Schenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung und Steuertipps
Schenkungssteuer bei Immobilien entsteht, wenn ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Immobilienanteil unentgeltlich übertragen wird. Gerade bei der vorweggenommenen Erbfolge lohnt sich eine frühzeitige Planung: Freibeträge können mehrfach genutzt, Immobilienwerte geprüft und Gestaltungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht steuerlich berücksichtigt werden.
Hinweis zur Schreibweise: Das Gesetz verwendet den Begriff „Schenkungsteuer“. Im allgemeinen Sprachgebrauch und in Suchanfragen wird häufig „Schenkungssteuer“ verwendet. Dieser Beitrag nutzt beide Begriffe.
Inhaltsverzeichnis
- Wann fällt Schenkungssteuer bei Immobilien an?
- Schenkungssteuer-Rechner
- Welche Freibeträge gelten bei Immobilienschenkungen?
- Wie bewertet das Finanzamt die Immobilie?
- Wie lässt sich ein niedrigerer Grundstückswert nachweisen?
- Wie lässt sich Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden oder senken?
- Häufige Fragen zur Schenkungssteuer bei Immobilien
- Aktuelle Rechtsprechung und weitere Informationen
Wann fällt Schenkungssteuer bei Immobilien an?
Eine Immobilienschenkung ist steuerlich relevant, wenn der Beschenkte durch eine freigebige Zuwendung unter Lebenden bereichert wird. Das kann die vollständige Übertragung einer Immobilie, die Übertragung eines Miteigentumsanteils oder auch die Übernahme von Verbindlichkeiten ohne angemessene Gegenleistung betreffen.
Ob tatsächlich Schenkungssteuer zu zahlen ist, hängt vor allem von drei Faktoren ab:
- Wert der Immobilie nach den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes,
- Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem,
- persönlicher Freibetrag und Steuerklasse des Beschenkten.
Wichtig: Eine Schenkung ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Bei notariell beurkundeten Immobilienschenkungen übernimmt in der Praxis regelmäßig der Notar die Mitteilung, dennoch sollte die steuerliche Behandlung aktiv geprüft werden.
Infografik: Schenkungssteuer & Immobilien
Die wichtigsten Stellschrauben für eine steueroptimierte Immobilienübertragung
1. Die drei wichtigsten Steuerhebel
Familienheim
steuerfrei an Ehegatten
Die lebzeitige Übertragung des selbst genutzten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner kann vollständig steuerfrei sein. Voraussetzung ist, dass es sich um ein Familienheim handelt, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Nießbrauch oder Wohnrecht
steuerlicher Wert sinkt
Behält sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vor, mindert dessen Kapitalwert regelmäßig den steuerpflichtigen Erwerb. Das ist besonders bei vermieteten Immobilien oder selbst genutzten Häusern relevant.
10-Jahres-Frist
Freibeträge mehrfach nutzen
Persönliche Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Bei frühzeitiger Planung lassen sich Immobilienanteile gestaffelt übertragen.
2. Freibeträge bei der Schenkungssteuer
Steuerklasse I
Steuerklassen II und III
Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis, desto niedriger ist meist der Freibetrag und desto höher ist der Steuersatz.
3. Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Vergleichswertverfahren
Typisch für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn geeignete Vergleichspreise vorhanden sind.
Ertragswertverfahren
Typisch für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Ausgangspunkt sind nachhaltig erzielbare Erträge.
Sachwertverfahren
Wird angewendet, wenn weder Vergleichswert- noch Ertragswertverfahren passen. Maßgeblich sind insbesondere Bodenwert und Gebäudesachwert.
Schenkungssteuer-Rechner für Immobilien
Mit dem Schenkungssteuer-Rechner können Sie überschlägig prüfen, ob bei der Übertragung einer Immobilie Schenkungssteuer anfallen kann. Entscheidend sind der steuerliche Immobilienwert, der persönliche Freibetrag und die Steuerklasse.
Schenkungssteuer Rechner
Welche Freibeträge gelten bei der Schenkungssteuer?
Die persönlichen Freibeträge können pro Schenker und pro Beschenktem genutzt werden. Das bedeutet: Vater und Mutter können jeweils gesondert an jedes Kind schenken. Nach Ablauf von zehn Jahren können die Freibeträge erneut genutzt werden.
| Beschenkte Person | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € | I |
| Enkel, wenn das vermittelnde Kind verstorben ist | 400.000 € | I |
| Enkel, wenn das vermittelnde Kind lebt | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern bei Schenkungen | 20.000 € | II |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
| Lebensgefährten und nicht verwandte Personen | 20.000 € | III |
Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Kind eine vermietete Wohnung mit einem steuerlichen Wert von 600.000 €. Der persönliche Freibetrag des Kindes beträgt 400.000 €. Steuerpflichtig sind daher grundsätzlich 200.000 €, soweit keine weiteren Abschläge oder Gestaltungen greifen.
