsregelung für vorhandene Krypto-Bestände von Bedeutung.

Da es sich bislang lediglich um einen Referentenentwurf handelt, bleibt die weitere Gesetzgebung abzuwarten.

Sie investieren in Bitcoin oder andere Kryptowährungen und möchten wissen, welche steuerlichen Folgen sich für Ihr Portfolio ergeben können? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Einordnung Ihrer Krypto-Transaktionen und der Vorbereitung auf mögliche Gesetzesänderungen.

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Häufige Fragen zur geplanten Krypto-Steuerreform

Wird die einjährige Haltefrist für Bitcoin abgeschafft?

Nach dem Referentenentwurf soll die einjährige Haltefrist für künftig angeschaffte, vom Gesetz erfasste Tauschkryptowerte steuerlich keine Bedeutung mehr haben. Veräußerungsgewinne wären grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Ab wann soll die neue Krypto-Steuer gelten?

Die neuen Besteuerungsregelungen sollen nach dem Entwurf grundsätzlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Der Kapitalertragsteuerabzug soll ab 2028 eingeführt werden. Beide Termine sind noch nicht verbindlich.

Wie hoch soll die Steuer auf Bitcoin-Gewinne künftig sein?

Für die geplanten Kapitaleinkünfte soll grundsätzlich das Besteuerungssystem des § 32d EStG gelten. Dieses sieht regelmäßig einen Einkommensteuersatz von 25 Prozent vor, zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Was passiert mit Bitcoin, die vor 2027 gekauft wurden?

Für vor dem 1. Januar 2027 angeschaffte Kryptowerte sieht der Referentenentwurf grundsätzlich die Fortgeltung der bisherigen steuerlichen Behandlung vor. Besondere Übergangsvorschriften und spätere Zuflüsse sind gesondert zu prüfen.

Werden Staking und Lending künftig anders besteuert?

Der Referentenentwurf sieht vor, laufende Erträge aus bestimmten Staking- und Lending-Aktivitäten ausdrücklich als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erfassen.

Müssen Kryptobörsen künftig automatisch Steuern abführen?

Nach dem Entwurf soll ab 2028 für bestimmte verpflichtete Krypto-Dienstleister ein Kapitalertragsteuerabzug eingeführt werden. Welche Anbieter tatsächlich betroffen sein werden, hängt von der endgültigen gesetzlichen Regelung ab.

Ist die neue Krypto-Steuerreform bereits beschlossen?

Nein. Zum Rechtsstand 25. Oktober 2026 liegt ein Referentenentwurf vor. Eine endgültig beschlossene gesetzliche Neuregelung besteht noch nicht.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bundesministerium der Finanzen, Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform der Besteuerung bestimmter Kryptowerte im Privatvermögen vom 30.09.2026.
• BMF, Mitteilung vom 30.09.2026 zum Referentenentwurf.
• BMF-Schreiben vom 06.03.2025, „Einzelfragen zur ertragsteuerrechtlichen Behandlung bestimmter Kryptowerte“.
• § 22 Nr. 2 EStG – Sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.
• § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 3 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte.
• § 20 EStG – Einkünfte aus Kapitalvermögen.
• § 32d Abs. 1 EStG – Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen.
• Vorgesehene Regelungen des Referentenentwurfs: § 20 Abs. 1 Nr. 12, Abs. 2 Nr. 9 und Abs. 4b EStG-E sowie Änderungen der §§ 43, 44 und 52 EStG-E.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Sämtliche dargestellten Reformregelungen stehen unter dem Vorbehalt des Gesetzgebungsverfahrens.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Wer einen zu hoch angesetzten Grundsteuerwert mithilfe eines Verkehrswertgutachtens erfolgreich korrigieren lässt, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Gutachterkosten vom Finanzamt erstattet bekommen. Das hat das Finanzgericht Baden-Württemberg mit Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) entschieden.

Im Streitfall musste das Finanzamt die Kosten eines Gutachtens des zuständigen Gutachterausschusses übernehmen. Das Gericht begründete dies insbesondere damit, dass das Gutachten für die erfolgreiche Rechtsverfolgung notwendig gewesen sei und die Gebühren unverhältnismäßig hoch ausgefallen seien.

Die Entscheidung ist vor allem für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg interessant, die einen zu hohen Grundsteuerwert nachweisen möchten.

Worum ging es in dem Streitfall?

Ein Grundstückseigentümer wandte sich gegen seinen Grundsteuerwertbescheid und den darauf beruhenden Grundsteuermessbescheid.

Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert zunächst auf 601.900 Euro festgesetzt.

Der Eigentümer hielt diesen Wert für überhöht und leitete ein finanzgerichtliches Verfahren ein.

Um den tatsächlich niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen, beauftragte er den zuständigen Gutachterausschuss mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

Das Gutachten ergab einen Wert des Grund und Bodens von lediglich 355.000 Euro.

Daraufhin änderte das Finanzamt seine Bescheide und setzte den niedrigeren Grundsteuerwert an.

Im anschließenden Kostenverfahren entstand jedoch ein weiterer Streit: Wer musste die Kosten für das Verkehrswertgutachten tragen?

Warum wollte das Finanzamt die Gutachterkosten nicht erstatten?

Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass Grundstückseigentümer die Kosten für den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts grundsätzlich selbst tragen müssen.

Dabei berief es sich insbesondere auf die gesetzgeberische Vorstellung zur sogenannten Öffnungsklausel des § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG).

Diese Vorschrift ermöglicht es Grundstückseigentümern, unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachzuweisen.

Hierfür ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich.

Nach Auffassung des Finanzamts bedeutete diese Nachweispflicht zugleich, dass der Grundstückseigentümer die Gutachterkosten endgültig selbst tragen müsse.

Das Finanzgericht sah dies anders.

Was hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden?

Das Finanzgericht Baden-Württemberg bestätigte mit Beschluss vom 5. Mai 2026 die Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten.

Nach § 139 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO) gehören zu den erstattungsfähigen Kosten auch die Aufwendungen, die für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung notwendig sind.

Diese Voraussetzung war nach Auffassung des Gerichts erfüllt.

Dafür waren insbesondere folgende Umstände entscheidend:

• Das Finanzamt hatte den Grundstückseigentümer bereits im Verwaltungsverfahren zur Vorlage eines Gutachtens aufgefordert.
• Auch im finanzgerichtlichen Verfahren hatte das Gericht einen entsprechenden Hinweis erteilt.
• Das Gutachten führte tatsächlich zur Herabsetzung des Grundsteuerwerts.
• Die Gutachterkosten waren nach Auffassung des Gerichts unverhältnismäßig hoch.
• Die Kostenbelastung war geeignet, Grundstückseigentümer von der Wahrnehmung ihrer Rechte abzuhalten.

Das Finanzamt musste deshalb im konkreten Verfahren auch die Kosten des Verkehrswertgutachtens erstatten.

Der Beschluss ist rechtskräftig.

Wann kann ein niedrigerer Grundsteuerwert nachgewiesen werden?

In Baden-Württemberg richtet sich die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz.

Grundsätzlich wird der Grundsteuerwert im Landesmodell anhand der Grundstücksfläche und des maßgeblichen Bodenrichtwerts ermittelt.

Allerdings kann dieser typisierte Wert im Einzelfall erheblich über dem tatsächlichen Wert des Grundstücks liegen.

Für solche Fälle enthält § 38 Abs. 4 LGrStG eine besondere Nachweismöglichkeit.

Danach kann auf Antrag ein niedrigerer Grundstückswert angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.

Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen geführt werden.

Wichtig: Die Regelung betrifft das Grundsteuermodell Baden-Württembergs. In anderen Bundesländern können abweichende Bewertungs- und Nachweisvorschriften gelten.

Wie stark wurde der Grundsteuerwert im Streitfall reduziert?

Das Verkehrswertgutachten führte zu einer deutlichen Herabsetzung des ursprünglich festgestellten Grundstückswerts.

Position	Betrag
Ursprünglicher Grundsteuerwert	601.900 €
Nachgewiesener Grundstückswert	355.000 €
Herabsetzung des Grundsteuerwerts	246.900 €
Prozentuale Reduzierung	rund 41 %
Kosten des Verkehrswertgutachtens	1.514,28 €

Damit lag der nachgewiesene tatsächliche Wert mehr als 30 Prozent unter dem ursprünglichen Grundsteuerwert.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Berücksichtigung des niedrigeren Werts waren damit im Streitfall erfüllt.

Nach den gerichtlichen Feststellungen verringerte sich die jährliche Grundsteuerbelastung um rund 606,63 Euro.

Die Gutachterkosten hätten sich damit rechnerisch nach ungefähr zweieinhalb Jahren durch die niedrigere Grundsteuer amortisiert.

Trotzdem hielt das Gericht die Gebühren unter den besonderen Umständen für unverhältnismäßig.

Warum waren die Gutachterkosten unverhältnismäßig hoch?

Eine Besonderheit des Streitfalls bestand darin, dass der zuständige Gutachterausschuss seine Gebühren anhand einer Satzung berechnete, die grundsätzlich für Verkehrswertgutachten von Grundstücken galt.

Die Gebühren orientierten sich dabei am Verkehrswert des Bewertungsobjekts.

Nach Ansicht des Finanzgerichts führte diese Gebührenberechnung beim bloßen Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts zu unverhältnismäßig hohen Kosten.

Denn die Ermittlung des Werts von Grund und Boden ist häufig weniger aufwendig als eine umfassende Bewertung eines bebauten Grundstücks.

Unter Umständen lässt sich der relevante Grundstückswert bereits anhand vorhandener Unterlagen feststellen.

Das Gericht verwies außerdem darauf, dass andere Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg besondere Gebührenregelungen für entsprechende Grundsteuergutachten eingeführt hatten.

Dadurch konnten Grundstückseigentümer je nach zuständigem Gutachterausschuss mit erheblich unterschiedlichen Gebühren belastet werden.

Diese Ungleichbehandlung bewertete das Finanzgericht kritisch.

Welche Rolle spielt die 30-Prozent-Grenze?

Die Nachweismöglichkeit nach § 38 Abs. 4 LGrStG greift nur dann, wenn der tatsächliche Wert des Grund und Bodens mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.

Das bringt für Grundstückseigentümer ein finanzielles Risiko mit sich.

Denn vor der Beauftragung eines Gutachtens steht häufig noch nicht sicher fest, ob die erforderliche Wertabweichung tatsächlich erreicht wird.

Liegt der im Gutachten ermittelte Wert beispielsweise nur 29 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, reicht dies für die Anwendung der gesetzlichen Öffnungsklausel nicht aus.

Die Gutachterkosten sind dann möglicherweise entstanden, ohne dass sich der Grundsteuerwert aufgrund dieses Nachweises reduziert.

Das Finanzgericht betonte deshalb, dass hohe Gutachterkosten in Verbindung mit dieser gesetzlichen Grenze abschreckend wirken können.

Der Zugang zu einem gesetzlich vorgesehenen Nachweisverfahren darf nach Auffassung des Gerichts nicht durch unverhältnismäßige Kosten faktisch erschwert werden.

Bedeutet das Urteil, dass Gutachterkosten immer erstattet werden?

Nein. Die Entscheidung begründet keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass das Finanzamt sämtliche Verkehrswertgutachten für Grundsteuerzwecke bezahlt.

Entscheidend sind die konkreten Voraussetzungen des jeweiligen Verfahrens.

Im Streitfall lagen mehrere besondere Umstände vor:

Das Finanzamt hatte die Vorlage eines Gutachtens gefordert. Das Gutachten wurde während des Gerichtsverfahrens eingereicht und führte unmittelbar zum Erfolg. Außerdem bestand bereits eine Kostengrundentscheidung zulasten des Finanzamts.

Hinzu kamen die außergewöhnlich hohen Gutachtergebühren.

Ob in anderen Fällen eine Erstattung möglich ist, hängt deshalb insbesondere davon ab, ob die Aufwendungen nach § 139 Abs. 1 FGO als notwendig anzusehen sind und wer die Verfahrenskosten zu tragen hat.

Steuer-Tipp: Kostenentscheidung und Gutachterkosten gemeinsam prüfen

Wenn Sie erfolgreich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert vorgegangen sind, sollten Sie nicht nur die Änderung des Grundsteuerwertbescheids prüfen.

Kontrollieren Sie auch, welche Kosten Ihnen im Zusammenhang mit dem Verfahren entstanden sind.

