So mancher Vermieter wird schnell abgeschreckt, wenn er mit bestimmten steuerlichen Themen in Berührung kommt. Ein Beispiel hierfür sind Abschreibungen. Diese sind ein entscheidender Hebel, um die Steuerlast für Immobilieninvestoren und Vermieter zu senken. Doch gerade auf Einsteiger wirkt das Thema oft komplex und undurchsichtig.

In diesem Artikel erfahren Sie daher, was Sie über Abschreibungen wissen müssen und wie Sie diese optimal für sich nutzen können. Wir setzen dabei bewusst kein Vorwissen voraus, sondern halten die Dinge einfach.

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Was sind Abschreibungen und warum sind sie wichtig?

Abschreibungen reflektieren den Wertverlust Ihrer Immobilie über die Jahre hinweg. Der Gesetzgeber erkennt an, dass Gebäude sich mit der Zeit abnutzen. Diese Abnutzung können Sie steuerlich geltend machen und so Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Das führt letztlich zu einer geringeren Steuerlast und einer höheren Rentabilität Ihrer Investition.

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Welche Arten der Abschreibung gibt es?

Für Wohnimmobilien gilt in der Regel die lineare Abschreibung. Hierbei wird der Kaufpreis der Immobilie (ohne Grund und Boden) gleichmäßig über 50 Jahre abgeschrieben. Das entspricht einer jährlichen Abschreibung von 2 %.

Beispiel:
Haben Sie eine Immobilie für 400.000 Euro erworben, wobei 100.000 Euro auf das Grundstück entfallen, ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 300.000 Euro. Davon können Sie 2 % pro Jahr, also 6.000 Euro, abschreiben.

Beachten Sie jedoch, dass für Gewerbeimmobilien oder bestimmte Sonderimmobilien oft andere Abschreibungssätze und Zeiträume gelten. Darüber hinaus können denkmalgeschützte Immobilien oder energetische Sanierungen zusätzliche Sonderabschreibungen ermöglichen.

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Tipps zur optimalen Nutzung von Abschreibungen

1. Trennen Sie Grund und Boden sauber von der Immobilie:
   Der Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden. Ein zu hoher Ansatz für den Grund und Boden schmälert Ihre Abschreibungsmöglichkeiten. Lassen Sie im Zweifelsfall ein Gutachten erstellen.
2. Nutzen Sie Sonderabschreibungen:
   Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie für Sonderabschreibungen infrage kommt. Energetische Modernisierungen oder Denkmalschutzprojekte bieten hier oft zusätzliche Möglichkeiten.
3. Renovierungskosten strategisch planen:
   Aufwendungen für Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gelten als Herstellungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Danach können Renovierungskosten direkt als Werbungskosten abgesetzt werden.

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Fazit

Abschreibungen sind ein wertvolles Instrument, um Ihre Steuerlast zu senken und Ihre Immobilie profitabler zu machen. Nutzen Sie dieses unbedingt als weiteren Baustein Ihres langfristigen Erfolgs und greifen Sie bei Fragen auf entsprechendes Expertenwissen zurück.

Als Steuerpflichtige*r haben Sie jährlich die Pflicht, eine Steuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Doch welche Fristen gelten und wann kann diese Abgabefrist verlängert werden? Hier erfahren Sie, was Sie wissen müssen und welche Besonderheiten Sie beachten sollten.

Reguläre Abgabefristen

Grundsätzlich gilt, dass die Steuererklärung für ein Jahr bis zum 31. Juli des Folgejahres beim Finanzamt eingereicht werden muss. Dies betrifft all jene, die keine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.

Abgabefristen für steuerlich beraten Personen

Wenn Sie steuerlich beraten werden, verlängert sich die Abgabefrist auf den letzten Februartag des übernächsten Jahres. Für die Einkommensteuererklärung 2023 bedeutet das beispielsweise, dass Sie die Erklärung bis zum 28. Februar 2025 einreichen können, wenn Sie sich steuerlich beraten lassen.

Vorzeitige Aufforderung durch das Finanzamt

In bestimmten Fällen kann das Finanzamt auch eine vorzeitige Anforderung der Einkommensteuererklärung an steuerlich beraten Personen stellen. Diese Aufforderung darf jedoch nicht vor Ablauf des 31. Juli des Folgejahres erfolgen.

Besonderheiten aufgrund der Corona-Pandemie

Für Steuererklärungen des Jahres 2022 wurde die Abgabefrist aufgrund der Corona-Pandemie verlängert. Anstatt bis zum 31. Juli 2023 abzugeben, hatten Sie Zeit bis zum 2. Oktober 2023. Steuerlich beratene Personen konnten die Erklärung sogar bis zum 31. Juli 2024 einreichen.

Für die Steuererklärung des Jahres 2023 gelten ebenfalls verlängerte Fristen. Sie müssen Ihre Steuererklärung bis zum 2. September 2024 einreichen. Steuerlich beraten Personen haben sogar bis zum 2. Juni 2025 Zeit.

