AfA-Rechner für Immobilien + Tipps vom Steuerberater

Was ist Gebäude AfA? Wie lange AfA auf Gebäude? Wie berechnet man die AfA?

Überblick Abschreibung für Immobilien

Die Abschreibung von Immobilien ist eine wichtige Möglichkeit für Vermieter, die Kosten für die Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibung kann zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens und damit zu einer Reduzierung der Steuerlast führen.

1. Grundlagen der AfA:

   • Wirtschaftsgüter, die über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr zur Einkunftserzielung genutzt werden, können abgeschrieben werden.
   • Die Abschreibung bemisst sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes.
   • Die Abschreibung erfolgt bei Wohnimmobilien i.d.R. in Form einer linearen Abschreibung über die Nutzungsdauer der Immobilie (Absetzung für Abnutzung = AfA). Formel: Anschaffungs- oder Herstellungskosten / Nutzungsdauer. Für Gebäude gibt es feste Prozentsätze gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG.

Die Abschreibung von Immobilien bietet folgende Vorteile:

• Senkung des zu versteuernden Einkommens
• Reduzierung der Steuerlast
• Erhöhung der Liquidität
• Wenn der Wert der Immobilie zumindest nicht sinkt, handelt es sich bei der Abschreibung nur um "Buchverluste", also um keine echten Wertminderungen.

Nachteilig bei der Abschreibung von Immobilien ist, dass die Abschreibung nur über einen langen Zeitraum erfolgt und der Grund und Boden überhaupt nicht abgeschrieben wird. Das führt zu einer Liquiditätsbelastung, die sich steuerlich nicht auswirkt.

Nutzungsdauer

Die Abschreibung von Immobilien ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Danach können Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer linear abschreiben. Die Nutzungsdauer von Immobilien beträgt in der Regel 50 Jahre.

Die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien richtet sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AK/HK) des Gebäudes gemäß § 7 Abs. 1 EStG. Es gelten typisierte feste Prozentsätze (AfA-Sätze), die abhängig von der Nutzungsart und dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Stellung des Bauantrags variieren. Der jeweils für ein Gebäude anzusetzende AfA-Satz ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und auch unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes.

• Bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, beträgt die jährliche AfA 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG).
• Für Gebäude, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen und die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.1985 fertiggestellt worden sind, beträgt die jährliche AfA 2 %.

Neu: Die Abschreibungsdauer von Gebäuden verkürzt sich von 50 Jahren auf 33 Jahre. Das ist eine Erhöhung der Abschreibung von 2% auf 3%. Diese Änderung gilt für alle Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertig gestellt oder gekauft werden.

Beispiel

Ein Vermieter hat eine vermietete Eigentumswohnung für 150.000 € angeschafft. Der Gebäudewert beträgt 100.000 Euro. Die Nutzungsdauer der Wohnung beträgt 50 Jahre. Der jährliche Abschreibungsbetrag beträgt daher 100.000 € / 50 Jahre = 2.000 €.

Um die AfA berechnen zu können, müssen zunächst die Anschaffungskosten der Immobilie ermittelt werden. Dabei handelt es sich nicht einfach nur um den Kaufpreis.

Zu den Anschaffungskosten gehören:

• Der Preis für das Gebäude, nicht jedoch für das Grundstück, auf dem die Immobilie steht.
• Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Eigentümerwechsel stehen, sofern sie auf das Gebäude entfallen.

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen unter anderem:

• Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar (nicht aber für die Finanzierung!)
• Kosten für die Verwaltung des Notaranderkontos
• Grunderwerbssteuer
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Provisionen des Immobilienmaklers
• Fahrt- und Telefonkosten
• Schätz- und Gutachterkosten bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren

Die Anschaffungskosten werden in der Steuererklärung in der Anlage V eingetragen und die Kosten müssen in der Regel in der Steuererklärung nachgewiesen werden. Weitere Infos siehe auch Gebäude Anschaffungs- und Herstellungskosten berechnen.

Beispiel:

Ein Vermieter hat eine vermietete Eigentumswohnung für 150.000 € angeschafft. Die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 15.000 €. Der Gebäudeanteil beträgt 2/3 bzw. der Anteil Grund und Boden 1/3. Die Nutzungsdauer der Wohnung beträgt 50 Jahre.

Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt daher 110.000 €. Der jährliche Abschreibungsbetrag beträgt daher 110.000 € / 50 Jahre = 2.200 €.

Wichtig: Sie können jedoch nur den Teil absetzen, der auf das Gebäude entfällt und nicht den Grund und Boden, denn dieser ist nicht abnutzbar. Die Nutzungsdauer wird gesetzlich vorgeschrieben.

In diesem Video erfahren Sie, wie Sie Anschaffungskosten richtig zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. (siehe Bemessungsgrundlage Gebäudewert

Tipp: Der Bundesfinanzhof hält die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nicht für geeignet. Das Berechnungsprogramm, das als Excel-Datei zur Verfügung gestellt wird, gewährleiste nicht die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits. Sämtliche in der Vergangenheit bereits vorgenommene Aufteilungen sollten Sie daher prüfen, ob sie hinsichtlich der neuen Rechtslage angemessen und darauf basierende Bescheide verfahrensrechtlich noch änderbar sind. Nach dem Abschnittsprinzip können Sie zudem für die Zukunft eine höhere Abschreibung geltend machen!

Tipp: Sie sollten auch an die anschaffungsnahen Herstellungskosten oder die sog. 15-%-Grenze denken und prüfen. Sind zu geringe Anschaffungskosten für das Gebäude zugrunde gelegt worden, sollten Sie prüfen, ob eine Änderung verfahrensrechtlich noch möglich ist.

