Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Rechner - kostenlos
Herzlich willkommen auf Immobilienbewertung,
Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie mit Immobilienbewertung Steuern sparen können. Mein Name ist Michael Schröder. Ich bin Steuerberater mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht und Immobilienbewertung für das Steuerrecht. Im Steuerrecht kommen in folgenden Fällen eine Immobilienbewertung in Betracht:
Erbschaftssteuer (Schenkungssteuer): Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
Entnahme bzw. Einlage einer Immobilie aus bzw. in einen Betrieb
Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Modernisierung
Vorsteueraufteilung bei Herstellung einer Immobilie
Abschreibung auf Immobilien (AfA), Sonderabschreibungen und Denkmalschutz-AfA
Bemessungsgrundlage für die Investitionszulage
Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage
Ich biete Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung an, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Sie können vorab auch selbst eine kostenlose Immobilienbewertung online vornehmen.
Immobilienbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer
Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die steuerliche Immobilienbewertung kann vom Verkehrswert abweichen. Es gibt einerseits Fälle, wo der steuerliche Wert einer Immobilie unterhalb des Verkehrswertes liegt. Hier lassen sich durch die Übertragung von Immobilien hervorragend Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer sparen. Leider kommt es aber vermehrt auch zu einer Überbewertung von Immobilien.
Zum 1.1.2009 ist das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht in Kraft getreten. Schwerpunkt des neuen Gesetzes bildete dabei die Bewertung von Grundvermögen. Die Neuregelung geht wie Sie wissen auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zurück. Das oberste Gericht forderte eine verfassungskonforme realitätsgerechte Bewertung aller Vermögensarten und verpflichtete den Gesetzgeber, Bewertungsverfahren einzuführen, die sich für alle Wirtschaftsgüter am gemeinen Wert (Verkehrswert) orientieren.
Nutzen Sie die Öffnungsklausel der Immobilienbewertung um Erbschaftssteuer zu sparen ...
Die neuen Bewertungsverfahren führen in vielen Fällen zu einer Überbewertung
Der Gesetzgeber ist meines Erachtens über die Zielvorgabe des Bundesverfassungsgerichts hinausgeschossen. Aus meiner Praxiserfahrung heraus weiß ich, dass der Steuergesetzgeber nicht in allen Punkten der für private Immobilien Gutachten in Berlin maßgeblichen Wertermittlungsverordnung gefolgt ist, sondern die Wertermittlungsverfahren im neuen Bewertungsrecht stark modifiziert hat - dies natürlich zu Ihren Lasten bzw. zu Lasten der Erben und Erwerber.
Beispiel: Während die Wertermittlungsverordnung (WertV) eine Vielzahl wertmindernder Faktoren kennt, welche der Sachverständige in einem Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen hat, geht das Bewertungsrecht in seiner neuen Fassung von einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen aus, welche regelmäßig Handlungsbedarf ergeben. Besonders hinweisen möchte ich Sie u.a. darauf, dass nach dem neuen Bewertungsgesetz bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art nicht berücksichtigt werden sollen. D. h. im Klartext: Einschränkungen im öffentlichen Baurecht oder aus dem Denkmalschutz bleiben im Steuerrecht unberücksichtigt. Solche wertbeeinflussende Belastungen und Rechte privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art spielen jedoch nach meiner Erfahrung eine entscheidende Rolle in der Preisbildung für Immobilien.
Die neuen Bewertungsverfahren für Immobilien
Für Immobilien, die seit dem 1.1.2009 vererbt oder verschenkt werden, gelten folgende Bewertungsverfahren (Immobilienbewertung):
Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren legt repräsentative Kaufpreise oder Vergleichsfaktoren zugrunde und eignet sich für die Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Immobilien abgeleitet. Voraussetzung sind weitgehend gleichartige Grundstücke bzw. Gebäude.
Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird für bebaute Immobilien eingesetzt, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Immobilienmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Allgemeines zum Ertragswertverfahren und mehr zum Ertragswertverfahren für die Immobilienbewertung ...
Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren basiert auf dem Substanzwert der Immobilie, der sich aus der Summe des Herstellungswertes der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Das Sachwertverfahren kommt für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Betracht, für die die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Das Sachwertverfahren findet auch Anwendung bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Immobilien, für die sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.
Weitere Infos auf Wertermittlungsverordnung und Grundbesitzbewertung
Immobilienbewertung überprüfen
Auch zahlreiche Mindestwertregelungen aus dem neuen Gesetz erfordern künftig eine Überprüfung der steuerlichen Immobilienbewertung. Besonders den Ansatz des Bodenrichtwertes als Mindestwert bei Ermittlung der Immobilienwerte im Ertragswertverfahren halte ich für bedenklich. Ist der Gebäudeertrag gleich null oder negativ, wäre der Bodenwert um die Freilegungskosten wie Aufräumarbeiten bzw. Abbruchkosten zu mindern. Nicht so im Steuerrecht.
Werterhöhend dürfte sich auch der Umstand auswirken, dass das neue Recht als Rohertrag die Mieterträge der letzten 12 Monate zugrunde legt. Ein Sachverständiger wird hingegen nur nachhaltig erzielbare Einnahmen in die Wertfindung einbinden, welche sich in Zukunft erzielen lassen.
Darüber hinaus dürften nach meiner Auffassung Erben und Erwerber von Grundstücken mit älteren Gebäuden bei Anwendung des Sachwertverfahrens benachteiligt werden. Unverständlich ist nach meiner Auffassung, dass die steuerlichen Bewertungsvorschriften Mindest-Restgebäudewerte in allen Fällen vorsehen, auch in solchen Fällen, in denen sich das Gebäude als abrissreif präsentiert. Bauschäden, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder der Reparaturstau bleiben so steuerlich unberücksichtigt.
Nicht besser dürfte es Ihnen ergehen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erben bzw. vererben. Zwar lehnt sich auch die neue steuerliche Immobilienbewertung unverändert an den von den Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Bodenrichtwerten an. Entfallen ist jedoch der 20 prozentige Bewertungsabschlag. Damit werden wertmindernde Faktoren wie besondere Immissionsbelastungen oder besondere Belästigungen durch in unmittelbarer Nähe liegender Lärmquellen im Steuerrecht nicht mehr berücksichtigt. In solchen und ähnlichen Fällen sollten Sie daher unbedingt mit mir Kontakt aufnehmen. Ich kann Ihnen hierbei helfen, Erbschaftsteuer zu sparen.
Öffnungsklausel: Immobilienbewertung mit Gutachten
Ich setze für Sie gezielt die so genannte "Öffnungsklausel" ein. Denn der Steuergesetzgeber hat Erben bzw. Erwerbern die schon bisher bestandene Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes auch im neuen Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht belassen. Diese Tatsache weiß ich für Sie gezielt einzusetzen!
Einen steuerdichten Nachweis kann ich für Sie aber nur mit einem Immobiliengutachten durch einen Sachverständigen führen. Eigene Immobilienbewertungen (Immobilienbewertung Rechner) werden nicht anerkannt. Ich arbeite seit Jahren erfolgreich mit kompetenten Sachverständigen und veranlasse die Ausarbeitung entsprechender Immobiliengutachten und führe gegenüber der Finanzverwaltung das Nachweisverfahren. Gelingt es Ihnen, mit meiner Hilfe und die unseres Sachverständigen einen niedrigeren Immobilienwert für Ihre Immobilie nachzuweisen, ist dieser für das Finanzamt bindend. Sie sparen dadurch unter Umständen viel Steuern!
Nachfolgende Checkliste soll Ihnen als roter Faden für ein Gespräch gemeinsam mit mir dienen. Die Checkliste ersetzt nicht die individuelle Beratung. In einem Gespräch sollten wir die Details besprechen.
Checkliste: Neue Erbschaftsteuer und Grundstücksbewertung - systematisch zum richtigen Steuerwert
Vergleich der steuerlichen Immobilienbewertungsverfahren
Immobilienwert nach maßgeblicher Bewertungsmethode durch Steuerberater ermitteln lassen
Auf Plausibilität prüfen (Immobilienpreise vergleichbarer Immobilien)
Wenn Immobilienwert über grob geschätztem Marktpreis --> Immobilie auf wertmindernde Faktoren untersuchen:
Altlasten, Alterswertminderung, Baumängel, Bodenrichtwerte (ungeeignete Vergleichsimmobilien)?
Immobilie abrissreif oder nur eingeschränkt nutzbar?
Höhere Lärmbelästigungen, sonstige Immissionen? Nießbrauchs- Wohnrecht vorhanden?
Bei niedrigerem Immobilienwert:
Öffnungsklausel nutzen und Steuerberater beauftragen
niedrigeren Verkehrswert der Immobilien durch Gutachten nachweisen
niedrigere Steuerfestsetzung beantragen, ggf. Einspruch oder Klage einlegen
Alle Immoblien Gutachten (Berlin) werden in Zusammenarbeit mit einem technisch versierten Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013, kompetent nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit einem Steuerberater kommt Ihnen zu Gute. Ich war u. a. Dozent beim Zertifikatslehrgang "Qualifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Beleihungswertermittlung". Dieser Lehrgang wurde von der IHK Berlin in Zusammenarbeit mit dem Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg sowie dem RDM und VDM durchgeführt.
Wir prüfen vorab, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilien lohnt. Die Kosten für das Immobiliengutachten sind ein gute Investition, denn die Kosten werden geringer sein, als Ihre Steuerersparnis.
E-Mail: Immobilienbewertung@SteuerSchroeder.de
Dipl.-Kfm.r
Michael Schröder
Steuerberater Berlin
Schmiljanstr. 7, 12161 Berlin
Tel. 030/ 897 29 111
Fax: 030/ 897 29 112
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Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Immobilienbewertung vom Steuerberater Berlin
