Steuerberater Berlin Michael Schröder Steuerberater
 
Immobiliengutachten Berlin

Immobilien Gutachten Berlin + Umland (Potsdam etc.)

Sie interessieren sich für ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen? Dann sind Sie hier richtig. Ich bin seit über 20 Jahren Steuerberater und arbeite mit Sachverständigen für die Immobilienbewertung zusammen. Außerdem biete ich eine kostenlose online Immobilienbewertung an. Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Ob eine Immobilienbewertung sinnvoll ist, hängt vom Bewertungszweck und von den Kosten ab. Hier erfahren Sie mehr, was ein Immobiliengutachten kostet und wann es im Steuerrecht sinnvoll ist. Um einen ersten Wert zu bekommen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, können Sie kostenlos unsere online Immobilienbewertung nutzen.


 

Was ist Ihre Immobilie beim Verkauf wert?

Gut vorbereitet beim Immobilienverkauf: 70 Prozent der Immobilienverkäufer setzen den Preis zu niedrig an und verlieren Geld oder setzen viel zu hoch an und die Immobilie wird zum Ladenhüter. Hier ist ein kostenloser Rechner, der den individuellen Verkehrswert berechnet und zusätzlich die Verkaufseinschätzung der besten Immobilienmakler der Region analysiert. Finden Sie jetzt kostenlos heraus, was Ihre Immobilie wert ist:

Wie groß ist die Wohnfläche des Wohnung?


Wie viele Zimmer hat die Wohnung? (ohne Küche und Bad)

Zimmer

Wann wurde die Wohnung erbaut?

Jahr

Bitte wählen Sie den Qualitätsstandard der Immobilie.


Wurde Ihre Immobilie in den letzten 15 Jahren saniert?


Ist eine Einbauküche vorhanden?


Gibt es Parkmöglichkeiten?


Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?


In welcher Region befindet sich die Immobilie?

Postleitzahl

Wir benötigen Ihre Postleitzahl um den Wert Ihrer Immobilie besser ermitteln zu können.

Welche Fläche hat das Grundstück des Hauses?


Wie groß ist die gesamte Wohnfläche des Hauses?


Wie viele Zimmer hat das Haus? (ohne Küche und Bad)

Zimmer

Wann wurde das Haus erbaut?

Jahr

Bitte wählen Sie Qualitätsstandard der Immobilie


Wurde Ihre Immobilie in den letzten 15 Jahren saniert?


Ist eine Einbauküche vorhanden?


Gibt es Parkmöglichkeiten?

Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?


In welcher Region befindet sich die Immobilie?

Postleitzahl

Wir benötigen Ihre Postleitzahl um den Wert Ihrer Immobilie besser ermitteln zu können.

Welche Fläche hat das Grundstück?


Was ist Ihre Immobilie beim Verkauf wert?


Wie ist der Grundstückszuschnitt?


Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?


In welcher Region befindet sich die Immobilie?

Postleitzahl

Wir benötigen Ihre Postleitzahl um den Wert Ihrer Immobilie besser ermitteln zu können.


 

Immobilienbewertung

Mieten
Wohnen
Wohnen €/m²
Wohnen 2 €/m²
Wohnen 3 €/m²
pro Monat absolut
Gewerbe
Gewerbe €/m²
Gewerbe 2 €/m²
Gewerbe 3 €/m²
Gewerbe 4 €/m²
pro Monat absolut
   
Parkplätze
Garagen €/Stück
Garagen 2 €/Stück
Stellplätze €/Stück
Grundstück
sonstiges
RNDJahre
Bodenwert
Brutto-Grundfläche (BGF)
Geschoßfläche
 
Schäden/Mängel
Liegenschaftszinssatz
 
Besondere Umstände%

*) Eingabe Dezimalstellen mit Komma ","

Berechnungsgrundlagen
Restnutzungsdauer (RND)Jahre1. Steigerung nach Jahren
Miete Beginn €/m²nach x Jahren
SteigerungenHöhe der Steigerung %

Daraus ergibt sich folgende Jahresnettokaltmiete:

Wohnbereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Garagen St. x €/St./Monatx12Monate=
Garagen 2 St. x €/St./Monatx12Monate=
Stellplätze St. x €/St./Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Wohnen"=
Gewerbebereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Gewerbe"=
Gesamtjahresnettokaltmiete
(Wohnen und Gewerbe)=
Gesamtbewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
WE x (pauschal) =
Mietausfallwagnis
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
Instandhaltungskosten
x €/m²/p.a. (Wohnen)=
x €/m²/p.a. (Gewerbe)=
Stk. x €/Garage=
Stk. x €/Stellplatz=
Gesamtbewirtschaftungskosten=
(nicht umlagefähig)
1.3. Reinertrag Grundstück

Der Reinertrag ist der Rohertrag (Nettomiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Somit:

Rohertrag (Nettokaltmiete) p.a.=
./. Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige)=
Reinertrag Grundstück=
 
Der Anteil Reinertrag von der Nettomiete beträgt:
Reinertrag:=%
Nettomiete:ca.%
1.4 Reinertrag bauliche Anlagen
Reinertrag Grundstück:=
Bodenwertverzinsung %von=
Ertragswert bauliche Anlagen I=
1.5 Ertragswert bauliche Anlagen

Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrages der baulichen Anlagen bei
einem Zinssatz von % und einer Restnutzungsdauer von Jahren.

Der Verfielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) beträgt:
Ertragswert bauliche Anlagen I:x=
./. Schäden und Mängel (siehe Sachwert), um die Restnutzungs-
dauer und das angesetzte Mietniveau zu erreichen:
=
Ertragswert bauliche Anlagen II:=
Ertragswert bauliche Anlagen II (gerundet):=
2. Ertragswert gesamt
1. Bodenwert=
2. Ertragswert bauliche Anlagen II=
Ertragswert gesamt=
Ertragswert gesamt (gerundet)=
 
./. Besondere Umstände (over/underrented, Denkmal, Marktlage) % =
Ertragswert berichtigt=
 
Der Ertragswert enspricht einem Wert pro m² Nutzfläche von:
 
nur Mietshaus/ =€/m²
Geschoßfläche/ =€/m²
Jahresnettomiete/ =fache

Verkehrswertgutachten & Kosten

Hier können Sie kostenlos die Kosten für ein Wertgutachten Ihr Haus/ Immobilie abschätzen. Die Kosten für ein Gutachten sind zwischen Gutachter und Auftraggeber frei verhandelbar. Dennoch gibt die HOAI einen Richtwert für die Gutachterkosten vor. Demnach richtet sich das Honorar nach dem Verkehrswert der Immobilie.


