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Umsatzsteuer und Immobilien (Option zur Steuerpflicht?)

Umsatzsteuer bei Vermietung + Grundstückskäufen (Option, Steuersatz etc.)


Umsatzsteuer + Immobilien

Vermietung + Umsatzsteuer

Steuerfreie Vermietung

Eine Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerbar, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist und die Vermietung regelmäßig betreibt. Für die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung ist auch von Bedeutung, ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt. Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG vorgesehen (ohne Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuer), während bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien in der Regel Umsatzsteuer anfällt (Option).

Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen (BFH-Urteil vom 9. 12. 1971, V R 84/71, BStBl 1972 II S. 203). Es handelt sich um Leistungen, die gegenüber der Grundstücksvermietung oder -verpachtung von untergeordneter Bedeutung sind, damit eng zusammenhängen und in deren Gefolge üblicherweise anfallen. Als Nebenleistungen sind in der Regel die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser einschließlich Warmwasser, die Überlassung von Waschmaschinen, die Reinigung von Fluren und Treppen, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter anzusehen (vgl. BFH-Urteil vom 15. 1. 2009, V R 91/07, BStBl II S. 615 und EuGH-Urteile vom 11. 6. 2009, C-572/07, RLRE Tellmer Property, und vom 27. 9. 2012, C-392/11, Field Fisher Waterhouse).


Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung

Die Vermietung ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Ein Vermieter kann jedoch auf diese Steuerbefreiung verzichten und die Vermietung als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird und dieser die Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Zur Umsatzsteuer optieren, auch Umsatzsteueroption genannt, ist der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung. Das bedeutet, dass in einer Rechnung oder Vertrag die entsprechende Umsatzsteuer berechnet und ausgewiesen werden muss.

Eine Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Eine solche Option bedeutet, dass der Vermieter freiwillig auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet und die Vermietung somit umsatzsteuerpflichtig wird.

Grund für eine Option zur Umsatzsteuer ist i.d.R. der Vorsteuerabzug. Wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, kann er Vorsteuerbeträge, also die Umsatzsteuer, die er für seine Ausgaben gezahlt hat, als Vorsteuer geltend machen und von seiner Umsatzsteuerschuld abziehen. Dadurch kann er seine Steuerbelastung senken.

Option zur Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung: Wenn der Vermieter gewerblich vermietet, also zum Beispiel Büros oder Ladenflächen, erfolgt die Vermietung i.d.R. an umsatzsteuerpflichtige Mieter. In diesem Fall ist eine Option zur Umsatzsteuer in der Regel sinnvoll, um den Vorsteuerabzug nutzen zu können.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung einer Wohnung an einen Unternehmer sind in § 9 Abs. 1 und 2 UStG geregelt.

Der Verzicht auf die in § 9 Abs. 2 UStG genannten Steuerbefreiungen (Option zur Umsatzsteuerpflicht) ist nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 UStG nicht ausschließen. Der Vermieter hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

Für die Option muss geprüft werden, ob der Mieter Unternehmer im Sinne des UStG ist und die Wohnung für sein Unternehmen bezieht. Weiterhin muss sichergestellt sein, dass der Mieter die Wohnung ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ist der Mieter ein Kleinunternehmer, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht möglich, da Kleinunternehmer keine besteuerten Umsätze ausführen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Die Ausübung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist an keine bestimmte Form gebunden. Der Verzicht erfolgt durch die Behandlung des Umsatzes als steuerpflichtig durch den leistenden Unternehmer. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn er gegenüber dem Leistungsempfänger eine Rechnung mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer ausstellt.

Die Optionserklärung nach § 9 UStG sowie deren Rücknahme sind zulässig, solange die Steuerfestsetzung für das Leistungsjahr anfechtbar oder aufgrund eines Vorbehalts der Nachprüfung nach § 164 AO noch änderbar ist (vgl. BFH-Urteile vom 19.12.2013, V R 6/12, BStBl 2017 II S. 837, und V R 7/12, BStBl 2017 II S. 841).

