AfA-Rechner für Immobilien + Tipps

Was ist Gebäude AfA? Wie lange AfA auf Gebäude? Wie berechnet man die AfA?



Gebäudeabschreibung § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG berechnen

Gebäudeabschreibung bei Immobilien: Wer seine Immobilie für Einkünfte (z.B. Vermietung) nutzt kann die Immobilie Steuer sparend abschreiben. Es gibt verschiedene Abschreibungsarten für Immobilien. Auch wer eine gebrauchte Immobilie kauft und vermietet, kann die AfA in Anspruch nehmen und ebenfalls Steuern sparen.


Rechner Gebäudeabschreibung

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Pauschal Euro

Art und Satz der Abschreibung
Es wird vorausgesetzt, dass Gebäude im Privatvermögen gehalten werden und Wohnzwecken dienen.
oder
ggf. lineare AfA mit abweigenden Prozentsatz %

Allgemeine Angaben
Berechnung ab dem Jahr jjjj
Datum Anschaffung / Bauantrag tt.mm.jjjj
Datum Fertigstellung tt.mm.jjjj

Überblick Abschreibung für Immobilien

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben und vermieten können Sie die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Sie können jedoch nur den Teil absetzen, der auf das Gebäude entfällt. In diesem Video erfahren Sie, wie Sie Anschaffungskosten richtig zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. (siehe Bemessungsgrundlage Gebäudewert



Beginn der AfA bei Gebäuden mit Fertigstellung

  • Ein Gebäude ist fertig gestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bau so weit errichtet ist, dass der Bezug der Wohnungen zumutbar ist oder dass das Gebäude für den Betrieb in all seinen wesentlichen Bereichen nutzbar ist (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
  • Ein Gebäude ist nicht fertig gestellt, wenn Türen, Böden und der Innenputz noch fehlen (BFH vom 21.7.1989 – BStBl II S. 906).
  • Auf die Höhe der noch ausstehenden Herstellungskosten im Verhältnis zu den gesamten Herstellungskosten des Gebäudes kommt es nicht an (BFH vom 16.12.1988 – BStBl 1989 II S. 203).
  • Gebäudeteile, die auf Grund ihrer unterschiedlichen Funktion selbständige Wirtschaftsgüter sind, sind fertig gestellt, sobald diese Teilebestimmungsgemäß nutzbar sind (BFH vom 9.8.1989 – BStBl 1991 II S. 132). Zur AfA-Bemessungsgrundlage R 7.3 Abs. 2.
  • Eine Eigentumswohnung ist mit der Bezugsfertigkeit fertig gestellt, auch wenn zu diesem Zeitpunkt zivilrechtlich noch kein Wohneigentum begründet und die Teilungserklärung noch nicht abgegeben worden ist (BFH vom 26.1.1999 – BStBl II S. 589).

AfA Gebäude

Fertigstellung von Teilen eines Gebäudes zu verschiedenen Zeitpunkten

Wird bei der Errichtung eines zur unterschiedlichen Nutzung bestimmten Gebäudes zunächst ein zum Betriebsvermögen gehörender Gebäudeteil und danach ein zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil fertig gestellt, hat der Stpfl. ein Wahlrecht, ob er vorerst in die AfA-Bemessungsgrundlage des fertig gestellten Gebäudeteiles die Herstellungskosten des noch nicht fertig gestellten Gebäudeteiles einbezieht oder ob er hierauf verzichtet.


AfA-Methoden: lineare, degressive, erhöhte + Sonder-AfA + AfaA


Die AfA-Sätze richten sich insbesondere nach dem Zweck des Gebäudes:

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z. B. Wohnungen für den Hausmeister, für das Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig einsatzbereit sein müssen.

Tipp: Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen und können daher höher abgeschrieben werden (BFH vom 14.3.2000 – BStBl 2001 II S. 66).

Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören z. B.

  1. die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
  2. die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Duschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und
  3. die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.

Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind, je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist zur Vereinfachung den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.


