Wie hoch ist der AfA-Satz für Wohngebäude?

Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt der lineare AfA-Satz 3% pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre). Für ältere Gebäude gelten 2% (50 Jahre) bzw. 2,5% (40 Jahre bei Fertigstellung vor 1925).

Wie wird der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt?

Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Gängige Methoden sind das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden.

AfA-Rechner für Immobilien: Gebäudeabschreibung berechnen + Steuertipps vom Steuerberater

Nutzen Sie Ihre Vermietungsimmobilie steuerlich optimal: Mit der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) schreiben Sie die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer ab und senken damit Ihre jährliche Steuerlast erheblich. Unser kostenloser AfA-Rechner hilft Ihnen bei der korrekten Berechnung nach § 7 EStG.

Wichtige Fragen, die dieser Ratgeber beantwortet:

Was ist die Gebäude-AfA und wie funktioniert sie?
Wie berechne ich die Abschreibung für meine Vermietungsimmobilie?
Welche AfA-Sätze gelten für Wohngebäude und Gewerbeimmobilien?
Wie teile ich den Kaufpreis richtig zwischen Gebäude und Grundstück auf?
Welche Sonderabschreibungen kann ich nutzen?

AfA-Rechner: Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG berechnen

Kostenloser Online-Rechner: Berechnen Sie die jährliche Abschreibung Ihrer Vermietungsimmobilie in wenigen Schritten. Der Rechner berücksichtigt automatisch die aktuellen gesetzlichen Regelungen für.

Eingaben für die Berechnung:

Gesamtkaufpreis der Immobilie
Anteil des Gebäudewertes (nach Kaufpreisaufteilung)
Baujahr bzw. Fertigstellungsdatum
Art der Nutzung (Wohnen / Gewerbe)
Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung

Rechner Gebäudeabschreibung

Wichtiger Hinweis: Seit dem 1. Januar 2023 gilt für neue Wohngebäude ein erhöhter AfA-Satz von 3% statt 2%, was die Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre verkürzt.

Grundlagen der Immobilienabschreibung: Was Sie über die AfA wissen müssen

Was ist die Gebäude-AfA?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) – umgangssprachlich auch Abschreibung genannt – ermöglicht es Immobilieneigentümern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Die AfA bildet den jährlichen Wertverzehr des Gebäudes durch Alterung und Nutzung ab.

Rechtliche Grundlage: Die Gebäudeabschreibung ist in § 7 Abs. 4 und 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie gilt als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG).

Kernprinzip: Nur das Gebäude ist abschreibbar

Ein häufiger Irrtum: Nicht der gesamte Kaufpreis einer Immobilie kann abgeschrieben werden, sondern ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden unterliegt keinem Wertverzehr und ist daher steuerlich nicht abschreibbar.

Beispiel:

Gesamtkaufpreis: 400.000 €
davon Grund und Boden (nicht abschreibbar): 120.000 € (30%)
davon Gebäude (abschreibbar): 280.000 € (70%)
Bei 2% linearer AfA: 5.600 € jährliche Abschreibung

Wer kann die Gebäude-AfA nutzen?

Zur Abschreibung berechtigt sind Eigentümer, die das Gebäude zur Erzielung von Einkünften nutzen:

Vermieter von Wohnimmobilien (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Unternehmer mit betrieblich genutzten Gebäuden (Betriebsausgaben)
Selbstständige und Freiberufler mit Praxisräumen oder Büros

Achtung: Für selbstgenutztes Wohneigentum kann keine AfA geltend gemacht werden, da keine Einkünfteerzielung vorliegt.

Vorteile der Gebäudeabschreibung

Steuerersparnis: Senkung der jährlichen Steuerlast durch Werbungskostenabzug
Planungssicherheit: Gleichbleibende jährliche Abschreibungsbeträge (bei linearer AfA)
Liquiditätsvorteil: Steuerersparnis ohne realen Geldabfluss
Verlustausgleich: Negative Einkünfte aus Vermietung können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden

Wichtige Begriffe im Überblick

Begriff	Bedeutung
AfA	Absetzung für Abnutzung (steuerliche Abschreibung)
Bemessungsgrundlage	Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes
Nutzungsdauer	Zeitraum, über den die Abschreibung verteilt wird
AfA-Satz	Prozentsatz der jährlichen Abschreibung (z.B. 2% oder 3%)
Lineare AfA	Gleichmäßige Verteilung über die Nutzungsdauer
Degressive AfA	Höhere Abschreibung in den ersten Jahren

