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Schenkungssteuer bei Immobilien

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien und wie lässt sie sich vermeiden?



Schenkungssteuer bei Immobilien

Schenkungssteuer

In Deutschland fällt die Schenkungssteuer an, wenn Vermögenswerte unentgeltlich übertragen werden. Bei Immobilien ist dies der Fall, wenn jemand eine Immobilie oder einen Anteil daran ohne Gegenleistung erhält.

Die Grundprinzipien zur Schenkungssteuer bei Immobilien in Deutschland sind:

  1. Steuerpflichtiger Erwerb: Die Schenkung einer Immobilie oder eines Teils davon stellt einen steuerpflichtigen Erwerb dar. Die Höhe der Steuer hängt von der Höhe des Erwerbs und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ab.

  2. Freibeträge: Es gibt bestimmte Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Beispielsweise haben Ehegatten und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber ihren Eltern. Für Enkelkinder beträgt der Freibetrag 200.000 Euro. Alles, was über diesen Freibeträgen liegt, ist schenkungssteuerpflichtig.

  3. Steuersätze: Die Schenkungssteuer hat progressive Steuersätze, die je nach Wert des Erwerbs und Verwandtschaftsgrad variieren. Die Steuersätze reichen von 7% bis 50%.

  4. Bewertung der Immobilie: Für die Berechnung der Schenkungssteuer muss der Wert der Immobilie festgestellt werden. Hierzu gibt es bestimmte Bewertungsmethoden und -regeln.

  5. Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer: Beide Steuern teilen sich dieselben Freibeträge und Steuersätze, da sie im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt sind.

  6. Anzeigepflicht: Eine Schenkung muss dem zuständigen Finanzamt innerhalb einer bestimmten Frist angezeigt werden, selbst wenn keine Schenkungssteuer anfällt, weil z.B. die Freibeträge nicht überschritten werden.

Es ist empfehlenswert, sich bei der Übertragung von Immobilien durch Schenkung rechtzeitig beraten zu lassen, um alle steuerlichen Möglichkeiten zu nutzen und etwaige Steuerlasten zu minimieren. Dies kann besonders bei der Planung von vorweggenommenen Erbfolgen oder bei der Vermögensübertragung zu Lebzeiten relevant sein.

Schenkungssteuer Rechner

Verwandschaftsverhältnis zum Schenkungsgeber






geschenktes Vermögen (brutto)
Euro

Tipp

: Einspruch auch bei 0 Euro Schenkungssteuer einlegen: Schenkungssteuer bei Immobilienübertragungen. Hier sind die Kernpunkte:

  1. Bedeutung der korrekten Bewertung von Immobilien:

    • Wenn Immobilien als Schenkung übertragen werden, ist es entscheidend, dass das Finanzamt den Grundstückswert korrekt feststellt. Eine zu hohe Bewertung kann später zu einer höheren Steuerbelastung führen.
  2. Zusammenrechnung von Schenkungen innerhalb von zehn Jahren :

    • Mehrere Schenkungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden steuerlich zusammengerechnet. Dies kann dazu führen, dass eine anfänglich steuerfreie Schenkung bei einer späteren Schenkung zu einer Steuerbelastung führt.
  3. Wichtigkeit des Einspruchs gegen den festgestellten Grundbesitzwert :

    • Selbst wenn bei der ersten Schenkung keine Steuer anfällt, ist es ratsam, Einspruch gegen einen zu hoch festgestellten Grundbesitzwert einzulegen. Dieser Wert wird für spätere Schenkungen herangezogen und kann nicht mehr angefochten werden, wenn er einmal bestandskräftig geworden ist.
  4. Bindungswirkung des festgestellten Grundbesitzwerts :

    • Ein einmal festgestellter Grundbesitzwert ist für alle zukünftigen Schenkungssteuerbescheide bindend, bei denen er zur Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlage herangezogen wird.
  5. Rechtssicherheit und Zumutbarkeit des Einspruchs:

    • Der Bundesfinanzhof betont, dass die Rechtssicherheit für alle Beteiligten durch die Bindungswirkung des festgestellten Werts gewährleistet wird. Es ist dem Steuerpflichtigen zumutbar, bei einer fehlerhaften Bewertung Einspruch einzulegen, auch wenn die Steuerlast zunächst bei 0 Euro liegt.
  6. Nutzung der Zehn-Jahresfrist und Freibeträge:

    • Um Vermögenswerte steuerfrei an Nachkommen weiterzugeben, sollten Schenkende die Zehn-Jahresfrist und die Freibeträge strategisch nutzen. Nach Ablauf von zehn Jahren ab der letzten Schenkung kann der Freibetrag erneut voll genutzt werden.
  7. Definition von Schenkungen:

    • Nicht alle Übertragungen von Vermögenswerten gelten als Schenkungen im steuerrechtlichen Sinne. Die Absicht des Schenkenden und das Fehlen einer Gegenleistung sind entscheidend.