Tipp: Unterscheiden Sie zwischen Gebäude und Mietereinbauten.

Verkürzung der Restnutzungsdauer

Tipp: Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden in Deutschland, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer geltend zu machen:

1. Möglichkeit der Abweichung von der typisierten Nutzungsdauer :

   • Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes für die Abschreibung herangezogen werden.
   • Die Nutzungsdauer wird durch technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten bestimmt.

2. Nachweis der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer:

   • Der Steuerpflichtige muss im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und nachweisen.
   • Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass verschiedene Darlegungsmethoden akzeptiert werden, solange sie geeignet sind, den erforderlichen Nachweis zu führen.
   • Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich, und modellhafte Berechnungen sind ebenfalls zulässig.

3. Position der Finanzverwaltung:

   • Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben vom 22.2.2023 seine abweichende Meinung dargelegt und Modellansätze zur Ermittlung der Restnutzungsdauer abgelehnt.
   • Die Finanzverwaltung steht damit im Gegensatz zur Rechtsprechung.

4. Entscheidung des Finanzgerichtes Münster:

   • Das Finanzgericht Münster hat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entschieden, dass verschiedene Methoden zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer akzeptiert werden.
   • Das Gericht betonte, dass die Schätzung des Steuerpflichtigen maßgeblich ist, solange sie auf vernünftigen Erwägungen basiert.

Vorteile

In vielen Fällen kann die Restnutzungsdauer einer Immobilie verkürzt werden. Vermieter können durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer ihrer Immobilie Steuern sparen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilie in einem schlechten Zustand ist oder wenn sich die Nutzungsdauer aufgrund rechtlicher oder wirtschaftlicher Faktoren verkürzt. Dann ist es möglich, den Gebäudeanteil der Immobilie mit einer kürzeren Laufzeit als die üblichen 50 Jahre abzuschreiben.

• Steuervorteil: Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer wird der jährliche Abschreibungsbetrag erhöht. Dies führt zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens und damit zu einer geringeren Steuerlast.
• Einfacher Prozess: In den meisten Fällen ist für die Erstellung eines Gutachtens zur Verkürzung der Restnutzungsdauer keine Vor-Ort-Begehung erforderlich.
• Kostenvorteil: Die Kosten für ein Gutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer sind im Vergleich zu den möglichen Steuervorteilen gering.

Steuervorteil berechnen

Mit einem AfA-Rechner können Sie den potentiellen Steuervorteil durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer berechnen. Dazu geben Sie die Eckdaten Ihrer vermieteten Immobilie ein.

Nachteile

• Gutachten: Für die Verkürzung der Restnutzungsdauer ist ein Gutachten erforderlich. Dieses sollte von einem vereidigten und öffentlich bestellten Gutachter erstellt werden. Hier kann ich Ihnen gerne eine Empfehlung geben.
• Risiken: Bei einer unzureichenden Begründung der Verkürzung der Restnutzungsdauer kann das Finanzamt die Abschreibungen rückgängig machen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Ermitteln Sie die notwendigen Unterlagen. Dazu gehören Informationen über die Art der Immobilie, den Zustand der Immobilie, den Sanierungsstand und allgemeine Fragen zur Immobilie.
2. Fordern Sie das Auftragsformular an und senden Sie es mit den erforderlichen Unterlagen an den Gutachter.
3. Der Gutachter erstellt ein Gutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer.
4. Reichen Sie das Gutachten bei Ihrem Finanzamt ein.

Steuerrechtlicher Hintergrund

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer sich jedes zum Nachweis geeigneten Gutachtens bedienen darf. Dies bedeutet, dass ein Bausubstanzgutachten nicht mehr zwingend erforderlich ist.

Dies führte zu einem Ansturm auf die Finanzämter, da eine große Anzahl von Vermietern von der verkürzten (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer und damit verbundenen erhöhten Abschreibung (AfA) profitieren wollten.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) plante, den entsprechenden Ab-/Satz des §7 EStG im Jahressteuergesetz 2022 ersatzlos abzuschaffen. Dies wurde jedoch in letzter Minute verhindert.

Download: Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz)

Somit können Steuerpflichtige auch in 2023 weiterhin die verkürzte (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer ihrer vermieteten Immobilie(n) geltend machen.

Die Entscheidung des BFH ist von großer Bedeutung für Vermieter, da sie ihnen die Möglichkeit eröffnet, von einer erhöhten Abschreibung zu profitieren. Das Angebot des Unternehmens kann Vermietern dabei helfen, die verkürzte (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer ihrer Immobilie(n) zu ermitteln und die entsprechenden Steuervorteile zu realisieren.

Vermieter, die von der verkürzten (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer profitieren möchten, sollten sich ein Gutachten erstellen lassen. Das Gutachten sollte von einem vereidigten und öffentlich bestellten Gutachter erstellt werden.

Vermieter können durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer ihrer Immobilie Steuern sparen. Dies ist möglich, da sich der Gebäudeanteil der Immobilie dann mit einer kürzeren Laufzeit als die üblichen 50 Jahre abschreiben lässt.

Empfehlung für Betroffene:

Steuerpflichtige sollten sich nicht vom Finanzamt einschüchtern lassen und den Klageweg in Betracht ziehen, da die Gerichte nicht an die Erlasse des Bundesfinanzministeriums gebunden sind und die Rechtsprechung bisher zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden hat.

