Kaufpreisaufteilung Rechner
Wie berechnet man den Anteil von Grund und Boden? Anleitung zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und Grund und Boden.
Inhalt:
Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks
Die Kaufpreisaufteilung einer Immobilie ist die Verteilung des Gesamtkaufpreises auf den Grund und Boden sowie das Gebäude. Dies ist in der Regel bei bebauten Grundstücken erforderlich, da der Grund und Boden nicht abnutzbar ist und daher nicht abgeschrieben werden kann, während das Gebäude abnutzbar ist und daher abgeschrieben werden kann.
Es gibt zwei grundsätzliche Methoden zur Kaufpreisaufteilung:
- Restwertmethode: Bei dieser Methode wird der Restwert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Kaufs ermittelt und der Restbetrag dem Grund und Boden zugeordnet.
- Verkehrswertmethode: Bei dieser Methode werden die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude ermittelt und in einem Verhältnis zueinander gesetzt.
Die Restwertmethode ist in der Praxis nicht mehr gebräuchlich, da sie als nicht sachgerecht angesehen wird.
Verkehrswertmethode: Die Verkehrswertmethode ist die sachgerechteste Methode zur Kaufpreisaufteilung. Die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude können durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Alternativ können auch Vergleichspreise herangezogen werden.
Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag: Die Kaufpreisaufteilung sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn die Immobilie später veräußert werden soll.
Steuerliche Folgen: Die Kaufpreisaufteilung hat auch steuerliche Folgen. Der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis ist die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Siehe auch Abschreibung bei Vermietung.
Tipp: Sie sollten auch an die anschaffungsnahen Herstellungskosten oder die sog. 15-%-Grenze denken und prüfen. Sind zu geringe Anschaffungskosten für das Gebäude zugrunde gelegt worden, sollten Sie prüfen, ob eine Änderung verfahrensrechtlich noch möglich ist.
Steuerrechtlicher Hintergrund:
Ein für mehrere Wirtschaftsgüter gezahlter Gezahlter Gesamtkaufpreis ist aufzuteilen.
Mit Urteil vom 20.9.2022 hat der Bundesfinanzhof hierzu Stellung genommen. Danach sind zunächst die Werte des Grund und Bodens und des Gebäudes getrennt zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und für das Gebäude aufzuteilen. Ist im Einzelfall eine Wertermittlung des Boden- und Gebäudeanteils erforderlich, kann auf die ImmoWertV zurückgegriffen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist dann nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls zu entscheiden.
Die Wahl der Wertermittlungsmethode kann nicht verallgemeinert werden; eine Bevorzugung bestimmter Wertermittlungsmethoden für bestimmte Gebäudetypen ist nicht gegeben. Diese Aufteilung kann nach allgemeinen Grundstücksbewertungsregeln wie z.B. der Immobilienwertverordnung vorgenommen werden. Dabei gibt es keinen allgemein gültigen Vorrang einer bestimmten Ermittlungsmethode wie z.B. des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens. Vielmehr ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
Konkrete Vorgehensweise:
Die konkrete Vorgehensweise zur Kaufpreisaufteilung kann wie folgt aussehen:
- Ermittlung der Verkehrswerte: Die Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude werden durch einen Sachverständigen ermittelt. Alternativ können auch Vergleichspreise herangezogen werden.
- Berechnung des Verhältniswertes: Die Verkehrswerte werden in einem Verhältnis zueinander gesetzt. Der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis ergibt sich aus dem Verhältniswert.
Beispiel:
Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück beträgt 500.000 Euro. Der Verkehrswert des Grund und Bodens beträgt 300.000 Euro und der Verkehrswert des Gebäudes beträgt 200.000 Euro. Das Verhältnis von Grund und Boden zum Gebäude beträgt daher 3:2. Der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis beträgt somit 2/5 * 500.000 Euro = 200.000 Euro.
Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.
