Aktualisiert: 02.07.2026
Mieten oder kaufen? Rechner, Kostenvergleich und Entscheidungshilfe
Mieten oder kaufen? Diese Entscheidung hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Entscheidend sind Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Mietentwicklung, Wertentwicklung und Ihre persönliche Lebensplanung. Mit unserem Rechner vergleichen Sie beide Wege realistisch.
Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Knapp die Hälfte der Menschen in Deutschland wohnt zur Miete – egal ob in der Großstadt, einer Kleinstadt oder auf dem Land. Doch irgendwann stellt sich fast jeder die Frage: Wäre ein Eigenheim nicht eine sinnvolle Investition? Statt monatlich Miete zu zahlen, bauen Sie mit der monatlichen Rate Stück für Stück eigenes Vermögen auf, um im Alter mietfrei in den eigenen vier Wänden zu leben.
Der Rechner zeigt, ob in Ihrer Situation eher Mieten oder Kaufen günstiger sein kann. Geben Sie Miete, Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Tilgung, Nebenkosten und erwartete Wertentwicklung ein.
Mieten oder kaufen?
Ermitteln Sie, welchen Kaufpreis Sie aus Ihrer monatlichen Belastbarkeit und Ihrem Eigenkapital voraussichtlich finanzieren können. Zusätzlich sehen Sie, wie sich Ihre Kaltmiete über den gewählten Zeitraum entwickelt.
Hinweis: Die Berechnung ist eine vereinfachte Orientierung. Sie ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung und berücksichtigt insbesondere keine künftigen Zinsänderungen, Wertentwicklungen, Steuern oder sämtliche laufenden Kosten des Immobilieneigentums.
Tipp: Berechnen Sie wie hoch Sie die Immobilie finanzieren können..
Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?
Eine eigene Immobilie kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten, ausreichend Eigenkapital haben und die monatliche Belastung auch bei steigenden Lebenshaltungskosten tragbar bleibt. Mieten kann dagegen finanziell besser sein, wenn die Miete vergleichsweise günstig ist, Sie flexibel bleiben möchten oder das eingesetzte Eigenkapital alternativ rentabel angelegt werden kann.
Sie mindestens 10 bis 15 Jahre bleiben, genügend Eigenkapital mitbringen und die Immobilie nicht überteuert ist.
Sie flexibel bleiben möchten, die Miete günstig ist oder Sie Ihr Eigenkapital breit gestreut investieren wollen.
„Miete ist verlorenes Geld“ greift zu kurz. Auch Käufer zahlen Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Opportunitätskosten.
Vergleichen Sie nicht Miete mit Kreditrate, sondern die gesamte Vermögensentwicklung beider Varianten.
Mieten oder kaufen: die wichtigsten Faktoren als Infografik
Mieten oder Kaufen? Auf diesen Wert kommt es beim Immobilienkauf an
Der Vervielfältiger: Das Geheimnis der Immobilien-Profis
Um herauszufinden, ob ein Immobilienangebot günstig oder überteuert ist, nutzen professionelle Investoren eine einfache, aber aussagekräftige Kennzahl: den Vervielfältiger (auch bekannt als Kaufpreis-Miet-Verhältnis).
Der Vervielfältiger setzt den Kaufpreis einer Immobilie in direktes Verhältnis zur erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahre Sie die aktuelle Miete zahlen müssten, um den Kaufpreis der Immobilie rechnerisch zu decken.
So funktioniert die Berechnung (Praxisbeispiel):
Angenommen, Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre aktuelle Mietwohnung zu kaufen:
- Ihre Kaltmiete: 1.000 € pro Monat = 12.000 € Jahreskaltmiete
- Geforderter Kaufpreis: 300.000 €
Die Formel lautet:
Das Ergebnis: Die Wohnung kostet Sie umgerechnet die Miete von genau 25 Jahren.
- Bis 25: Gilt als moderat bis günstig. Hier lohnt sich der Kauf oft besonders schnell.
- Über 25: Gilt als eher teuer bis sehr teuer. Hier sollten Sie genauer nachrechnen.
Mieten oder Kaufen? Der direkte Vermögensvergleich
Obwohl der Vervielfältiger in unserem Beispiel mit 25,0 genau auf der Schwelle zum teureren Bereich liegt, kann sich der Kauf unter bestimmten Bedingungen dennoch langfristig auszahlen. Genau hier hilft unser spezialisierter Mieten-oder-Kaufen-Rechner weiter, der alle finanziellen Nebenströme berücksichtigt.
Lassen Sie uns das obige Beispiel mit realistischen, aber einfachen Rahmenbedingungen durchrechnen:
- Eigenkapital: 50.000 €
- Mietsteigerung: 2,2 % p. a.