Angebot

In Zusammenarbeit mit einem Gutachter biete ich Gutachten zur Ermittlung der verkürzten (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer an. Die Gutachten werden von vereidigten und öffentlich bestellten Gutachtern erstellt und sind unabhängig von Lage, Größe und Mietenhöhe zu einem einheitlichen Preis von 699,00 € brutto erhältlich.

Unterlagen werden für die Erstellung eines Gutachtens

Die Erstellung eines Gutachtens über die Restnutzungsdauer einer Immobilie erfordert eine umfassende Analyse verschiedener Faktoren, die den Zustand und Wert der Immobilie beeinflussen. Hier ist eine detaillierte Liste der benötigten Informationen und Unterlagen:

Informationen über die Art der Immobilie

1. Typ der Immobilie: Angaben, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Art von Immobilie handelt.

Allgemeine Fragen zur Immobilie

1. Baujahr: Das Jahr, in dem die Immobilie erbaut wurde.
2. Wohn- und Nutzfläche: Gesamtfläche der Immobilie, aufgeschlüsselt nach Wohn- und Nutzfläche.
3. Anzahl der Nutzungseinheiten: Anzahl der separaten Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten in der Immobilie.
4. Geschossanzahl: Anzahl der Stockwerke des Gebäudes.
5. Änderungen von Grundrissen: Informationen über alle wesentlichen Änderungen der ursprünglichen Grundrisse.

Informationen über den Zustand der Immobilie

1. Bauweise: Beschreibung der Konstruktionsart und der verwendeten Baumaterialien.
2. Sanierungsstand: Detaillierte Informationen über Renovierungen und Modernisierungen, insbesondere bezüglich:
   • Heizungssystem: Alter und Zustand des Heizsystems.
   • Dach: Zustand des Daches und etwaige durchgeführte Sanierungen.
   • Fenster: Qualität, Alter und Zustand der Fenster.
   • Bad/Bäder: Zustand und Modernisierungsgrad der sanitären Anlagen.

Weitere benötigte Unterlagen

1. Objektbilder: Fotografien des Innen- und Außenbereichs der Immobilie zur visuellen Beurteilung des Zustands.
2. Energieausweis: Aktueller Energieausweis, der Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie gibt.
3. Lageplan: Ein Plan, der die genaue Lage der Immobilie zeigt.
4. Grundrisse: Detaillierte Grundrisse der Immobilie.

Weitere Aspekte

• Standortanalyse: Informationen über die Lage und das Umfeld der Immobilie, einschließlich Infrastruktur, Verkehrsanbindung und sozioökonomischer Faktoren.
• Markt- und Wertentwicklung: Informationen über die aktuelle Marktsituation und die Wertentwicklung in der Region.

Wichtig zu beachten

• Aktualität der Informationen: Stellen Sie sicher, dass alle Informationen und Dokumente aktuell sind.
• Vollständigkeit: Eine vollständige und detaillierte Datensammlung ist entscheidend für die Genauigkeit des Gutachtens.
• Fachliche Expertise: Erwägen Sie, einen qualifizierten Gutachter oder Sachverständigen für die Bewertung zu beauftragen, um eine professionelle und objektive Einschätzung zu erhalten.

Die gründliche Sammlung und Analyse dieser Informationen und Unterlagen bildet die Grundlage für ein aussagekräftiges Gutachten über die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.

Erhöhung des AfA-Volumens sowie neues AfA-Volumen für bereits abgeschriebene Immobilien

Steuertipp für Vermieter: Die Abschreibung wird auf die historischen Anschaffungskosten des Gebäudes berechnet. Die vorgestellte Gestaltungsidee zeigt, wie auch die Abschreibung an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst werden kann. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie vielleicht geerbt wurde und bereits vollständig abgeschrieben ist. Der Clou: Auch private Darlehen können in den Bereich der Werbungskosten verschoben werden. Was sich dahinter verbirgt, wird in diesem Video erklärt.

Steuertipp: Jetzt AfA erhöhen Ehegatten-Schaukel.

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Gebäudeabschreibung § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG berechnen

Gebäudeabschreibung bei Immobilien: Wer seine Immobilie für Einkünfte (z.B. Vermietung) nutzt kann die Immobilie Steuer sparend abschreiben. Es gibt verschiedene Abschreibungsarten für Immobilien. Auch wer eine gebrauchte Immobilie kauft und vermietet, kann die AfA in Anspruch nehmen und ebenfalls Steuern sparen.

Tipp: Lineare Gebäude-AfA erhöht. Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wird von zwei Prozent auf drei Prozent angehoben. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, der es zulässt, dass die Gebäude-AfA in begründeten Ausnahmefällen nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen wird, sollte entfallen. Von diesem Vorhaben hat der Gesetzgeber Abstand genommen. Wenn Sie ein Gebäude im Bestand haben, dessen tatsächliche Nutzungsdauer deutlich unter der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer liegt, sollten Sie die tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen. Die vom BFH abgesenkten Hürden für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer werden auch Ihr Finanzamt veranlassen, einen Streit über die Nutzungsdauer zu vermeiden (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG). Siehe auch Kürzere Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer.