Wer muss eine Einkommensteuererklärung abgeben?

Es gibt verschiedene Gründe, warum Sie zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet sind. Hierzu zählen unter anderem:

• Lohnsteuerfreibetrag: Wenn Sie einen Freibetrag für die Lohnsteuer in Ihrer Lohnsteuerbescheinigung eintragen lassen.
• Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug: Einkünfte, die nicht über das Lohnsteuerverfahren erfasst werden.
• Lohnersatzleistungen: Arbeitslosengeld, Elterngeld oder Krankengeld.
• Einzelveranlagung bei Ehe-/Lebenspartnerschaften: Wenn Ihr Partner bereits eine einzeln zu veranlagende Steuererklärung abgegeben hat, müssen auch Sie eine Steuererklärung einreichen.
• Steuerklassen bei Ehe-/Lebenspartnerschaften: Steuerklassenwechsel oder -kombinationen können eine Abgabepflicht nach sich ziehen.
• Freibeträge für Kinder: Wenn Sie Kinderfreibeträge geltend machen möchten.
• Scheidung und erneute Heirat: Veränderungen im Familienstand können Auswirkungen auf die Steuererklärung haben.
• Mehrere Arbeitgeberverhältnisse oder Arbeitgeberwechsel: Dies kann ebenfalls eine Abgabepflicht zur Folge haben.
• Abfindung: Falls Sie eine Abfindung erhalten haben, die steuerlich berücksichtigt werden muss.
• Kapitalerträge: Wenn Sie Einkünfte aus Kapitalvermögen haben, die der Abgeltungssteuer unterliegen.
• Verlustvortrag: Wenn Sie Verluste aus den Vorjahren vortragen möchten.

Für selbständige, gewerbliche oder land- und forstwirtschaftliche Tätigkeiten gilt eine Abgabepflicht, wenn Ihr Gesamtbetrag der Einkünfte den Grundfreibetrag überschreitet. Dieser liegt für 2023 bei 10.908 Euro für eine einzeln zu veranlagende Person und 21.816 Euro für ein zusammen zu veranlagendes Ehepaar oder Lebenspartnerschaft.

Wichtig: Auch Rentner müssen eine Steuererklärung abgeben, wenn ihr zu versteuerndes Einkommen den Grundfreibetrag überschreitet. Der steuerliche Abzug von Rentenanteilen und absetzbaren Ausgaben wird hierbei berücksichtigt.

Selbstverantwortung für die Abgabe

Es ist wichtig zu wissen, dass Sie selbst verantwortlich sind, ob und wann Sie Ihre Steuererklärung abgeben müssen. Das Finanzamt fordert Sie nicht automatisch auf, eine Steuererklärung einzureichen, auch wenn Sie zur Abgabe verpflichtet sind. Wenn Sie aber zur Abgabe aufgefordert werden, müssen Sie dieser Aufforderung nachkommen.

Was passiert, wenn die Abgabefrist versäumt wird?

Wenn Sie die Frist zur Abgabe der Steuererklärung versäumen, kann dies mit einem Verspätungszuschlag oder im schlimmsten Fall mit einer Schätzung Ihrer Steuerlast durch das Finanzamt verbunden sein. Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Sie die Fristen unbedingt einhalten oder gegebenenfalls eine Fristverlängerung beantragen.

Freiwillige Steuererklärung

Nicht jeder ist verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben. Wenn Sie jedoch freiwillig eine Steuererklärung einreichen möchten, um z. B. zu viel gezahlte Steuern zurückzuerhalten, können Sie dies tun. Die Frist für eine freiwillige Steuererklärung endet grundsätzlich am 31. Dezember des vierten Jahres nach dem betreffenden Steuerjahr. Das bedeutet, Sie können beispielsweise für das Steuerjahr 2020 bis zum 31. Dezember 2024 eine freiwillige Erklärung einreichen.

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Fazit:

Die Fristen zur Abgabe der Steuererklärung variieren je nach Situation. Achten Sie darauf, welche Fristen für Sie gelten, und nutzen Sie gegebenenfalls die Möglichkeit zur Fristverlängerung. Wenn Sie sich steuerlich beraten lassen, haben Sie mehr Zeit. Lassen Sie sich im Zweifelsfall rechtzeitig informieren, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Hinweis: Auch wenn keine der genannten Abgabepflichten auf Sie zutrifft, kann das Finanzamt Sie zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern. In diesem Fall sollten Sie schnell reagieren und die entsprechende Erklärung einreichen.

Mit der Anpassung des § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) wird Steuerpflichtigen künftig die Möglichkeit eingeräumt, einen niedrigeren gemeinen Wert für ihre Grundstücke nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert erheblich übersteigt.

Hintergrund der Neuregelung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren zur Aussetzung der Vollziehung (Az. II B 78/23 und II B 79/23) entschieden, dass der festgestellte Grundsteuerwert im Einzelfall nicht mehr als 40 % über dem tatsächlichen gemeinen Wert des Grundstücks liegen darf.