Tipp: Sämtliche in der Vergangenheit bereits vorgenommene Aufteilungen sollten Sie daher prüfen, ob sie hinsichtlich der neuen Rechtslage angemessen und darauf basierende Bescheide verfahrensrechtlich noch änderbar sind. Nach dem Abschnittsprinzip können Sie zudem für die Zukunft eine höhere Abschreibung geltend machen!
Fazit:
Die Kaufpreisaufteilung einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, die steuerliche Folgen hat. Es ist daher empfehlenswert, die Kaufpreisaufteilung durch einen Sachverständigen durchführen zu lassen.
Tipp: Das Finanzamt darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Der Bundesfinanzhof hält die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nicht für geeignet. Das Berechnungsprogramm, das als Excel-Datei zur Verfügung gestellt wird, gewährleiste nicht die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits.
Mit dem Rechner können Sie die Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) berechnen.
Aufteilung Grundstückskaufpreis
Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat in einem Grundsatzurteil die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung bei Grundstückserwerben für untauglich erklärt. Kritik des BFH in seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) an der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung war die Tatsache, dass diese die Kaufpreisaufteilung nur das Sachwertverfahren vorsah. Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) sah keine Marktanpassung und keine Plausibilitätsprüfung vor. Die Bewertung ist vielmehr anhand der allgemein anerkannten Grundsätze der Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV vorzunehmen.
Tipp: Seit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 darf endlich das Ertragswertverfahren benutzt werden. Fordern Sie jetzt bei mir eine Berechnung an, damit Sie abschätzen können, ob sich ein Einspruch lohnt: Berechnung Kaufpreisaufteilung
Download: Verkauf bzw. Kauf von Immobilien - Was ist steuerlich zu beachten?Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grundstücks- bzw. Gebäudeanteil ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, wobei die vertraglichen Vereinbarungen nur dann maßgeblich sind, wenn sie wirtschaftlich vernünftig erscheinen. Die Vereinbarung darf nicht nur zum Schein getroffen worden sein und es darf kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung muss die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise widerspiegeln und wirtschaftlich haltbar erscheinen (Anschluss an BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).
Die Aufteilung von Anschaffungskosten für Grundstücke und Gebäude ist ein wichtiger Aspekt in der Immobilienfinanzierung und -besteuerung, da sie direkte Auswirkungen auf die steuerliche Absetzbarkeit hat. Grund und Boden sind nicht abschreibbar, während der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Daher ist eine klare und nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises in den Vertragsunterlagen von großer Bedeutung.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH)
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 16. September 2015 (IX R 12/14) klargestellt, dass grundsätzlich der im Kaufvertrag festgelegten Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude gefolgt werden muss. Diese Entscheidung reduziert die Diskussionen mit der Finanzverwaltung über die Aufteilung, solange:
- Die Aufteilung nicht nur zum Schein getroffen wurde.
- Kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
- Die realen Wertverhältnisse nicht eindeutig verfehlt werden.
Der BFH führt weiter aus, dass nennenswerte Zweifel an der Kaufpreisaufteilung insbesondere dann bestehen, wenn die vertraglich vereinbarten Werte um mehr als 10 % von den Werten abweichen, die sich aus einem objektiv bestimmten Aufteilungsmaßstab ergeben.
Praxishinweise
Um eine geeignete Aufteilung zu gewährleisten und mögliche Konflikte mit der Finanzverwaltung zu vermeiden, sollten Käufer folgende Hinweise beachten:
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Bausachverständige Stellungnahme: Die Einholung einer bausachverständigen Stellungnahme kann helfen, eine realistische und nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises zu gewährleisten. Ein Sachverständiger kann die aktuellen Marktwerte von Grund und Boden sowie Gebäudeanteil objektiv bewerten.
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Arbeitshilfe der Finanzverwaltung: Die Finanzverwaltung bietet eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung an. Diese kann als Orientierungshilfe dienen, um eine Aufteilung vorzunehmen, die den Erwartungen der Finanzämter entspricht.