 

Mit Immobiliengutachten Erbschaftssteuer (Schenkungssteuer) in Berlin sparen

Sie können mit einem Immobilien Gutachten in Berlin Erbschaftssteuer sparen. Seit dem 1. Januar 2009 gelten neue Wertermittlungsvorschriften für die Erbschaftssteuer von Immobilien.


Für die steuerliche Grundbesitzbewertung wird jetzt anstelle des Bedarfswertes der sogenannt gemeine Wert (= Verkehrswert) zugrunde gelegt. In der Vergangenheit wurden Immobilien in der Regel mit nur 50 bis 80 Prozent vom Verkehrswert in die Erbschaftssteuer einbezogen. Die neuen Bewertungsvorschriften führen regelmäßig zu einer deutlich höheren Erbschaftssteuer. Bei der neuen pauschalen Bewertung von Immobilien werden wertrelevante Faktoren nicht bzw. nur unzureichend berücksichtigt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber auch die Ausnahmeregelung des § 198 Bewertungsgesetz vorgesehen:


 

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen.


Sollten Sie der Meinung sein, dass die neue pauschale Bewertung durch das Finanzamt nicht zu einer sachgerechten Bewertung führt, dann nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf. Gerne prüfe ich kostenlos die Bewertung Ihrer Immobilie durch das Finanzamtes auf Richtigkeit. Sofern die Bewertung Ihrer Immobilie fehlerhaft ist, wird durch ein unabhängiges Gutachten der richtige Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. Folgende Punkte können aber den Wert Ihrer Immobilie erheblich schmälern: Altlasten, Denkmalschutz, Baulasten, Dienstbarkeiten, Erschließungskosten, Sanierungsbedürftigkeit usw. Sie haben die Möglichkeit, sich gegen die zu hohe Immobilienbewertung durch ein sach- und fachgerechten Immobiliengutachten zu wehren. Steuerersparnisse z. B. bei der Erbschaftsteuer von 10.000 Euro und mehr sind keine Seltenheit. Die Kosten für ein Wertgutachten von ca. 1.000 Euro sind daher gut investiert. Bitte beachten Sie: Nur durch ein Gutachten für Ihre Immobilie können Sie den niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt nachweisen und so Steuern sparen.Die Prüfung ist für Sie kostenlos.


Ich stehe Ihnen für eine kostenlose Prüfung gerne zur Verfügung: Immobilien Gutachten Berlin


Wir erstellen Immobilien Gutachten für:


 

Alle Gutachten werden in Zusammenarbeit mit einem technisch versierten Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013, kompetent nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit einem Steuerberater kommt Ihnen zu Gute. Ich war u. a. Dozent beim Zertifikatslehrgang "Qualifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Beleihungswertermittlung". Dieser Lehrgang wurde von der IHK  Berlin in Zusammenarbeit mit dem Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg sowie dem RDM und VDM durchgeführt. Die Kosten für das Immobiliengutachten sind ein gute Investition, denn die Kosten werden geringer sein, als Ihre Steuerersparnis.


Was wir für ein Immobilien Gutachten von Ihnen benötigen

Für die Erstellung eines Gutachtens als auch für die erste kostenlose Prüfung, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt, benötigen wir folgende Angaben und Unterlagen (soweit vorhanden):

  • Zweck des Gutachtens (z.B. Verkauf/ Kauf, Besteuerung von Immobilien, Beleihungswertermittlung, Erb- oder Vermögensauseinandersetzung, Gebäudeversicherung, Wertermittlung von Ausgleichsbeträgen, usw.
  • Grundstücksart (z.B. unbebautes Grundstück, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Eigentumswohnung, Büro- und Geschäftsgebäude, Ein- und Zweifamilienhaus, Betriebs- und Industriegebäude, usw.)
  • Grundstücksgröße
  • Lage (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort:)
  • Lageplan
  • Katasterkarte
  • Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Berechnung des umbauten Raumes
  • Wohn-/ Nutzflächenberechnung,
  • Mietvertrags- und Mietenzusammenstellung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erschließungsbeitragsbescheinigung
  • Teilungserklärung (bei Wohneigentum)

Hinweise zu den Anforderungen an Verkehrswertgutachten

der Finanzverwaltung des Landes Brandenburg zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundbesitzes nach

• §§ 145 Abs. 3 Satz 3, 146 Abs. 7 BewG (i. d. F. des JStG 1997)

• § 138 Abs. 4 BewG (i. d. F. des JStG 2007)

• §§ 167 Abs. 4, 198 BewG (i. d. F. des ErbStRG 2009)

Allgemeines

Die vorgenannten Rechtsnormen eröffnen zugunsten der Steuerpflichtigen die Möglichkeit, im Rahmen der Bedarfsbewertung wirtschaftlicher Einheiten des Grundvermögens ­sowie auch für einzelne Teile der wirtschaftlichen Einheit des Betriebs der Land­und Forstwirtschaft (Wert des Wohnteils oder der Betriebswohnungen) ­für Zwecke der Erbschaft­und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer gem. §§ 138 und 176 ff. BewG von den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden abzuweichen und mit Hilfe eines fachgerecht erstellten Verkehrswertgutachtens die Höhe des gemeinen Werts, der unter dem Steuerwert liegt, nachzuweisen. Den Steuerpflichtigen trifft dabei die Nachweislast und nicht nur eine bloße Darlegungslast. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sach­verständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich.1

Anforderungen

Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Somit sind die Wertermittlungsgrundsätze und Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2 einschließlich der hierzu ergangenen Wer­termittlungsrichtlinien (WertR)3, zwischenzeitlich in Teilen ersetzt durch die Sachwertrichtlinie4 und die Vergleichswertrichtlinie 5, beim Gutachtennachweis zu beachten. Nach Maßgabe dieser Vorschriften besteht insoweit die Möglichkeit, sämtliche wertbeeinflussende Um­stände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hier­zu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich­rechtlicher Art, wie z.B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.