Bisherige Regelung:

• Die Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer wurden in der Regel durch pauschale Modelle ermittelt (z. B. Bodenrichtwerte, Ertragswertverfahren).
• Steuerpflichtige hatten kaum die Möglichkeit, einen individuell niedrigeren Grundstückswert anzusetzen.

Neuregelung ab 2025:

• Steuerpflichtige können nachweisen, dass der gemeine Wert ihres Grundstücks unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt.
• Wird nachgewiesen, dass der festgestellte Wert den tatsächlichen Wert um 40 % oder mehr übersteigt, ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen.

Praxisbeispiel

Ein Grundstück wird vom Finanzamt mit einem Grundsteuerwert von 500.000 Euro bewertet. Der Eigentümer kann jedoch nachweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert nur 350.000 Euro beträgt.

• 500.000 Euro – 40 % = 300.000 Euro.
• Da der nachgewiesene gemeine Wert (350.000 Euro) unter dieser Grenze liegt, wird dieser Wert angesetzt.

Möglichkeiten des Nachweises

Um den niedrigeren gemeinen Wert zu belegen, können Steuerpflichtige folgende Nachweise erbringen:

1. Verkaufspreis: Ein Kaufpreis für das Grundstück, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.
2. Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
3. Vergleichswerte: Vergleichbare Verkaufsfälle in der unmittelbaren Umgebung.

Vorteile der Neuregelung

• Steuerliche Gerechtigkeit: Grundstücke werden nicht überhöht besteuert, wenn ihr tatsächlicher Wert nachweislich geringer ist.
• Praxistauglichkeit: Ein Kaufpreis aus einer realen Transaktion bietet eine einfache und transparente Möglichkeit zur Nachweisführung.
• Flexibilität: Grundstückseigentümer haben bis zu ein Jahr nach der Hauptfeststellung Zeit, einen Nachweis zu erbringen.

Auswirkungen auf Steuerpflichtige

• Immobilieneigentümer sollten die Möglichkeit nutzen, ihre Grundstückswerte regelmäßig zu prüfen.
• Kaufpreise und Gutachten sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Bedarfsfall als Nachweis zu dienen.
• In Regionen mit volatilen Immobilienpreisen können erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden.

Fazit

Die neue Regelung im Bewertungsgesetz bietet eine bedeutende Entlastung für Steuerpflichtige und sorgt für mehr Fairness bei der Grundsteuerfestsetzung. Die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, gibt Grundstückseigentümern ein wirksames Instrument an die Hand, um überhöhte Steuerbelastungen zu vermeiden.

👉 Empfehlung: Immobilieneigentümer sollten die Entwicklung der Bodenrichtwerte und Grundsteuerbescheide aufmerksam verfolgen und sich frühzeitig über die Möglichkeit zur Einholung eines Gutachtens oder Kaufpreises als Nachweis informieren.

Zum Jahreswechsel 2024/2025 treten im Erbschaftsteuerrecht bedeutende Änderungen in Kraft, die insbesondere Wohnimmobilien im In- und Ausland betreffen. Diese Neuerungen zielen darauf ab, steuerliche Erleichterungen und Stundungsregelungen transparenter und gerechter zu gestalten.

1. Verminderter Wertansatz für Wohnimmobilien in Drittstaaten (§ 13d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG)

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft den verminderten Wertansatz für Wohnimmobilien in Drittstaaten.

Bisherige Regelung:

Bislang war der Befreiungsabschlag nach § 13d ErbStG auf Wohnimmobilien innerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) beschränkt. Wohnimmobilien in Drittstaaten waren von dieser Vergünstigung ausgeschlossen.

Neuregelung ab 6. Dezember 2024:

• Der Befreiungsabschlag kann künftig auch auf Wohnimmobilien in Drittstaaten angewendet werden.
• Voraussetzung ist, dass mit dem jeweiligen Drittstaat ein Informationsaustausch im Bereich der Erbschaftsteuer besteht.
• Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) wird eine Liste der Staaten veröffentlichen, die diese Voraussetzungen erfüllen.

👉 Vorteil für Erben:
Erben profitieren von der steuerlichen Begünstigung, wenn sich das geerbte Grundstück in einem Drittstaat befindet und der Staat kooperativ im Steuerbereich agiert.

2. Erweiterung der Steuerstundung für Wohnimmobilien (§ 28 Abs. 3 ErbStG)

Die Neuregelung erweitert die Möglichkeiten zur Stundung der Erbschaftsteuer bei Wohnimmobilien erheblich.

Bisherige Regelung:

Steuerstundung wurde nur gewährt, wenn:

• Die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls die Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllte (z. B. selbstgenutztes Familienheim).
• Der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufbringen konnte.