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Es ist jedoch zu beachten, dass eine Option zur Umsatzsteuer auch mit zusätzlichen Pflichten verbunden ist, wie zum Beispiel der Führung einer Umsatzsteuervoranmeldung und der Abgabe einer Umsatzsteuererklärung. Es empfiehlt sich daher, bei Fragen zur Option zur Umsatzsteuer einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Zusammenfassend ist die umsatzsteuerpflichtige Vermietung einer Wohnung an einen Unternehmer möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 und 2 UStG erfüllt sind. Dies beinhaltet, dass der Mieter Unternehmer ist, die Wohnung für sein Unternehmen bezieht und die Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ist der Mieter jedoch Kleinunternehmer, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht möglich.

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Steuerpflichtige Vermietung

Die Vermietung von Plätzen für das Parkplätzen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Die Vermietung ist steuerfrei, wenn es sich um eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Leistung, insbesondere zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung im Sinne des § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG handelt. Die zivilrechtliche Vereinbarung der steuerfreien Grundstücksvermietung und der Stellplatzvermietung in getrennten Verträgen ist für die Annahme einer Nebenleistung unschädlich. Es ist jedoch erforderlich, dass beide Verträge zwischen denselben Vertragspartnern abgeschlossen werden. Die Verträge können jedoch zeitversetzt abgeschlossen werden. Ein räumlicher Zusammenhang zwischen Grundstück und Stellplatz ist für die Annahme einer Nebenleistung erforderlich. Dieser Zusammenhang ist gegeben, wenn der Platz, auf dem das Fahrzeug abgestellt wird, zu einem einheitlichen Gebäudekomplex gehört oder in unmittelbarer Nähe des Grundstücks liegt (z.B. Reihenhauszeile mit zentralem Garagengrundstück).

Kürzere Vermietungsdauer: Wenn der Vermieter Immobilien kurzzeitig, also beispielsweise für die Vermietung von Ferienwohnungen oder Veranstaltungsräumen, vermietet ist kommt keine Umsatzsteuerbefreiung in Frage, aber der ermäßigte Steuersatz (s.u.). Die Vermietung einer Campingfläche ist steuerpflichtig, wenn sie kurzfristig ist, d.h. wenn die tatsächliche Gebrauchsüberlassung nicht mehr als sechs Monate beträgt (vgl. BFH-Urteil vom 13. 2. 2008; XI R 51/06, BStBl 2009 II S. 63). Allerdings kann der Vermieter dann auch Vorsteuerbeträge geltend machen und so die Steuerbelastung senken.

Keine Grundstücksvermietung und damit Umsatzsteuerpflicht liegt in der Regel vor bei der Vermietung von Bauten, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind und deshalb nicht zu dessen Bestandteilen gehören (vgl. BFH-Urteil vom 15.12.1966, V 252/63, BStBl 1967 III S. 209). Steuerpflichtig ist danach insbesondere die Vermietung von Büro- und Wohncontainern, Baubuden, Kiosken, Tribünen und ähnlichen nicht grundstücksbezogenen Einrichtungen.


Umsatzsteuersatz für Vermietung

Sofern keine steuerfreie Vermietung vorliegt bzw. zur Umsatzsteuer optiert wurde, richtet sich der Umsatzsteuersatz für Vermietung sich nach der Art der vermieteten Immobilie und der Nutzung des Vermietungsobjekts:

Für die Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien gilt der reguläre Umsatzsteuersatz von 19%. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Büros, Geschäftsräume oder andere gewerblich genutzte Immobilien handelt.

Umsätze aus der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie aus der kurzfristigen Vermietung von Campingflächen sind von der Steuerbefreiung ausgenommen und damit steuerpflichtig. Für die kurzfristige (steuerpflichtige) Vermietung von Wohnungen oder Wohnhäusern gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7%. Mit der Steuerermäßigung für Beherbergungsleistungen werden sowohl die Umsätze des klassischen Hotelgewerbes als auch kurzfristige Beherbergungen in Pensionen, Fremdenzimmern, Ferienwohnungen und vergleichbaren Einrichtungen erfasst. Sofern zusätzliche Leistungen erbracht werden, fällt der reguläre Umsatzsteuersatz von 19% an. Das kann beispielsweise bei der Vermietung von Kurzzeitunterkünften wie Hotelzimmern oder Ferienwohnungen sein. Auch bei Vermietungen im Zusammenhang mit Veranstaltungen oder Vermietungen von Sportanlagen können abweichende Regelungen zur Anwendung kommen.

