Schenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung und Steuertipps
Schenkungssteuer bei Immobilien entsteht, wenn ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Immobilienanteil unentgeltlich übertragen wird. Gerade bei der vorweggenommenen Erbfolge lohnt sich eine frühzeitige Planung: Freibeträge können mehrfach genutzt, Immobilienwerte geprüft und Gestaltungen wie Nießbrauch, Wohnrecht oder die steuerfreie Übertragung des Familienheims gezielt eingesetzt werden.
Hinweis zur Schreibweise: Das Gesetz verwendet den Begriff „Schenkungsteuer“. In Suchanfragen und im allgemeinen Sprachgebrauch wird häufig „Schenkungssteuer“ verwendet. Dieser Beitrag nutzt beide Begriffe.
Rechtsstand: 05.07.2026. Die Angaben beziehen sich auf das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und das Bewertungsgesetz (BewG) in der aktuellen Fassung.
Infografik: Die wichtigsten Stellschrauben bei der Immobilienschenkung
Wann fällt Schenkungssteuer bei Immobilien an?
Eine Immobilienschenkung ist steuerlich relevant, wenn der Beschenkte durch eine freigebige Zuwendung unter Lebenden auf Kosten des Schenkers bereichert wird. Das betrifft insbesondere die vollständige Übertragung einer Immobilie, die Übertragung eines Miteigentumsanteils oder die verbilligte Übertragung gegen eine nicht angemessene Gegenleistung.
Ob tatsächlich Schenkungssteuer entsteht, hängt vor allem von diesen Faktoren ab:
- steuerlicher Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz,
- Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem,
- persönlicher Freibetrag und Steuerklasse,
- Steuerbefreiungen, etwa für Familienheime oder vermietete Wohnimmobilien,
- Gegenleistungen und vorbehaltene Rechte, etwa Nießbrauch, Wohnrecht oder Schuldübernahmen.
Achtung / Häufiger Fehler: Viele Familien schauen nur auf den aktuellen Schenkungsteuerbescheid. Wichtig ist aber auch der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Wird ein zu hoher Wert bestandskräftig, kann er bei späteren Schenkungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums nachteilig wirken.
Schenkungen sind grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen. Bei notariell beurkundeten Schenkungen unter Lebenden ist regelmäßig keine gesonderte Anzeige durch die Beteiligten erforderlich. Trotzdem sollte die steuerliche Einordnung aktiv geprüft werden, weil der Notar keine steuerliche Gestaltungsberatung ersetzt.
Schenkungssteuer-Rechner für Immobilien
Mit dem Schenkungssteuer-Rechner können Sie überschlägig prüfen, ob bei der Übertragung einer Immobilie Schenkungssteuer anfallen kann. Entscheidend sind der steuerliche Immobilienwert, der persönliche Freibetrag, die Steuerklasse und mögliche Entlastungen wie der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien oder ein vorbehaltener Nießbrauch.
Schenkungssteuer Rechner
Welche Freibeträge gelten bei der Schenkungssteuer?
Die persönlichen Freibeträge gelten pro Schenker und pro Beschenktem. Vater und Mutter können daher jeweils gesondert an jedes Kind schenken. Mehrere Erwerbe von derselben Person werden allerdings innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums können Freibeträge erneut genutzt werden.
| Beschenkte Person | Freibetrag | Steuerklasse | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I | Zusätzlich kann die Familienheim-Befreiung greifen. |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € | I | Je Elternteil nutzbar. |
| Enkel, wenn das vermittelnde Kind verstorben ist | 400.000 € | I | Gleichstellung mit Kindern verstorbener Kinder. |
| Enkel, wenn das vermittelnde Kind lebt | 200.000 € | I | Gestaltungen über mehrere Generationen prüfen. |
| Eltern und Großeltern bei Schenkungen | 20.000 € | II | Bei Erwerben von Todes wegen gelten teils andere Einordnungen. |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II | Häufig hohe Steuerbelastung bei Immobilien. |
| Lebensgefährten und nicht verwandte Personen | 20.000 € | III | Frühzeitige Alternativen prüfen. |
Steuer-Tipp: Bei größerem Immobilienvermögen ist die gestaffelte Übertragung von Miteigentumsanteilen häufig der wichtigste Hebel. Besonders wirksam ist eine Planung, die mindestens zehn Jahre vor dem gewünschten vollständigen Vermögensübergang beginnt.
