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Zweitwohnungssteuer Berlin

Zweitwohnungsteuer: Rechner, Gesetz, Finanzamt, Formular, Steuererklärung, Befreiung, Ausnahmen, Erhöhung, Student, Urteil, umgehen etc.



Übersicht Zweitwohnungssteuer in Berlin

Zweitwohnsitzsteuer Berlin

Wenn Sie in Berlin eine Zweitwohnung haben, müssen Sie dafür Zweitwohnungssteuer bezahlen: Zweitwohnung bzw. auch Nebenwohnung ist eine Wohnung, die Sie zusätzlich zu Ihrer Hauptwohnung selbst nutzen oder nutzen können. Dies gilt auch, wenn eine Haupt- und Zweitwohnung in Berlin vorhanden sind. Es kommt nicht darauf an, ob Sie die Wohnung tatsächlich nutzen. Es ist auch egal, ob Ihnen diese Wohnung gehört oder ob Sie sie mieten oder kostenlos nutzen. Siehe auch Gesetz Zweitwohnungssteuer Berlin (Berliner Zweitwohnungssteuergesetz - BlnZwStG)

Definition Zweitwohnung: Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Zweitwohnung) neben der Hauptwohnung.

Die Zweitwohnungssteuerpflicht darf an die melderechtlichen Verhältnisse anknüpfen; sind diese nachweislich unrichtig, kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an.


Sie erhalten ca. einen Monat nachdem Sie in Berlin einen Nebenwohnsitz angemeldet haben automatisch Nachricht vom Finanzamt.

Hinweis: Sollten Sie einmal keine Nachricht vom Finanzamt erhalten, befreit Sie das nicht von Ihrer gesetzlichen Pflicht zur Abgabe einer Zweitwohnungsteuererklärung. Die gesetzliche Verpflichtung besteht, unabhängig davon, ob diese Nebenwohnung bereits gemeldet ist, und ohne dass es einer besonderen Aufforderung durch das Finanzamt bedarf.

Hinweis: Es ist verfassungsrechtlich unbedenklich, dass ein Unverheirateter, der aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung anmietet, im Gegensatz zu einem Verheirateten zur Zweitwohnungssteuer herangezogen wird.

Die Steuer müssen Sie auch dann zahlen, wenn Sie eine Ferienwohnung in Berlin haben, die Sie selten oder gar nicht nutzen.

Tipp: Die Zweitwohnungssteuer kann als Werbungskosten abziehbar sein:
Die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer ist mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
Die Zweitwohnungssteuer für eine zweite Wohnung am Arbeitsort kann auch als Werbungskosten im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung abziehbar sein.

Wenn mehrere Personen eine Wohnung nutzen, müssen Sie nur für Ihren Miet-Anteil Steuern zahlen.

Hinweis: Die Falls Sie die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern zum Beispiel an jemand anderen vermieten, müssen Sie keine Zweitwohnungsteuer dafür bezahlen.

Wird für die Vermietung einer Wohnung Gewerbesteuer erhoben, schließt dies die Veranlagung des Wohnungsinhabers zur Zweitwohnungssteuer nicht aus, wenn er die Wohnung jedenfalls zeitweise auch zu Zwecken der eigenen Lebensführung nutzt.

Auch die kostenlose Überlassung einer Wohnung kann Zweitwohnungssteuer kosten: Wird eine Wohnung im Rahmen eines Leihverhältnisses unentgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen, so begibt sich der Verleiher dadurch der für seine Zweitwohnungssteuerpflicht erforderlichen Verfügungsmacht, wenn die Geltung der mietrechtlichen Kündigungsvorschriften der §§ 573 ff. BGB vereinbart worden ist.
Enthält der Leihvertrag keine Abrede über die Geltung der mietrechtlichen Kündigungsvorschriften und ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so verbleibt die für die Zweitwohnungssteuerpflicht erforderliche Verfügungsmacht bei dem Verleiher.

