Ferienimmobilie versteuern: Steuerratgeber für Eigentümer und Vermieter

Ferienimmobilie versteuern: Was ist 2026 besonders wichtig?

Praxistipp: Legen Sie bereits vor dem Kauf fest, ob die Ferienimmobilie privat, zur klassischen Vermietung oder gewerblich genutzt werden soll. Diese Entscheidung wirkt sich auf Werbungskosten, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und den späteren Verkauf aus.

Rentabilität prüfen: Lohnt sich die Ferienimmobilie steuerlich?

Mit unserem Rendite-Rechner für Ferienimmobilien prüfen Sie, ob sich Kaufpreis, Finanzierung, laufende Kosten und erwartete Mieteinnahmen rechnen. Besonders wichtig ist die Kalkulation, wenn Sie Anfangsverluste steuerlich geltend machen möchten.

So funktioniert es: Überschreiben Sie die Beispielwerte mit Ihren konkreten Daten zu Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsen, Mieteinnahmen, Leerstand, Nebenkosten und Instandhaltung.

Eigennutzung oder Vermietung: Welche steuerliche Einordnung gilt?

Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, wie Sie Ihre Ferienimmobilie tatsächlich nutzen. Entscheidend ist nicht nur der Vertrag, sondern die gelebte Praxis.

Welche Aufenthalte zählen nicht als private Eigennutzung?

Nicht jeder Aufenthalt in der Ferienwohnung ist automatisch privat. Aufenthalte können betrieblich beziehungsweise vermietungsbezogen sein, wenn sie nachweisbar ausschließlich der Immobilie dienen.

• Kontrolle der Wohnung,
• Schlüsselübergabe,
• Endreinigung,
• Reparaturen und Wartung,
• Schadensaufnahme,
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

Wichtig: Dokumentieren Sie Zweck, Dauer, durchgeführte Arbeiten und Belege. Bei längeren Aufenthalten oder Mitreise von Angehörigen steigt das Risiko, dass das Finanzamt private Mitveranlassung annimmt.

Ferienwohnung vermieten: § 21 EStG oder Gewerbebetrieb?

Die klassische Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung führt regelmäßig zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Ein Gewerbebetrieb nach § 15 EStG liegt erst vor, wenn die Vermietung hotelähnlich organisiert ist oder zusätzliche Leistungen deutlich über die reine Gebrauchsüberlassung hinausgehen.

Liebhaberei bei Ferienwohnungen vermeiden

Bei Ferienimmobilien prüft das Finanzamt häufig, ob Sie auf Dauer Überschüsse erzielen wollen. Fehlt diese Einkünfteerzielungsabsicht, werden Verluste steuerlich nicht anerkannt.

Ausschließliche Vermietung: Wann wird die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt?

Bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit bereitgehaltenen Ferienwohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich typisierend angenommen. Das gilt aber nur, wenn die Vermietungszeit nicht erheblich hinter der ortsüblichen Vermietungszeit zurückbleibt.

Rechenbeispiel zur 25-%-Grenze

• Ortsübliche Vermietungszeit: 180 Tage pro Jahr
• 25 % hiervon: 45 Tage
• Kritische Untergrenze: 135 Tage pro Jahr
• Bei weniger als 135 Tagen steigt das Risiko einer Überschussprognose.

Gemischte Nutzung: Totalüberschussprognose erforderlich

Nutzen Sie die Ferienwohnung auch selbst, verlangt das Finanzamt häufig eine Totalüberschussprognose. Dabei wird geprüft, ob über den Prognosezeitraum voraussichtlich ein positives Ergebnis erzielt wird.

In die Prognose gehören insbesondere:

• erwartete Mieteinnahmen,
• realistische Auslastung,
• Finanzierungskosten,
• AfA,
• Instandhaltung,
• Verwaltungskosten,
• Vermittlungsprovisionen,
• Leerstandsrisiken,
• künftige Mietsteigerungen und Kostensteigerungen.

Wie werden Leerstandszeiten aufgeteilt?

Bei gemischter Nutzung müssen Leerstandszeiten sachgerecht zugeordnet werden.

• Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen: Leerstand zählt grundsätzlich zur Vermietungszeit.
• Eigennutzung nur in bestimmten Zeiträumen vorbehalten: Nur diese Zeiten werden privat zugerechnet.
• Jederzeitige Eigennutzung möglich: Leerstand wird regelmäßig im Verhältnis der tatsächlichen Eigen- und Fremdnutzung aufgeteilt.
• Keine Aufzeichnungen: Das Finanzamt kann schätzen; häufig droht eine ungünstige 50:50-Aufteilung.

Kostenloser Download: Prüfschema Liebhaberei bei Ferienwohnungen

Werbungskosten bei Ferienimmobilien: Was ist absetzbar?

Bei einer steuerlich anerkannten Vermietung können Sie die mit der Ferienimmobilie zusammenhängenden Kosten als Werbungskosten geltend machen. Bei gemischter Nutzung ist nur der Vermietungsanteil abziehbar.