Wurde ein Verkehrswertgutachten für die erfolgreiche Rechtsverfolgung benötigt, kann es sinnvoll sein, dessen Erstattungsfähigkeit im Kostenfestsetzungsverfahren prüfen zu lassen.

Bewahren Sie insbesondere den Gutachtenauftrag, die Rechnung, Zahlungsnachweise und die gerichtliche Kostenentscheidung auf.

Was ist der Unterschied zwischen Kostengrundentscheidung und Kostenfestsetzung?

Das Verfahren verdeutlicht einen wichtigen Unterschied.

Kostengrundentscheidung: Wer trägt die Kosten?

Zunächst wird entschieden, welcher Beteiligte die Kosten des finanzgerichtlichen Verfahrens grundsätzlich zu tragen hat.

Im Ausgangsverfahren hatte das Finanzgericht Baden-Württemberg bereits mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 (Az. 8 K 626/24) eine entsprechende Entscheidung zugunsten des Grundstückseigentümers getroffen.

Kostenfestsetzung: Welche Kosten sind erstattungsfähig?

In einem weiteren Schritt wird geprüft, welche konkreten Aufwendungen von der Kostenentscheidung umfasst sind und in welcher Höhe diese erstattet werden müssen.

Hierzu können neben bestimmten Verfahrens- und Beratungskosten auch notwendige Sachverständigenkosten gehören.

Im Streitfall setzte das Gericht erstattungsfähige Kosten einschließlich der Gutachterkosten von insgesamt 2.067,39 Euro fest.

Das Finanzamt wandte sich dagegen, soweit darin die Kosten des Verkehrswertgutachtens enthalten waren.

Mit Beschluss vom 5. Mai 2026 wies das Finanzgericht die Erinnerung des Finanzamts zurück.

Die festgesetzten Gutachterkosten blieben damit erstattungsfähig.

Warum half § 137 FGO dem Finanzamt nicht?

Nach § 137 FGO können einem Beteiligten unter bestimmten Voraussetzungen Kosten auferlegt werden, obwohl er im Verfahren erfolgreich war.

Das kommt beispielsweise in Betracht, wenn entscheidende Tatsachen oder Beweismittel erst verspätet vorgebracht werden, obwohl dies früher möglich und geboten gewesen wäre.

Im Streitfall war die Frage einer möglichen Kostenbelastung wegen verspäteter Vorlage des Gutachtens jedoch bereits im Rahmen der Kostengrundentscheidung zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht stellte klar, dass § 137 FGO nicht erneut im anschließenden Kostenfestsetzungsverfahren anzuwenden war.

Deshalb konnte das Finanzamt die Erstattung der Gutachterkosten nicht mit dieser Vorschrift verhindern.

Achtung: Gutachten möglichst frühzeitig vorbereiten

Auch wenn das Finanzgericht im entschiedenen Fall die Kosten des Gutachtens als erstattungsfähig ansah, sollten Grundstückseigentümer den Nachweis eines niedrigeren Werts möglichst frühzeitig vorbereiten.

Eine erst im gerichtlichen Verfahren erfolgende Vorlage kann kostenrechtliche Risiken auslösen.

Vor der Beauftragung empfiehlt sich außerdem eine Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG voraussichtlich erfüllt sind und welche Kosten für das Gutachten entstehen.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für Grundstückseigentümer?

Der Beschluss stärkt die Position von Grundstückseigentümern, die einen überhöhten Grundsteuerwert erfolgreich anfechten.

Er zeigt, dass notwendige Gutachterkosten unter besonderen Umständen erstattungsfähig sein können.

Besonders relevant ist dies, wenn hohe Gebühren die wirtschaftliche Entscheidung beeinflussen, ob ein Grundstückseigentümer überhaupt gegen den festgestellten Wert vorgeht.

Die Entscheidung macht zugleich deutlich, dass zwischen dem materiellen Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts und der späteren Erstattung der dafür entstandenen Kosten unterschieden werden muss.

Was sollten Grundstückseigentümer jetzt beachten?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob der festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom tatsächlichen Wert des Grund und Bodens abweicht.
• Kontrollieren Sie die Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG.
• Lassen Sie vorab beurteilen, ob ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
• Vergleichen Sie die voraussichtlichen Gutachterkosten mit der möglichen Grundsteuerersparnis.
• Beachten Sie die geltenden Einspruchs- und Klagefristen.
• Dokumentieren Sie Aufforderungen des Finanzamts zur Vorlage eines Gutachtens.
• Bewahren Sie sämtliche Nachweise über die entstandenen Gutachterkosten auf.
• Prüfen Sie nach erfolgreichem Gerichtsverfahren die Kostenentscheidung.
• Lassen Sie gegebenenfalls einen Antrag auf Kostenfestsetzung einschließlich der Gutachterkosten stellen.

Fazit: Finanzamt kann auch Gutachterkosten übernehmen müssen

Mit Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass die Kosten eines Verkehrswertgutachtens im Zusammenhang mit einem erfolgreichen Grundsteuerverfahren erstattungsfähig sein können.

Im konkreten Fall musste das Finanzamt auch die Gutachterkosten von 1.514,28 Euro tragen, weil diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig waren.

Das Gericht berücksichtigte insbesondere die unverhältnismäßige Höhe der Gebühren und die besondere Bedeutung der Möglichkeit, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen.

Für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg ist die Entscheidung deshalb ein wichtiges Signal: Wer sich erfolgreich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert wehrt, muss die dafür erforderlichen Gutachterkosten nicht in jedem Fall endgültig selbst tragen.

Sie haben Zweifel an Ihrem Grundsteuerwertbescheid oder möchten prüfen lassen, ob die Kosten eines Verkehrswertgutachtens erstattungsfähig sind? Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Prüfung Ihrer Grundsteuerfestsetzung und möglicher Rechtsbehelfe.

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Häufige Fragen zu Grundsteuer und Verkehrswertgutachten

Wer trägt die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für die Grundsteuer?

Grundsätzlich beauftragt und bezahlt der Grundstückseigentümer das Gutachten zunächst selbst. Bei einem erfolgreichen finanzgerichtlichen Verfahren können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen vom Finanzamt zu erstatten sein.

Wann muss das Finanzamt die Gutachterkosten erstatten?

Eine Erstattung kommt insbesondere in Betracht, wenn eine entsprechende Kostenentscheidung vorliegt und das Gutachten als notwendige Aufwendung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung im Sinne des § 139 Abs. 1 FGO anzusehen ist.

Wie kann ich in Baden-Württemberg einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen?

Nach § 38 Abs. 4 LGrStG kann auf Antrag ein niedrigerer tatsächlicher Wert des Grund und Bodens berücksichtigt werden, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird und mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlich ermittelten Grundsteuerwert liegt.

Muss das Verkehrswertgutachten von einem Gutachterausschuss stammen?

Nicht zwingend. Neben den zuständigen Gutachterausschüssen können auch entsprechend qualifizierte beziehungsweise zertifizierte Sachverständige Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG erstellen.

Werden Gutachterkosten auch erstattet, wenn ich nur Einspruch einlege?

Aus der Entscheidung ergibt sich kein allgemeiner Erstattungsanspruch für privat beauftragte Gutachten im bloßen Einspruchsverfahren. Der Beschluss betrifft die Erstattung notwendiger Aufwendungen auf Grundlage einer finanzgerichtlichen Kostenentscheidung.

Was passiert, wenn der Verkehrswert weniger als 30 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegt?

Dann sind die Voraussetzungen der besonderen Nachweismöglichkeit nach § 38 Abs. 4 LGrStG nicht erfüllt. Andere mögliche Einwendungen gegen den Bescheid sind davon gesondert zu beurteilen.

Ist der Beschluss des Finanzgerichts Baden-Württemberg rechtskräftig?

Ja. Der Beschluss vom 5. Mai 2026 (Az. 8 KO 351/26) ist nach der amtlichen Entscheidungsveröffentlichung rechtskräftig.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.05.2026, Az. 8 KO 351/26, ECLI:DE:FGBW:2026:0505.8KO351.26.00.
• Finanzgericht Baden-Württemberg, Pressemitteilung Nr. 8/2026 vom 07.10.2026.
• Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 16.10.2025, Az. 8 K 626/24 – Kostengrundentscheidung.
• § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) – Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts.
• § 139 Abs. 1 FGO – Erstattungsfähige notwendige Aufwendungen.
• § 137 FGO – Kosten bei verspätetem Vorbringen.
• Art. 3 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 4 GG – Gleichbehandlung und effektiver Rechtsschutz.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Der Beschluss ist rechtskräftig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück sorgfältig im Kaufvertrag festhalten. Denn diese Aufteilung bestimmt maßgeblich, wie hoch die steuerliche Abschreibung des Gebäudes ausfällt.

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen ist, solange keine nennenswerten Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Angemessenheit bestehen.

Das Gericht stellte dabei klar, dass nicht jede Abweichung zwischen einer vertraglichen Aufteilung und einer gutachterlichen Bewertung eine Korrektur durch das Finanzamt rechtfertigt.

Die Entscheidung ist besonders für private Immobilienvermieter, Grundstücksgesellschaften und Kapitalanleger von Bedeutung.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision wurde zugelassen.

Worum ging es in dem Streitfall?

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erworben.

Der Gesamtkaufpreis betrug 329.000 Euro.

Im notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien folgende Kaufpreisaufteilung:

• Gebäudeanteil: 65,90 Prozent
• Anteil für Grund und Boden: 34,10 Prozent

Die GbR legte diese Aufteilung ihrer steuerlichen Gewinnermittlung zugrunde.

Das war für die Klägerin vorteilhaft, weil nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil über die Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden kann.

Der Grundstücksanteil ist dagegen grundsätzlich nicht abschreibbar.

Das Finanzamt hatte jedoch Zweifel an der vereinbarten Kaufpreisaufteilung.

Warum wollte das Finanzamt die Gebäude-AfA kürzen?

Zur Überprüfung der Kaufpreisaufteilung verwendete das Finanzamt zunächst die vom Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlichte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Die Berechnung ergab eine Abweichung von 25,55 Prozent gegenüber der vertraglich vereinbarten Aufteilung.

Daraufhin beauftragte das Finanzamt eine Bausachverständige mit einer Wertermittlung nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Diese kam zu einer deutlich anderen Verteilung:

• Gebäudeanteil: 41,30 Prozent
• Anteil für Grund und Boden: 58,70 Prozent

Damit entfiel nach der Berechnung des Finanzamts ein erheblich geringerer Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude.

Das Finanzamt änderte deshalb die steuerliche Feststellung und verminderte die Gebäude-AfA.

Die GbR legte Einspruch ein. Nachdem dieser erfolglos geblieben war, erhob sie Klage beim Finanzgericht Schleswig-Holstein.

Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?

Das Finanzgericht gab der Klage statt.

Im gerichtlichen Verfahren wurde ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt.

Dieses ermittelte für die Immobilie einen Verkehrswert von 290.000 Euro und folgende Wertverhältnisse:

• Gebäudeanteil: 58 Prozent
• Anteil für Grund und Boden: 42 Prozent

Damit wich die gutachterliche Bewertung zwar von der vertraglichen Aufteilung ab. Nach Auffassung des Finanzgerichts war diese Abweichung jedoch nicht so erheblich, dass die vertragliche Vereinbarung verworfen werden musste.

Das Gericht entschied deshalb, dass die ursprünglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung von 65,90 Prozent Gebäudeanteil und 34,10 Prozent Bodenanteil steuerlich anzuerkennen war.

Entscheidend war, dass die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlte und wirtschaftlich noch vertretbar erschien.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung für die Gebäude-AfA so wichtig?

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich berücksichtigen.

Rechtsgrundlage ist insbesondere § 7 Abs. 4 EStG.

Dabei muss zwischen zwei Bestandteilen unterschieden werden:

Gebäude: Der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten bildet grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.

Grund und Boden: Der Grundstückswert ist grundsätzlich nicht abschreibbar, da Grund und Boden steuerlich nicht als abnutzbares Wirtschaftsgut behandelt wird.

Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ausfällt, desto höher kann deshalb die jährliche steuerliche Abschreibung sein.

Eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung kann sich über viele Jahre auf die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auswirken.

Wie hoch ist die Gebäudeabschreibung?

Die Höhe der regulären Gebäude-AfA richtet sich insbesondere nach der Art des Gebäudes und dem Zeitpunkt seiner Fertigstellung.