- Alternative Geldanlage (ETF): 6 % Rendite p. a. (falls Sie Mieter bleiben und Ihr Geld am Aktienmarkt anlegen)
- Kaufpreis: 300.000 € (zzgl. 10 % Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer)
- Wertsteigerung der Immobilie: 2,0 % p. a.
- Instandhaltungskosten: 1,2 % p. a.
- Finanzierung: 4,0 % p. a. Sollzins bei einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren
Das Ergebnis nach 25 Jahren:
- Als Käufer: Ihre monatliche Belastung liegt anfangs bei 1.800 € (1.500 € für Zins und Tilgung an die Bank sowie 300 € Rücklage für die Instandhaltung). Nach Ablauf der 25 Jahre ist der Kredit vollständig abbezahlt. Unter Berücksichtigung der Wertsteigerung besitzen Sie ein schuldenfreies Eigenheim mit einem Nettovermögen von ca. 492.000 €.
- Als Mieter: Sie zahlen anfangs 1.000 € Miete. Da Mieten steigen, legen Sie die monatliche Differenz zur Kaufvariante (anfangs 800 €) zusammen mit Ihrem Eigenkapital diszipliniert in einen Aktien-ETF an. Nach 25 Jahren beträgt Ihr angespartes ETF-Vermögen ca. 485.000 €.
Fazit des Rechners: Der Kauf ist in diesem Szenario das leicht bessere Geschäft und bietet Ihnen zusätzlich die emotionale und finanzielle Sicherheit eines mietfreien Wohnens im Alter.
Wichtige Checkliste für Ihre Entscheidung
Ein niedriger Vervielfältiger ist ein hervorragender Indikator, aber er sollte nie das einzige Kaufkriterium sein. Beachten Sie bei Ihrer Planung immer folgende Punkte:
- Die Mikrolage und das Objekt zählen: Auch in statistisch günstigen Regionen gibt es sanierungsbedürftige Immobilien oder Lagen mit hohem Leerstandsrisiko. Prüfen Sie das Objekt und die Bausubstanz immer sorgfältig.
- Langfristige Flexibilität: Bedenken Sie, ob die Immobilie zu Ihrer Lebensplanung passt. Können Sie sie im Alter problemlos selbst nutzen, oder lässt sie sich im Bedarfsfall (z. B. bei einem beruflichen Umzug) gut vermieten oder veräußern?
- Finanzierung optimieren: Der Zins entscheidet über die Gesamtkosten. Holen Sie immer mehrere Vergleichsangebote von Ihrer Hausbank vor Ort und über überregionale Kreditvermittler ein, um sich den bestmöglichen Zinssatz zu sichern.
Rechnen Sie Ihr persönliches Szenario durch!
Verlassen Sie sich nicht blind auf Pauschalaussagen. Jede Lebenssituation, jedes Eigenkapital und jede Immobilie ist individuell.
Nutzen Sie jetzt unseren kostenfreien und unabhängigen Mieten-oder-Kaufen-Rechner, um Ihr persönliches Angebot auf Herz und Nieren zu prüfen und herauszufinden, welcher Weg für Sie der finanziell profitabelste ist.
Zum Mieten-oder-Kaufen-RechnerKaufchance oder Preisfalle? Der aktuelle Immobilienmarkt
Doch sind Immobilien in Deutschland nicht mittlerweile viel zu teuer? Eine aktuelle Auswertung zeigt: Es gibt durchaus attraktive Kaufchancen. Doch wie erkennen Sie ein wirklich gutes Angebot?
Auf den ersten Blick wirkt die Situation widersprüchlich: Laut aktuellen Daten des Postbank Wohnatlas sind die Immobilienpreise nach einer kurzen Schwächephase vielerorts wieder gestiegen. Dennoch kann sich der Einstieg jetzt lohnen. Denn für die Entscheidung, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung rechnet, ist nicht der absolute Kaufpreis entscheidend. Es kommt vielmehr auf das Verhältnis von Kaufpreis zu den Marktmieten an.
In vielen Regionen steigen Mieten schneller als die Kaufpreise
Warum sieht eine aktuelle Postbank-Studie derzeit wieder verstärkt Kaufchancen? Der Grund liegt in der Dynamik des Marktes: Die Nettokaltmieten sind in vielen Regionen zuletzt deutlicher gestiegen als die Kaufpreise selbst. Dadurch sinkt der Vervielfältiger – und der Kauf rechnet sich im Vergleich zur Miete deutlich früher als noch vor einigen Jahren. In 284 von 400 untersuchten deutschen Regionen hat sich das Verhältnis zugunsten des Kaufs verschoben.
