Ferienimmobilien: Umfassender Steuerratgeber für Eigentümer und Vermieter

Von der steueroptimalen Gestaltung über Liebhaberei-Vermeidung bis zur Auslandsimmobilie – dieser Leitfaden deckt alle steuerrechtlichen Aspekte von Ferienwohnungen ab. Mit praktischen Checklisten, aktueller Rechtsprechung und Expertentipps.

1. Grundstruktur: Eigennutzung vs. Vermietung

Die steuerliche Behandlung einer Ferienimmobilie hängt entscheidend davon ab, ob und in welchem Umfang sie vermietet wird.

Klare Abgrenzung erforderlich

Die Rechtsprechung und Fachliteratur unterscheiden klar zwischen:

Rein eigengenutzte Ferienimmobilien – keine Einkünfte, aber Steuerermäßigungen möglich
Ausschließlich vermietete Objekte – Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG) oder Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
Gemischt genutzte Objekte – Aufteilung erforderlich, erhöhtes Liebhaberei-Risiko

💡 Praxis-Tipp: Frühzeitige Konzeptfestlegung

Legen Sie bereits vor dem Kauf fest, ob das Objekt als:

Reines Vermietungsobjekt (maximale steuerliche Vorteile)
Überwiegend zur Eigennutzung (Steuerermäßigungen nach § 35a, § 35c EStG)
Gemischt (komplexe Aufteilung, Totalüberschussprognose erforderlich)

gedacht ist und dokumentieren Sie das Nutzungskonzept konsequent.

Erste Weichenstellung

Bei Vermietung ist zunächst zu klären:

Liegt ein Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) vor oder
handelt es sich um Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 S. 1 EStG)?

Diese Zuordnung hat erhebliche Auswirkungen auf:

Verlustanerkennung
Gewerbesteuerpflicht
Erfordernis einer Totalüberschussprognose
Veräußerungsbesteuerung

2. Rentabilität prüfen: Lohnt sich die Investition?

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3. Einkunftsart bestimmen: Vermögensverwaltung oder Gewerbebetrieb?

Die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung (§ 21 EStG) und gewerblicher Tätigkeit (§ 15 EStG) ist für die steuerliche Behandlung fundamental.

Kriterien für die Zuordnung

Kriterium	§ 21 EStG (V+V)	§ 15 EStG (Gewerbebetrieb)
Objektzahl	Einzelnes Objekt oder wenige Objekte	Breites Portfolio, systematischer Auf- und Abbau
Vermittlung	Klassische Einzelvermietung über Agentur	Eigene professionelle Vermarktungsstruktur
Zusatzleistungen	Nur Nutzungsüberlassung	Hotelmäßige Services (Verpflegung, Reinigung, Rezeption)
Organisation	Einfache Verwaltung	Beherbergungsbetrieb-ähnliche Organisation erforderlich
Gästewechsel	Normal (Wochen-/Monatsmiete)	Sehr häufig (tageweise, hotel ähnlich)
Gewerbesteuer	✓ Keine	✗ Ja

💡 Faustregel für die Praxis

§ 21 EStG: Klassische Einzelvermietung über Agentur, ein Objekt oder wenige Objekte, keine besonderen Zusatzleistungen
§ 15 EStG: Breites Portfolio, hotelähnliche Struktur, umfangreiche Zusatzleistungen (Verpflegung, tägliche Reinigung, Rezeption), systematischer An- und Verkauf

⚠️ Auswirkungen der Zuordnung

Die Einordnung hat weitreichende Folgen:

Verlustverrechnung: Bei V+V nur mit anderen Vermietungseinkünften; bei Gewerbebetrieb mit allen Einkunftsarten
Gewerbesteuer: Nur bei § 15 EStG (aber: Freibetrag 24.500 €)
Betriebsvermögen: Bei Gewerbebetrieb Pflicht zur Buchführung ab bestimmten Grenzen
Veräußerung: Bei § 21 EStG private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG, 10-Jahres-Frist); bei § 15 EStG Betriebsveräußerung

Praxisbeispiele

Beispiel 1: § 21 EStG
Frau M. besitzt eine Ferienwohnung an der Ostsee, die sie über eine lokale Vermietungsagentur vermarktet. Die Agentur übernimmt Inserate, Schlüsselübergabe und Endreinigung. Frau M. zahlt dafür 20% Provision. → Einkünfte aus V+V

Beispiel 2: § 15 EStG
Herr K. betreibt ein Appartementhaus mit 15 Ferienwohnungen, eigener Rezeption, täglicher Zimmerreinigung und Frühstücksbuffet. Die Gäste buchen tageweise. → Gewerbebetrieb

4. Einkunftserzielungsabsicht & Liebhaberei vermeiden

Das zentrale Problem bei Ferienwohnungen: Das Finanzamt prüft sehr genau, ob wirklich eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder ob "Liebhaberei" vorliegt.

🔍 Was ist Liebhaberei?

Von Liebhaberei spricht man, wenn keine ernsthafte Absicht besteht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Folge: Verluste werden steuerlich nicht anerkannt, Werbungskosten können nicht abgezogen werden.

