Umsatzsteuer bei Immobilien: Vermietung, Option zur Steuerpflicht und Grundstücksverkauf richtig behandeln

Vermietung und Umsatzsteuer: Was gilt grundsätzlich?

Wer Immobilien nachhaltig vermietet, kann umsatzsteuerlich Unternehmer sein. Trotzdem bedeutet das nicht automatisch, dass auf jede Miete Umsatzsteuer anfällt. Das Umsatzsteuergesetz befreit die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich von der Umsatzsteuer.

Für die Praxis sind drei Fragen entscheidend:

1. Handelt es sich um eine steuerfreie Grundstücksvermietung?
2. Ist eine Option zur Umsatzsteuer möglich und wirtschaftlich sinnvoll?
3. Führt die Behandlung zu Vorsteuerabzug oder zu einer Vorsteuerberichtigung?

Wann ist die Vermietung von Immobilien steuerfrei?

Die langfristige Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Wohnungen oder einzelnen Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das gilt sowohl für Wohnraum als auch zunächst für Gewerbeflächen.

Typische steuerfreie Vermietungen

• dauerhafte Wohnungsvermietung an Privatpersonen,
• langfristige Vermietung von Gewerberäumen ohne Option,
• Vermietung einzelner Büroräume, Praxisräume oder Lagerflächen, sofern nicht wirksam optiert wird,
• mitvermietete übliche Nebenleistungen, soweit sie eine Nebenleistung zur steuerfreien Vermietung darstellen.

Wohnraum: Umsatzsteuer regelmäßig ausgeschlossen

Bei dauerhafter Wohnraumvermietung an private Wohnzwecke kommt eine Option zur Umsatzsteuer regelmäßig nicht in Betracht. Der Grund: Der Mieter verwendet die Wohnung nicht für Umsätze, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Eine Rechnung mit Umsatzsteuerausweis wäre in solchen Fällen riskant und kann zu einer Steuerschuld wegen unrichtigen Steuerausweises führen.

Gewerbeflächen: Steuerfrei, solange nicht optiert wird

Auch die Vermietung an Unternehmer, zum Beispiel von Büro-, Laden- oder Lagerflächen, ist zunächst steuerfrei. Umsatzsteuer entsteht erst, wenn der Vermieter wirksam auf die Steuerbefreiung verzichtet und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung: Wann ist sie möglich?

Die Option nach § 9 UStG ist bei Immobilienvermietungen nur unter engen Voraussetzungen möglich. Der Umsatz muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden. Zusätzlich darf der Mieter das Grundstück oder den Grundstücksteil grundsätzlich nur für Umsätze verwenden oder zu verwenden beabsichtigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Voraussetzungen der Option

• Der Vermieter ist Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn.
• Die Vermietung wäre ohne Option nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei.
• Der Mieter ist Unternehmer und nutzt die Fläche für sein Unternehmen.
• Der Mieter verwendet die Räume für vorsteuerunschädliche Umsätze.
• Der Vermieter kann die Voraussetzungen nachweisen.
• Die Option wird durch steuerpflichtige Behandlung, Mietvertrag oder Rechnung klar umgesetzt.

Wann scheidet die Option typischerweise aus?

• Vermietung an Privatpersonen zu Wohnzwecken,
• Vermietung an Ärzte, Heilberufe oder Versicherungsvermittler für überwiegend steuerfreie Umsätze,
• Vermietung an Banken oder Bildungseinrichtungen, soweit deren Umsätze den Vorsteuerabzug ausschließen,
• Vermietung an Kleinunternehmer, wenn der Mieter keine zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätze ausführt,
• gemischte Nutzung, wenn der vorsteuerunschädliche Nutzungsanteil nicht sauber abgegrenzt werden kann.

Vorsteuerabzug: Warum optieren Vermieter zur Umsatzsteuer?

Der Hauptgrund für die Option zur Umsatzsteuer ist der Vorsteuerabzug. Wer ein Gebäude baut, kauft, saniert oder laufend unterhält, zahlt auf viele Eingangsleistungen Umsatzsteuer. Diese Vorsteuer ist nur abziehbar, soweit die Immobilie für steuerpflichtige Ausgangsumsätze verwendet wird.

Typische Vorsteuerbeträge bei Immobilien

• Baukosten und Handwerkerleistungen,
• Architekten- und Ingenieurleistungen,
• Maklerkosten, soweit umsatzsteuerpflichtig,
• Rechts- und Beratungskosten,
• Instandhaltung und Modernisierung,
• laufende Verwaltungskosten,
• technische Wartung, Reinigung und Bewirtschaftung.