Top-Regionen mit guten Kaufchancen
Besonders attraktiv sind Regionen, in denen der Vervielfältiger unter 25 liegt und gleichzeitig eine positive, reale Wertentwicklung (inflationsbereinigt) prognostiziert wird. Dazu gehören laut Studie unter anderem:
| Region / Stadt | Vervielfältiger | Prognostiziertes reales Kaufpreiswachstum p. a. |
|---|---|---|
| Wartburgkreis (Thüringen) | 17,5 | + 0,9 % |
| Neumünster (Schleswig-Holstein) | 19,0 | + 0,7 % |
| Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) | 20,7 | + 0,6 % |
| Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz) | 20,7 | + 1,2 % |
| Bremen (Stadt) | 21,3 | + 0,7 % |
Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?
Beim Kauf zählen nicht nur Kaufpreis und Kreditrate. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten an. Diese Kosten sollten Sie vor jeder Finanzierungsanfrage vollständig kalkulieren.
| Kostenart | Typische Größenordnung / Grundlage | Wichtig für die Entscheidung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Je nach Bundesland; gesetzlicher Grundsteuersatz nach § 11 GrEStG: 3,5 %, mit landesrechtlich höheren Sätzen bis 6,5 % | Direkter Liquiditätsbedarf nach dem Kaufvertrag; meist aus Eigenkapital zu zahlen. |
| Notar und Grundbuch | Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; häufig grob mit ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises kalkuliert | Die konkrete Höhe hängt vom Geschäftswert und den beurkundeten Vorgängen ab. |
| Maklerprovision | Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere Regeln für Verbraucher nach §§ 656a bis 656d BGB | Bei Doppeltätigkeit muss die Provision grundsätzlich gleich verteilt sein. |
| Modernisierung / Renovierung | Abhängig von Zustand, Energieeffizienz, Alter der Immobilie und gewünschtem Standard | Nicht zu knapp planen; Reserven schützen vor Nachfinanzierung. |
| Instandhaltung | Laufende Rücklage für Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Bad, Elektrik | Eigentümer tragen Reparaturen selbst; Mieter grundsätzlich nicht. |
| Hausgeld bei Eigentumswohnungen | Monatliche Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft | Enthält oft Verwaltung, Rücklage und Betriebskosten; nicht vollständig mit Nebenkosten einer Mietwohnung vergleichbar. |
Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?
Eine einfache Faustregel: Die gesamte Wohnbelastung sollte dauerhaft tragbar bleiben. Prüfen Sie deshalb nicht nur die anfängliche Rate, sondern auch Anschlussfinanzierung, Einkommensrisiken, Familienplanung, Reparaturen und Energiekosten.
Beispielrechnung: maximale Kreditrate
| Haushaltsnettoeinkommen | 4.500 € |
|---|---|
| Maximaler Wohnkostenrahmen bei 33 % | 1.500 € |
| Abzug Betriebskosten / nicht umlagefähige Kosten | 200 € |
| Abzug Hausgeld / Rücklage bei Eigentumswohnung | 200 € |
| Grobe maximale Kreditrate | 1.100 € |
Diese Beispielrechnung ersetzt keine Finanzierungsprüfung. Banken bewerten zusätzlich Eigenkapital, Bonität, Objektwert, Beschäftigungssituation, bestehende Kredite und Haushaltsrechnung.
Für eine genauere Berechnung nutzen Sie zusätzlich den Baufinanzierungsrechner.
Mieten oder kaufen im direkten Vergleich
Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten. Entscheidend ist, welche Variante nach Kosten, Risiken und Vermögensaufbau besser zu Ihrem Leben passt.
| Aspekt | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Flexibilität | Geringer: Verkauf oder Vermietung kostet Zeit und Geld. | Höher: Umzug ist meist einfacher. |
| Vermögensaufbau | Über Tilgung und möglichen Wertzuwachs der Immobilie. | Nur, wenn die Differenz konsequent gespart und investiert wird. |
| Planbarkeit | Während der Zinsbindung planbare Kreditrate; später Zinsänderungsrisiko. | Mietsteigerungen möglich, aber keine Instandhaltungspflicht für das Gebäude. |
| Instandhaltung | Eigentümer tragen Reparaturen, Modernisierung und Rücklagen. | Vermieter ist grundsätzlich für Erhaltung der Mietsache verantwortlich. |
| Gestaltungsfreiheit | Hoch, aber bei Eigentumswohnungen durch Gemeinschaftsregeln begrenzt. | Eingeschränkt; Umbauten meist nur mit Zustimmung des Vermieters. |
| Risiko | Klumpenrisiko durch hohe Bindung an ein einzelnes Objekt. | Finanziell flexibler, wenn Ersparnisse breit gestreut angelegt werden. |
Welche steuerlichen Punkte sind wichtig?
Beim selbstgenutzten Eigenheim sind Finanzierungskosten in der Regel privat veranlasst und nicht wie Werbungskosten abziehbar. Anders kann es bei vermieteten Immobilien sein: Dort können durch die Vermietung veranlasste Aufwendungen, etwa Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand oder Abschreibung, grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung relevant sein.
