AfA-Rechner Immobilien: Gebäudeabschreibung berechnen und Steuervorteile nutzen
Rechtsstand: 03.07.2026
Mit dem AfA-Rechner Immobilien berechnen Sie die steuerliche Abschreibung für vermietete Gebäude nach § 7 EStG. Entscheidend sind der abschreibbare Gebäudeanteil, der richtige AfA-Satz und die Frage, ob lineare AfA, degressive AfA, Sonderabschreibung oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer in Betracht kommt.
Wichtig: Abschreibbar ist grundsätzlich nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung einer der wichtigsten Hebel für Ihre Steuerersparnis.
AfA-Rechner: Wie berechnen Sie die Gebäudeabschreibung?
Kostenloser Online-Rechner: Geben Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Gebäudeanteil, Baujahr/Fertigstellung und Nutzungsart ein. Der Rechner ermittelt daraus die jährliche AfA für Ihre vermietete Immobilie.
Diese Angaben benötigen Sie
- Gesamtkaufpreis der Immobilie
- Anschaffungsnebenkosten, z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
- Aufteilung in Gebäudeanteil und Grund-und-Boden-Anteil
- Fertigstellungsdatum bzw. Baujahr
- Nutzung: Wohnen, Gewerbe oder gemischte Nutzung
- Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt
Rechner Gebäudeabschreibung
Prüfen Sie die Kaufpreisaufteilung vor Abgabe der Steuererklärung. Ein nachvollziehbar höherer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und damit Ihre jährlichen Werbungskosten.
Was ist die Gebäude-AfA?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich auf die Nutzungsdauer. Bei Vermietung und Verpachtung wird die AfA als Werbungskosten berücksichtigt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 21 EStG).
Warum ist nur das Gebäude abschreibbar?
Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück aufgeteilt werden: in den nicht abschreibbaren Bodenwert und den abschreibbaren Gebäudewert.
Wer den gesamten Kaufpreis abschreibt, riskiert Korrekturen durch das Finanzamt. Maßgeblich ist nur der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Beispiel: Gebäude-AfA bei vermieteter Wohnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkaufpreis inklusive anteiliger Nebenkosten | 400.000 € |
| Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung | 70 % = 280.000 € |
| Grund und Boden | 30 % = 120.000 € |
| Lineare AfA bei 2 % | 5.600 € pro Jahr |
Wie entsteht die AfA-Bemessungsgrundlage?
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
Die lineare Gebäudeabschreibung richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Für neuere Wohngebäude kann seit dem Veranlagungszeitraum 2023 ein AfA-Satz von 3 % gelten, wenn das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde.
| Gebäudeart | AfA-Satz | Typisierte Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3 % p. a. | rund 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Wohngebäude, Fertigstellung vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 | 2 % p. a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Altgebäude, Fertigstellung vor dem 01.01.1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecken dienend, Bauantrag nach dem 31.03.1985 | 3 % p. a. | rund 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG |
Degressive AfA für neue Wohngebäude
Für bestimmte neue Wohngebäude kann statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert genutzt werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude Wohnzwecken dient, im EU-/EWR-Raum belegen ist und die Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder die Anschaffung aufgrund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags erfolgt (§ 7 Abs. 5a EStG).
Im ursprünglichen Entwurf stand eine degressive AfA von 6 %. Nach aktueller Gesetzesfassung beträgt sie 5 % (§ 7 Abs. 5a Satz 4 EStG).
Beispiel: linear oder degressiv?
| Jahr | Lineare AfA 3 % bei 200.000 € | Degressive AfA 5 % vom Restwert |
|---|---|---|
| 1 | 6.000 € | 10.000 € |
| 2 | 6.000 € | 9.500 € |
| 3 | 6.000 € | 9.025 € |
| 4 | 6.000 € | 8.574 € |
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG).
Wie wird der Kaufpreis richtig aufgeteilt?
Die AfA-Bemessungsgrundlage entsteht durch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Gebäude und Grund und Boden. Nach der BFH-Rechtsprechung sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und die Anschaffungskosten anschließend nach dem Verhältnis der Wertanteile aufzuteilen.
Anerkannte Bewertungsverfahren
- Vergleichswertverfahren: häufig bei Eigentumswohnungen und vergleichbaren Objekten.
- Ertragswertverfahren: häufig bei Renditeobjekten und Mehrfamilienhäusern.
- Sachwertverfahren: häufig bei individuellen Objekten, wenn Ertrags- oder Vergleichsdaten fehlen.
Nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als Plausibilisierung, aber verlassen Sie sich bei streitigen oder hochpreisigen Immobilien nicht ausschließlich darauf. Ein objektbezogenes Gutachten kann sinnvoll sein.
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist steuerlich nicht automatisch unangreifbar. Sie wird nur zugrunde gelegt, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14; BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19).
Wann lohnt sich die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG eine Sonderabschreibung bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren möglich sein (§ 7b Abs. 1 EStG).
Wichtige Voraussetzungen für die aktuelle Fördertranche
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).
- Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung.
- Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG).
- Bei der aktuellen Fördertranche: Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und Nachweis durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG).
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG).
- Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).
Die alte Grenze von 2.000 € je Quadratmeter ist nur für die frühere Fördertranche relevant. Für Wohnungen mit Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gilt eine maximale Bemessungsgrundlage von 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).
Beispiel: Sonder-AfA nach § 7b EStG
| Position | Betrag |
|---|---|
| Begünstigte Bemessungsgrundlage | 200.000 € |
| Sonder-AfA bis zu 5 % jährlich | 10.000 € pro Jahr |
| Zeitraum | Jahr der Anschaffung/Herstellung + 3 Folgejahre |
| Zusätzlich zur regulären AfA | Ja, neben § 7 Abs. 4 oder § 7 Abs. 5a EStG |
Können Sie eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Ja. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, kann die AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis liegt beim Steuerpflichtigen.
Nach BFH-Rechtsprechung darf sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist. Ein bloßer pauschaler Verweis auf modellhaft ermittelte Restnutzungsdauern reicht jedoch nicht aus; das Gutachten muss objektbezogene Umstände berücksichtigen.
Aktueller Hinweis 2026: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer wurde durch BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Maßgeblich sind damit wieder Gesetzeswortlaut und BFH-Rechtsprechung.
Wann kann sich eine kürzere Nutzungsdauer lohnen?
- bei älteren Gebäuden mit kurzer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer,
- bei sanierungsbedürftigen Objekten,
- bei besonderen Nutzungsbeschränkungen,
- bei Gewerbeobjekten mit begrenzter wirtschaftlicher Nutzbarkeit.
Beispiel: höhere AfA durch kürzere Restnutzungsdauer
| Variante | AfA-Satz | AfA bei 200.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|
| Typisierte Nutzungsdauer 50 Jahre | 2 % | 4.000 € pro Jahr |
| Nachgewiesene Restnutzungsdauer 25 Jahre | 4 % | 8.000 € pro Jahr |
Lassen Sie Gutachten zur Restnutzungsdauer nicht nur schematisch erstellen. Entscheidend sind objektbezogene Feststellungen zu Zustand, Modernisierung, Instandhaltung, wirtschaftlicher Nutzbarkeit und rechtlichen Beschränkungen.
Welche Steuertipps sollten Vermieter kennen?
1. Kaufpreisaufteilung früh planen
Die Aufteilung sollte bereits beim Erwerb vorbereitet und dokumentiert werden. Eine realistische vertragliche Kaufpreisaufteilung kann hilfreich sein, ersetzt aber kein plausibles Wertverhältnis.
2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA.
3. Vermietung an Angehörige sauber gestalten
Bei verbilligter Wohnraumvermietung gilt die Vermietung als voll entgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Bei 50 % bis unter 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG).
4. Denkmal- und Sanierungs-AfA prüfen
Für bestimmte Baumaßnahmen an Baudenkmalen oder Gebäuden in Sanierungsgebieten können erhöhte Absetzungen von bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren möglich sein (§ 7h, § 7i EStG). Erforderlich ist regelmäßig eine Bescheinigung der zuständigen Behörde.
5. Verkauf innerhalb von zehn Jahren prüfen
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegen. Bereits geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten und kann den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.
Checkliste: AfA optimal vorbereiten
- ☐ Kaufvertrag und Nebenkosten vollständig erfasst?
- ☐ Kaufpreisaufteilung plausibel dokumentiert?
- ☐ Richtiger AfA-Satz nach Fertigstellung und Nutzung geprüft?
- ☐ Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG möglich?
- ☐ Sonder-AfA nach § 7b EStG geprüft?
- ☐ Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gutachterlich prüfbar?
- ☐ Renovierungen innerhalb von drei Jahren wegen 15-%-Grenze geplant?
- ☐ Alle Belege revisionssicher abgelegt?
FAQ: Häufige Fragen zur Gebäude-AfA
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA bleibt der Abschreibungsbetrag jährlich gleich. Bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG werden 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Dadurch sind die Beträge in den ersten Jahren höher und sinken anschließend.
Kann ich den gesamten Kaufpreis einer Immobilie abschreiben?
Nein. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abnutzbar und daher nicht Teil der AfA-Bemessungsgrundlage.
Welcher AfA-Satz gilt für neue Wohngebäude?
Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt grundsätzlich eine lineare AfA von 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG).
Wann gilt die degressive Gebäude-AfA?
Die degressive AfA von 5 % kann für bestimmte neue Wohngebäude genutzt werden, wenn die Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere der Begünstigungszeitraum 01.10.2023 bis 30.09.2029 und die Nutzung zu Wohnzwecken.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen?
Ja. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer. Der Nachweis sollte sachverständig, objektbezogen und nachvollziehbar sein.
Welche Kosten gehören zur AfA-Bemessungsgrundlage?
Zur Bemessungsgrundlage gehören die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich anteiliger Anschaffungsnebenkosten. Laufende Zinsen und sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand gehören nicht zur Gebäude-AfA.
Was passiert bei Renovierungen kurz nach dem Kauf?
Überschreiten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Individuelle Steuerberatung für Ihre Immobilie
Die optimale Gebäude-AfA hängt von Kaufpreisaufteilung, AfA-Satz, Nutzungsdauer, Sonderabschreibungen und Dokumentation ab. Lassen Sie Ihre Immobilie steuerlich prüfen, bevor Sie Abschreibungspotenzial verschenken.
- Prüfung der Kaufpreisaufteilung
- Berechnung der linearen oder degressiven AfA
- Prüfung von § 7b EStG, Denkmal-AfA und Sanierungs-AfA
- Koordination von Gutachten zur Restnutzungsdauer
- Begleitung bei Rückfragen des Finanzamts
Kontakt:
Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater
Brunnenstraße 156, 10115 Berlin
Tel.: 030 / 28 38 75 60
E-Mail: kontakt@steuerschroeder.de
Weitere Rechner und interne Links
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Ermitteln Sie die vollständige steuerliche Bemessungsgrundlage.
Zum Rechner →Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 7 Abs. 4 EStG – lineare Gebäude-AfA: 3 %, 2 % und 2,5 % je nach Gebäudeart und Fertigstellungsdatum; Rechtsstand 03.07.2026.
- § 7 Abs. 5a EStG – degressive AfA für bestimmte neue Wohngebäude: 5 % vom jeweiligen Restwert; Begünstigungszeitraum 01.10.2023 bis 30.09.2029; Rechtsstand 03.07.2026.
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: bis zu 5 % jährlich, Baukostenobergrenze 5.200 €/m² und Bemessungsgrundlage maximal 4.000 €/m² für die aktuelle Fördertranche; Rechtsstand 03.07.2026.
- § 7h und § 7i EStG – erhöhte Absetzungen für Sanierungsgebiete und Baudenkmale: bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren; Rechtsstand 03.07.2026.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
- § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – AfA als Werbungskosten; § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- § 21 Abs. 2 EStG – verbilligte Vermietung: 50-%-/66-%-Grenzen bei Wohnraumvermietung.
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien, insbesondere zehnjährige Veräußerungsfrist.
- BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14 – vertragliche Kaufpreisaufteilung ist anzuerkennen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und wirtschaftlich haltbar ist.
- BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19 – BMF-Arbeitshilfe ersetzt eine wirtschaftlich tragfähige Verkehrswertaufteilung nicht automatisch.
- BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21 – Kaufpreisaufteilung nach Verhältnis der Wertanteile; kein genereller Vorrang eines bestimmten Wertermittlungsverfahrens.
- BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 – Nachweis kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer mit geeigneter sachverständiger Methode möglich.
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 – bloßer Verweis auf modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer genügt nicht; objektbezogene Begutachtung erforderlich.
- BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – aktualisierte Fassung März 2026.
- BMF-Schreiben vom 21.05.2025 – Anwendungsschreiben zu § 7b EStG.
- BMF-Schreiben vom 01.12.2025 – Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