Leerstand: Wird eine Zweitwohnung vom Wohnungsinhaber sowohl selbst genutzt als auch vermietet, sind die Zeiten eines Wohnungsleerstandes, für die eine Eigennutzungsmöglichkeit rechtlich nicht ausgeschlossen worden ist, grundsätzlich den Zeiträumen zuzurechnen, in denen die Wohnung für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten wird (Bestätigung von BVerwGE 115, 165 "170"; Abgrenzung zu BFHE 197, 151, BFH/NV 2002, 413).

Es verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn gesetzliche Regelungen zum Innehaben einer Zweitwohnung zunächst an die tatsächliche Vermutung knüpfen, dass die Wohnung der persönlichen Lebensführung dient. Diese tatsächliche Vermutung kann durch den Zweitwohnungsinhaber aber widerlegt werden, indem er Umstände vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Zweitwohnung nicht aus Gründen der persönlichen Lebensführung, sondern für Zwecke der Kapitalanlage vorgehalten wird.

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Zweitwohnungssteuer Berlin berechnen

Wie hoch ist diese Steuer? Die Zweitwohnungsteuer ist eine Jahressteuer. Die Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen findet grundsätzlich alle drei Jahre statt.

Die Zweitwohnungsteuer wird anhand der Nettokaltmiete ermittelt.

Tipp: Verfassungsrecht gebietet es nicht, die nach der Jahresrohmiete bemessene Zweitwohnungssteuer bei lediglich zeitweiliger Vermietung nur anteilig zu erheben. Verfügt der Inhaber einer Zweitwohnung über eine rechtlich gesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, so kann die Regelung einer Zweitwohnungssteuersatzung, nach der er mit dem vollen Jahresbetrag der Steuer veranlagt wird, nicht als unverhältnismäßig beanstandet werden (im Anschluss an BVerwGE 109, 188 ff.). Aber die Festsetzung einer Zweitwohnungssteuer unter Zugrundelegung der gesamten Jahresmiete ist rechtswidrig, wenn von vornherein nur eine vertraglich befristete Eigennutzungsmöglichkeit besteht (4 Wochen).

Der Steuersatz beträgt seit dem 01.01.2019 15 % der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Das Einkommen bzw. die wirtschaftlichen Verhältnisse spielen bei der Bemessung keine Rolle.

Zweitwohnung Steuerrechner

Jahresmiete: Euro
Bundesland/Stadt:
  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Niedersachsen
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Saarland
  • Sachsen
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Bemessungsgrundlage Nettokaltmiete

Die Zweitwohnungsteuer wird grundsätzlich nach der im ersten vollen Monat des Ermittlungszeitraums geschuldeten Nettokaltmiete ermittelt. Das ist beim Einzug in die Zweitwohnung der erste volle Mietmonat und in den folgenden Zeiträumen immer der Januar.

Der Mietenbegriff im Mietspiegel: »Netto-Kaltmiete«: Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stellen die »Netto-Kaltmiete« dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete

  • ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung,
  • ohne die sogenannten »kalten« Betriebskosten,
  • ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge,
  • ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken.

Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete oder Teilinklusivmiete vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, muss die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Umrechnung hergestellt werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete oder Teilinklusivmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit diese Betriebskosten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

Zahlt die eine Zweitwohnung innehabende Person keine Miete, tritt an deren Stelle der Betrag, der sich bei Anwendung des jeweils gültigen Mietspiegels ergibt.

Bei Mietminderungen kann ausnahmsweise eine neue Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen auch vor Ablauf der drei Jahre stattfinden und der Zweitwohnungsteuerbescheid geändert werden.

Für die Änderung des Zweitwohnungsteuerbescheids ist ein entsprechender Antrag beim Finanzamt bis zum 31. Mai des Jahres zu stellen, indem die Änderung erstmals berücksichtigt werden kann.

Beispiel: Die Steuerpflichtige hat am 1. August 2019 ihre Zweitwohnung bezogen. Die Bemessungsgrundlage richtet sich daher nach der Nettokaltmiete für den August 2019. Eine erneute Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen würde erst wieder in 2022 erfolgen. Im November 2020 kommt es zu einer Mietminderung. Da die Mietminderung im Kalenderjahr 2020 erst nach dem Januar 2020 eintritt, kann sich die Mietminderung erst ab dem Kalenderjahr 2021 auswirken. Die Steuerpflichtige muss die Änderungen bis zum 31. Mai 2021 dem Finanzamt anzeigen, damit die Zweitwohnungsteuer für 2021 geändert werden kann. Eine Änderung für 2020 ist nicht möglich.