Beispiel: Vermietete Wohnung an ein Kind verschenken
Ein Vater schenkt seinem Kind eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung mit einem steuerlichen Wert von 600.000 €. Für vermietete Wohnimmobilien werden grundsätzlich nur 90 % des Werts angesetzt. Der steuerliche Ansatz beträgt daher 540.000 €. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags des Kindes von 400.000 € verbleiben 140.000 € steuerpflichtiger Erwerb. In Steuerklasse I fällt dieser Erwerb in die Wertstufe bis 300.000 € mit einem Steuersatz von 11 %.
Welche Steuersätze gelten bei der Schenkungssteuer?
Die Schenkungsteuer ist progressiv ausgestaltet. Maßgeblich ist der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug von Freibeträgen, Steuerbefreiungen und abzugsfähigen Belastungen.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis einschließlich | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie für die Schenkungssteuer?
Für die Schenkungsteuer wird nicht automatisch der Wunschwert der Familie oder ein frei geschätzter Marktwert angesetzt. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest. Je nach Grundstücksart kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.
Vergleichswertverfahren
Typisch für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen.
Ertragswertverfahren
Typisch für Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn eine übliche Miete ermittelt werden kann.
Sachwertverfahren
Kommt insbesondere in Betracht, wenn kein Vergleichswert vorliegt oder das Ertragswertverfahren nicht passt. Maßgeblich sind Bodenwert, Gebäudesachwert und Wertzahl.
Welche Besonderheit gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Voraussetzung ist insbesondere, dass das Grundstück die gesetzlichen Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllt.
Achtung / Häufiger Fehler: Der 10-%-Abschlag gilt nicht automatisch für jede Immobilie. Leerstand, Mischnutzung, Betriebsvermögen, Auslandsbezug und die konkrete Wohnnutzung sollten vor der Übertragung geprüft werden.
Bei denkmalgeschützten Immobilien oder Immobilien mit öffentlicher Bedeutung können weitere Steuerbefreiungen in Betracht kommen. Die Voraussetzungen sind jedoch streng und müssen im Einzelfall nachgewiesen werden.
Wie lässt sich ein niedrigerer Grundstückswert nachweisen?
Die typisierte Bewertung des Finanzamts kann im Einzelfall zu einem zu hohen Wert führen. Dann kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
In Betracht kommen insbesondere:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
- ein Verkehrswertgutachten einer hierfür qualifizierten oder zertifizierten Person,
- ein stichtagsnaher Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.
Eine bloße Schätzung oder eine nicht nachvollziehbare Kurzbewertung reicht in der Regel nicht aus. Das Gutachten sollte den Bewertungsstichtag, die Objektbesichtigung, die wertrelevanten Daten, Bodenwert, Miete, Restnutzungsdauer, Modernisierungen, Baumängel und Marktdaten nachvollziehbar dokumentieren.
Download: Merkblatt für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Warum sollte man auch bei 0 € Schenkungssteuer Einspruch prüfen?
Auch wenn wegen hoher Freibeträge zunächst keine Schenkungssteuer anfällt, kann der festgestellte Grundbesitzwert später wichtig werden. Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wird ein zu hoher Grundbesitzwert bestandskräftig, kann er bei späteren Schenkungen nachteilig bindend sein.
Steuer-Tipp: Prüfen Sie den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert sofort. Ist der Wert zu hoch, sollte rechtzeitig Einspruch gegen den Feststellungsbescheid eingelegt werden – nicht erst gegen einen späteren Schenkungsteuerbescheid.
Wie lässt sich Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden oder senken?
Eine Schenkungsteuer lässt sich bei Immobilien nicht pauschal „vermeiden“. Sie kann aber durch rechtzeitige und rechtssichere Gestaltung häufig deutlich reduziert werden.
1. Freibeträge alle zehn Jahre nutzen
Persönliche Freibeträge können nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums erneut genutzt werden. Bei größeren Immobilienvermögen kann es sinnvoll sein, zunächst Miteigentumsanteile zu übertragen und spätere Übertragungen zeitlich zu planen.
2. Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Beim Nießbrauch bleibt der Schenker wirtschaftlich abgesichert: Er kann die Immobilie weiter selbst nutzen oder Mieteinnahmen beziehen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs kann den steuerpflichtigen Erwerb mindern. Für lebenslängliche Nutzungen sind die Vervielfältiger nach § 14 BewG und die jeweils aktuellen BMF-Tabellen maßgeblich.
3. Wohnrecht sauber vereinbaren
Ein lebenslanges Wohnrecht kann sinnvoll sein, wenn der Schenker in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Auch ein Wohnrecht kann den steuerpflichtigen Erwerb mindern, wenn es rechtlich wirksam vereinbart, im Grundbuch abgesichert und zutreffend bewertet wird.
4. Familienheim steuerfrei an Ehegatten übertragen
Die lebzeitige Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei sein. Die Begünstigung ist besonders attraktiv, weil sie nicht auf einen festen Euro-Betrag begrenzt ist. Entscheidend sind aber die konkrete Nutzung, die Eigentumsstruktur und der Mittelpunkt des familiären Lebens.
Steuer-Tipp: Bei Ehegatten sollte vor größeren Vermögensübertragungen geprüft werden, ob zunächst die Familienheim-Befreiung genutzt werden kann. Dadurch bleiben persönliche Freibeträge für anderes Vermögen erhalten.
5. Verkauf, Darlehen und Forderungsverzicht sorgfältig prüfen
In manchen Fällen wird statt einer reinen Schenkung ein Verkauf innerhalb der Familie mit Verkäuferdarlehen, Ratenzahlung oder späterem Forderungsverzicht diskutiert. Solche Modelle müssen fremdüblich gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden. Zu prüfen sind insbesondere Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Bewertung unverzinslicher Forderungen und ein möglicher Gestaltungsmissbrauch.
Nach neuerer BFH-Rechtsprechung lösen zinslose Kaufpreisraten beim vollentgeltlichen privaten Immobilienverkauf nicht ohne Weiteres steuerpflichtige fiktive Zinsen aus, wenn vertraglich eindeutig vereinbart ist, dass die Raten vollständig auf den Kaufpreis entfallen. Bei Angehörigenverträgen bleibt dennoch eine saubere Vertragsgestaltung entscheidend.
Siehe auch: Verträge mit nahen Angehörigen + Steuer
6. Stundung der Schenkungsteuer bei Wohnimmobilien
Bei zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz kann die Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufbringen kann. Bei Schenkungen ist die Stundung grundsätzlich zu verzinsen; zinslos ist sie nach der gesetzlichen Regelung nur bei Erwerben von Todes wegen.
Achtung / Häufiger Fehler: Die Stundung ersetzt keine Steuerplanung. Sie verschiebt die Liquiditätsbelastung, beseitigt aber nicht die Steuer. Der Antrag sollte frühzeitig vorbereitet und mit Finanzierung, Mieteinnahmen und Sicherheiten abgestimmt werden.
Checkliste: So planen Sie eine Immobilienschenkung steuerlich sauber
- Immobilienwert prüfen: Bewertungsverfahren, Bodenrichtwert, Mieten, Zustand und Sonderfaktoren erfassen.
- Freibeträge berechnen: Schenker, Beschenkte und Vorschenkungen der letzten zehn Jahre einbeziehen.
- Steuerbefreiungen prüfen: Familienheim, vermietete Wohnimmobilie, Denkmal oder öffentliche Bedeutung.
- Rechte gestalten: Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte und Schuldübernahmen vertraglich sauber regeln.
- Bescheide kontrollieren: Grundbesitzwertbescheid und Schenkungsteuerbescheid gesondert prüfen.
- Liquidität planen: Steuerzahlung, Stundungsantrag, Finanzierung und laufende Belastungen vorab berechnen.
- Berater koordinieren: Steuerberater, Notar und gegebenenfalls Rechtsanwalt frühzeitig einbinden.
Aktuelle Rechtsprechung und Praxisfragen
BFH: Grundbesitzwert kann später bindend sein
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein gesondert festgestellter Grundbesitzwert für spätere Schenkungsteuerbescheide bindend sein kann, wenn mehrere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn die erste Schenkung zunächst zu 0 € Steuer geführt hat.