Bemessung der linearen AfA bei Gebäuden nach typisierten Prozentsätzen

Die AfA ist grundsätzlich so zu bemessen, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes voll abgesetzt sind. Bei einem Gebäude gilt Satz 1 nur, wenn die technischen oder wirtschaftlichen Umstände dafür sprechen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) weniger als 33 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag nach dem 31.12.2000) oder 25 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag vor dem 1.1.2001) bzw. eines anderen Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden weniger als 40 Jahre) beträgt. Satz 2 gilt entsprechend bei Mietereinbauten und -umbauten, die keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen sind.

  • Begriff der Nutzungsdauer eines Gebäudes § 11c Abs. 1 EStDV
  • Die Absicht, ein zunächst noch genutztes Gebäude abzubrechen oder zu veräußern, rechtfertigt es nicht, eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes zugrunde zu legen (BFH vom 15.12.1981 – BStBl 1982 II S. 385).

In anderen als den in Absatz 3 Satz 2 und 3 bezeichneten Fällen sind die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten AfA-Sätze maßgebend. Die Anwendung niedrigerer AfA-Sätze ist ausgeschlossen. Die AfA ist bis zur vollen Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen.


Bei Gebäuden sind als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent

2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Ist AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG überhöht vorgenommen worden oder unterblieben und hat sich die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht geändert, sind weiterhin die gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsätze anzusetzen, so dass sich ein anderer Abschreibungszeitraum als von 25, 33, 40 oder 50 Jahren ergibt (BFH vom 3.7.1984 – BStBl II S. 709, vom 20.1.1987 – BStBl II S. 491 und vom 11.12.1987 – BStBl 1988 II S. 335). Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden (BFH vom 21.11.2013 – BStBl 2014 II S. 563).


Musterhäuser

Der Abschreibungssatz gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt auch für Musterhäuser. In die Bemessung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist bei Musterhäusern auch der Zeitraum einer nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb sich voraussichtlich anschließenden Nutzung des Hauses als Wohngebäude einzubeziehen. Das gilt auch für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser, die zum Zwecke der Veräußerung demontiert und andernorts wieder aufgebaut werden müssen (BFH vom 23.9.2008 – BStBl 2009 II S. 986).


Degressive Gebäude-AfA

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ist nur mit den in dieser Vorschrift vorgeschriebenen Staffelsätzen zulässig. und ist nur zulässig, wenn das andere Wirtschaftsgut ein Neubau ist. Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbständigen Gebäudeteilen (R 4.2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5), sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig.


Übersicht über die degressiven Absetzungen für Gebäude nach § 7 Abs. 5EStG (zu R 7.4)


Zeitlicher Geltungsbereich

Begünstigte
Objekte

Begünstigte
Maßnahmen

AfA -Sätze

Gesetzliche
Vorschriften


1

2

3

4

5

1. Fertigstellung nach dem 9.10.1962 und vor dem 1.1.1965 und Bauantrag nach dem 9.10.1962 Gebäude und Eigentumswohnungen, die zu mehr als 66 ⅔ % Wohnzwecken dienen und nicht nach § 7b oder § 54 EStG begünstigt sind

Herstellung

12 x 3,5 %

20 x 2 %

18 x 1 %

§ 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1965
2. Fertigstellung nach dem 31.12.1964 und vor dem 1.9.1977 und Bauantrag vor dem 9.5.1973 Gebäude und Eigentumswohnungen jeder Art, soweit nicht infolge der Beschränkungen unter Nr. 3 ausgeschlossen § 7 Abs. 5 Satz 1 EStG 1965,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 EStG 1974/75,
§ 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1977
3. Fertigstellung vor dem 1.2.1972 und Bauantrag nach dem 5.7.1970 und vor dem 1.2.1971 wie Nr. 2, soweit die Gebäude und Eigentumswohnungen nicht zum Anlagevermögen gehören oder soweit sie zu mehr als 66 ⅔ % Wohnzwecken dienen § 1 Abs. 3 der 2. KonjVO
4. Fertigstellung vor dem 1.9.1977 und Bauantrag nach dem 8.5.1973 Gebäude und Eigentumswohnungen, deren Nutzfläche zu mehr als 66 ⅔ % mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert worden sind § 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1974/75,
§ 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1977
5. Fertigstellung nach dem 31.8.1978 und vor dem 1.1.1979 Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum jeder Art § 7 Abs. 5 EStG 1977,
§ 52 Abs. 8 Satz 1 EStG 1977,
§ 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1979
6. Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und vor dem 1.1.1983 wie Nr. 5, soweit im Ausland