Wie wird die Zweitwohnungsteuer ermittelt, wenn mehrere Personen Mieterinnen oder Mieter bzw. Eigentümerinnen oder Eigentümer sind? Dient ein Wohnungsanteil als Zweitwohnung, ist für die Berechnung des Wohnflächenanteils die Fläche der gemeinschaftlich genutzten Räume den an der Gemeinschaft beteiligten Personen zu gleichen Teilen zuzurechnen. Hinzu kommen die von der Miteigentümerin oder vom Miteigentümer bzw. Mitmieterin oder Mitmieter individuell genutzten Räume.

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Steuererklärung Zweitwohnungssteuer Berlin

Zur Abgabe der Steuererklärung ist nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz die Person verpflichtet, der eine Wohnung im Sinne des Gesetzes als Zweitwohnung dient, bei Mietverhältnissen also die Mieterin oder der Mieter.

Die Steuererklärung ist jeweils bis zum 31. Mai des Jahres, für das die Besteuerungsgrundlagen ermittelt werden, abzugeben. Ist die Steuerpflicht nach dem 1. Mai eingetreten, läuft die Erklärungsfrist mit dem Ende des auf den Einzug folgenden Monats ab.

Formular Zweitwohnungssteuer Berlin


Finanzamt Mitte/ Tiergarten
Neue Jakobstr. 6-7,
10179 Berlin
Tel. (030) 9024 22-0
Fax (030) 9024 22-900
E-Mail poststelle@fa-mitte-tiergarten.verwalt-berlin.de


Aufgrund der Steuererklärung berechnet das Finanzamt, wie hoch Ihre Zweitwohnungsteuer ist. Nachdem Sie Ihre Zweitwohnungsteuererklärung abgegeben haben, bekommen Sie nach ca. 6 Wochen einen Steuerbescheid, sofern Sie Zweitwohnungssteuer bezahlen müssen (ansonsten bekommen Sie keinen Bescheid).

Die im Steuerbescheid festgesetze Zweitwohnungssteuer müssen Sie dann ans Finanzamt zahlen. Die Zweitwohnungsteuer ist eine Jahressteuer und wird am 15. Juli fällig. Allerdings kann sich aus dem Steuerbescheid eine abweichende Fälligkeit ergeben.

Damit der Zahlungstermin nicht versäumt wird und so Säumniszuschläge vermieden werden, ist es möglich dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung zu erteilen. So können irrtümlich versäumte Steuerzahlungen und Säumniszuschläge vermieden werden. Ich empfehle Ihnen, dem Finanzamt ein SEPA-Lastschriftmandat für diese Steuer zu erteilen. Das für die Zweitwohnungsteuer zuständige Finanzamt in Berlin ist

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Steuersatz

Der Steuersatz beträgt bis zum 31.12.2018 5% und ab dem 01.01.2019 15 % der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Das Einkommen bzw. die wirtschaftlichen Verhältnisse spielen bei der Bemessung keine Rolle. Wenn keine Miete vorhanden ist (z.B. bei Eigentum), ist die ortsübliche Miete Bemessungsgrundlage der Zweitwohnungssteuer (Mietspiegel). Wird nur ein Teil der Wohnung als Zweitwohnung benutzt, dann ist für die Zweitwohnungssteuer anteilig zu berechnen.