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Beginn der AfA bei Gebäuden mit Fertigstellung

• Ein Gebäude ist fertig gestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bau so weit errichtet ist, dass der Bezug der Wohnungen zumutbar ist oder dass das Gebäude für den Betrieb in all seinen wesentlichen Bereichen nutzbar ist (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
• Ein Gebäude ist nicht fertig gestellt, wenn Türen, Böden und der Innenputz noch fehlen (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
• Auf die Höhe der noch ausstehenden Herstellungskosten im Verhältnis zu den gesamten Herstellungskosten des Gebäudes kommt es nicht an (BFH vom 16.12.1988 – BStBl 1989 II S. 203).
• Gebäudeteile, die auf Grund ihrer unterschiedlichen Funktion selbständige Wirtschaftsgüter sind, sind fertig gestellt, sobald diese Teilebestimmungsgemäß nutzbar sind (BFH vom 9.8.1989 – BStBl 1991 II S. 132). Zur AfA-Bemessungsgrundlage R 7.3 Abs. 2.
• Eine Eigentumswohnung ist mit der Bezugsfertigkeit fertig gestellt, auch wenn zu diesem Zeitpunkt zivilrechtlich noch kein Wohneigentum begründet und die Teilungserklärung noch nicht abgegeben worden ist (BFH vom 26.1.1999 – BStBl II S. 589).

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Fertigstellung von Teilen eines Gebäudes zu verschiedenen Zeitpunkten

Wird bei der Errichtung eines zur unterschiedlichen Nutzung bestimmten Gebäudes zunächst ein zum Betriebsvermögen gehörender Gebäudeteil und danach ein zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil fertig gestellt, hat der Stpfl. ein Wahlrecht, ob er vorerst in die AfA-Bemessungsgrundlage des fertig gestellten Gebäudeteiles die Herstellungskosten des noch nicht fertig gestellten Gebäudeteiles einbezieht oder ob er hierauf verzichtet.

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AfA-Methoden: lineare, degressive, erhöhte + Sonder-AfA + AfaA

Wenn Sie ein Betriebs- oder Mietwohngebäude nach dem 31.12.2022 anschaffen, können Sie je nach Bauantrag nur noch 2 % (fertiggestellt nach dem 31.12.1924), 2,5 % (fertiggestellt vor dem 1.1.1925) oder 3 % (Bauantrag nach dem 31.3.1985) abschreiben.

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 soll eine Anhebung des Abschreibungssatzes für Wohngebäude vorgenommen werden. Der reguläre lineare Abschreibungssatz soll für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, von 2 % auf 3 % angehoben werden. Damit verkürzt sich zwar die Abschreibungsdauer auf 33 Jahre. Die Erhöhung soll sich aber erst auf Wohngebäude auswirken, die Sie nach dem 31.12.2023 fertigstellen. Wenn Sie also im Jahr 2023 mit der Herstellung eines Gebäudes beginnen, sollte dieses erst nach dem 31.12.2023 fertiggestellt werden.

Abschreibungssätze für das Gebäude im Überblick: § 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 EStG:

Bei der Normalabschreibung wird unterschieden in:

• § 7 Abs. 4 Nr. 1 (Betriebsvermögen, Bauantrag nach dem 31.3.1985)
• § 7 Abs. 4 Nr. 2 a) (sonst. Vermögen, Fertigstellung nach 31.12.1924)
• § 7 Abs. 4 Nr. 2 b) (sonst. Vermögen, Fertigstellung vor dem 01.01.1925)

Die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer beträgt 25 Jahre, 40 bzw. 50 Jahre.

Hinweis: Es besteht eine gute Chance, die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer niedriger anzusetzen und damit die Abschreibungssätze zu erhöhen (siehe auch Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung). Die Abschreibungssätze von § 7 EStG gelten nicht für die Handelsbilanz. In der Handelsbilanz ist bei einem Gebäude unter Berücksichtigung der normalen Nutzungsdauer von einem Abschreibungssatz von 1% auszugehen. Auch in den Bewertungsrichtlinien wird grundsätzlich von einer Gebäudenutzungsdauer von 100 Jahren ausgegangen, jedenfalls bei Wohngebäuden. Die steuerliche Abschreibungsquote von 2 % oder bei Altbauten von 2,5 % ist so gesehen eine steuerliche Subvention. Dementsprechend lässt die Rechtsprechung keine höheren Abschreibungssätze zu.

Die AfA-Sätze richten sich insbesondere nach dem Zweck des Gebäudes:

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z. B. Wohnungen für den Hausmeister, für das Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig einsatzbereit sein müssen.

Tipp: Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen und können daher höher abgeschrieben werden (BFH vom 14.3.2000 – BStBl 2001 II S. 66).

Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören z. B.

1. die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
2. die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Duschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und
3. die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.

Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind, je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist zur Vereinfachung den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Das gilt für die Abschreibung neuer Wohngebäude nun

Im Normalfall laufen Ihre Abschreibungen gleichmäßig über die in der jeweils maßgeblichen AfA-Tabelle (AfA = Absetzung für Abnutzung) angegebene Zahl von Jahren.

Das Wachstumschancengesetz sah nun die befristete Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter vor. Daraus wurde dann nichts.

Doch die gute Nachricht: Als Bauherr oder Erwerber eines neuen Wohngebäudes können Sie alternativ auch befristet degressiv abschreiben.

Das gilt für die degressive AfA auf neue Wohngebäude

Am 30.08.23 hat die Bundesregierung einen aktualisierten Entwurf zum Wachstumschancengesetz beschlossen. Teil des Entwurfs ist auch eine Überarbeitung der degressiven Abschreibung für den Wohnungsneubau.

Achtung: Die Einführung der degressiven AfA ist auf sechs Jahre befristet.

Das gilt rechtlich

Den linearen Prozentsatz für die Abschreibung von neuen Wohngebäuden regelt § 7 Absatz 4 EStG. Dieser beträgt 3 Prozent für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude.

