BFH II R 7/24: Bodenwert im Sachwertverfahren zählt nach rechtlich möglicher Bebauung. Was Beschenkte jetzt prüfen sollten.
Rechtsstand: 21.08.2026

BFH-Urteil: Rechtlich mögliche Bebauung zählt – nicht die höhere Bestandsbebauung

Der Bodenwert im Sachwertverfahren bei Schenkungsteuer kann erheblichen Einfluss auf die Höhe der Steuer haben. Das gilt besonders bei Immobilien in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17.06.2026 – II R 7/24 entschieden: Weicht die Geschossflächenzahl oder wertrelevante Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück ab, muss der Bodenrichtwert anhand von Umrechnungskoeffizienten angepasst werden. Maßgeblich ist dabei grundsätzlich die rechtlich mögliche Bebauung – nicht eine höhere tatsächliche Bebauung, die lediglich Bestandsschutz genießt.

Für Immobilieneigentümer, Beschenkte und Erben ist das Urteil praxisrelevant. Denn eine falsche GFZ- oder WGFZ-Anpassung kann den festgestellten Grundbesitzwert und damit die Schenkungsteuer deutlich erhöhen.

Worum ging es im BFH-Fall II R 7/24?

Im Streitfall wurde Wohnungseigentum für Zwecke der Schenkungsteuer bewertet. Das Gebäude war tatsächlich mit einer WGFZ von 0,65 bebaut. Der später in Kraft getretene Bebauungsplan ließ jedoch nur noch eine GFZ von maximal 0,4 zu. Der Gutachterausschuss hatte für die Bodenrichtwertzone einen Bodenrichtwert von 1.700 Euro/m² auf Grundlage einer WGFZ von 0,5 ermittelt.

Das Finanzamt passte den Bodenrichtwert an die tatsächlich vorhandene höhere Bebauung mit WGFZ 0,65 an und kam dadurch auf einen Bodenrichtwert von 1.929,13 Euro/m². Das Finanzgericht stellte dagegen auf die niedrigere rechtlich mögliche GFZ von 0,4 ab. Der BFH bestätigte zwar, dass nicht die höhere Bestandsbebauung maßgeblich ist. Er stellte aber zugleich klar: Wenn der Bodenrichtwert auf einer WGFZ beruht, darf die Anpassung nicht einfach anhand der bauplanungsrechtlichen GFZ erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen GFZ und WGFZ?

Die GFZ, also Geschossflächenzahl, ist ein bauplanungsrechtlicher Begriff. Sie beschreibt vereinfacht, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.

Die WGFZ, also wertrelevante Geschossflächenzahl, ist stärker auf die Immobilienbewertung ausgerichtet. Sie kann auch wirtschaftlich nutzbare Flächen berücksichtigen, die bei der reinen GFZ nicht in gleicher Weise zählen – etwa Dachgeschossflächen.

Genau dieser Unterschied war im BFH-Fall entscheidend. Der Gutachterausschuss hatte den Bodenrichtwert auf Grundlage einer WGFZ von 0,5 ermittelt. Deshalb musste auch die Anpassung des Bodenrichtwerts auf WGFZ-Basis erfolgen. Das Finanzgericht hatte dagegen unzutreffend auf die GFZ aus dem Bebauungsplan abgestellt.

Warum ist der Bodenwert bei der Schenkungsteuer so wichtig?

Bei der Schenkung von Grundbesitz wird der Grundbesitz grundsätzlich mit dem auf den Bewertungsstichtag festgestellten Wert angesetzt. Das ergibt sich aus § 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz.

Bei bebauten Grundstücken richtet sich das Bewertungsverfahren nach § 182 BewG. Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Liegt kein Vergleichswert vor, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Im Sachwertverfahren werden Gebäudesachwert und Bodenwert getrennt ermittelt. Der Bodenwert ist nach § 189 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks.

