Zweitwohnungsteuer Berlin: berechnen, Formular, Befreiung und Fristen 2026
Die Zweitwohnungsteuer Berlin beträgt seit 2025 20 % der jährlichen Nettokaltmiete. Sie trifft Personen, die in Berlin eine Wohnung als Nebenwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs innehaben – unabhängig davon, ob die Hauptwohnung ebenfalls in Berlin oder außerhalb Berlins liegt. Wichtig sind die richtige Berechnung, die Abgabe der Zweitwohnungsteuererklärung, mögliche Ausnahmen, die Frist 31. Mai und die Zuständigkeit des Finanzamts Mitte/Tiergarten.
Zweitwohnungsteuer Berlin 2026: Das Wichtigste auf einen Blick
| Thema | Regel 2026 | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Steuersatz | 20 % der Bemessungsgrundlage seit Besteuerungszeitraum 2025. | Alte Angaben mit 15 % gelten nur bis 31.12.2024. |
| Bemessungsgrundlage | Jährliche Nettokaltmiete, also Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. | Zuschläge, Möbelzuschläge und Betriebskosten nicht in die Nettokaltmiete mischen. |
| Eigentum / kostenlose Nutzung | Es wird eine Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Berliner Mietspiegel angesetzt. | Auch ohne tatsächliche Mietzahlung kann Steuer entstehen. |
| Erklärungspflicht | Die Person, der die Wohnung als Zweitwohnung dient, muss die Erklärung abgeben. | Die Pflicht besteht auch ohne besondere Aufforderung des Finanzamts. |
| Abgabefrist | Grundsätzlich 31. Mai des Ermittlungsjahres. | Bei Eintritt nach dem 1. Mai: bis Ende des auf den Einzug folgenden Monats. |
| Fälligkeit | Jahresbetrag grundsätzlich am 15. Juli. | Ein Steuerbescheid kann eine abweichende Fälligkeit nennen. |
| Finanzamt | Finanzamt Mitte/Tiergarten – Zweitwohnungsteuerstelle. | Zentrale Zuständigkeit für Berlin. |
| Studenten | Grundsätzlich steuerpflichtig, wenn in Berlin Nebenwohnung und anderswo Hauptwohnung. | Auch Kinderzimmer bei den Eltern kann als Hauptwohnung genügen. |
Zweitwohnungsteuer Berlin berechnen
Die Berechnung ist im Grundfall einfach: monatliche Nettokaltmiete × Anzahl steuerpflichtiger Monate × 20 %. Bei ganzjähriger Zweitwohnung entspricht das regelmäßig: monatliche Nettokaltmiete × 12 × 20 %.
Nettokaltmiete: 800 € monatlich
Jahresnettokaltmiete: 800 € × 12 = 9.600 €
Zweitwohnungsteuer Berlin 2026: 9.600 € × 20 % = 1.920 €
Einzug und Steuerpflicht ab 1. April 2026
Nettokaltmiete: 700 € monatlich
Steuerpflichtige Monate: April bis Dezember = 9 Monate
Zweitwohnungsteuer: 700 € × 9 × 20 % = 1.260 €
Zweitwohnung Steuerrechner
Was ist eine Zweitwohnung in Berlin?
Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung in Berlin, die Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer, Mieterin oder Mieter oder sonst nutzungsberechtigte Person als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs dient. Entscheidend ist nicht allein die tatsächliche Nutzung, sondern auch die Möglichkeit, die Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf zu nutzen.
