AfA-Rechner für Immobilien + Tipps vom Steuerberater

Was ist Gebäude AfA? Wie lange AfA auf Gebäude? Wie berechnet man die AfA?

Inhalt:

Überblick Abschreibung von Immobilien
Gebäudeabschreibung berechnen
Beginn der Abschreibung
AfA-Methoden: lineare, degressive, erhöhte + Sonder-AfA + AfaA, Wechsel etc.
Bemessungsgrundlage Gebäudewert
Steuertipps für Hausbesitzer
Weitere Infos + Aktuelles

Überblick Abschreibung für Immobilien

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben und vermieten können Sie die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Sie können jedoch nur den Teil absetzen, der auf das Gebäude entfällt. In diesem Video erfahren Sie, wie Sie Anschaffungskosten richtig zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. (siehe Bemessungsgrundlage Gebäudewert

Tipp: Der Bundesfinanzhof hält die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nicht für geeignet. Das Berechnungsprogramm, das als Excel-Datei zur Verfügung gestellt wird, gewährleiste nicht die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits. Sämtliche in der Vergangenheit bereits vorgenommene Aufteilungen sollten Sie daher prüfen, ob sie hinsichtlich der neuen Rechtslage angemessen und darauf basierende Bescheide verfahrensrechtlich noch änderbar sind. Nach dem Abschnittsprinzip können Sie zudem für die Zukunft eine höhere Abschreibung geltend machen!

Neu: Die Abschreibedauer von Gebäuden verkürzt sich von 50 Jahren auf 33 Jahre. Das ist eine Erhöhung der Abschreibung von 2% auf 3%. Diese Änderung gilt für alle Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertig gestellt oder gekauft werden.

Steuertipp für Vermieter: Die Abschreibung wird auf die historischen Anschaffungskosten des Gebäudes berechnet. Die vorgestellte Gestaltungsidee zeigt, wie auch die Abschreibung an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst werden kann. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie vielleicht geerbt wurde und bereits vollständig abgeschrieben ist. Der Clou: Auch private Darlehen können in den Bereich der Werbungskosten verschoben werden. Was sich dahinter verbirgt, wird in diesem Video erklärt.

Tipp: Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus + Schuldzinsenabzug bei Vermietungsimmobilien - Fallstricke und Gestaltungsmöglichkeiten sowie weitere Steuerleitfäden, Erstberatungsbriefe und Verträge erhalten Sie bei meiner online Steuerberatung

Tipp: Unterscheiden Sie zwischen Gebäude und Mietereinbauten.

Gebäudeabschreibung § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG berechnen

Gebäudeabschreibung bei Immobilien: Wer seine Immobilie für Einkünfte (z.B. Vermietung) nutzt kann die Immobilie Steuer sparend abschreiben. Es gibt verschiedene Abschreibungsarten für Immobilien. Auch wer eine gebrauchte Immobilie kauft und vermietet, kann die AfA in Anspruch nehmen und ebenfalls Steuern sparen.

Rechner Gebäudeabschreibung

Tipp: Lineare Gebäude-AfA erhöht. Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wird von zwei Prozent auf drei Prozent angehoben. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, der es zulässt, dass die Gebäude-AfA in begründeten Ausnahmefällen nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen wird, sollte entfallen. Von diesem Vorhaben hat der Gesetzgeber Abstand genommen. Wenn Sie ein Gebäude im Bestand haben, dessen tatsächliche Nutzungsdauer deutlich unter der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer liegt, sollten Sie die tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen. Die vom BFH abgesenkten Hürden für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer werden auch Ihr Finanzamt veranlassen, einen Streit über die Nutzungsdauer zu vermeiden (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG). Siehe auch Kürzere Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer.