4.1 Grundsätze der Überschussprognose

Die Rechtsprechung und Literatur unterscheiden nach der Nutzungsart:

✓ Ausschließliche Vermietung an Feriengäste

Bei ausschließlicher Vermietung an wechselnde Feriengäste und Bereithalten in der übrigen Zeit wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend unterstellt.

Voraussetzung: Die ortsübliche Vermietungszeit darf über einen längeren Zeitraum nicht um mehr als 25% unterschritten werden.

Nachweis erforderlich:

Vertragsvereinbarung mit Reiseveranstalter/Kurverwaltung mit Ausschluss der Eigennutzung
Lage im selbstgenutzten Mehrfamilienhaus (wenn eigene Wohnung ausreichend groß ist)
Mehrere Ferienwohnungen am selben Ort (nur eine wird selbst genutzt)
Vermietungsdauer entspricht mindestens örtlichem Durchschnitt der Saison

📊 BFH-Rechtsprechung: 25%-Grenze zur ortsüblichen Vermietungszeit

BFH-Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24):

Kritische Grenze: Liegt Ihre Vermietungszeit unter 75% der ortsüblichen Vermietungszeit (= Unterschreitung um mehr als 25%), deutet dies stark auf Liebhaberei hin.

Rechenbeispiel:

Ortsübliche Vermietungszeit: 180 Tage/Jahr
25% davon: 45 Tage
Mindest-Vermietungszeit: 135 Tage (= 75% von 180 Tagen)
Bei unter 135 Tagen: Liebhaberei-Risiko!

Mehrjährige Betrachtung erforderlich

Das Finanzgericht muss die Verhältnisse über einen Zeitraum von 3-5 Jahren betrachten, nicht isoliert ein einzelnes Jahr.

Totalüberschussprognose umfasst:

Tatsächliche Mieteinnahmen
Laufende Werbungskosten (Instandhaltung, Zinsen, AfA)
Künftige Entwicklung der Vermietung

💡 Praxis-Tipps zur Liebhaberei-Vermeidung

Marktdaten beschaffen: Dokumentieren Sie ortsübliche Auslastungsdaten (Tourismusverband, Statistisches Landesamt, Vermietungsagenturen)
Vermietungskalender führen: Lückenlose Dokumentation aller Vermietungs- und Leerstandstage
Vermarktungsaktivitäten nachweisen: Inserate, Online-Plattformen (Airbnb, Booking.com), Agenturverträge
Totalüberschussprognose erstellen: Realistische Ertrags- und Kostenplanung über 30 Jahre (bei gemischter Nutzung) bzw. 3-5 Jahre (bei ausschließlicher Vermietung)
Bei Anlaufverlusten gegensteuern: Preisanpassungen, Marketing intensivieren, Plattformen wechseln, Modernisierungen

4.2 Gemischte Nutzung (Eigen- und Fremdnutzung)

Bei teilweiser Eigennutzung ist das Liebhaberei-Risiko deutlich höher. Hier muss eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre einen positiven Gesamtüberschuss ausweisen.

Aufteilung der Leerstandszeiten

Zeitlich beschränkte Eigennutzung: Nur die vorbehaltene Zeit wird der Eigennutzung zugerechnet; übrige Leerstandszeit = Vermietung.

Jederzeit mögliche Eigennutzung: Leerstandszeiten werden geschätzt im Verhältnis tatsächliche Eigennutzung : tatsächliche Vermietung.

Umfang nicht feststellbar: 50:50-Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung (BFH-Rechtsprechung).

Keine Eigennutzung bei betrieblichen Kurzaufenthalten

Folgende Aufenthalte gelten nicht als Eigennutzung:

Wartungsarbeiten, Kontrolle
Schlüsselübergabe an Mieter
Endreinigung bei Mieterwechsel
Schadensbehebung, Schönheitsreparaturen
Teilnahme an Eigentümerversammlungen

Achtung: Mehrtägige Aufenthalte oder Begleitung durch Familienangehörige müssen nachvollziehbar begründet werden (BFH: Während normaler Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt).

Kostenloser Download: Prüfschema Liebhaberei bei Ferienwohnungen

4.3 Leerstehende Ferienwohnung

Bei längerfristigem Leerstand nach vorheriger Vermietung bleiben Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar, solange Sie:

Ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisen (Makler, Inserate, Plattformen)
Die Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben haben

Beweislast: Sie müssen die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit Ihrer Vermietungsbemühungen belegen (BFH-Rechtsprechung).

Praxisbeispiel: Leerstand und spätere verbilligte Vermietung

Sachverhalt: Herr B. besitzt eine 15 Jahre vermietete Wohnung. Nach Auszug unternimmt er zwei Jahre keine ernsthaften Vermietungsbemühungen. Dann vermietet er an seine Schwester zu 60% der ortsüblichen Miete.