Neuregelung ab 6. Dezember 2024:

• Sämtliche Wohnimmobilien können nun gestundet werden, unabhängig davon, ob sie im Erwerbszeitpunkt die Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllten.
• Erfasst werden auch:
  • Vermietete Wohnimmobilien nach dem Erbfall.
  • Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder anderen Wohngebäuden.
  • Eigengenutzte Immobilien, unabhängig von ihrer Art.

👉 Praxisbeispiel:
Ein Erbe erhält ein Mehrfamilienhaus, das zu Lebzeiten des Erblassers vermietet war. Nach dem Erbfall vermietet der Erbe das Haus weiter. Auch in diesem Fall kann die Steuer gestundet werden.

3. Steuerstundung bei Wohnimmobilien in Drittstaaten

Die Stundung der Erbschaftsteuer wird nun auch auf Wohnimmobilien in Drittstaaten ausgeweitet.

Voraussetzungen:

• Ein Informationsaustausch mit dem Drittstaat im Bereich der Erbschaftsteuer muss bestehen.
• Es muss die Möglichkeit zur Beitreibung von steuerlichen Forderungen in dem Drittstaat bestehen.

👉 Wichtig:

• Endet der Informationsaustausch oder entfällt die Beitreibungsmöglichkeit, wird die Stundung sofort aufgehoben.
• Auch in diesem Fall wird das BMF eine Liste der kooperierenden Staaten veröffentlichen.

4. Auswirkungen der Neuregelung

Erben und Erwerber profitieren erheblich:

• Die Neuregelung erleichtert es, Wohnimmobilien im Ausland steuerlich begünstigt zu vererben.
• Die Stundungsregelung schafft finanzielle Flexibilität für Erben, die Immobilien langfristig erhalten möchten, aber kurzfristig nicht über die nötigen liquiden Mittel verfügen.
• Die Transparenz durch die regelmäßig aktualisierte BMF-Liste gibt Sicherheit über die steuerliche Behandlung von Immobilien in Drittstaaten.

Fazit

Die Anpassungen im Erbschaftsteuerrecht ab 2025 bringen erhebliche Vorteile für Erben von Wohnimmobilien – sowohl im Inland als auch im Ausland. Die Ausweitung der Stundungsregelung und des Befreiungsabschlags sorgt für Steuergerechtigkeit und Planungssicherheit.

👉 Empfehlung:
Erben und Eigentümer von Immobilien im Ausland sollten frühzeitig prüfen, ob ihr Land auf der BMF-Liste steht und ob alle Voraussetzungen für eine steuerliche Vergünstigung oder Stundung erfüllt sind. Eine steuerliche Beratung kann helfen, die neuen Möglichkeiten optimal zu nutzen.

Ab dem 1. Januar 2025 treten wichtige Änderungen im Erbschaftsteuerrecht in Kraft, die sowohl den Erbfallkostenpauschbetrag als auch die Behandlung von Nachlassverbindlichkeiten bei beschränkter Steuerpflicht betreffen. Diese Anpassungen basieren auf aktuellen Gerichtsentscheidungen und sollen mehr Gerechtigkeit sowie steuerliche Entlastung schaffen.

1. Erhöhung des Erbfallkostenpauschbetrags (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG)

Der Erbfallkostenpauschbetrag wird zum 1. Januar 2025 von bisher 10.300 Euro auf 15.000 Euro angehoben.

Was bedeutet das?

• Der Pauschbetrag deckt typische Kosten ab, die im Zusammenhang mit einem Erbfall entstehen, z. B. für:
  • Bestattung,
  • Nachlassverwaltung,
  • Grabpflege.
• Die Pauschale wird ohne Einzelnachweis von den Erben abgezogen, sodass sich der steuerpflichtige Nachlass entsprechend verringert.

👉 Vorteil für Erben:
Die Erhöhung bedeutet eine zusätzliche steuerliche Entlastung und mindert die Erbschaftsteuerlast erheblich – insbesondere bei kleineren Nachlässen.

Anwendungszeitraum:

• Die Neuregelung gilt für alle Erbfälle ab dem 1. Januar 2025.
• Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer (d. h. der Zeitpunkt des Todes).

2. Nachlassverbindlichkeiten bei beschränkter Steuerpflicht (§ 10 Abs. 6 und 6b ErbStG)

Eine bedeutende Änderung betrifft die Abzugsfähigkeit von Nachlassverbindlichkeiten in Fällen der beschränkten Erbschaftsteuerpflicht.

Hintergrund:

Bisher konnten Erben, die nicht in Deutschland ansässig sind oder nur Teile des Nachlasses in Deutschland versteuern müssen, Pflichtteilsverbindlichkeiten und andere Nachlassschulden nicht steuermindernd geltend machen (§ 10 Abs. 6 Satz 2 ErbStG).

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschied jedoch am 21. Dezember 2021 (Rechtssache C-394/20), dass diese Regelung gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstößt.