Welche Steuersätze gelten?
Die Schenkungsteuer ist progressiv. In Steuerklasse I beginnen die Steuersätze bei 7 %, in Steuerklasse II bei 15 % und in Steuerklasse III bei 30 %. Der Höchstsatz kann bis zu 50 % betragen. Maßgeblich ist jeweils der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug der Freibeträge und Steuerbefreiungen.
Praxistipp: Bei größeren Immobilienvermögen ist die Aufteilung auf mehrere Schenkungen, mehrere Beschenkte oder mehrere Schenker häufig der wichtigste Hebel. Besonders wirksam ist eine Planung, die mindestens zehn Jahre vor dem gewünschten Vermögensübergang beginnt.
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie für die Schenkungssteuer?
Für die Schenkungsteuer wird nicht automatisch der Wunschwert der Familie angesetzt. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz gesondert fest. Je nach Grundstücksart kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.
Wann gilt das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet, wenn geeignete Vergleichspreise vorliegen. Der Wert orientiert sich an tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Wann gilt das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angewendet. Es berücksichtigt insbesondere die nachhaltig erzielbaren Erträge und den Bodenwert.
Wann gilt das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn weder Vergleichswert- noch Ertragswertverfahren vorrangig sind. Es knüpft an den Bodenwert und den Gebäudesachwert an.
Welche Besonderheit gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Dieser 10-%-Abschlag kann bei vermieteten Wohnungen und Häusern spürbar sein.
Beispiel: Eine vermietete Wohnimmobilie hat einen steuerlichen Wert von 1.000.000 €. Für die Schenkungsteuer werden grundsätzlich 900.000 € angesetzt. Wird die Immobilie von einem Elternteil an ein Kind verschenkt, reduziert der Freibetrag des Kindes den steuerpflichtigen Erwerb um 400.000 €. Vor weiteren Gestaltungen verbleiben 500.000 € als steuerpflichtiger Erwerb.
Bei denkmalgeschützten Immobilien oder Immobilien mit öffentlicher Bedeutung können weitere Steuerbefreiungen in Betracht kommen. Diese sollten immer im Einzelfall geprüft werden, weil die Voraussetzungen streng sind.
Wie lässt sich ein niedrigerer Grundstückswert nachweisen?
Die typisierte Bewertung des Finanzamts kann im Einzelfall zu einem zu hohen Wert führen. Dann kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. In Betracht kommen insbesondere:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
- ein ordnungsgemäßes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen,
- ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis rund um den Bewertungsstichtag.
Eine bloße Schätzung oder Glaubhaftmachung reicht nicht aus. Das Gutachten muss methodisch nachvollziehbar sein, die wertrelevanten Umstände dokumentieren und den Zustand der Immobilie ausreichend erfassen.
Download: Merkblatt für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Warum sollte man auch bei 0 € Schenkungssteuer Einspruch prüfen?
Auch wenn wegen hoher Freibeträge zunächst keine Schenkungssteuer anfällt, kann der festgestellte Grundbesitzwert später wichtig werden. Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wird ein zu hoher Grundbesitzwert bestandskräftig, kann er bei späteren Schenkungen bindend sein.
Praxistipp: Prüfen Sie den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert sofort. Ist der Wert zu hoch, sollte rechtzeitig Einspruch gegen den Feststellungsbescheid eingelegt werden – nicht erst gegen einen späteren Schenkungsteuerbescheid.
BFH: Gutachten muss methodisch sauber sein
Der Bundesfinanzhof verlangt für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts ein ordnungsgemäßes Gutachten. Dazu gehören eine methodische Qualität, eine ausreichende Besichtigung und eine nachvollziehbare Dokumentation der Bewertungsgrundlagen. Je weniger eigene Feststellungen der Gutachter trifft, desto geringer ist der Nachweiswert des Gutachtens.
Wie lässt sich Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden oder senken?
Eine Schenkungsteuer lässt sich bei Immobilien nicht pauschal „vermeiden“. Sie kann aber durch rechtzeitige und rechtssichere Gestaltung häufig deutlich reduziert werden.
1. Freibeträge alle zehn Jahre nutzen
Die persönlichen Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Bei größeren Immobilienvermögen kann es daher sinnvoll sein, zunächst Miteigentumsanteile zu übertragen und spätere Übertragungen zeitlich zu planen.
2. Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Beim Nießbrauch bleibt der Schenker wirtschaftlich teilweise abgesichert: Er kann die Immobilie weiter selbst nutzen oder Mieteinnahmen beziehen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert regelmäßig den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.
3. Wohnrecht statt vollständiger Aufgabe der Nutzung
Ein lebenslanges Wohnrecht kann sinnvoll sein, wenn der Schenker in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Auch ein Wohnrecht kann den steuerpflichtigen Erwerb mindern, wenn es rechtlich wirksam vereinbart und bewertet wird.
