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Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften

Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften

Sind Zinseinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds den Kapital- oder den Vermietungseinkünften zuzurechnen? Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat diese Frage geklärt.

Ein geschlossener Immobilienfonds erzielte als vermögensverwaltende Personengesellschaft Zinseinnahmen. Mit dem Finanzamt entstand Streit, ob die Zinserträge zu den Kapitalerträgen oder zu den Vermietungseinkünften gehören.

Entscheidung

Das Finanzgericht bestätigt die Zurechnung aller Einkünfte zu den Vermietungseinkünften. Maßgebend hierfür ist zum einen, dass § 20 Abs. 8 EStG die speziellere Regelung gegenüber § 21 Abs. 3 EStG ist und diese Norm die Einkünfte den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuweist.

Zum anderen ist auf die wirtschaftliche Zuordnung der den Kapitalerträgen zugrunde liegenden Vermögensmassen abzustellen. So kann der Schwerpunkt der wirtschaftlichen Veranlassung einer Geldanlage die Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen sein, insbesondere wenn das maßgebende Kapitalvermögen von der operativen Vermietungstätigkeit getrennt wird und nicht der laufenden Bewirtschaftung der Vermietungsobjekte dient. Wird hingegen eine Liquiditätsreserve vorrangig gehalten, um eine geordnete Vermietung und Verpachtung aufrecht zu erhalten, kann die damit verbundene Bereitstellung von ständig verfügbarer Liquidität der wirtschaftliche Schwerpunkt sein und der Erzielung von Zinseinkünften vorgehen.

Im vorliegenden Fall steht die Erzielung von Zinseinnahmen nicht derart im Vordergrund, dass sie die wirtschaftliche Beziehung zur Vermietungstätigkeit verdrängt hätte.

Immobilienfonds: Zur Anrechnung von Steuervorteilen auf den Schadensersatzanspruch eines Anlegers

Immobilienfonds: Zur Anrechnung von Steuervorteilen auf den Schadensersatzanspruch eines Anlegers

Kernaussage
Auf einen Schadensersatzanspruch eines Anlegers gegen die Gründungsgesellschafter eines Immobilienfonds sind Steuervorteile des Anlegers, die sich aus der Berücksichtigung von Werbungskosten ergeben, grundsätzlich nicht schadensmindernd anzurechnen, weil die Ersatzleistung im Umfang der zuvor geltend gemachten Werbungskosten zu versteuern ist. Das gilt auch für Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz.

Sachverhalt
Der Kläger verlangt Schadensersatz aus Prospekthaftung. Er beteiligte sich im Jahr 1997 an dem geschlossenen Immobilienfonds D-GmbH & Co. KG. Vor dem Landgericht gewann der Kläger mit seiner Schadensersatzklage wegen Prospektmängeln, ihm wurden 34.000 EUR zugesprochen. In der Berufung erhöhte das Oberlandesgericht den Schadensersatz auf 40.000 EUR, da es mit der Beteiligung verbundene Steuervorteile nach dem Fördergebietsgesetz nicht schadensmindernd anrechnete. Hiergegen ging die Beklagte in Revision zum Bundesgerichtshof (BGH).

Entscheidung
Die Revision blieb erfolglos. Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstände, die mit dem schädigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu berücksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet. Nach der Rechtsprechung des BGH scheidet aber im Rahmen der Schätzung des Schadens eine Vorteilsanrechnung bezogen auf Steuervorteile grundsätzlich dann aus, wenn die entsprechende Schadensersatzleistung ihrerseits der Besteuerung unterworfen ist. Hierauf beruft sich die Revision aber nicht. Sie meint vielmehr, dass der Kläger die Schadensersatzleistung der Beklagten im Umfang der hier streitigen Werbungskosten bereits grundsätzlich nicht zu versteuern habe, weshalb sie anzurechnen sei. Dies stimmt jedoch nicht, da hier die die Werbungskosten beziehungsweise Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz ersetzenden Erstattungsbeiträge im Zuflussjahr zu versteuern sind, nämlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Konsequenz
Die Entscheidung zeigt 2 Dinge: Zum einen sind auch Schadensersatzleistungen für Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz zu versteuern und dürfen deshalb nicht schadensmindernd berücksichtigt werden. Zum anderen gilt allgemein der Grundsatz, dass nur dann Steuervorteile auf den Schadensersatzanspruch angerechnet werden dürfen, wenn sie tatsächlich eintreten und mit dem Zweck des Ersatzanspruchs deckungsgleich sind.