Es gibt Ausnahmen und Sonderfälle (z.B. Kleinunternehmerregelung) im Umsatzsteuerrecht, die zur Anwendung kommen können. Es ist daher empfehlenswert, im Zweifel einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungen zu gewährleisten.


Grundstückskäufe und Grundstücksverkäufe im Umsatzsteuerrecht

Der Kauf bzw. Verkauf eines (Betriebs-)Grundstücks gehört nicht zum Tagesgeschäft eines Unternehmers. Meist handelt es sich dabei um weitgehend einmalige Vorgänge mit großer wirtschaftlicher Tragweite. So ist z. B. zu beachten, dass auch Immobilien, die ertragsteuerlich zum Privatvermögen gehören, dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugehörig sein können. Auch Privatimmobilien können daher zu umsatzsteuerpflichtigen Konsequenzen führen.

Neben den ertragsteuerlichen Besonderheiten (z. B. Aufdeckung der stillen Reserven bzw. privates Veräußerungsgeschäft) ist ein Grundstücksankauf oder -verkauf auch aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht im Einzelfall ein sehr komplexes Thema. Hierbei geht es längst nicht mehr (nur) um die Frage Rechnung mit oder ohne Steuerausweis". Vielmehr sind auch zahlreiche Besonderheiten oder gar Fallstricke zu beachten. So muss frühzeitig geklärt werden, ob die Veräußerung steuerfrei bzw. -pflichtig erfolgen soll. Es muss geklärt werden, ob dadurch ggf. umfangreiche Vorsteuerkorrekturen ausgelöst werden.

Ebenso könnte z. B. auch eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, die generell ohne Umsatzsteuer abgerechnet werden muss und dennoch keine Vorsteuerkorrekturen auslöst. Als Erwerber müssen Sie in solchen Fällen ggf. den Vorsteuerberichtigungszeitraum des Verkäufers über mehrere Jahre fortführen. Darüber hinaus sind Sachverhalte denkbar, bei denen es zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft kommt. Dies kann dazu führen, dass Sie als Erwerber die Umsatzsteuer aus dem Erwerb schulden und an das Finanzamt abführen müssen. Gleichzeitig steht Ihnen womöglich ein Vorsteuerabzug in entsprechender Höhe zu.

Steuerfreier Umsatz

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der auch Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Umsatz ist, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und somit von der Umsatzsteuer befreit ist (§ 4 Nr. 9a UStG). Wurde das Grundstück vom Verkäufer allerdings innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder ein Gebäude darauf errichtet und Vorsteuerbeträge daraus geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf zu einer umfangreichen Berichtigung, sprich Rückzahlung der Vorsteuer. Bis zum Ablauf des 10-jährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraums müssen pro Jahr ggf. bis zu einem Zehntel der ursprünglichen Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ein steuerfreier Verkauf sollte in diesen Fällen also wohl überlegt sein. Ggf. sollten die erforderlichen Vorsteuer-Korrekturbeträge in die Berechnung des Kaufpreises einbezogen werden.


Verzicht auf Steuerbefreiung möglich

Sie haben nach dem Umsatzsteuergesetz auch die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung für Grundstücksveräußerungen zu verzichten. Diese Möglichkeit besteht immer dann, wenn das Grundstück an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen veräußert wird. Durch einen steuerpflichtigen Verkauf werden Vorsteuerkorrekturen zu Lasten des Verkäufers grundsätzlich vermieden. Für den Käufer stellt die Umsatzsteuerpflicht i. d. R. kein Problem dar, sofern er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Umsatzsteuer aus dem Grundstückskauf deshalb in voller Höhe von seinem Finanzamt erstattet wird.


