Einführung

Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen ist ein zentraler Aspekt bei der steuerlichen Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden. Verschiedene Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) haben die Kriterien für diese Unterscheidung präzisiert. In diesem Beitrag beleuchten wir die wesentlichen Grundsätze und geben Ihnen praxisnahe Hinweise zur korrekten steuerlichen Einordnung Ihrer Bauaufwendungen.

I. Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft

Anschaffungskosten umfassen alle Aufwendungen, die notwendig sind, um ein Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dies gilt für jede Einheit des Gebäudes, die eigenständig genutzt werden soll. Sobald der Erwerber das Gebäude nutzt, gilt es als betriebsbereit, es sei denn, umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind notwendig, um es entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können.

1. Herstellung der Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude ist objektiv funktionsuntüchtig, wenn wesentliche Teile nicht nutzbar sind. Subjektive Funktionsuntüchtigkeit liegt vor, wenn das Gebäude für die spezifische Nutzung des Erwerbers nicht geeignet ist. In beiden Fällen führen die erforderlichen Baumaßnahmen zu Anschaffungskosten.

2. Hebung des Standards

Baumaßnahmen, die den Standard eines Gebäudes heben, gelten ebenfalls als Anschaffungskosten. Der Standard eines Wohngebäudes wird durch zentrale Ausstattungsmerkmale wie Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Fenster definiert. Eine Verbesserung in mindestens drei dieser Bereiche führt zur Annahme von Anschaffungskosten.

II. Herstellungskosten

Herstellungskosten umfassen Aufwendungen, die zur Herstellung, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes führen. Beispiele hierfür sind die Aufstockung eines Gebäudes oder die Vergrößerung der nutzbaren Fläche.

1. Erweiterung

Eine Erweiterung liegt vor, wenn die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert wird, sei es durch einen Anbau, eine Dachgaube oder ähnliche Maßnahmen.

2. Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung

Aufwendungen, die den Gebrauchswert eines Gebäudes über den ursprünglichen Zustand hinaus deutlich erhöhen, gelten als Herstellungskosten. Dies ist der Fall, wenn der Standard des Gebäudes von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.

III. Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen dienen der substanzerhaltenden Erneuerung eines Gebäudes und können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Sie umfassen Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes wiederherstellen, ohne dessen Gebrauchswert zu erhöhen.

IV. Zusammentreffen von Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen

In der Praxis treffen häufig Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen zusammen. In solchen Fällen sind die Aufwendungen entsprechend ihrem Zusammenhang und Anteil aufzuteilen. Ein bautechnisches Ineinandergreifen der Maßnahmen kann dazu führen, dass Erhaltungsaufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten behandelt werden müssen.

V. Feststellungslast

Die Feststellungslast für die Einstufung von Aufwendungen trägt grundsätzlich das Finanzamt. Steuerpflichtige sind jedoch verpflichtet, die notwendigen Informationen bereitzustellen, insbesondere wenn der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Anschaffung oder der ursprüngliche Zustand nicht eindeutig feststellbar ist.

Fazit

Die korrekte Abgrenzung von Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen ist entscheidend für die steuerliche Behandlung von Baukosten. Durch die präzise Einordnung nach den oben dargestellten Kriterien können Steuerpflichtige die steuerlichen Vorteile optimal nutzen und rechtliche Unsicherheiten vermeiden. Für individuelle Fragen und eine weitergehende Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.