👉 Neue Regelung ab 2025:

• Nachlassverbindlichkeiten sind künftig anteilig abzugsfähig – entsprechend dem Verhältnis des Vermögensanfalls, der der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt.
• Diese Änderung gilt für:
  • Pflichtteilsansprüche,
  • Schulden des Erblassers,
  • Erbfallkosten.

Beispiel:
Ein Erbe erhält Vermögen im Wert von 1 Million Euro, wovon 500.000 Euro in Deutschland steuerpflichtig sind. Die Nachlassverbindlichkeiten betragen 100.000 Euro.

• Nach der neuen Regelung sind 50 % der Nachlassverbindlichkeiten (50.000 Euro) abzugsfähig.

3. Neuordnung und Strukturierung des § 10 ErbStG

Im Zuge der Neuregelung wird der § 10 ErbStG strukturell überarbeitet:

• Die bisherigen Sätze 3 bis 11 werden zur besseren Lesbarkeit in neue Absätze gegliedert.
• Es erfolgt jedoch keine inhaltliche Änderung – die bisherige Rechtslage bleibt im Wesentlichen bestehen.

Fazit

Die Reform des Erbschaftsteuerrechts bringt wichtige Erleichterungen und Anpassungen:

• Erhöhung des Erbfallkostenpauschbetrags: Erben profitieren von einer höheren steuerlichen Entlastung ab 2025.
• Abzugsfähigkeit von Nachlassverbindlichkeiten bei beschränkter Steuerpflicht: Die neue Regelung sorgt für mehr Gerechtigkeit und setzt europäische Vorgaben um.
• Neuordnung des § 10 ErbStG: Die Vorschrift wird übersichtlicher und praxisfreundlicher.

👉 Tipp: Erben und Steuerpflichtige mit grenzüberschreitenden Erbfällen sollten sich frühzeitig über die neuen Regelungen informieren und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um die Vorteile optimal zu nutzen.

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 wurden zentrale Regelungen zur Grunderwerbsteuer (GrEStG) angepasst. Eine wesentliche Neuerung betrifft die Steuervergünstigungen für Gesamthandsgemeinschaften gemäß § 23 Abs. 27 GrEStG.

Hintergrund der Neuregelung

Die Steuervergünstigungen nach § 5 GrEStG und § 6 GrEStG gelten für Grundstücksübertragungen innerhalb von Gesamthandsgemeinschaften (z. B. Personengesellschaften). Diese Vergünstigungen blieben auch nach Einführung des MoPeG durch den neuen § 24 GrEStG bestehen.

👉 Gesamthandsgemeinschaften wie GbRs, OHGs oder KGs profitieren bei Grundstücksübertragungen von einer reduzierten oder vollständig entfallenden Grunderwerbsteuer, sofern bestimmte Bedingungen eingehalten werden.

Laufende Nachbehaltensfristen und ihre Behandlung

Ein kritischer Punkt der Reform betrifft die Nachbehaltensfristen nach § 5 Abs. 3 Satz 1 und § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG. Diese Fristen schreiben vor, dass:

• Die Steuervergünstigung entfällt, wenn sich der Anteil am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung vermindert.

Wichtig: Das bloße Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 führt nicht automatisch zu einer Verletzung der Nachbehaltensfrist.

👉 Regelung im Detail:

• Nachbehaltensfristen, die bis zum 31. Dezember 2026 laufen, bleiben unverändert bestehen.
• Eine Verletzung der Frist tritt nur dann ein, wenn sich der Anteil am Gesellschaftsvermögen aktiv vermindert.

Warum diese Regelung?

Ohne diese Klarstellung hätte das MoPeG möglicherweise dazu geführt, dass allein die Anpassung des Gesellschaftsrechts eine Verletzung der Nachbehaltensfristen auslöst – und damit Steuervergünstigungen rückwirkend entfallen. Die neue Regelung schützt Gesellschaften vor dieser ungewollten steuerlichen Belastung.

Praxisbeispiel

Ein Grundstück wird am 1. Juli 2022 steuerfrei nach § 5 GrEStG auf eine GbR übertragen. Die fünfjährige Nachbehaltensfrist läuft bis zum 1. Juli 2027.

• Trotz des Inkrafttretens des MoPeG zum 1. Januar 2024 bleibt die Frist unberührt.
• Erst wenn sich der Anteil am Gesellschaftsvermögen bis zum 1. Juli 2027 ändert, wird die Steuervergünstigung rückwirkend entzogen.

Fazit

Die Anpassung des GrEStG an das MoPeG sorgt für Rechtssicherheit und Schutz laufender Grunderwerbsteuervergünstigungen für Gesamthandsgemeinschaften. Unternehmen und Gesellschaften sollten dennoch die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und sicherstellen, dass Änderungen im Gesellschaftsvermögen innerhalb der Nachbehaltensfrist vermieden werden, um die Steuervergünstigung nicht zu gefährden.

👉 Tipp: Eine frühzeitige Prüfung der Gesellschaftsstruktur und ein enger Austausch mit Steuerberatern kann dabei helfen, mögliche Risiken zu erkennen und zu vermeiden.

