Steuern & Recht

BFH zur Bewertung von Miteigentumsanteilen: Kein pauschaler Abschlag wegen schlechter Verkäuflichkeit

BFH: Für Miteigentumsanteile an Grundstücken ist kein zusätzlicher Abschlag unter den rechnerischen Anteil zulässig.

Rechtsstand: 16.08.2026
Entscheidung: BFH, Beschluss vom 18.01.2016 – II B 29/15
Zielgruppe: Erben, Beschenkte, Immobilieneigentümer, Steuerberater

Worum geht es?

Der Bundesfinanzhof hat eine für die Bewertung von Miteigentumsanteilen an Grundstücken wichtige Entscheidung nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt. Der Leitsatz ist klar: Wer einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück steuerlich bewerten muss, kann nicht zusätzlich nachweisen, dass dieser Anteil weniger wert sei als der rechnerische Anteil am gemeinen Wert des gesamten Grundstücks.

Das betrifft vor allem Fälle der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, in denen nicht ein ganzes Grundstück, sondern nur ein ideeller Bruchteil übertragen wird – zum Beispiel 1/2, 1/3 oder 5/12 an einer Immobilie.

Der Fall vor dem BFH

Im Streitfall ging es um einen Miteigentumsanteil von 5/12 an einem Grundstück. Der Steuerpflichtige berief sich auf die fehlende oder eingeschränkte Verkehrsfähigkeit dieses Bruchteils. Aus seiner Sicht war der Anteil wirtschaftlich weniger wert als der rechnerische Anteil am Gesamtwert des Grundstücks.

Das Finanzgericht München folgte dieser Argumentation nicht. Der BFH bestätigte die Entscheidung im Ergebnis und wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück.

Achtung / Häufiger Fehler:
Ein Miteigentumsanteil ist in der Praxis oft schwerer zu verkaufen als ein ganzes Grundstück. Steuerlich führt diese eingeschränkte Verkäuflichkeit nach dem BFH-Beschluss aber nicht automatisch zu einem zusätzlichen Bewertungsabschlag.

Was hat der BFH entschieden?

Der BFH stellt auf seine bisherige Rechtsprechung ab: Die Bewertung eines ideellen Anteils an einem Grundstück erfolgt ermittlungstechnisch über die Bewertung des gesamten Grundstücks und anschließend über eine quotenmäßige Aufteilung.

Das bedeutet: Wird der gemeine Wert des gesamten Grundstücks nachgewiesen, ist der Miteigentumsanteil grundsätzlich mit dem rechnerischen Anteil an diesem Wert anzusetzen.

Beispiel:

PositionWert
Nachgewiesener gemeiner Wert des gesamten Grundstücks600.000 Euro
Übertragener Miteigentumsanteil1/3
Steuerlicher Wert des Anteils200.000 Euro

Ein zusätzlicher Abschlag, nur weil ein 1/3-Anteil isoliert schwerer verkäuflich sein könnte, ist nach dem BFH-Beschluss nicht zulässig.

Warum lässt der BFH keinen Abschlag zu?

Der BFH verweist auf § 9 Abs. 2 BewG. Danach bestimmt sich der gemeine Wert nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.

Nach der BFH-Argumentation ist entscheidend, dass sich das Bruchteilseigentum bei einer Veräußerung des Gesamtobjekts nicht negativ auf den erzielbaren Kaufpreis auswirkt. Deshalb steht § 9 Abs. 2 BewG dem Nachweis entgegen, dass der Wert des Miteigentumsanteils niedriger sei als der rechnerische Anteil am Wert des Gesamtgrundstücks.

Einfach gesagt:
Der BFH schaut nicht darauf, ob der einzelne Bruchteil am Markt unbequem zu verkaufen ist. Maßgeblich ist der Wert des gesamten Grundstücks, der anschließend nach der Beteiligungsquote verteilt wird.

Welche Bewertungsregel steckt dahinter?

§ 3 BewG enthält für mehrere Beteiligte eine einfache Grundregel: Steht ein Wirtschaftsgut mehreren Personen zu, ist sein Wert im Ganzen zu ermitteln und anschließend nach dem Verhältnis der Anteile auf die Beteiligten zu verteilen.

Diese Systematik passt zur BFH-Entscheidung: Erst wird der Grundstückswert ermittelt, dann wird der Wert auf die Miteigentümer verteilt.

Was bedeutet das für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer?

Für Erben und Beschenkte kann die Entscheidung erhebliche steuerliche Folgen haben. Wird nur ein Bruchteil an einem Grundstück übertragen, ist dieser Anteil nicht automatisch „weniger wert“, nur weil ein Käufer für einen isolierten Miteigentumsanteil schwerer zu finden wäre.