Ausnahmen und Befreiungen von der Zweitwohnungssteuer

Leider gibt es nur wenige Befreiungen von der Zweitwohnungssteuer:

  • Pflegeheimen oder sonstigen Einrichtungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen Wohnungen, die aus therapeutischen oder sozialpädagogischen Gründen entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden
  • Wohnungen, die von Trägern der öffentlichen und der freien Jugendhilfe entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden
  • Räumen, die unter das Bundeskleingartengesetz fallen (Lauben, Datschen)
  • Räumen in Frauenhäusern (Zufluchtswohnungen)
  • Räumen des Strafvollzugs
  • Ab Besteuerungszeittraum 2006: Aus beruflichen Gründen gehaltene Wohnungen einer verheirateten oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebenden Person, wenn die gemeinsam mit dem Ehe-oder Lebenspartner bewohnte Hauptwohnung außerhalb von Berlin liegt. Die von der Zweitwohnungsteuer auszunehmende Wohnung darf jedoch nicht von beiden Partner gehalten werden.

Weitere Befreiungen sind nicht vorgesehen, insbesondere andere Motive für die Zweitwohnung, wie z.B. Berufstätigkeit, Ausbildung, Studium, können über die genannten Ausnahmen hinaus gemäß der gesetzlichen Regelungen nicht berücksichtigt werden. Studenten, die in Berlin eine Zweitwohnung haben, müssen nach dem BFH-Urteil vom 17.Februar 2010 (Aktenzeichen II R 5/08) Zweitwohnungsteuer nach dem Berliner Zweitwohnungssteuergesetz zahlen, und zwar auch dann, wenn der Hauptwohnsitz das Kinderzimmer im elterlichen Haus oder der elterlichen Wohnung ist.

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Müssen Studenten Zweitwohnungsteuer zahlen?

Studenten, die in Berlin eine Zweitwohnung inne haben, müssen nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Februar 2010 (Aktenzeichen II R 5/08) Zweitwohnungsteuer nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz zahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz das Kinderzimmer im elterlichen Haus oder der elterlichen Wohnung ist.

Das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1 GG), gebietet es nicht, Studierende, die Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) erhalten, generell von der Zahlung von Zweitwohnungssteuer auszunehmen (BVerwG Urteil vom 17.09.2008 - 9 C 14.07).


Zweitwohnungsteuer für Studentenwohnung in Berlin - Urteil vom 17.02.2010, II R 5/08

Leitsätze

Zweitwohnungsbegriff i.S.d. Berliner Zweitwohnungsteuergesetzes

1. Nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz gilt sowohl für die Erst- oder Hauptwohnung als auch für die Zweit- oder Nebenwohnung der melderechtliche Wohnungsbegriff. Die Zweitwohnungsteuerpflicht ist nicht auf Inhaber einer Erstwohnung mit eigener Verfügungsbefugnis beschränkt.

2. Der Einbeziehung von Wohnungen in die Zweitwohnungsteuer, die aus Gründen der Ausbildung bewohnt werden, steht der Charakter der Zweitwohnungsteuer als Aufwandsteuer i.S. des Art. 105 Abs. 2a Satz 1 GG nicht entgegen.

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Gesetz zur Einführung der Zweitwohnungssteuer im Berlin (Berliner Zweitwohnungssteuergesetz - BlnZwStG) vom 19.Dezember 1997 (GVBl. S.687)

Rechtsgrundlage für die Erhebung ist das Berliner Zweitwohnungssteuergesetz: Demnach entsteht die Zweitwohnungssteuer, wenn in Berlin länger als ein Jahr eine Zweitwohnung gehalten wird. Wer eine Zweitwohnung im Sinne des Berliner Zweitwohnungssteuergesetzes hat (auch Mieter), der ist zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet (Formular siehe unten). Ihre Zweitwohnung müssen Sie bei der Meldebehörde anmelden. In der Regel bekommen Sie anschließend Post vom Finanzamt, mit der Bitte, eine Steuererklärung für Ihre Zweitwohnung abzugeben.




§ 1 Steuergegenstand Zweitwohnungssteuer

Wer im Land Berlin länger als ein Jahr eine Zweitwohnung innehat, unterliegt der Zweitwohnungssteuer.