Dieser Fall unterstreicht die Wichtigkeit einer genauen Prüfung und gegebenenfalls eines rechtzeitigen Einspruchs bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen von Schenkungen, um spätere steuerliche Belastungen zu vermeiden oder zu minimieren.


Bewertung einer Immobilie für die Schenkungssteuer

Für die Bewertung von Immobilien bei der Schenkungsteuer gibt es drei Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung,.
  • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke angewendet. Dabei wird der auf die Immobilie entfallende Reinertrag kapitalisiert.
  • Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird für Immobilien und Grundstücke verwendet, die nicht mit vergleichbaren Objekten am Markt gehandelt werden. Dabei wird der Bodenwert mit dem Wert des Gebäudes addiert.

Das Finanzamt ist gesetzlich an diese Wertermittlungsvorschriften gebunden und muss den Wert der Immobilie durch einen Feststellungsbescheid gesondert feststellen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird für Immobilien und Grundstücke verwendet, die mit vergleichbaren Objekten am Markt gehandelt werden.

Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt.

Um den Vergleichswert zu ermitteln, werden die Kaufpreise vergleichbarer Objekte mit den jeweiligen Flächen und Ausstattungsmerkmalen gewichtet.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Immobilien und Grundstücke verwendet. Dabei wird der auf die Immobilie entfallende Reinertrag kapitalisiert.

Der Reinertrag wird ermittelt, indem die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung abzüglich der Werbungskosten und der Abschreibungen berechnet werden.

Die Kapitalisierung des Reinertrags erfolgt mit einem Liegenschaftszinssatz, der von der Lage der Immobilie, der Art der Nutzung und anderen Faktoren abhängt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird für Immobilien und Grundstücke verwendet, die nicht mit vergleichbaren Objekten am Markt gehandelt werden.

Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes ermittelt.

Der Bodenwert wird anhand der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses ermittelt.

Der Wert des Gebäudes wird anhand der Baukosten für ein vergleichbares Gebäude ermittelt.

Bei vermieteten Immobilien gilt eine Sonderregelung: 10 % des Verkehrswertes sind schenkungssteuerfrei. Bei der Berechnung der Schenkungssteuer für vermietete Immobilien müssen also nur 90 % des Immobilienwertes berücksichtigt werden.

Beispiel:

Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 1 Million Euro. Sie wird von einem Elternteil an ein Kind verschenkt.

Der schenkungssteuerpflichtige Wert beträgt 900.000 Euro (1 Million Euro * 0,9).

Da das Kind den Freibetrag von 400.000 Euro ausschöpft, fällt auf 500.000 Euro Schenkungssteuer an.

Ist eine Wohnimmobilie vermietet, wird sie nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Sofern sie zu 100 Prozent vermietet ist, kann der Beschenkte laut Erbschaftssteuergesetz, 10 Prozent des Wertes reduzieren. Dies gilt auch beim Verschenken von Immobilien. Bei besonderen Immobilien, z. B. welche, denen eine öffentliche Bedeutung beigemessen wird, oder die unter Denkmalschutz stehen, ist es möglich, sogar zwischen 85 und 100 Prozent erlassen zu bekommen.


Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts bei einer Schenkung

Damit die vereinfachte Grundstücksbewertung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht zu einer Überbesteuerung führt, kann der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt in diesen Fällen mit einem Gutachten nachweisen, dass der gemeine Wert seines Grundstücks niedriger als der im Bewertungsverfahren ermittelte Grundstückswert ist. Dieser Nachweis kann in der Regel durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht werden. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reicht dagegen nicht aus.


Siehe auch: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten bzw. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts – Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts und Bedarfsbewertung/ Ertragswert/ Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Zwar kann bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden. Das Sachverständigengutachten muss aber ordnungsgemäß erstellt worden sein: Neben der Beachtung der gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung müssen die Begutachtungsgrundlagen zutreffend erhoben und dokumentiert worden sein.


Hintergrund: Werden Grundstücke vererbt oder verschenkt, muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden, um Erbschaft- und Schenkungsteuer festsetzen zu können. Hierzu gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die von der Art und Nutzung des Hauses abhängig sind. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist z. B. das Ertragswertverfahren vorgesehen. Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit, durch ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.