Nachteilig ist ein steuerpflichtiger Grundstückskauf für den Käufer aber dann, wenn er das Grundstück innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht mehr für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei vermieteten Objekten kann dies bereits durch einen entsprechenden Mieterwechsel der Fall sein oder bei vorzeitigem (steuerfreien) Grundstücksverkauf. In diesen Fällen muss der Käufer den anfänglichen Vorsteuerabzug für den restlichen Berichtigungszeitraum korrigieren, sprich an das Finanzamt anteilig zurückzahlen.


Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor?

Mitunter führt ein Grundstücksverkauf aus umsatzsteuerlicher Sicht zu einer sog. Geschäftsveräußerung. Eine Geschäftsveräußerung i. S. d. Umsatzsteuerrechts liegt nicht erst dann vor, wenn der gesamte Betrieb inklusive seiner wesentlichen Betriebsgrundlagen veräußert wird, sondern kann z. B. auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen einem steuerfreien oder steuerpflichtigen Grundstücksumsatz und einer generell nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ist in der Praxis zum Teil äußerst problematisch und erfordert im Vorfeld einen erhöhten Beratungsbedarf. So löst eine Geschäftsveräußerung z. B. keine Vorsteuerberichtigung gem. § 15a UStG beim Verkäufer aus, vielmehr gehen die Berichtigungs- bzw. Überwachungspflichten auf den Käufer über. D. h., dass ggf. der Käufer Jahre später Vorsteuerbeträge des Verkäufers an das Finanzamt zurückzahlen muss. Der Verkäufer muss dem Käufer zu diesem Zweck entsprechende Unterlagen bzw. Daten zur Verfügung stellen.


Das Besteuerungsverfahren in der Praxis

Die Umsatzsteuer für einen steuerpflichtigen Grundstücksverkauf ist schon seit einigen Jahren nicht mehr vom Verkäufer gesondert in Rechnung zu stellen. Vielmehr schuldet der Grundstückskäufer die Umsatzsteuer gegenüber seinem eigenen Finanzamt. Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er diese Umsatzsteuerschuld zeit- und betragsgleich in der entsprechenden Voranmeldung als Vorsteuer geltend machen. Im Ergebnis wird daher zu diesem Zeitpunkt die Liquidität des Immobilienerwerbers nicht beeinträchtigt. Den Verzicht auf die Steuerbefreiung für Grundstücksverkäufe müssen die Parteien zwingend im notariell zu beurkundenden Vertrag erklären, weshalb die steuerlichen Gegebenheiten und Folgen schon zum Beurkundungstermin geklärt sein müssen. Weiterhin ist darauf zu achten, dass auch ein Vertrag als Rechnung i. S. d. Umsatzsteuergesetzes gelten kann. Sofern der Vertrag als Rechnung anzusehen ist, muss darauf geachtet werden, dass dort die Umsatzsteuer nicht gesondert ausgewiesen ist. Ansonsten würde die Umsatzsteuer wegen des Wechsels des Steuerschuldners doppelt geschuldet. Insbesondere im Hinblick auf die regelmäßig hohe Steuer bei Immobilientransaktionen wäre der Schaden enorm.


Nachfolgendes Praxisbeispiel verdeutlicht Ihnen die Rechtslage:

Unternehmer A verkauft ein unbebautes Betriebsgrundstück (Lagerplatz) steuerpflichtig an Unternehmer B. Der Preis beträgt 500.000 EUR netto.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist zwingend im notariellen Kaufvertrag zu erklären. A stellt B eine Nettorechnung über 500.000 EUR und verzichtet (wegen dem eintretenden Wechsel der Steuerschuldnerschaft) auf einen gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer. Außerdem weist er auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer in der Rechnung hin. B meldet den Umsatz (Grundstückskauf) in seiner Umsatzsteuervoranmeldung an und hat hierfür grundsätzlich 19 % Umsatzsteuer, also 95.000 EUR an das Finanzamt zu entrichten. Weil B aber zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann er in der gleichen Voranmeldung einen Vorsteuerbetrag in Höhe von 95.000 EUR geltend machen. Unterm Strich zahlt er aus dem Grundstückskauf keine Umsatzsteuer an sein Finanzamt. Die Vorsteuer aus der Steuerschuldnerschaft kann er geltend machen, obwohl ihm keine Rechnung mit gesondertem Steuerausweis vorliegt. Eine solche Rechnung ist bei Umsätzen dieser Art nicht erforderlich.