Mit der Einführung des § 1 Abs. 4a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird ab dem 6. Dezember 2024 die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft gesetzlich präzisiert. Diese Neuerung soll missbräuchliche Gestaltungen verhindern und für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Was regelt § 1 Abs. 4a GrEStG?

Ein Grundstück gehört künftig zum Vermögen der Gesellschaft, die zuletzt einen Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG verwirklicht hat. Dies gilt so lange, bis:

• der Erwerb rückgängig gemacht wird (§ 16 Abs. 1 GrEStG) oder
• das Grundstück erneut veräußert wird.

👉 Wichtig: Diese Regelung stellt sicher, dass das Grundstück rechtlich weiterhin der Gesellschaft zugeordnet bleibt, auch wenn es zwischenzeitlich zu einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen kommt.

Vermeidung von missbräuchlichen Gestaltungen

Um Steuerumgehungen zu verhindern, enthält § 1 Abs. 4a GrEStG einen Schutzmechanismus gegen missbräuchliche Rückabwicklungen:

• Wird ein Erwerbsvorgang nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht oder das Grundstück nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben, findet die neue Zuordnungsregel keine Anwendung, wenn dadurch ein Ergänzungstatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden wird.

Beispiel für missbräuchliche Gestaltung:

• Eine Gesellschaft verkauft ein Grundstück (Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG).
• Die Gesellschaftsanteile werden anschließend ohne Grunderwerbsteuer veräußert.
• Danach wird das Grundstück rückabgewickelt und der Gesellschaft zurückübertragen.

👉 Folge: Ohne die Neuregelung würde die Gesellschaft durch den Rückerwerb grundbesitzlos, wodurch ein steuerlicher Ergänzungstatbestand umgangen werden könnte.

Geltungsbereich der Neuregelung

• Die neue Regelung gilt für alle Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG, die nach dem 5. Dezember 2024 verwirklicht werden.
• Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG, die vor dem 6. Dezember 2024 stattgefunden haben, werden ebenfalls erfasst, wenn später ergänzende Vorgänge eintreten.

Bedeutung für die Praxis

Die Einführung des § 1 Abs. 4a GrEStG ist ein wichtiger Schritt, um:

• Rechtsklarheit bei der Zurechnung von Grundstücken im Gesellschaftsvermögen zu schaffen.
• Steuerumgehungen durch Rückabwicklungen und Rückerwerb zu verhindern.
• Die grunderwerbsteuerliche Belastung bei Umstrukturierungen von Gesellschaften transparent und fair zu gestalten.

Unternehmen und Steuerberater sollten die Neuregelung bei der Gestaltung von Immobilientransaktionen und gesellschaftsrechtlichen Vorgängen berücksichtigen, um steuerliche Nachteile oder ungewollte Grunderwerbsteuerpflichten zu vermeiden.

👉 Tipp: Für bestehende Immobilienstrukturen lohnt sich eine frühzeitige Prüfung, ob die Neuregelung auf zukünftige Transaktionen Auswirkungen haben könnte.

Ab 2025 bringt die Reform der Kleinunternehmerregelung (§§ 19 und 19a UStG) wesentliche Änderungen mit sich. Die Anpassung setzt die Kleinunternehmer-Richtlinie (EU) 2020/285 um und schafft neue Möglichkeiten – sowohl für in Deutschland als auch im übrigen EU-Gemeinschaftsgebiet ansässige Unternehmer.

Wesentliche Neuerungen im Überblick

1. Kleinunternehmerregelung auch für EU-Ausländer

Bislang konnten nur in Deutschland ansässige Unternehmer die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Anspruch nehmen. Mit der Neuregelung können nun auch Unternehmer, die ihren Sitz im EU-Ausland haben, die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer in Deutschland nutzen.

👉 Beispiel: Ein in Österreich ansässiger Kleinunternehmer kann seine Umsätze in Deutschland steuerfrei belassen, wenn er die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt.

2. Einführung des besonderen Meldeverfahrens (§ 19a UStG)

Damit deutsche Unternehmer die Kleinunternehmerregelung in anderen EU-Ländern anwenden können, wird ein neues Meldeverfahren eingeführt:

• Zuständig: Bundeszentralamt für Steuern (BZSt)
• Unternehmer müssen quartalsweise eine Umsatzmeldung abgeben.
• Die Meldung erfolgt elektronisch und muss bis spätestens einen Monat nach Quartalsende übermittelt werden.

👉 Praxis: Wer als deutscher Unternehmer in Frankreich Kleinunternehmerumsätze erzielt, kann dies über das BZSt melden und von der Steuerbefreiung profitieren.

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Steuerbefreiung und neue Grenzwerte

Ein bedeutender Schritt ist die Einführung einer echten Steuerbefreiung für Kleinunternehmer:

• Bisher: Die Steuer wurde bei Kleinunternehmern „nicht erhoben“ – eine rein verwaltungstechnische Maßnahme, die dennoch eine Steuerpflicht voraussetzt.
• Ab 2025: Umsätze von Kleinunternehmern sind steuerfrei, vergleichbar mit anderen Umsatzsteuerbefreiungen. Dies schließt den Vorsteuerabzug aus.