Streitfall: Dem Kläger wurde 2007 ein Miethaus geschenkt, das 1900 gebaut und seitdem nicht mehr saniert worden war. Für die Bemessungsgrundlage bei der Schenkungsteuer ließ der Kläger ein Sachverständigengutachten erstellen. Der Sachverständige ermittelte einen sog. Ertragswert der Immobilie von 800.000 € und zog hiervon einen Sanierungsstau in Höhe von 170.000 € ab. Den Betrag ermittelte der Gutachter im Rahmen einer Ortsbesichtigung, bei der er die Immobilie von außen und eine von 17 Wohnungen auch im Innenbereich besichtigt hatte. Das Finanzamt erkannte einen Sanierungsstau nur in Höhe von 101.000 € an und setzte den Wert für die Schenkungsteuer auf 699.000 € fest (800.000 € Ertragswert abzüglich 101.000 € Sanierungsstau).


Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Nur ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten ist für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes geeignet. Dies setzt zunächst voraus, dass der Gutachter die gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung beachtet; das Gutachten muss also eine methodische Qualität aufweisen.
  • Zum anderen muss der Gutachter das Grundstück einschließlich Gebäude auch besichtigen und die Grundlagen, auf die er seine Bewertung stützt, dokumentieren. Er darf sich nicht nur auf Auskünfte des Auftraggebers oder auf seine jahrelange Erfahrung stützen.
  • Im Streitfall hat der Gutachter zwar zutreffend das sog. Ertragswertverfahren angewendet, bei dem der Grundstückswert aus den Bodenpreisen und dem Mietertrag abgeleitet wird. Hierbei kann auch ein Sanierungsstau wertmindernd berücksichtigt werden. Der Gutachter hat jedoch bei der Ermittlung des Ertragswertes die erzielten Mieten zu Grunde gelegt und dann einen Sanierungsstau abgezogen. Gleichzeitig hat er darauf hingewiesen, dass nach der Sanierung höhere Mieten erzielt werden können. Insofern hat er den wegen des Instandsetzungsbedarfs vorzunehmenden Abschlag vom Ertragswert zu hoch angesetzt.
  • Außerdem hat der Gutachter nur eine einzige Wohnung, die leer stand, besichtigt, nicht aber die 16 vermieteten Wohnungen. Er konnte daher den Sanierungsbedarf für die vermieteten Wohnungen nicht feststellen, sondern hat sich insoweit nur auf die Angaben des Klägers und auf seine eigene Erfahrung verlassen. Damit sind die Begutachtungsgrundlagen nicht ausreichend erhoben und dokumentiert worden.

Hinweis: In der Praxis muss darauf geachtet werden, dass der Gutachter ordnungsgemäß arbeitet und sich das Grundstück umfassend anschaut, wenn er Bewertungsabschläge vornimmt. Der Gutachter darf sich insoweit nicht auf die Aussagen des Steuerpflichtigen stützen. Je weniger der Gutachter selbst ermittelt hat, desto niedriger ist der Nachweiswert seines Gutachtens. Wegen der Beweislast geht dies dann zu Lasten des Steuerpflichtigen.


Vermieden werden sollten auch Fehler bei der methodischen Qualität des Gutachtens. Wenn der Gutachter bereits bei der Ermittlung der Mieteinnahmen eine niedrige Miete wegen der Mängel der Immobilie ansetzt, darf er den Mangel nicht noch zusätzlich vom Mietwert abziehen.


Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden

Die Schenkungssteuer kann durch verschiedene Maßnahmen gesenkt oder vermieden werden. Dazu gehören:

  • Schenkung an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
  • Schenkung an Kinder oder Enkelkinder
  • Schenkung in Form von Grundbesitz
  • Schenkung an gemeinnützige Organisationen

Anstatt eine Immobilie zu verschenken und Schenkungssteuer auszulösen, ist oftmals folgende Alternative: Kombination von Verkauf, Verkäuferdarlehen, Erlass und Schenkung, um die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu minimieren und gleichzeitig steuerliche Vorteile aus der Abschreibung des Gebäudes zu ziehen. Hier einige Punkte dazu:

  1. Verkauf statt Schenkung: Durch den Verkauf wird tatsächlich der Buchwert der Immobilie angehoben. Dies ermöglicht Ihrem Kind, über die Jahre eine höhere Abschreibung geltend zu machen, was wiederum die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung des Gebäudes reduziert.

  2. Verkäuferdarlehen: Indem Sie Ihrem Kind das Geld für den Kauf leihen, entsteht eine Schuldverpflichtung. Diese kann später erlassen werden, wodurch im Grunde eine Schenkung stattfindet.

  3. Nutzung der Freibeträge: In Deutschland haben Kinder einen Freibetrag von 400.000 EUR bei Schenkungen von den Eltern. Übersteigt die Schenkung diesen Betrag, kann die darüber hinausgehende Forderung an die Enkelkinder verschenkt werden, die ebenfalls einen eigenen Freibetrag besitzen.