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Transparente Dokumentation: Die Aufteilung sollte transparent und nachvollziehbar im Kaufvertrag dokumentiert werden. Dies erleichtert die spätere steuerliche Behandlung und minimiert das Risiko von Rückfragen oder Beanstandungen durch das Finanzamt.
Fazit
Eine sorgfältige und realistische Aufteilung des Kaufpreises für Grundstücke und Gebäude im Kaufvertrag ist essentiell, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden. Die Beachtung der Rechtsprechung des BFH und die Nutzung verfügbarer Hilfsmittel wie bausachverständige Stellungnahmen oder die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung können dabei unterstützen, eine anerkannte Kaufpreisaufteilung zu erreichen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.
Nach der Rechtsprechung des BFH ist der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung, die ermöglicht in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.
Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden (vgl. BFH-Rechtsprechung). Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit etlichen Wohneinheiten, für das das Sachwertverfahren aufgrund der individuellen Besonderheiten nicht in gleicher Weise geeignet ist wie das Ertragswertverfahren, ist zum Zwecke der Aufteilung der Anschaffungskosten im Einzelfall auf das Ertragswertverfahren zurückzugreifen.
Bei einem gewerblich genutzten Grundstück ist der Aufteilung der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Gebäudewert zu Grunde zu legen. Dabei können außergewöhnliche Sachverhalte (im Streitfall die Kontaminierung des Bodens einer ehemaligen Tankstelle) durch angemessene Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt werden.. Standen Teile eines veräußerten Grundstücks teils im Privat-, teils im Betriebsvermögen, muss der Verkaufspreis auch dann entsprechend dieser Anteile in eine nicht steuerbare Privat- und eine steuerpflichtige Betriebseinnahme aufgeteilt werden, wenn der Käufer zwecks Vermeidung der Geltendmachung eigentümerbezogener Grundstücksrechte einen erhöhten Kaufpreis gezahlt hat.
Arbeitshilfe für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Das Bundesfinanzministerium hat eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht. Die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für Immobilien in den nicht abnutzbaren Grund und Boden einerseits sowie Gebäude und sonstige Bestandteile wie Betriebsvorrichtungen andererseits hat weitreichende steuerliche Bedeutung. Mit der Aufteilung wird nicht nur über die abschreibungsfähigen Kaufpreisbestandteile – bzw. über deren Nutzungsdauer – entschieden, sondern auch über die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrs- oder Teilwerte.
Hinweis: Das höchste deutsche Steuergericht hat die in der Fachliteratur geäußerten Bedenken gegen die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung bestätigt. Diese stelle keine die Finanzbeamten bindende Verwaltungsanweisung dar. Es handele sich vielmehr um ein rein internes Arbeitsmittel im Rahmen der Veranlagung ohne Bindungswirkung. Es handele sich vielmehr um ein rein internes Arbeitsmittel im Rahmen der Veranlagung ohne Bindungswirkung .
Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Inhalt:
Allgemeine Hinweise
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zu Grunde. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Lage des Grundstücks
Zu Ziffer 1 Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewertungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Wohnungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Wohnungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nachvollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben.
Grundstücksart
Zu Ziffer 2 In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, verschiedene Gebäudearten zu differenzieren. Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich auf die Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1. Grundstücks- bzw. Gebäudeart Anlage 1 SW-RL (NHK 2010) Ein- und Zweifamilienhäuser 1.01-3.33 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / vergleichbares Teileigentum / Wohnungseigentum 4.1.-4.3 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25% bis 75% Wohnen) / vergleichbares Teileigentum 5.1 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser / vergleichbares Teileigentum 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude / vergleichbares Teileigentum 6.1, 6.2 Garage in Massivbauweise 14.1 Tiefgarage in Massivbauweise 14.3 Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.
Datum des Kaufvertrages
Zu Ziffer 3 Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich. Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten) Zu Ziffer 4 Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.