Bei Wohngebäuden gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG grundsätzlich folgende lineare Abschreibungssätze:

• 3 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.
• 2 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
• 2,5 Prozent jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.

Für bestimmte Betriebsgebäude sowie besondere Abschreibungsregelungen gelten abweichende Voraussetzungen.

Außerdem kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden.

Die richtige Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist deshalb ebenso wichtig wie die Anwendung des zutreffenden Abschreibungssatzes.

Rechenbeispiel: Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Abschreibung aus?

Der Streitfall zeigt, wie unterschiedlich die steuerliche Bemessungsgrundlage ausfallen kann.

Bei einem Kaufpreis von 329.000 Euro ergeben sich folgende Werte:

Aufteilung	Gebäudeanteil	Gebäudewert
Kaufvertrag	65,90 %	216.811 €
Gerichtliches Gutachten	58,00 %	190.820 €
Gutachten des Finanzamts	41,30 %	135.877 €

Wird beispielhaft ein jährlicher AfA-Satz von 2 Prozent zugrunde gelegt, ergibt sich:

Bewertungsgrundlage	Jährliche AfA
Kaufvertrag	4.336,22 €
Gerichtliches Gutachten	3.816,40 €
Gutachten des Finanzamts	2.717,54 €

Die Differenz zwischen der vertraglichen Aufteilung und dem Gutachten des Finanzamts beträgt damit rechnerisch 1.618,68 Euro Abschreibung pro vollem Jahr.

Über viele Jahre kann die Kaufpreisaufteilung somit erhebliche Auswirkungen auf die steuerlichen Einkünfte haben.

Hinweis: Das Beispiel verwendet ausschließlich den Kaufpreis und einen angenommenen AfA-Satz von 2 Prozent. Anschaffungsnebenkosten, besondere Abschreibungsregelungen und zeitanteilige Abschreibungen sind nicht berücksichtigt. Der tatsächliche Streitfall wurde nach den für ihn maßgeblichen Abschreibungsregeln beurteilt.

Wann darf das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag ändern?

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt.

Eine solche Vereinbarung ist steuerlich jedoch nicht uneingeschränkt bindend.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich nachvollziehbar widerspiegeln.

Das Finanzamt darf insbesondere dann von der vertraglichen Vereinbarung abweichen, wenn:

• die Aufteilung offensichtlich nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht,
• erhebliche wirtschaftliche Zweifel an der Vereinbarung bestehen,
• der Kaufpreis nur zum Schein aufgeteilt wurde oder
• Anhaltspunkte für einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.

Eine bloß abweichende Berechnung des Finanzamts genügt jedoch nicht automatisch.

Vielmehr müssen die tatsächlichen Verkehrswerte und die Umstände des jeweiligen Immobilienerwerbs berücksichtigt werden.

Welche Bedeutung hat die 20-Prozent-Grenze?

Besonders interessant ist die Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zur Höhe einer noch hinnehmbaren Abweichung.

Nach Ansicht des Gerichts stellt grundsätzlich erst eine Abweichung von mehr als 20 Prozent ein wesentliches Indiz dafür dar, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt.

Dabei stellte der Senat auf den Anteil des Grund und Bodens ab.

Im Streitfall betrug dieser laut Kaufvertrag 34,10 Prozent, während das gerichtliche Sachverständigengutachten einen Bodenwertanteil von 42 Prozent ermittelte.

Bezogen auf den gutachterlich ermittelten Bodenwertanteil lag die relative Abweichung bei rund 18,8 Prozent.

Das Gericht sah darin keine ausreichend erhebliche Abweichung.

Wichtig: Die 20-Prozent-Grenze ist keine gesetzlich festgeschriebene Freigrenze.

Sie stellt einen vom Finanzgericht herangezogenen Beurteilungsmaßstab dar. Eine abweichende höchstrichterliche Bewertung bleibt möglich.

Auch bei geringeren Abweichungen können besondere Umstände Zweifel an einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung begründen.

Welche Bedeutung hat die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises bebauter Grundstücke zur Verfügung.

Sie soll dabei unterstützen, den Gesamtkaufpreis nach den Wertverhältnissen zwischen Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen.

Die Arbeitshilfe kann insbesondere zur Plausibilitätsprüfung einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung verwendet werden.

Allerdings hat der Bundesfinanzhof bereits mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht allein durch eine mithilfe der damaligen BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf, wenn diese die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht sachgerecht abbildet.

Das Finanzgericht muss bei erheblichen Zweifeln gegebenenfalls weitere Beweise erheben.

Hierzu kann insbesondere ein Sachverständigengutachten gehören.

Die inzwischen aktualisierte BMF-Arbeitshilfe kann weiterhin zur Orientierung dienen. Ihre Ergebnisse ersetzen jedoch nicht die rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Steuer-Tipp: Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin prüfen

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten Sie die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden möglichst bereits vor der notariellen Beurkundung prüfen lassen.

Eine realistische und nachvollziehbar dokumentierte Kaufpreisaufteilung kann spätere Diskussionen mit dem Finanzamt vermeiden.

Dabei können insbesondere folgende Unterlagen hilfreich sein:

• aktuelle Bodenrichtwerte,
• Informationen über Baujahr, Zustand und Ausstattung,
• objektspezifische Marktinformationen,
• nachvollziehbare Wertermittlungen,
• gegebenenfalls ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung sollte nicht ausschließlich mit dem Ziel einer möglichst hohen Gebäudeabschreibung festgelegt werden.

Sie muss auch wirtschaftlich begründbar sein.

Warum sollten Gebäude- und Bodenwerte relativ verglichen werden?

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein wies außerdem auf einen wichtigen Aspekt der Immobilienbewertung hin.

Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis muss nicht zwingend dem von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert entsprechen.

Im Streitfall betrug der Kaufpreis 329.000 Euro, während das gerichtliche Gutachten einen Verkehrswert von 290.000 Euro ermittelte.

Eine solche Abweichung kann beispielsweise durch individuelle Verhandlungen oder besondere Marktbedingungen entstehen.

Nach den ergänzenden Überlegungen des Gerichts sollte deshalb nicht allein entscheidend sein, um welchen Eurobetrag sich der vertraglich vereinbarte Kaufpreis von einem gutachterlichen Verkehrswert unterscheidet.

Aussagekräftiger ist vielmehr, ob die relativen Wertverhältnisse zwischen Gebäude und Grund und Boden sachgerecht wiedergegeben werden.

Dieser Gesichtspunkt ist besonders wichtig, weil bei der Gebäude-AfA nicht der absolute Verkehrswert der Immobilie, sondern die zutreffende Verteilung der steuerlichen Anschaffungskosten im Mittelpunkt steht.

Die entsprechenden Ausführungen des Gerichts erfolgten ergänzend zur eigentlichen Entscheidungsbegründung.

Welche Bedeutung hat das Urteil für private Vermieter?

Für private Immobilienvermieter kann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung erhebliche steuerliche Vorteile bieten, sofern sie wirtschaftlich vertretbar ist.

Gerade beim Erwerb älterer Bestandsimmobilien kann die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden einen erheblichen Einfluss auf die jährlichen Werbungskosten haben.

Eine höhere zulässige Gebäude-AfA reduziert grundsätzlich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Das Urteil zeigt zugleich, dass das Finanzamt eine sorgfältig vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht ohne ausreichende Begründung durch eine eigene Berechnung ersetzen darf.

Allerdings sollten Vermieter darauf achten, dass die vereinbarten Werte realistisch sind und gegebenenfalls durch geeignete Unterlagen gestützt werden können.

Achtung: Nicht jede vertragliche Kaufpreisaufteilung ist bindend

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung für das Finanzamt immer verbindlich sei.

Das ist nicht richtig.

Eine Aufteilung, die den tatsächlichen Wertverhältnissen offensichtlich widerspricht, kann steuerlich korrigiert werden.

Ebenso wenig bietet die vom Finanzgericht herangezogene 20-Prozent-Grenze einen automatischen Schutz vor einer Überprüfung.

Entscheidend bleibt, ob die Vereinbarung insgesamt wirtschaftlich haltbar ist.

Was sollten Immobilienkäufer jetzt prüfen?

Das Urteil bietet Anlass, die Kaufpreisaufteilung bei geplanten oder bereits erfolgten Immobilienkäufen zu überprüfen.

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag eine ausdrückliche Aufteilung des Kaufpreises enthält.
• Kontrollieren Sie, ob die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
• Berücksichtigen Sie den Bodenrichtwert und objektspezifische Besonderheiten.
• Dokumentieren Sie die Grundlagen der Kaufpreisaufteilung.
• Prüfen Sie die zutreffende Zuordnung der Anschaffungsnebenkosten.
• Kontrollieren Sie den verwendeten AfA-Satz und den Beginn der Abschreibung.
• Vergleichen Sie abweichende Berechnungen des Finanzamts mit den tatsächlichen Wertverhältnissen.
• Ziehen Sie bei erheblichen Differenzen ein qualifiziertes Sachverständigengutachten in Betracht.
• Prüfen Sie, ob betroffene Steuerbescheide noch offen oder änderbar sind.

Urteil noch nicht rechtskräftig: Revision zugelassen

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) zugunsten der klagenden Grundstücksgesellschaft entschieden.

Der Senat hat die Revision zugelassen.

Damit ist die Entscheidung noch nicht rechtskräftig.

Insbesondere die Frage, wann eine Abweichung zwischen vertraglicher Kaufpreisaufteilung und gutachterlicher Bewertung erheblich genug ist, um die vertraglichen Werte zu verwerfen, bleibt für die weitere Rechtsprechung von Interesse.

Das Finanzgericht selbst wies darauf hin, dass die Finanzgerichte die entsprechenden Grundsätze des Bundesfinanzhofs bislang teilweise unterschiedlich konkretisiert haben.

Fazit: Kaufpreisaufteilung im Vertrag kann die Gebäude-AfA sichern

Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97/23) unterstreicht die Bedeutung einer sachgerecht vereinbarten Kaufpreisaufteilung beim Erwerb vermieteter Immobilien.

Die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ist grundsätzlich steuerlich anzuerkennen, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in erheblicher Weise verfehlt und wirtschaftlich vertretbar ist.

Nicht jede Abweichung von einer gutachterlichen Bewertung rechtfertigt eine Korrektur durch das Finanzamt.

Für Immobilienkäufer und Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine frühzeitige und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ist.

Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, bleibt die weitere höchstrichterliche Klärung abzuwarten.

Sie planen den Kauf einer vermieteten Immobilie oder das Finanzamt hat Ihre Gebäudeabschreibung gekürzt? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der Kaufpreisaufteilung und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

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Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung und Gebäude-AfA

Warum muss der Kaufpreis einer Immobilie aufgeteilt werden?

Weil grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden kann. Grund und Boden ist steuerlich regelmäßig nicht abnutzbar und deshalb nicht abschreibbar.

Muss das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag akzeptieren?

Grundsätzlich ist eine wirtschaftlich nachvollziehbare vertragliche Aufteilung zu berücksichtigen. Bestehen erhebliche Zweifel an den tatsächlichen Wertverhältnissen, kann das Finanzamt die Aufteilung überprüfen.

Wie hoch darf die Abweichung zwischen Kaufvertrag und Gutachten sein?

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein sieht eine Abweichung von mehr als 20 Prozent bezogen auf den Bodenwertanteil als wesentliches Indiz für eine problematische Aufteilung an. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine allgemeine gesetzliche Toleranzgrenze.

Darf das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe verwenden?

Ja. Die Arbeitshilfe kann zur Plausibilitätsprüfung dienen. Ihr Ergebnis rechtfertigt jedoch nicht ohne Weiteres, eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Kaufpreisaufteilung zu verwerfen.

Wie hoch ist die Gebäude-AfA bei vermieteten Immobilien?

Für Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich lineare AfA-Sätze von 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent, abhängig insbesondere vom Fertigstellungszeitpunkt. Besondere gesetzliche Regelungen können abweichen.

Kann ein Sachverständigengutachten bei Streit mit dem Finanzamt helfen?

Ja. Ein qualifiziertes Gutachten kann die tatsächlichen Wertverhältnisse zwischen Gebäude und Grund und Boden dokumentieren und damit zur Überprüfung einer abweichenden Bewertung beitragen.

Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?

