RatgeberRechtsstand: 04.07.2026
Miethöhe berechnen: Mietspiegel, Mietpreisbremse und Steuerregeln
Wie viel Miete ist zulässig? Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, wann die Mietpreisbremse greift und welche Besonderheiten bei verbilligter Vermietung an Angehörige steuerlich zu beachten sind.
Mietrechner: Wie hoch darf meine Miete sein?
Die zulässige Miethöhe hängt davon ab, ob es um eine Neuvermietung, eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis oder eine steuerliche Vergleichsrechnung bei verbilligter Vermietung geht. Entscheidend sind je nach Fall der Mietspiegel, die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Marktmiete.
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Nutzen Sie den Mietrechner als erste Orientierung. Für eine rechtssichere Beurteilung sollten zusätzlich der örtliche Mietspiegel, die aktuelle Landesverordnung zur Mietpreisbremse und der konkrete Mietvertrag geprüft werden.
Mietrechner - Staffelmiete berechnen
Achtung / häufiger Fehler: Mietrechtliche und steuerliche Vergleichsmieten dürfen nicht vermischt werden. Bei der Mietpreisbremse geht es regelmäßig um die ortsübliche Vergleichsmiete für die Nettokaltmiete. Bei § 21 Abs. 2 EStG ist dagegen für die Angehörigenvermietung die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Betriebskosten maßgeblich.
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In diesen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch bundesweit für jede Wohnung. Die Bundesländer müssen die betroffenen Städte oder Gemeinden durch Rechtsverordnung bestimmen. Prüfen Sie deshalb immer die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes.
Beispiel: Zulässige Miete bei Neuvermietung
Ausgangsdaten: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 10,00 € je m² nettokalt. Wohnfläche: 80 m².
Berechnung: 10,00 € × 110 % = 11,00 € je m². Zulässige Nettokaltmiete: 80 m² × 11,00 € = 880,00 €.
Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen.
- Höhere Vormiete: Eine zulässige höhere Vormiete kann unter den Voraussetzungen des § 556e BGB berücksichtigt werden.
- Modernisierung vor Mietbeginn: Bestimmte Modernisierungen können die zulässige Miethöhe beeinflussen.
Steuer-Tipp für Vermieter: Dokumentieren Sie bei Neuvermietung Mietspiegelwerte, Wohnfläche, Ausstattungsmerkmale, Vormiete und Modernisierungen. Diese Unterlagen helfen nicht nur im Mietrecht, sondern auch bei späteren steuerlichen Nachfragen zur ortsüblichen Marktmiete.
Wie ermittele ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Der Mietspiegel zeigt, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde üblich sind. Berücksichtigt werden insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.
Viele Mietspiegel weisen die Miete als Nettokaltmiete je Quadratmeter aus. Nicht enthalten sind regelmäßig Heizkosten, Warmwasser, kalte Betriebskosten, Möblierungszuschläge oder Zuschläge für eine Nutzung außerhalb von Wohnzwecken.
Welche Quellen kommen in Betracht?
- einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde,
- Mietdatenbank, soweit vorhanden,
- Vergleichswohnungen,
- Sachverständigengutachten,
- belastbare Marktunterlagen, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist.
Achtung / häufiger Fehler: Alte Tabellenwerte oder historische Mietpreisspiegel sollten nicht ungeprüft fortgeschrieben werden. Nutzen Sie möglichst aktuelle, örtliche Daten. Ist ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, sollte er vorrangig geprüft werden.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis sein?
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten andere Regeln als bei einer Neuvermietung. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung grundsätzlich erst verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
Zusätzlich ist die Kappungsgrenze zu beachten. Im gesetzlichen Regelfall darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen. In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten kann die Grenze auf 15 % abgesenkt sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt dabei die absolute Obergrenze.
Merksatz
Neuvermietung: Mietpreisbremse prüfen.
Laufendes Mietverhältnis: Mietspiegel, Sperrfristen und Kappungsgrenze prüfen.
Angehörigenvermietung: steuerliche 50 % / 66 %-Grenzen nach § 21 Abs. 2 EStG prüfen.
Was gilt steuerlich bei verbilligter Vermietung an Angehörige?
Wird Wohnraum an nahe Angehörige oder Arbeitnehmer verbilligt überlassen, prüft das Finanzamt, ob die vereinbarte Miete steuerlich ausreicht. Maßgeblich ist § 21 Abs. 2 EStG. Für den Vergleich kommt es auf die ortsübliche Marktmiete an, also auf die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.
| Vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete | Steuerliche Folge | Praxisempfehlung |
|---|---|---|
| unter 50 % | Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil; Werbungskosten nur anteilig abziehbar. | Miete anpassen oder anteilige Kürzung einkalkulieren. |
| mindestens 50 % und unter 66 % | Bei auf Dauer angelegter Vermietung ist eine Totalüberschussprognose zu prüfen. Bei positiver Prognose kann voller Werbungskostenabzug möglich sein; bei negativer Prognose anteilige Kürzung. | Prognose dokumentieren und regelmäßig überprüfen. |
| mindestens 66 % | Die Wohnungsvermietung gilt bei auf Dauer angelegter Vermietung grundsätzlich als entgeltlich. | Sicherheitsabstand einplanen, damit kleine Änderungen bei Nebenkosten oder Mietspiegelwerten nicht zur Unterschreitung führen. |
Beispiel: Angehörigenvermietung
Ausgangsdaten: Ortsübliche Warmmiete: 1.200 € monatlich. Vereinbarte Warmmiete mit dem Sohn: 750 € monatlich.
Berechnung: 750 € / 1.200 € × 100 = 62,5 %.