AfA-Bemessungsgrundlage: So ermitteln Sie den abschreibbaren Gebäudewert

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA umfasst:

Anschaffungskosten des Gebäudes
- Kaufpreis für das Gebäude (ohne Grund und Boden)
- Grunderwerbsteuer (anteilig auf das Gebäude)
- Notar- und Grundbuchkosten (anteilig)
- Maklerkosten (anteilig, soweit Vermittlung des Gebäudes)
Herstellungskosten (bei Neubau oder wesentlicher Erweiterung)
- Baukosten
- Architekten- und Ingenieurhonorare
- Baugenehmigungsgebühren
- Erschließungskosten für das Gebäude
Nachträgliche Herstellungskosten
- Anbauten und Aufstockungen
- Grundlegende Modernisierungen
- Wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinaus

Wichtig: Nicht zu den Anschaffungskosten gehören Finanzierungskosten (Zinsen), laufende Betriebskosten oder reine Erhaltungsaufwendungen. Diese werden separat als Werbungskosten geltend gemacht.

Schritt-für-Schritt: Bemessungsgrundlage berechnen

Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung:

Position	Betrag
Gesamtkaufpreis laut Kaufvertrag	300.000 €
Grunderwerbsteuer (6%)	18.000 €
Notar- und Grundbuchkosten	4.500 €
Maklerkosten	12.000 €
Gesamtaufwand	334.500 €

Aufteilung nach Verkehrswert:

Gebäudeanteil: 70% = 234.150 €
Grund und Boden: 30% = 100.350 €

AfA-Bemessungsgrundlage: 234.150 €

Bei 2% linearer AfA: 4.683 € jährliche Abschreibung

Expertentipp: Eine günstige Kaufpreisaufteilung mit einem höheren Gebäudeanteil erhöht Ihre jährliche AfA und damit Ihre Steuerersparnis. Nutzen Sie professionelle Gutachten oder anerkannte Bewertungsverfahren, um eine optimale Aufteilung zu erreichen.

Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grund & Boden richtig trennen

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück entscheidet über die Höhe Ihrer jährlichen Abschreibung. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu:

Höherer jährlicher AfA
Größerer Steuerersparnis
Besserer Rendite der Immobilieninvestition

Anerkannte Methoden zur Kaufpreisaufteilung

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage.

Geeignet für: Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser
Datenquelle: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
Vorteil: Basiert auf Marktwerten

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Gebäudewert anhand der erzielbaren Mieterträge.

Geeignet für: Renditeimmobilien, Mehrfamilienhäuser
Berechnung: Kapitalisierte Nettomiete minus Bodenwert
Vorteil: Berücksichtigt tatsächliche Ertragskraft

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berechnet die Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung der Alterswertminderung.

Geeignet für: Selbstgenutzte Immobilien, besondere Objekte
Berechnung: Neubaukosten minus Alterswertminderung
Nachteil: Kann vom Markt abweichen

BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine Kaufpreisaufteilung berechnet.

Wichtig: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe allein nicht ausreicht, wenn sie zu unrealistischen Ergebnissen führt. Ein ergänzendes Gutachten ist dann empfehlenswert (BFH-Urteil vom 21.7.2020, Az. IX R 26/19).

Praktische Tipps für die Kaufpreisaufteilung

Vergleichen Sie mehrere Methoden: Nutzen Sie verschiedene Bewertungsverfahren und wählen Sie das günstigste nachvollziehbare Ergebnis
Dokumentieren Sie sorgfältig: Bewahren Sie alle Unterlagen und Berechnungen auf
Holen Sie ein Gutachten ein: Bei hohen Kaufpreisen lohnt sich ein professionelles Wertgutachten
Vereinbaren Sie die Aufteilung im Kaufvertrag: Eine notarielle Vereinbarung hat Beweiskraft gegenüber dem Finanzamt
Nutzen Sie Bodenrichtwerte: Diese sind öffentlich zugänglich und vom Finanzamt anerkannt

Kostenloser Rechner zur Kaufpreisaufteilung

Nutzen Sie unseren Rechner zur Kaufpreisaufteilung, um schnell und einfach eine erste Einschätzung zu erhalten.