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§ 2 Begriff der Zweitwohnung

(1) Zweitwohnung ist jede Wohnung im Sinne der Absätze 3 und 4, die dem Eigentümer oder Hauptmieter als Nebenwohnung im Sinne des Meldegesetzes vom 26 Februar 1985 (GVBl S 507), geändert durch § 45 Abs. 1 des Gesetzes vom II Juni 1997 (GVBl S 304), dient Zweitwohnung ist auch jede Wohnung im Sinne der Absätze 3 und 4, die der Eigentümer oder Hauptmieter unmittelbar oder mittelbar einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich auf Dauer überlässt und die diesem als Nebenwohnung im Sinne des Meldegesetzes dient.

(2) Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer oder Hauptmieter einer Wohnung im Sinne der Absätze 3 und 4, gilt hinsichtlich derjenigen Eigentümer oder Hauptmieter, denen die Wohnung als Nebenwohnung im Sinne des Meldegesetzes dient, der auf sie entfallende Wohnungsanteil als Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes Wird der Wohnungsanteil eines an der Gemeinschaft beteiligten Eigentümers unmittelbar oder mittelbar einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich auf Dauer überlassen,  ist der Wohnungsanteil Zweitwohnung, wenn er dem Dritten als Nebenwohnung im Sinne des Meldegesetzes dient Für die Berechnung des Wohnflächenanteils ist die Flache der gemeinschaftlich genutzten Räume den an der Gemeinschaft beteiligten Personen zu gleichen Teilen zuzurechnen Dem Anteil an den Flachen der gemeinschaftlich genutzten Räume ist die Flache der von dem Miteigentümer oder Mitmieter individuell genutzten Räume hinzuzurechnen.

(5) Eine Wohnung ist Nebenwohnung im Sinne dieses Gesetzes, wenn sie einer dort mit Nebenwohnung gemeldete Person im Sinne von § 16 des Meldegesetzes zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs dient.

(6) Der melderechtliche Status einer Wohnung ist für das zuständige Finanzamt bindend Wird jedoch eine Wohnung von einer Person bewohnt, die mit dieser Wohnung nicht gemeldet ist, gilt die Wohnung als Nebenwohnung im Sinne dieses Gesetzes, wenn sich die Person wegen dieser Wohnung mit Nebenwohnung zu melden hatte. 

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§ 3 Persönliche Steuerpflicht

(1) Steuerpflichtig ist der Inhaber der Zweitwohnung. Inhaber der Zweitwohnung ist derjenige, dessen melderechtliche Verhältnisse die Beurteilung der Wohnung als Zweitwohnung bewirken.

(2) Die Steuerpflicht besteht, solange die Wohnung des Steuerpflichtigen als Zweitwohnung zu beurteilen ist. Fällt der Zeltpunkt, mit dem die Beurteilung der Wohnung als Zweitwohnung beginnt, nicht auf den ersten Tag eines Monats, beginnt die Steuerpflicht am ersten Tag des folgenden Monats Fallt der Zeitpunkt mit dem die Beurteilung der Wohnung als Zweitwohnung endet, nicht auf den letzten Tag eines Monats, endet die Steuerpflicht am letzten Tag des vorangegangenen Monats Der Steuerpflichtige soll den Zeitpunkt, mit dem die Beurteilung der Wohnung als Zweitwohnung endet, der zuständigen Behörde mitteilen.

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§ 4 Besteuerungszeitraum Ermittlungszeitraum

(1) Die Zweitwohnungssteuer ist eine Jahressteuer Besteuerungszeitraum ist das Kalenderjahr Besteht die Steuerpflicht nicht während des gesamten Kalenderjahres, ist Besteuerungszeitraum der Teil des Kalenderjahres, in dem die Steuerpflicht besteht. Lässt sich aus dem jeweils gültigen Mietspiegel Vergleichsmiete für die Zweitwohnung entnehmen, ist die Steuer nach der ortsüblichen Miete zu bemessen, wie sie sich für vergleichbare Wohnungen am Markt herausgebildet hat.

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§ 6 Steuersatz Zweitwohnungssteuer

Die Steuer beträgt fünf von Hundert der Bemessungsgrundlage.

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§ 7 Entstehung der Steuer

Die Steuer entsteht mit dem Zeitpunkt des Beginns der Steuerpflicht für den Rest des laufenden Kalenderjahres. Im Übrigen entsteht die Steuer mit Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist.