Steuerliche Folge:

Während der zweijährigen Leerstandszeit fehlt die Einkunftserzielungsabsicht → kein Werbungskostenabzug
Die spätere Vermietung begründet eine neue Vermietungstätigkeit, die jedoch nicht auf den Leerstand zurückwirkt
Wegen der Mietverbilligung muss geprüft werden, ob über 30 Jahre ein positives Gesamtergebnis erzielbar ist

5. Einkunftsermittlung & Werbungskosten optimal nutzen

Bei Vermietung einer Ferienwohnung sind Abschreibung, laufende Kosten, Finanzierungskosten und bei gemischter Nutzung die korrekte Aufteilung zentral.

5.1 Abschreibung (AfA)

Gebäude-AfA

Regelabschreibung: 2% oder 2,5% (je nach Baujahr) linear über die Nutzungsdauer
Bei gewerblicher Nutzung: Gegebenenfalls abweichende, kürzere Nutzungsdauern begründbar (z.B. bei intensiver Hotel-Nutzung)
Sonderabschreibungen: In bestimmten Fördergebieten möglich

Tool: AfA-Rechner für Immobilien nutzen

5.2 Finanzierungskosten optimal gestalten

💡 Damnum (Disagio) steuerlich nutzen

Finanzierungskosten (Zinsen, Damnum) sind bei Zuordnung zur Einkunftsquelle als Werbungskosten/Betriebsausgaben abziehbar.

Vorzeitige Abzugsfähigkeit eines Damnums:

Bei 5% oder weniger des Darlehensbetrags: Sofortabzug im Jahr der Zahlung möglich
Bei mehr als 5%: Verteilung über die Laufzeit des Darlehens
Renditeeffekt: Sofortabzug verbessert die Liquidität in den ersten Jahren erheblich

Quelle: Stbg 2005, M6 – Zum Damnum

5.3 Laufende Werbungskosten

✓ Vollständig absetzbar

Instandhaltung & Reparaturen: Laufende Erhaltungsaufwendungen sofort absetzbar
Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Vermittlungsprovisionen, Steuerberatung
Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet, Müllabfuhr
Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtschutz
Zweitwohnungsteuer: Anteilig für Vermietungszeitraum (siehe unten)
Grundsteuer: Voll absetzbar bei Vermietungsabsicht
Reisekosten: Fahrten zur Wohnung für Vermietungszwecke (0,30 €/km)

⚠️ Vorsicht bei Reisekosten

Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten für Aufenthalte in Ihrer Ferienwohnung sind nur dann als Werbungskosten absetzbar, wenn:

Der Aufenthalt während der regulären Arbeitszeit erfolgt
Vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt ist
Keine Anzeichen für private Mitveranlassung vorliegen

BFH vom 25.11.1993 – BStBl 1994 II S. 350

5.4 Aufteilung bei gemischter Nutzung

Bei teilweiser Eigennutzung ist eine zeit- oder flächenanteilige Aufteilung aller Aufwendungen erforderlich.

Rechenbeispiel

Ausgangsdaten:

Gesamtkosten pro Jahr: 12.000 €
Vermietungstage: 120 Tage
Eigennutzungstage: 30 Tage
Leerstandstage: 215 Tage

Aufteilung der Leerstandstage:

Verhältnis Eigennutzung : Vermietung = 30 : 120 = 1 : 4

Von 215 Leerstandstagen entfallen auf:

Eigennutzung: 215 × 1/5 = 43 Tage
Vermietung: 215 × 4/5 = 172 Tage

Gesamt-Vermietungsanteil: (120 + 172) / 365 = 80%

Abziehbare Werbungskosten: 12.000 € × 80% = 9.600 €

💡 Dokumentationspflichten

Belegungskalender: Lückenlose Aufzeichnung aller Vermietungs-, Eigennutzungs- und Leerstandstage
Mietverträge & Buchungsbestätigungen: Als Nachweis der tatsächlichen Vermietung
Eigenaufenthalte: Mit Begründung dokumentieren (Wartung, Kontrolle, etc.)
Vermarktungsaktivitäten: Inserate, Korrespondenz mit Plattformen, Agenturverträge
Belege: Alle Rechnungen und Zahlungsnachweise

Kostenloser Download: Besteuerung von Ferienimmobilien (umfassender Leitfaden)

6. Ausländische Ferienimmobilien

Ferienimmobilien im Ausland unterliegen besonderen steuerlichen Regelungen. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) spielen eine zentrale Rolle.

6.1 Laufende Vermietung

Grundprinzip: Welteinkommensprinzip

Einkünfte aus der Vermietung ausländischer Ferienimmobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerbar (unbeschränkte Steuerpflicht, § 1 Abs. 1 EStG).

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

In den meisten DBA wird das Besteuerungsrecht für Vermietungseinkünfte dem Belegenheitsstaat (= Lage der Immobilie) zugewiesen.