| Merkmal | Bedeutung | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Nebenwohnung | Die Wohnung ist nicht Ihre Hauptwohnung. | Auch Haupt- und Nebenwohnung innerhalb Berlins lösen die Prüfung aus. |
| Persönlicher Lebensbedarf | Die Wohnung wird privat genutzt oder dafür vorgehalten. | Reine Kapitalanlage ohne Eigennutzungsmöglichkeit kann anders zu behandeln sein. |
| Nutzungsberechtigung | Eigentum, Miete, Untermiete oder unentgeltliche Nutzung. | Seit der Neufassung sind auch Nutzungsberechtigte und Untermieter stärker erfasst. |
| Wohnung im steuerlichen Sinn | Rechtlich bewohnbare Räume mit selbständiger Haushaltsführung. | Küche/Kochgelegenheit, Bad/Dusche und Toilette sind entscheidende Mindestmerkmale. |
| Melderecht | Das Finanzamt knüpft an den Status als Nebenwohnung an. | Unrichtige Meldedaten sollten sofort beim Bürgeramt korrigiert werden. |
Wer muss Zweitwohnungsteuer zahlen?
Steuerpflichtig ist die Person, die die Zweitwohnung innehat. Das kann Eigentum, Hauptmiete, Untermiete oder eine andere Nutzungsberechtigung sein. Es spielt grundsätzlich keine Rolle, ob Sie die Wohnung häufig, selten oder nur zeitweise nutzen.
| Fall | Zweitwohnungsteuer? | Hinweis |
|---|---|---|
| Mietwohnung als Nebenwohnung | Ja, wenn keine Ausnahme greift. | Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete. |
| Eigentumswohnung als Nebenwohnung | Ja, wenn privat nutzbar. | Bemessung nach Mietspiegelmiete. |
| Unentgeltlich überlassene Wohnung | Ja, wenn Nebenwohnung für persönlichen Lebensbedarf. | Auch ohne Mietzahlung kann Steuer anfallen. |
| Hauptwohnung und Zweitwohnung beide in Berlin | Ja. | Berlin besteuert auch innerstädtische Nebenwohnungen. |
| Vollständig fremdvermietete Wohnung | Regelmäßig nein. | Keine persönliche Nutzungsmöglichkeit; Nachweise aufbewahren. |
| Teilweise Eigennutzung, teilweise Vermietung | Einzelfall, häufig ja. | Leerstand und Eigennutzungsmöglichkeit genau dokumentieren. |
Bemessungsgrundlage: Nettokaltmiete
Die Berliner Zweitwohnungsteuer wird grundsätzlich nach der im ersten vollen Monat des Ermittlungszeitraums geschuldeten Nettokaltmiete berechnet. Die Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten, ohne Heizkosten und ohne Zuschläge, etwa für Möblierung.
| Bestandteil | Einbeziehen? | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundmiete | Ja. | Reguläre monatliche Kaltmiete. |
| Kalte Betriebskosten | Nein. | Zum Beispiel Hausreinigung, Müll, Wasser, Hauswart. |
| Heizkosten / Warmwasser | Nein. | Nicht Teil der Nettokaltmiete. |
| Möblierungszuschlag | Nein. | Nach Berliner Service-Hinweisen nicht in die Nettokaltmiete einbeziehen. |
| Untermietzuschlag | Nein, soweit gesondert als Zuschlag. | Auf klare Mietvertragsaufteilung achten. |
| Teilinklusivmiete / Bruttokaltmiete | Umzurechnen. | Nettokaltmiete nachvollziehbar ausweisen oder herleiten. |
Eigentum, kostenlose Nutzung und Mietspiegel
Wenn Sie für die Berliner Zweitwohnung keine Miete zahlen oder die Wohnung Ihnen gehört, wird ersatzweise eine Miete angesetzt, die sich aus dem jeweils gültigen Berliner Mietspiegel ergibt. Damit kann auch eine geerbte, eigene oder kostenlos überlassene Wohnung steuerpflichtig sein.
| Fall | Bemessung | Nachweis |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichsmiete nach Berliner Mietspiegel. | Baujahr, Lage, Größe, Ausstattung, Mietspiegelfeld. |
| Kostenlose Überlassung | Vergleichsmiete nach Mietspiegel. | Überlassungsvereinbarung und Nutzungsumfang. |
| Wohnung in Teileigentum / Miteigentum | Nur der eigene Wohnungsanteil. | Wohnflächenaufteilung und Nutzungsvereinbarung. |
| Ferienwohnung mit Eigennutzung | Einzelfall nach Eigennutzungsmöglichkeit. | Vermietungsunterlagen, Sperrzeiten, Buchungskalender. |
WG, Untermiete und mehrere Nutzungsberechtigte
Nutzen mehrere Personen eine Wohnung gemeinschaftlich, ist nur der jeweilige Wohnungsanteil relevant. Für die Berechnung wird die Fläche gemeinschaftlich genutzter Räume grundsätzlich gleichmäßig aufgeteilt; hinzugerechnet werden die individuell genutzten Räume.
Vier Personen nutzen gemeinsam Küche, Bad und Flur mit 40 m². Jede Person nutzt zusätzlich ein eigenes Zimmer mit 15 m². Der Wohnungsanteil je Person beträgt 10 m² Gemeinschaftsfläche plus 15 m² eigenes Zimmer = 25 m².
Steuererklärung, Formular und Fristen
Die Zweitwohnungsteuererklärung ist grundsätzlich bis zum 31. Mai des Jahres abzugeben, für das die Besteuerungsgrundlagen ermittelt werden. Tritt die Steuerpflicht erst nach dem 1. Mai ein, endet die Frist mit Ablauf des auf den Einzug folgenden Monats.
| Situation | Frist / Unterlage | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Regulärer Ermittlungszeitraum | 31. Mai. | Ermittlung grundsätzlich alle drei Jahre. |
| Einzug nach dem 1. Mai | Ende des auf den Einzug folgenden Monats. | Einzugsdatum und Meldebestätigung sichern. |
| Mietwohnung | Mietvertrag, Nachträge, Mieterhöhungen, Minderungen. | Nettokaltmiete muss erkennbar sein. |
| Eigentum / kostenlose Nutzung | Angaben für Mietspiegelbewertung. | Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Lage. |
| Keine Steuerpflicht | Negativerklärung beziehungsweise Begründung. | Zum Beispiel reine Fremdvermietung ohne Eigennutzungsmöglichkeit. |
Download: Zweitwohnungsteuererklärung Berlin
Zuständiges Finanzamt und Zahlung
Für die Berliner Zweitwohnungsteuer ist zentral das Finanzamt Mitte/Tiergarten zuständig. Nach Anmeldung einer Nebenwohnung sendet das Finanzamt im Normalfall etwa einen Monat später Unterlagen zur Zweitwohnungsteuer. Die Erklärungspflicht besteht jedoch auch dann, wenn keine Post eingeht.
| Zuständig | Finanzamt Mitte/Tiergarten – Zweitwohnungsteuerstelle |
|---|---|
| Adresse | Otto-Braun-Straße 70, 10178 Berlin |
| Telefon | (030) 9024 22-0 |
| Fälligkeit | Grundsätzlich als Jahresbetrag am 15. Juli; abweichende Fälligkeit laut Bescheid beachten. |
| Zahlung | SEPA-Lastschriftmandat empfehlenswert, um Säumniszuschläge zu vermeiden. |
Ausnahmen und Befreiungen von der Zweitwohnungsteuer
Das Berliner Zweitwohnungsteuergesetz sieht nur wenige Ausnahmen vor. Persönliche Motive wie Berufstätigkeit, Ausbildung oder Studium reichen allein nicht aus, wenn kein gesetzlicher Ausnahmefall erfüllt ist.