Herstellung sowie Anschaffung, wenn Erwerb spätestens im Jahr der Fertigstellung

12 x 3,5 %

20 x 2 %

18 x 1 %

§ 7 Abs. 5 EStG 1979/81,
§ 52 Abs. 8 Satz 3 EStG 1981/85
7. Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit im Inland
§ 7 Abs. 5 EStG 1979/81,
§ 52 Abs. 8 Satz 3 EStG 1981/83,
§ 7 Abs. 5 EStG 1981/83,
§ 52 Abs. 8 Sätze 1 und 2 EStG 1981/85,
§ 7 Abs. 5 Nr. 2 EStG 1987,
§ 52 Abs. 8 Satz 2 EStG 1987,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG 1990,
§ 52 Abs. 11 Satz 3 EStG 1990,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG 1993
a) Bauantrag und Herstellungsbeginn bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 30.7.1981

12 x 3,5 %

20 x 2 %

18 x 1 %

b) Bauantrag oder Herstellungsbeginn bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 29.7.1981 (soweit nicht Nummer 8 und 9) und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1995

8 x 5 %

6 x 2,5 %

36 x 1,25 %

8. Bauantrag nach dem 31.3.1985 und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1994 Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen

4 x 10 %

3 x 5 %

18 x 2,5 %

§ 7 Abs. 5 Nr. 1 EStG 1987,
§ 52 Abs. 8 Satz 1 EStG 1987,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG 1990,
§ 52 Abs. 11 Satz 2 EStG 1990,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG 1993
9. Bauantrag oder Anschaffung und Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 28.2.1989 und Bauantrag bzw. Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.1.1996 Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit sie Wohnzwecken dienen

4 x 7 %

6 x 5 %

6 x 2 %

24 x 1,25 %

§ 7 Abs. 5 Satz 2 EStG 1990,
§ 52 Abs. 11 Satz 1 EStG 1990,
§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a EStG 1993
10. Bauantrag oder Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004 wie zu 9.

8 x 5 %

6 x 2,5 %

36 x 1,25 %

§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b EStG 1996
11. Bauantrag oder Abschluss des obligatorischen Vertrags nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006 wie zu 9.

10 x 4 %

8 x 2,5 %

32 x 1,25 %

§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe c EStG 2002

i. d. F. des HBeglG 2004

i. V. m. dem Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm

Teil des auf ein Jahr entfallenden AfA-Betrags

  • Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ist im Jahr der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes in Höhe des vollen Jahresbetrags abzuziehen (BFH vom 19.2.1974 – BStBl II S. 704); aber R 7.4 Abs. 2 Satz 1
  • Bei Veräußerung eines Gebäudes kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nur zeitanteilig abgezogen werden (BFH vom 18.8.1977 – BStBl II S. 835).

Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kann nur bei Neubauten in Anspruch genommen werden:

  • Bei Umbauten, Ausbauten und Modernisierungsmaßnahmen liegt ein Neubau nicht bereits dann vor, wenn sich dadurch die Zweckbestimmung des Gebäudes ändert. Er entsteht nur, wenn die eingefügten Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben, so dass es in bautechnischer Hinsicht neu ist. Das ist dann der Fall, wenn die tragenden Gebäudeteile (z. B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion) in überwiegendem Umfang ersetzt werden (BFH vom 25.5.2004 – BStBl II S. 783).
  • Bei Anbauten liegt ein Neubau vor, wenn

    • dadurch selbständige Wirtschaftsgüter i. S. d. R 4.2 geschaffen werden oder
    • sie mit dem bestehenden Gebäude verschachtelt sind und die Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben; hierfür sind regelmäßig die Größen- und Wertverhältnisse der Alt- und Neubauteile maßgebend (BFH vom 25.1.2007 – BStBl II S. 586).
  • Für Eigentumswohnungen, die durch die rechtliche Umwandlung eines bestehenden Gebäudes geschaffen werden, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 24.11.1992 – BStBl 1993 II S. 188).
  • Für neu geschaffene Wohnungen, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit einer bereits vorhandenen Wohnung stehen, kann keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Anspruch genommen werden (BFH vom 7.7.1998, BStBl II S. 625).
  • Zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bei Baumaßnahmen an einem Dachgeschoss BMF vom 10.7.1996 (BStBl I S. 689) – Anhang 35 letztmals abgedruckt im EStH 2016.