1 vgl. gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19. Februar 2014 betreffend den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, BStBl. 2014 I S. 808 2 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 – in Kraft seit 01. Juli 2010­, BGBl. 2010 I S. 639 3 Wertermittlungsrichtlinie ( WertR 2006) i .d. F. der Bekanntmachung vom 01. März 2006, BAnz Nr. 108a, ber.Nr. 121, zuletzt geändert durch Vergleichswertrichtlinien vom 20. März 2014, BAnz AT 11.04.2014 B 3 4 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW ­RL) vom 05. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 B 1 5 Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW­RL) vom 20. März 2014, BAnz AT 11.04.2014 B 3

Die Anforderungen der Muster­Sachverständigenordnung (MSVO; §§ 8, 11) 6 des Deutschen Industrie­und Handelskammertages (DIHK) und deren Richtlinien sowie die Bestellungsvoraussetzungen 2006 (IFS 4000; Tz. 3 ff.)7 bestimmen die Mindestanforderungen an Gutachten. Danach müssen Gutachten u.a.

• nachvollziehbar, begründet, vollständig und verständlich formuliert sein

• systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein

• in den Gedankengängen für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar sein. Nachprüfbarkeit bedeutet, dass die das Gutachten tragenden Feststellungen und Schlussfolgerungen so dargestellt sind, dass sie von einem Fachmann ohne Schwierigkeiten als richtig oder falsch erkannt werden können

• auf das Wesentliche beschränkt bleiben

Die finanzgerichtliche Rechtsprechung hat dazu bisher u.a. festgestellt, dass ein entscheidendes Kriterium zur Anerkennung eingereichter Gutachten die in jeder Hinsicht bestehende Nachvollziehbarkeit ist. Dafür müssen u.a. Erfahrungswerte des Gutachters mit nachprüfbaren Vergleichswerten belegt und auf diese Weise auch für Dritte plausibel gemacht werden. Folgende Anforderungen sollte das zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vorgelegte Gutach­ten deshalb grundsätzlich erfüllen:

Formale Anforderungen an ein Gutachten

• das Gutachten ist vollständig einschließlich aller Anlagen einzureichen

• ein Lageplan mit Darstellung der bewerteten Liegenschaft muss vorhanden sein

• eine farbige Fotodokumentation mit beschrifteten Innen­und Außenaufnahmen ist als Anlage enthalten

• der Gutachter muss das Objekt persönlich besichtigt und das Gutachten unterschrieben haben

Inhaltliche Anforderungen an ein Gutachten

• das Gutachten entspricht den Grundsätzen der ImmoWertV (bindend) sowie den allgemeinen Grundsätzen, wie sie in der WertR, in Teilen ersetzt durch der Sachwert­ und Vergleichswertrichtlinie, aufgestellt sind (nicht bindend)

• Begründung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens

6 Muster­Sachverständigenordnung des DIHK, neugefasst aufgrund des Beschlusses des Arbeitskreises Sachverständigenwesen vom 30.11.2009, in der Fassung vom 26.03.2012

7 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Fachliche Bestellungsvoraussetzungen, Anforderung an Gutachten, Inhalte der fachlichen Überprüfung) herausgegeben vom Institut für Sachverständigenwesen e.V. (IFS 1400; Stand 4/2013)

• Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit

• eindeutige Angaben, welches Objekt Gegenstand der Bewertung ist und für welchen Stichtag die Bewertung durchgeführt wurde

• nachvollziehbare Angabe/Berechnungen zu Wohn­u. Nutzflächen sowie ggf. zu Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalten

• Angaben zum Planungs­u. Baurecht (ggf. Baulastenverzeichnis)

• nachvollziehbare Begründung zu den genutzten Daten und Parametern zur Wertermittlung mit nachprüfbaren Quellenangaben (Liegenschaftszinssatz, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gesamt­und Restnutzungsdauer, Marktanpassungsfaktoren)

• Darstellung der tatsächlichen Miet­oder Pachtverhältnisse mit Begründung ggf. davon abwei­chender Wertansätze

• nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. müssen Baumängel u. ­schäden konkret benannt und ihr Umfang im Ein­zelnen dargestellt werden, wobei zu beachten ist, dass u.U. nicht die vollen Kosten zum Ansatz kommen dürfen)

• ausführliche Beschreibung und nachvollziehbare Bewertung von weiteren wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (z.B. Rechte und Belastungen) mit entsprechenden Nachweisen

• Beachtung der Modellkonformität (insbesondere im Sachwertverfahren)

• Doppelberücksichtigungsverbot von wertrelevanten Umständen

• Abweichungen vom Bodenrichtwert sind nachvollziehbar darzustellen und schlüssig zu begrün­den

• Begründung der Nichtberücksichtigung wertbestimmender Merkmale und der Zugrundelegung eines vom tatsächlichen Zustand abweichenden Grundstückszustands

Plausibilität Die eingereichten Verkehrswertgutachten werden von den Bausachverständigen der Finanzverwaltung auf ihre Schlüssigkeit und Eignung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft. Entscheidendes Kriterium ist dabei stets die lückenlose Nachvollziehbarkeit der erstellten Verkehrswertgutachten.

Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg, Referat 36 Stand Oktober 2014


Mustergutachten

Anwendung des nachstehenden Musters:

Es ist unbedingt zu beachten, dass es sich hier um ein Muster handelt. Eine Allgemeingültigkeit besteht selbstverständlich nicht. Eine Haftung für die Richtigkeit des Inhalts wird nicht übernommen. Das nachstehende Mustergutachten muss an den jeweiligen Einzelfall angepasst und gegebenenfalls ergänzt oder geändert werden. Der eigene Briefkopf ist entsprechend zu verwenden.


VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Amtsgericht …

Eigens Aktenzeichen Geschäfts-Nr. des Gerichts

über den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt,

Gemarkung …, Flur …, Flurstück …

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss

nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

unbelasteter Wert:

xxx,00 €

Verkehrswert nach

§ 194 BauGB:

xxx,00 €

1. Ausfertigung

(2 Ausfertigungen)

Wertermittlungsstichtag:

Inhaltsverzeichnis

1.0 Allgemeine Angaben. 3

2.0 Grundlagen und Allgemeines. 5

3.0 Grundbuchdaten. 10

4.0 Sonstige Rechte und Belastungen. 11

5.0 Lagebeschreibung. 12

6.0 Objektbeschreibung. 14

7.0 Bodenwertermittlung. 18

8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes. 20

9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes. 22

10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes. 23

11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II 25

12.0 Ermittlung des Verkehrswertes. 26

13.0 Schlusswort 27


1.0 Allgemeine Angaben

Auftragsgrundlage Schreiben des Amtsgerichts … vom …, eingegangen am …

Geschäftsnummer Geschäftsnummer des Gerichts

Zweck des Gutachtens Grundlage zur Wertfeststellung im Zwangsversteigerungsverfahren