Typische Praxisfälle:

  • Ein Elternteil schenkt einem Kind einen 1/2-Miteigentumsanteil an einem Mietshaus.
  • Ein Erbe erhält durch Vermächtnis nur einen ideellen Anteil an einem Grundstück.
  • Geschwister halten eine Immobilie gemeinsam und übertragen einzelne Bruchteile.
  • Ein Gutachten enthält einen Marktabschlag wegen eingeschränkter Verkehrsfähigkeit des Bruchteils.

In solchen Fällen sollte sehr genau geprüft werden, ob ein angesetzter Abschlag steuerlich tragfähig ist.

Steuer-Tipp:
Prüfen Sie vor Übertragung eines Miteigentumsanteils, ob die gewünschte steuerliche Bewertung tatsächlich erreichbar ist. Ein Gutachten allein reicht nicht, wenn es einen Abschlag auf Annahmen stützt, die der BFH steuerlich nicht anerkennt.

Wichtig: Gilt das Urteil uneingeschränkt auch für aktuelle §-198-BewG-Fälle?

Hier ist Vorsicht geboten. Der BFH-Beschluss II B 29/15 betrifft ausdrücklich die damaligen Normen § 97 Abs. 2 BewG, § 146 Abs. 7 BewG a. F. und § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG.

Nach aktuellem Recht eröffnet § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit. Als Nachweis kommen regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, ein Gutachten qualifizierter Sachverständiger oder ein zeitnaher Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück in Betracht.

In der Finanzgerichtsbarkeit wird die Frage, ob bei einem übertragenen Miteigentumsanteil nach aktuellem § 198 BewG ein zusätzlicher Marktanpassungsabschlag möglich ist, nicht einheitlich behandelt. Das FG Münster hat einen solchen Nachweis unter § 198 BewG grundsätzlich zugelassen, während das FG München in einer Entscheidung aus 2026 Marktanpassungsabschläge wegen Miteigentumsanteil und Nießbrauch im konkreten Gutachten gestrichen hat.

Praxisfolge:
Für aktuelle Bewertungsstichtage sollte die Rechtsfrage nicht pauschal beantwortet werden. Der BFH-Beschluss ist ein starkes Argument gegen pauschale Bruchteilsabschläge. Bei §-198-BewG-Fällen ist aber im Einzelfall zu prüfen, ob und wie ein niedrigerer gemeiner Wert der konkret übertragenen wirtschaftlichen Einheit belastbar nachgewiesen werden kann.

Was darf ein Gutachten leisten – und was nicht?

Ein Verkehrswertgutachten kann sehr wertvoll sein, wenn der steuerliche Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ausdrücklich zu.

Problematisch wird es aber, wenn das Gutachten lediglich einen pauschalen Abschlag vornimmt, weil der Miteigentumsanteil vermeintlich schlechter verwertbar ist.

Ein überzeugendes Gutachten sollte daher:

  • den Bewertungsgegenstand genau bestimmen,
  • die wirtschaftliche Einheit sauber abgrenzen,
  • die Bewertungsmethode nachvollziehbar erläutern,
  • Vergleichsdaten offenlegen,
  • rechtliche und tatsächliche Besonderheiten konkret bewerten,
  • pauschale Abschläge vermeiden,
  • den Bewertungsstichtag exakt einhalten.

Achtung / Häufiger Fehler:
„Miteigentumsanteile sind schwer verkäuflich“ ist noch kein steuerlicher Nachweis. Entscheidend ist, ob der niedrigere Wert mit anerkannten Bewertungsgrundsätzen und belastbaren Marktdaten nachgewiesen werden kann.

Praxisbeispiel: Warum der rechnerische Anteil entscheidend sein kann

Eine Mutter überträgt ihrem Sohn einen 1/2-Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Der nachgewiesene gemeine Wert des gesamten Grundstücks beträgt 800.000 Euro.

BerechnungErgebnis
Gemeiner Wert des Gesamtgrundstücks800.000 Euro
Übertragener Anteil1/2
Rechnerischer Anteil400.000 Euro
Pauschaler Abschlag wegen schlechter Verkäuflichkeitnach BFH II B 29/15 nicht zulässig

Der steuerliche Ausgangswert beträgt damit grundsätzlich 400.000 Euro. Ein zusätzlicher Abschlag nur wegen der isolierten Veräußerbarkeit des Bruchteils scheidet nach dem BFH-Beschluss aus.

Checkliste: Was sollten Erben und Beschenkte prüfen?