Das Wachstumschancengesetz ändert diese Regelung: § 7 Abs. 5 a EstG sieht künftig eine degressive AfA (Absetzung für Abnutzung, umgangssprachlich auch Abschreibung genannt) für neu errichtete Wohngebäude in Höhe von 6 Prozent vor.

Die degressive AfA gilt für alle Wohngebäude, für die eine maßgebliche Investitionsentscheidung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 1. Oktober 2029 getroffen wird. Zudem wird zwischen zwei Anwendungsfällen unterschieden:

Beispiel 1: Investor ist Hersteller des Wohngebäudes

Sind Sie als Investor zugleich auftraggebende Instanz für den Bau der Immobilie, gilt für Sie die neue degressive AfA, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt.

Beispiel 2: Der Investor erwirbt das Gebäude

Erwerben Sie das neue Gebäude lediglich, ist die degressive Abschreibung möglich, sofern der Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam abgeschlossen wird.

Achtung: Eine weitere Voraussetzung ist, dass das Gebäude bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird. Fertiggestellt ist ein Gebäude dann, wenn es zu seinem vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.

Außerdem gilt:

• Im ersten Jahr können 6 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 6 Prozent Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
• Die Abschreibung für das Jahr der Herstellung bzw. der Anschaffung erfolgt anteilig.
• Sie können jederzeit zur linearen AfA wechseln.

Vorteile der degressiven AfA

Die degressive AfA bietet folgende Vorteile gegenüber der linearen AfA:

• Sie können in den ersten Jahren höhere Abschreibungen geltend machen.
• Sie können so Ihre Steuerlast in den ersten Jahren senken.

Nachteile der degressiven AfA

Die degressive AfA hat auch einige Nachteile:

• Sie müssen die Abschreibungshöhe in den folgenden Jahren wieder erhöhen.
• Sie müssen die Abschreibungshöhe in der Steuererklärung angeben.

Fazit

Die degressive AfA für neue Wohngebäude ist eine gute Möglichkeit, die Steuerlast in den ersten Jahren zu senken. Allerdings müssen Sie die Abschreibungshöhe in den folgenden Jahren wieder erhöhen.

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Bemessung der linearen AfA bei Gebäuden nach typisierten Prozentsätzen

Die AfA ist grundsätzlich so zu bemessen, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes voll abgesetzt sind. Bei einem Gebäude gilt Satz 1 nur, wenn die technischen oder wirtschaftlichen Umstände dafür sprechen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) weniger als 33 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag nach dem 31.12.2000) oder 25 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag vor dem 1.1.2001) bzw. eines anderen Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden weniger als 40 Jahre) beträgt. Satz 2 gilt entsprechend bei Mietereinbauten und -umbauten, die keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen sind.

• Begriff der Nutzungsdauer eines Gebäudes § 11c Abs. 1 EStDV
• Die Absicht, ein zunächst noch genutztes Gebäude abzubrechen oder zu veräußern, rechtfertigt es nicht, eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes zugrunde zu legen (BFH vom 15.12.1981 – BStBl 1982 II S. 385).

In anderen als den in Absatz 3 Satz 2 und 3 bezeichneten Fällen sind die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten AfA-Sätze maßgebend. Die Anwendung niedrigerer AfA-Sätze ist ausgeschlossen. Die AfA ist bis zur vollen Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen.

Bei Gebäuden sind als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent

2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Ist AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG überhöht vorgenommen worden oder unterblieben und hat sich die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht geändert, sind weiterhin die gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsätze anzusetzen, so dass sich ein anderer Abschreibungszeitraum als von 25, 33, 40 oder 50 Jahren ergibt (BFH vom 3.7.1984 – BStBl II S. 709, vom 20.1.1987 – BStBl II S. 491 und vom 11.12.1987 – BStBl 1988 II S. 335). Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden (BFH vom 21.11.2013 – BStBl 2014 II S. 563).

Musterhäuser

Der Abschreibungssatz gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt auch für Musterhäuser. In die Bemessung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist bei Musterhäusern auch der Zeitraum einer nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb sich voraussichtlich anschließenden Nutzung des Hauses als Wohngebäude einzubeziehen. Das gilt auch für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser, die zum Zwecke der Veräußerung demontiert und andernorts wieder aufgebaut werden müssen (BFH vom 23.9.2008 – BStBl 2009 II S. 986).

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Degressive Gebäude-AfA

Übersicht über die degressiven Absetzungen für Gebäude nach § 7 Abs. 5EStG (zu R 7.4)

Teil des auf ein Jahr entfallenden AfA-Betrags:

• Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ist im Jahr der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes in Höhe des vollen Jahresbetrags abzuziehen (BFH vom 19.2.1974 – BStBl II S. 704); aber R 7.4 Abs. 2 Satz 1
• Bei Veräußerung eines Gebäudes kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nur zeitanteilig abgezogen werden (BFH vom 18.8.1977 – BStBl II S. 835).

Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kann nur bei Neubauten in Anspruch genommen werden und gilt nicht für Altbauten, es sei denn, es gibt einen Teilneubau. Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbständigen Gebäudeteile (R 4.2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5), sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig.

• Bei Umbauten, Ausbauten und Modernisierungsmaßnahmen liegt ein Neubau nicht bereits dann vor, wenn sich dadurch die Zweckbestimmung des Gebäudes ändert. Er entsteht nur, wenn die eingefügten Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben, so dass es in bautechnischer Hinsicht neu ist. Das ist dann der Fall, wenn die tragenden Gebäudeteile (z. B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion) in überwiegendem Umfang ersetzt werden (BFH vom 25.5.2004 – BStBl II S. 783).