Bewertungsgegenstand …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Bewertungsstatus Ist-Zustand zum Stichtag der Wertermittlung

Besichtigungstermin …, anwesend waren: …

Wertermittlungsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

Qualitätsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

vorliegende Unterlagen unbeglaubigter Grundbuchauszug vom …

Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom …

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom …

Auskunft au dem Altlastenkataster vom …

Auskunft zu öffentlichen Fördermitteln vom …

Auskunft zu Erschließungskosten vom …

Auskunft der Bezirksregierung … vom …

Auskunft der … vom …

planungsrechtliche Auskunft vom …

Kopien aus dem Hausaktenarchiv vom …

Teilungserklärung vom …

Auskunft der Hausverwaltung vom …

Auskunft aus der Lärmkarte … vom …

Grundstückmarktbericht der Stadt … …

Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte vom …

Immobilienrichtwert vom …

Mietspiegel der Stadt … mit Stand vom …

Zwangsverwaltung

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Gebäudes und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt.

Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.

Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

Anmerkungen

Hinweis

zusammenfassende Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentums-

Beschreibung wohnung im …

2.0 Grundlagen und Allgemeines

Grundlage der Wertermittlung sind die zur Verfügung gestellten Unterlagen, die Informationen und Angaben sowie die Erkenntnisse aus der Ortsbesichtigung, wie sie im Gutachten dokumentiert werden.

Weitere Grundlage sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag).

Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

Bürgerliches vom 18. August 1896 (RGBl. S. 195), in der Fassung der Bekannt-

Gesetzbuch machung vom 02.01.2002 (BGBl. I S. 42, ber. S. 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) m.W.v. 28.04.2015 BGB

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) m.W.v. 26.11.2014 BauGB

Wohnungseigentums- Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom

gesetz 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175), zuletzt geändert durch Gesetz vom 05.12.2014 (BGBl. I S. 1962) m.W.v. 13.12.2014 WEG

Baunutzungs- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke, in der Verordnung Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) m.W.v. 20.09.2013 BauNVO

Immobilienwertermittlungsverordnung Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte

von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

Wertermittlungs- Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken

Richtlinien in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a, ber. Nr. 121), zuletzt geändert durch VergleichswertRL vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) WertR

Sachwertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 5. September 2012, veröffentlicht am Donnerstag, den 18.10.2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1) SW-RL

Vergleichswertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts

(Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20.03. 2014, veröffentlicht am Freitag, den 11.04.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) VW-RL in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl.

Wohnungswirtschaftliche Berechnungen I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Absatz 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) II. BV

Literaturliste

Definitionen und Erläuterungen der Werte

Verkehrswert Der Verkehrswert wird laut BauGB gemäß § 194 wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Zur Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 8 ImmoWertV:

„(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

Ertragswert Die Ermittlung des Ertragswertes (gemäß §§ 17 – 20 ImmoWertV) basiert auf den nachhaltig zu erzielenden Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Der für den Ertragswert maßgebliche Reinertrag ermittelt sich abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstückes aufwenden muss.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich. Dagegen ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.

Das Ertragswertverfahren stellt somit im Wesentlichen, insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinses, einen Kaufpreisvergleich auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Sachwert Das Sachwertverfahren (z.B. in den §§ 21-23 der ImmoWertV geregelt) dient in erster Linie zur Marktwertableitung von bebauten Grundstücken, bei denen es bei ihrer Transaktion nicht vordergründig auf den Ertrag ankommt. Es wird daher hauptsächlich im Eigenheimbereich (Ein- und Zweifamilienhäuser) Priorität bei der Werteinschätzung finden, zunehmend weniger bei eigengenutzten Gewerbe- und Industriegrundstücken. Der Sachwert setzt sich aus dem Zeitwert der Baulichkeiten und dem Bodenwert zusammen. Zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind nach § 14(2) ImmoWertV Sachwertfaktoren heranzuziehen.

Verfahrensgang SW-RL (Punkt 3)

(1) Im Sachwertverfahren ist

– der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln (§ 21 Absatz 2 ImmoWertV);

– der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, § 21 Absatz 3 ImmoWertV) zu ermitteln, soweit sie nicht als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind (vgl. Nummer 6);

– der Bodenwert nach § 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen.

(2) Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks,

– der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vorläufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor (§ 8 Absatz 2 Nummer 1, § 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV) vorzunehmen und

– bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale z. B. mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind (§ 8 Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 ImmoWertV), um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen.

Vergleichswert Das Vergleichswertverfahren (z.B. in den §§ 15-16 ImmoWertV geregelt) ist das grundsätzlich angewandte Verfahren für die Wertermittlung des Bodens (§16 ImmoWertV) sowie von unbebauten als auch bebauten Grundstücken. Die Zeitnähe der Vergleichspreise zum Wertermittlungsstichtag und die hinreichende Übereinstimmung der qualitativen, wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale vom Vergleichsgrundstück mit denen vom Bewertungsgegen-stand bilden dabei die Basis. Stehen für den unmittelbaren Preisvergleich nicht genügende Vergleichsdaten zur Verfügung, wird auf Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die dann den Bezug zum Wertermittlungsstichtag und/oder die speziellen grundstücksbezogenen Zustandsmerkmale erhalten. Bei den bebauten Grundstücken wird das Vergleichswertverfahren häufig angewendet zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, aber auch von Reihenhäusern oder von anderen Gebäuden mit hinreichend übereinstimmenden Zustandsmerkmalen.

Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird von dem Wert des theoretisch unbebauten Grundstücks ausgegangen. Maßgebend sind die Lagequalität sowie die zulässige Art und das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Die Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichswerten und Bodenrichtwerten, ggf. auch auf der Basis eines Residualverfahrens.

Ableitung von VW-RL (Punkt 4)

Vergleichspreisen (1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind die Kaufpreise auf wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale und Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) gegenüber dem Wertermittlungsobjekt bzw. dem Wertermittlungsstichtag zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Zur Anpassung der Kaufpreise sind geeignete Daten zu verwenden (z. B. Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen – vgl. die §§ 9 ff. ImmoWertV).

(2) Die Auswahlkriterien für die Kaufpreise und die vorgenommenen Anpassungen sind darzustellen und zu begründen. Die verwendeten Kaufpreise und die zur Anpassung verwendeten Daten sind mit Quellenangaben aufzuführen. Wesentliche Modellparameter für die Ableitung von Vergleichspreisen enthält Anlage 3.