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§ 8 Steuererklärung Zweitwohnungssteuer

(1) Der Steuerpflichtige hat für jeden Ermittlungszeitraum jeweils bis zum 31. Mai des Jahres, für das die Besteuerungsgrundlagen ermittelt werden, eine Steuererklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben. In den Fällen des § 4 Abs. 2 Satz 3 hat er die Steuererklärung seiner Anzeige beizufügen.

(Das Steuerformular erhalten Sie als kostenlosen Download beim Steuerberater aus Berlin und ist beim zuständigen Finanzamt in Berlin einzureichen.)

(3) Der Steuerpflichtige hat in der Steuererklärung seine Hauptwohnung und eine inländische Anschrift für die Bekanntgabe des Steuerbescheides anzugeben. Als inländische Anschrift für die Bekanntgabe des Steuerbescheides gilt die Hauptwohnung, wenn der Steuerpflichtige eine inländische Anschrift für die Bekanntgabe des Steuerbescheides nicht angibt. Gibt der Steuerpflichtige auch seine Hauptwohnung nicht an oder erweisen sich seine Angaben im Zeitpunkt der Bescheiderteilung als unzutreffend, gilt als inländische Anschrift für die Bekanntgabe des Steuerbescheides die Anschrift der Nebenwohnung.

  1. mit Nebenwohnung gemeldet ist oder
  2. ohne mit Nebenwohnung gemeldet zu sein, eine meldepflichtige Nebenwohnung im Sinne des

Meldegesetzes hat.

Ist die Nebenwohnung keine Zweitwohnungim Sinne von § 2, hat der Inhaber der Nebenwohnung dies nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erklären und die hierfür maßgeblichen Umstände anzugeben (Negativerklärung).

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§ 9 Festsetzung der Zweitwohnungssteuer, Rundung

(1) Das Finanzamt setzt die Steuer für den jeweiligen Besteuerungszeitraum durch Bescheid fest. Die Möglichkeit der Änderung des Steuerbescheides nach den Vorschriften der Abgabenordnung über die Änderung von Steuerbescheiden bleibt unberührt.

(2) Die Steuer ist auf volle Euro abzurunden.

(3) Sind die Vorauszahlungen, die gemäß Absatz 2 bis zur Bekanntgabe des Steuerbescheides zu entrichten waren, geringer als die Steuer, die sich nach dem bekannt gegebenen Steuerbescheid gemäß Absatz 1 für die vorangegangenen Fälligkeitstage ergibt, so ist der Unterschiedsbetrag innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zu entrichten (Nachzahlung).

(6) Hatte der Steuerpflichtige bis zur Bekanntgabe der Jahressteuer gemäß § 9 Abs. 1 keine Vorauszahlung gemäß Absatz 2 zu entrichten, so hat er die Steuer auch für die vorangegangenen Fälligkeitstage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zu entrichten.

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§ 12 Datenübermittlungen des Finanzamts an die Meldebehörde

Ergibt sich aus den Ermittlungen des Finanzamts, dass eine mit Nebenwohnung gemeldete Person die Nebenwohnung nicht mehr innehat, teilt das Finanzamt dies der Meldebehörde mit.

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Merkblatt zum Berliner Zweitwohnungsteuergesetz

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin III B – G 1600 – 51/2005



1. Allgemeines

Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat am 12.12.1997 das Gesetz zur Einführung der Zweitwohnungsteuer im Land Berlin (BlnZwStG) beschlossen. Es wurde am 19.12.1997 im Gesetz-und Verordnungsblatt (GVBl.) für Berlin veröffentlicht (Nr. 58 vom 30.12.1997 S. 686). Der Gesetzestext ist unter Berücksichtigung der Gesetzesänderungen vom 06.07.1998 und 16.07.2000 als nichtamtliche (weil bisher nicht zusammenhängend im GVBl. veröffentlichte) Fassung diesem Merkblatt beigefügt. Danach unterliegt ab dem 01.01.1998 der Zweitwohnungsteuer, wer im Land Berlin länger als ein Jahr eine Zweitwohnung innehat. Zweitwohnung ist jede Wohnung, die dem Eigentümer oder Hauptmieter als Nebenwohnung im Sinne des Berliner Meldegesetzes zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs dient. Hier¬unter fallen auch unentgeltlich überlassene Nebenwohnungen. Wo sich die Hauptwohnung befindet, ist für die Besteuerung der Zweitwohnung grundsätzlich ohne Belang. Zur Abgabe der Steu¬ererklärung ist derjenige verpflichtet, dem eine Wohnung im Sin¬ne des Gesetzes als Nebenwohnung dient, bei Mietverhältnissen ist dies nicht der Eigentümer (Vermieter), sondern der Mieter.