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Beginn der AfA bei Gebäuden mit Fertigstellung

Ein Gebäude ist fertig gestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bau so weit errichtet ist, dass der Bezug der Wohnungen zumutbar ist oder dass das Gebäude für den Betrieb in all seinen wesentlichen Bereichen nutzbar ist (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
Ein Gebäude ist nicht fertig gestellt, wenn Türen, Böden und der Innenputz noch fehlen (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
Auf die Höhe der noch ausstehenden Herstellungskosten im Verhältnis zu den gesamten Herstellungskosten des Gebäudes kommt es nicht an (BFH vom 16.12.1988 – BStBl 1989 II S. 203).
Gebäudeteile, die auf Grund ihrer unterschiedlichen Funktion selbständige Wirtschaftsgüter sind, sind fertig gestellt, sobald diese Teilebestimmungsgemäß nutzbar sind (BFH vom 9.8.1989 – BStBl 1991 II S. 132). Zur AfA-Bemessungsgrundlage R 7.3 Abs. 2.
Eine Eigentumswohnung ist mit der Bezugsfertigkeit fertig gestellt, auch wenn zu diesem Zeitpunkt zivilrechtlich noch kein Wohneigentum begründet und die Teilungserklärung noch nicht abgegeben worden ist (BFH vom 26.1.1999 – BStBl II S. 589).

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Fertigstellung von Teilen eines Gebäudes zu verschiedenen Zeitpunkten

Wird bei der Errichtung eines zur unterschiedlichen Nutzung bestimmten Gebäudes zunächst ein zum Betriebsvermögen gehörender Gebäudeteil und danach ein zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil fertig gestellt, hat der Stpfl. ein Wahlrecht, ob er vorerst in die AfA-Bemessungsgrundlage des fertig gestellten Gebäudeteiles die Herstellungskosten des noch nicht fertig gestellten Gebäudeteiles einbezieht oder ob er hierauf verzichtet.

AfA-Methoden: lineare, degressive, erhöhte + Sonder-AfA + AfaA

AfA-Methoden + Sätze:

Lineare AfA
Degressive AfA
AfaA
Sonder-AfA Sanierung
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG
Denkmalschutz Abschreibung & Rechner
Wechsel der AfA-Methode
AfA bei Änderung des Nutzungsumfangs eines Gebäudeteils
Entnahme eines Gebäudes
Kürzere Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer

Wenn Sie ein Betriebs- oder Mietwohngebäude nach dem 31.12.2022 anschaffen, können Sie je nach Bauantrag nur noch 2 % (fertiggestellt nach dem 31.12.1924), 2,5 % (fertiggestellt vor dem 1.1.1925) oder 3 % (Bauantrag nach dem 31.3.1985) abschreiben.

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 soll eine Anhebung des Abschreibungssatzes für Wohngebäude vorgenommen werden. Der reguläre lineare Abschreibungssatz soll für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, von 2 % auf 3 % angehoben werden. Damit verkürzt sich zwar die Abschreibungsdauer auf 33 Jahre. Die Erhöhung soll sich aber erst auf Wohngebäude auswirken, die Sie nach dem 31.12.2023 fertigstellen. Wenn Sie also im Jahr 2023 mit der Herstellung eines Gebäudes beginnen, sollte dieses erst nach dem 31.12.2023 fertiggestellt werden.

Abschreibungssätze für das Gebäude im Überblick: § 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 EStG:

Bei der Normalabschreibung wird unterschieden in:

§ 7 Abs. 4 Nr. 1 (Betriebsvermögen, Bauantrag nach dem 31.3.1985)
§ 7 Abs. 4 Nr. 2 a) (sonst. Vermögen, Fertigstellung nach 31.12.1924)
§ 7 Abs. 4 Nr. 2 b) (sonst. Vermögen, Fertigstellung vor dem 01.01.1925)

Die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer beträgt 25 Jahre, 40 bzw. 50 Jahre.