Würde A versehentlich die Umsatzsteuer in der Rechnung dennoch gesondert ausweisen, müsste er den Steuerbetrag zusätzlich an sein Finanzamt entrichten, solange er die Rechnung nicht in eine Nettorechnung korrigiert. Selbst wenn die Umsatzsteuer zunächst nicht entrichtet wird und es später bei einer Betriebsprüfung zur Korrektur der Rechnung kommt, kann ein empfindlicher Zinsschaden entstehen.


Die vorgenannten Erläuterungen möchten Sie im Hinblick auf anstehende Grundstückstransaktionen auch aus umsatzsteuerlicher Sicht sensibilisieren und auf entscheidende Gefahrenquellen hinweisen. Eine umfangreiche, zielgerichtete Beratung im Einzelfall können und sollen sie jedoch nicht ersetzen. Gerade bei Grundstücksgeschäften sind meist sehr hohe Umsatzsteuerbeträge im Spiel, sodass hier eine möglichst frühzeitige Beratung erfolgen sollte. Dabei ist zu beachten, dass die Interessen der Gegenseite (Käufer bzw. Verkäufer) womöglich völlig anders gelagert sind und deswegen ggf. auch eine Abstimmung mit deren steuerlichem Berater erforderlich ist.

Zu beachten ist jedoch, dass es bei der umsatzsteuerlichen Behandlung von Vermietungen zahlreiche Sonderregelungen gibt, die im Einzelfall zu berücksichtigen sind. Es empfiehlt sich daher, bei Fragen zur Umsatzsteuerpflicht von Vermietungen einen Steuerberater hinzuzuziehen.


Aktuelles + weitere Infos

Umsatzsteuersatz bei Vermietung von Wohncontainern

  • Die Vermietung von beweglichen Wohncontainern an Arbeitnehmer wird mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % besteuert.
  • Der ermäßigte Umsatzsteuersatz setzt nämlich nicht voraus, dass ein Grundstück zur Nutzung überlassen wird.
  • Die gesetzliche Regelung zum ermäßigten Umsatzsteuersatz verlangt lediglich, dass Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung an Fremde vermietet werden.
  • Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn die Wohn- und Schlafräume kurzfristig für maximal drei Monate vermietet werden und die Mieter Fremde sind.
  • Es ist nicht erforderlich, dass es sich bei den Wohn- und Schlafräumen um Grundstücke handelt.
  • Die Vermietung von Wohncontainern an Arbeitnehmer ist daher umsatzsteuerpflichtig, aber mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % besteuert.

Umsatzsteuerfreien Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen:

  • Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist umsatzsteuerfrei, wenn sie Teil einer wirtschaftlich einheitlichen Leistung mit der umsatzsteuerfreien Vermietung eines Gebäudes ist.
  • Eine wirtschaftlich einheitliche Leistung liegt vor, wenn die Vermietung des Gebäudes und die Vermietung der Betriebsvorrichtungen eine untrennbare Einheit bilden und der Mieter die Betriebsvorrichtungen nicht für sich allein nutzen kann.
  • Ob eine wirtschaftlich einheitliche Leistung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.
  • Der Europäische Gerichtshof hat in einem Urteil entschieden, dass die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, die in einem Gebäude eingebaut sind, umsatzsteuerfrei ist, wenn die Vermietung des Gebäudes umsatzsteuerfrei ist.
  • In diesem Fall ist die Vermietung der Betriebsvorrichtungen eine Nebenleistung zur Hauptleistung der Vermietung des Gebäudes.
  • Die Nebenleistung teilt das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung.
  • Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist daher umsatzsteuerfrei, wenn die Vermietung des Gebäudes umsatzsteuerfrei ist.


Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Diese Informationen können daher eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.


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Schmiljanstraße 7, 12161 Berlin
(Tempelhof-Schöneberg/ Friedenau)

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