Deutschland wendet dann typischerweise an:

Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt: Die ausländischen Einkünfte werden in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, aber zur Ermittlung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte herangezogen
Anrechnungsmethode: Seltener – ausländische Steuer wird auf deutsche Steuer angerechnet

💡 Praxis-Tipps für Auslandsimmobilien

DBA prüfen: Welche Methode gilt (Freistellung oder Anrechnung)? Text des jeweiligen DBA beachten
Anlage V trotzdem ausfüllen: Auch bei freigestellten Einkünften in Deutschland vollständige Angaben machen, um Progression korrekt zu ermitteln
Steuerliche Einordnung in beiden Staaten beachten: Klären, ob im Ausland und in Deutschland dieselbe Einkunftsart (V+V oder Gewerbebetrieb) vorliegt
Verlustverrechnung: Freigestellte ausländische Verluste können in Deutschland grundsätzlich nicht mit inländischen Einkünften verrechnet werden
Quellensteuer: In manchen Ländern wird Quellensteuer auf Mieteinnahmen einbehalten (ggf. Anrechnung in Deutschland möglich)

Länderbeispiel: Spanien

DBA Deutschland-Spanien:

Besteuerungsrecht: Spanien (Belegenheitsstaat)
Deutschland: Freistellung mit Progressionsvorbehalt
Spanische Quellensteuer: Derzeit 19% bzw. 24% (abhängig von Residenz)
In Deutschland: Angabe in Anlage AUS, Einbeziehung in Progressionsvorbehalt

Quelle: Grözinger, Die Ferienimmobilie im Ausland, NWB 2017

6.2 Veräußerung ausländischer Ferienimmobilien

Die Besteuerung der Veräußerung hängt von der vorherigen Zuordnung ab:

Vorherige Zuordnung	Besteuerung bei Veräußerung	Frist
Privatvermögen (§ 21 EStG)	§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte	Steuerfrei nach 10 Jahren
Betriebsvermögen (§ 15 EStG)	Betriebsveräußerung/Betriebsaufgabe	Immer steuerpflichtig (ggf. Freibeträge)

⚠️ Besonderheit: Gestaltung über ausländische Kapitalgesellschaft

Bei Nutzung über eine ausländische Kapitalgesellschaft (z.B. spanische S.L., französische SARL):

Private Nutzung: Kann als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) qualifiziert werden
Folgen: Besteuerung der Nutzungsentnahme als Kapitalertrag (25% Abgeltungsteuer + ggf. Progressionsvorbehalt)
DBA-Regelung: Zuweisung des Besteuerungsrechts für vGA nach DBA prüfen

Quelle: Rindermann-Haugwitz, informaciones 2015

💡 Gestaltungshinweise bei Auslandsimmobilien

Private Nutzung angemessen vergüten: Bei Immobilien im Gesellschaftsvermögen marktübliche Miete zahlen und dokumentieren
Hinzurechnungsbesteuerung beachten: Bei ausländischen Immobiliengesellschaften § 7ff. AStG prüfen (passive Einkünfte)
Zeitliche Planung: Veräußerungszeitpunkt im Lichte von Haltefristen und ausländischen Quellensteuern optimieren
Struktur vor Kauf festlegen: Privatvermögen vs. Gesellschaftslösung – Folgen für Veräußerung durchspielen

Weiterführende Literatur:

Lars Grözinger: Die Ferienimmobilie im Ausland, NWB Beilage zu 2017 Nr 26
Martin Rindermann-Haugwitz: Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie als vGA, informaciones 2015
Philipp J. Thiele: Die ertragsteuerliche Behandlung von Ferienimmobilien, FR 2017

7. Umsatzsteuerliche Aspekte

Die Umsatzbesteuerung von Ferienwohnungen ist komplex und hängt von mehreren Faktoren ab: Kleinunternehmereigenschaft, Investitionsvolumen, Vermietungsmodell.

7.1 Klassische Vermietung durch Eigentümer

Grundregel: Umsatzsteuerpflicht

Die Vermietung von Ferienwohnungen unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer mit dem Regelsteuersatz von 19%.

Ausnahme – Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG):

Bei Umsatz im Vorjahr max. 22.000 € und im laufenden Jahr voraussichtlich max. 50.000 €
Keine Umsatzsteuer auf Ausgangsrechnungen
Aber: Kein Vorsteuerabzug aus Investitionen und laufenden Kosten

💡 Verzicht auf Kleinunternehmerregelung prüfen

Vorteilhaft bei:

Hohen Investitionskosten (Neubau, Sanierung, Einrichtung)
Laufend hohen Kosten (Verwaltung, Reparaturen)
Professioneller Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht

Voraussetzung: Steuerpflichtige Vermietung mit 19% USt und voller Vorsteuerabzug

Dann beachten:

Private Nutzung korrekt aus Vorsteuer herausrechnen (unentgeltliche Wertabgabe, § 3 Abs. 9a UStG)
5 Jahre an die Entscheidung gebunden
Konsequente Abrechnung mit Umsatzsteuer-Ausweis

7.2 Besonderheit: Margenbesteuerung bei Reiseleistungen

§ 25 UStG – Reiseleistungen

Die Vermietung von Ferienwohnungen, die ein Unternehmer von anderen Unternehmern anmietet und an Reisende weiterüberlässt, unterliegt der Margenbesteuerung.