  4. Zinszahlungen: Wenn die Enkelkinder Zinseinnahmen aus dem Darlehen erhalten, nutzen sie ihren eigenen Sparer-Pauschbetrag von aktuell 801 EUR (für das Jahr 2022). Wenn die Zinseinnahmen diesen Betrag nicht übersteigen, fallen für die Enkelkinder keine Steuern an.

Wichtig zu beachten:

  • Zinssatz: Der Zinssatz für das Verkäuferdarlehen sollte marktüblich sein, um den Vorwurf der verdeckten Schenkung zu vermeiden.

  • Risiko: Bei solchen Modellen besteht immer ein Risiko. Die Finanzverwaltung oder das Finanzgericht könnte die Gestaltung in Frage stellen, insbesondere wenn der eigentliche wirtschaftliche Vorteil (also die Übertragung des Hauses ohne Steuer) zu offensichtlich ist.

  • Beratung: Bei solchen steuerlichen Gestaltungen ist es unerlässlich, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Anforderungen erfüllt sind. Siehe auch Verträge mit nahen Angehörigen + Steuer.

Steuertipp: Die Vererbung und die Schenkung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei.

Schenkungssteuerfrei können sich Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner eine Wohnimmobilie überlassen. Steuerfrei ist es aber nur dann, wenn der Beschenkte in dieser Wohnimmobilie mindesten zehn Jahre wohnt. Die Wohnimmobilie muss dabei als Erstwohnsitz gemeldet sein. Wird der Wohnsitz gewechselt, oder die Immobilie verkauft, fordert das Finanzamt laut Erbschaftssteuergesetz rückwirkend die Schenkungssteuer ein. Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an Kinder bzw. an Kinder verstorbener Kinder (das sind Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) ist bis zu einer Wohnfläche von 200 qm steuerfrei. Auch hier ist Voraussetzung, dass der Erwerber das Objekt zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt. Diese Steuerbefreiungen können zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen in Anspruch genommen werden.


Beim Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien oder eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. von Wohneigentum kann die darauf entfallende Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn andernfalls zur Entrichtung der Steuer diese Immobilie veräußert werden müsste. Im ersten Jahr nach der Festsetzung der Steuer erfolgt die Stundung zinslos. Ab dem zweiten Jahr sind auf die verbleibenden zu entrichtenden Jahresbeträge 0,5 % Zinsen pro Monat zu entrichten.

Bei Schenkungen von Immobilien und Grundstücken ist es wichtig, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Dieser kann die steuerlichen Auswirkungen der Schenkung individuell ermitteln und Möglichkeiten zur Steueroptimierung aufzeigen.


Aktuelles + weitere Infos

Fordert der Schenker die Immobilie über das Rückforderungsgesetz zurück, wird die bereits bezahlte Schenkungssteuer dem Beschenkten zurückerstattet.


Vorsicht Steuerfalle (Doppelbesteuerung mit Einkommensteuer und Schenkungsteuer): Der VIII. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob der Zinsanteil, der beim privaten Verkauf einer Immobilie in Raten, aber ohne Verzinsung des Kaufpreises vereinbart wird, sowohl der Einkommensteuer als auch der Schenkungsteuer unterliegt.

Der BFH hat entschieden, dass dies verfassungsrechtlich unbedenklich ist. Es gibt keinen Verfassungsgrundsatz, der besagt, dass alle Steuern aufeinander abgestimmt sein müssen und dass Lücken sowie eine mehrfache Besteuerung des nämlichen Sachverhalts vermieden werden müssten. Kommt es bei einer folgerichtigen Ausgestaltung jeder Einzelsteuer zu Doppelbelastungen, ist dies unvermeidlich und nicht verfassungswidrig.

In dem vom BFH entschiedenen Fall hatten die Eltern ein Einfamilienhaus an ihren Sohn und die Schwiegertochter verkauft. Der Kaufpreis war in 258 monatlichen Raten zu zahlen. Es wurde eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Zinsen mussten aber keine gezahlt werden. Das Finanzamt teilte den Kaufpreis in einen Zins- und einen Tilgungsanteil auf. Der Zinsanteil unterliegt als Zinsen aus sonstigen Kapitalforderungen der Einkommensteuer. Unerheblich sei, ob für die Stundung tatsächlich Zinsen berechnet worden seien. Zudem komme es nicht darauf an, welche Art von Rechtsgrund der Überlassung des Kapitals zugrunde liegt.


Steuertipps Erbschafts- und Schenkungssteuer: Verschonungsregelungen, Steuerklassen, Freibeträge: Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ist kompliziert. Mit diesem Merkblatt behalten Sie den Überblick und erfahren, welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie haben, um das steuerliche Optimum herauszuholen.

Steuertipps Erbschaftsteuer
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Mehr Infos + Tipps zur Erbschaftssteuer finden Sie hier ...

Mehr Infos + Tipps zur Schenkungssteuer finden Sie hier ...



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