Der Bundesfinanzhof hat mit zwei Urteilen zur Grundsteuer Baden-Württemberg wichtige Klarheit geschaffen: Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nach Auffassung des BFH verfassungsgemäß. Betroffen sind vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Grundstücke nach dem baden-württembergischen modifizierten Bodenwertmodell bewertet werden. Grundlage sind die Urteile vom 22.04.2026 in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24.

Worum ging es in den BFH-Verfahren?

In beiden Verfahren wehrten sich Grundstückseigentümer gegen die Bewertung ihrer Grundstücke nach dem baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz. Das zentrale Problem: In Baden-Württemberg wird der Grundsteuerwert für Grundstücke im Wesentlichen durch die Formel Grundstücksfläche × Bodenrichtwert ermittelt. Die Bebauung spielt auf dieser ersten Bewertungsstufe keine Rolle.

Im Verfahren II R 26/24 ging es um ein Grundstück in Karlsruhe. Das Finanzamt hatte die gesamte Grundstücksfläche von 1.109 m² mit dem Bodenrichtwert von 510 €/m² bewertet und daraus einen Grundsteuerwert von 565.500 € festgestellt. Die Klägerin wollte für einen hinteren Grundstücksteil einen niedrigeren Wert ansetzen, weil dieser nach ihrer Auffassung nur eingeschränkt nutzbar war.

Im Verfahren II R 27/24 betraf der Streit ein Grundstück in Stuttgart mit 434 m² Fläche und einem Bodenrichtwert von 1.400 €/m². Das Finanzamt stellte den Grundsteuerwert auf 607.600 € fest. Auch hier wandten sich die Kläger gegen die pauschale Anwendung des Bodenrichtwerts.

Was hat der BFH entschieden?

Der BFH hat die Revisionen in beiden Verfahren zurückgewiesen. Damit blieben die Entscheidungen des Finanzgerichts Baden-Württemberg und die angegriffenen Grundsteuerwertbescheide im Ergebnis bestehen.

Die wichtigste Aussage lautet: Nach § 38 Abs. 1 LGrStG BW ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks grundsätzlich pauschal und ohne individuelle Anpassung auf alle Grundstücke innerhalb derselben Bodenrichtwertzone anzuwenden. Grundstücksbezogene Besonderheiten, etwa eine besondere Tiefe, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten oder abweichende Teilflächen, führen nicht automatisch zu einem niedrigeren Grundsteuerwert.

Warum ist das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verfassungsgemäß?

Der BFH hält das baden-württembergische Modell sowohl formell als auch materiell-rechtlich für verfassungsgemäß. Formell durfte Baden-Württemberg nach Auffassung des Gerichts ein eigenes Grundsteuermodell schaffen. Die Gesetzgebungskompetenz ergibt sich aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG. Danach können die Länder bei der Grundsteuer vom Bundesmodell abweichen.

Auch materiell-rechtlich sieht der BFH keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Der Gesetzgeber darf bei Massenverfahren typisieren und pauschalieren, wenn das Verfahren noch realitäts- und relationsgerecht bleibt. Genau das bejaht der BFH für die Anknüpfung an Bodenrichtwerte und Grundstücksflächen.

Warum werden Gebäude nicht berücksichtigt?

Ein häufiger Kritikpunkt am baden-württembergischen Modell lautet: Ein unbebautes Grundstück kann auf der ersten Stufe genauso bewertet werden wie ein bebautes Grundstück gleicher Fläche in derselben Bodenrichtwertzone. Der BFH hält dies dennoch für zulässig.

Nach Auffassung des Gerichts darf Baden-Württemberg an den Bodenwert anknüpfen, weil dieser die Lage, die Nutzbarkeit und das wirtschaftliche Potenzial eines Grundstücks typisiert abbildet. Der Belastungsgrund der Steuer liegt nach dem BFH nicht nur in der Nutzung kommunaler Infrastruktur, sondern auch im Potenzial einer ertragbringenden Nutzung des Grundbesitzes.