Nein. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Die endgültige höchstrichterliche Klärung bleibt abzuwarten.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 29.05.2026, Az. 5 K 97/23; Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II/2026.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19, BStBl II 2021, S. 372.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12/14.
• § 7 Abs. 4 EStG – Gebäudeabschreibung.
• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – AfA als Werbungskosten.
• § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• § 42 AO – Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
• Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke, Stand März 2026.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Zuschüsse der öffentlichen Hand sind nicht automatisch von der Umsatzsteuer ausgenommen. Erhält ein Unternehmen finanzielle Unterstützung für die Durchführung vertraglich vereinbarter Kulturveranstaltungen, können diese Zahlungen ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt darstellen. Das hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 112/25) entschieden.

Entscheidend ist, ob zwischen der Zahlung und einer konkreten Leistung ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang besteht.

Die Entscheidung ist insbesondere für Kulturveranstalter, Betreiber von Veranstaltungszentren, kommunale Einrichtungen und Unternehmen von Bedeutung, die öffentliche Fördergelder erhalten.

Worum ging es in dem Streitfall?

Im entschiedenen Fall betrieb eine Kommanditgesellschaft (KG) ein Kongress- und Veranstaltungszentrum, das sie von einer Stadt gepachtet hatte.

Die Stadt hatte den Betrieb des Veranstaltungszentrums einem privaten Unternehmen übertragen. Grundlage war ein Pacht- und Betreibervertrag mit umfangreichen Verpflichtungen.

Die KG musste unter anderem bestimmte kulturelle Veranstaltungen durchführen und damit Aufgaben übernehmen, die im öffentlichen Interesse der Stadt lagen.

Für diese Tätigkeiten erhielt sie von der Kommune sogenannte Kulturkostenzuschüsse. Vertraglich wurden die Zahlungen als Ausgleich für gemeinwirtschaftliche Verpflichtungen bezeichnet.

Die Betreiberin vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um echte Zuschüsse handele, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen.

Das Finanzamt sah dies anders.

Nach einer Betriebsprüfung behandelte es die Zahlungen als Entgelt für umsatzsteuerpflichtige Leistungen und änderte die Umsatzsteuerfestsetzungen für die Jahre 2018 bis 2021.

Die KG klagte gegen diese Entscheidung.

Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?

Das Finanzgericht wies die Klage ab.

Nach Auffassung des Gerichts erbrachte die Betreiberin gegenüber der Stadt umsatzsteuerlich relevante Leistungen.

Die Kulturveranstaltungen wurden nicht lediglich freiwillig im Rahmen einer allgemeinen Förderung durchgeführt. Vielmehr waren sie Bestandteil konkreter vertraglicher Verpflichtungen.

Im Gegenzug erhielt die Betreiberin die vereinbarten Ausgleichszahlungen.

Damit bestand ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen den Leistungen und den Zahlungen der Kommune.

Die Kulturkostenzuschüsse waren deshalb keine nicht steuerbaren echten Zuschüsse, sondern Entgelt für steuerbare und im Streitfall steuerpflichtige Leistungen.

Dass die Veranstaltungen der kulturellen Daseinsvorsorge dienten und im öffentlichen Interesse lagen, änderte daran nichts.

Wann ist ein öffentlicher Zuschuss umsatzsteuerpflichtig?

Ob ein Zuschuss der Umsatzsteuer unterliegt, richtet sich insbesondere nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 und § 10 Abs. 1 UStG.

Eine entgeltliche Leistung liegt grundsätzlich vor, wenn zwischen einem Unternehmer und einem Leistungsempfänger ein Rechtsverhältnis besteht, in dessen Rahmen gegenseitige Leistungen ausgetauscht werden.

Dabei muss die Zahlung den Gegenwert für eine bestimmte Leistung darstellen.

Entscheidend ist deshalb nicht, wie eine Zahlung bezeichnet wird.

Auch ein sogenannter Zuschuss, Betriebskostenausgleich oder eine Förderzahlung kann umsatzsteuerrechtlich Entgelt sein.

Ein steuerbarer Leistungsaustausch kommt insbesondere dann in Betracht, wenn:

• ein Unternehmen gegenüber einer Kommune bestimmte Leistungen übernimmt,
• die Leistungen vertraglich vereinbart sind,
• die Zahlungen mit der Erfüllung dieser Verpflichtungen zusammenhängen,
• die Kommune durch die Leistung einen konkreten Vorteil erhält.

Es ist hingegen nicht erforderlich, dass die Vergütung sämtliche Kosten deckt oder dem tatsächlichen Marktwert der Leistung entspricht.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Zuschuss?

Für die Umsatzsteuer ist die Unterscheidung zwischen echten Zuschüssen und Entgeltzahlungen besonders wichtig.

Echter Zuschuss: Keine Gegenleistung

Ein echter Zuschuss liegt grundsätzlich vor, wenn die Zahlung lediglich der allgemeinen Förderung des Empfängers dient und nicht als Gegenwert für eine konkrete Leistung anzusehen ist.

Beispielsweise kann eine Kommune ein Kulturprojekt fördern, um die kulturelle Vielfalt zu unterstützen, ohne dafür selbst eine bestimmte Leistung zu erhalten.

Fehlt ein umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch und liegt auch kein Entgelt von dritter Seite für eine konkrete Leistung vor, ist die Zahlung nicht steuerbar.

Unechter Zuschuss: Entgelt für eine Leistung

Anders ist die Situation, wenn ein Unternehmen eine bestimmte Leistung erbringt und dafür eine Zahlung erhält.

Im Streitfall verpflichtete sich die Betreiberin des Veranstaltungszentrums, kulturelle Veranstaltungen durchzuführen.

Die Stadt zahlte hierfür einen vertraglich geregelten Ausgleich.

Das Finanzgericht sah darin eine entgeltliche Leistung gegenüber der Kommune.

Merkmal	Echter Zuschuss	Steuerbares Entgelt
Zweck der Zahlung	Allgemeine Förderung	Vergütung einer Leistung
Konkrete Gegenleistung	Kein unmittelbarer Leistungsaustausch	Wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Leistung
Vertragliche Pflichten	Nicht zwingend leistungsaustauschbezogen	Können einen Leistungsaustausch begründen
Umsatzsteuer	Nicht steuerbar	Steuerbar, ggf. steuerpflichtig

Wichtig: Auch echte Zuschüsse können an Förderbedingungen geknüpft sein. Entscheidend ist, ob die Bedingungen lediglich die zweckentsprechende Mittelverwendung sichern oder ob eine konkrete Leistung vergütet wird.

Warum spielt das öffentliche Interesse keine entscheidende Rolle?

Die Betreiberin argumentierte, dass sie mit den Kulturveranstaltungen Aufgaben erfülle, die zur öffentlichen Daseinsvorsorge gehörten.

Auch die Stadt hatte ein erhebliches Interesse daran, kulturelle Angebote bereitzustellen und die Attraktivität des Standorts zu erhöhen.

Das Finanzgericht stellte jedoch klar, dass ein öffentliches Interesse die Umsatzsteuerpflicht nicht ausschließt.

Selbst wenn eine Maßnahme politisch gewünscht ist und der Förderung des Gemeinwohls dient, kann zwischen dem Leistungserbringer und der öffentlichen Hand ein umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch bestehen.

Das gilt nicht nur für Kulturveranstaltungen.

Vergleichbare Fragen können sich beispielsweise bei der Förderung von Schwimmbädern, Konferenzzentren, Bildungsprojekten, Wirtschaftsförderungsmaßnahmen oder öffentlichen Dienstleistungen ergeben.

Entscheidend bleibt die konkrete vertragliche und wirtschaftliche Ausgestaltung.

Praxisbeispiel: Kulturförderung oder umsatzsteuerpflichtiges Entgelt?

Eine Stadt schließt mit einem privaten Unternehmen einen Vertrag über den Betrieb eines Kulturzentrums.

Das Unternehmen verpflichtet sich, regelmäßig Veranstaltungen mit einem bestimmten kulturellen Angebot durchzuführen.

Als Gegenleistung zahlt die Stadt jährlich einen Ausgleich von 100.000 Euro.

Besteht zwischen der vereinbarten Veranstaltungsleistung und der Zahlung ein unmittelbarer Zusammenhang, kann der Betrag umsatzsteuerpflichtiges Entgelt sein.

Angenommen, die vertraglich geschuldete Leistung unterliegt dem Regelsteuersatz von 19 Prozent und der Betrag von 100.000 Euro ist ausdrücklich als Nettoentgelt vereinbart.

Dann ergibt sich:

Position	Betrag
Vereinbartes Nettoentgelt	100.000 €
Umsatzsteuer (19 %)	19.000 €
Gesamtbetrag	119.000 €

Ist dagegen ein fester Bruttobetrag von 100.000 Euro vereinbart, kann die Umsatzsteuer bereits darin enthalten sein.

Bei Anwendung des Regelsteuersatzes wären dies rechnerisch rund 15.966,39 Euro Umsatzsteuer.

Achtung: Das Beispiel ist vereinfacht. Ob tatsächlich der Regelsteuersatz gilt oder eine Steuerbefreiung beziehungsweise ein ermäßigter Steuersatz eingreift, muss für die konkrete Leistung gesondert geprüft werden.

Sind kulturelle Leistungen nicht grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit?

Für bestimmte kulturelle Leistungen sieht das Umsatzsteuergesetz Steuerbefreiungen oder ermäßigte Steuersätze vor.

Beispielsweise können unter den gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte Leistungen kultureller Einrichtungen nach § 4 Nr. 20 UStG steuerfrei sein.

Für bestimmte Eintrittsberechtigungen zu kulturellen Veranstaltungen kommt der ermäßigte Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. a UStG in Betracht.

Daraus folgt jedoch nicht, dass jede Zahlung für kulturelle Tätigkeiten automatisch steuerfrei oder ermäßigt zu besteuern ist.

Insbesondere muss unterschieden werden zwischen:

• Leistungen an Besucher, beispielsweise durch Eintrittskarten,
• Leistungen gegenüber der Kommune aufgrund eines Betreibervertrags,
• allgemeinen öffentlichen Förderzahlungen ohne konkreten Leistungsaustausch.

Diese Leistungen können umsatzsteuerlich unterschiedlich zu beurteilen sein.

Im entschiedenen Fall behandelte das Finanzamt die streitigen Ausgleichszahlungen als umsatzsteuerpflichtige Leistungen zum Regelsteuersatz; das Finanzgericht bestätigte die Steuerfestsetzungen.

Welche Folgen hat das Urteil für Kulturveranstalter?

Für Unternehmen, die Kulturzentren, Veranstaltungsstätten oder andere öffentlich geförderte Einrichtungen betreiben, kann die Entscheidung erhebliche finanzielle Folgen haben.

Werden bisher als nicht steuerbar behandelte Zuschüsse nachträglich als Entgelt eingeordnet, können Umsatzsteuernachforderungen entstehen.

Besonders problematisch ist dies, wenn die vereinbarten Zuschüsse als feste Gesamtbeträge ausgestaltet sind und keine zusätzliche Umsatzsteuer verlangt werden kann.

In solchen Fällen kann die Steuerbelastung die tatsächlich verfügbaren Fördermittel reduzieren.

Darüber hinaus können sich Auswirkungen auf die Rechnungsstellung, die Umsatzsteuervoranmeldungen und den Vorsteuerabzug ergeben.

Steuer-Tipp: Förder- und Betreiberverträge überprüfen

Wenn Sie öffentliche Zuschüsse erhalten, sollten Sie prüfen, welche Verpflichtungen mit der Förderung verbunden sind.

Besonders wichtig ist die Frage, ob die Kommune durch die Zahlung eine konkret vereinbarte Leistung erhält oder ob lediglich Ihre Tätigkeit im allgemeinen öffentlichen Interesse unterstützt werden soll.

Auch die Formulierung der Vergütungsvereinbarung sollte steuerlich geprüft werden.

Eine klare Regelung darüber, ob Zahlungen netto zuzüglich Umsatzsteuer oder als Bruttobetrag vereinbart sind, kann spätere finanzielle Risiken reduzieren.

Welche Bedeutung hat das Urteil für Städte und Gemeinden?

Die Entscheidung betrifft nicht nur private Kulturveranstalter, sondern auch die öffentliche Hand.

Kommunen vergeben den Betrieb kultureller Einrichtungen häufig an private Unternehmen oder andere Träger.