Hinweis: Es besteht kaum eine Chance, die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer niedriger anzusetzen und damit die Abschreibungssätze zu erhöhen (siehe auch Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung). Die Abschreibungssätze von § 7 EStG gelten nicht für die Handelsbilanz. In der Handelsbilanz ist bei einem Gebäude unter Berücksichtigung der normalen Nutzungsdauer von einem Abschreibungssatz von 1% auszugehen. Auch in den Bewertungsrichtlinien wird grundsätzlich von einer Gebäudenutzungsdauer von 100 Jahren ausgegangen, jedenfalls bei Wohngebäuden. Die steuerliche Abschreibungsquote von 2 % oder bei Altbauten von 2,5 % ist so gesehen eine steuerliche Subvention. Dementsprechend lässt die Rechtsprechung keine höheren Abschreibungssätze zu.

Die AfA-Sätze richten sich insbesondere nach dem Zweck des Gebäudes:

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z. B. Wohnungen für den Hausmeister, für das Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig einsatzbereit sein müssen.

Tipp: Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen und können daher höher abgeschrieben werden (BFH vom 14.3.2000 – BStBl 2001 II S. 66).

Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören z. B.

die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Duschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und
die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.

Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind, je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist zur Vereinfachung den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

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Bemessung der linearen AfA bei Gebäuden nach typisierten Prozentsätzen

Die AfA ist grundsätzlich so zu bemessen, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes voll abgesetzt sind. Bei einem Gebäude gilt Satz 1 nur, wenn die technischen oder wirtschaftlichen Umstände dafür sprechen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) weniger als 33 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag nach dem 31.12.2000) oder 25 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag vor dem 1.1.2001) bzw. eines anderen Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden weniger als 40 Jahre) beträgt. Satz 2 gilt entsprechend bei Mietereinbauten und -umbauten, die keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen sind.

Begriff der Nutzungsdauer eines Gebäudes § 11c Abs. 1 EStDV
Die Absicht, ein zunächst noch genutztes Gebäude abzubrechen oder zu veräußern, rechtfertigt es nicht, eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes zugrunde zu legen (BFH vom 15.12.1981 – BStBl 1982 II S. 385).

In anderen als den in Absatz 3 Satz 2 und 3 bezeichneten Fällen sind die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten AfA-Sätze maßgebend. Die Anwendung niedrigerer AfA-Sätze ist ausgeschlossen. Die AfA ist bis zur vollen Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen.

Bei Gebäuden sind als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent

2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Ist AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG überhöht vorgenommen worden oder unterblieben und hat sich die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht geändert, sind weiterhin die gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsätze anzusetzen, so dass sich ein anderer Abschreibungszeitraum als von 25, 33, 40 oder 50 Jahren ergibt (BFH vom 3.7.1984 – BStBl II S. 709, vom 20.1.1987 – BStBl II S. 491 und vom 11.12.1987 – BStBl 1988 II S. 335). Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden (BFH vom 21.11.2013 – BStBl 2014 II S. 563).

Musterhäuser

Der Abschreibungssatz gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt auch für Musterhäuser. In die Bemessung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist bei Musterhäusern auch der Zeitraum einer nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb sich voraussichtlich anschließenden Nutzung des Hauses als Wohngebäude einzubeziehen. Das gilt auch für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser, die zum Zwecke der Veräußerung demontiert und andernorts wieder aufgebaut werden müssen (BFH vom 23.9.2008 – BStBl 2009 II S. 986).

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Degressive Gebäude-AfA

Gemäß S 7 Abs. 5 EStG kann abweichend vom Abs. 4 degressiv abgeschrieben werden, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude hergestellt oder im Jahr der Fertigstellung erworben hat (Neubau). Sie ist nur mit den in dieser Vorschrift vorgeschriebenen Staffelsätzen zulässig.