Gemischt genutzte Immobilien

Wird ein Objekt teilweise steuerfrei und teilweise steuerpflichtig vermietet, ist der Vorsteuerabzug aufzuteilen. Maßgeblich ist ein sachgerechter Aufteilungsmaßstab. In der Praxis kommen insbesondere Flächen-, Umsatz- oder objektbezogene Schlüssel in Betracht. Die Methode sollte dokumentiert und über die Jahre nachvollziehbar beibehalten werden.

Nebenkosten, Stellplätze und Betriebsvorrichtungen

Nebenkosten zur Vermietung

Übliche Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Treppenhausreinigung, Hausbeleuchtung oder vergleichbare Leistungen teilen häufig das umsatzsteuerliche Schicksal der Vermietung, wenn sie Nebenleistungen zur Hauptleistung sind. Bei steuerfreier Wohnraumvermietung sind sie dann regelmäßig ebenfalls steuerfrei.

Stellplätze und Garagen

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist grundsätzlich steuerpflichtig. Sie kann aber steuerfrei sein, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücks- oder Wohnraumvermietung darstellt. Dafür sprechen insbesondere dieselben Vertragsparteien und ein räumlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Stellplatz.

Betriebsvorrichtungen

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen war lange besonders streitanfällig. Nach neuerer Rechtsprechung kann eine einheitliche steuerfreie Vermietungsleistung vorliegen, wenn die Betriebsvorrichtung eine Nebenleistung zur steuerfreien Grundstücksvermietung ist. Ob das im Einzelfall gilt, hängt vom wirtschaftlichen Gesamtbild ab.

Kurzfristige Vermietung: Wann gelten 7 % Umsatzsteuer?

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden ist nicht nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Sie ist steuerpflichtig, unterliegt aber grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %.

Typische Fälle mit 7 % Umsatzsteuer

• Hotelzimmer, Pensionen und Gästezimmer,
• Ferienwohnungen und Ferienhäuser bei kurzfristiger Beherbergung,
• kurzfristige Vermietung von Campingflächen,
• kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen in nicht ortsfesten Einrichtungen, zum Beispiel Wohncontainern, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Zusatzleistungen häufig mit 19 %

Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind vom ermäßigten Steuersatz ausgenommen. Frühstück, Wellness, Parkplatz, Beförderung, gesonderte Servicepakete oder Veranstaltungsleistungen können daher dem Regelsteuersatz von 19 % unterliegen. Eine saubere Aufteilung in Rechnung und Buchhaltung ist wichtig.

Kleinunternehmer und Immobilienvermietung

Die Kleinunternehmerregelung kann auch bei Vermietern eine Rolle spielen, wenn steuerpflichtige Umsätze erzielt werden, etwa aus kurzfristiger Vermietung oder steuerpflichtiger Gewerbevermietung. Wer die Kleinunternehmerregelung anwendet, weist keine Umsatzsteuer aus und hat regelmäßig keinen Vorsteuerabzug.

Für Investitionen in Immobilien kann die Kleinunternehmerregelung daher wirtschaftlich nachteilig sein, wenn hohe Vorsteuerbeträge aus Bau, Sanierung oder Einrichtung anfallen. Umgekehrt kann sie bei kleinen steuerpflichtigen Vermietungsumsätzen administrativ entlasten.

Grundstücksverkauf und Umsatzsteuer: steuerfrei oder steuerpflichtig?

Grundstücksverkäufe, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind grundsätzlich nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Bei Immobilien, für die in den letzten Jahren Vorsteuer abgezogen wurde, kann ein steuerfreier Verkauf jedoch zu einer Vorsteuerberichtigung führen.

Option zur Steuerpflicht beim Grundstücksverkauf

Verkäufer und Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten. Das ist insbesondere dann interessant, wenn der Käufer Unternehmer ist, das Grundstück für vorsteuerunschädliche Umsätze verwendet und der Verkäufer eine Vorsteuerberichtigung vermeiden möchte.

Formvorgabe: Option gehört in den notariellen Vertrag

Bei Grundstücksverkäufen muss der Verzicht auf die Steuerbefreiung im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag erklärt werden. Eine spätere „Reparatur“ ist regelmäßig nicht so einfach möglich wie bei laufenden Mietumsätzen. Deshalb muss die umsatzsteuerliche Behandlung vor dem Notartermin geklärt sein.

Reverse Charge beim steuerpflichtigen Grundstücksverkauf

Wird ein Grundstück steuerpflichtig verkauft, schuldet in der Regel nicht der Verkäufer, sondern der Käufer die Umsatzsteuer nach § 13b UStG. Der Verkäufer stellt dann eine Nettorechnung ohne gesonderten Umsatzsteuerausweis und weist auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hin.

Beispiel

Unternehmer A verkauft ein Betriebsgrundstück steuerpflichtig an Unternehmer B. Der Kaufpreis beträgt 500.000 € netto. B schuldet 19 % Umsatzsteuer, also 95.000 €, nach § 13b UStG. Ist B zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt, kann er die Umsatzsteuer in derselben Voranmeldung als Vorsteuer geltend machen.