2. Anwendungsbereich

Die Steuerpflicht für Zweitwohnungen betrifft nicht nur Personen, die außerhalb des Landes Berlin eine Hauptwohnung haben, sondern auch Berliner, die neben einer Hauptwohnung eine Zweitwohnung in Berlin haben. Diese Gleichbehandlung mit Zweitwohnungsinhabern, die ihre Hauptwohnung außerhalb Ber¬lins haben, ist verfassungsrechtlich zwingend geboten. Sie wird gestützt durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsge¬richts vom 06.12.1983 – 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325, wonach eine Zweitwohnungsteuersatzung als verfassungswidrig angesehen worden ist, in der ohne hinreichenden sachlichen Grund ausschließlich auswärtige Zweitwohnungsinhaber zur Zweitwohnungsteuer herangezogen worden sind.


3. Entstehen der Steuerpflicht

Das Entstehen der Steuerpflicht hat zur Voraussetzung, dass

  • eine Wohnung i. S. d. § 2 Abs. 1 i. V. m. Abs. 3 und 4 BlnZwStG existiert, die der Steuerpflichtige als Nebenwohnung ange¬meldet hat oder hätte anmelden müssen (1. Voraussetzung),
  • diese dem Eigentümer oder Mieter als Nebenwohnung tat¬sächlich dient, das heißt zur Nutzung zur Verfügung steht, (2.Voraussetzung) und
  • dieses länger als ein Jahr der Fall ist (3. Voraussetzung).
  • Wenn eine dieser genannten Voraussetzungen nicht erfüllt ist, entsteht keine Zweitwohnungsteuerpflicht.

4. Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer ist grund¬sätzlich die Nettokaltmiete, d.h. die Grundmiete ohne Betriebs¬und Heizungskosten. Der Steuersatz beträgt 5%.


5. Fälligkeit

Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 1 BlnZwStG geregelt, dass die Zweitwohnungsteuer als Jahresbetrag am 15. Juli fällig wird. Soweit sich aus einem Steuerbescheid eine abweichende Fällig¬keit ergibt, ist diese maßgeblich.


6. Frist zur Abgabe der Zweitwohnungsteuererklärung

Die dem Erklärungspflichtigen vom Finanzamt gesetzte Frist zur Abgabe der Steuererklärung kann vom Finanzamt gem. § 109 Abgabenordnung verlängert werden. Hiervon wird das Finanz¬amt auch Gebrauch machen, wenn es z. B. dem Erklärungs¬pflichtigen nicht möglich war, alle erforderlichen Angaben inner¬halb der Frist zu machen.


7. Steuerbefreiungen

Von der Zweitwohnungsteuer sind befreit:

1 Inhaber von Wohnungen in Pflegeheimen oder sonstigen Einrichtungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen,

2 Inhaber von Wohnungen, die aus therapeutischen oder sozi¬alpädagogischen Gründen entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden,

3 Inhaber von Wohnungen, die von Trägern der öffentlichen und der freien Jugendhilfe entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden und Erziehungszwecken dienen,

4 Inhaber von Räumen, die unter das Bundeskleingartenge¬setz fallen,

5 Inhaber von Räumen in Frauenhäusern (Zufluchtswohnungen),

6 Inhaber von Räumen zum Zwecke des Strafvollzuges,

7 für die Innehabung einer Wohnung, die von einer verheirate¬ten oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebenden Person, die nicht dauernd getrennt von ihrem Ehe- oder Lebenspartner ist, aus beruflichen Gründen gehalten wird, wenn die gemeinsame Wohnung die Hauptwohnung ist und außerhalb des Landes Berlin liegt.