Übersicht über die degressiven Absetzungen für Gebäude nach § 7 Abs. 5EStG (zu R 7.4)

	Zeitlicher Geltungsbereich		Begünstigte Objekte	Begünstigte Maßnahmen	AfA -Sätze	Gesetzliche Vorschriften
	1		2	3	4	5
1.	Fertigstellung nach dem 9.10.1962 und vor dem 1.1.1965 und Bauantrag nach dem 9.10.1962		Gebäude und Eigentumswohnungen, die zu mehr als 66 ⅔ % Wohnzwecken dienen und nicht nach § 7b oder § 54 EStG begünstigt sind	Herstellung	12 x 3,5 % 20 x 2 % 18 x 1 %	§ 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1965
2.	Fertigstellung nach dem 31.12.1964 und vor dem 1.9.1977 und Bauantrag vor dem 9.5.1973		Gebäude und Eigentumswohnungen jeder Art, soweit nicht infolge der Beschränkungen unter Nr. 3 ausgeschlossen			§ 7 Abs. 5 Satz 1 EStG 1965, § 7 Abs. 5 Satz 1 EStG 1974/75, § 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1977
3.	Fertigstellung vor dem 1.2.1972 und Bauantrag nach dem 5.7.1970 und vor dem 1.2.1971		wie Nr. 2, soweit die Gebäude und Eigentumswohnungen nicht zum Anlagevermögen gehören oder soweit sie zu mehr als 66 ⅔ % Wohnzwecken dienen			§ 1 Abs. 3 der 2. KonjVO
4.	Fertigstellung vor dem 1.9.1977 und Bauantrag nach dem 8.5.1973		Gebäude und Eigentumswohnungen, deren Nutzfläche zu mehr als 66 ⅔ % mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert worden sind			§ 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1974/75, § 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1977
5.	Fertigstellung nach dem 31.8.1978 und vor dem 1.1.1979		Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum jeder Art			§ 7 Abs. 5 EStG 1977, § 52 Abs. 8 Satz 1 EStG 1977, § 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1979
6.	Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und vor dem 1.1.1983		wie Nr. 5, soweit im Ausland	Herstellung sowie Anschaffung, wenn Erwerb spätestens im Jahr der Fertigstellung	12 x 3,5 % 20 x 2 % 18 x 1 %	§ 7 Abs. 5 EStG 1979/81, § 52 Abs. 8 Satz 3 EStG 1981/85
7.	Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und		Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit im Inland			§ 7 Abs. 5 EStG 1979/81, § 52 Abs. 8 Satz 3 EStG 1981/83, § 7 Abs. 5 EStG 1981/83, § 52 Abs. 8 Sätze 1 und 2 EStG 1981/85, § 7 Abs. 5 Nr. 2 EStG 1987, § 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1987, § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG 1990, § 52 Abs. 11 Satz 3 EStG 1990, § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG 1993
	a)	Bauantrag und Herstellungsbeginn bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 30.7.1981			12 x 3,5 % 20 x 2 % 18 x 1 %
	b)	Bauantrag oder Herstellungsbeginn bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 29.7.1981 (soweit nicht Nummer 8 und 9) und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1995			8 x 5 % 6 x 2,5 % 36 x 1,25 %
8.	Bauantrag nach dem 31.3.1985 und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1994		Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen		4 x 10 % 3 x 5 % 18 x 2,5 %	§ 7 Abs. 5 Nr. 1 EStG 1987, § 52 Abs. 8 Satz 1 EStG 1987, § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG 1990, § 52 Abs. 11 Satz 2 EStG 1990, § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG 1993
9.	Bauantrag oder Anschaffung und Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 28.2.1989 und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1996		Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit sie Wohnzwecken dienen		4 x 7 % 6 x 5 % 6 x 2 % 24 x 1,25 %	§ 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1990, § 52 Abs. 11 Satz 1 EStG 1990, § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a EStG 1993
10.	Bauantrag oder Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004		wie zu 9.		8 x 5 % 6 x 2,5 % 36 x 1,25 %	§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b EStG 1996
11.	Bauantrag oder Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006		wie zu 9.		10 x 4 % 8 x 2,5 % 32 x 1,25 %	§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe c EStG 2002 i. d. F. des HBeglG 2004 i. V. m. dem Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm

Teil des auf ein Jahr entfallenden AfA-Betrags:

Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ist im Jahr der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes in Höhe des vollen Jahresbetrags abzuziehen (BFH vom 19.2.1974 – BStBl II S. 704); aber R 7.4 Abs. 2 Satz 1
Bei Veräußerung eines Gebäudes kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nur zeitanteilig abgezogen werden (BFH vom 18.8.1977 – BStBl II S. 835).

Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kann nur bei Neubauten in Anspruch genommen werden und gilt nicht für Altbauten, es sei denn, es gibt einen Teilneubau. Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbständigen Gebäudeteile (R 4.2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5), sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig.

Bei Umbauten, Ausbauten und Modernisierungsmaßnahmen liegt ein Neubau nicht bereits dann vor, wenn sich dadurch die Zweckbestimmung des Gebäudes ändert. Er entsteht nur, wenn die eingefügten Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben, so dass es in bautechnischer Hinsicht neu ist. Das ist dann der Fall, wenn die tragenden Gebäudeteile (z. B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion) in überwiegendem Umfang ersetzt werden (BFH vom 25.5.2004 – BStBl II S. 783).
Bei Anbauten liegt ein Neubau vor, wenn
- dadurch selbständige Wirtschaftsgüter i. S. d. R 4.2 geschaffen werden oder
- sie mit dem bestehenden Gebäude verschachtelt sind und die Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben; hierfür sind regelmäßig die Größen- und Wertverhältnisse der Alt- und Neubauteile maßgebend (BFH vom 25.1.2007 – BStBl II S. 586).
Für Eigentumswohnungen, die durch die rechtliche Umwandlung eines bestehenden Gebäudes geschaffen werden, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 24.11.1992 – BStBl 1993 II S. 188).
Für neu geschaffene Wohnungen, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit einer bereits vorhandenen Wohnung stehen, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 7.7.1998, BStBl II S. 625).
Zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bei Baumaßnahmen an einem Dachgeschoss BMF vom 10.7.1996 (BStBl I S. 689) – Anhang 35 letztmals abgedruckt im EStH 2016.

Ist AfA nach § 7 Abs. 5 EStG überhöht vorgenommen worden, ist die weitere AfA während des verbleibenden Abschreibungszeitraums weiterhin von den ungekürzten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen (BFH vom 4.5.1993 – BStBl II S. 661).

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Sonder-AfA Sanierung

Mit den Vorschriften der §§ 7 h-k EStG hat der Steuergesetzgeber weitere degressive Abschreibungen für sozialfreundliche Investitionen vorgesehen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöhten AfA ist das Vorliegen einer Bescheinigung, die die notwendigen Voraussetzungen für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.

Maßnahmen in Sanierungsgebieten: Gemäß § 7 h EStG gibt es eine erhöhte AfA für Herstellungskosten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an Gebäuden, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Die die AfA beträgt im Jahr der Herstellung und den darauffolgenden neun Jahren jeweils bis zu 10 %.

Das gilt auch für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes in einem solchen Gebiet dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll.

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Wechsel der AfA-Methode bei Gebäuden

Der Wechsel zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 5 EStG sowie zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 4 EStG und § 7 Abs. 5 EStG ist unzulässig (BFH vom 10.3.1987 – BStBl II S. 618 und vom 29.5.2018 – BStBl II S. 646). Aber: Degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Erwerbsfällen.

Ein Wechsel der AfA-Methode ist bei Gebäuden vorzunehmen, wenn

ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG erstmals erfüllt oder
ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr erfüllt oder
ein nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG abgeschriebener Mietwohnneubau nicht mehr Wohnzwecken dient.

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG zu bemessen.