Folgen:

Umsatzsteuer nur auf die Marge (= Differenz zwischen Einnahmen und Einkaufspreisen)
Steuersatz: 19% (Regelsteuersatz) – nicht der ermäßigte Satz für Beherbergung!
Vorsteuer nur aus eigenen Reisenebenleistungen abziehbar
Keine Vorsteuer aus angekauften Hauptleistungen (Übernachtung)

Quelle: BFH-Rechtsprechung, Kommentierung § 12 UStG (Huschens)

⚠️ Ermäßigter Steuersatz nicht anwendbar

Reiseleistungen gelten als einheitliche sonstige Leistung eigener Art, auch wenn sie nur aus Übernachtung bestehen. Der ermäßigte Steuersatz von 7% für Beherbergung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) ist daher nicht anwendbar.

💡 Tipps für Vermietungsagenturen / Reiseveranstalter

Prüfen: Liegt Reiseleistung nach § 25 UStG vor? (Anmietung fremder Objekte + Weiterüberlassung an Reisende)
Kalkulation anpassen: Margenbesteuerung mit 19% einrechnen
Vorsteuer: Nur aus eigenen Zusatzleistungen (Marketing, Verwaltung), nicht aus angekauften Übernachtungen
Dokumentation: Genaue Trennung von eingekauften Hauptleistungen und eigenen Nebenleistungen

7.3 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung

Bei teilweiser Eigennutzung einer vermieteten Ferienwohnung ist die Vorsteuer aufzuteilen:

Rechenbeispiel Vorsteueraufteilung

Ausgangsdaten:

Renovierung: 50.000 € netto + 9.500 € USt = 59.500 € brutto
Vermietungsanteil: 80% (siehe Einkommensteuer)
Eigennutzung: 20%

Abziehbare Vorsteuer: 9.500 € × 80% = 7.600 €

Nicht abziehbar (Eigennutzung): 9.500 € × 20% = 1.900 €

8. Gewerbesteuer bei gewerblicher Vermietung

Besonderheit für gewerbliche Anbieter von Ferienwohnungen: Gewerbesteuerrechtliche Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG.

8.1 BFH-Rechtsprechung: Hinzurechnung von Miet-/Pachtaufwendungen

BFH-Urteil vom 17.08.2023 (III R 59/20)

Der BFH hat entschieden: Aufwendungen eines Anbieters von Ferienimmobilien für die Überlassung der Objekte sind gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen (§ 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG), wenn:

Voraussetzungen der Hinzurechnung

Miet- oder Pachtvertrag: Das Vertragsverhältnis mit den Eigentümern ist seinem wesentlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis (untergeordnete Nebenleistungen schaden nicht)
Anlagevermögen-Fiktion: Die überlassenen Ferienimmobilien wären bei gedachtem Eigentum dem Anlagevermögen zuzurechnen

Wann liegt Anlagevermögen vor?

Anlagevermögen ist anzunehmen bei:

Langfristiger Anmietung: Verträge über mehrere Jahre
Weitgehend stabiler Objektbestand: Für das Geschäftsmodell erforderlich
Dauerhafte Nutzung: Die Objekte dienen dauerhaft der betrieblichen Tätigkeit

Quelle: BFH vom 17.08.2023 – III R 59/20

💡 Praxis-Tipps für gewerbliche Anbieter

Vermeidung der Hinzurechnung:

Vertragsgestaltung prüfen: Liegt wirtschaftlich eine Miete oder eher eine Vermittlungs-/Geschäftsbesorgungsleistung vor?
Bei echten Vermittlungsprovisionen: Keine Hinzurechnung, da kein Miet-/Pachtverhältnis
Kurzfristige Verträge: Bei sehr kurzen Laufzeiten (< 3 Monate) eventuell kein Anlagevermögen-Charakter

Wenn Hinzurechnung unvermeidbar:

Einplanung in Kalkulation: Gewerbesteuer-Mehrbelastung bei Preisgestaltung berücksichtigen
Freibetrag nutzen: 24.500 € Gewerbeertrag bleiben gewerbesteuerfrei
Hinzurechnungsbetrag berechnen: 50% der Miet-/Pachtaufwendungen (über 200.000 € Freibetrag)

Rechenbeispiel Hinzurechnung

Ausgangsdaten:

Gewinn aus Gewerbebetrieb: 80.000 €
Mietaufwendungen für Ferienimmobilien: 500.000 €
Freibetrag: 200.000 €
Hinzurechnungsfaktor: 50%

Berechnung:

Mietaufwendungen über Freibetrag: 500.000 € - 200.000 € = 300.000 €
Hinzurechnung: 300.000 € × 50% = 150.000 €
Gewerbeertrag: 80.000 € + 150.000 € = 230.000 €
Abzüglich Freibetrag: 230.000 € - 24.500 € = 205.500 €
Gewerbesteuer (Hebesatz 400%): 205.500 € × 3,5% × 400% = 28.770 €

⚠️ Keine Hinzurechnung bei § 21 EStG

Die Hinzurechnung gilt nur bei gewerblicher Tätigkeit (§ 15 EStG). Bei Vermögensverwaltung (§ 21 EStG) fällt keine Gewerbesteuer an – daher ist die korrekte Abgrenzung (siehe Abschnitt 3) entscheidend!

9. Steuerermäßigungen für eigengenutzte Ferienimmobilien

Nutzen Sie Ihre Ferienimmobilie (teilweise) selbst, können Sie von Steuerermäßigungen nach § 35a und § 35c EStG profitieren.