Dabei werden finanzielle Ausgleichszahlungen vereinbart, um bestimmte Leistungen für die Bevölkerung sicherzustellen.

Solche Zahlungen müssen umsatzsteuerlich sorgfältig eingeordnet werden.

Die Tatsache, dass die Kommune mit der Förderung eine öffentliche Aufgabe erfüllt, bedeutet nicht automatisch, dass die Zahlung außerhalb des Umsatzsteuerrechts liegt.

Für die Haushaltsplanung kann dies besonders relevant sein, wenn eine zusätzliche Umsatzsteuerbelastung entsteht.

Achtung: Die Bezeichnung als Zuschuss ist nicht entscheidend

Ein häufiger Fehler besteht darin, Zahlungen allein deshalb als nicht steuerbar zu behandeln, weil sie im Vertrag als Zuschuss, Fördermittel oder Kostenausgleich bezeichnet werden.

Für die Umsatzsteuer kommt es jedoch auf den tatsächlichen wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung an.

Wird mit der Zahlung eine konkret geschuldete Leistung vergütet, kann ein steuerbarer Leistungsaustausch vorliegen.

Die Vertragsbezeichnung allein schützt deshalb nicht vor Umsatzsteuer.

Was sollten Unternehmen und Kommunen jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie bestehende Förder-, Pacht- und Betreiberverträge.
• Stellen Sie fest, ob konkrete Leistungen gegenüber dem Zuschussgeber geschuldet werden.
• Untersuchen Sie den unmittelbaren Zusammenhang zwischen Leistung und Zahlung.
• Unterscheiden Sie allgemeine Förderbedingungen von vertraglichen Leistungspflichten.
• Prüfen Sie mögliche Umsatzsteuerbefreiungen und ermäßigte Steuersätze.
• Kontrollieren Sie, ob vereinbarte Zuschüsse Netto- oder Bruttobeträge darstellen.
• Berücksichtigen Sie mögliche Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug.
• Überprüfen Sie, ob bisherige Umsatzsteuererklärungen und Steuerbescheide betroffen sind.
• Lassen Sie neue Förder- und Betreiberverträge möglichst vor Unterzeichnung steuerlich beurteilen.

Hat das Finanzgericht die Revision zugelassen?

Nein. Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat die Revision gegen sein Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 112/25) nicht zugelassen.

Das Gericht begründete seine Entscheidung insbesondere mit der bereits bestehenden Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesfinanzhofs zum umsatzsteuerlichen Leistungsaustausch.

Auch politisch und rechtlich erwünschte Förderungen können danach der Umsatzsteuer unterliegen, wenn sie eine Gegenleistung für eine konkrete unternehmerische Leistung darstellen.

Die Nichtzulassung der Revision bedeutet allerdings nicht für sich genommen, dass das Urteil bereits rechtskräftig ist. Der weitere Verfahrensstand ist gegebenenfalls gesondert zu prüfen.

Fazit: Kulturkostenzuschüsse können umsatzsteuerpflichtig sein

Mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 112/25) hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden, dass kommunale Kulturkostenzuschüsse umsatzsteuerpflichtiges Entgelt darstellen können.

Entscheidend ist nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern der unmittelbare Zusammenhang mit einer konkret erbrachten Leistung.

Übernimmt ein Unternehmen im Rahmen eines Betreibervertrags bestimmte kulturelle Aufgaben und erhält dafür Ausgleichszahlungen, kann ein umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch vorliegen.

Dass die Veranstaltungen dem Gemeinwohl dienen und politisch gewünscht sind, steht einer Besteuerung nicht entgegen.

Für Kulturveranstalter, Betreiber öffentlicher Einrichtungen und Kommunen empfiehlt sich deshalb eine sorgfältige umsatzsteuerliche Prüfung bestehender und geplanter Fördervereinbarungen.

Sie erhalten öffentliche Fördergelder oder schließen Verträge über den Betrieb kommunaler Einrichtungen? Wir unterstützen Sie gerne bei der umsatzsteuerlichen Einordnung Ihrer Zuschüsse und der Prüfung Ihrer Vertragsgestaltung.

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Häufige Fragen zur Umsatzsteuer auf öffentliche Zuschüsse

Sind öffentliche Zuschüsse grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig?

Nein. Öffentliche Zuschüsse können nicht steuerbare echte Zuschüsse sein. Besteht jedoch ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen einer konkreten Leistung und der Zahlung, kann umsatzsteuerpflichtiges Entgelt vorliegen.

Was ist ein echter Zuschuss?

Ein echter Zuschuss dient grundsätzlich der allgemeinen Förderung des Empfängers und stellt keine Gegenleistung für eine konkrete steuerbare Leistung dar.

Wann ist ein Kulturkostenzuschuss umsatzsteuerpflichtig?

Wenn ein Unternehmen aufgrund einer Vereinbarung bestimmte Leistungen erbringt und der Zuschuss unmittelbar als Gegenwert für diese Leistungen gezahlt wird, kann Umsatzsteuer entstehen.

Sind Zuschüsse von Städten und Gemeinden automatisch steuerfrei?

Nein. Die Zahlung durch eine öffentliche Stelle führt nicht automatisch zur Umsatzsteuerfreiheit. Maßgeblich sind der wirtschaftliche Leistungszusammenhang und mögliche Steuerbefreiungen.

Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Kulturkostenzuschüsse?

Der Steuersatz hängt von der konkret vergüteten Leistung ab. Im entschiedenen Fall wurde der Regelsteuersatz angewendet. Für andere kulturelle Leistungen können Steuerbefreiungen oder ermäßigte Steuersätze gelten.

Können Betreiber von Kulturzentren Vorsteuer abziehen?

Ein Vorsteuerabzug ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Entscheidend sind insbesondere die Verwendung der Eingangsleistungen und die umsatzsteuerliche Behandlung der damit zusammenhängenden Ausgangsumsätze.

Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?

Das Finanzgericht hat die Revision nicht zugelassen. Ob das Urteil inzwischen rechtskräftig ist, muss anhand des konkreten Verfahrensstands geprüft werden.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 23.04.2026, Az. 4 K 112/25, ECLI:DE:FGSH:2026:0423.4K112.25.00.
• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II/2026.
• § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG – Steuerbare Umsätze.
• § 10 Abs. 1 UStG – Entgelt und Bemessungsgrundlage.
• § 4 Nr. 20 UStG – Steuerbefreiung bestimmter kultureller Leistungen.
• § 12 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 7 Buchst. a UStG – Umsatzsteuersätze.
• § 15 UStG – Vorsteuerabzug.
• BFH, Urteil vom 22.04.2015, XI R 10/14, BStBl II 2015, S. 862.
• BFH, Urteil vom 19.11.2009, V R 29/08 – Leistungsaustausch bei Betriebskostenzuschüssen.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Unternehmen können die Vorsteuer aus Erschließungskosten für Gewerbegrundstücke auch dann abziehen, wenn sie die errichteten Straßen und Erschließungsanlagen anschließend kostenlos an eine Gemeinde übertragen. Das hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) entschieden.

Entscheidend ist, dass die Erschließungsmaßnahmen unmittelbar mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens zusammenhängen und ihre Kosten in die Preise der später umsatzsteuerpflichtig veräußerten Grundstücke einfließen.

Die Entscheidung ist insbesondere für Immobilienentwickler, Erschließungsgesellschaften und Unternehmen interessant, die Gewerbegebiete entwickeln und vermarkten.

Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Finanzverwaltung hat Revision eingelegt.

Worum ging es in dem Streitfall?

Die Klägerin war eine GmbH, deren Geschäftstätigkeit in der Baureifmachung und anschließenden Veräußerung von Gewerbegrundstücken bestand.

Um die Grundstücke verkaufen zu können, übernahm die Gesellschaft die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen.

Dazu gehörten unter anderem die Herstellung von Straßen und weiterer öffentlicher Erschließungsinfrastruktur.

Nach Abschluss der Arbeiten übertrug die GmbH die Erschließungsanlagen sowie die dazugehörigen öffentlichen Grundstücksflächen unentgeltlich an die Gemeinde beziehungsweise zuständige Zweckverbände.

Die eigentlichen Gewerbegrundstücke verkaufte sie anschließend an Unternehmer.

Dabei verzichtete die GmbH unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf die Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksverkäufe und behandelte die Veräußerungen als umsatzsteuerpflichtig.

Die Kosten für die Erschließung kalkulierte sie vollständig in die Verkaufspreise der Gewerbegrundstücke ein.

Das Finanzamt wollte den Vorsteuerabzug für die Erschließungsmaßnahmen dennoch nicht anerkennen.

Warum lehnte das Finanzamt den Vorsteuerabzug ab?

Das Finanzamt argumentierte, dass die Erschließungsanlagen und öffentlichen Grundstücksflächen unentgeltlich auf die Gemeinde übertragen würden.

Deshalb bestehe ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen den bezogenen Erschließungsleistungen und der späteren Übertragung auf die öffentliche Hand.

Aus Sicht des Finanzamts waren die entsprechenden Aufwendungen somit nicht den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zuzuordnen.

Das Unternehmen vertrat dagegen die Auffassung, dass die Erschließungsmaßnahmen für seine eigene wirtschaftliche Tätigkeit unverzichtbar gewesen seien.

Ohne die Erschließung hätten die Gewerbegrundstücke nicht entsprechend vermarktet werden können.

Außerdem seien sämtliche Erschließungskosten bereits in den Verkaufspreisen berücksichtigt worden.

Der Streit gelangte schließlich vor das Finanzgericht Schleswig-Holstein.

Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?

Das Finanzgericht gab der Klage statt und gewährte den Vorsteuerabzug in vollem Umfang.

Nach Auffassung des Gerichts bestand ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang zwischen den bezogenen Erschließungsleistungen und der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit der GmbH.

Dabei waren insbesondere drei Gesichtspunkte entscheidend:

• Unternehmerischer Zweck: Die Erschließungsmaßnahmen dienten dazu, die Gewerbegrundstücke baureif und damit vermarktungsfähig zu machen.
• Einpreisung der Kosten: Die Aufwendungen für die Erschließung waren vollständig in die Verkaufspreise der umsatzsteuerpflichtig veräußerten Grundstücke einkalkuliert.
• Keine schädliche unentgeltliche Zuwendung: Die Übertragung der Anlagen und öffentlichen Flächen an die Gemeinde führte nach Auffassung des Gerichts nicht zu einem unversteuerten Endverbrauch.

Damit waren die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG im konkreten Fall erfüllt.

Die kostenlose Übertragung der Erschließungsanlagen an die Gemeinde schloss den Vorsteuerabzug deshalb nicht aus.

Wann können Unternehmen Erschließungskosten als Vorsteuer abziehen?

Der Vorsteuerabzug richtet sich grundsätzlich nach § 15 UStG.

Danach können Unternehmer die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer aus Leistungen anderer Unternehmer abziehen, wenn diese Leistungen für ihr Unternehmen bezogen werden und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig ist insbesondere der Zusammenhang zwischen den Eingangsleistungen und den zum Vorsteuerabzug berechtigenden Ausgangsumsätzen.

Ein unmittelbarer Zusammenhang kann nicht nur mit einzelnen steuerpflichtigen Umsätzen bestehen.

Auch Aufwendungen, die zu den allgemeinen Kosten der wirtschaftlichen Tätigkeit gehören, können zum Vorsteuerabzug berechtigen, sofern sie Bestandteil der Kosten der besteuerten Ausgangsumsätze sind.

Genau diesen Zusammenhang erkannte das Finanzgericht bei den Erschließungsmaßnahmen an.

Die GmbH errichtete die Infrastruktur nicht aus privaten Gründen, sondern um ihre Gewerbegrundstücke wirtschaftlich verwerten zu können.

Die Erschließungskosten gingen in die kalkulierten Grundstückspreise ein.

Damit standen sie nach Auffassung des Gerichts in einem ausreichend engen Zusammenhang mit den umsatzsteuerpflichtigen Verkäufen.

Warum ist die umsatzsteuerpflichtige Grundstücksveräußerung entscheidend?

Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Unter bestimmten Bedingungen kann der Verkäufer jedoch nach § 9 UStG auf diese Steuerbefreiung verzichten.

Eine solche Option kommt insbesondere bei Grundstücksverkäufen an andere Unternehmer für deren Unternehmen in Betracht.

Bei Grundstückslieferungen muss die Option grundsätzlich im notariell beurkundeten Vertrag erklärt werden.