Häufige Fehler vermeiden

Zu niedriger Gebäudeanteil: Verschenkt Abschreibungspotenzial
Fehlende Dokumentation: Kann zu Problemen bei der Steuerprüfung führen
Pauschale Schätzungen: Werden vom Finanzamt oft nicht anerkannt
Veraltete Bewertungen: Berücksichtigen nicht aktuelle Marktentwicklungen

AfA-Methoden: Linear, degressiv und Sonderabschreibungen im Detail

1. Lineare AfA – Die Standardmethode

Die lineare AfA ist die am häufigsten angewandte Abschreibungsmethode bei Immobilien. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer.

Aktuelle AfA-Sätze für 2025

Gebäudeart	AfA-Satz	Nutzungsdauer	Voraussetzungen
Wohngebäude (neu)	3% p.a.	33 Jahre	Fertigstellung nach 31.12.2022
Wohngebäude (Standard)	2% p.a.	50 Jahre	Fertigstellung nach 31.12.1924
Altbauten	2,5% p.a.	40 Jahre	Fertigstellung vor 1.1.1925
Gewerbeimmobilien	3% p.a.	33 Jahre	Bauantrag nach 31.3.1985, nicht Wohnzwecken dienend

Berechnung der linearen AfA

Formel: Jährliche AfA = Anschaffungskosten Gebäude × AfA-Satz

Beispiel:

Anschaffungskosten Gebäude: 200.000 €
AfA-Satz: 2% (Wohngebäude, Standard)
Jährliche AfA: 200.000 € × 2% = 4.000 €
Monatliche AfA: 4.000 € ÷ 12 = 333,33 €

Wichtig: Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird die AfA nur zeitanteilig ab dem Monat der Nutzung berechnet (sog. Monatsprinzip).

2. Degressive AfA – Höhere Abschreibung in den Anfangsjahren

Die degressive AfA ermöglicht höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren und ist damit besonders liquiditätsschonend.

Aktuelle Regelungen zur degressiven AfA (2024-2029)

Befristete Neuregelung: Für neue Wohngebäude gilt befristet vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 eine degressive AfA von 6% auf den jeweiligen Restbuchwert (§ 7 Abs. 5a EStG).

Voraussetzungen:

Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029
Anschaffung bis Ende des Fertigstellungsjahres
Nutzung zu Wohnzwecken

Vorteil: Höhere Abschreibung in den ersten Jahren, Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich.

Vergleich: Linear vs. Degressiv

Jahr	Lineare AfA (3%)	Degressive AfA (6%)	Vorteil degressiv
1	6.000 €	12.000 €	+6.000 €
2	6.000 €	11.280 €	+5.280 €
3	6.000 €	10.603 €	+4.603 €
4	6.000 €	9.967 €	+3.967 €
5	6.000 €	9.369 €	+3.369 €

Basis: 200.000 € Gebäudewert

3. Sonderabschreibungen nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau bietet zusätzlich zur normalen AfA weitere Abschreibungsmöglichkeiten.

Regelung § 7b EStG

Höhe: Bis zu 5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten jährlich
Zeitraum: In den ersten 4 Jahren nach Anschaffung/Herstellung
Zusätzlich: Parallel zur linearen oder degressiven AfA möglich
Obergrenze: Max. 2.000 € Baukosten pro m² Wohnfläche

Beispielrechnung mit Sonder-AfA:

Gebäudewert: 200.000 €
Lineare AfA (3%): 6.000 € p.a.
Sonder-AfA (5%): 10.000 € p.a. (Jahre 1-4)
Gesamt in den ersten 4 Jahren: 16.000 € pro Jahr

4. Erhöhte Abschreibung für Denkmalimmobilien

Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind nach § 7i EStG deutlich höhere Abschreibungssätze möglich:

Bis zu 9% pro Jahr für 8 Jahre
Danach 7% pro Jahr für weitere 4 Jahre
Gilt für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten

5. Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA)

Bei außergewöhnlichen Ereignissen kann eine zusätzliche Abschreibung geltend gemacht werden:

Brandschäden oder Naturkatastrophen
Erhebliche Baumängel nach Fertigstellung
Abriss aus wirtschaftlichen Gründen
Drastische Wertminderung durch externe Faktoren

Wichtig: Eine AfaA setzt voraus, dass der Wertverlust unvorhersehbar und außergewöhnlich ist. Eine bloße Abbruchabsicht beim Kauf begründet keine AfaA.