Für unbebaute Grundstücke bestimmt sich der Wert regelmäßig nach der Fläche und den Bodenrichtwerten. Diese Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Grundlage ist § 179 BewG.

Wann muss der Bodenrichtwert angepasst werden?

Der BFH bestätigt seine bisherige Linie: Weicht die GFZ oder WGFZ des zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück ab, ist eine Anpassung anhand von Umrechnungskoeffizienten geboten. Vorrangig sind die vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierungen und Koeffizienten zu beachten.

Vereinfachte Formel:

Angepasster Bodenrichtwert =
Bodenrichtwert × Umrechnungskoeffizient Bewertungsgrundstück
÷ Umrechnungskoeffizient Bodenrichtwertgrundstück

Im Streitfall lagen folgende Werte vor:

Wert	Bedeutung
1.700 Euro/m²	Bodenrichtwert des Gutachterausschusses
WGFZ 0,5	Bezugsgröße des Bodenrichtwertgrundstücks
WGFZ 0,65	tatsächliche Bestandsbebauung
GFZ 0,4	maximal zulässige GFZ laut Bebauungsplan
0,627 / 0,690 / 0,783	Umrechnungskoeffizienten für WGFZ 0,4 / 0,5 / 0,65

Der BFH kam im konkreten Fall zu dem Ergebnis, dass der Bodenrichtwert mit 1.700 Euro/m² anzusetzen war. Grund: Bei Einbeziehung eines genehmigungsfähigen Dachgeschosses ergab sich eine rechtlich mögliche WGFZ von 0,534, die der WGFZ des Bodenrichtwertgrundstücks von 0,5 nahezu entsprach.

Zählt eine höhere tatsächliche Bebauung mit Bestandsschutz?

Nein – jedenfalls nicht im typisierten Sachwertverfahren.

Der BFH stellt ausdrücklich klar: Für die Anpassung des Bodenrichtwerts ist die rechtlich mögliche Bebauung entscheidend. Eine höhere tatsächliche Nutzung, die unter Bestandsschutz steht, bleibt bei der typisierten Ermittlung des Bodenwerts außer Betracht.

Der Grund ist die Systematik des Sachwertverfahrens. Der Bodenwert wird so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Die vorhandene Bebauung wird dagegen über den Gebäudesachwert berücksichtigt. Würde die höhere Bestandsbebauung zusätzlich den Bodenwert erhöhen, könnte derselbe wirtschaftliche Vorteil doppelt einfließen.

Achtung: Häufiger Fehler
Viele Bewertungen stellen vorschnell auf die tatsächlich vorhandene Bebauung ab. Nach dem BFH ist das im typisierten Sachwertverfahren falsch, wenn die höhere Bebauung nur bestandsgeschützt ist. Entscheidend ist zunächst die rechtlich mögliche Nutzung.

Wann hilft der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts?

Wenn die typisierte Bewertung zu einem überhöhten Wert führt, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 198 BewG.

Als Nachweis kommt regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen in Betracht. Auch ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Steuer-Tipp
Lassen Sie bei hohen Bodenrichtwerten, Altbebauung, abweichender GFZ/WGFZ oder ungewöhnlichen Grundstücksverhältnissen früh prüfen, ob ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG sinnvoll ist.

Was bedeutet das Urteil für Beschenkte und Immobilieneigentümer?

Das BFH-Urteil zeigt: Die steuerliche Immobilienbewertung sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Besonders bei Schenkungen innerhalb der Familie können Fehler bei Bodenrichtwert, GFZ, WGFZ oder Umrechnungskoeffizienten schnell zu einer zu hohen Schenkungsteuer führen.

Wichtig ist vor allem die Frage, worauf der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses beruht. Wird er auf Basis einer WGFZ ermittelt, muss auch die Anpassung grundsätzlich auf WGFZ-Basis erfolgen. Eine bloße Orientierung an der GFZ des Bebauungsplans kann zu kurz greifen.