Wichtig ist aber: Die Wohnnutzung wird nicht völlig ignoriert. Sie wirkt sich über die Steuermesszahl aus. Bei überwiegender Wohnnutzung wird die Steuermesszahl nach § 40 Abs. 3 LGrStG BW um 30 % ermäßigt.

Können Eigentümer trotzdem einen niedrigeren Wert nachweisen?

Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen. Ein geringerer Bodenwert kann nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW berücksichtigt werden, wenn durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mehr als 30 % vom gesetzlich ermittelten Wert abweicht.

Im Verfahren II R 26/24 scheiterte die Klägerin unter anderem daran, dass die zunächst festgestellte Abweichung nur 24 % betrug und ein später vorgelegtes Gutachten im Revisionsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden konnte.

Steuer-Tipp:
Eigentümer sollten nicht pauschal gegen den Bodenrichtwert argumentieren, sondern konkret prüfen lassen, ob ein qualifiziertes Gutachten einen um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwert belegen kann. Besonders relevant kann das bei Grundstücken mit erheblichen Nutzungseinschränkungen, ungewöhnlichem Zuschnitt oder besonderen Belastungen sein.

Was bedeutet das Urteil für laufende Einsprüche?

Das BFH-Urteil schwächt Einsprüche, die sich allein auf die angebliche Verfassungswidrigkeit des baden-württembergischen Grundsteuermodells stützen. Der BFH sieht das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg gerade nicht als verfassungswidrig an.

Anders kann es sein, wenn im konkreten Einzelfall Fehler vorliegen, etwa bei der Grundstücksfläche, der Zuordnung zur Bodenrichtwertzone oder bei der Frage, ob die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl erfüllt sind. Auch ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW bleibt weiterhin ein möglicher Ansatzpunkt.

Achtung / Häufiger Fehler:
Ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ersetzt kein qualifiziertes Gutachten. Wer einen niedrigeren tatsächlichen Bodenwert geltend machen will, muss die formalen Anforderungen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW erfüllen.

Kurzes Rechenbeispiel: Wie wirkt das Bodenwertmodell?

Ein Grundstück in Baden-Württemberg hat:

• Grundstücksfläche: 500 m²
• Bodenrichtwert: 600 €/m²
• Nutzung: überwiegend Wohnen
• Hebesatz der Gemeinde: 350 %

Berechnung:

1. Grundsteuerwert: 500 m² × 600 €/m² = 300.000 €
2. Steuermesszahl Grundstücke: 1,3 ‰
3. Ermäßigung bei überwiegender Wohnnutzung: 30 %
4. Effektive Steuermesszahl: 0,91 ‰
5. Grundsteuermessbetrag: 300.000 € × 0,91 ‰ = 273 €
6. Grundsteuer: 273 € × 350 % = 955,50 €

Die konkrete Grundsteuer hängt also nicht nur vom Bodenrichtwert, sondern auch vom kommunalen Hebesatz ab. Die Gemeinde legt diesen Hebesatz fest.

Checkliste: Was sollten Eigentümer jetzt prüfen?

Prüfen Sie insbesondere:

• Ist die Grundstücksfläche im Bescheid korrekt?
• Wurde die richtige Bodenrichtwertzone angesetzt?
• Ist die überwiegende Wohnnutzung korrekt berücksichtigt?
• Kommen weitere Ermäßigungen in Betracht, etwa für sozialen Wohnungsbau oder Kulturdenkmäler?
• Gibt es objektive Gründe für einen um mehr als 30 % niedrigeren Bodenwert?
• Ist ein qualifiziertes Gutachten wirtschaftlich sinnvoll?
• Ist der richtige Bescheid angegriffen worden: Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid oder Grundsteuerbescheid der Gemeinde?

Fazit: Mehr Rechtssicherheit, aber Einzelfallprüfung bleibt wichtig

Die BFH-Urteile II R 26/24 und II R 27/24 bringen für Baden-Württemberg erhebliche Rechtssicherheit. Das Landesgrundsteuergesetz ist nach Auffassung des BFH verfassungsgemäß. Die pauschale Anwendung des Bodenrichtwerts innerhalb einer Bodenrichtwertzone ist grundsätzlich zulässig.

