Immobilienfonds

Modell:
Ab ca. 10.000 Euro Mindesteinlage können Anleger in einen geschlossenen Immobilienfonds einsteigen. Die Laufzeit der Fonds ist unbefristet. Jedoch werden diese in der Regel nach 10 bis 20 Jahren durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst. Nach Wegfall der Sonderabschreibungen gibt es derzeit vor allem Beteiligungen an deutschen Gewerbeimmobilien, aber auch an Gebäuden in Holland und in den USA am Markt. Anleger profitieren von hohen Renditen in Holland und USA. In Deutschland lohnt der Einstieg nur an lukrativen Standorten.

Steuervorteil:
Die meisten inländischen Immobilienfonds machen Anfangsverluste von bis zu 50 Prozent der Fondseinlage. Ein Anleger mit einer 50.000 Euro-Beteiligung kann bis zu 13.500 Euro Steuern vom Finanzamt erstattet bekommen. Veräußerungsgewinne von Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei. Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne aus niederländischen Immobilienfonds sind nahezu steuerfrei. Wer in US- Immobilienfonds investiert, muss seine Ausschüttungen nach Abzug eines Freibetrages mit maximal 40 Prozent und seinen Veräußerungsgewinn mit höchstens 20 Prozent versteuern. In Deutschland sind die Einkünfte steuerfrei. Allerdings erhöhen die ausländischen Einkünfte den Steuersatz des Anlegers und belasten so sein übriges Einkommen (sog. Progressionsvorbehalt).

Chancen:
Deutsche Immobilienfonds schütten durchschnittlich 5 Prozent der Anlagesumme aus. Bei Holland-Fonds gibt es ca. 7 Prozent. Anleger von US-Fonds bekommen ebenfalls ca.  7 Prozent. Steigen die Immobilienpreise, wird der höhere Verkaufsgewinn ausgeschüttet.

Risiken:
Die Rendite hängt von den Mietpreisen und Leerstand in den Gebäuden ab. Beides ist bei Gewerbeimmobilien stark von der Konjunktur abhängig.

 

Marktsituation

Die Immobilienpreise in Berlin sind gegenwärtig von ihren Höchstständen Anfang der 90er Jahre weit entfernt und liegen deutlich unter dem Preisniveau anderer deutscher und europäischer Großstädte. Während dies bei Gewerbeimmobilien und Neubauten mit einem niedrigen Mietzins einhergeht bzw. darauf beruht, hat sich der Mietzins bei Altbauten, die zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht wesentlich reduziert und sogar teilweise erhöht. Derartige Altbauten bieten daher gegenwärtig im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt eine überdurchschnittliche Rendite. Daneben werden Instandsetzungsmaßnahmen staatlich durch verbilligte Kredite und Investitionszulagen noch gefördert.

Zugleich liegen auch die aktuellen Hypothekenzinskonditionen so deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, dass man von einer ausgesprochenen Niedrigzinsphase sprechen kann.

In steuerlicher Hinsicht ermöglicht die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichtshofes (weiter BFH) bei Erwerb eines Erbbaurechts mit Erbbauzinsvorauszahlung, diese Vorauszahlung sofort als Werbungskosten in Ansatz zu bringen. Dies führt dazu, dass sozusagen die Anschaffungskosten für das Grundstück die Einnahmen mindern und damit die Steuerlast senken. Daneben besteht grundsätzlich die Möglichkeit in Sanierungsgebieten bzw. bei Denkmalschutz die als ,,10 x 10" bekannt gewordenen erhöhten Absetzungen in Ansatz zu bringen.

Aufgrund dieser idealen Bedingungen erscheinen gegenwärtig Investitionen in Berliner Bestandsimmobilien aussichtsreich. Man könnte sogar sagen, dass sich eine Geldanlage in Immobilien wenn, dann jetzt rechnet.


Investitionsziel

Einzelanlegern oder kleineren Gruppen von Anlegern wird hiermit die Möglichkeit geboten, unter Ausnutzung sämtlicher Gestaltungs- und Fördermöglichkeiten von diesen gegenwärtig idealen Bedingungen zu profitieren.

Dabei bestimmt der Investor im Gegensatz zu vorgefertigten Anlageprodukten die wesentlichen Rahmenbedingungen. Er sucht die Immobilie aus, entscheidet über Art und Umfang der Finanzierung und den Umfang der Baumaßnahmen. Dabei kann der Investor alles selbst entscheiden, muss es aber nicht.

Soweit ein grundlegendes Interesse an einer entsprechenden Investition in Immobilien besteht, präsentieren wir eine Auswahl an geeigneten Objekten mit einer Vorkalkulation der zu erwartenden Rendite. Nach Konkretisierung des Investitionsobjektes wird in Abstimmung mit dem Investor und unseren Kooperationspartnern die Baumaßnahmen, die Finanzierung und das weitere Vertragswerk abgestimmt.

Neben der herkömmlichen Finanzierung mit persönlicher Haftung besteht die Möglichkeit die Immobilie ohne persönliche Haftung in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG zu erwerben, was neben dem Haftungsaspekt auch den Vorteil hat, dass gegenüber der Bank die lästigen Selbstauskunftspflichten nach § 18 KWG entfallen.