Nutzungsdauer verkürzen: So erhöhen Sie Ihre Abschreibung legal

Tatsächliche vs. typisierte Nutzungsdauer

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Sie unter bestimmten Umständen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer nachweisen.

Wichtige BFH-Urteile zur verkürzten Nutzungsdauer

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt:

Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer kann durch verschiedene Methoden erfolgen
Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten nach dem ERAB-Verfahren ist nicht zwingend erforderlich
Auch Wertgutachten nach ImmoWertV werden anerkannt
Modellhafte Berechnungen sind zulässig

Wann lohnt sich eine verkürzte Nutzungsdauer?

Eine verkürzte Nutzungsdauer ist besonders vorteilhaft bei:

Älteren Gebäuden mit erkennbaren Bauschäden
Gewerbeobjekten mit spezieller Nutzung
Sanierungsbedürftigen Immobilien
Gebäuden in strukturschwachen Regionen

So weisen Sie eine kürzere Nutzungsdauer nach

Anerkannte Nachweismethoden:

Wertgutachten nach ImmoWertV
- Ermittlung der Restnutzungsdauer durch Sachverständige
- Berücksichtigung von Baujahr, Zustand und Modernisierungsgrad
- Kosten: ca. 500-1.000 €
Bautechnisches Gutachten
- Detaillierte Analyse der Bausubstanz
- Bewertung tragender Bauteile
- Kosten: ca. 1.000-2.000 €
Vereinfachte Berechnung
- Basiert auf Baujahr und durchschnittlicher Restnutzungsdauer
- Abzug bereits abgelaufener Nutzungsjahre
- Anpassung bei Modernisierungen

Beispielrechnung: Steuerersparnis durch verkürzte Nutzungsdauer

Ausgangssituation:

Gebäudewert: 200.000 €
Baujahr: 1970 (bereits 55 Jahre alt)
Durchschnittliche Nutzungsdauer: 80 Jahre
Restnutzungsdauer: 25 Jahre (statt gesetzlich 50 Jahre)

Vergleich:

Variante	AfA-Satz	Jährliche AfA	Steuerersparnis (42% Grenzsteuersatz)
Gesetzliche Nutzungsdauer	2%	4.000 €	1.680 €
Verkürzte Nutzungsdauer	4%	8.000 €	3.360 €
Mehrertrag	+2%	+4.000 €	+1.680 € pro Jahr

Gesamtvorteil über 25 Jahre: 42.000 € zusätzliche Steuerersparnis

Vorgehen bei der Finanzverwaltung

Gutachten einholen: Beauftragen Sie einen Sachverständigen
Steuererklärung anpassen: Geben Sie die verkürzte Nutzungsdauer in der Anlage V an
Gutachten beifügen: Fügen Sie das Gutachten der Steuererklärung bei
Bei Ablehnung: Einspruch einlegen und auf BFH-Rechtsprechung verweisen

Aktueller Hinweis: Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben vom 22.2.2023 seine abweichende Meinung zur BFH-Rechtsprechung dargelegt. Die Finanzverwaltung lehnt vereinfachte Nachweismethoden teilweise ab. Lassen Sie sich nicht entmutigen – die Rechtsprechung steht auf Ihrer Seite!

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Position des BMF (Stand 2023)

Das Bundesfinanzministerium vertritt weiterhin die Auffassung, dass für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ein detailliertes Bausubstanzgutachten erforderlich sei. Diese Auffassung widerspricht jedoch der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BFH.

Konsequenz für Steuerpflichtige: Bei Ablehnung durch das Finanzamt sollten Sie Einspruch einlegen und notfalls klagen. Die Finanzgerichte folgen überwiegend der BFH-Rechtsprechung.

Steuertipps für Immobilieneigentümer: So optimieren Sie Ihre Abschreibung

1. Optimale Kaufpreisaufteilung nutzen

Eine günstige Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist der wichtigste Hebel für höhere Abschreibungen.

Expertentipp: Verhandeln Sie die Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag. Eine notariell beurkundete Vereinbarung hat gegenüber dem Finanzamt hohe Beweiskraft.

