Die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen bei Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes wurde durch mehrere Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) und ein Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 16. April 2004 konkretisiert. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen und Regelungen zusammengefasst.
Grundlagen
Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann die Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, sofern die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet wurden.
Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Anschaffungskosten
- Erkennbare Zuordnung: Wenn der Steuerpflichtige im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die verschiedenen Gebäudeteile vornimmt, wird diese steuerrechtlich anerkannt, solange die Aufteilung nicht unangemessen ist.
- Keine erkennbare Zuordnung: Fehlt eine nach außen erkennbare Zuordnung, sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen auf die Gebäudeteile zu verteilen.
Herstellungskosten
- Spezifische Zuordnung: Kosten, die klar einem bestimmten Gebäudeteil zuzuordnen sind (z.B. Bodenbeläge, Malerarbeiten), müssen gesondert ausgewiesen werden.
- Allgemeine Kosten: Aufwendungen für das gesamte Gebäude (z.B. Rohbau, Dacheindeckung) sind nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen auf die Gebäudeteile zu verteilen.
Wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Kosten
Für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils erforderlich.
Anschaffung eines Gebäudes
Ein wirtschaftlicher Zusammenhang liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige die Kosten über ein Notaranderkonto abwickelt, auf das er die Darlehensmittel einzahlt und von dem der Notar den Kaufpreis zahlt.
Herstellung eines Gebäudes
Ein wirtschaftlicher Zusammenhang wird angenommen, wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen der Herstellungskosten von diesem Konto erfolgen.
Schätzung und Aufteilung
Wenn die Kosten nicht gesondert finanziert werden, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Werden die Kosten einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist davon auszugehen, dass die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen verwendet wurden, es sei denn, der Steuerpflichtige weist eine abweichende Zuordnung nach.
Anwendungsregelungen
Diese Grundsätze gelten auch für beruflich genutzte häusliche Arbeitszimmer, die als eigenständige Gebäudeteile behandelt werden. Die Zuordnung der Darlehen bleibt auch dann maßgeblich, wenn die vormals selbstgenutzte Wohnung später vermietet wird.
Dieses BMF-Schreiben ersetzt die früheren Schreiben vom 10. Dezember 1999 und vom 24. April 2003 und ist auf alle noch offenen Fälle anzuwenden.
Fazit
Die korrekte Zuordnung und Dokumentation der Finanzierungskosten ist entscheidend für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten. Steuerpflichtige sollten daher sorgfältig vorgehen und im Zweifel steuerlichen Rat einholen, um die steuerlichen Vorteile optimal nutzen zu können.
Für weitere Fragen oder eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns, um Ihre steuerlichen Angelegenheiten optimal zu gestalten.