Voraussetzungen:

• Der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr darf 25.000 Euro nicht überschreiten.
• Im laufenden Kalenderjahr darf der Umsatz 100.000 Euro nicht übersteigen.

👉 Beispiel: Ein Unternehmer, der 2024 einen Umsatz von 23.000 Euro erzielt, kann 2025 bis zu 100.000 Euro umsatzsteuerfrei erwirtschaften.

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Grenzwertüberschreitungen und deren Folgen

Ein Überschreiten der Umsatzgrenzen hat klare Konsequenzen:

• Wird der untere Grenzwert (25.000 Euro) überschritten, entfällt die Kleinunternehmerregelung im Folgejahr.
• Ein Überschreiten der oberen Grenze (100.000 Euro) führt zu einem sofortigen Wechsel zur Regelbesteuerung.

👉 Wichtig: Sobald die Grenze überschritten wird, unterliegt der darüber hinausgehende Umsatz der Regelbesteuerung. Umsätze bis zur Grenze bleiben steuerfrei.

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Auswirkungen auf andere Vorschriften

Die Reform zieht Änderungen in weiteren Bereichen des Umsatzsteuerrechts nach sich:

• § 13b UStG: Anpassungen bei der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers.
• § 15 UStG: Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug.
• § 15a UStG: Korrektur des Vorsteuerabzugs bei nachträglicher Änderung der Verhältnisse.

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Neue Regelungen für Rechnungen (§ 34a UStDV)

• Einführung eines neuen § 34a UStDV für vereinfachte Rechnungen von Kleinunternehmern.
• Mindestangaben wurden vereinfacht – ein Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht bei Grundstücksleistungen entfällt.

👉 Vorteil: Weniger bürokratischer Aufwand für Kleinunternehmer bei der Rechnungserstellung.

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E-Rechnungspflicht für Kleinunternehmer

• Keine Verpflichtung zur Ausstellung von E-Rechnungen für Kleinunternehmer.
• Empfang von E-Rechnungen: Kleinunternehmer müssen in der Lage sein, elektronische Rechnungen zu empfangen und zu verarbeiten.

👉 Hinweis: Die Pflicht zum Empfang von E-Rechnungen erfordert ggf. Anpassungen in der Buchhaltung oder Investitionen in Softwarelösungen.

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Fazit – Vorteile und Herausforderungen

Die Reform der Kleinunternehmerregelung bringt mehr Flexibilität und weniger Bürokratie für kleine Unternehmen in Deutschland und der EU. Gleichzeitig eröffnet die Neuerung Chancen für grenzüberschreitende Tätigkeiten innerhalb der EU.

Vorteile:

• Erweiterung der Kleinunternehmerregelung auf EU-Ausländer.
• Klare Umsatzgrenzen und transparente Regelungen.
• Vereinfachte Rechnungslegung und weniger Bürokratie.

Herausforderungen:

• Genauere Überwachung der Umsatzgrenzen erforderlich.
• Neue Meldepflichten und elektronische Umsatzmeldungen.
• Notwendigkeit zur Verarbeitung von E-Rechnungen.

👉 Empfehlung: Unternehmer sollten sich frühzeitig mit den neuen Vorschriften vertraut machen und gegebenenfalls mit ihrem Steuerberater Rücksprache halten, um die Vorteile der neuen Regelung optimal zu nutzen.

Ab 2028 tritt eine wichtige Änderung für den Vorsteuerabzug bei Leistungsbezug von Istversteuerern in Kraft. Diese Neuregelung hat erhebliche Auswirkungen auf Unternehmen, die Leistungen von Unternehmern beziehen, die nach vereinnahmten Entgelten (Istversteuerung) abrechnen.

Was ändert sich konkret?

Bislang war der Vorsteuerabzug auch dann möglich, wenn eine Leistung erbracht, jedoch noch keine Zahlung erfolgt war. Mit der Neufassung des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG wird dies nun angepasst:

• Der Vorsteuerabzug ist künftig erst dann zulässig, wenn und soweit eine Zahlung erfolgt ist.
• Dies betrifft alle Fälle, in denen die Leistung von einem Istversteuerer (§ 20 UStG) erbracht wird.

Auswirkungen auf Leistungsempfänger

Damit der Leistungsempfänger nachvollziehen kann, ob es sich bei dem Rechnungssteller um einen Istversteuerer handelt, wird eine neue Pflichtangabe in Rechnungen eingeführt:

• § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6a UStG (neu): Die Rechnung muss einen Hinweis darauf enthalten, dass der Leistende seine Umsätze nach vereinnahmten Entgelten versteuert.
• Diese Pflichtangabe gilt auch für:
  • Kleinbetragsrechnungen (§ 33 UStDV) und
  • Fahrausweise (§ 34 UStDV).