| Ausnahme | Begünstigt? | Hinweis |
|---|---|---|
| Pflegeheime oder Einrichtungen für pflegebedürftige oder behinderte Menschen | Ja. | Einrichtungscharakter nachweisen. |
| Therapeutisch oder sozialpädagogisch bereitgestellte Wohnungen | Ja. | Träger- und Zwecknachweis erforderlich. |
| Wohnungen von Trägern der öffentlichen oder freien Jugendhilfe | Ja. | Nur bei Erziehungszwecken. |
| Räume nach Bundeskleingartengesetz | Ja. | Lauben/Datschen nur bei erfüllten Voraussetzungen. |
| Frauenhäuser / Zufluchtswohnungen | Ja. | Schutzcharakter der Wohnung entscheidend. |
| Räume zum Zwecke des Strafvollzugs | Ja. | Gesetzlich ausgenommen. |
| Berufliche Zweitwohnung verheirateter oder verpartnerter Personen | Ja, unter engen Voraussetzungen. | Gemeinsame Hauptwohnung muss außerhalb Berlins liegen; nicht dauernd getrennt lebend. |
Müssen Studenten Zweitwohnungsteuer in Berlin zahlen?
Ja, grundsätzlich schon. Studierende, die in Berlin eine Wohnung unterhalten und gleichzeitig an einem anderen Ort mit Hauptwohnung gemeldet sind, müssen nach der Berliner Verwaltungspraxis und der BFH-Rechtsprechung Zweitwohnungsteuer zahlen. Das gilt auch, wenn die Hauptwohnung das Kinderzimmer im Elternhaus oder in der elterlichen Wohnung ist.
| Fall | Steuerpflicht? | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Student mit Hauptwohnung bei den Eltern und Nebenwohnung in Berlin | Ja, grundsätzlich. | BFH II R 5/08 beachten. |
| BAföG-Bezug | Keine automatische Befreiung. | Sozialstaatsprinzip verlangt keine generelle Befreiung. |
| Wohnheimzimmer | Einzelfall. | Zu prüfen ist, ob eine Wohnung im Sinne des BlnZwStG vorliegt. |
| Hauptwohnung nach Berlin verlegt | Keine Berliner Zweitwohnungsteuer für diese Wohnung. | Melderechtliche Folgen und tatsächlicher Lebensmittelpunkt beachten. |
Kann die Zweitwohnungsteuer steuerlich abziehbar sein?
Die Berliner Zweitwohnungsteuer ist privat veranlasst, wenn die Zweitwohnung privat genutzt wird. Sie kann aber steuerlich relevant sein, wenn die Wohnung beruflich oder einkünftebezogen genutzt wird.
| Fall | Möglicher Abzug | Hinweis |
|---|---|---|
| Zweite Wohnung am Arbeitsort | Werbungskosten im Rahmen doppelter Haushaltsführung möglich. | Gesamtkosten der Unterkunft sind einkommensteuerlich begrenzt zu prüfen. |
| Ferienwohnung mit Vermietung an wechselnde Gäste | Anteilige Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung möglich. | Aufteilung nach Vermietungs- und Eigennutzungszeiten. |
| Rein privat genutzte Zweitwohnung | Kein Werbungskostenabzug. | Private Lebensführung. |
| Unternehmerische Nutzung | Einzelfall: Betriebsausgaben oder gemischte Nutzung prüfen. | Trennung von Wohn- und Betriebsnutzung dokumentieren. |
Ferienwohnung, Vermietung und Leerstand
Bei Ferienwohnungen und zeitweiser Vermietung kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang die Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird. Eine vollständig fremdvermietete Wohnung ohne Eigennutzungsmöglichkeit ist anders zu beurteilen als eine Ferienwohnung, die jederzeit privat genutzt werden kann.
| Situation | Einordnung | Nachweise |
|---|---|---|
| Nur Fremdvermietung, keine Eigennutzung | Regelmäßig keine Zweitwohnungsteuer. | Vermietungsvertrag, Agenturvertrag, Belegungskalender. |
| Eigennutzung ausdrücklich vorbehalten | Zweitwohnungsteuer-Risiko hoch. | Eigennutzungszeiten und Sperrzeiten dokumentieren. |
| Leerstand mit Eigennutzungsmöglichkeit | Regelmäßig kritisch. | Objektive Umstände müssen Kapitalanlageabsicht belegen. |
| Renovierung ohne Wohnnutzung | Einzelfall. | Nutzbarkeit, Dauer und tatsächliche Verwendung prüfen. |
Einspruch, Änderung und Mietminderung
Prüfen Sie den Zweitwohnungsteuerbescheid sorgfältig. Häufige Fehler betreffen Steuersatz, Nettokaltmiete, Mietspiegelansatz, Wohnflächenanteil, Beginn oder Ende der Steuerpflicht und nicht berücksichtigte Mietminderungen.