Die Steuerbefreiung gilt auch für Zweitwohnungen, wenn sich die Hauptwohnung in einer der unter den Nummern 1 bis 7 aufge¬führten Wohnung bzw. Räumlichkeit befindet.


8. Lauben (Datschen)

Inhaber von Räumen, die unter das Bundeskleingartengesetz in der jeweils geltenden Fassung fallen, sind von der Zweitwohnungsteuer befreit (siehe Textziffer 7 Nr. 4).

Sogenannte „unechte Datschen“ im Sinne der §§ 24 und 29 Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen daher der Zweitwohnungsbesteuerung, da sie sich nicht in Kleingartenanlagen befinden.


9. Studenten

Studenten, die in Berlin eine Wohnung innehaben und gleichzeitig in einer anderen Örtlichkeit (in Berlin oder außerhalb Berlins) mit Hauptwohnsitz gemeldet sind, unterliegen in Berlin der Zweitwoh¬nungsteuer. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom

17. Februar 2010 (Aktenzeichen II R 5/08) auch dann, wenn der Hauptwohnsitz das Kinderzimmer im elterlichen Haus oder der elterlichen Wohnung ist.


10. Zuständiges Finanzamt

Für die Festsetzung und Erhebung der Zweitwohnungsteuer ist das Finanzamt Mitte-Tiergarten Neue Jakobstraße 6-7 10179 Berlin Telefon: 9024 – 0 Fax: 9024 – 22 – 900 zuständig.


Im Übrigen wird auf die mit den Steuererklärungsvordrucken versandte Anleitung zur Zweitwohnungsteuererklärung sowie auf den anliegenden Gesetzestext verwiesen.

ZwSt - Merkblatt - Fin Berlin - 05.11 - #011/11 (PDF) -H 4620 B - Slg. 11 -TFA11


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Aktuelles + weitere Infos

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat entschieden, dass eine Zweitwohnungsteuer nur dann erhoben werden kann, wenn auf dem Grundstück eine Versorgung mit Trinkwasser gegeben ist. Hier die Kernaussagen des Urteils:

  • Entscheidungsspielraum: Ortsgesetzgeber haben im Zweitwohnungsrecht einen weitreichenden Entscheidungsspielraum.

  • Satzungsregelung: In der Satzung einer Gemeinde war festgelegt, dass die Zweitwohnungsteuer eine Wasserversorgung auf dem Grundstück voraussetzt.

  • Qualität des Wassers: Das Wasser aus dem Brunnen auf dem Grundstück erfüllte nicht die Anforderungen der Trinkwasserverordnung.

  • Argumentation der Gemeinde: Die Gemeinde argumentierte, dass der Besitzer der Zweitwohnung sich mit Trinkwasser aus einem nahegelegenen Supermarkt versorgen könne.

  • Urteil des OVG: Das OVG Berlin-Brandenburg wies die Argumentation der Gemeinde zurück und bestätigte, dass mit "Wasserversorgung" in der Satzung eine Versorgung mit Trinkwasser gemeint ist, nicht Wasser beliebiger Qualität.

  • Ergebnis: Das Gericht entschied, dass die Möglichkeit, Trinkwasser im Supermarkt zu kaufen, nicht ausreicht, um die Steuerpflicht zu begründen.

Das Urteil macht deutlich, dass die Anforderungen an die Infrastruktur einer Zweitwohnung klar definiert sein müssen, um eine Steuerpflicht zu rechtfertigen. In diesem Fall war die Verfügbarkeit von Trinkwasser direkt auf dem Grundstück ein entscheidendes Kriterium.

Rechtsgrundlagen zum Thema: Zweitwohnung

ErbStR 13.3
LStR 
R 9.11 LStR Mehraufwendungen bei doppelter Haushaltsführung

EStH 21.2
LStH 9.11.1.4 9.11.5.10

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Diese Informationen können daher eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.


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