Der private Wohnnutzen ist steuerlich grundsätzlich anders zu behandeln als eine vermietete Immobilie.
Werbungskosten können steuerlich relevant sein, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen.
Die Steuer gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten und richtet sich nach dem Bundesland.
Bei privaten Immobilienverkäufen kann die Spekulationsfrist steuerlich wichtig werden.
Video: Kaufen oder mieten verständlich erklärt
Ergänzend zum Rechner können Sie die wichtigsten Denkfehler und Entscheidungsfaktoren in den folgenden Videos nachvollziehen.
Kaufen oder mieten durchgerechnet: 3 teure Denkfehler
Kaufen oder mieten durchgerechnet: die wichtigsten Faktoren
Checkliste: Sollten Sie mieten oder kaufen?
- Haltedauer prüfen: Planen Sie realistisch mindestens 10 bis 15 Jahre am Standort?
- Eigenkapital berechnen: Reicht es mindestens für Kaufnebenkosten und Sicherheitsreserve?
- Kaufnebenkosten vollständig erfassen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Umzug und Modernisierung einplanen.
- Monatsbelastung testen: Kreditrate, Hausgeld, Rücklagen und Betriebskosten gegen das Haushaltsbudget prüfen.
- Stress-Test machen: Was passiert bei Zinsanstieg, Einkommensausfall, Familienzuwachs oder Reparaturen?
- Alternative Geldanlage vergleichen: Was wäre möglich, wenn Sie Eigenkapital und monatliche Differenz als Mieter investieren?
- Objekt prüfen lassen: Zustand, Energieeffizienz, Sanierungsbedarf, Lage und Teilungserklärung nicht unterschätzen.
- Steuerliche Nutzung klären: Selbstnutzung, Vermietung oder gemischte Nutzung vorab steuerlich einordnen.
Passende weiterführende Themen
FAQ: Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein. Kaufen lohnt sich vor allem bei langer Haltedauer, tragbarer Finanzierung und angemessenem Kaufpreis. Mieten kann besser sein, wenn Flexibilität, günstige Miete oder alternative Geldanlage wichtiger sind.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden können. Zusätzlich ist eine Sicherheitsreserve für Reparaturen, Umzug und unvorhergesehene Ausgaben sinnvoll.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Typische Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Hinzu kommen oft Umzug, Renovierung, Modernisierung und Finanzierungskosten.
Wie hoch darf meine Kreditrate sein?
Als grobe Orientierung sollte die gesamte Wohnbelastung dauerhaft tragbar bleiben. Häufig wird mit etwa 30 % bis 35 % des Haushaltsnettoeinkommens kalkuliert, abzüglich Eigentümerkosten und Sicherheitsreserve.
Was spricht für Mieten?
Mieten bietet Flexibilität, geringere Kapitalbindung und weniger Verantwortung für Instandhaltung. Finanziell kann Mieten attraktiv sein, wenn die ersparte Differenz konsequent investiert wird.
Was spricht für Kaufen?
Kaufen bietet langfristige Wohnsicherheit, Gestaltungsfreiheit und Vermögensaufbau über Tilgung. Allerdings tragen Eigentümer auch Zinsrisiko, Instandhaltung und Marktrisiko.
Sind Zinsen für das Eigenheim steuerlich absetzbar?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind private Finanzierungskosten in der Regel nicht als Werbungskosten abziehbar. Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen dagegen steuerlich relevant sein.
Wann sollte ich vor dem Kauf besonders vorsichtig sein?
Vorsicht ist geboten, wenn kaum Eigenkapital vorhanden ist, die Rate nur knapp tragbar ist, hoher Sanierungsbedarf besteht oder ein Umzug in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist.
Hinweis
Dieser Beitrag stellt keine individuelle Finanzierungs-, Anlage- oder steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater, Finanzierungsexperten oder Rechtsberater.
Quellenverzeichnis
- Grunderwerbsteuergesetz: § 11 GrEStG, Steuersatz und Abrundung, Rechtsstand: 02.07.2026.
- Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb; Beispiel NRW: 6,5 % seit 01.01.2015.
- Gerichts- und Notarkostengesetz: GNotKG, Gebührenrecht für Notar- und Gerichtskosten, Rechtsstand: 02.07.2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 656a bis 656d BGB, Maklervertrag und Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, Rechtsstand: 02.07.2026.
- Einkommensteuergesetz: § 12 EStG, nicht abzugsfähige Ausgaben; § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Rechtsstand: 02.07.2026.
- Finanzverwaltung NRW: Hinweise zu Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, insbesondere Anlage V.
- Deutsche Bundesbank: Zinsstatistiken zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte; für aktuelle Zinssätze stets tagesaktuelle Bankangebote vergleichen.
Download: Steuertipps für Hausbesitzer