Geschäftsveräußerung im Ganzen: Wann ist der Immobilienverkauf nicht steuerbar?

Ein Immobilienverkauf kann umsatzsteuerlich eine Geschäftsveräußerung im Ganzen sein. Das kommt vor allem bei vermieteten Objekten in Betracht, wenn der Käufer die Vermietungstätigkeit fortführt. In diesem Fall ist der Vorgang nicht steuerbar und wird ohne Umsatzsteuer abgerechnet.

Folgen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen

• keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis,
• keine Option zur Steuerpflicht erforderlich,
• grundsätzlich keine Vorsteuerberichtigung beim Verkäufer allein wegen der Übertragung,
• Übergang der Überwachungs- und Berichtigungspflichten auf den Käufer,
• hoher Dokumentationsbedarf zu ursprünglichen Vorsteuerbeträgen und Restlaufzeiten.

Die Abgrenzung zwischen steuerfreiem Grundstücksverkauf, steuerpflichtigem Grundstücksverkauf und nicht steuerbarer Geschäftsveräußerung ist in der Praxis oft schwierig. Sie sollte vor Vertragsabschluss geprüft und im Kaufvertrag nachvollziehbar dokumentiert werden.

Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG bei Immobilien

Wurde für eine Immobilie Vorsteuer abgezogen und ändern sich später die Verwendungsverhältnisse, kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein. Für Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte beträgt der Berichtigungszeitraum regelmäßig zehn Jahre.

Typische Auslöser einer Vorsteuerberichtigung

• Wechsel von steuerpflichtiger zu steuerfreier Vermietung,
• Mieterwechsel zu einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter,
• steuerfreier Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums,
• Änderung des Nutzungsanteils bei gemischt genutzten Immobilien,
• Beendigung der Option zur Umsatzsteuer,
• Änderung der geplanten Verwendung nach Anschaffung oder Herstellung.

Vereinfachtes Beispiel

Ein Vermieter zieht 190.000 € Vorsteuer aus Herstellungskosten eines Gewerbeobjekts. Nach vier Jahren steuerpflichtiger Vermietung wird das Objekt steuerfrei vermietet. Für die verbleibenden sechs Jahre des zehnjährigen Berichtigungszeitraums kann eine anteilige Vorsteuerkorrektur erforderlich sein.

Checkliste: Umsatzsteuer bei Immobilien richtig prüfen

1. Vor Vermietung

• Art der Immobilie und Nutzung klären: Wohnraum, Gewerbe, gemischt, kurzfristige Beherbergung.
• Umsatzsteuerstatus des Mieters prüfen.
• Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters dokumentieren.
• Mietvertrag zur Umsatzsteuer eindeutig formulieren.
• Nebenkosten, Stellplätze und Zusatzleistungen getrennt beurteilen.
• Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Objekten festlegen.

2. Vor Kauf oder Verkauf

• Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG prüfen.
• Option zur Steuerpflicht wirtschaftlich berechnen.
• Reverse-Charge-Folgen nach § 13b UStG berücksichtigen.
• Geschäftsveräußerung im Ganzen prüfen.
• Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG kalkulieren.
• Option zwingend im notariellen Vertrag aufnehmen, wenn erforderlich.
• Keine Umsatzsteuer offen ausweisen, wenn Reverse Charge gilt.

3. Laufende Überwachung

• Mieterwechsel umsatzsteuerlich prüfen.
• Nutzungsänderungen dokumentieren.
• Vorsteuerberichtigungszeiträume überwachen.
• Rechnungen und Mietverträge auf korrekten Steuerausweis prüfen.
• Umsatzsteuervoranmeldungen und Jahreserklärung abstimmen.

Passend dazu

• Umsatzsteuervoranmeldung
• Umsatzsteuererklärung
• Kleinunternehmerregelung
• Ferienwohnung steuerlich berechnen
• Finanzamt suchen
• Weitere Steuerrechner

Rechtsgrundlagen und Orientierung

• § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG – steuerfreie Grundstücksumsätze
• § 4 Nr. 12 UStG – steuerfreie Vermietung und Verpachtung von Grundstücken
• § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen
• § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG – ermäßigter Steuersatz für kurzfristige Beherbergung
• § 13b UStG – Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers
• § 15 UStG – Vorsteuerabzug
• § 15a UStG – Berichtigung des Vorsteuerabzugs
• § 1 Abs. 1a UStG – Geschäftsveräußerung im Ganzen
• BFH, Urteil vom 29.11.2022 – XI R 13/20 zur kurzfristigen Vermietung von Wohncontainern
• EuGH, Urteil vom 04.05.2023 – C-516/21 und BFH, Beschluss vom 17.08.2023 – V R 7/23 zur Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen