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Minderung der Grunderwerbsteuer durch Verlagerung von Erwerbsnebenkosten

Minderung der Grunderwerbsteuer durch Verlagerung von Erwerbsnebenkosten

Kernproblem
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist üblicherweise der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis des Grundstücks. Im Normalfall trägt der Käufer aufgrund gesetzlicher Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Kosten für Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer wird zwar gesetzlich von beiden Parteien geschuldet, aber meistens durch Vereinbarung im Kaufvertrag komplett dem Käufer auferlegt. Es kommt allerdings auch vor, dass der Verkäufer die Nebenkosten des Verkaufs übernimmt. Hiermit werben u. a. Bauträger, wenn sich Objekte nur schwer an den Mann bringen lassen. Ob und inwieweit sich dies auf die Grunderwerbsteuer auswirkt, war Gegenstand eines Rechtsstreits vor dem Bundesfinanzhof (BFH).

Sachverhalt
Im Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung hatte der Käufer wie üblich die Nebenkosten übernommen. Gleichzeitig verpflichtete sich der Verkäufer jedoch zur Rückerstattung, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt war. Die Grunderwerbsteuer wurde auf den vereinbarten Kaufpreis von 98.000 EUR festgesetzt und mit 3.430 EUR entrichtet. Nachdem das Eigentum an der Wohnung übergegangen war, beantragte der Käufer die Änderung des bestandskräftigen Bescheids, weil ihm Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzierung von 8.172 EUR neben der Grunderwerbsteuer erstattet wurden. Einspruch und Klage blieben erfolglos, weil in der Kostenübernahme eine eigene Verpflichtung ohne Auswirkung auf den Kaufpreis der Wohnung gesehen wurde. Der Bundesfinanzhof (BFH) beurteilte das anders.

Entscheidung
Nach Auffassung des BFH ist der Kaufpreis anteilig für den Grundstückserwerb und den Erwerb eines Kostenerstattungsanspruchs aufzuteilen. Der Grunderwerbsteuer unterliege nur der Grunderwerb, so dass der vereinbarte Kaufpreis um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern sei. Das gelte allerdings nicht für die erstattete Grunderwerbsteuer, denn diese beeinflusse ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht. Der BFH sah jedoch noch verfahrensrechtliche Bedenken und verlangt vom Finanzgericht die Klärung, ob den Käufer an dem nachträglichen Bekanntwerden ein grobes Verschulden trifft, das eine Änderung ausschließt. Die vom Gesetz unabhängig davon eingeräumte Änderungsmöglichkeit bei Herabsetzung des Kaufpreises innerhalb von 2 Jahren sieht der BFH als nicht erfüllt an, weil hiervon nur nachträglich vereinbarte Preisminderungen betroffen seien. Gerade das unterstellt der BFH im Streitfall nicht.

Konsequenz
Um verfahrensrechtliche Bedenken in ähnlichen Fällen auszuschließen, sollte der Erstbescheid durch Einspruch offengehalten werden. Hinsichtlich der übernommenen Grunderwerbsteuer hat der BFH selbst in seiner Pressemitteilung angemerkt, dass es steuerlich günstiger sei, wenn der Käufer die Steuer selbst trage und stattdessen ein geminderter Kaufpreis vereinbart werde.