Investitionsgegenstand

Insoweit eignen sich insbesondere Altbauten in guten Berliner Innenstadtlagen für eine entsprechende Investition.

Warum gerade Berlin? In Zeiten einer insolventen Landesbank Berlin, der Diskussionen über Anschlussförderungen und Artikel über ostdeutsche "Schrottimmobilien", ist "Berlin" gegenwärtig alles andere als ein Lockruf für private Anleger. Doch gerade deshalb ist eine kritische Analyse über das "Warum" sinnvoll. Die Berliner Immobilienpreise sind gegenwärtig von den Höchstständen Anfang der 90er Jahre weit entfernt. Dagegen haben sich die Durchschnittsmieten für Altbauten kontinuierlich erhöht.

Mit dieser Markteinschätzung sind wir anscheinend auch nicht allein, wenn man betrachtet, dass sich insbesondere amerikanische und englische opportunity Fonds, um große Berliner Wohnungsbestände bemühen. Insoweit muss man sich fragen, ob man dem Trend nicht hinterherläuft, wenn man in Auslandsimmobilien investiert, während die stark renditeorientierten angelsächsischen Unternehmen beginnen in Deutschland und speziell in Berlin zu investieren.

Und auch die demografische Entwicklung spricht für Berlin. Während diverse deutsche Kleinstädte an einem Bevölkerungsschwund lei­den prognostiziert das Research der Deutschen Bank für Berlin ein deutliches positives Wachstum. Hinzu kommt noch der ständig steigende pro Kopf Bedarf an Wohnfläche, der zusätzlich für höheren Wohnflächenbedarf bei gleich bleibender Bevölkerungszahl sorgt.

Berlin ist zudem "in" und hat nach dem Mauerfall alle Chancen wieder das zu werden, was sie in den 20er Jahren gewesen ist - eine wenn nicht sogar die europäische Metropole. Einst Symbol der Teilung, verbindet Berlin heute das westliche und östliche Europa. Die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg liegt in der Mitte der erweiterten Europäischen Union und bietet Chancen in vielfacher Hinsicht. Im kommenden, vereinigten Europa liegt Berlin in der Mitte, nicht mehr am Rand. Es verfügt über Erfahrungen sowohl des Westens als auch des Ostens. Berlin wird zum Ort der Begegnung von Ost und West, zum Tor und Ziel für beide Seiten, zur Ost-West-Metropole.

Politik und Diplomatie bringen der Stadt neue Internationalität. Am Sitz von Regierung und Parlament konzentrieren sich deutsche und internationale Verbände von Wirtschaft und Gesell­schaft. Fernseh-, Rundfunk- und Zeitungsredaktionen zieht es in die Hauptstadt. Berlin wird das politische, wissenschaftliche und kulturelle Zentrum Deutschlands und eine der führenden Metropolen Europas.


Vertragspartner

Unser Kooperationspartner ist ein Team aus Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und weiteren Partnern. Sie bieten alles, von einer bloßen Hilfestellung bis zum "Sorglospaket", unabhängig davon, ob es sich um bauliche Instandsetzungsarbeiten, die rechtlichen Rahmenbedingungen, die kontinuierliche Durchsetzung von Mieterhöhungen oder die laufende Verwaltung handelt. Dabei ist eine Betreuung nicht nur vor und während der Investitionsphase sondern auch für die Folgejahre vorgesehen, soweit eine solche erforderlich und gewünscht ist.


Vorteile

•    Zweistellige Rendite möglich.

•    Steueroptimierte Investitionen.

•    Günstiger Quadratmeterpreis, der deutlich unter den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen liegt, so dass eine Wertsteigerung zu erwarten ist.

•    Individuelle Anpassung an die persönlichen Gegebenheiten.

•    Günstige Zinskonditionen.

•    Geleisteter Erbbauzins kann sofort steuerlich geltend gemacht werden.

•    Sonderabschreibungen (ehemals 10x10) bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet     bzw. bei Denkmalschutz.

•    Staatliche Zuschüsse durch vergünstigten Zins für Instandsetzungskredite.

 •    Objektabhängig weitere staatliche Gelder in Form von Investitionszulagen.

 •    Keine lästigen Eigentümerversammlungen.


Beratungsangebot:

Seit vielen Jahren bieten wir Unabhängigkeit und Objektivität bei der Auswahl von steuerbegünstigten Kapitalanlagen. Diese ermöglichen Ihnen die Nutzung interessanter Steuergesetze und eine sinnvolle Streuung Ihrer Vermögensanlagen. Durch die Vielzahl der Angebote ist eine gründliche und neutrale Prüfung besonders wichtig. Da wir unabhängig von Initiatoren sind, können wir die Angebote objektiv prüfen, vergleichen und beurteilen.

Immobilienfonds@SteuerSchroeder.de

 

Dipl.-Kfm.
 Michael Schröder
 Steuerberater Berlin
Schmiljanstr. 7, 12161 Berlin
(Lageplan, Anfahrts-/ Wegbeschreibung)

Tel. 030/ 897 29 111
Fax: 030/ 897 29 112
 

 

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