4.1 Herkunft der Kaufpreise und Daten

(1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind geeignete Kaufpreise und Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) vorrangig aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu verwenden. Steht keine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise bzw. stehen keine zur Anpassung der Kaufpreise geeigneten Daten aus dem Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück liegt, zur Verfügung, können geeignete Kaufpreise bzw. Daten aus anderen vergleichbaren Gebieten verwendet werden, sofern etwaige Abweichungen in den regionalen und allgemeinen Marktverhältnissen marktgerecht berücksichtigt werden können.

(2) Geeignete Kaufpreise oder Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) aus anderen Quellen sollen verwendet werden, wenn sie hinsichtlich Aktualität, Vollständigkeit der Beschreibung der Vergleichsgrundstücke und Repräsentativität den maßgeblichen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Die „vorläufigen Werte“ (Sach-, Vergleichs-, oder Ertragswert) soweit sie innerhalb dieses Gutachtens ermittelt werden, beinhalten noch keine besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Dies sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Soweit sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch Zu- oder Abschläge regelmäßig nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 2 und Abs. 3 ImmoWertV). Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen.

Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören hauptsächlich vorhandene Baumängel und Bauschäden. Diese sind in der Regel innerhalb der Gebäudebeschreibung aufgelistet.

Weiterhin können auch eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie besondere Ertragsverhältnisse besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale darstellen.

Verwendung Gutachten Dieses Gutachten ist ausschließlich für den im Gutachten genannten Zweck bestimmt und darf nur hierfür verwendet werden. Eventuell in die Wertfindung eingeflossene Besonderheiten, bedingt durch den Zweck der Wertermittlung, können die Gebrauchsfähigkeit dieses Gutachten für andere Verwendungen einschränken.

Eine Weitergabe des Gutachtens an Dritte (außerhalb des Zweckes des Gutachtens) darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Unterzeichners erfolgen.

Verfahrenswahl Für die hier vorliegende Bewertung eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erscheint vorrangig das Ertragswertverfahren als geeignete Methode zur Wertfindung. Stützend wird das Vergleichswertverfahren angewandt.

Das Sachwertverfahren kommt nicht zur Anwendung, da für einen Miteigentumsanteil ein Sachwert nicht sinnvoll ermittelt werden kann.


3.0 Grundbuchdaten

Amtsgericht:

Grundbuch: …, Blatt …

Ausstellungsdatum: Ablichtung vom …

Grundstück: Gemarkung …, Flur …, Flurstück …

Einzelfläche: … m²

Gesamtfläche: … m²

Nutzung:

Bestandsverzeichnis: …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Abteilung I: Eigentümer …

Abteilung II:

Bewertung:

Abteilung III:

Anmerkung:


4.0 Sonstige Rechte und Belastungen

Altlasten

Bewertung

Methangasaustritt

Bewertung

Bergbau

Oberflächen-Bergbau

Bewertung

Sonstiges


5.0 Lagebeschreibung

Makrolage leicht überdurchschnittlich

Mit ca. ….000 Einwohnern ist … ein Mittelzentrum.

Die Wirtschaftsstruktur wird geprägt durch Technologie und Dienstleistung in mittelständischen Strukturen. Die Stadt verfügt über eine eigene Universität sowie einen Flughafen und mehrere bedeutende Gewerbegebiete.

Im Bereich Sport und Freizeit sind z. B. der Fußballverein (Bundesliga), die Kulturhalle, der Bürgerpark, und der Grafensee über die Stadtgrenzen bekannt.

In … treffen mehrere Autobahnen zusammen. Ergänzt wird dieses Netz durch gut ausgebaute Bundesstraßen sowie einen Binnenhafen.

Demographische Nach Angaben des „Wegweisers Kommune“ wird für die Stadt

Entwicklung … bis 2030 ein Bevölkerungsrückgang von ca. … % prognostiziert. Dies entspricht einem leicht rückläufigen Niveau.

Es wird davon ausgegangen, dass sich die Mieten und die Immobilienwerte, auch aufgrund der demographischen Entwicklung, langfristig in etwa auf dem aktuellen Niveau halten können.

Mikrolage leicht unterdurchschnittlich

Das Grundstück liegt im Bereich des Stadtbezirks …. Das Gebiet ist gekennzeichnet von einer eher schwachen Sozialstruktur und älterer Bausubstanz. Der Bereich gilt als eines der größten zusammenhängenden Altbaugebiete der Region und wird ergänzt durch einige Parkflächen, die am Rande des Stadtbezirks liegen. Geschäfte des täglichen und viele des mittelfristigen Bedarfs sind im Ortsteil vorhanden.

Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden. Gegenüber dem Objekt steht eine katholische Kirche mit Gemeindezentrum.

Verkehrslage gut

Das Grundstück liegt an der … Straße und wird von dieser direkt erschlossen.

Entfernungen vom Bewertungsobjekt:

Bushaltestelle: …

U-/Stadtbahnhaltestelle: …

R-Bahnhaltestelle: …

Hauptbahnhof: …

Innenstadt: …

Autobahnanschlussstelle: …

Flughafen: …

Umwelteinflüsse Erhebliche Immissionen oder Emissionen wurden nicht festgestellt. Das Objekt liegt in der Umweltzone der Stadt. Die grüne Plakette ist erforderlich.

Beurteilung Insgesamt leicht unterdurchschnittliche, verkehrsgünstige (auch ÖPNV) Wohnlage mit gewachsenen Strukturen. Das Umfeld ist vielfach von soziologischer Problematik geprägt. Die Verkehrsanbindung ist gut.


6.0 Objektbeschreibung

Gesamtobjekt Bei dem Gesamtobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 10 Wohnungen. Diesen sind Nebenräume im Keller zugeordnet. Garagen oder Stellplätze gehören nicht zum Objekt.

Das Objekt ist laut vorliegender Teilungserklärung in 10 Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Jedem MEA ist das Sondereigentum an einer Wohnung zugeordnet.

Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Entstehungsdaten Die nachfolgenden Daten zum Gebäude wurden den Bauakten und sonstigen vorliegenden Unterlagen entnommen:

--- Eine Baugenehmigung liegt nicht vor. Die rudimentäre Akte im Bauaktenarchiv der Stadtd war diesbezüglich unergiebig. Innerhalb der Teilungserklärung liegt eine Planzeichnung vom … vor. Ob es sich hier um das Erstellungsbaujahr oder einen Wiederaufbau nach Kriegsschäden handelt, ist nicht bekannt.

… Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG

… Aufteilung in Wohnungseigentum

Weitere wesentliche Angaben finden sich innerhalb der eingesehenen Bauakte nicht.

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Hauses und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt.

Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.

Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

Mietbindung Gemäß Bescheinigung der Stadt wurde das Objekt mit öffentlichen Mitteln gefördert. Die Darlehn sind in der Vergangenheit bereits vollständig abgelöst worden. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete mit Ablauf des …. Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sind demnach nicht mehr anzuwenden.

Aufteilung Die folgende Beschreibung beruht auf den Plänen zur Teilungserklärung.

Keller: Geschosstreppe, Abstellräume zu den Wohnungen

Erdgeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

1. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

2. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

3. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

4. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

Dachgeschoss: Treppenhaus sowie Waschküche und Trockenraum

Konstruktion Die Angaben beruhen auf den Erkenntnissen aus der äußeren Inaugenscheinnahme sowie den vorliegenden Planunterlagen und unter Berücksichtigung des wahrscheinlichen Baujahres.

Es wird hierbei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Ausführung der nicht sichtbaren Teile erheblich abweichen kann.

Kellersohle: unbekannt, vermutlich Beton oder Ziegel

Kellerwände: unbekannt, vermutlich Mauerwerk

Kellerdecke: unbekannt, vermutlich Beton oder Stahlträger mit Einlagen

Geschosswände: Mauerwerk bzw. Leichtbauwände

Geschossdecken: unbekannt, vermutlich Beton oder Holzbalken

Treppenhaus: Haustür aus Aluminium oder Kunststoff, isolier-ornament-verglast mit Klingel- und Gegensprechanlage, Briefdurchwurfschlitz in der Haustür

Fenster: erkennbare Fenster Kunststoff, weiß, isolierverglast mit Holzrollläden im Erdgeschoss ( Die Fenster der Bewertungswohnung waren nicht erkennbar. Die Rollläden waren geschlossen. )

Dachkonstruktion: Satteldach mit einem anthrazitfarbenen Betondachstein, keine Dachaufbauten erkennbar

Dachentwässerung: auf der Straßenseite wird die Dachentwässerung augenscheinlich in das Fallrohr des Nachbargebäudes geleitet. Auf der Rückseite liegt ein Fallrohr vor der Wand.

Fassade: helle Putzfassade, Sockel und Fensterlaibungen farbig abgesetzt, die freie Giebelwand ist mit Werkstoffplatten (Eternit o. ä.) verkleidet.

Balkone: Das Gebäude verfügt nicht über Balkone, Loggien oder Terrassen

Technik

Versorgung: unbekannt, vermutlich im Keller Strom-, Telefon- und Trinkwasser- und eventuell Gasanschluss

Heizung Laut telefonischen Angaben der Hausverwaltung ist die Bewertungswohnung mit einer Gas-Etagentherme beheizt.

Entsorgung: Es wird davon ausgegangen, dass das Gebäude an den öffentlichen Straßenkanal angeschlossen ist.

Bewertungsobjekt Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Aufteilung Die Wohnung ist grundsätzlich normal gebrauchsfähig aufgeteilt. Es besteht ein direkter Zugang zum Treppenhaus. Es gibt keinen gefangenen Raum. Bad und Flur sind innenliegend. Küche und Schlafzimmer sind natürlich belichtet und belüftet. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon/Terrasse.

Ausstattung Das Gebäude konnte nicht besichtigt werden. Insofern kann über Art und Qualität der Ausstattung sowie Mängel und Schäden keine Aussage gemacht werden.

Flächen Das Objekt war nicht zugänglich. Es bestand nicht die Möglichkeit eines persönlichen Aufmaßes. Die folgende Wohnfläche wurde daher der vorliegenden Aufstellung aus der Teilungserklärung entnommen und grob plausibilisiert. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Grundrissaufteilung und Fläche von den Zeichnungen abweichen kann.

Wohnung Nr. …

Schlafen: ca. … m²

Küche: ca. … m²

Flur: ca. … m²

Bad: ca. … m²

insgesamt ca. … m²

Wohnfläche rd. 37,00 m²

Diese Fläche wird der Wertfindung zugrunde gelegt.

Kellerräume Zum Sondereigentum an der Wohnung Nr. … gehört neben den Räumen der Wohnung auch ein Abstellraum im Kellergeschoss.

Dieser hat laut Planunterlagen eine Fläche von ca. … m².

Außenanlagen Das Gebäude steht, soweit ersichtlich, dreiseitig an der Grundstücksgrenze, sodass nur im hinteren Bereich Freibereiche bestehen. Diese sind am Haus befestigt und ansonsten lediglich grob begradigt. Eine gärtnerische Gestaltung liegt nicht vor. Die Einfassung besteht aus einem Bauzaun.

Weitere relevante Fakten und Daten

Baujahr/Restnutzung Auf der Grundlage des vorgefundenen Zustandes bei der Außenbesichtigung sowie der derzeitigen Nutzung und der vorliegenden Unterlagen wird eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von … Jahren zugrunde gelegt.

Energetischer Zustand Aufgrund des Baujahres und der vorliegenden Akten wird davon ausgegangen, dass das Gebäude überwiegend noch einfachen aktuellen energetischen Anforderungen entspricht.

Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Mängel/Schäden Hierbei werden alterstypische Abnutzungen, die unter die normale Instandhaltung fallen, nicht gerechnet.

Weiterhin wird davon ausgegangen, dass kleine Mängel und Schäden im Rahmen der normalen Instandhaltung beseitigt werden können.

Bei der erfolgten Außenbesichtigung wurden folgende Mängel und Schäden festgestellt:

· Die Hausfassade ist im vorderen und seitlichen Bereich des Erdgeschosses mit Graffiti besprüht.

· Die rückwärtigen Freianlagen sind nicht fertiggestellt. Die Einfriedung besteht aus einem Bauzaun.

Die vorstehende Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll hier nur im Rahmen der Wertermittlung ein Überblick über die grundsätzlich erheblich wertrelevanten Mängel und Schäden gegeben werden. Die tatsächliche Relevanz vieler sichtbarer Schadensbilder kann erst nach einer Bauteilöffnung bzw. weiteren Untersuchungen festgestellt werden.

Es werden grob geschätzt pauschal und anteilig

ca. 1.500,00 €

in die Wertermittlung eingestellt.

