Immobilienbewertung

Immobilienbewertung Berlin

Durch eine Immobilienbewertung und ein Gutachten lassen sich erhebliche Steuerersparnissee erzielen und Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermeiden.



Immobilienbewertung

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Bitte beachten Sie, dass der so ermittelte Ertragswert durch die Berücksichtigung von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie z.B. Baumängel, Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, unter durchschnittlichen Erhaltungszustand und marktuntypischen Erträgen vom Verkehrswert abweichen kann. Hier hilft dann nur ein Immobiliengutachten weiter. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Immobilienbewertung des Finanzamtes nicht zutreffend ist, dann prüfe ich vorab kostenlos, ob Sie mit einem Immobiliengutachten Steuern sparen.


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Bedarfsbewertung ab 2009 für Erbschaft-/Schenkung- und Grunderwerbsteuer

Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAA)

Die Bedarfsbewertung Berliner Grundstücke (Grundvermögen) ab 2009 für Zwecke der Erbschaft-/Schenkung- und Grunderwerbsteuer erfolgt nach den §§ 151 – 157 und §§ 176 – 198 sowie den Anlagen 21 bis 26 zum Bewertungsgesetz (BewG).

Das für Berliner Grundstücke jeweils anzuwendende Bewertungsverfahren und die dafür zu verwendenden Bewertungsansätze ergeben sich abhängig vom Bewertungsstichtag aus der „Übersicht für Berliner Grundstücke” (vgl. Anlage zu diesem Runderlass), die auf den Stand vom aktualisiert wurde.

Die Bewertungsverfahren und gesetzlichen Entwicklungen der Bedarfsbewertung ab 2009 wurden im Runderlass BewGrdV2009-Nr. 4 vom beschrieben.

Ertragswertverfahren für Berliner Grundstücke ( §§ 184 ff. BewG ):

Für Bewertungsstichtage bis zum erfolgt die Bedarfsbewertung für Berliner Grundstücke im Ertragswertverfahren ausschließlich unter Verwendung der Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 BewG (Hinweis auf Tz. 2.2.2.2 des o. g. Runderlasses nebst Begründung). Zur Frage der Modellkonformität ist ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen II R 13/16 anhängig.

Ab dem Bewertungsstichtag stehen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (GAA) modellkonform nach dem BewG aus Berliner Grundstücksmarktdaten ermittelte Liegenschaftszinssätze (LZS) im darin angegebenen Rahmen für die Bedarfsbewertung für Berliner Grundstücke im Ertragswertverfahren zur Verfügung. Sie sind im Amtsblatt von Berlin (ABl) 2019 Nr. 15 ab Seite 2246 veröffentlicht


Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen 1.1.2009 (nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem ErbStRG 2008);
Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin;
Änderungen durch das Gesetz zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften (BeitrRLUmsG ) vom 07.12.2012 mit Wirkung für Bewertungsstichtage ab 14.12.2011 bzw. ab 1.1.2012

Zu den Bewertungsvorschriften für Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbSt/SchSt) gebe ich folgende Hinweise:

1. Rechtsgrundlagen:

1.1 Gesetzesänderungen sowie Erbschaftsteuerrichtlinien bzw. -hinweise 2011:

Die für die ErbSt/SchSt benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab 1.1.2009 nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 BewG sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln. Weitere Regelungen enthalten die Erbschaftsteuerrichtlinen 2011 (ErbStR 2011 vom 19.12.2011, BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 2 ) sowie die Erbschaftsteuerhinweise 2011 (ErbStH 2011 vom 19.12.2011, BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 117 ).

Die ErbStR 2011 und ErbStH 2011 berücksichtigen jedoch noch nicht die Bewertungsgesetzänderungen durch Artikel 10 des Gesetzes zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften ( BeitrRLUmsG ) vom 07.12.2011 ( BGBl 2011 Teil I Nr. 64 S. 2592 ff. ).

Nach diesen ist die Bedarfsbewertung von Grundbesitz für ErbSt/SchSt ab nachstehenden Bewertungsstichtagen wie folgt geändert:

1.2 Bewertungsstichtage ab 14.12.2011 (§ 205 Abs. 3 BewG ):

§ 179 Satz 4 BewG (neu gefasst):

„Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.”