Baujahr
Zu Ziffer 5 Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegenden Modernisierungen diese max. als „teilweise Modernisierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht berücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwendung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Nebenrechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellenblatt „KPA 1a“) bei.
Wohnfläche / Nutzfläche
Zu Ziffer 6 Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) oder der DIN 283 ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.Anzahl Garagenstellplätze
Zu Ziffer 7 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstellplätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Stellplätze im Freien und Carports sind pauschal über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK) erfasst.
Anzahl Tiefgaragenstellplätze
Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstellplätze.
Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner
Zu Ziffern 9 und 10 Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)]. Entsprechendes gilt bei Teileigentum.
Grundstücksgröße
Zu Ziffer 11 In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen.
Bodenrichtwert
Zu Ziffer 12 Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Absatz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechenden Auskunftsstellen wird hingewiesen.
Es sind die Bodenrichtwerte heranzuziehen, die für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten, auch wenn sie erst später beschlossen und veröffentlicht werden. Ein subjektiver Maßstab ist insoweit nicht anzulegen, so dass es ohne Bedeutung ist, ob die Vertragsparteien die Werte kannten oder kennen konnten und ob sie davon ausgingen, den Bodenwert gewissenhaft festgelegt zu haben.
Bei der Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude wird der Verkehrswert für das Grundstück einheitlich angesetzt. Es wird nicht differenziert zwischen Hausgrundfläche mit kleinem Umgriff und sonstigen Flächen.
Grundstücksgröße / Wert
Zu Ziffern 13 und 14 In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren. Kommen für ein Grundstück beispielsweise unterschiedliche Bodenrichtwerte in Betracht, besteht die Möglichkeit dies über differenzierte Flächenangaben zu erfassen. Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestimmende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks und liegen sogenannte nicht eigenständig verwertbare Teilflächen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung: „selbständig nutzbare Teilflächen“) vor, bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisaufteilung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grundstücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veranschaulichung folgende Beispiele: a) eigenständig verwertbare Teilfläche (kein Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachterausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestim-mend veröffentlicht. Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um eigenständig verwertbare Teilflächen. Es ist daher sachgerecht, das Grundstück im Rahmen der Kaufpreisaufteilung vollständig mit dem Bodenrichtwert zu bewerten. b) nicht eigenständig verwertbare Teilfläche (Wertabschlag) Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 8 m breit und 125 m tief. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sogenanntes „Hinterland“ dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 m² anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte „Hinterland“- Fläche mit 25% des Bodenrichtwertes anzunehmen.
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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) wichtige Grundsätze zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück in den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA) festgelegt. Dabei hat der BFH entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf.
Die Arbeitshilfe des BMF, die auf dem Sachwertverfahren basiert, wurde vom BFH kritisiert, da sie nicht immer die realen Verkehrswerte von Grund und Gebäude widerspiegelt, insbesondere weil sie keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt und somit in Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten zu einer überproportionalen Bewertung des Grund und Bodens führen kann.
Der BFH betont, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen ist, es sei denn, es gibt Anhaltspunkte für eine Scheinbestimmung oder einen Gestaltungsmissbrauch. Wenn nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen, muss das Finanzgericht (FG) eine Gesamtwürdigung der Umstände vornehmen und kann nicht einfach die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachvollziehen. Stattdessen muss das FG eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude vornehmen, wobei es die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und anerkannte Wertermittlungsverfahren heranziehen soll.
Wenn die Grundstücks- und Gebäudebewertung streitig ist, ist das FG in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen, es sei denn, es verfügt selbst über die nötige Sachkunde und legt diese in den Entscheidungsgründen dar.
Das Urteil hat weitreichende Folgen für die Steuerpraxis, da es die bisherige Praxis der Finanzverwaltung, sich auf die Arbeitshilfe zu stützen, in Frage stellt. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf dieses Urteil reagieren wird.
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