• Bei Anbauten liegt ein Neubau vor, wenn

  • dadurch selbständige Wirtschaftsgüter i. S. d. R 4.2 geschaffen werden oder
  • sie mit dem bestehenden Gebäude verschachtelt sind und die Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben; hierfür sind regelmäßig die Größen- und Wertverhältnisse der Alt- und Neubauteile maßgebend (BFH vom 25.1.2007 – BStBl II S. 586).
• Für Eigentumswohnungen, die durch die rechtliche Umwandlung eines bestehenden Gebäudes geschaffen werden, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 24.11.1992 – BStBl 1993 II S. 188).
• Für neu geschaffene Wohnungen, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit einer bereits vorhandenen Wohnung stehen, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 7.7.1998, BStBl II S. 625).
• Zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bei Baumaßnahmen an einem Dachgeschoss BMF vom 10.7.1996 (BStBl I S. 689) – Anhang 35 letztmals abgedruckt im EStH 2016.

Ist AfA nach § 7 Abs. 5 EStG überhöht vorgenommen worden, ist die weitere AfA während des verbleibenden Abschreibungszeitraums weiterhin von den ungekürzten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen (BFH vom 4.5.1993 – BStBl II S. 661).

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Sonder-AfA Sanierung

Mit den Vorschriften der §§ 7 h-k EStG hat der Steuergesetzgeber weitere degressive Abschreibungen für sozialfreundliche Investitionen vorgesehen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöhten AfA ist das Vorliegen einer Bescheinigung, die die notwendigen Voraussetzungen für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.

Maßnahmen in Sanierungsgebieten: Gemäß § 7 h EStG gibt es eine erhöhte AfA für Herstellungskosten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an Gebäuden, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Die die AfA beträgt im Jahr der Herstellung und den darauffolgenden neun Jahren jeweils bis zu 10 %.

Das gilt auch für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes in einem solchen Gebiet dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll.

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Wechsel der AfA-Methode bei Gebäuden

Der Wechsel zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 5 EStG sowie zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 4 EStG und § 7 Abs. 5 EStG ist unzulässig (BFH vom 10.3.1987 – BStBl II S. 618 und vom 29.5.2018 – BStBl II S. 646). Aber: Degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Erwerbsfällen.

Ein Wechsel der AfA-Methode ist bei Gebäuden vorzunehmen, wenn

1. ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG erstmals erfüllt oder
2. ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr erfüllt oder
3. ein nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG abgeschriebener Mietwohnneubau nicht mehr Wohnzwecken dient.

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG zu bemessen.

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AfA bei Änderung des Nutzungsumfangs eines Gebäudeteils

Von den gesamten Herstellungskosten in Höhe von 600.000 € eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, das je zur Hälfte eigenbetrieblichen Zwecken und fremden Wohnzwecken dient, entfallen je 300.000 € auf die beiden selbständigen Gebäudeteile. Der eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteil wird nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG degressiv, der zu fremden Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG linear abgeschrieben. Die jährliche AfA beträgt

1. für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil

   10 % von 300.000 € = 30.000 €,

2. für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

   2 % von 300.000 € = 6.000 €.

Vom Beginn des 3. Jahres an wird die eigenbetriebliche Nutzung auf ein Drittel des bisher zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ausgedehnt. Von diesem Zeitpunkt an beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil 400.000 €, für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 200.000 €. Für den nunmehr eigenbetrieblich genutzten Teil des bisher zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ist die lineare AfA künftig mit dem höheren AfA-Satz des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG vorzunehmen. Die AfA beträgt somit im 3. Jahr

1. für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil
   10 % von 300.000 € = 30.000 €,

   + 3 % von 100.000 € = 3.000 €,

2. für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

   2 % von 200.000 € = 4.000 €.

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Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung bei Gebäuden (AfaA)

Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) sind nach dem Wortlaut des Gesetzes nur bei Gebäuden zulässig, bei denen die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG bemessen wird. AfaA sind jedoch auch bei Gebäuden nicht zu beanstanden, bei denen AfA nach § 7 Abs. 5 EStG vorgenommen wird.

Eine AfaA ist vorzunehmen, wenn

• Baumängel vor Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigen keine AfaA (BFH vom 31.3.1992 – BStBl II S. 805); auch wenn infolge dieser Baumängel noch in der Bauphase unselbständige Gebäudeteile wieder abgetragen werden (BFH vom 30.8.1994 – BStBl 1995 II S. 306); dies gilt auch, wenn die Baumängel erst nach der Fertigstellung oder Anschaffung entdeckt werden (BFH vom 27.1.1993 – BStBl II S. 702 und vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592).
• AfaA aus wirtschaftlichen Gründen können abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH vom 17.9.2008 – BStBl 2009 II S. 301).
• ein Gebäude durch Abbruch, Brand oder ähnliche Ereignisse aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist (BFH vom 7.5.1969 – BStBl II S. 464),
• bei einem Umbau bestimmte Teile eines Gebäudes ohne vorherige Abbruchabsicht entfernt werden (BFH vom 15.10.1996 – BStBl 1997 II S. 325) oder
• ein Gebäude abgebrochen wird H 6.4 (Abbruchkosten).

Eine AfaA ist nicht vorzunehmen, wenn

• ein zum Privatvermögen gehörendes objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude abgerissen wird, um ein unbebautes Grundstück veräußern zu können (BFH vom 6.3.1979 – BStBl II S. 551), oder wenn es in der Absicht eines grundlegenden Umbaus erworben wird (BFH vom 4.12.1984 – BStBl 1985 II S. 208 und 20.4.1993 – BStBl II S. 504),
• im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt wird, sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrages die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben (BFH vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592),
• die bestehende Substanz zum Abbau eines Bodenschatzes weiterhin vorhanden ist und auch abgebaut werden kann (BFH vom 24.1.2008 – BStBl 2009 II S. 449).