9.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen & Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

✓ Ferienwohnung = Haushalt

Eine im Inland oder EU/EWR belegene, zu eigenen Wohnzwecken genutzte Ferienwohnung gilt als „Haushalt" i.S.d. § 35a EStG.

Begünstigte Leistungen:

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst → 20% von max. 20.000 € = max. 4.000 € Steuerermäßigung
Handwerkerleistungen: Renovierung, Reparaturen, Wartung → 20% von max. 6.000 € = max. 1.200 € Steuerermäßigung

Voraussetzung: Nur Lohnkosten begünstigt (nicht Material); Zahlung per Überweisung (keine Barzahlung)

💡 Optimierung bei § 35a EStG

Getrennte Rechnungsstellung: Handwerker sollten Material und Lohn getrennt ausweisen
Jahresübergreifende Planung: Größere Maßnahmen ggf. auf zwei Jahre verteilen, um Höchstbeträge doppelt zu nutzen
Auch bei Zweitwohnsitz: § 35a EStG gilt auch für Nebenwohnsitz in EU/EWR
Dokumentation: Rechnungen und Zahlungsnachweise aufbewahren

9.2 Energetische Sanierung (§ 35c EStG)

✓ Steuerermäßigung für Klimaschutz

Für energetische Sanierungen selbstgenutzter Objekte gibt es eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG.

Umfang:

Jahr 1 & 2: Je 7% der Aufwendungen (max. 14.000 € p.a.)
Jahr 3: 6% der Aufwendungen (max. 12.000 €)
Gesamt: Bis zu 40.000 € über 3 Jahre

Begünstigte Maßnahmen:

Wärmedämmung (Fassade, Dach, Keller)
Erneuerung Fenster/Außentüren
Erneuerung/Optimierung Heizungsanlage
Einbau Lüftungsanlage
Einbau digitaler Systeme (Smart Home für Energieeffizienz)

⚠️ Voraussetzungen für § 35c EStG

Objekt älter als 10 Jahre: Bei Beginn der Sanierung
Selbstnutzung: Zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Maßnahme und im Folgejahr
Lage: In Deutschland oder EU/EWR
Bescheinigung: Fachunternehmen muss Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellen
Kein KfW-Zuschuss: Für dieselbe Maßnahme nicht gleichzeitig KfW-Förderung und § 35c

💡 Praxis-Tipps für energetische Sanierung

Fachunternehmen beauftragen: Nur durch Fachbetriebe ausgeführte Maßnahmen sind begünstigt
Bescheinigung sichern: Unbedingt Bescheinigung nach Abschluss der Maßnahme anfordern
Eigennutzung nachweisen: Bei Ferienimmobilien Eigennutzung dokumentieren (nicht nur vermieten!)
Leerstehende Objekte: Nicht begünstigt, außer künftige Eigennutzung ist glaubhaft nachgewiesen
Kombination prüfen: § 35c vs. KfW-Förderung – was ist günstiger?

Quelle: AStW 2025, 261 – Steuerermäßigung nach § 35c EStG

Rechenbeispiel § 35c EStG

Ausgangsdaten:

Fassadendämmung + neue Fenster + Heizungstausch: 60.000 €
Begünstigungsfähig: 60.000 € (aber max. 200.000 € Höchstbetrag)

Steuerermäßigung:

Jahr 1: 60.000 € × 7% = 4.200 € (max. 14.000 €) → 4.200 €
Jahr 2: 60.000 € × 7% = 4.200 € (max. 14.000 €) → 4.200 €
Jahr 3: 60.000 € × 6% = 3.600 € (max. 12.000 €) → 3.600 €
Gesamt: 12.000 € Steuerersparnis

10. Zweitwohnungsteuer & kommunale Abgaben

Zweitwohnungsteuer bei Ferienwohnungen

Bei gemischt genutzten Ferienwohnungen (Eigen- und Fremdnutzung) fällt häufig Zweitwohnungsteuer an.

Steuerliche Behandlung:

Anteilig absetzbar: Der auf die Vermietung entfallende zeitliche Anteil ist als Werbungskosten abziehbar
Eigennutzungsanteil: Nicht abziehbar (private Lebensführung)

💡 Berücksichtigung bei Standortwahl

Renditeberechnung: Zweitwohnungsteuer und Kurtaxe in die Kalkulation einbeziehen
Regionale Unterschiede: In stark touristischen Gemeinden kann dies die Nettorendite spürbar mindern
Höhe variiert: Typischerweise 5-15% der Jahreskaltmiete oder des Einheitswerts
Prüfung vor Kauf: Satzung der Gemeinde einsehen

Rechenbeispiel Zweitwohnungsteuer

Ausgangsdaten:

Jahresrohmiete: 24.000 €
Zweitwohnungsteuersatz: 10%
Zweitwohnungsteuer gesamt: 2.400 €
Vermietungsanteil: 80% (292 Tage)
Eigennutzungsanteil: 20% (73 Tage)

Absetzbar als Werbungskosten: 2.400 € × 80% = 1.920 €

Nicht absetzbar (privat): 2.400 € × 20% = 480 €

Weitere kommunale Abgaben

Kurtaxe/Bettensteuer: In manchen Tourismusgemeinden zusätzlich; teilweise auf Gäste umlegbar
Grundsteuer: Vollständig als Werbungskosten absetzbar bei Vermietungsabsicht
Müllgebühren: Bei Vermietung vollständig absetzbar

11. Typische Gestaltungs- und Beratungspunkte

Erfolgreiche steuerliche Gestaltung bei Ferienimmobilien erfordert Weitsicht und professionelle Planung.