Die steuerliche Behandlung der späteren Grundstücksverkäufe ist für den Vorsteuerabzug besonders wichtig.

Denn Vorsteuerbeträge, die mit steuerfreien Ausgangsumsätzen zusammenhängen, sind nach § 15 Abs. 2 UStG grundsätzlich vom Abzug ausgeschlossen, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift.

Im entschiedenen Fall hatte die GmbH wirksam zur Umsatzsteuerpflicht ihrer Grundstücksverkäufe optiert.

Damit waren die maßgeblichen Ausgangsumsätze steuerpflichtig.

Die Erschließungskosten konnten diesen Umsätzen zugeordnet werden.

Wichtig: Das Urteil bedeutet nicht, dass bei jeder Erschließung von Grundstücken automatisch ein Vorsteuerabzug möglich ist. Die konkrete umsatzsteuerliche Behandlung der Grundstücksverkäufe bleibt entscheidend.

Warum ist die kostenlose Übertragung an die Gemeinde unschädlich?

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Gegenständen oder Leistungen können grundsätzlich die Regelungen über unentgeltliche Wertabgaben relevant sein.

Diese sind insbesondere in § 3 Abs. 1b und § 3 Abs. 9a UStG geregelt.

Im entschiedenen Fall sah das Finanzgericht jedoch keine entsprechende steuerbare unentgeltliche Wertabgabe.

Zur Begründung verwies das Gericht darauf, dass die Erschließungsmaßnahmen primär unternehmerischen Zwecken dienten.

Die Straßen und weiteren Anlagen waren erforderlich, um die Gewerbegrundstücke für den Verkauf nutzbar zu machen.

Dass die Gemeinde durch die spätere Übertragung ebenfalls einen Vorteil erhielt, änderte nach Auffassung des Gerichts nichts an diesem wirtschaftlichen Zusammenhang.

Entscheidend war, dass die Kosten der Erschließungsmaßnahmen vollständig in die steuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingeflossen waren.

Ein unversteuerter Endverbrauch drohte damit nach Ansicht des Gerichts nicht.

Die unentgeltliche Übertragung war deshalb im konkreten Fall für den Vorsteuerabzug unschädlich.

Welche Bedeutung hat die bisherige BFH- und EuGH-Rechtsprechung?

Das Finanzgericht orientierte sich insbesondere an der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesfinanzhofs.

Von besonderer Bedeutung ist das EuGH-Urteil vom 16. September 2020 (Az. C-528/19, Mitteldeutsche Hartstein-Industrie).

Darin beschäftigte sich der EuGH mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Unternehmer Vorsteuer für Arbeiten an einer öffentlichen Straße abziehen kann.

Das Gericht stellte dabei auf den Zusammenhang zwischen der Eingangsleistung und der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens ab.

Auch der BFH befasste sich mit dieser Problematik in seinem Urteil vom 16. Dezember 2020 (Az. XI R 26/20).

Aus diesen Entscheidungen ergibt sich, dass eine unentgeltliche Übertragung an einen Dritten den Vorsteuerabzug nicht zwangsläufig ausschließt.

Voraussetzung ist insbesondere, dass die Aufwendungen für die unternehmerische Tätigkeit erforderlich sind, nicht über das dafür Notwendige hinausgehen und in die Kosten der steuerpflichtigen Ausgangsumsätze eingehen.

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein übertrug diese Grundsätze auf die Erschließung und anschließende Vermarktung von Gewerbegrundstücken.

Praxisbeispiel: Vorsteuer aus der Erschließung eines Gewerbegebiets

Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft erschließt ein Gewerbegebiet und verkauft anschließend mehrere Baugrundstücke umsatzsteuerpflichtig an Unternehmen.

Für den Bau von Straßen, Versorgungsleitungen und weiteren Erschließungsanlagen entstehen folgende beispielhafte Kosten:

Position	Betrag
Netto-Erschließungskosten	500.000 €
Umsatzsteuer (19 %)	95.000 €
Brutto-Erschließungskosten	595.000 €

Nach Abschluss der Maßnahmen überträgt die Gesellschaft die öffentlichen Straßen und Erschließungsanlagen kostenlos an die Gemeinde.

Die Netto-Erschließungskosten sind vollständig in die Verkaufspreise der Gewerbegrundstücke eingerechnet.

Nach den Grundsätzen des FG-Urteils kann der Vorsteuerabzug von 95.000 Euro in Betracht kommen, wenn die Eingangsleistungen den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zuzuordnen sind und sämtliche weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden.

Entscheidend ist dabei nicht allein die spätere Übertragung an die Gemeinde, sondern der tatsächliche wirtschaftliche Zusammenhang der Aufwendungen mit den steuerpflichtigen Umsätzen.

Das Beispiel dient der Veranschaulichung. Es ersetzt keine Prüfung des konkreten Erschließungsprojekts.

Steuer-Tipp: Erschließungskosten nachvollziehbar kalkulieren

Unternehmen, die Gewerbegrundstücke entwickeln und verkaufen, sollten die Kalkulation ihrer Erschließungskosten sorgfältig dokumentieren.

Im entschiedenen Fall war besonders wichtig, dass die GmbH anhand einer eingereichten Musterkalkulation nachvollziehbar darlegen konnte, wie die Erschließungskosten in die Grundstückspreise eingeflossen waren.

Für die Praxis empfiehlt es sich deshalb, Kostenaufstellungen, Projektkalkulationen und die Berechnung der Grundstücksverkaufspreise aufzubewahren.

So lässt sich gegenüber dem Finanzamt besser nachweisen, dass die bezogenen Erschließungsleistungen wirtschaftlich mit den steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen zusammenhängen.

Wann kann der Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen gefährdet sein?

Die Entscheidung des Finanzgerichts lässt sich nicht uneingeschränkt auf sämtliche Erschließungsmaßnahmen übertragen.

Probleme können insbesondere entstehen, wenn:

• die erschlossenen Grundstücke später umsatzsteuerfrei veräußert werden,
• die Voraussetzungen für eine wirksame Option zur Umsatzsteuerpflicht nicht erfüllt sind,
• die Erschließungsmaßnahmen nicht ausreichend mit der steuerpflichtigen Tätigkeit zusammenhängen,
• die Aufwendungen über das für die unternehmerische Tätigkeit Erforderliche hinausgehen,
• die Kosten nicht nachvollziehbar den steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen zugeordnet werden können oder
• erforderliche Rechnungen beziehungsweise weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs fehlen.

Auch bei einer gemischten Verwendung für steuerpflichtige und steuerfreie Umsätze kann eine sachgerechte Aufteilung der Vorsteuerbeträge notwendig werden.

Achtung: Unentgeltliche Übertragung bedeutet nicht automatisch Vorsteuerabzug

Ein häufiger Fehler wäre es, aus der Entscheidung abzuleiten, dass jede kostenlose Übertragung von Erschließungsanlagen an eine Gemeinde umsatzsteuerlich unschädlich ist.

Das Finanzgericht stellte ausdrücklich auf die Umstände des konkreten Falls ab.

Von besonderer Bedeutung waren die unternehmerische Notwendigkeit der Maßnahmen und die vollständige Einpreisung der Kosten in die umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkäufe.

Fehlt dieser Zusammenhang, kann die steuerliche Beurteilung anders ausfallen.

Was bedeutet das Urteil für Immobilienentwickler und Erschließungsgesellschaften?

Für Unternehmen, die Gewerbegebiete entwickeln, können Erschließungskosten einen erheblichen Teil der Investitionen ausmachen.

Eine Versagung des Vorsteuerabzugs kann deshalb zu einer beträchtlichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen.

Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zeigt, dass bei der umsatzsteuerlichen Beurteilung nicht allein auf den unmittelbaren Empfänger der Erschließungsanlagen abgestellt werden darf.

Vielmehr muss geprüft werden, welchem wirtschaftlichen Zweck die bezogenen Leistungen dienen.

Sind die Erschließungsmaßnahmen Voraussetzung für die steuerpflichtige Vermarktung der Gewerbegrundstücke und gehen ihre Kosten vollständig in die Verkaufspreise ein, kann der Vorsteuerabzug auch bei anschließender kostenloser Übertragung an die Gemeinde möglich sein.

Was sollten betroffene Unternehmen jetzt prüfen?

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob die geplanten Grundstücksverkäufe umsatzsteuerpflichtig erfolgen.
• Stellen Sie sicher, dass eine erforderliche Option nach § 9 UStG wirksam ausgeübt wird.
• Dokumentieren Sie den wirtschaftlichen Zweck der Erschließungsmaßnahmen.
• Halten Sie fest, welche Anlagen und Grundstücksflächen später an die Gemeinde übertragen werden.
• Kalkulieren Sie die Erschließungskosten nachvollziehbar in die Verkaufspreise ein.
• Bewahren Sie Rechnungen, Bauverträge und Projektkalkulationen auf.
• Prüfen Sie mögliche umsatzsteuerliche Folgen der unentgeltlichen Übertragung.
• Kontrollieren Sie, ob betroffene Steuerbescheide noch offen oder änderbar sind.
• Beobachten Sie den Fortgang des Revisionsverfahrens beim Bundesfinanzhof.

Urteil noch nicht rechtskräftig: Revision eingelegt

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) den Vorsteuerabzug aus den streitigen Erschließungsaufwendungen vollständig zugelassen.

Die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.

Damit ist die Frage noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt.

Für Unternehmen mit vergleichbaren Sachverhalten bleibt deshalb abzuwarten, ob der Bundesfinanzhof die Entscheidung bestätigt.

Insbesondere die Bedeutung des wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Erschließungsleistungen, unentgeltlicher Übertragung und steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen dürfte für die weitere Rechtsprechung relevant sein.

Fazit: Vorsteuerabzug trotz Übertragung an die Gemeinde möglich

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat entschieden, dass die unentgeltliche Übertragung von Straßen und weiteren Erschließungsanlagen an eine Gemeinde den Vorsteuerabzug nicht automatisch ausschließt.

Entscheidend ist, ob die Erschließungsmaßnahmen unmittelbar der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens dienen und ihre Kosten in die Preise der umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingehen.

Für Immobilienentwickler und Erschließungsgesellschaften kann das Urteil erhebliche finanzielle Bedeutung haben.

Da die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist, sollten Unternehmen vergleichbare Sachverhalte sorgfältig dokumentieren und den weiteren Verlauf des Revisionsverfahrens beobachten.

Sie entwickeln Gewerbegrundstücke oder haben Fragen zum Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen? Wir unterstützen Sie gerne bei der umsatzsteuerlichen Prüfung Ihrer Projekte und der steuerlichen Behandlung von Grundstücksverkäufen.

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Häufige Fragen zum Vorsteuerabzug bei Erschließungsmaßnahmen

Kann ich die Vorsteuer aus Erschließungskosten abziehen?

Ja, grundsätzlich ist dies möglich, wenn die Erschließungsleistungen für das Unternehmen bezogen werden, ein ausreichender Zusammenhang mit zum Vorsteuerabzug berechtigenden Ausgangsumsätzen besteht und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Ist der Vorsteuerabzug möglich, wenn Straßen kostenlos an die Gemeinde übertragen werden?

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein ja, wenn die Erschließungsmaßnahmen primär der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit dienen und die Kosten in die steuerpflichtigen Grundstücksverkäufe eingehen. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

Sind Grundstücksverkäufe grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig?

Nein. Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG grundsätzlich steuerfrei. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden.

Warum ist die Einpreisung der Erschließungskosten wichtig?

Sie kann belegen, dass die Erschließungsleistungen Bestandteil der Kosten der steuerpflichtigen wirtschaftlichen Tätigkeit sind. Damit wird der erforderliche Zusammenhang für den Vorsteuerabzug nachvollziehbar.

Führt die kostenlose Übertragung von Erschließungsanlagen zu einer unentgeltlichen Wertabgabe?

Nicht zwingend. Im entschiedenen Fall verneinte das Finanzgericht eine entsprechende steuerbare Wertabgabe, weil die Maßnahmen primär unternehmerischen Zwecken dienten und kein unversteuerter Endverbrauch drohte.

Können auch Erschließungskosten für öffentliche Straßen begünstigt sein?

Ja. Auch Aufwendungen für öffentliche Infrastruktur können grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigen, wenn sie in einem ausreichend engen Zusammenhang mit der zum Vorsteuerabzug berechtigenden wirtschaftlichen Tätigkeit stehen.

Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?

Nein. Gegen das Urteil vom 23. April 2026 (Az. 4 K 13/25) wurde Revision eingelegt. Die abschließende Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Schleswig-Holsteinisches Finanzgericht, Urteil vom 23.04.2026, Az. 4 K 13/25, Newsletter II/2026, Mitteilung vom 07.10.2026.
• EuGH, Urteil vom 16.09.2020, C-528/19, Mitteldeutsche Hartstein-Industrie, ECLI:EU:C:2020:712.
• BFH, Urteil vom 16.12.2020, XI R 26/20, BFHE 272, 240, BStBl II 2024, S. 146.
• § 15 Abs. 1 und 2 UStG – Vorsteuerabzug.
• § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG – Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstücksumsätzen.
• § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen.
• § 3 Abs. 1b und Abs. 9a UStG – Unentgeltliche Wertabgaben.
• § 13b UStG – Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

Ein betrieblich genutztes Grundstück kann auch dann zum notwendigen Betriebsvermögen gehören, wenn es unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen und anschließend an den neuen Eigentümer zurückverpachtet wird. Das hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein mit Urteil vom 12. März 2026 (Az. 3 K 26/25) entschieden.

Besonders wichtig: Hat ein Betriebsprüfer das Grundstück in einer früheren Prüfung fälschlicherweise dem Privatvermögen zugeordnet, darf das Finanzamt diesen Fehler grundsätzlich in der nächsten noch offenen Bilanz korrigieren.

Auf einen Vertrauensschutz nach den Grundsätzen von Treu und Glauben können sich Steuerpflichtige dabei nicht ohne Weiteres berufen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Beim Bundesfinanzhof (BFH) ist unter dem Aktenzeichen III R 7/26 ein Revisionsverfahren anhängig.

Die Entscheidung ist insbesondere für Unternehmer, Immobilieneigentümer und Familienunternehmen von Bedeutung, bei denen betrieblich genutzte Grundstücke im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden.

Worum ging es in dem Streitfall?

Im entschiedenen Fall betrieb eine Unternehmerin ein Restaurant auf einem Grundstück, das sie zunächst von der bisherigen Eigentümerin gepachtet hatte.

Im Jahr 2005 wurde ihr das Grundstück zu Eigentum übertragen.

Die bisherige Eigentümerin behielt sich jedoch ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor. Auf dieser Grundlage verpachtete sie den betrieblich genutzten Grundstücksteil weiterhin an die neue Eigentümerin.

Die Bedingungen des bisherigen Pachtverhältnisses blieben dabei unverändert.

Für die neue Eigentümerin änderte sich im betrieblichen Alltag somit zunächst wenig: Sie nutzte die Immobilie weiterhin für ihren Restaurantbetrieb und zahlte weiterhin Pacht.

Steuerlich stellte sich jedoch eine entscheidende Frage:

War das Grundstück durch die Eigentumsübertragung bereits notwendiges Betriebsvermögen geworden oder gehörte es weiterhin zum Privatvermögen?

Diese Frage gewann später erhebliche Bedeutung.

Nach dem Tod der Nießbrauchsberechtigten im Jahr 2015 gab die Eigentümerin ihren Betrieb auf. Im Jahr 2017 wurde das Grundstück veräußert.

Im Rahmen der steuerlichen Gewinnermittlung entstand Streit über den anzusetzenden Restbuchwert und damit über die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns.

Warum kamen zwei Betriebsprüfer zu unterschiedlichen Ergebnissen?

Bereits im Jahr 2015 hatte eine Betriebsprüfung stattgefunden.

Der damalige Betriebsprüfer vertrat die Auffassung, dass der betrieblich genutzte Grundstücksteil durch die Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch nicht zum Betriebsvermögen geworden sei.

Diese Beurteilung wurde auch in nachfolgenden Steuerbescheiden zugrunde gelegt.

Bei einer späteren Betriebsprüfung im Jahr 2020 kam das Finanzamt jedoch zu einem anderen Ergebnis.

Der neue Prüfer ging davon aus, dass der betrieblich genutzte Grundstücksteil bereits mit der Eigentumsübertragung zum notwendigen Betriebsvermögen geworden war.

Dies hatte Auswirkungen auf den steuerlichen Buchwert des Grundstücks und die Berechnung des Gewinns aus dem späteren Verkauf.

Die Steuerpflichtigen hielten dem entgegen, dass sie sich auf die frühere Beurteilung des Finanzamts verlassen hätten.

Sie beriefen sich deshalb auf den Grundsatz von Treu und Glauben.

Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein wies die Klage ab.

Nach Auffassung des Gerichts war der betrieblich genutzte Grundstücksteil bereits durch die Eigentumsübertragung im Jahr 2005 dem notwendigen Betriebsvermögen zuzuordnen.

Daran änderte auch der vorbehaltene Nießbrauch nichts.

Die anschließende Rückverpachtung führte nach Ansicht des Gerichts lediglich zu einer Nutzungsentnahme, nicht aber zu einer Entnahme des Grundstücks selbst aus dem Betriebsvermögen.

Zugleich stellte das Finanzgericht klar, dass eine frühere fehlerhafte Rechtsauffassung eines Betriebsprüfers das Finanzamt grundsätzlich nicht daran hindert, den Fehler später zu korrigieren.

Das Finanzamt durfte die unzutreffende bilanzielle Behandlung deshalb in der nächsten offenen Bilanz berichtigen.

Ein ausreichender Vertrauenstatbestand, der diese Korrektur ausnahmsweise ausgeschlossen hätte, lag nach Ansicht des Gerichts nicht vor.

Wann gehört ein Grundstück zum notwendigen Betriebsvermögen?

Ein Wirtschaftsgut gehört grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen, wenn es objektiv erkennbar unmittelbar und überwiegend dem Betrieb dient.

Bei Grundstücken kommt es insbesondere auf die tatsächliche betriebliche Nutzung und die steuerliche Zuordnung an.

Wird ein Grundstück beispielsweise dauerhaft für ein Restaurant, eine Werkstatt oder ein anderes Unternehmen genutzt, kann der betrieblich genutzte Teil notwendiges Betriebsvermögen sein.

Eine ausdrückliche Entscheidung des Unternehmers, das Grundstück in das Betriebsvermögen aufzunehmen, ist bei notwendigem Betriebsvermögen grundsätzlich nicht erforderlich.

Wichtig: Die tatsächliche Nutzung ist entscheidend. Ein Wirtschaftsgut wird nicht allein deshalb Privatvermögen, weil es in der Buchführung irrtümlich nicht als Betriebsvermögen erfasst wurde.

Bei gemischt genutzten Grundstücken müssen die einzelnen Grundstücksteile unter Berücksichtigung der steuerlichen Vorschriften gesondert beurteilt werden.

Warum verhindert ein Vorbehaltsnießbrauch nicht die Zuordnung zum Betriebsvermögen?

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person, behält sich jedoch das Recht vor, das Grundstück weiterhin zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen.

Das kommt häufig bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie vor.

Im Streitfall behielt die bisherige Eigentümerin den Nießbrauch und verpachtete die betrieblich genutzten Räume weiterhin an die neue Eigentümerin.

Die Kläger argumentierten, dass die neue Eigentümerin das Grundstück zu keinem Zeitpunkt aufgrund ihres Eigentums genutzt habe.

Schließlich sei das Pachtverhältnis ohne Unterbrechung fortgesetzt worden.

Das Finanzgericht folgte dieser Auffassung nicht.

Es stellte auf die zivilrechtlichen Folgen der Eigentumsübertragung ab.

Mit dem Eigentumsübergang vereinigten sich nach Auffassung des Gerichts für einen rechtlich maßgeblichen Moment die Stellung als Grundstückseigentümerin und die Stellung als Pächterin in derselben Person.

Dadurch erlosch das bisherige Pachtverhältnis zunächst durch sogenannte Konfusion.

Anschließend wurde das Pachtverhältnis auf Grundlage des vorbehaltenen Nießbrauchs stillschweigend neu begründet.

Diese rechtliche Abfolge war für die steuerliche Einordnung entscheidend.

Was bedeutet Konfusion bei einer Grundstücksübertragung?

Der Begriff Konfusion bezeichnet im Zivilrecht das Zusammentreffen bestimmter einander gegenüberstehender Rechtspositionen in einer Person.

Im Streitfall wurde die bisherige Pächterin durch die Grundstücksübertragung zugleich Eigentümerin.

Nach der rechtlichen Beurteilung des Finanzgerichts führte dies dazu, dass das ursprüngliche Pachtverhältnis zumindest für einen rechtlichen Moment erlosch.

In diesem Zeitpunkt wurde das betrieblich genutzte Grundstück dem Betriebsvermögen der neuen Eigentümerin zugeordnet.

Die anschließende Nutzung aufgrund des Nießbrauchsrechts änderte daran nichts.

Das Gericht orientierte sich dabei insbesondere an den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 10. August 1988 (Az. III R 268/84).

Warum lag nur eine Nutzungsentnahme vor?

Nach § 4 Abs. 1 EStG können Entnahmen grundsätzlich dazu führen, dass Wirtschaftsgüter oder Nutzungen aus dem betrieblichen Bereich in den privaten Bereich übergehen.

Dabei muss zwischen der Entnahme eines Wirtschaftsguts und der Entnahme seiner Nutzung unterschieden werden.

Wird ein Grundstück vollständig aus dem Betriebsvermögen entnommen, kann dies zur Aufdeckung stiller Reserven führen.

Im entschiedenen Fall blieb das Grundstück nach Auffassung des Finanzgerichts jedoch weiterhin Betriebsvermögen.

Lediglich die Nutzung wurde durch den vorbehaltenen Nießbrauch anders ausgestaltet.

Deshalb lag nach Ansicht des Gerichts keine Entnahme des gesamten Grundstücks vor, sondern lediglich eine Nutzungsentnahme.

Die steuerliche Zuordnung des Grundstücks zum Betriebsvermögen blieb somit bestehen.

Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf die spätere Veräußerung.

Welche steuerlichen Folgen hatte der spätere Grundstücksverkauf?

Nach dem Tod der Nießbrauchsberechtigten im Jahr 2015 gab die Eigentümerin ihren Restaurantbetrieb auf.

Das Grundstück wurde im Jahr 2017 veräußert.

Da der betrieblich genutzte Grundstücksteil nach Auffassung des Finanzgerichts bereits seit der Eigentumsübertragung zum Betriebsvermögen gehörte, musste für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns der entsprechende Buchwert zugrunde gelegt werden.

Maßgeblich war damit grundsätzlich der bei der damaligen Übertragung anzusetzende Wert, vermindert um die steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen.

Das Finanzamt orientierte sich insbesondere an einem Einlagewert zum 1. Januar 2006 und berücksichtigte bestimmte Gebäudeabschreibungen aus den Folgejahren.

Damit konnte nicht einfach der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Wegfalls des Nießbrauchs im Jahr 2015 als neuer Einlagewert angesetzt werden.

Die frühere Zuordnung zum Betriebsvermögen hatte deshalb unmittelbare Auswirkungen auf die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungs- beziehungsweise Aufgabegewinns.

Praxisbeispiel: Wie wirkt sich ein niedrigerer Restbuchwert aus?

Ein Unternehmer erhält ein betrieblich genutztes Gebäude unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen.

Das Gebäude wird zunächst irrtümlich als Privatvermögen behandelt.

Jahre später stellt sich heraus, dass es bereits seit der Übertragung notwendiges Betriebsvermögen war.

Angenommen, bei einer späteren Veräußerung ergeben sich folgende Werte:

Position	Betrag
Veräußerungserlös, vereinfacht	500.000 €
Tatsächlich maßgeblicher Restbuchwert	180.000 €
Rechnerischer Gewinn	320.000 €

Wäre irrtümlich ein Restbuchwert von 300.000 Euro angesetzt worden, hätte sich lediglich ein rechnerischer Gewinn von 200.000 Euro ergeben.

Die fehlerhafte Zuordnung könnte somit zu einer erheblichen Abweichung bei der Gewinnermittlung führen.

Das Beispiel ist vereinfacht. Insbesondere Veräußerungskosten, Grundstücks- und Gebäudeanteile sowie mögliche steuerliche Begünstigungen bleiben unberücksichtigt.

Darf das Finanzamt Fehler aus einer früheren Betriebsprüfung korrigieren?