BFH: Familienheim in Ehegatten-GbR kann begünstigt sein
Der BFH hat entschieden, dass die unentgeltliche Übertragung eines Familienheims auf eine Ehegatten-GbR beim anderen Ehegatten zu einer schenkungsteuerrechtlichen Bereicherung führen kann. Zugleich kann auch der Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim unter die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG fallen.
BFH: Zinslose Raten beim privaten Immobilienverkauf
Bei einem vollentgeltlichen privaten Immobilienverkauf können zinslose Kaufpreisraten nach neuerer BFH-Rechtsprechung ohne steuerpflichtigen Zinsanteil behandelt werden, wenn die vertragliche Vereinbarung eindeutig ist. Für Familiengestaltungen bedeutet das: Vertragliche Klarheit ist steuerlich entscheidend.
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer bei Immobilien
Was ist der Unterschied zwischen Schenkungsteuer und Schenkungssteuer?
„Schenkungsteuer“ ist der gesetzliche Begriff. „Schenkungssteuer“ ist die im Alltag und in Suchmaschinen häufigere Schreibweise. Gemeint ist in beiden Fällen die Steuer auf unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden.
Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?
Die Höhe hängt vom steuerlichen Wert der Immobilie, dem persönlichen Freibetrag und der Steuerklasse ab. Nach Abzug der Freibeträge gelten Steuersätze von 7 % bis 50 %.
Kann ich mein Haus steuerfrei an mein Kind verschenken?
Eine steuerfreie Übertragung ist möglich, wenn der steuerliche Wert der Schenkung den Freibetrag nicht übersteigt oder weitere Entlastungen greifen. Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €. Die lebzeitige Familienheim-Befreiung gilt dagegen grundsätzlich für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, nicht für Kinder.
Wie oft kann ich den Freibetrag bei der Schenkungssteuer nutzen?
Der persönliche Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden. Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet.
Senkt Nießbrauch die Schenkungssteuer?
Ja. Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den steuerpflichtigen Wert der Immobilienschenkung mindern, weil der Beschenkte die Immobilie wirtschaftlich nicht unbelastet erhält. Die Bewertung erfolgt nach den Regeln des Bewertungsgesetzes.
Welche Bewertung akzeptiert das Finanzamt?
Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz. Je nach Objektart kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG nachgewiesen werden.
Muss eine Immobilienschenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Schenkungen sind grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Bei notariell beurkundeten Schenkungen unter Lebenden ist regelmäßig keine gesonderte Anzeige erforderlich. Die steuerliche Prüfung bleibt dennoch wichtig.
Kann die Schenkungsteuer bei Immobilien gestundet werden?
Bei zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz kann die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit der Erwerber sie nur durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufbringen könnte. Bei Schenkungen ist die Stundung grundsätzlich zu verzinsen.
Passend dazu
Quellenverzeichnis
- § 7 ErbStG – Schenkungen unter Lebenden: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__7.html
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG – Familienheim bei Zuwendungen unter Ehegatten/Lebenspartnern: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
- § 13d ErbStG – Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html
- § 14 ErbStG – Berücksichtigung früherer Erwerbe innerhalb von zehn Jahren: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__14.html
- § 15 ErbStG – Steuerklassen: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__15.html
- § 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html
- § 19 ErbStG – Steuersätze: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__19.html
- § 28 Abs. 3 ErbStG – Stundung bei zu Wohnzwecken genutztem Grundbesitz; Neufassung durch Jahressteuergesetz 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387.
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs innerhalb von drei Monaten: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__30.html
- §§ 182 bis 191 BewG – Bewertung bebauter Grundstücke: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html
- § 14 BewG und BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen und Leistungen ab 01.01.2026.
- BFH, Urteil vom 26.07.2023, II R 35/21 – Bindungswirkung gesondert festgestellter Grundbesitzwerte.
- BFH, Urteil vom 24.08.2022, II R 14/20 – Vergleichswertverfahren und stichtagsnaher Kaufpreis.
- BFH, Urteil vom 04.06.2025, II R 18/23 – Familienheim in Ehegatten-GbR.
- BFH, Urteil vom 24.03.2026, VIII R 1/23 – zinslose Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