11.1 Vermeidung der Liebhaberei-Falle

💡 Konkrete Handlungsempfehlungen

Professionelles Vermietungskonzept:
- Mehrere Online-Plattformen nutzen (Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt)
- Professionelle Agentur beauftragen
- Marktgerechte Preise (Vergleich mit Konkurrenz)
- Attraktive Präsentation (Fotos, Beschreibung)
Investitionen dokumentieren:
- Größere Modernisierungen mit schriftlicher Rentabilitätsrechnung unterlegen
- Ertragsverbesserung nachweisen (höhere Mieten, bessere Auslastung)
- Zeitplan für Amortisation erstellen
Bei dauerhaften Verlusten aktiv gegensteuern:
- Marketing intensivieren
- Kostenstruktur optimieren (Verwaltung, Nebenkosten)
- Zielgruppe anpassen
- Ausstattung verbessern
Ernsthaftigkeit der Überschusserzielungsabsicht belegen:
- Laufende Dokumentation der Vermietungsbemühungen
- Anpassung der Strategie bei Marktschwankungen
- Regelmäßige Totalüberschussprognose aktualisieren

11.2 Gestaltungen über Gesellschaften

⚠️ Risiko: Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA)

Bei Nutzung von Ferienimmobilien im Gesellschaftsvermögen (insbesondere ausländische Kapitalgesellschaften wie spanische S.L., französische SARL) besteht das Risiko:

Unentgeltliche Nutzung: Wird als vGA qualifiziert
Verbilligte Nutzung: Differenz zur Marktmiete = vGA
Folgen: Besteuerung als Kapitalertrag (25% Abgeltungsteuer + ggf. Progressionsvorbehalt nach DBA)
Im Ausland: Zusätzlich lokale Steuern auf vGA möglich

💡 Vermeidung von vGA

Angemessene Vergütung: Private Nutzung zu Marktkonditionen vergüten
Dokumentation: Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Marktvergleich
Drittvergleich: Würde auch ein fremder Dritter zu diesen Konditionen mieten?
Hinzurechnungsbesteuerung: Bei ausländischen Immobiliengesellschaften § 7ff. AStG beachten (passive Einkünfte)

Quelle: Rindermann-Haugwitz, informaciones 2015

11.3 Langfristige Strategie: Nutzung – Vermietung – Verkauf

Veräußerung: Steuerliche Behandlung hängt von vorheriger Nutzung ab

Vorherige Zuordnung	Veräußerung	Frist/Besonderheiten
Privatvermögen + Liebhaberei	§ 23 EStG nicht anwendbar	Steuerfrei, da keine Einkunftsquelle
Privatvermögen + § 21 EStG	§ 23 EStG bei Verkauf < 10 Jahre	Steuerfrei nach 10 Jahren
Betriebsvermögen	Betriebsveräußerung/-aufgabe	Immer steuerpflichtig (ggf. Freibeträge)

💡 Empfehlungen für langfristige Planung

Bereits beim Erwerb: Klären, ob langfristig privat gehalten, vermietet oder gewerblich genutzt
Struktur wählen: Privatvermögen vs. Einzelunternehmen vs. Personen-/Kapitalgesellschaft
Bei Umwidmungen: Stille Reserven und Steuerfolgen berücksichtigen (Entnahme/Einlage)
3-Objekt-Grenze beachten: Bei mehreren Immobilien gewerblicher Grundstückshandel vermeiden
Haltefristen im Blick: 10 Jahre bei Privatvermögen, keine Frist bei Betriebsvermögen

Praxisbeispiel: Strukturwahl

Ausgangssituation: Familie S. möchte Ferienwohnung in Spanien kaufen (Kaufpreis 300.000 €)

Option 1: Privat erwerben

✓ Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei
✓ Keine vGA-Problematik bei Eigennutzung
✓ Einfache Struktur
✗ Verluste nur mit V+V-Einkünften verrechenbar
✗ Keine Gestaltungsspielräume

Option 2: Spanische S.L. (Kapitalgesellschaft)

✓ Haftungsbeschränkung
✓ Ggf. günstigere Finanzierung
✗ vGA-Risiko bei Eigennutzung
✗ Komplexe Buchführung
✗ Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig
✗ Hinzurechnungsbesteuerung prüfen

Empfehlung: Privatfür rein privat/gemischt genutzte Objekte; Gesellschaft nur bei rein gewerblicher Vermietung mit mehreren Objekten

12. Aktuelle Rechtsprechung & weiterführende Informationen

BFH: Gewinnerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen (12.08.2025)

Der BFH hat die Kriterien zur Abgrenzung zwischen Einkunftserzielung und Liebhaberei bei Ferienwohnungen präzisiert.