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Entnahme eines Gebäudes

• Für ein Gebäude, das im Jahr der Fertigstellung aus dem Betriebsvermögen entnommen worden ist, ist die Inanspruchnahme der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG für den Zeitraum der Zugehörigkeit zum Privatvermögen im Jahr der Entnahme ausgeschlossen, wenn für das Gebäude bereits während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen degressive AfA in Anspruch genommen worden ist. Im folgenden Jahr kann der Stpfl. zur degressiven AfA übergehen (BFH vom 3.4.2001 – BStBl II S. 599).
• Für ein Gebäude, das nach dem Jahr der Fertigstellung unter Aufdeckung der stillen Reserven entnommen worden ist, kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nicht mehr vorgenommen werden (BFH vom 8.11.1994 – BStBl 1995 II S. 170).

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Bemessungsgrundlage Gebäudewert

Bemessungsrundlage sind nur die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und nicht der Grund und Boden. Bei einem gemeinsamen Kaufpreis ist dieser entsprechend aufzuteilen.

Download: So ermitteln Sie die AfA Bemessungsgrundlage

Zur AfA-Bemessungsgrundlage siehe auch R 7.3 Abs. 2.

Tipp: Rechner Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund + Boden.

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbständigen Gebäudeteilen und wird der Nutzungsumfang eines Gebäudeteiles infolge einer Nutzungsänderung des Gebäudes ausgedehnt, bemisst sich die weitere AfA von der neuen Bemessungsgrundlage insoweit nach § 7 Abs. 4 EStG. Das Wahlrecht nach Satz 1 Nr. 2 Satz 3 und 4 bleibt unberührt.

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Wer darf AfA absetzen?

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) behandelt die Frage der Berechtigung zur Inanspruchnahme von Abschreibungen für Abnutzung (AfA) im Kontext des Einkommensteuergesetzes (EStG), insbesondere im Zusammenhang mit Vorbehaltsnießbrauch und ähnlichen Konstellationen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Berechtigung zur AfA: Grundsätzlich ist zur Inanspruchnahme der AfA berechtigt, wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 EStG erzielt und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Wirtschaftsgut getragen hat. Dies setzt nicht zwingend voraus, dass die Person bürgerlich-rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts ist.

2. Vorbehaltsnießbrauch: Ein Vorbehaltsnießbraucher, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat, bevor er das Grundstück unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs übereignet, und der aufgrund seines dinglichen Rechts Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist zur Inanspruchnahme der AfA berechtigt.

3. Unentgeltlicher Nießbrauch: Wer ein Gebäude aufgrund eines ihm unentgeltlich zugewendeten Nießbrauchs nutzt, ist nicht AfA-berechtigt, wenn nicht er, sondern der Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.

4. Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Ein Schenker, der einem Beschenkten den Kauf eines Grundstücks ermöglicht und sich dabei ein Nießbrauchsrecht vorbehält, ist mit dem Vorbehaltsnießbraucher vergleichbar und kann ebenfalls AfA in Anspruch nehmen, sofern er die Anschaffungskosten trägt.

5. Verlängerter Vorbehaltsnießbrauch: Bei einem "verlängerten Vorbehaltsnießbrauch", bei dem ein mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastetes Grundstück gegen ein anderes ausgetauscht wird und dem Nießbraucher an dem neuen Grundstück wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch fort. Voraussetzung ist, dass der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungskosten für den Erwerb der Ersatzimmobilie trägt.

6. Wirtschaftliche Betrachtungsweise: Bei der Beurteilung, ob ein verlängerter Vorbehaltsnießbrauch vorliegt, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgeblich. Es ist unerheblich, ob das Surrogat aus einer oder mehreren Immobilien besteht, solange die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den aus der Veräußerung der Altimmobilie erzielten Erlös nicht überschreiten.

Zusammenfassend zeigt sich, dass die Berechtigung zur Inanspruchnahme der AfA nicht nur an das bürgerlich-rechtliche oder wirtschaftliche Eigentum gebunden ist, sondern auch unter bestimmten Bedingungen bei Vorbehaltsnießbrauch und ähnlichen Konstellationen gegeben sein kann.

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Steuertipps für Hausbesitzer

Kürzere Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer

Über die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG hatten Steuerpflichtige bisher die Möglichkeit, ihr Gebäude in begründeten Ausnahmefällen und bei entsprechendem Nachweis mit einer kürzeren als der gesetzlich vorgeschriebenen Nutzungsdauer abzuschreiben. Diese Ausnahmeregelung soll ab 2023 nicht mehr in Anspruch genommen werden können.

Wenn Sie bereits ein Betriebs- oder Mietwohngebäude erworben haben, hat die Abschaffung der Regelung über die tatsächliche Nutzungsdauer keinen Einfluss. Sie können also weiterhin nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben.

Wenn Sie auch nach der Gesetzesänderung der Meinung sind, dass Ihr Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat, können Sie wie bisher eine Teilwertabschreibung vornehmen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 4 EStG).

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) erweitert die Möglichkeiten, diese Steuervergünstigung in Anspruch zu nehmen. Die Richter des BFH (Urteil vom 28.7.2021, Az. IX R 25/17) haben mit ihrem Urteil die hohen Anforderungen des BMF an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bei Gebäuden deutlich gelockert. Zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer können Sie jede geeignete Darlegungsmethode anwenden.