2. Nachträgliche Herstellungskosten gezielt nutzen

Modernisierungen und Erweiterungen erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit Ihre AfA:

Anbauten und Aufstockungen
Grundlegende Sanierungen
Erhebliche Verbesserungen über den ursprünglichen Standard hinaus

Wichtig: Dokumentieren Sie alle Kosten sorgfältig und grenzen Sie Herstellungskosten von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand ab.

3. Sonderabschreibungen kombinieren

Prüfen Sie, ob Sie mehrere Vergünstigungen parallel nutzen können:

Lineare oder degressive AfA (Basis)
+ Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau)
+ Erhöhte AfA nach § 7h EStG (Sanierungsgebiet)
+ Denkmal-AfA nach § 7i EStG (bei Baudenkmal)

4. Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten

Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden, wenn sie mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten betragen.

Nachteil: Diese Kosten sind nicht sofort, sondern nur über die AfA abzugsfähig.

Gestaltungstipp: Verteilen Sie größere Renovierungen auf mehrere Jahre oder nehmen Sie sie vor dem Kauf vor.

5. Ehegatten-Schaukel für höhere AfA

Durch geschickte Übertragung zwischen Ehegatten kann die Bemessungsgrundlage erhöht werden:

Verkauf der Immobilie an den Ehegatten zum aktuellen Marktwert
Neue, höhere AfA-Bemessungsgrundlage
Doppelte Abschreibung bei Übertragung an Kinder möglich

Hinweis: Die Gestaltung erfordert sorgfältige Planung und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden, um steuerliche Risiken zu vermeiden.

6. Vermietung an Angehörige optimal gestalten

Bei Vermietung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige:

Mindestens 66% der ortsüblichen Miete vereinbaren (sonst nur anteilige Werbungskosten)
Mietvertrag schriftlich abschließen
Miete tatsächlich überweisen lassen
Wie unter Fremden abrechnen

7. Erhaltungsaufwand richtig planen

Unterscheiden Sie zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten:

Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)	Herstellungskosten (nur über AfA)
Reparaturen und Instandhaltungen	Wesentliche Erweiterungen
Austausch gleichwertiger Teile	Erhebliche Verbesserungen
Schönheitsreparaturen	Aufstockungen, Anbauten
Beseitigung von Mängeln	Grundlegende Modernisierungen

8. Wechsel der AfA-Methode prüfen

Bei degressiver AfA können Sie jederzeit zur linearen AfA wechseln. Dies lohnt sich, wenn:

Die lineare AfA höher ist als die degressive
Sie einen gleichmäßigen Werbungskostenabzug bevorzugen
Sich die steuerliche Situation geändert hat

9. Teilwertabschreibung bei Wertminderung

Bei dauerhafter Wertminderung kann eine Teilwertabschreibung vorgenommen werden:

Nachhaltige Verschlechterung der Vermietungssituation
Strukturelle Veränderungen im Umfeld
Erhebliche Bauschäden

Wichtig: Die Wertminderung muss voraussichtlich dauerhaft sein. Vorübergehende Leerstände oder Marktschwankungen reichen nicht aus.

10. Ablösung von Nutzungsrechten als Werbungskosten

Zahlen Sie ein Entgelt für die Aufgabe eines Wohnrechts oder Nießbrauchs, ist dies sofort als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 20.1.2016, Az. IX R 25/14).

        Checkliste: Optimale AfA-Gestaltung
        ☐ Kaufpreisaufteilung optimiert?
☐ Verkürzte Nutzungsdauer geprüft?
☐ Sonderabschreibungen beantragt?
☐ Alle Nebenkosten berücksichtigt?
☐ Nachträgliche Herstellungskosten erfasst?
☐ Erhaltungsaufwand korrekt abgegrenzt?
☐ Dokumentation vollständig?

    

Häufig gestellte Fragen zur Gebäude-AfA (FAQ)

1. Was ist die AfA und wofür wird sie verwendet?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Regelung, mit der sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt abschreiben lassen. Sie bildet den jährlichen Wertverzehr durch Abnutzung ab und mindert als Werbungskosten die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

2. Wie wird die Bemessungsgrundlage für die AfA ermittelt?

Die Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, soweit sie auf den abschreibungsfähigen Teil entfallen. Beim Kauf von Grundstück + Gebäude muss der Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist abschreibbar. Der Wert des Grund und Bodens wird nicht abgeschrieben, da er keiner Abnutzung unterliegt.