§ 192 neuer Satz 2 BewG :

„Mit der Bewertung des Erbbaurechts (§ 193) ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses und mit der Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks (§ 194) ist das Recht auf den Erbbauzins abgegolten; die hiernach ermittelten Grundbesitzwerte dürfen nicht weniger als 0 Euro betragen.”

1.3 Bewertungsstichtage ab 1.1.2012 (§ 205 Abs. 4 BewG ):

Ab Bewertungsstichtagen 1.1.2012 sind bei Bedarfsbewertungen im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG die Regelherstellungskosten 2010 (RHK 2010) anzuwenden ( Anlage 24 Teil II – RHK 2010 ab 1.1.2012: BGBl 2011 Teil I Nr. 64 S. 2623 – 2627 ).

Für Bedarfsbewertungen (2009) bis zum Bewertungsstichtag 31.12.2011 sind weiterhin die Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) anzuwenden ( Anlage 24 Teil II – RHK 2007 bis 31.12.2011: BGBl 2008 Teil I Nr. 66 S. 3071 – 3074 ).

2. Bebaute Grundstücke:

2.1 Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:

– siehe Runderlass vom 10.04.2012 –

2.2 Bewertungsverfahren und Bewertungsansätze:

– siehe Runderlass vom 10.04.2012 –

2.2.1 Vergleichswertverfahren:

– siehe Runderlass vom 10.04.2012 –

2.2.2 Ertragswertverfahren:

Für Bedarfsbewertungen Berliner Grundstücke im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG dürfen mangels Modellkonformität nicht die vom Gutachterausschuss Berlin neu ermittelten und im ABl. Bln 2012 Nr. 21 vom 25.05.2012 (S. 793 – 802) veröffentlichten Liegenschaftszinssätze Berlin 2012, sondern gemäß § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG lediglich die Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 Nrn. 1 – 4 BewG verwendet werden.

Ich bitte um Beachtung. Die Anlage zu diesem Erlass wurde entsprechend angepasst.

2.2.3 Sachwertverfahren:

– siehe Runderlass vom 10.04.2012 –

2.3 Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke (siehe Anlage):

Aufgrund der o. g. Vorschriften, Ausführungen sowie der vorliegenden Daten ergeben sich für Berliner Grundstücke bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ab Bewertungsstichtagen 1.1.2009 die in der Anlage aufgeführten Bewertungsverfahren, Wertansätze und Geltungszeiträume ( Stand : 23.07.2012).

Anlage
Bedarfsbewertung ab 1.1.2009 (BBW 2009) Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke

Stand: 23.07.2012

Immobilienbewertung und Erbschaftssteuer

Ich kann aus der Praxis sagen, dass die von den Berliner Finanzämtern angesetzten Immobilienwerte oft zu hoch sind. Die Immobilienbewertung ist gesetzlich geregelt. Die gesetzlich vorgesehene Immobilienbewertung ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren, was die Besonderheiten einzelner Immobilien unberücksichtigt lässt. Aus diesem Grund, kommen die Finanzämter (per Gesetz) oft zu viel zu hohen Immobilienwerten. Sie haben jedoch die Möglichkeit durch ein Immobiliengutachten die standardisierte Immobilienbewertung zu widerlegen. Folgende Punkte können den Wert Ihrer Immobilie erheblich verringern:

  • Altlasten
  • Denkmalschutz
  • Baulasten
  • Dienstbarkeiten
  • Erschließungskosten
  • Sanierungsbedürftigkeit

Sie haben die Möglichkeit, und das Recht sich gegen eine zu hohe Bewertung mit einem sach- und fachgerechten Immobiliengutachten zu wehren. Steuerersparnisse z. B. bei der Erbschaftsteuer von 10.000 Euro und mehr sind möglich. Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind daher gut investiert.


Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen 01.01.2009 nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 (ErbStRG) mit Änderungen durch das Gesetz zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie das Gesetz zur Änderung steuerlicher Vorschriften (BeitrRLUmsG ) vom 07.12.2012 mit Wirkung für Bewertungsstichtage ab 14.12.2011 bzw. ab 01.01.2012;
Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen 01.01.2009 nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer


Rechtsgrundlagen zum Thema: immobilienbewertung

BGB 505c

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



Steuerberater

Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater
Schmiljanstraße 7, 12161 Berlin
(Tempelhof-Schöneberg/ Friedenau)
E-Mail: Steuerberater@steuerschroeder.de
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