Ja, grundsätzlich ist das möglich.

Eine frühere Betriebsprüfung führt nicht automatisch dazu, dass sämtliche rechtlichen Beurteilungen des Prüfers für die Zukunft verbindlich bleiben.

Stellt das Finanzamt später fest, dass ein Wirtschaftsgut zu Unrecht nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet wurde, kann eine Bilanzberichtigung erforderlich sein.

Die gesetzlichen Grundlagen ergeben sich insbesondere aus § 4 Abs. 2 EStG und den hierzu entwickelten Grundsätzen der Bilanzberichtigung.

Ist eine Fehlerkorrektur in bereits bestandskräftigen Jahren nicht mehr möglich, kann die Berichtigung grundsätzlich in der ersten noch offenen Bilanz erfolgen.

Dabei sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die Grundsätze des formellen Bilanzenzusammenhangs zu beachten.

Wichtig: Die steuerliche Behandlung eines Wirtschaftsguts wird nicht allein dadurch rechtmäßig, dass sie bei einer früheren Betriebsprüfung unbeanstandet blieb oder sogar ausdrücklich bestätigt wurde.

Warum half der Grundsatz von Treu und Glauben den Steuerpflichtigen nicht?

Die Kläger beriefen sich darauf, dass das Finanzamt über mehrere Jahre eine bestimmte Rechtsauffassung vertreten hatte.

Auch nach der ersten Betriebsprüfung seien entsprechende Steuerbescheide ergangen.

Die Steuerpflichtigen hätten deshalb auf die Richtigkeit der behördlichen Beurteilung vertraut und ihre wirtschaftlichen Entscheidungen daran ausgerichtet.

Das Finanzgericht erkannte darin jedoch keinen ausreichenden Grund, um das Finanzamt dauerhaft an seiner früheren Einschätzung festzuhalten.

Der Grundsatz von Treu und Glauben kann zwar im Steuerrecht unter besonderen Voraussetzungen Vertrauensschutz vermitteln.

Allerdings sind die Anforderungen hoch.

Das gilt insbesondere dann, wenn eine gesetzlich gebotene Besteuerung allein wegen einer früheren fehlerhaften Rechtsauffassung der Finanzverwaltung unterbleiben soll.

Nach Auffassung des Gerichts lagen im Streitfall keine ausreichenden besonderen Umstände vor, die eine solche Bindung begründet hätten.

Achtung: Eine Betriebsprüfung schafft nicht automatisch Vertrauensschutz

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass die Ergebnisse einer abgeschlossenen Betriebsprüfung für alle Folgejahre verbindlich seien.

Das ist grundsätzlich nicht der Fall.

Auch eine über mehrere Jahre wiederholte fehlerhafte Rechtsauffassung des Finanzamts kann später korrigiert werden.

Wenn Sie für eine geplante Gestaltung eine verbindliche steuerliche Beurteilung benötigen, sollten Sie prüfen lassen, ob eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO in Betracht kommt.

Eine solche Auskunft ist von einer bloßen Einschätzung im Rahmen einer Betriebsprüfung zu unterscheiden.

Welche Bedeutung hat das Urteil für die Unternehmensnachfolge?

Die Entscheidung ist besonders für Familienunternehmen relevant, bei denen betrieblich genutzte Immobilien bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen werden.

Häufig behalten sich die bisherigen Eigentümer dabei ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor.

Solche Gestaltungen können erbschaft- und schenkungsteuerlich sinnvoll sein.

Für die Einkommensteuer ergeben sich jedoch eigenständige Fragen.

Insbesondere muss geklärt werden, ob und zu welchem Zeitpunkt das Grundstück notwendiges Betriebsvermögen wird.

Eine fehlerhafte Beurteilung kann sich erst viele Jahre später auswirken, beispielsweise bei einer Betriebsaufgabe oder einem Grundstücksverkauf.

Steuer-Tipp: Nießbrauchsgestaltungen vor der Übertragung steuerlich prüfen

Wenn Sie ein betrieblich genutztes Grundstück unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen möchten, sollten Sie die einkommensteuerlichen Folgen bereits vor Abschluss des Übertragungsvertrags klären.

Dabei ist insbesondere zu prüfen:

• Wer wird zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks?
• Wer nutzt die Immobilie tatsächlich betrieblich?
• Welche Folgen hat die Übertragung für bestehende Miet- oder Pachtverträge?
• Entsteht notwendiges Betriebsvermögen?
• Liegt eine Entnahme des Grundstücks oder lediglich eine Nutzungsentnahme vor?
• Welche Abschreibungsberechtigungen bestehen?
• Welche steuerlichen Folgen können bei einer späteren Betriebsaufgabe oder Veräußerung entstehen?

Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.

Warum durfte das Finanzgericht einen weiteren Berechnungsfehler nicht korrigieren?

Eine weitere Besonderheit des Verfahrens betraf die Berechnung des Restbuchwerts.

Das Finanzgericht stellte fest, dass die Berechnung des Finanzamts hinsichtlich eines verwendeten Abschreibungssatzes nicht vollständig zutreffend war.

Eine entsprechende Korrektur hätte jedoch nicht ausschließlich zugunsten der Kläger gewirkt.

Zwar wäre dadurch der Veräußerungsgewinn geringer ausgefallen. Gleichzeitig hätten sich aber die laufenden gewerblichen Einkünfte im Streitjahr erhöht.

Diese laufenden Einkünfte hätten nicht in gleicher Weise von der Tarifermäßigung für außerordentliche Einkünfte nach § 34 Abs. 1 EStG profitieren können.

Die erforderliche Umqualifizierung hätte deshalb zu einer insgesamt nachteiligen steuerlichen Beurteilung führen können.

Das Finanzgericht sah sich insoweit aufgrund des Verbots der Verböserung im finanzgerichtlichen Verfahren an einer entsprechenden Korrektur gehindert.

Auch dieser Aspekt verdeutlicht, wie wichtig die zutreffende Zuordnung von Aufwendungen, Abschreibungen und Veräußerungsgewinnen ist.

BFH muss endgültig entscheiden: Revision III R 7/26

Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 12. März 2026 (Az. 3 K 26/25) ist noch nicht rechtskräftig.

Beim Bundesfinanzhof ist unter dem Aktenzeichen III R 7/26 ein Revisionsverfahren anhängig.

Der BFH wird sich insbesondere mit folgenden Fragen befassen:

• Wird ein betrieblich genutztes Grundstück bei Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch an den bisherigen Pächter notwendiges Betriebsvermögen?
• Welche Bedeutung hat die unmittelbare Rückverpachtung durch den Nießbrauchsberechtigten?
• Darf das Finanzamt eine frühere fehlerhafte Beurteilung im Rahmen einer Betriebsprüfung später korrigieren?
• Unter welchen Voraussetzungen kann sich der Steuerpflichtige auf Vertrauensschutz nach Treu und Glauben berufen?

Die endgültige höchstrichterliche Klärung bleibt abzuwarten.

Was sollten Unternehmer und Immobilieneigentümer jetzt tun?

Das Urteil bietet Anlass, die steuerliche Behandlung betrieblich genutzter Grundstücke mit Nießbrauchsrechten zu überprüfen.

Checkliste für die Praxis

• Prüfen Sie, ob das Grundstück zivilrechtlich und wirtschaftlich zutreffend zugeordnet wurde.
• Kontrollieren Sie die bilanzielle Behandlung betrieblich genutzter Grundstücksteile.
• Untersuchen Sie, ob bestehende Nießbrauchs-, Miet- oder Pachtverträge Auswirkungen auf die steuerliche Zuordnung haben.
• Dokumentieren Sie den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und der betrieblichen Nutzung.
• Prüfen Sie die angesetzten Einlagewerte und Abschreibungen.
• Kontrollieren Sie die Auswirkungen auf mögliche Betriebsaufgabe- und Veräußerungsgewinne.
• Verlassen Sie sich bei langfristigen Gestaltungen nicht ausschließlich auf frühere Betriebsprüfungsfeststellungen.
• Lassen Sie bei steuerlich erheblichen Unsicherheiten die Möglichkeit einer verbindlichen Auskunft prüfen.
• Beobachten Sie das BFH-Verfahren III R 7/26.

Fazit: Vorbehaltsnießbrauch schützt nicht automatisch vor der Zuordnung zum Betriebsvermögen

Mit Urteil vom 12. März 2026 (Az. 3 K 26/25) hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden, dass ein betrieblich genutztes Grundstück bereits durch die Eigentumsübertragung an den bisherigen Pächter notwendiges Betriebsvermögen werden kann.

Die unmittelbare Rückverpachtung durch den Nießbrauchsberechtigten ändert nach Auffassung des Gerichts nichts daran, dass das Grundstück zunächst dem Betriebsvermögen zugeordnet wird.

Zudem darf das Finanzamt eine frühere fehlerhafte Beurteilung grundsätzlich in der nächsten offenen Bilanz korrigieren.

Ein Anspruch auf Vertrauensschutz entsteht nicht allein dadurch, dass ein Betriebsprüfer zuvor eine andere Rechtsauffassung vertreten hat.

Für Unternehmer und Familienunternehmen zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine sorgfältige steuerliche Gestaltung und Dokumentation von Grundstücksübertragungen unter Vorbehaltsnießbrauch ist.

Da die Revision beim BFH noch anhängig ist, bleibt die endgültige Entscheidung abzuwarten.

Sie möchten ein betrieblich genutztes Grundstück übertragen oder haben Fragen zur steuerlichen Behandlung eines Vorbehaltsnießbrauchs? Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der steuerlichen Auswirkungen und der Gestaltung Ihrer Unternehmensnachfolge.

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Häufige Fragen zum Vorbehaltsnießbrauch und Betriebsvermögen

Wird ein Grundstück trotz Vorbehaltsnießbrauch zum Betriebsvermögen?

Ja, das ist möglich. Nach dem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein kann ein betrieblich genutztes Grundstück bereits durch die Übertragung an den bisherigen Pächter notwendiges Betriebsvermögen werden.

Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch?

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Eigentum an einem Grundstück, behält sich jedoch ein Nutzungsrecht vor. Dadurch kann er das Grundstück weiterhin nutzen oder beispielsweise Mieteinnahmen erzielen.

Führt die Einräumung eines Nießbrauchs zur Entnahme aus dem Betriebsvermögen?

Nicht zwingend. Im entschiedenen Fall sah das Finanzgericht lediglich eine Nutzungsentnahme. Das Grundstück selbst blieb nach Auffassung des Gerichts notwendiges Betriebsvermögen.

Darf das Finanzamt einen Fehler aus einer früheren Betriebsprüfung korrigieren?

Ja, grundsätzlich ist dies möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine fehlerhafte Rechtsauffassung eines früheren Betriebsprüfers ist nicht automatisch für die Zukunft verbindlich.

Kann ich mich auf Vertrauensschutz nach Treu und Glauben berufen?

Nur unter besonderen Voraussetzungen. Allein die Tatsache, dass das Finanzamt über mehrere Jahre eine bestimmte Rechtsauffassung vertreten hat, genügt regelmäßig nicht.

Welche Folgen hat die Zuordnung zum Betriebsvermögen beim Grundstücksverkauf?

Bei einer Veräußerung können stille Reserven steuerlich aufgedeckt werden. Der steuerpflichtige Gewinn hängt insbesondere vom Veräußerungserlös, dem maßgeblichen Buchwert und den anzusetzenden Veräußerungskosten ab.

Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskräftig?

Nein. Die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen III R 7/26 anhängig.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 12.03.2026, Az. 3 K 26/25, EFG 2026, S. 931–938.
• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II/2026.
• Bundesfinanzhof, anhängiges Revisionsverfahren III R 7/26.
• BFH, Urteil vom 10.08.1988, Az. III R 268/84.
• § 4 Abs. 1 und 2 EStG – Betriebsvermögen, Entnahmen, Einlagen und Bilanzberichtigung.
• § 6 EStG – Bewertung von Wirtschaftsgütern.
• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung.
• § 16 EStG – Veräußerung und Aufgabe des Betriebs.
• § 34 Abs. 1 EStG – Tarifermäßigung für außerordentliche Einkünfte.
• § 39 AO – Zurechnung von Wirtschaftsgütern.
• §§ 566, 567 BGB – Folgen des Eigentumswechsels bei Miet- und Pachtverhältnissen.
• § 89 Abs. 2 AO – Verbindliche Auskunft.

Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.