3. Welche Methoden zur Kaufpreisaufteilung gibt es?

Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude. Gängige Verfahren sind:

Vergleichswertverfahren (z.B. bei Eigentumswohnungen)
Ertragswertverfahren (fokussiert auf Ertragskraft)
Sachwertverfahren (Herstellungskosten minus Abnutzung)

4. Welche Abschreibungsmethoden gibt es?

In der Vermietungspraxis gibt es folgende Hauptmethoden:

Lineare AfA: Gleichmäßige Verteilung über die Nutzungsdauer (z.B. 2% oder 3% pro Jahr)
Degressive AfA: Höhere Abschreibung in den ersten Jahren (6% auf Restbuchwert, befristet 2023-2029)
Sonderabschreibungen: Zusätzliche Abschreibungen z.B. nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau)
Außergewöhnliche AfA: Bei besonderen Ereignissen wie Schäden

5. Was passiert bei Nutzungsänderung oder Abriss?

Abriss: Restbuchwerte und Abrisskosten können unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Abnutzung geltend gemacht werden – vorausgesetzt, das Objekt wurde nicht in Abbruchabsicht erworben.

Nutzungsänderung: Bei Wechsel von Wohn- zu Gewerbenutzung kann sich der AfA-Satz ändern (andere Nutzungsdauer, andere Abschreibungsregelungen).

6. Welche steuerlichen Vorteile bietet die AfA?

Die AfA ist ein laufender Werbungskostenabzug bei Vermietung und Verpachtung. Vorteile:

Senkung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen
Geringere Einkommensteuerbelastung
Planungssicherheit durch gleichmäßige Abschreibungsbeträge
Liquiditätsvorteil ohne realen Geldabfluss

7. Welche Besonderheiten gelten für Sonderabschreibungen?

Neben der regulären AfA können unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen genutzt werden. Beispiel: § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau:

Zusätzlich 5% pro Jahr in den ersten 4 Jahren
Parallel zur linearen oder degressiven AfA möglich
Bindung an bestimmte Voraussetzungen (Wohnzweck, Kostenobergrenzen)

8. Was ist bei Erneuerung von Gebäudeteilen zu beachten?

Aufwendungen für die Erneuerung von Gebäudeteilen können Herstellungskosten darstellen. Diese sind nicht sofort abziehbar, sondern nur über die jeweilige Nutzungsdauer (z.B. 10-15 Jahre bei Einbauküchen). Ob Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) oder Herstellungskosten vorliegen, ist eine Detailfrage und sollte sorgfältig geprüft werden.

9. Wie wird die AfA bei einem Verkauf berücksichtigt?

Beim Verkauf mindern die bereits vorgenommenen AfA die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Je höher die bisherige Abschreibung, desto niedriger der Buchwert und desto höher ein eventueller Gewinn. Bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist (§ 23 EStG, 10 Jahre) kann dies zu einer Besteuerung führen.

10. Welche Dokumentation ist erforderlich?

Für die steuerliche Anerkennung sollten Sie dokumentieren:

Kaufvertrag und Aufstellung der Anschaffungs-/Herstellungskosten
Kaufpreisaufteilung (Gutachten, BMF-Arbeitshilfe, Wertgutachten)
Belege über nachträgliche Herstellungskosten
Unterlagen zur Nutzungsänderung (falls zutreffend)

Verwenden Sie immer anerkannte Methoden, um Rückfragen zu vermeiden.

Aktuelle Gesetzesänderungen und News zur Gebäude-AfA 2025

Erhöhung der linearen AfA für Wohngebäude seit 2023

Wichtige Neuerung: Seit dem 1. Januar 2023 gilt für neu fertiggestellte Wohngebäude ein erhöhter AfA-Satz von 3% statt 2%, was die Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre verkürzt.

Betroffen sind:

Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022
Gilt für Vermietung und verpachtung
Auch bei Anschaffung gebrauchter Gebäude, sofern Baujahr nach 2022

Befristete degressive AfA (2023-2029)

Das Wachstumschancengesetz hat eine zeitlich befristete degressive AfA eingeführt:

Zeitraum: Bauantrag oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029
Höhe: 6% auf den jeweiligen Restbuchwert
Vorteil: Deutlich höhere Abschreibung in den Anfangsjahren
Flexibilität: Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich

Rechtsprechung zur verkürzten Nutzungsdauer

Der Bundesfinanzhof hat die Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer deutlich gelockert (Urteil vom 28.7.2021, Az. IX R 25/19). Das Bundesfinanzministerium hält jedoch an strengeren Anforderungen fest, was zu Konflikten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung führt.