| Prüfpunkt | Typischer Fehler | Was tun? |
|---|---|---|
| Steuersatz | Falscher Zeitraum oder falscher Satz. | Bis 2024 15 %, ab 2025 20 % prüfen. |
| Nettokaltmiete | Betriebs-/Heizkosten oder Zuschläge einbezogen. | Mietvertrag und Nebenkostenvereinbarung vorlegen. |
| Mietminderung | Nicht berücksichtigt. | Änderungsantrag bis 31. Dezember des Jahres stellen, in dem die Änderung erstmals berücksichtigt werden kann. |
| Ende der Steuerpflicht | Abmeldung oder Aufgabe nicht berücksichtigt. | Meldebescheinigung, Kündigung, Übergabeprotokoll einreichen. |
| Reine Fremdvermietung | Eigennutzungsmöglichkeit unterstellt. | Vermietungsnachweise und Ausschluss der Eigennutzung dokumentieren. |
Checkliste: Zweitwohnungsteuer Berlin richtig erledigen
- Prüfen, ob die Berliner Wohnung Hauptwohnung oder Nebenwohnung ist.
- Meldedaten beim Bürgeramt auf Richtigkeit prüfen.
- Feststellen, ob die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient.
- Gesetzliche Ausnahmen nach § 2 Abs. 5 BlnZwStG prüfen.
- Mietvertrag und Nettokaltmiete ermitteln.
- Bei Eigentum oder kostenloser Nutzung Mietspiegelangaben vorbereiten.
- Bei WG oder Untermiete den Wohnflächenanteil berechnen.
- Zweitwohnungsteuererklärung bis 31. Mai beziehungsweise Sonderfrist abgeben.
- Bei Mietminderung Änderungsantrag bis 31. Dezember stellen.
- Steuerbescheid auf Steuersatz 20 %, Monate, Nettokaltmiete und Wohnanteil prüfen.
- Fälligkeit 15. Juli beziehungsweise Bescheidfälligkeit notieren.
- SEPA-Lastschriftmandat prüfen, um Säumniszuschläge zu vermeiden.
- Bei beruflicher Nutzung Werbungskostenabzug in der Einkommensteuer prüfen.
- Bei Ferienwohnung Eigennutzung und Vermietung lückenlos dokumentieren.
- Bei Fehlern fristwahrend Einspruch einlegen.
Zweitwohnungsteuer Berlin prüfen lassen?
Wir prüfen, ob Ihre Berliner Nebenwohnung steuerpflichtig ist, ob eine Ausnahme greift, ob die Nettokaltmiete korrekt ermittelt wurde und ob die Steuer als Werbungskosten berücksichtigt werden kann.
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FAQ: Zweitwohnungsteuer Berlin
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer in Berlin 2026?
Die Zweitwohnungsteuer beträgt in Berlin seit dem Besteuerungszeitraum 2025 20 % der Bemessungsgrundlage. Im Regelfall ist das die jährliche Nettokaltmiete.
Wie berechne ich die Berliner Zweitwohnungsteuer?
Im Grundfall rechnen Sie: monatliche Nettokaltmiete × steuerpflichtige Monate × 20 %. Bei ganzjähriger Zweitwohnung also monatliche Nettokaltmiete × 12 × 20 %.
Muss ich die Steuer auch zahlen, wenn ich die Wohnung kaum nutze?
Ja, grundsätzlich kann schon das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf genügen. Entscheidend ist nicht nur die tatsächliche Nutzung.