Typische Werbungskosten

• Abschreibung: Gebäude-AfA, nicht auf den Grund und Boden.
• Zinsen: Darlehenszinsen für die Anschaffung oder Herstellung.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, kleinere Renovierungen.
• Verwaltung: Hausverwaltung, Vermietungsagentur, Buchungsplattformen.
• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet, Müll, Reinigung.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtsschutz.
• Grundsteuer: bei Vermietungsabsicht abziehbar.
• Zweitwohnungsteuer: nur anteilig für den Vermietungsbereich.
• Reisekosten: Fahrten zur Ferienwohnung aus vermietungsbezogenem Anlass.
• Steuerberatungskosten: soweit sie die Einkünfteermittlung betreffen.

AfA bei Ferienwohnungen

Die Gebäudeabschreibung richtet sich nach Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Baujahr und Nutzungsdauer. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibbar.

Disagio und Finanzierungskosten

Ein marktübliches Disagio kann steuerlich interessant sein. Bei vermieteten Immobilien ist ein Disagio unter bestimmten Voraussetzungen sofort abziehbar, wenn es marktüblich ist und mit der Finanzierung der Einkunftsquelle zusammenhängt. Bei höheren oder unüblichen Gestaltungen kann eine Verteilung über die Laufzeit erforderlich sein.

Aufteilung bei gemischter Nutzung: Beispiel

Kostenloser Download: Besteuerung von Ferienimmobilien

Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen: Was gilt 2026?

Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen ist umsatzsteuerlich anders zu behandeln als die langfristige Wohnraumvermietung. Sie kann grundsätzlich steuerpflichtig sein.

Kleinunternehmerregelung seit 2025

Seit 2025 gelten neue Grenzen für Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Die Kleinunternehmerregelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet.

Wann kann Umsatzsteuer sinnvoll sein?

• hohe Anschaffungsnebenkosten mit Vorsteuer,
• umfangreiche Sanierung oder Modernisierung,
• hohe laufende Kosten mit Umsatzsteuer,
• professionelle Vermietung mit regelmäßigen Umsätzen,
• keine oder nur geringe private Eigennutzung.

Vorsteueraufteilung bei Eigennutzung

Wird die Ferienwohnung teilweise privat genutzt, muss die Vorsteuer anteilig gekürzt oder eine unentgeltliche Wertabgabe geprüft werden. Eine saubere Dokumentation der Nutzungsanteile ist auch umsatzsteuerlich entscheidend.

Vermietungsagenturen und Reiseleistungen

Wer fremde Ferienwohnungen anmietet und im eigenen Namen an Reisende weitervermietet, muss prüfen, ob eine Reiseleistung nach § 25 UStG vorliegt. Dann kann die Margenbesteuerung greifen.

Wichtig: Bei Reiseleistungen wird die Umsatzsteuer grundsätzlich auf die Marge berechnet. Der Vorsteuerabzug aus eingekauften Reisevorleistungen ist eingeschränkt.

Ferienimmobilie im Ausland: Was ist steuerlich zu beachten?

Bei Ferienwohnungen im Ausland sind deutsches Steuerrecht, ausländisches Steuerrecht und das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.

Laufende Vermietung

Bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland gilt grundsätzlich das Welteinkommensprinzip. Häufig weist das Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt.

• Belegenheitsstaat: Besteuert regelmäßig die Mieteinkünfte.
• Deutschland: Je nach DBA Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnungsmethode.
• Verluste: Ausländische Verluste sind in Deutschland häufig nur eingeschränkt nutzbar.
• Erklärungspflichten: Angaben in deutschen Steuererklärungen können trotz Besteuerung im Ausland erforderlich sein.

Auslandsimmobilie über Gesellschaft

Wird die Ferienimmobilie über eine ausländische Kapitalgesellschaft gehalten, entstehen zusätzliche Risiken.

Praxisempfehlung: Strukturieren Sie Auslandsimmobilien vor dem Kauf. Eine spätere Korrektur kann Grunderwerbsteuer, ausländische Steuern oder Veräußerungsbesteuerung auslösen.

Gewerbesteuer bei Ferienimmobilien: Wann droht sie?

Bei normaler privater Vermietung nach § 21 EStG fällt keine Gewerbesteuer an. Gewerbesteuer wird relevant, wenn die Tätigkeit als Gewerbebetrieb einzuordnen ist.

BFH: Hinzurechnung bei Ferienimmobilien-Anbietern

Der BFH hat entschieden, dass Aufwendungen eines Ferienimmobilien-Anbieters für die Überlassung von Ferienobjekten gewerbesteuerlich hinzugerechnet werden können, wenn das Vertragsverhältnis im Kern ein Mietverhältnis ist und die Objekte bei unterstelltem Eigentum Anlagevermögen wären.

Gewerbesteuerliche Hinzurechnung: Beispiel

Gestaltungshinweis: Prüfen Sie Verträge sorgfältig. Echte Vermittlungsprovisionen sind anders zu behandeln als Miet- oder Pachtzahlungen für überlassene Objekte.

