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Neues zum gewerblichen Grundstückshandel

Neues zum gewerblichen Grundstückshandel

Kernproblem
Der Verkauf von Immobilien, die im Rahmen der privaten Vermögensbildung angeschafft und verwaltet worden sind, löst nach Ablauf der Spekulationsfrist in der Regel keine Ertragsteuern aus. Innerhalb der Spekulationsfrist kommt es zur Belastung mit Einkommensteuer. Veräußert ein Steuerpflichtiger aber innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte (Grundstück, Eigentumswohnung oder (Groß)-Immobilie) nimmt die Finanzverwaltung einen sogenannten Gewerblichen Grundstückshandel an. Folge ist, dass die Einkünfte insgesamt als gewerblich qualifiziert werden und erzielte Gewinne jetzt auch noch gewerbesteuerpflichtig werden.

Sachverhalt
Aufgrund hoher Steuerschulden hatte das Finanzamt im Arrestwege die Immobilien eines Steuerpflichtigen mit Sicherungshypotheken belastet. Zu einer Zwangsversteigerung ist es jedoch nicht gekommen, da das Finanzamt einen freihändigen Verkauf der Immobilien gestattet hatte. Trotz des dann vollzogenen Verkaufs von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren und der damit erfüllten Indizwirkung für einen gewerblichen Grundstückshandel, hat der Steuerpflichtige einen solchen nicht erklärt. Die seinerseits erworbenen Wohnungen sollten langfristig vermietet werden, gab er an.

Entscheidung
Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Der BFH hat nochmals klargestellt, dass die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien unerheblich sind. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie z. B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger.

Konsequenz
Die bedingte Veräußerungsabsicht kann nur durch objektive Umstände widerlegt werden; persönliche oder finanzielle Beweggründe scheiden aus. Der Steuerpflichtige kann objektive Umstände nur in zeitlicher Nähe zum Erwerb derart gestalten, dass sie eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Als Beispiele kann auf eine langfristige Finanzierung oder langfristige Vermietungen verwiesen werden, da Vorfälligkeitsentschädigungen, Inkaufnahme einer durch die Vermietung bedingten Wertminderung oder „Auskaufen“ des Mieters die Veräußerung erschweren. Gleiches gilt für die Einräumung von Nießbrauchsrechten.

Geringfügigkeitsgrenze bei der gewerblichen Infizierung

Geringfügigkeitsgrenze bei der gewerblichen Infizierung

Kernproblem

Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn einem Betriebsunternehmen wesentliche Betriebsgrundlage von einer Besitzgesellschaft überlassen werden (sachliche Verflechtung) und die hinter dem Betrieb und dem Besitzunternehmen stehenden Personen einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen haben (personelle Verflechtung). Liegen die Voraussetzungen vor, so hat dies eine Umqualifizierung sämtlicher von der Besitzgesellschaft erzielten Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte zur Folge. Kürzlich hatte sich ein Finanzgericht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Umqualifizierung der Einkünfte auch dann gilt, wenn die Besitzgesellschaften neben den vom Betriebsunternehmen gezahlten Vermietungsentgelten in erheblichem Umfang Vermietungseinkünfte aus anderen Vermietungsobjekten erzielt.

Sachverhalt

Im Streitjahr 1999 vermietete die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Gebäude an eine GmbH, die dort ihren Spielhallenbetrieb unterhielt. An der GbR waren Vater und Sohn zusammen zu 52 %, an der GmbH hingegen zu 100 % (Vater: 75,2 % und Sohn: 24,8 %) beteiligt. Daneben erzielte die GbR noch erhebliche Einkünfte aus der Vermietung von Grundbesitz an Dritte, die rund 93,69 % ihres Gesamtumsatzes ausmachten. Im Anschluss an eine Betriebsprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung gegeben seien, so dass sämtliche Einkünfte der GbR, also mitsamt der Vermietungseinkünfte von Dritten, in gewerbliche Einkünfte umzuqualifizieren seien. Die hiergegen gerichtete Klage blieb erfolglos.

Entscheidung

Die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung sind nach Ansicht des Gerichts erfüllt, da die GbR und die GmbH sachlich und auch personell verflochten sind. Letzteres gelte, da für die GbR abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen Beschlussfassungen mit einfacher Mehrheit gefasst werden können. Die von der GmbH gezahlten Vermietungseinkünfte führen somit bei der GbR zu gewerblichen Einkünften. Aufgrund der so genannten Infektionstheorie seien somit auch die restlichen Vermietungseinkünfte als gewerbliche Einkünfte zu sehen. Die von der ständigen Rechtsprechung vorgesehene Ausnahme, dass bei einem nur „äußerst geringen Anteil“ der gewerblichen Einkünften von einer gewerblichen Infizierung der restlichen Einkünfte abgesehen werden soll, sieht das Gericht bei einem Anteil der gewerblichen Einkünfte von 6,31 % als nicht erfüllt an. Es hält eine Obergrenze von 5 % bei der Geringfügigkeitsprüfung für zutreffend.

Konsequenz

Die Revision beim Bundesfinanzhof wurde zugelassen, da höchstrichterlich bislang nicht entschieden ist, ab welcher relativen oder absoluten Geringfügigkeitsgrenze ein „äußerst geringer Anteil“ der gewerblichen Einkünfte gegeben ist. Nach bisheriger Rechtsprechung ist zumindest bei einem Umsatzanteil von 1,25 % und ggf. auch bei 2,81 % von einer solchen Geringfügigkeit auszugehen.