Ist AfA nach § 7 Abs. 5 EStG überhöht vorgenommen worden, ist die weitere AfA während des verbleibenden Abschreibungszeitraums weiterhin von den ungekürzten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen (BFH vom 4.5.1993 – BStBl II S. 661).


Wechsel der AfA-Methode bei Gebäuden

Der Wechsel zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 5 EStG sowie zwischen den AfA-Methoden nach § 7 Abs. 4 EStG und § 7 Abs. 5 EStG ist unzulässig (BFH vom 10.3.1987 – BStBl II S. 618 und vom 29.5.2018 – BStBl II S. 646). Aber: Degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG in Erwerbsfällen.

Ein Wechsel der AfA-Methode ist bei Gebäuden vorzunehmen, wenn

  1. ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG erstmals erfüllt oder
  2. ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr erfüllt oder
  3. ein nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG abgeschriebener Mietwohnneubau nicht mehr Wohnzwecken dient.

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG zu bemessen.


AfA bei Änderung des Nutzungsumfangs eines Gebäudeteils

Von den gesamten Herstellungskosten in Höhe von 600.000 € eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, das je zur Hälfte eigenbetrieblichen Zwecken und fremden Wohnzwecken dient, entfallen je 300.000 € auf die beiden selbständigen Gebäudeteile. Der eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteil wird nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG degressiv, der zu fremden Wohnzwecken genutzte Gebäudeteil nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG linear abgeschrieben. Die jährliche AfA beträgt

  1. für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil

    10 % von 300.000 € = 30.000 €,

  2. für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

    2 % von 300.000 € = 6.000 €.

Vom Beginn des 3. Jahres an wird die eigenbetriebliche Nutzung auf ein Drittel des bisher zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ausgedehnt. Von diesem Zeitpunkt an beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil 400.000 €, für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 200.000 €. Für den nunmehr eigenbetrieblich genutzten Teil des bisher zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteils ist die lineare AfA künftig mit dem höheren AfA-Satz des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG vorzunehmen. Die AfA beträgt somit im 3. Jahr

  1. für den eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil
    10 % von 300.000 € = 30.000 €,

    + 3 % von 100.000 € = 3.000 €,

  2. für den zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil

    2 % von 200.000 € = 4.000 €.

Ein zu Beginn des Jahres 01 angeschafftes Gebäude, für das lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG vorgenommen worden ist, wird im Jahre 24 erweitert. Die Restnutzungsdauer beträgt danach noch mindestens 50 Jahre.

Anschaffungskosten im Jahr 01

200.000 €

AfA in den Jahren 01 bis 23: 23 x 2 % = 92.000 €

nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 24

+ 100.000 €

Bemessungsgrundlage ab Jahr 24

300.000 €

Vom Jahr 24 bis zur vollen Absetzung des Betrags von 208.000 € (Restwert 108.000 € zuzüglich nachträglicher Herstellungskosten 100.000 €) beträgt die AfA jährlich 2 % von 300.000 € = 6.000 €.

  • Degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bei nachträglichen Herstellungskosten

    Ein im Jahr 01 fertig gestelltes Gebäude, für das degressive AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG vorgenommen worden ist, wird im Jahr 06 erweitert.

    Herstellungskosten im Jahr 01

    200.000 €

    AfA in den Jahren 01 bis 04: 4 x 10 % = 80.000 €

    AfA im Jahr 05: 1 x 5 % = 10.000 €

    nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 06

    + 80.000 €

    Bemessungsgrundlage ab Jahr 06

    280.000 €

    In den Jahren 06 und 07 beträgt die AfA je 5 % = 14.000 € (insgesamt 28.000 €);
    in den Jahren 08 bis 25 beträgt die AfA je 2,5 % = 7.000 € (insgesamt 126.000 €).