Steuerermäßigungen bei eigengenutzten Ferienimmobilien

Auch bei überwiegender Eigennutzung können bestimmte Kosten steuerlich begünstigt sein.

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG

Eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Ferienwohnung im Inland oder EU-/EWR-Ausland kann ein Haushalt im Sinne des § 35a EStG sein.

• Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20 % der Lohnkosten, maximal 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.
• Handwerkerleistungen: 20 % der Lohnkosten, maximal 1.200 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.

Voraussetzungen: Rechnung, unbare Zahlung und gesonderter Ausweis der Arbeitskosten. Materialkosten sind nicht begünstigt.

Energetische Sanierung nach § 35c EStG

Für selbstgenutzte Wohngebäude kann eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen in Betracht kommen. Begünstigt sind unter anderem Wärmedämmung, Fenstertausch, Heizungsoptimierung und bestimmte digitale Energiesysteme.

Wichtig bei Ferienwohnungen: § 35c EStG setzt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Bei reiner Vermietung kommen stattdessen Werbungskosten oder Herstellungskosten mit AfA in Betracht.

Zweitwohnungsteuer, Kurtaxe und kommunale Abgaben

Viele Gemeinden erheben für Ferienwohnungen eine Zweitwohnungsteuer. Hinzu kommen je nach Ort Kurtaxe, Gästebeitrag, Tourismusabgabe oder Bettensteuer.

Ist die Zweitwohnungsteuer abziehbar?

Bei gemischter Nutzung ist die Zweitwohnungsteuer nur insoweit Werbungskosten, wie sie auf die Vermietung entfällt. Der private Anteil ist nicht abziehbar.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie die Satzung der Gemeinde vor dem Kauf. In touristischen Regionen können kommunale Abgaben die Nettorendite deutlich mindern.

Verkauf der Ferienimmobilie: Wann ist der Gewinn steuerpflichtig?

Beim Verkauf kommt es darauf an, ob die Ferienimmobilie Privatvermögen oder Betriebsvermögen ist und wie sie genutzt wurde.

Häufige Fragen zur Steuer bei Ferienimmobilien

Kann ich die Kosten meiner Ferienwohnung steuerlich absetzen?

Ja, wenn eine steuerlich anzuerkennende Vermietung vorliegt. Bei gemischter Nutzung sind Kosten nur anteilig abziehbar. Bei reiner Eigennutzung kommen grundsätzlich nur Steuerermäßigungen wie § 35a oder § 35c EStG in Betracht.

Wann gilt eine Ferienwohnung als Liebhaberei?

Liebhaberei liegt vor, wenn objektiv keine Absicht besteht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Das Risiko steigt bei häufiger Eigennutzung, niedriger Auslastung und dauerhaften Verlusten.

Wie viele Tage muss ich eine Ferienwohnung vermieten?

Eine feste Mindestzahl gibt es nicht. Entscheidend ist der Vergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit. Wird diese über mehrere Jahre um mehr als 25 % unterschritten, kann eine Überschussprognose erforderlich werden.

Muss ich für die Ferienwohnung Umsatzsteuer berechnen?

Kurzfristige Ferienvermietung kann umsatzsteuerpflichtig sein. Kleinunternehmer können unter den gesetzlichen Umsatzgrenzen von der Kleinunternehmerregelung profitieren, verlieren dann aber den Vorsteuerabzug.

Ist eine Ferienwohnung im Ausland in Deutschland anzugeben?

Ja, häufig sind Angaben in der deutschen Steuererklärung erforderlich, auch wenn das Besteuerungsrecht dem ausländischen Belegenheitsstaat zusteht. Das jeweilige DBA ist entscheidend.

Wann wird die Vermietung einer Ferienwohnung gewerblich?

Gewerblichkeit kommt insbesondere bei hotelähnlichen Zusatzleistungen, professioneller Organisation, mehreren Objekten oder Weitervermietung fremder Objekte im eigenen Namen in Betracht.

Kann ich eine selbstgenutzte Ferienwohnung energetisch sanieren und Steuern sparen?

Ja, § 35c EStG kann bei selbstgenutzten Ferienimmobilien im Inland oder EU-/EWR-Ausland greifen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und eine Fachunternehmerbescheinigung vorliegt.

Fazit: Ferienimmobilien brauchen ein klares Steuerkonzept

Eine Ferienimmobilie ist steuerlich kein Selbstläufer. Entscheidend sind ein klares Nutzungskonzept, eine belastbare Dokumentation und die richtige Einordnung zwischen privater Nutzung, Vermietung und Gewerbebetrieb.

• Vor dem Kauf: Rendite, Nutzung, Finanzierung und Steuerfolgen prüfen.
• Während der Vermietung: Belegung, Kosten, Werbung, Leerstand und Eigennutzung lückenlos dokumentieren.
• Bei Verlusten: Totalüberschussprognose erstellen und Vermietungskonzept aktiv verbessern.
• Bei Auslandsimmobilien: DBA, lokale Steuern und Gesellschaftsstrukturen prüfen.
• Vor dem Verkauf: 10-Jahres-Frist, Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel beachten.

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Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.