Kernaussagen (BFH vom 12.08.2025 – IX R 23/24)

25%-Grenze: Vermietungszeit darf ortsübliche Zeit nicht um mehr als 25% unterschreiten
Mehrjährige Betrachtung: Zeitraum von 3-5 Jahren maßgeblich (nicht isoliertes Jahr)
Totalgewinnprognose: Muss Mieteinnahmen, Kosten und künftige Entwicklung umfassen

Praktische Bedeutung

Das Urteil bringt mehr Klarheit für Ferienwohnungsbesitzer:

Vermietungsdauer wird zum entscheidenden Prüfmaßstab
Gelegentliche Vermietung reicht nicht – marktübliche Auslastung erforderlich
Jahrelange Verluste bei geringer Auslastung → Verlust des Werbungskostenabzugs
Aktive Vermarktung (Online-Plattformen, Agenturen) wird gestärkt

BFH: Gewerbesteuer-Hinzurechnung bei Reiseunternehmen (17.08.2023)

Aufwendungen für angemietete Ferienimmobilien zur Weiterüberlassung sind gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen.

Kernaussagen (BFH vom 17.08.2023 – III R 59/20)

Miet-/Pachtaufwendungen für langfristig angemietete Objekte sind nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG hinzuzurechnen
Voraussetzung: Vertragsverhältnis ist im Kern Mietverhältnis UND Objekte wären bei Eigentum Anlagevermögen
Hinzurechnung: 50% der Aufwendungen über 200.000 € Freibetrag

Gestaltungshinweise

Vertragsgestaltung prüfen: Miete vs. Vermittlungsprovision
Kurzfristige Verträge können Anlagevermögen-Charakter entfallen lassen
Gewerbesteuer-Mehrbelastung in Kalkulation einplanen

Vermietung über treuhänderischen Vermittler: Keine Gewerbesteuer

Die Vermietung führt nicht zu gewerblichen Einkünften, wenn der treuhänderisch beauftragte Vermittler ein eigenes wirtschaftliches Interesse hat.

Kernaussagen

Kein Gewerbebetrieb bei Treuhänder mit eigenem wirtschaftlichem Interesse
Einkünfte aus V+V statt Gewerbe → keine Gewerbesteuer
Voraussetzung: Treuhänder erbringt Zusatzleistungen auf eigene Rechnung

Steuerart	Auswirkung
Einkommensteuer	✓ Positiv: Keine Gewerbesteuer
Erbschaftsteuer	✗ Nachteilig: Keine Betriebsvermögensverschonung

Weiterführende Fachliteratur

Reinhard Schnell/Paul Eichmann: Steuerliche Behandlung eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung, LSW 2008
Michael Stein: Einkunftserzielung und Einkunftsermittlung bei Vermietung von Ferienwohnungen, StBp 2010
Philipp J. Thiele: Die ertragsteuerliche Behandlung von Ferienimmobilien in der Praxis, FR 2017
Klaus Mader: BFH konkretisiert Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen, B+P 2025
Lars Grözinger: Die Ferienimmobilie im Ausland, NWB Beilage 2017
Martin Rindermann-Haugwitz: Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie als vGA, informaciones 2015

Zusätzliche Ressourcen

Rechtsgrundlagen zum Thema: Ferienwohnung

EStG
EStG § 10e Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung im eigenen Haus
EStR
EStR R 7.2 Wirtschaftsgebäude, Mietwohnneubauten und andere Gebäude
UStAE
UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 3a.7. Ort der Vermittlungsleistung
UStAE 3a.9a. Ort der sonstigen Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation, der Rundfunk- und Fernsehdienstleistungen und der auf elektronischem Weg erbrachten sonstigen Leistungen
UStAE 12.16. Umsätze aus der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie aus der kurzfristigen Vermietung von Campingflächen
UStAE 15.6a. Vorsteuerabzug bei teilunternehmerisch genutzten Grundstücken
UStAE 19.1. Nichterhebung der Steuer
UStAE 25.1. Besteuerung von Reiseleistungen
UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück
UStAE 3a.7. Ort der Vermittlungsleistung
UStAE 3a.9a. Ort der sonstigen Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation, der Rundfunk- und Fernsehdienstleistungen und der auf elektronischem Weg erbrachten sonstigen Leistungen
UStAE 12.16. Umsätze aus der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie aus der kurzfristigen Vermietung von Campingflächen
UStAE 15.6a. Vorsteuerabzug bei teilunternehmerisch genutzten Grundstücken
UStAE 19.1. Nichterhebung der Steuer
UStAE 25.1. Besteuerung von Reiseleistungen
GewStR
GewStR R 2.9 Betriebsstätte
GewStR R 33.1 Zerlegung in besonderen Fällen
UStR
UStR 246. Nichterhebung der Steuer
UStR 272. Besteuerung von Reiseleistungen
EStH 4.2.7 4.10.1 7.2 15.3 15.7.2 16.3 20.2 21.2
ErbStH B.186.5
GrStR 38

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