Das entspricht ca. 40 €/m² Wohnfläche.

Diese Summe ist grob geschätzt, stellt keinesfalls eine Baukostenschätzung dar und ersetzt kein Bauschadensgutachten. Der errechnete Betrag ist darüber hinaus gemäß Wertermittlungsrichtlinien 2006 Nr. 3.6.1.1.8 „unter Anwendung des unter Nr. 3.6.1.1.7 aufgeführten Alterswertminderungssatzes“ entsprechend gemindert worden, soweit es sich nicht lediglich um Reparaturarbeiten handelt.

Asbest Anzeichen für eine Asbestbelastung wurden bei der erfolgten Außenbesichtigung des Bewertungsgrundstücks nicht festgestellt. Die nachfolgende Bewertung geht daher von einem belastungsfreien Zustand für das gesamte Bewertungsgrundstück aus.

Aufgrund des Baujahrs ist ein Einsatz allerdings durchaus möglich und ausdrücklich nicht auszuschließen. Der Baustoff Asbest wurde erst 1996 verboten. Sofern sich hier Verdachtsmomente ergeben, ist ein Sondergutachten einzuholen.

Beurteilung Die Gesamtanlage machte bei der Außenbesichtigung einen überwiegend einfachen Eindruck.

Auf der Grundlage der vorliegenden Planunterlagen ist die Wohnung von Aufteilung und Größe her grundsätzlich normal vermietbar. Zustand und Ausstattung sind nicht bekannt.

Die wirtschaftliche Eigenständigkeit ist im Rahmen der vorhandenen Nutzung gegeben.


7.0 Bodenwertermittlung

Grundstück Das Grundstück verfügt über einen regelmäßigen und normal nutzbaren Zuschnitt, mit einer Straßenbreite von ca. … m, einer Tiefe von ca. … m und einer Gesamtfläche von 221,00 m². Der Geländeverlauf ist ohne nutzungsbeeinträchtigendes Gefälle.

Baurecht: Das Bewertungsgrundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes / Durchführungsplan Nr. nach § 30 Abs. 3 BauGB (einfacher Bebauungsplan) rechtsverbindlich seit dem …. Der Bebauungsplan setzt Baulinien fest.

Erschließungskosten Den Angaben der Stadt …d zufolge gelangen Erschließungskosten für die Anlage „…“ nicht mehr zur Einziehung.

Zukünftige Beitragserhebungen nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes werden in der vorliegenden Auskunft nicht ausgeschlossen.

Richtwert Richtwert Nr. …:

Mischnutzung

IV-geschossige Bauweise

Grundstückstiefe 35 m

Erschließungsbeitragsfrei zum 01.01.2016

Bodenrichtwert: ca. 270,00 €/m²

Gemarkung …

Ortsteil …

Anpassung Der vorstehende Richtwert bezieht sich augenscheinlich auf die mittelbare Umgebung des Bewertungsgrundstückes.

Die Grundstückstiefe wird beim Richtwert mit 35,00 m angegeben. Das Bewertungsgrundstück verfügt über eine Tiefe von ca. … m und ist von umgebungstypischer Größe. Hier ist keine Anpassung erforderlich.

Die Ausnutzung des Bewertungsgrundstücks liegt mit 5 Geschossen oberhalb der Festlegung des Richtwertgrundstücks. Hier ist eine Anpassung notwendig.

Der Zuschnitt des Bewertungsgrundstücks ist durchschnittlich.

Die Erschließung ist auch beim Bewertungsgrundstück beitragsfrei.

Eine Indexierung auf den Wertermittlungsstichtag erscheint ebenfalls nicht erforderlich. Von bestehender Aktualität wird ausgegangen.

Bodenwert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen wird der Bodenwert wie folgt abgeleitet:


8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes

Mietausfall: Der Ansatz für das Mietausfallwagnis wird in einer Höhe von ca. 3,0 v. H. des Rohertrages in die Wertermittlung eingestellt. Dies beinhaltet ein leicht erhöhtes Risiko des Objektes.

Hausgeld: Den Angaben der Hausverwaltung zufolge beträgt das Hausgeld aktuell xxx,00 €/Monat.

Die Eigentümergemeinschaft verfügt über Rücklagen.

Vergleichsmieten Der Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnungsbau in …, Stand …, weist für Wohnungen in der Baualtersklasse 1930 bis 1969 eine Netto-Kaltmiete in der Spanne von 3,83 bis 5,30 €/m² Wohnfläche aus. Der Mittelwert (Median) beträgt hierbei: 4,60 €/m². Für Wohnungsgrößen bis 40,00 m² ist ein Zuschlag von rd. 0,82 €/m² vorgesehen.

Für Lage, Modernisierungsmaßnahmen sowie Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung sind weitere Zu- und Abschläge ausgewiesen.

Mietsituation Soweit durch die Hausverwaltung angegeben, war die Wohnung zum Stichtag der Wertermittlung vermietet.

Mietansätze Unter Berücksichtigung des Mietspiegels für nicht preisgebundenen Wohnungsbau der Stadt … und unter Zugrundelegung der Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens wird für die Wohnung eine Miete von 5,50 €/m² als nachhaltig erzielbar angesehen und in die Ermittlung eingestellt.

Liegenschaftszins Liegenschaftszinssätze für vermietetes Wohnungseigentum werden im Grundstücksmarktbericht der Stadt … mit einem Wert von 4,7, bei einer Standardabweichung von 2,1 und für selbst genutztes Wohneigentum mit einem Wert von 2,8 bei einer Standardabweichung von 2,9 angegeben.

Der Liegenschaftszins wird mit 5,0 % beim Ertragswert unter Berücksichtigung von Art, Lage und Risiko des Objektes angesetzt. Auch dies beinhaltet ein insgesamt erhöhtes Risiko des Objektes unter der Berücksichtigung der Lage- und Zustandsmerkmale.

Bewirtschaftungskosten Die Einzelkostenansätze für die Bewirtschaftungskosten basieren auf marktüblichen Vergleichsansätzen.

Ertragswert


9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes

Allgemeines Innerhalb des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses der Stadt … werden durchschnittliche Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung von Wiederverkäufen angegeben. Da direkte Vergleichswerte zu Wiederverkäufen aus dem Objekt nicht vorliegen, werden diese Immobilienrichtwerte zugrunde gelegt und an die Besonderheiten des Objektes angepasst. Diese Vergleichspreise stimmen bezüglich ihrer wesentlich werterheblichen Merkmale mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend überein. Relevante Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge entsprechend berücksichtigt.