Praxis-Checkliste: Das sollten Sie prüfen

• Welcher Bewertungsstichtag gilt für die Schenkung?
• Welche Bodenrichtwertzone ist maßgeblich?
• Auf welcher GFZ oder WGFZ beruht der Bodenrichtwert?
• Weicht das zu bewertende Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück ab?
• Welche Umrechnungskoeffizienten hat der Gutachterausschuss veröffentlicht?
• Wurde fälschlich auf die tatsächliche Bestandsbebauung abgestellt?
• Liegt eine höhere Bebauung nur wegen Bestandsschutz vor?
• Kommt ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG in Betracht?
• Läuft bereits eine Einspruchsfrist gegen den Grundbesitzwert- oder Schenkungsteuerbescheid?

Fazit: Bodenwert bei Schenkungsteuer sorgfältig prüfen

Der BFH stärkt mit seinem Urteil vom 17.06.2026 – II R 7/24 die Bedeutung einer methodisch sauberen Bodenwertermittlung. Bei abweichender GFZ oder WGFZ ist der Bodenrichtwert anhand von Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Maßgeblich ist die rechtlich mögliche Bebauung – nicht eine höhere tatsächliche Bebauung, die lediglich Bestandsschutz genießt.

Für Beschenkte, Erben und Immobilieneigentümer bedeutet das: Gerade bei hochwertigen Immobilien lohnt sich eine genaue Prüfung des Grundbesitzwerts. Fehler in der Bewertung können die Steuerlast erheblich beeinflussen.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

FAQ zum BFH-Urteil II R 7/24

Was hat der BFH zur Schenkungsteuer entschieden?

Der BFH hat entschieden, dass bei der Bodenwertermittlung im Sachwertverfahren die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich ist. Eine höhere tatsächliche Bebauung mit Bestandsschutz wird nicht automatisch berücksichtigt.

Wann wird ein Bodenrichtwert angepasst?

Ein Bodenrichtwert wird angepasst, wenn die GFZ oder WGFZ des zu bewertenden Grundstücks von der GFZ oder WGFZ des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht. Die Anpassung erfolgt anhand von Umrechnungskoeffizienten.

Was ist der Unterschied zwischen GFZ und WGFZ?

Die GFZ ist eine bauplanungsrechtliche Kennzahl. Die WGFZ ist eine wertrelevante Kennzahl für die Immobilienbewertung und kann wirtschaftlich nutzbare Flächen einbeziehen, etwa Dachgeschossflächen.

Spielt Bestandsschutz bei der Schenkungsteuer keine Rolle?

Im typisierten Sachwertverfahren erhöht eine höhere bestandsgeschützte Bebauung den Bodenwert nicht automatisch. Sie kann aber im Rahmen eines Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG relevant werden.

Wie kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen?

Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnaher Kaufpreis genügen.

Was sollten Beschenkte jetzt tun?

Beschenkte sollten prüfen lassen, ob das Finanzamt den richtigen Bodenrichtwert, die richtige GFZ oder WGFZ und die richtigen Umrechnungskoeffizienten verwendet hat. Bei Zweifeln sollte auch ein Gutachten nach § 198 BewG geprüft werden.

Weitere Infos

• Schenkungsteuer bei Immobilien: Bewertung, Freibeträge und Gestaltung
• Immobilienbewertung bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
• Niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG: Wann lohnt sich ein Gutachten?

Quellenverzeichnis

1. Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026 – II R 7/24, ECLI:DE:BFH:2026.170626.IIR7.24.0, veröffentlicht am 20.08.2026.
2. § 12 Abs. 3 ErbStG – Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
3. § 179 BewG – Bewertung unbebauter Grundstücke anhand Fläche und Bodenrichtwerten.
4. § 182 BewG – Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke.
5. § 189 BewG – Sachwertverfahren; getrennte Ermittlung von Gebäudesachwert und Bodenwert.
6. § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
7. § 196 BauGB – Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse.