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Immobilienbewertung


Immobilienbewertung

Kostenlose Immobilienbewertung mit online Rechner nach Ertragswertverfahren

 

Willkommen bei Immobilienbewertung,

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie mit Immobilienbewertung Steuern sparen können. Ich bin Steuerberater mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienbewertung für die Erbschaftssteuer. Sie können sofort kostenlos und online eine Immobilienbewertung anhand des Ertragswertverfahrens durchführen.


Inhaltsverzeichnis:


 

Immobilienbewertung kostenlos, online & sofort:

Gut vorbereitet beim Immobilienverkauf: 70 Prozent der Immobilienverkäufer setzen den Preis zu niedrig an und verlieren Geld oder setzen viel zu hoch an und die Immobilie wird zum Ladenhüter. Hier ist ein kostenloser Rechner, der den individuellen Verkehrswert berechnet und zusätzlich die Verkaufseinschätzung der besten Immobilienmakler der Region analysiert:

Immobilienbewertung

Mieten
Wohnen
Wohnen €/m²
Wohnen 2 €/m²
Wohnen 3 €/m²
pro Monat absolut
Gewerbe
Gewerbe €/m²
Gewerbe 2 €/m²
Gewerbe 3 €/m²
Gewerbe 4 €/m²
pro Monat absolut
   
Parkplätze
Garagen €/Stück
Garagen 2 €/Stück
Stellplätze €/Stück
Grundstück
sonstiges
RNDJahre
Bodenwert
Brutto-Grundfläche (BGF)
Geschoßfläche
 
Schäden/Mängel
Liegenschaftszinssatz
 
Besondere Umstände%

*) Eingabe Dezimalstellen mit Komma ","

Berechnungsgrundlagen
Restnutzungsdauer (RND)Jahre1. Steigerung nach Jahren
Miete Beginn €/m²nach x Jahren
SteigerungenHöhe der Steigerung %

Daraus ergibt sich folgende Jahresnettokaltmiete:

Wohnbereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Garagen St. x €/St./Monatx12Monate=
Garagen 2 St. x €/St./Monatx12Monate=
Stellplätze St. x €/St./Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Wohnen"=
Gewerbebereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Gewerbe"=
Gesamtjahresnettokaltmiete
(Wohnen und Gewerbe)=
Gesamtbewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
WE x (pauschal) =
Mietausfallwagnis
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
Instandhaltungskosten
x €/m²/p.a. (Wohnen)=
x €/m²/p.a. (Gewerbe)=
Stk. x €/Garage=
Stk. x €/Stellplatz=
Gesamtbewirtschaftungskosten=
(nicht umlagefähig)
1.3. Reinertrag Grundstück

Der Reinertrag ist der Rohertrag (Nettomiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Somit:

Rohertrag (Nettokaltmiete) p.a.=
./. Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige)=
Reinertrag Grundstück=
 
Der Anteil Reinertrag von der Nettomiete beträgt:
Reinertrag:=%
Nettomiete:ca.%
1.4 Reinertrag bauliche Anlagen
Reinertrag Grundstück:=
Bodenwertverzinsung %von=
Ertragswert bauliche Anlagen I=
1.5 Ertragswert bauliche Anlagen

Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrages der baulichen Anlagen bei
einem Zinssatz von % und einer Restnutzungsdauer von Jahren.

Der Verfielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) beträgt:
Ertragswert bauliche Anlagen I:x=
./. Schäden und Mängel (siehe Sachwert), um die Restnutzungs-
dauer und das angesetzte Mietniveau zu erreichen:
=
Ertragswert bauliche Anlagen II:=
Ertragswert bauliche Anlagen II (gerundet):=
2. Ertragswert gesamt
1. Bodenwert=
2. Ertragswert bauliche Anlagen II=
Ertragswert gesamt=
Ertragswert gesamt (gerundet)=
 
./. Besondere Umstände (over/underrented, Denkmal, Marktlage) % =
Ertragswert berichtigt=
 
Der Ertragswert enspricht einem Wert pro m² Nutzfläche von:
 
nur Mietshaus/ =€/m²
Geschoßfläche/ =€/m²
Jahresnettomiete/ =fache


Die Bewertungsverfahren für Immobilien

Im Steuerrecht kommen in folgenden Fällen eine Immobilienbewertung in Betracht:


 

Weitere Infos:

Neuer Immobilienbewertungsstandard IDW S 10

Bewertung von Immobilien unter Berücksichtigung des IDW ES 10

Grundsätze zur Bewertung von Immobilien



Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke (§ 178 Bewertungsgesetz – BewG) werden bewertet, indem die Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert multipliziert wird: Bodenrichtwerte werden von den bei den Gemeinden zu bildenden Gutachterausschüssen ermittelt und dort in Bodenrichtwertkarten ausgewiesen. Diese können bei den Gemeinden eingesehen werden. Sollten die Gutachterausschüsse in Einzelfällen keinen Bodenrichtwert ermitteln können, kann dieser von der Finanzverwaltung aus dem Wert vergleichbarer Flächen abgeleitet werden. Die Ermittlung des Werts unbebauter Grundstücke erfolgt damit nach der Formel: Die Bodenrichtwerte entsprechen dem aktuellen örtlichen Verkehrswertniveau zu den jeweiligen Stichtagen, weil sie aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet worden sind.


 

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken (§ 180 BewG) erfolgt die Bewertung in Anlehnung an die so genannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hierbei handelt es sich nicht um ein speziell für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer entwickeltes Bewertungsverfahren, sondern die ImmoWertV wird beispielsweise auch von Grundstückssachverständigen und von den Gutachterausschüssen der Gemeinden bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Gebäudes herangezogen. Dabei werden steuerlich drei Bewertungsverfahren unterschieden, die – abhängig von der jeweiligen Grundstücksart – geeignet sind, den gemeinen Wert des bebauten Grundstücks (Verkehrswert) zu ermitteln.


 

Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke

Bewertungsverfahren Immobilien

Hinweis: Unabhängig davon, welchem Bewertungsverfahren das Grundstück unterliegt, besteht allerdings auch bei bebauten Grundstücken immer die Möglichkeit, durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Grundstückssachverständigen nachzuweisen, dass der festgestellte Wert höher als der tatsächliche Verkehrswert des bebauten Grundstücks ist. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. Nachstehend werden die drei Verfahren im Überblick vorgestellt:


Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird für bebaute Immobilien eingesetzt, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Immobilienmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.


Ertragswertverfahren Immobilien

 

Der Ertragswert des bebauten Grundstücks ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Dabei wird - wie bei unbebauten Grundstücken – der Bodenwert für das Grundstück angesetzt. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts bildet der Reinertrag des Grundstücks in Höhe des Unterschieds zwischen der Jahresmiete beziehungsweise ortsüblichen Miete einerseits und den Bewirtschaftungskosten andererseits.


Der so ermittelte Reinertrag des Grundstücks vermindert um eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes (Liegenschaftszins) ergibt den Gebäudereinertrag. Dieser ist unter Anwendung eines Vervielfältigers zu kapitalisieren, der bereits die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt.



Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren basiert auf dem Substanzwert der Immobilie: Dieser ergibt sich aus der Summe des Herstellungswertes der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert. Das Sachwertverfahren kommt für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Betracht, für die die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Das Sachwertverfahren findet auch Anwendung bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Immobilien, für die sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt.


 

Wie im Ertragswertverfahren ist auch im Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt vom Gebäudesachwert zu erfassen: Die Summe aus dem sich danach ergebenden Gebäudesachwert und dem Bodenwert (vorläufiger Sachwert) wird unter Anwendung von Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse oder – wenn solche nicht zur Verfügung stehen – einer gesetzlich festgelegten Wertzahl an die Marktverhältnisse angepasst und führt so schließlich zum Grundbesitzwert.


Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit (so genannte Normal- oder Regelherstellungskosten) auszugehen, die typisierend festgelegt sind. Sie werden mit Hilfe des Baupreisindex an die aktuelle Preisentwicklung zum Bewertungsstichtag angepasst (beispielweise für einen Stichtag im Jahr 2017 mit dem Faktor 113,4 für Wohngebäude). Das Ergebnis wird mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes beziehungsweise der Geschosse multipliziert und ergibt so den Gebäuderegelherstellungswert. Dabei darf die Bruttogrundfläche nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden. Maßgeblich für diese Ermittlung sind nämlich die Außenmaße des Gebäudes beziehungsweise der Raumeinheiten. Von dem so ermittelten Wert wird dann die Alterswertminderung abgezogen.


Sachwertverfahren Immobilien

Der so genannte Marktanpassungsfaktor ist abhängig vom Verhältnis des Grundstückswerts zum Gebäudewert. Bei einem wertvollen Grundstück in bester Lage mit einem hohen Bodenrichtwert, das allerdings mit einem älteren unsanierten Gebäude bebaut ist, wird der Wert in erster Linie vom Bodenwert geprägt und der Gebäudewert ist dann nur eingeschränkt bestimmend für den Grundbesitzwert. Der Marktanpassungsfaktor wäre in einem solchen Fall größer als Eins.



Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert des zu bewertenden Grundstücks aus dem Verkauf vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Das Vergleichswertverfahren legt repräsentative Kaufpreise oder Vergleichsfaktoren zugrunde und eignet sich für die Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Immobilien abgeleitet. Voraussetzung sind weitgehend gleichartige Grundstücke bzw. Gebäude. Soweit entsprechende Werte vorliegen, ist dies das am besten geeignete Verfahren zur Ermittlung des gemeinen Wert des Grundstücks.


Immobilienbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Wert einer Immobilie zu ermitteln. Zum 1.1.2009 ist das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht in Kraft getreten. Schwerpunkt des neuen Gesetzes bildete dabei die Bewertung von Grundvermögen. Die Neuregelung geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zurück. Das oberste Gericht forderte eine verfassungskonforme realitätsgerechte Bewertung aller Vermögensarten und verpflichtete den Gesetzgeber, Bewertungsverfahren einzuführen, die sich für alle Wirtschaftsgüter am gemeinen Wert (= Verkehrswert) orientieren.


 

Für Immobilien, die seit dem 1.1.2009 vererbt oder verschenkt werden, gelten folgende Bewertungsverfahren:

(1) Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren (Absatz 2 und § 183), dem Ertragswertverfahren (Absatz 3 und §§ 184 bis 188) oder dem Sachwertverfahren (Absatz 4 und §§ 189 bis 191) zu ermitteln.

(2) Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten

1. Wohnungseigentum,

2. Teileigentum,

3. Ein- und Zweifamilienhäuser.

(3) Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten

1. Mietwohngrundstücke,

2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

(4) Im Sachwertverfahren sind zu bewerten

1. Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, wenn kein Vergleichswert vorliegt,

2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in Absatz 3 Nr. 2 genannten Grundstücke,

3. sonstige bebaute Grundstücke.


Wichtiger Hinweis: Die steuerliche Immobilienbewertung kann vom Verkehrswert abweichen. Es gibt einerseits Fälle, wo der steuerliche Wert einer Immobilie unterhalb des Verkehrswertes liegt. Hier lassen sich durch die Übertragung von Immobilien hervorragend Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer sparen. Leider kommt es aber auch zur Überbewertung von Immobilien. Nutzen Sie die Öffnungsklausel der Immobilienbewertung um Erbschaftssteuer zu sparen


Mehr Informationen zur Erbschaftssteuer und Immobilien

Mehr Informationen zur Schenkungssteuer und Immobilien


Die Bewertungsverfahren führen in vielen Fällen zur Überbewertung

Der Gesetzgeber ist meines Erachtens über die Zielvorgabe des Bundesverfassungsgerichts hinausgeschossen. Aus meiner Praxiserfahrung heraus weiß ich, dass der Steuergesetzgeber nicht in allen Punkten der für private Immobilien Gutachten in Berlin maßgeblichen Immobilienwertermittlungsverordnung gefolgt ist, sondern die Wertermittlungsverfahren im neuen Bewertungsrecht stark modifiziert hat - dies natürlich zu Ihren Lasten bzw. zu Lasten der Erben und Erwerber. Während die Wertermittlungsverordnung (WertV) eine Vielzahl wertmindernder Faktoren kennt, welche der Sachverständige in einem Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen hat, geht das Bewertungsrecht in seiner neuen Fassung von einer Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen aus, welche regelmäßig Handlungsbedarf ergeben. Besonders hinweisen möchte ich Sie u.a. darauf, dass nach dem neuen Bewertungsgesetz bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art nicht berücksichtigt werden sollen. D. h. im Klartext: Einschränkungen im öffentlichen Baurecht oder aus dem Denkmalschutz bleiben im Steuerrecht unberücksichtigt. Solche wertbeeinflussende Belastungen und Rechte privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art spielen jedoch nach meiner Erfahrung eine entscheidende Rolle in der Preisbildung für Immobilien.