Für Eigentümer bedeutet das: Allgemeine verfassungsrechtliche Einwände haben nach diesen Entscheidungen deutlich geringere Erfolgsaussichten. Erfolgversprechender ist eine konkrete Prüfung des eigenen Bescheids – insbesondere bei falschen Flächenangaben, fehlerhafter Zonenzuordnung, nicht berücksichtigten Ermäßigungen oder einem nachweisbar deutlich niedrigeren tatsächlichen Bodenwert.

Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.

FAQ zur BFH-Entscheidung

Ist die Grundsteuer in Baden-Württemberg verfassungswidrig?

Nach den BFH-Urteilen vom 22.04.2026 in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24 hält der Bundesfinanzhof das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg nicht für verfassungswidrig.

Warum zählt in Baden-Württemberg vor allem der Bodenrichtwert?

Baden-Württemberg nutzt bei der Grundsteuer B das modifizierte Bodenwertmodell. Der Grundsteuerwert ergibt sich im Kern aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Die Bebauung wird auf dieser Bewertungsstufe nicht berücksichtigt.

Kann ich geltend machen, dass mein Grundstück weniger wert ist?

Ja. Dafür muss nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW ein qualifiziertes Gutachten einen um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen.

Reicht ein großer Garten für einen niedrigeren Grundsteuerwert aus?

Nicht automatisch. Der BFH hat entschieden, dass der Bodenrichtwert innerhalb der Bodenrichtwertzone grundsätzlich pauschal anzuwenden ist. Ein niedrigerer Wert kommt nur unter den Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW in Betracht.

Wird Wohnen bei der Grundsteuer Baden-Württemberg begünstigt?

Ja. Dient ein Grundstück überwiegend Wohnzwecken, wird die Steuermesszahl nach § 40 Abs. 3 LGrStG BW um 30 % ermäßigt.

Wer legt die endgültige Grundsteuer fest?

Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag fest. Die endgültige Grundsteuer ergibt sich erst durch Anwendung des kommunalen Hebesatzes, den die jeweilige Gemeinde festlegt.

Sollte ich meinen Grundsteuerbescheid noch prüfen lassen?

Ja, insbesondere wenn konkrete Fehler möglich sind. Verfassungsrechtliche Pauschaleinwände sind nach den BFH-Urteilen zwar schwieriger geworden, Einzelfehler bei Fläche, Bodenrichtwertzone, Nutzung oder Ermäßigungen können aber weiterhin relevant sein.

Vorschläge für interne Verlinkungen

• Grundsteuerbescheid prüfen lassen: Worauf Eigentümer achten sollten
• Immobilienbesteuerung: Steuerliche Folgen für Eigentümer und Vermieter
• Einspruch gegen Steuerbescheid: Fristen, Chancen und Risiken

Quellenverzeichnis

• BFH, Urteil vom 22.04.2026, II R 26/24, Vorinstanz FG Baden-Württemberg vom 11.06.2024, 8 K 1582/23.
• BFH, Urteil vom 22.04.2026, II R 27/24, Vorinstanz FG Baden-Württemberg vom 11.06.2024, 8 K 2368/22.
• BFH, Pressemitteilung Nr. 032/26 vom 20.05.2026: „Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nicht verfassungswidrig“.
• § 38 LGrStG BW: Bewertung von Grundstücken; Bodenrichtwert × Grundstücksfläche; Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts nur unter den Voraussetzungen des Abs. 4.
• § 40 Abs. 3 LGrStG BW: Ermäßigung der Steuermesszahl um 30 % bei überwiegender Wohnnutzung.
• Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG, Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG: Gesetzgebungskompetenz und Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer.
• Art. 3 Abs. 1 GG: Allgemeiner Gleichheitssatz.
• Art. 20a GG: Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen; vom BFH im Zusammenhang mit dem LGrStG BW geprüft und nicht als verletzt angesehen.
• Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg / Finanzämter Baden-Württemberg: Berechnung der Grundsteuer, Steuermesszahlen, Hebesatz und Hinweise zum Gutachtennachweis.