Es kommt vor, dass alte Betriebsgebäude erworben werden, die bei näherer Betrachtung nicht mehr die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 Jahren (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) bzw. von 40 oder 50 Jahren bei Betriebs- oder Mietwohngebäuden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a und b EStG) haben. Ich denke hier insbesondere an den Erwerb älterer Betriebs- oder Fabrikgebäude, die häufig ihre Nutzungsdauer bereits überschritten haben und tatsächlich keine 33 Jahre mehr überstehen.

Für solche Gebäude ist geregelt, dass bei entsprechendem Nachweis anstelle der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer eine Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden kann. Obwohl es sich streng genommen nur um eine steuerliche Gewinnverschiebung handelt, verlangt Ihr Finanzamt von einen genauen Nachweis über die Anwendung der tatsächlichen Nutzungsdauer. Nach Auffassung der Finanzverwaltung reicht hierfür ein von einem Sachverständigen im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren modellhaft erstelltes Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer häufig nicht aus. Vielmehr sind zusätzliche Aussagen zur Substanz des Rohbaus und zum technischen Verschleiß der tragenden Teile zu treffen.

Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung verlangt der BFH keine so umfangreichen Nachweise. Sie können sich aller Beweismittel bedienen. Sie können jede Darstellungsform verwenden, die im Einzelfall für Ihr Gebäude als Nachweis geeignet erscheint. Das Finanzamt könnte aber dennoch von Ihnen ein Gutachten nach dem „Verfahren zur Ermittlung der Absetzung für Abnutzung von Baustoffen (ERAB)“ verlangen. Der BFH hat dem aber in seinem oben genannten BFH-Urteil eine Absage erteilt. Ein Gebäudegutachten nach ERAB-Verfahren ist demnach nicht erforderlich

Aus Sicht des BFH ist das ERAB-Verfahren als Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer nicht geeignet. Mit diesem Verfahren wird zwar der Zustand jedes relevanten Bauteils eines Gebäudes erfasst, jedoch handelt es sich hierbei um einen baustoffspezifischen Wert. Man spricht hier vom sogenannten Abnutzungsvorrat. Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes wird durch das Verfahren nicht gerecht.

Mit zwei Urteilen vom 14. Februar 2023 (Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F) hat der 1. Senat des Finanzgerichts Münster entschieden, dass vom Steuerpflichtigen eingeholte Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, der Ermittlung der AfA zugrunde gelegt werden können.

Doppelte Abschreibung bei Bebauung des Ehegattengrundstück

Wenn ein Unternehmer ein Grundstück bebaut, das er gemeinsam mit seinem Ehepartner besitzt, sind Wertsteigerungen des Anteils des Ehepartners steuerlich nicht relevant. Dies kann steuerliche Vorteile mit sich bringen. Zum Beispiel, wenn das Ehepaar später das Grundstück an ihren Sohn überträgt, der den Betrieb weiterführt, kann für die ursprünglichen Baukosten eine Abschreibung doppelt geltend gemacht werden.

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) bestätigt, dass in solchen Fällen eine doppelte Abschreibung möglich ist, obwohl die Baukosten nur einmal angefallen sind. Allerdings können für den Teil des Gebäudes, der dem Ehepartner gehört, keine Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden, die normalerweise nur für Betriebsvermögen gelten.

Der BFH hat klargestellt, dass Wertsteigerungen des Grundstücksanteils des Ehepartners, der sich im Privatvermögen befindet, nicht steuerpflichtig sind. Wenn das Ehepaar den Betrieb und das Grundstück an einen Dritten überträgt, kann der neue Eigentümer den Anteil des Ehepartners zum Teilwert in den Betrieb einlegen und entsprechend abschreiben. Dies ist steuerlich korrekt, da es auf unterschiedlichen Bewertungen im Betriebs- und Privatvermögen basiert.

Entgegen früherer Rechtsprechung können auf den Teil des Gebäudes, der dem Ehepartner gehört, keine Gewinne über § 6b EStG übertragen werden, und es können keine Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden.

Das Urteil bietet auch Möglichkeiten für Steuerpflichtige, die Wertverluste eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden erwarten. Durch geeignete Vereinbarungen kann das wirtschaftliche Eigentum des Ehepartners in die Unternehmenssphäre verlagert werden, sodass der Gebäudeteil dem Betriebsvermögen zugerechnet und entsprechend steuerlich behandelt werden kann.

Zusammengefasst: Der Unternehmer-Ehegatte kann seine Baukosten abschreiben, ohne dass stille Reserven für den anderen Ehegatten versteuert werden müssen. Der Nichtunternehmer-Ehegatte hat für die Grundstücksüberlassung keine Steuern zu zahlen. Der Rechtsnachfolger kann die ihm übertragenen Grundstückshälften zum Teilwert in den Betrieb einlegen und abschreiben, vorausgesetzt, es wurden keine Vereinbarungen über eine entgeltliche Nutzung getroffen.

Sofortiger Werbungskostenabzug bei Ausgleichszahlung für die Aufgabe eines Wohnrechts

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich entschieden, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Vermietungseinkünften vorliegt, wenn der Erbe eines Hauses dem Inhaber eines Wohnrechts ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnrechts zustimmt und das Gebäude räumt. Dadurch kann das Wohngebäude vermietet werden und Einkünfte daraus erzielt werden. Dies widerspricht einem Urteil des Niedersächsischen FG, welches die Zahlung zur Ablösung des Wohnrechts nicht als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt hatte, sondern nur als nachträgliche Anschaffungskosten, die im Wege der Abschreibung – verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

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