4. Familienheim steuerfrei an Ehegatten übertragen
Die Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern kann zu Lebzeiten steuerfrei sein. Anders als bei bestimmten Erbfällen steht hier die lebzeitige Zuwendung unter Ehegatten im Vordergrund.
Steuertipp: Die Familienheim-Regel ist besonders attraktiv, weil sie nicht auf einen festen Euro-Betrag begrenzt ist. Entscheidend sind aber die konkrete Nutzung, die Eigentumsstruktur und die rechtliche Gestaltung.
5. Verkauf, Darlehen und Forderungsverzicht sorgfältig prüfen
In manchen Fällen wird statt einer reinen Schenkung ein Verkauf innerhalb der Familie mit Verkäuferdarlehen und späterem Forderungsverzicht diskutiert. Dadurch können sich einkommensteuerliche Effekte ergeben, etwa bei Abschreibungen. Solche Modelle müssen aber fremdüblich gestaltet werden und können Risiken bei Einkommensteuer, Schenkungsteuer und Missbrauchsprüfung auslösen.
Wichtig: Der Zinssatz, die Tilgung, Sicherheiten und die tatsächliche Durchführung müssen einem Fremdvergleich standhalten. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt aktuell 1.000 € pro Person beziehungsweise 2.000 € bei zusammen veranlagten Ehegatten.
Siehe auch: Verträge mit nahen Angehörigen + Steuer
6. Stundung der Schenkungsteuer bei Wohnimmobilien
Bei bestimmten Wohnimmobilien kann die Schenkungsteuer auf Antrag gestundet werden, wenn die Steuer andernfalls nur durch Verkauf der Immobilie gezahlt werden könnte. Das kann Liquiditätsprobleme vermeiden, ersetzt aber keine steuerliche Gestaltungsplanung.
Beratung empfohlen: Gerade bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie sollten Steuerberater, Notar und gegebenenfalls Rechtsanwalt zusammenarbeiten. Fehler bei Bewertung, Vertrag oder Fristen können später teuer werden.
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer bei Immobilien
Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?
Die Höhe hängt vom steuerlichen Wert der Immobilie, dem persönlichen Freibetrag und der Steuerklasse ab. Nach Abzug des Freibetrags gelten progressive Steuersätze von 7 % bis 50 %.
Kann ich mein Haus steuerfrei an mein Kind verschenken?
Eine steuerfreie Übertragung ist möglich, wenn der Wert der Schenkung den Freibetrag nicht übersteigt oder weitere Gestaltungen greifen. Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €.
Wie oft kann ich den Freibetrag bei der Schenkungssteuer nutzen?
Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Entscheidend ist die Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe von derselben Person innerhalb dieses Zeitraums.
Senkt Nießbrauch die Schenkungssteuer?
Ja. Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den steuerpflichtigen Wert der Schenkung deutlich reduzieren, weil der Beschenkte die Immobilie wirtschaftlich nicht vollständig unbelastet erhält.
Welche Bewertung akzeptiert das Finanzamt?
Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz. Je nach Objektart kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Ein niedrigerer Verkehrswert kann durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden.
Muss eine Immobilienschenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Ja, Schenkungen sind grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Bei notariell beurkundeten Immobilienschenkungen erfolgt regelmäßig eine Mitteilung durch den Notar. Die steuerliche Prüfung bleibt dennoch wichtig.
Aktuelle Rechtsprechung und weitere Informationen
BFH: Grundbesitzwert kann später bindend sein
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein gesondert festgestellter Grundbesitzwert für spätere Schenkungsteuerbescheide bindend sein kann, wenn mehrere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Das gilt selbst dann, wenn die erste Schenkung zunächst zu 0 € Steuer geführt hat.
BFH: Familienheim in Ehegatten-GbR kann begünstigt sein
Der BFH hat außerdem entschieden, dass auch die Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR schenkungsteuerlich eine Bereicherung des anderen Ehegatten auslösen kann, die unter die Steuerbefreiung für das Familienheim fallen kann. Solche Gestaltungen sollten jedoch im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.
Doppelbelastung bei Ratenverkauf möglich
Bei Immobilienverkäufen innerhalb der Familie kann ein unverzinslich gestundeter Kaufpreis einkommensteuerliche Folgen haben. Der Zinsanteil einer Ratenzahlung kann einkommensteuerlich relevant sein; zugleich können schenkungsteuerliche Fragen entstehen. Solche Gestaltungen sollten vor Vertragsabschluss steuerlich geprüft werden.
Steuertipps Erbschaft- und Schenkungsteuer: Verschonungsregelungen, Steuerklassen, Freibeträge und Bewertungsfragen sind komplex. Eine rechtzeitige Planung hilft, Freibeträge optimal zu nutzen und spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.
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Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
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