Ergebnis: Die Miete liegt zwischen 50 % und 66 %. Deshalb ist eine Totalüberschussprognose zu prüfen. Fällt sie positiv aus, kann der volle Werbungskostenabzug möglich sein. Fällt sie negativ aus, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Achtung / häufiger Fehler: Bei möblierter oder teilmöblierter Vermietung kann ein Möblierungszuschlag relevant sein. Dieser darf aber nicht pauschal aus der linearen AfA der Möbel plus Renditezuschlag abgeleitet werden. Entscheidend ist, ob und in welcher Höhe sich am örtlichen Mietmarkt ein Zuschlag belastbar ermitteln lässt.
Welche Nebenkosten gehören zur Vergleichsmiete?
Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung insbesondere laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswartkosten.
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Abgrenzung ist wichtig, weil bei der steuerlichen Vergleichsrechnung nach § 21 Abs. 2 EStG nur die umlagefähigen Kosten in die ortsübliche Marktmiete einzubeziehen sind.
Mehr dazu: Nebenkosten berechnen und Bruttomietrendite berechnen.
Checkliste: Miethöhe rechtssicher prüfen
- Anlass bestimmen: Neuvermietung, Mieterhöhung im Bestand oder steuerliche Angehörigenvermietung?
- Örtliche Daten sammeln: Mietspiegel, Wohnfläche, Baujahr, Lage, Ausstattung und energetischer Zustand.
- Landesrecht prüfen: Gilt eine Mietpreisbremse oder abgesenkte Kappungsgrenze am Ort der Wohnung?
- Ausnahmen dokumentieren: Neubau, Vormiete, Modernisierung, Möblierung.
- Steuerliche Quote berechnen: Vereinbarte Warmmiete durch ortsübliche Warmmiete teilen.
- Nachweise sichern: Mietspiegel-Auszug, Berechnung, Modernisierungsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen.
- Regelmäßig aktualisieren: Mietspiegel, Betriebskosten und Rechtslage ändern sich.
Steuer-Tipp: Vereinbaren Sie bei Angehörigen klare, fremdübliche Mietverträge und führen Sie diese tatsächlich wie vereinbart durch. Zahlungseingänge, Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen sollten genauso dokumentiert werden wie bei einem fremden Mieter.
Downloads und weitere Hilfen
FAQ zur Miethöhe
Wie berechne ich die zulässige Miete bei Neuvermietung?
Ermitteln Sie zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete, meist anhand des Mietspiegels. Gilt am Ort der Wohnung die Mietpreisbremse, darf die neue Miete grundsätzlich höchstens 10 % darüber liegen. Danach prüfen Sie Ausnahmen wie Neubau, umfassende Modernisierung oder zulässige höhere Vormiete.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse kann auch bei möbliertem Wohnraum relevant sein. Ein Zuschlag für Möblierung muss jedoch sachgerecht und nachvollziehbar hergeleitet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Vergleichsmiete und Marktmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der mietrechtliche Maßstab, häufig aus dem Mietspiegel. Die ortsübliche Marktmiete ist im Steuerrecht bei § 21 Abs. 2 EStG relevant und umfasst bei Wohnraum die Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten.
Darf ich bei Angehörigen einfach weniger Miete verlangen?
Zivilrechtlich können Angehörige eine niedrigere Miete vereinbaren. Steuerlich kann eine zu niedrige Miete aber dazu führen, dass Werbungskosten nur anteilig abziehbar sind. Deshalb sollten die 50 % / 66 %-Grenzen nach § 21 Abs. 2 EStG vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Welche Nebenkosten sind bei der steuerlichen Vergleichsrechnung einzubeziehen?
Einzubeziehen sind die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Nicht einzubeziehen sind insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Was kann ein Mieter tun, wenn die Miete zu hoch ist?
Bei Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse sollte der Mieter die zulässige Miete anhand des Mietspiegels überschlägig prüfen, Auskunft vom Vermieter verlangen und den Verstoß in Textform rügen. Für Rückforderungsansprüche gelten besondere Voraussetzungen und Fristen.
Wann sollte ein Steuerberater eingeschaltet werden?
Eine steuerliche Prüfung ist besonders sinnvoll bei Angehörigenmietverhältnissen, möblierten Wohnungen, hohen Werbungskostenüberschüssen, unklarer ortsüblicher Miete oder wenn die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt.
Sie vermieten an Angehörige oder planen eine Mieterhöhung?
Lassen Sie die Miethöhe vorab prüfen. So vermeiden Sie Streit über die Mietpreisbremse, sichern den Werbungskostenabzug und dokumentieren die Vergleichsmiete sauber für das Finanzamt.
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Quellenverzeichnis
- BGB § 556d – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
- BGB § 556e – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung.
- BGB § 556f – Ausnahmen für Neubau und erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- BGB § 556g – Rechtsfolgen, Rüge und Auskunft bei der Mietpreisbremse.
- BGB § 558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Sperrfrist und Kappungsgrenze.
- BGB §§ 558c, 558d – einfacher und qualifizierter Mietspiegel.
- EStG § 21 Abs. 2 – steuerliche Behandlung verbilligter Wohnraumüberlassung.
- Betriebskostenverordnung §§ 1, 2 – Begriff und Aufstellung der Betriebskosten.
- BFH, Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15, BStBl II 2016, 835 – Warmmiete als Vergleichsmaßstab bei § 21 Abs. 2 EStG.
- BFH, Urteil vom 06.02.2018, IX R 14/17, BStBl II 2018, 522 – Möblierungszuschlag bei verbilligter Vermietung.
- BFH, Urteil vom 22.02.2021, IX R 7/20 – Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete vorrangig anhand des Mietspiegels.
- Deutscher Bundestag, Beschluss vom 26.06.2025 – Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater.