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AfA bei Änderung des Nutzungsumfangs eines Gebäudeteils

Von den gesamten Herstellungskosten in Höhe von 600.000 € eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, das je zur Hälfte eigenbetrieblichen Zwecken und fremden Wohnzwecken dient, entfallen je 300.000 € auf die beiden selbständigen Gebäudeteile. Der eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteil wird nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG degressiv, der zu fremden Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG linear abgeschrieben. Die jährliche AfA beträgt

für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil

10 % von 300.000 € = 30.000 €,
für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

2 % von 300.000 € = 6.000 €.

Vom Beginn des 3. Jahres an wird die eigenbetriebliche Nutzung auf ein Drittel des bisher zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ausgedehnt. Von diesem Zeitpunkt an beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil 400.000 €, für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 200.000 €. Für den nunmehr eigenbetrieblich genutzten Teil des bisher zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ist die lineare AfA künftig mit dem höheren AfA-Satz des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG vorzunehmen. Die AfA beträgt somit im 3. Jahr

für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil
10 % von 300.000 € = 30.000 €,

+ 3 % von 100.000 € = 3.000 €,
für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

2 % von 200.000 € = 4.000 €.

Ein zu Beginn des Jahres 01 angeschafftes Gebäude, für das lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG vorgenommen worden ist, wird im Jahre 24 erweitert. Die Restnutzungsdauer beträgt danach noch mindestens 50 Jahre.

Anschaffungskosten im Jahr 01

200.000 €

AfA in den Jahren 01 bis 23: 23 x 2 % = 92.000 €

nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 24

+ 100.000 €

Bemessungsgrundlage ab Jahr 24

300.000 €

Vom Jahr 24 bis zur vollen Absetzung des Betrags von 208.000 € (Restwert 108.000 € zuzüglich nachträglicher Herstellungskosten 100.000 €) beträgt die AfA jährlich 2 % von 300.000 € = 6.000 €.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bei nachträglichen Herstellungskosten

Ein im Jahr 01 fertig gestelltes Gebäude, für das degressive AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG vorgenommen worden ist, wird im Jahr 06 erweitert.

Herstellungskosten im Jahr 01

200.000 €

AfA in den Jahren 01 bis 04: 4 x 10 % = 80.000 €

AfA im Jahr 05: 1 x 5 % = 10.000 €

nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 06

+ 80.000 €

Bemessungsgrundlage ab Jahr 06

280.000 €

In den Jahren 06 und 07 beträgt die AfA je 5 % = 14.000 € (insgesamt 28.000 €);

in den Jahren 08 bis 25 beträgt die AfA je 2,5 % = 7.000 € (insgesamt 126.000 €).

Herstellungskosten im Jahr 01

200.000 €

AfA in den Jahren 01 bis 04

– 80.000 €

AfA im Jahr 05

– 10.000 €

nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 06

+ 80.000 €

AfA in den Jahren 06 und 07

– 28.000 €

AfA in den Jahren 08 bis 25

– 126.000 €

Restwert 31.12.25

36.000 €

Ab dem Jahr 26 bis zur vollen Absetzung des Restwerts von 36.000 € beträgt die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 52 Abs. 15 Satz 2 EStG 4 % von 280.000 € = 11.200 €, soweit keine kürzere Restnutzungsdauer i. S. d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorliegt.

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Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung bei Gebäuden (AfaA)

Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) sind nach dem Wortlaut des Gesetzes nur bei Gebäuden zulässig, bei denen die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG bemessen wird. AfaA sind jedoch auch bei Gebäuden nicht zu beanstanden, bei denen AfA nach § 7 Abs. 5 EStG vorgenommen wird.