Warum diese Änderung?

Die neue Regelung dient der Klarstellung und Vereinheitlichung. Sie verhindert, dass Vorsteuer bereits geltend gemacht wird, bevor der Leistende tatsächlich eine Zahlung vereinnahmt hat. Dies soll Unstimmigkeiten bei der Versteuerung und mögliche Liquiditätsnachteile für die Finanzverwaltung vermeiden.

Beispiel:

Ein Unternehmen erhält eine Rechnung von einem Dienstleister, der Istversteuerer ist:

• Rechnungsbetrag: 5.000 Euro (inkl. 19 % USt)
• Leistung erbracht im Januar 2028, Zahlung erfolgt im März 2028.
• Vor der Änderung: Das Unternehmen konnte die Vorsteuer von 798,32 Euro (5.000 € / 1,19 * 0,19) bereits im Januar 2028geltend machen.
• Nach der Änderung: Der Vorsteuerabzug ist erst im März 2028(Zeitpunkt der Zahlung) möglich.

Praktische Umsetzung für Unternehmer

• Rechnungsstellung: Unternehmer, die Istversteuerer sind, müssen ihre Rechnungen entsprechend kennzeichnen, um ihren Kunden den Vorsteuerabzug korrekt zu ermöglichen.
• Buchhaltung: Unternehmen müssen darauf achten, dass sie Vorsteuer aus Rechnungen von Istversteuerern erst nach Zahlung abziehen.
• Prüfung der Rechnungen: Leistungsempfänger sollten Rechnungen genau prüfen, um sicherzustellen, dass der Vorsteuerabzug nicht vorzeitig vorgenommen wird.

Fazit

Die Neuregelung zur Vorsteuerabzugsberechtigung bei Istversteuerern bringt mehr Transparenz, erfordert jedoch eine genaue Überprüfung der Rechnungen und Zahlungsvorgänge. Unternehmen sollten ihre Prozesse und Buchhaltung entsprechend anpassen, um Fehlbuchungen und Verzögerungen beim Vorsteuerabzug zu vermeiden.

Ab Januar 2025 steigt die Verdienstgrenze für Minijobs von 538 € auf 556 € pro Monat. Dies geschieht im Zuge der Erhöhung des gesetzlichen Mindestlohns von 12,41 € auf 12,82 € pro Stunde. Die Jahresverdienstgrenze liegt damit bei 6.672 €.

Was bedeutet das für Minijobber?

Minijobber können ab dem Jahresbeginn etwas mehr verdienen, ohne den Status ihres Minijobs zu verlieren. Bei einem Stundenlohn von 12,82 € ergibt sich weiterhin eine maximale Arbeitszeit von etwa 43 Stunden pro Monat.

Wichtige Änderung für Arbeitnehmer in der Gleitzone

Für Arbeitnehmer, die im Jahr 2024 durchschnittlich zwischen 538 € und 556 € monatlich verdient haben, kann die Anpassung Folgen haben:

• Verdienst unter 556 € pro Monat: Die Beschäftigung wird 2025 als Minijob eingestuft und ist nicht mehr sozialversicherungspflichtig.
• Verdienst über 556 € pro Monat: Die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung bleibt erhalten.

Arbeitnehmer, die weiter sozialversicherungspflichtig bleiben möchten, müssen ihren Verdienst entsprechend anpassen.

Überschreitung der Verdienstgrenze – Was ist erlaubt?

Die Ausnahmeregelung bleibt bestehen:

• Gelegentliches Überschreiten der Verdienstgrenze aus unvorhersehbaren Gründen ist bis zu zwei Monaten zulässig.
• Die zulässige Höchstgrenze beträgt dabei das Doppelte der monatlichen Verdienstgrenze – also 1.112 € pro Monat.
• Insgesamt ergibt sich ein jährlicher Maximalbetrag von 8.896 €.

Auswirkungen auf Midijobs (Gleitzone)

Die Erhöhung der Minijob-Grenze hat auch Auswirkungen auf die Beitragsberechnung im sozialversicherungsrechtlichen Übergangsbereich (Midijob oder Gleitzone).

• Der untere Grenzwert im Übergangsbereich beginnt ab 556,01 € (bisher 538 €).
• Der obere Grenzwert von 2.000 € bleibt unverändert.

Die Anpassung führt zu einer geänderten Formel zur Berechnung des beitragspflichtigen Entgelts und des Arbeitnehmeranteils an der Sozialversicherung.

Empfehlung für Arbeitgeber und Arbeitnehmer

Die Minijob-Zentrale bietet hierzu aktuelle und gut verständliche Informationen. Arbeitgeber sollten sich informieren, um rechtzeitig Anpassungen vornehmen zu können.

👉 Mehr Informationen zur Erhöhung der Verdienstgrenze und den Auswirkungen auf Minijobs finden Sie auf folgender Webseite.