    Herstellungskosten im Jahr 01

    200.000 €

    AfA in den Jahren 01 bis 04

    – 80.000 €

    AfA im Jahr 05

    – 10.000 €

    nachträgliche Herstellungskosten im Jahr 06

    + 80.000 €

    AfA in den Jahren 06 und 07

    – 28.000 €

    AfA in den Jahren 08 bis 25

    – 126.000 €

    Restwert 31.12.25

    36.000 €

    Ab dem Jahr 26 bis zur vollen Absetzung des Restwerts von 36.000 € beträgt die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 52 Abs. 15 Satz 2 EStG 4 % von 280.000 € = 11.200 €, soweit keine kürzere Restnutzungsdauer i. S. d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorliegt.


  • Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung bei Gebäuden (AfaA)

    Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) sind nach dem Wortlaut des Gesetzes nur bei Gebäuden zulässig, bei denen die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG bemessen wird. AfaA sind jedoch auch bei Gebäuden nicht zu beanstanden, bei denen AfA nach § 7 Abs. 5 EStG vorgenommen wird.

    Eine AfaA ist vorzunehmen, wenn

    • Baumängel vor Fertigstellung eines Gebäudes rechtfertigen keine AfaA (BFH vom 31.3.1992 – BStBl II S. 805); auch wenn infolge dieser Baumängel noch in der Bauphase unselbständige Gebäudeteile wieder abgetragen werden (BFH vom 30.8.1994 – BStBl 1995 II S. 306); dies gilt auch, wenn die Baumängel erst nach der Fertigstellung oder Anschaffung entdeckt werden (BFH vom 27.1.1993 – BStBl II S. 702 und vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592).
    • AfaA aus wirtschaftlichen Gründen können abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH vom 17.9.2008 – BStBl 2009 II S. 301).
    • ein Gebäude durch Abbruch, Brand oder ähnliche Ereignisse aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist (BFH vom 7.5.1969 – BStBl II S. 464),
    • bei einem Umbau bestimmte Teile eines Gebäudes ohne vorherige Abbruchabsicht entfernt werden (BFH vom 15.10.1996 – BStBl 1997 II S. 325) oder
    • ein Gebäude abgebrochen wird H 6.4 (Abbruchkosten).

    Eine AfaA ist nicht vorzunehmen, wenn

    • ein zum Privatvermögen gehörendes objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude abgerissen wird, um ein unbebautes Grundstück veräußern zu können (BFH vom 6.3.1979 – BStBl II S. 551), oder wenn es in der Absicht eines grundlegenden Umbaus erworben wird (BFH vom 4.12.1984 – BStBl 1985 II S. 208 und 20.4.1993 – BStBl II S. 504),
    • im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt wird, sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrages die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben (BFH vom 14.1.2004 – BStBl II S. 592),
    • die bestehende Substanz zum Abbau eines Bodenschatzes weiterhin vorhanden ist und auch abgebaut werden kann (BFH vom 24.1.2008 – BStBl 2009 II S. 449).

    Entnahme eines Gebäudes

    • Für ein Gebäude, das im Jahr der Fertigstellung aus dem Betriebsvermögen entnommen worden ist, ist die Inanspruchnahme der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG für den Zeitraum der Zugehörigkeit zum Privatvermögen im Jahr der Entnahme ausgeschlossen, wenn für das Gebäude bereits während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen degressive AfA in Anspruch genommen worden ist. Im folgenden Jahr kann der Stpfl. zur degressiven AfA übergehen (BFH vom 3.4.2001 – BStBl II S. 599).
    • Für ein Gebäude, das nach dem Jahr der Fertigstellung unter Aufdeckung der stillen Reserven entnommen worden ist, kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG nicht mehr vorgenommen werden (BFH vom 8.11.1994 – BStBl 1995 II S. 170).

    Bemessungsgrundlage Gebäudewert

    Bemessungsrundlage sind nur die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und nicht der Grund und Boden. Bei einem gemeinsamen Kaufpreis ist dieser entsprechend aufzuteilen.

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    Tipp: Rechner Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund + Boden.


