Einkommensteuerrechtliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

In der Einkommensbesteuerung spielen Nießbrauch und andere Nutzungsrechte eine wichtige Rolle, insbesondere bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Blogbeitrag erläutern wir die wesentlichen Punkte des BMF-Schreibens vom 30. September 2013 (BStBl I S. 1184), das sich ausführlich mit diesen Themen befasst.

A. Allgemeines

I. Zurechnung von Einkünften

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich demjenigen zuzurechnen, der die Rechte und Pflichten eines Vermieters trägt und das Grundstück oder Rechte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Einem Nutzungsberechtigten sind die Einkünfte zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht und er das Grundstück in Besitz hat und verwaltet.

II. Bestellung eines dinglichen Nutzungsrechts zugunsten naher Angehöriger

Gestaltungen zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich nur anerkannt, wenn sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden. Die Bestellung eines Nießbrauchs für minderjährige Kinder erfordert meist die Mitwirkung eines Pflegers.

III. Obligatorische Nutzungsrechte und „fehlgeschlagener“ Nießbrauch

Obligatorische Nutzungsrechte können anerkannt werden, wenn der Nutzungsberechtigte eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat und tatsächlich die Stellung des Vermieters einnimmt. Dies gilt auch für obligatorische Nutzungsrechte zugunsten naher Angehöriger.

IV. Sicherungsnießbrauch

Ein Nießbrauch, der nur zu Sicherungszwecken eingeräumt wird, ist einkommensteuerrechtlich unbeachtlich, sofern er nicht ausgeübt wird.

B. Zurechnung von Einkünften im Einzelnen

I. Zugewendete Nutzungsrechte

1. Zuwendungsnießbrauch

Ein Nießbrauch wird als entgeltlich betrachtet, wenn der Wert des Nießbrauchs und der Gegenleistung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten abgewogen sind. Unentgeltliche Nießbrauchsbestellungen sind steuerlich nur unter bestimmten Bedingungen anzuerkennen.

2. Vermächtnisnießbrauch

Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn durch letztwillige Verfügung ein Nießbrauch an einem Grundstück eingeräumt wird. Die steuerlichen Grundsätze entsprechen denen des unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauchs.

3. Zugewendetes dingliches Wohnrecht

Bei einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht gelten ähnliche steuerliche Grundsätze wie beim Zuwendungsnießbrauch.

4. Zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht

Hier gelten die Grundsätze der Abgrenzung zwischen entgeltlicher, teilweise entgeltlicher und unentgeltlicher Einräumung eines Nutzungsrechts.

II. Vorbehaltene Nutzungsrechte

1. Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der Übertragung eines Grundstücks ein Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer bestellt wird.

2. Vorbehaltenes dingliches Wohnrecht

Für das vorbehaltene dingliche Wohnrecht gelten die gleichen Grundsätze wie für den Vorbehaltsnießbrauch.

3. Vorbehaltenes obligatorisches Nutzungsrecht

Hierbei handelt es sich um Nutzungsrechte, die beim Verkauf eines Grundstücks vom bisherigen Eigentümer vorbehalten werden. Die steuerlichen Grundsätze entsprechen denen des Vorbehaltsnießbrauchs.

C. Ablösung von Nutzungsrechten

Die Ablösung von Nießbrauchsrechten und anderen Nutzungsrechten kann verschiedene steuerliche Folgen haben, abhängig davon, ob es sich um eine Vermögensübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder um sonstige Vermögensübertragungen handelt.

D. Anwendungsregelung

Dieses BMF-Schreiben ersetzt ältere Regelungen und ist in allen noch offenen Fällen anzuwenden. Die Anwendung der neuen Grundsätze erfolgt gestaffelt je nach Art des Nießbrauchs oder Nutzungsrechts und dem Zeitpunkt der Bestellung oder Übertragung.


Für eine detaillierte Beratung zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Nießbrauch und anderen Nutzungsrechten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns, um die spezifischen Auswirkungen dieser Regelungen auf Ihre steuerliche Situation zu besprechen. Siehe auch https://www.steuerschroeder.de/Steuerrechner/Niessbrauch_Immobilie.html