Top Immobilienbewertung


Immobilienbewertung überprüfen

Auch zahlreiche Mindestwertregelungen aus dem neuen Gesetz erfordern künftig eine Überprüfung der steuerlichen Immobilienbewertung in Berlin. Besonders den Ansatz des Bodenrichtwertes als Mindestwert bei Ermittlung der Immobilienwerte im Ertragswertverfahren halte ich für bedenklich. Ist der Gebäudeertrag gleich null oder negativ, wäre der Bodenwert um die Freilegungskosten wie Aufräumarbeiten bzw. Abbruchkosten zu mindern. Nicht so im Steuerrecht. Werterhöhend dürfte sich auch der Umstand auswirken, dass das neue Recht als Rohertrag die Mieterträge der letzten 12 Monate zugrunde legt. Ein Sachverständiger wird hingegen nur nachhaltig erzielbare Einnahmen in die Wertfindung einbinden, welche sich in Zukunft erzielen lassen.Darüber hinaus dürften nach meiner Auffassung Erben und Erwerber von Grundstücken mit älteren Gebäuden bei Anwendung des Sachwertverfahrens benachteiligt werden. Unverständlich ist nach meiner Auffassung, dass die steuerlichen Bewertungsvorschriften Mindest-Restgebäudewerte in allen Fällen vorsehen, auch in solchen Fällen, in denen sich das Gebäude als abrissreif präsentiert. Bauschäden, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder der Reparaturstau bleiben so steuerlich unberücksichtigt. Nicht besser dürfte es Ihnen ergehen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erben bzw. vererben. Zwar lehnt sich auch die neue steuerliche Immobilienbewertung unverändert an den von den Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Bodenrichtwerten an. Entfallen ist jedoch der 20 prozentige Bewertungsabschlag. Damit werden wertmindernde Faktoren wie besondere Immissionsbelastungen oder besondere Belästigungen durch in unmittelbarer Nähe liegender Lärmquellen im Steuerrecht nicht mehr berücksichtigt. In solchen und ähnlichen Fällen sollten Sie daher unbedingt mit mir Kontakt aufnehmen. Ich kann Ihnen hierbei helfen, Erbschaftsteuer zu sparen.

Top Immobilienbewertung


Öffnungsklausel: Immobilienbewertung mit Gutachten

Ich setze für Sie gezielt die so genannte "Öffnungsklausel" ein. Denn der Steuergesetzgeber hat Erben bzw. Erwerbern die schon bisher bestandene Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes auch im neuen Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht belassen. Diese Tatsache weiß ich für Sie gezielt einzusetzen! Einen steuerdichten Nachweis kann ich für Sie aber nur mit einem Immobiliengutachten durch einen Sachverständigen führen. Eigene Immobilienbewertungen werden nicht anerkannt. Ich arbeite seit Jahren erfolgreich mit kompetenten Sachverständigen und veranlasse die Ausarbeitung entsprechender Immobiliengutachten und führe gegenüber der Finanzverwaltung das Nachweisverfahren. Gelingt es Ihnen, mit meiner Hilfe und die unseres Sachverständigen einen niedrigeren Immobilienwert für Ihre Immobilie nachzuweisen, ist dieser für das Finanzamt bindend. Sie sparen dadurch unter Umständen viel Steuern! Nachfolgende Checkliste soll Ihnen als roter Faden für ein Gespräch gemeinsam mit mir dienen. Die Checkliste ersetzt nicht die individuelle Beratung. In einem Gespräch sollten wir die Details besprechen. Gerne prüfe ich kostenlos, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt.


Checkliste: Erbschaftsteuer und Grundstücksbewertung - systematisch zum richtigen Steuerwert

  • Vergleich der steuerlichen Immobilienbewertungsverfahren
  • Immobilienwert nach maßgeblicher Bewertungsmethode durch Steuerberater ermitteln lassen
  • Auf Plausibilität prüfen (Immobilienpreise vergleichbarer Immobilien)
  • Wenn Immobilienwert über grob geschätztem Marktpreis --> Immobilie auf wertmindernde Faktoren untersuchen:
    • Altlasten, Alterswertminderung, Baumängel, Bodenrichtwerte (ungeeignete Vergleichsimmobilien)?
    • Immobilie abrissreif oder nur eingeschränkt nutzbar?
    • Höhere Lärmbelästigungen, sonstige Immissionen? Nießbrauchs-Wohnrecht vorhanden?
  • Bei niedrigerem Immobilienwert:
  • Öffnungsklausel nutzen und Steuerberater beauftragen
  • niedrigeren Verkehrswert der Immobilien durch Gutachten nachweisen
  • niedrigere Steuerfestsetzung beantragen, ggf. Einspruch oder Klage einlegen

E-Mail: Immobilienbewertung@SteuerSchroeder.de



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