Immobilienrichtwert Der Immobilienrichtwert wird mit Stichtag zum … für die Umgebung des Bewertungsobjektes für Wohnnutzung angegeben mit:

1) Siehe hierzu auch die Ausführungen unter „Entstehungsdaten“ in Punkt 6,0 dieses Gutachtens.


10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes

ermittelte vorläufiger Ertragswert: 26.500,00 €

vorläufige Werte vorläufiger Vergleichswert: 23.500,00 €

Kontrollwerte vorl. Ertragswert/vorl. Vergleichswert: 1,13

vorl. Vergleichswert/vorl. Ertragswert: 0,89

Die vorstehenden Kontrollwerte sind noch ohne Auffälligkeiten.

Verfahrenswahl Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Als mögliche Grundlagen zur Wertfindung wurden der vorl. Ertragswert und der vorl. Vergleichswert ermittelt.

Objekte wie das hier vorliegende werden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowohl nach dem Vergleichswert als auch nach dem Ertragswert gehandelt.

Im vorliegenden Fall werden daher der Verkehrswertermittlung beide Werte gewichtet zugrunde gelegt.

Somit ergibt sich ein Ausgangswert von 25.000,00 €


Marktanpassung Im Allgemeinen besteht die Anpassungsnotwendigkeit an die konjunkturelle Marktlage sowie an die Besonderheiten des Marktes und des Objektes, soweit sie noch nicht in den bisherigen Parametern berücksichtigt sind.

Im vorliegenden Fall halte ich eine weitere Marktanpassung nicht für sachgerecht und erforderlich.

<

besondere objektspezifische Merkmale An weiteren objektspezifischen Merkmalen sind bei dem vorläufiggen Ertragswert zur Ermittlung des Verkehrswertes noch folgende Punkte zu berücksichtigen:

Mängel und Schäden (siehe Punkt 6.0 des Gutachtens) 1.500,00 €


Sicherheitsabschlag Wie bereits ausgeführt, waren die Wohnung und das Gebäude zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht zugänglich. Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht.

Es herrscht insoweit erhebliche Unklarheit über die tatsächliche Beschaffenheit sowie Ausstattung oder Zuschnitt der Wohnung. Einerseits ist schon für diese Unsicherheit ein entsprechender Abschlag vorzunehmen. Andererseits ist erfahrungsgemäß kaum davon auszugehen, dass bei Objekten, wie dem vorliegenden, Mängel oder Schäden in keiner Weise vorliegen werden.

Bei vergleichbaren Objekten liegen derartige prozentuale Anteile für Mängel und Schäden häufig in einem Bereich von ca. 5 – 15 % des Ertragswertes.

Weiterhin ist der Eindruck von der Außenbesichtigung her tendenziell zu berücksichtigen. Dieser war insgesamt eher einfach.

Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen sowie des Eindrucks bei der Außenbesichtigung und des sonstigen Eindrucks der Gesamtanlage sowie des bereits angesetzten Betrages für Mängel und Schäden und der Höhe des Ausgangswertes wird ein Sicherheitsabschlag in Höhe von ca. -10 % des Ausgangswertes als angemessen erachtet.

unbelasteter Wert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden unbelasteten Wert:

Ausgangswert: 25.000,00 €

Marktanpassung: 0,00 €

Mängel und Schäden: -1.500,00 €

Sicherheitsabschlag: -2.500,00 €

unbelasteter Wert: 21.000,00 €

gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den unbelasteten Wert des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, jedoch ohne Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €

(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.

Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.


11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II

Baulastenverzeichnis Gemäß Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt … vom … sind bis zu diesem Datum für das Bewertungsgrundstück keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Grundbuch Abteilung II Innerhalb des vorliegenden Grundbuchauszuges sind in Abteilung II keine eventuell wertrelevanten Eintragungen verzeichnet.


12.0 Ermittlung des Verkehrswertes

Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden Verkehrswert nach § 194 BauGB:

unbelasteter Wert: 21.000,00 €

Einfluss aus Baulasten und Abteilung II: 0,00 €

Verkehrswert: 21.000,00 €

gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den Verkehrswert nach § 194 BauGB des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, einschließlich der Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €

(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.

Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.


13.0 Schlusswort

Die Erstellung des vorstehenden Gutachtens erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen ohne persönliches Interesse am Ergebnis.

Das Gutachten wurde nach dem derzeitigen Stand der Kenntnis angefertigt.

…, den …

----------------------------------------

der Sachverständige

Anlagen

Fotos

Bauzeichnungen

Auszug aus dem Stadtplan

Auszug aus der Umgebungskarte


Links für die Immobilienbewertung und Gutachten für Immobilien in Berlin


Downloads für die Immobilienbewertung und Gutachten für Immobilien in Berlin

Liegenschaftszinssätze 2017

Für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70% und mindestens vier Mieteinheiten.

PDF-Dokument (95.6 kB) - Stand: 25.10.2017 Download

Sachwertfaktoren 2017

PDF-Dokument (42.4 kB) - Stand: 24.01.2018 Download

Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhaus- und Villen- und Landhausgrundstücke 2017

PDF-Dokument (63.9 kB) - Stand: 24.01.2018 Download

Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum 2018

PDF-Dokument (178.3 kB) - Stand: 25.05.2018 Download

Vergleichsfaktoren Garagen und Stellplätze 2018

PDF-Dokument (105.6 kB) - Stand: 25.05.2018 Download

Info zu den ergänzenden Bodenrichtwerten

PDF-Dokument (19.6 kB) - Stand: 13.07.2015 Download

Bodenrichtwertindizes 1996 für die steuerliche Bedarfsbewertung - Stand 2006 -

PDF-Dokument (49.4 kB) - Stand: 25.07.2006 Download

Durchschnittliche Betriebskosten 1999

PDF-Dokument (24.4 kB) - Stand: 31.03.2000 Download

Umrechnungskoeffizienten für das Vielfache des Jahresrohertrages 1990

PDF-Dokument (13.8 kB) - Stand: 19.10.1990 Download

Wohn- und Nutzflächenfaktoren 1999

PDF-Dokument (21.6 kB) - Stand: 31.03.2000 Download

GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland 2004 (Wohn-04)

PDF-Dokument (83.7 kB) - Stand: 01.12.2016 Download

GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Dienstleistungs- und Büronutzung 2004 (Dienst-04)

PDF-Dokument (23.9 kB) - Stand: 01.12.2016 Download




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