  1. Was wurde übertragen?
    Ganzes Grundstück, Miteigentumsanteil, Wohnungseigentum oder ein mit Rechten belasteter Anteil?
  2. Welcher Bewertungsstichtag gilt?
    Bei Erbschaft regelmäßig der Todestag, bei Schenkung der Ausführungszeitpunkt.
  3. Welche Norm ist einschlägig?
    Alte Bewertungsfälle können anders zu beurteilen sein als aktuelle Fälle unter § 198 BewG.
  4. Gibt es einen niedrigeren gemeinen Wert?
    Dieser muss belastbar nachgewiesen werden, etwa durch ein geeignetes Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
  5. Enthält das Gutachten pauschale Abschläge?
    Marktanpassungsabschläge wegen Miteigentums sollten besonders kritisch geprüft werden.
  6. Ist der Feststellungsbescheid noch offen?
    Einwendungen gegen den Grundbesitzwert müssen rechtzeitig im Feststellungsverfahren erhoben werden.

FAQ zur BFH-Entscheidung

Kann ein Miteigentumsanteil steuerlich niedriger bewertet werden als der rechnerische Anteil am Gesamtgrundstück?

Nach dem BFH-Beschluss II B 29/15 ist der Nachweis nicht zulässig, dass ein Miteigentumsanteil an einem mit dem niedrigeren gemeinen Wert bewerteten Grundstück weniger wert sei als der rechnerische Anteil am gemeinen Wert des Gesamtgrundstücks.

Warum wird die schlechte Verkäuflichkeit nicht berücksichtigt?

Der BFH stellt darauf ab, dass sich Bruchteilseigentum bei einer Veräußerung des Gesamtobjekts nicht negativ auf den erzielbaren Kaufpreis auswirkt. Außerdem bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Ermittlung des gemeinen Werts außer Betracht.

Gilt das auch für Wohnungseigentum?

Die Entscheidung betrifft ideelle Miteigentumsanteile an einem Grundstück, die nicht mit einem eigenständigen Wohnungs- oder Teileigentum gleichzusetzen sind. Wohnungseigentum ist regelmäßig ein eigener Bewertungsgegenstand und gesondert zu prüfen.

Kann ich trotzdem ein Gutachten nach § 198 BewG vorlegen?

Ja. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Das Gutachten muss aber fachlich geeignet sein und darf sich nicht auf pauschale, rechtlich nicht tragfähige Abschläge stützen.

Was ist bei aktuellen Bewertungsfällen besonders wichtig?

Bei aktuellen Fällen unter § 198 BewG ist die Rechtslage differenzierter als bei der alten BFH-Entscheidung zu § 146 Abs. 7 BewG a. F. Finanzgerichte haben hierzu unterschiedlich argumentiert. Deshalb sollte jeder Fall einzeln geprüft und ein Gutachten besonders sorgfältig aufgebaut werden.

Fazit: Kein einfacher Steuerabschlag für Bruchteilseigentum

Der BFH-Beschluss vom 18.01.2016 ist für die steuerliche Bewertung von Grundstücksanteilen wichtig: Ein Miteigentumsanteil ist nicht schon deshalb niedriger zu bewerten, weil er isoliert schwerer verkäuflich sein kann. Ausgangspunkt bleibt der gemeine Wert des gesamten Grundstücks, der anschließend nach der Eigentumsquote verteilt wird.

Für aktuelle Fälle sollten Erben und Beschenkte dennoch genau hinsehen. § 198 BewG eröffnet den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ob dieser Nachweis bei Miteigentumsanteilen gelingt, hängt aber stark von der konkreten wirtschaftlichen Einheit, der Gutachtenqualität und der aktuellen Rechtsprechung ab.

Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

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Quellenverzeichnis

  1. BFH, Beschluss vom 18.01.2016 – II B 29/15, ECLI:DE:BFH:2016.180116.IIB29.15.0, „Bewertung von Miteigentumsanteilen“, nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt.
  2. § 9 BewG, Bewertungsgrundsatz und gemeiner Wert; Rechtsstand geprüft am 16.08.2026.
  3. § 3 BewG, Wertermittlung bei mehreren Beteiligten; Rechtsstand geprüft am 16.08.2026.
  4. § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Rechtsstand geprüft am 16.08.2026.
  5. § 151 BewG, gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten; Rechtsstand geprüft am 16.08.2026.
  6. FG Münster, Urteil vom 24.11.2022 – 3 K 1201/21 F, zur Frage eines Marktanpassungsabschlags bei Miteigentumsanteilen nach § 198 BewG.
  7. FG München, Urteil vom 24.03.2026 – 4 K 927/24, zu Marktanpassungsabschlägen für Miteigentumsanteil und Nießbrauch im Verkehrswertgutachten.