Eine AfaA ist vorzunehmen, wenn

Baumängel vor Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigen keine AfaA (BFH vom 31.3.1992 – BStBl II S. 805); auch wenn infolge dieser Baumängel noch in der Bauphase unselbständige Gebäudeteile wieder abgetragen werden (BFH vom 30.8.1994 – BStBl 1995 II S. 306); dies gilt auch, wenn die Baumängel erst nach der Fertigstellung oder Anschaffung entdeckt werden (BFH vom 27.1.1993 – BStBl II S. 702 und vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592).
AfaA aus wirtschaftlichen Gründen können abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH vom 17.9.2008 – BStBl 2009 II S. 301).
ein Gebäude durch Abbruch, Brand oder ähnliche Ereignisse aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist (BFH vom 7.5.1969 – BStBl II S. 464),
bei einem Umbau bestimmte Teile eines Gebäudes ohne vorherige Abbruchabsicht entfernt werden (BFH vom 15.10.1996 – BStBl 1997 II S. 325) oder
ein Gebäude abgebrochen wird H 6.4 (Abbruchkosten).

Eine AfaA ist nicht vorzunehmen, wenn

ein zum Privatvermögen gehörendes objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude abgerissen wird, um ein unbebautes Grundstück veräußern zu können (BFH vom 6.3.1979 – BStBl II S. 551), oder wenn es in der Absicht eines grundlegenden Umbaus erworben wird (BFH vom 4.12.1984 – BStBl 1985 II S. 208 und 20.4.1993 – BStBl II S. 504),
im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt wird, sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrages die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben (BFH vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592),
die bestehende Substanz zum Abbau eines Bodenschatzes weiterhin vorhanden ist und auch abgebaut werden kann (BFH vom 24.1.2008 – BStBl 2009 II S. 449).

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Entnahme eines Gebäudes

Für ein Gebäude, das im Jahr der Fertigstellung aus dem Betriebsvermögen entnommen worden ist, ist die Inanspruchnahme der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG für den Zeitraum der Zugehörigkeit zum Privatvermögen im Jahr der Entnahme ausgeschlossen, wenn für das Gebäude bereits während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen degressive AfA in Anspruch genommen worden ist. Im folgenden Jahr kann der Stpfl. zur degressiven AfA übergehen (BFH vom 3.4.2001 – BStBl II S. 599).
Für ein Gebäude, das nach dem Jahr der Fertigstellung unter Aufdeckung der stillen Reserven entnommen worden ist, kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nicht mehr vorgenommen werden (BFH vom 8.11.1994 – BStBl 1995 II S. 170).

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Bemessungsgrundlage Gebäudewert

Bemessungsrundlage sind nur die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und nicht der Grund und Boden. Bei einem gemeinsamen Kaufpreis ist dieser entsprechend aufzuteilen.

Download: So ermitteln Sie die AfA Bemessungsgrundlage

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Zur AfA-Bemessungsgrundlage siehe auch R 7.3 Abs. 2.

Tipp: Rechner Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund + Boden.

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbständigen Gebäudeteilen und wird der Nutzungsumfang eines Gebäudeteiles infolge einer Nutzungsänderung des Gebäudes ausgedehnt, bemisst sich die weitere AfA von der neuen Bemessungsgrundlage insoweit nach § 7 Abs. 4 EStG. Das Wahlrecht nach Satz 1 Nr. 2 Satz 3 und 4 bleibt unberührt.

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Steuertipps für Hausbesitzer

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich entschieden, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Vermietungseinkünften vorliegt, wenn der Erbe eines Hauses dem Inhaber eines Wohnrechts ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnrechts zustimmt und das Gebäude räumt. Dadurch kann das Wohngebäude vermietet werden und Einkünfte daraus erzielt werden. Dies widerspricht einem Urteil des Niedersächsischen FG, welches die Zahlung zur Ablösung des Wohnrechts nicht als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt hatte, sondern nur als nachträgliche Anschaffungskosten, die im Wege der Abschreibung – verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

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Kürzere Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer

Über die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG hatten Steuerpflichtige bisher die Möglichkeit, ihr Gebäude in begründeten Ausnahmefällen und bei entsprechendem Nachweis mit einer kürzeren als der gesetzlich vorgeschriebenen Nutzungsdauer abzuschreiben. Diese Ausnahmeregelung soll ab 2023 nicht mehr in Anspruch genommen werden können.