Empfehlung: Lassen Sie sich von der ablehnenden Haltung des Finanzamts nicht abschrecken. Die Rechtsprechung steht auf Ihrer Seite. Bei Ablehnung sollten Sie Einspruch einlegen und notfalls klagen.

Ausblick: Mögliche weitere Änderungen

In der politischen Diskussion sind weitere Verbesserungen bei der Gebäude-AfA:

Verlängerung der degressiven AfA über 2029 hinaus
Erhöhung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Ausweitung auf energetische Sanierungen
Vereinfachte Nachweise für verkürzte Nutzungsdauer

Praxistipps für 2025

Neubau jetzt starten: Nutzen Sie die befristete degressive AfA (noch bis 30.9.2029)
Gutachten einholen: Prüfen Sie bei älteren Gebäuden eine verkürzte Nutzungsdauer
Kaufpreisaufteilung optimieren: Holen Sie mehrere Bewertungen ein
Sonderabschreibungen kombinieren: Nutzen Sie alle möglichen Förderungen parallel
Dokumentation sicherstellen: Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf

Individuelle Steuerberatung für Ihre Immobilie

Die Optimierung der Gebäude-AfA erfordert fundiertes Fachwissen und Erfahrung. Als Steuerberater mit Schwerpunkt Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie dabei, Ihr Abschreibungspotenzial voll auszuschöpfen.

Meine Leistungen:

Prüfung und Optimierung Ihrer Kaufpreisaufteilung
Beurteilung verkürzter Nutzungsdauer
Koordination von Gutachten
Geltendmachung von Sonderabschreibungen
Steuerliche Begleitung bei Immobilieninvestitionen

Jetzt Beratungstermin vereinbaren

Kontakt:
Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater
Brunnenstraße 156, 10115 Berlin
Tel.: 030 / 28 38 75 60
E-Mail: kontakt@steuerschroeder.de

Weitere hilfreiche Rechner und Tools

Kaufpreisaufteilung

Teilen Sie den Kaufpreis optimal zwischen Gebäude und Grundstück auf.

Zum Rechner →

Anschaffungskosten

Berechnen Sie die vollständigen Anschaffungskosten Ihrer Immobilie.

Zum Rechner →

Sonder-AfA § 7b

Berechnen Sie die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau.

Zum Rechner →

Denkmal-AfA

Berechnen Sie die erhöhte Abschreibung für Baudenkmäler.

Zum Rechner →

Rechtliche Hinweise und Quellen

Gesetzliche Grundlagen:

§ 7 Einkommensteuergesetz (EStG) – Absetzung für Abnutzung
§ 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
§ 7h EStG – Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten
§ 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG – Werbungskosten bei Vermietung

Wichtige Urteile:

BFH-Urteil vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19) – Nachweis verkürzter Nutzungsdauer
BFH-Urteil vom 21.7.2020 (Az. IX R 26/19) – Kaufpreisaufteilung
BFH-Urteil vom 20.1.2016 (Az. IX R 25/14) – Ablösung Wohnrecht
FG Münster, Urteil vom 14.2.2023 (Az. 1 K 3840/19 F) – ImmoWertV-Gutachten

Verwaltungsanweisungen:

BMF-Schreiben vom 22.2.2023 zur verkürzten Nutzungsdauer
BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums

Rechtsgrundlagen zum Thema: Vermietung

Haftungsausschluss: Die auf dieser Webseite bereitgestellten Informationen und Inhalte wurden mit großer Sorgfalt erstellt. Dennoch können wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität übernehmen. Diese Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine persönliche Beratung und maßgeschneiderte Lösungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Art und Satz der Abschreibung
Es wird vorausgesetzt, dass Gebäude im Privatvermögen gehalten werden und Wohnzwecken dienen.
Degressive Abschreibung nach § 7 V EStG
oder
Lineare Abschreibung nach § 7 IV EStG
ggf. lineare AfA mit abweigenden Prozentsatz	%

Allgemeine Angaben
Berechnung ab dem Jahr		jjjj
Datum Anschaffung / Bauantrag		tt.mm.jjjj
Datum Fertigstellung		tt.mm.jjjj