Gilt die Steuer auch, wenn Hauptwohnung und Zweitwohnung beide in Berlin liegen?
Ja. Für die Berliner Zweitwohnungsteuer ist es unerheblich, ob die Hauptwohnung ebenfalls in Berlin liegt.
Welche Frist gilt für die Zweitwohnungsteuererklärung?
Die Erklärung ist grundsätzlich bis zum 31. Mai des Ermittlungsjahres abzugeben. Beginnt die Steuerpflicht nach dem 1. Mai, endet die Frist mit Ablauf des auf den Einzug folgenden Monats.
Gibt es eine Befreiung für Studierende?
Nein, nicht allgemein. Studierende mit Nebenwohnung in Berlin und Hauptwohnung an einem anderen Ort sind grundsätzlich zweitwohnungsteuerpflichtig.
Wer ist in Berlin von der Zweitwohnungsteuer befreit?
Das Gesetz sieht nur wenige Ausnahmen vor, etwa bestimmte Pflege-, Therapie-, Jugendhilfe-, Frauenhaus-, Strafvollzugs- und Kleingartenfälle sowie beruflich veranlasste Wohnungen verheirateter oder verpartnerter Personen unter engen Voraussetzungen.
Welches Finanzamt ist zuständig?
Zuständig ist zentral das Finanzamt Mitte/Tiergarten – Zweitwohnungsteuerstelle, Otto-Braun-Straße 70, 10178 Berlin.
Quellenverzeichnis
- Berliner Zweitwohnungsteuergesetz (BlnZwStG), insbesondere §§ 1 bis 10; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 1 BlnZwStG – Steuergegenstand: Innehaben einer Zweitwohnung im Land Berlin; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 2 BlnZwStG – Begriffsbestimmungen, Wohnung, Zweitwohnung, Wohnungsanteile und Ausnahmen; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 3 BlnZwStG – persönliche Steuerpflicht, Beginn und Ende der Steuerpflicht; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 4 BlnZwStG – Besteuerungszeitraum und Ermittlungszeitraum; Ermittlung grundsätzlich alle drei Jahre; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 5 BlnZwStG – Bemessungsgrundlage, Nettokaltmiete und Mietspiegelansatz; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 6 BlnZwStG – Steuersatz: 5 % bis 2018, 15 % ab 2019, 20 % ab 2025; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 8 BlnZwStG – Steuererklärung, Abgabefrist 31. Mai und Sonderfrist bei späterem Beginn; Rechtsstand: 29.06.2026.
- § 10 BlnZwStG – Steuerentrichtung, Jahresbetrag grundsätzlich fällig am 15. Juli; Rechtsstand: 29.06.2026.
- ServicePortal Berlin, Dienstleistung „Zweitwohnungsteuer bezahlen“, Stand: 2026 – Verfahren, Steuersatz, Unterlagen und Zuständigkeit.
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Zweitwohnungsteuer, Stand: 31.12.2024/2026 – Erklärungspflicht, Bemessung, Mietminderung, Ausnahmen, Studierende und Finanzamt.
- Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 19/2052 / Gesetzesänderung 2024 – Anhebung des Steuersatzes auf 20 % ab 2025 und Neufassung des Wohnungsbegriffs.
- BFH, Urteil vom 17.02.2010, II R 5/08 – Berliner Zweitwohnungsteuer für Studentenwohnung; Kinderzimmerfall.
- BVerwG, Urteil vom 17.09.2008, 9 C 14.07 – Bundesrecht gebietet keine generelle Befreiung von Studierenden mit BAföG-Bezug.
- BVerfG, Beschluss vom 06.12.1983, 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325 – Zweitwohnungsteuer als Aufwandsteuer.
- BMF-/EStG-Kontext zum Werbungskostenabzug: § 9 EStG und Grundsätze zur doppelten Haushaltsführung; bei beruflicher Nutzung gesondert zu prüfen.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
