Die Regelungen zur Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung sind ein zentraler Bestandteil des deutschen Steuerrechts. Am 8. Oktober 2004 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Bundessteuerblatt (BStBl I S. 933) detaillierte Vorgaben zur Handhabung dieser Einkunftsart. Hier ein Überblick über die wichtigsten Aspekte und die rechtlichen Rahmenbedingungen, die beachtet werden sollten.
Grundlegende Voraussetzungen
Eine einkommensteuerrechtlich relevante Tätigkeit im Bereich der Überschusseinkünfte, wie Vermietung und Verpachtung, setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltige Überschüsse zu erzielen. Dies geht aus dem Beschluss des Großen Senats vom 25. Juni 1984 (BStBl II S. 751) hervor.
Dauerhafte Vermietungstätigkeit
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Diese Grundregel wurde durch das BFH-Urteil vom 30. September 1997 (BStBl 1998 II S. 771) bestätigt.
Ausnahmen von der Regel
Es gibt jedoch Umstände, die gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen können:
- Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit:
Wenn die Vermietung nur vorübergehend geplant ist, beispielsweise bei Mietkauf- oder Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot, kann dies ein Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht sein. - Verkauf oder Selbstnutzung innerhalb kurzer Zeit:
Ein weiteres Indiz gegen die Einkunftserzielungsabsicht ist der Verkauf oder die Selbstnutzung einer Immobilie innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (in der Regel bis zu fünf Jahren) nach der Anschaffung oder Herstellung.
Objektive Beweislast
Die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Dies bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass er die Absicht hatte, durch die Vermietung Einkünfte zu erzielen.
Besonderheiten bei der verbilligten Überlassung und der Vermietung von Ferienwohnungen
Verbilligte Überlassung
Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % (bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2003: 50 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In solchen Fällen muss die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose geprüft werden.
Ferienwohnungen
Bei der ausschließlichen Vermietung von Ferienwohnungen an wechselnde Gäste wird in der Regel ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen. Wichtig ist hier, dass der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass die Wohnung ausschließlich für die Vermietung und nicht zur Selbstnutzung bereitgehalten wird.
Leerstehende Immobilien
Eine Einkunftserzielungsabsicht kann auch bei leerstehenden Immobilien vorliegen, wenn der Vermieter ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweist, beispielsweise durch Maklerverträge oder regelmäßige Zeitungsanzeigen. Der Nachweis der fortbestehenden Vermietungsabsicht ist hier besonders wichtig.
Ermittlung des Totalüberschusses
Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, muss eine Totalüberschussprognose erstellt werden. Diese Prognose umfasst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 30 Jahren und dient dazu, die Einkunftserzielungsabsicht objektiv zu belegen.
Sicherheitszuschläge und -abschläge
Wegen der Unsicherheitsfaktoren bei langfristigen Prognosen wird bei den Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und bei den Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen.
Fazit
Die Regelungen zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung sind komplex und erfordern eine sorgfältige Planung und Dokumentation. Steuerpflichtige sollten sicherstellen, dass sie die Anforderungen des BMF-Schreibens vom 8. Oktober 2004 und die dazugehörigen BFH-Urteile berücksichtigen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, professionellen steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Siehe auch https://www.steuerschroeder.de/Liebhaberei.html
Für weitere Fragen oder Unterstützung bei der steuerlichen Gestaltung deiner Vermietungstätigkeit stehe ich dir gerne zur Verfügung.