Wenn Sie bereits ein Betriebs- oder Mietwohngebäude erworben haben, hat die Abschaffung der Regelung über die tatsächliche Nutzungsdauer keinen Einfluss. Sie können also weiterhin nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben.

Wenn Sie auch nach der Gesetzesänderung der Meinung sind, dass Ihr Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat, können Sie wie bisher eine Teilwertabschreibung vornehmen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 4 EStG).

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) erweitert die Möglichkeiten, diese Steuervergünstigung in Anspruch zu nehmen. Die Richter des BFH (Urteil vom 28.7.2021, Az. IX R 25/17) haben mit ihrem Urteil die hohen Anforderungen des BMF an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bei Gebäuden deutlich gelockert. Zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer können Sie jede geeignete Darlegungsmethode anwenden.

Es kommt vor, dass alte Betriebsgebäude erworben werden, die bei näherer Betrachtung nicht mehr die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 Jahren (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) bzw. von 40 oder 50 Jahren bei Betriebs- oder Mietwohngebäuden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a und b EStG) haben. Ich denke hier insbesondere an den Erwerb älterer Betriebs- oder Fabrikgebäude, die häufig ihre Nutzungsdauer bereits überschritten haben und tatsächlich keine 33 Jahre mehr überstehen.

Für solche Gebäude ist geregelt, dass bei entsprechendem Nachweis anstelle der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer eine Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden kann. Obwohl es sich streng genommen nur um eine steuerliche Gewinnverschiebung handelt, verlangt Ihr Finanzamt von einen genauen Nachweis über die Anwendung der tatsächlichen Nutzungsdauer. Nach Auffassung der Finanzverwaltung reicht hierfür ein von einem Sachverständigen im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren modellhaft erstelltes Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer häufig nicht aus. Vielmehr sind zusätzliche Aussagen zur Substanz des Rohbaus und zum technischen Verschleiß der tragenden Teile zu treffen.

Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung verlangt der BFH keine so umfangreichen Nachweise. Sie können sich aller Beweismittel bedienen. Sie können jede Darstellungsform verwenden, die im Einzelfall für Ihr Gebäude als Nachweis geeignet erscheint. Das Finanzamt könnte aber dennoch von Ihnen ein Gutachten nach dem „Verfahren zur Ermittlung der Absetzung für Abnutzung von Baustoffen (ERAB)“ verlangen. Der BFH hat dem aber in seinem oben genannten BFH-Urteil eine Absage erteilt. Ein Gebäudegutachten nach ERAB-Verfahren ist demnach nicht erforderlich

Aus Sicht des BFH ist das ERAB-Verfahren als Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer nicht geeignet. Mit diesem Verfahren wird zwar der Zustand jedes relevanten Bauteils eines Gebäudes erfasst, jedoch handelt es sich hierbei um einen baustoffspezifischen Wert. Man spricht hier vom sogenannten Abnutzungsvorrat. Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes wird durch das Verfahren nicht gerecht.

Mit zwei Urteilen vom 14. Februar 2023 (Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F) hat der 1. Senat des Finanzgerichts Münster entschieden, dass vom Steuerpflichtigen eingeholte Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, der Ermittlung der AfA zugrunde gelegt werden können.

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Mehr Infos zur AfA, wenn die Immobilie im Betriebsvermögen ist:

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Rechtsgrundlagen zum Thema: Vermietung

Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Diese Informationen können daher eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.

Art und Satz der Abschreibung
Es wird vorausgesetzt, dass Gebäude im Privatvermögen gehalten werden und Wohnzwecken dienen.
Degressive Abschreibung nach § 7 V EStG
oder
Lineare Abschreibung nach § 7 IV EStG
ggf. lineare AfA mit abweigenden Prozentsatz	%

Allgemeine Angaben
Berechnung ab dem Jahr		jjjj
Datum Anschaffung / Bauantrag		tt.mm.jjjj
Datum Fertigstellung		tt.mm.jjjj