    Besteht ein Gebäude aus mehreren selbständigen Gebäudeteilen und wird der Nutzungsumfang eines Gebäudeteiles infolge einer Nutzungsänderung des Gebäudes ausgedehnt, bemisst sich die weitere AfA von der neuen Bemessungsgrundlage insoweit nach § 7 Abs. 4 EStG. Das Wahlrecht nach Satz 1 Nr. 2 Satz 3 und 4 bleibt unberührt.

    Steuertipps für Hausbesitzer

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    Steuergesetze zum Thema: Vermietung

    EStG 2; 2a; 10e; 13a; 20; 21; 22; 32b; 34d; 37; 43; 49;
    EStR 4.2; 4.7; 15.7; 21.2; 21.5;
    UStG 3a; 4; 8; 9; 12;
    UStAE 1.1; 1.5; 1.11; 2.1; 2.2; 2.3; 2.8; 2.10; 3.1; 3.5; 3.10; 3.15; 3a.2; 3a.3; 3a.5; 3a.6; 3a.7; 3a.9; 3a.9a; 3a.10; 3a.12; 3a.14; 4.8.12; 4.12.1; 4.12.2; 4.12.3; 4.12.5; 4.12.6; 4.12.8; 4.12.9; 4.12.10; 4.12.11; 4.14.6; 4.14.8; 4.16.4; 4.16.6; 4.20.1; 8.1; 8.2; 9.2; 10.1; 12.6; 12.9; 12.11; 12.16; 13.1; 13b.2; 13b.10; 14.2; 15.2b; 15.2c; 15.12; 15.14; 15.17; 15a.2; 15a.9; 16.2; 18g.1; 24.3; 24.6; 25.1; 1.1; 1.5; 1.11; 2.1; 2.2; 2.3; 2.8; 2.10; 3.1; 3.5; 3.10; 3.15; 3a.2; 3a.3; 3a.5; 3a.6; 3a.7; 3a.9; 3a.9a; 3a.10; 3a.12; 3a.14; 4.8.12; 4.12.1; 4.12.2; 4.12.3; 4.12.5; 4.12.6; 4.12.8; 4.12.9; 4.12.10; 4.12.11; 4.14.6; 4.14.8; 4.16.4; 4.16.6; 4.20.1; 8.1; 8.2; 9.2; 10.1; 12.6; 12.9; 12.11; 12.16; 13.1; 13b.2; 13b.10; 14.2; 15.2b; 15.2c; 15.12; 15.14; 15.17; 15a.2; 15a.9; 16.2; 18g.1; 24.3; 24.6; 25.1;
    GewStR 2.9; 33.1;
    UStR 1; 14; 18; 22; 24; 25; 32; 33a; 34; 39a; 42; 76; 77; 78; 80; 81; 83; 84; 85; 86; 94; 106; 146; 148a; 167; 170; 171; 177; 182a; 183a; 185; 203; 205; 208; 215; 217e; 221; 264; 272;
    KStR 5.7; 5.9; 5.11; 8.12; 8.13; 13.2; 24;
    AEAO 8; 18; 67a; 75; 173; 197;
    HGB 277; 285; 314;
    ErbStG 13b;
    ErbStR 13.3; 13.4; 13b.13; 13c; 28;
    LStR 39a.2; 42d.2;
    EStH 2; 4.2.7; 4.2.9; 4.2.12; 4.3.2.4; 4.8; 7.1; 7.3; 9b; 10.2; 13a.2; 15.3; 15.5; 15.7.1; 15.7.2; 15.7.3; 15.7.4; 15.7.6; 15.8.1; 15a; 16.2; 16.3; 21.2; 21.4; 21.5; 21.6; 21.7; 22.8; 23; 24.2; 24a; 33a.3; 34.2; 34c.3; 46.3; 49.1; 55;
    StbVV 27;
    GewStH 3.20; 8.1.4; 9.2.2; 9.2.4;
    KStH 5.9; 5.11;
    LStH 9.14; 39a.2;
    ErbStH E.13c; E.27; B.183.4; B.186.1;
    AStG 8;
    GrStR 38;
    BGB 312; 312g; 556f; 565; 573; 573b; 1568a;

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