Familienheim steuerfrei erben oder schenken: Voraussetzungen 2026

Wann ist ein Familienheim steuerfrei?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz unterscheidet drei typische Fälle:

Welche Voraussetzungen gelten beim Erben eines Familienheims?

Beim Erwerb von Todes wegen ist die Steuerbefreiung streng. Die Immobilie muss im Inland, in der EU oder im EWR liegen. Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.

• Eigentum erforderlich: Begünstigt ist der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum, nicht nur ein schuldrechtlicher Anspruch.
• Lebensmittelpunkt: Die Wohnung muss das Familienheim sein; Ferien-, Wochenend- oder reine Zweitwohnungen sind nicht begünstigt.
• Unverzüglicher Einzug: Der Erwerber muss die Selbstnutzung ohne schuldhaftes Zögern aufnehmen.
• 10-Jahres-Frist: Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, fällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend weg.
• 200-qm-Grenze bei Kindern: Bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder ist die Steuerbefreiung auf 200 qm Wohnfläche begrenzt.

Was bedeutet „unverzügliche Selbstnutzung“?

„Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Nach der BFH-Rechtsprechung ist ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Erbfall regelmäßig angemessen. Erfolgt der Einzug später, muss der Erwerber nachvollziehbar darlegen, wann der Entschluss zur Selbstnutzung gefasst wurde, warum ein früherer Einzug unmöglich war und weshalb die Verzögerung nicht von ihm zu vertreten ist.

Renovierungen reichen als Begründung nicht automatisch aus. Nur besondere Umstände, etwa erst nach Beginn der Arbeiten entdeckte gravierende Mängel, können eine längere Verzögerung rechtfertigen.

Wann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend?

Bei Erwerben von Todes wegen fällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzt. Schädlich sind insbesondere Verkauf, Vermietung, längerer Leerstand oder die dauerhafte Nutzung als Zweitwohnung.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Nach der BFH-Rechtsprechung reichen reine Zweckmäßigkeitsgründe nicht aus. Zwingende Gründe können insbesondere gesundheitliche Einschränkungen sein, wenn die Selbstnutzung des konkreten Familienheims objektiv unmöglich oder unzumutbar wird.

Was gilt bei der Schenkung des Familienheims zu Lebzeiten?

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können sich das selbstgenutzte Familienheim zu Lebzeiten steuerfrei übertragen. Die Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt und kann nach Verwaltungsauffassung auch mehrfach in Anspruch genommen werden, wenn jeweils das gegenwärtige Familienheim übertragen wird.

Eine Schenkung des Familienheims an Kinder ist dagegen nicht nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei. Für Kinder greift die Familienheim-Befreiung nur beim Erwerb von Todes wegen und nur bis 200 qm Wohnfläche.

Aktuelle Rechtsprechung und Praxisfälle

1. Auflassungsvormerkung genügt nicht

Die Steuerbefreiung setzt den Erwerb von Eigentum oder Miteigentum voraus. Der BFH hat entschieden, dass ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Anspruch auf Eigentumsverschaffung nicht ausreicht. In der Nachfolgeplanung sollte daher darauf geachtet werden, dass der Erblasser rechtzeitig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

2. Pflegeheim und befristete Vermietung

Muss der Erblasser aus zwingenden Gründen, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, ausziehen, kann die Eigenschaft als Familienheim erhalten bleiben. Das FG München hat in einem Einzelfall eine Steuerbefreiung trotz befristeter Vermietung anerkannt, weil die Vermietung der Finanzierung der Pflegeheimkosten diente und die Erbin nach Ende des Mietvertrags einzog. Solche Fälle sollten sorgfältig dokumentiert werden.

3. Mehrere Flurstücke und große Grundstücke

Bei mehreren Flurstücken ist die Reichweite der Steuerbefreiung besonders streitanfällig. Der BFH hat bereits entschieden, dass jedenfalls nicht beliebige weitere Grundstücke automatisch begünstigt sind. Zur Frage, welche Flächen bei Gemengelagen oder mehreren benachbarten Flurstücken einzubeziehen sind, ist weiterhin ein BFH-Verfahren unter dem Aktenzeichen II R 27/23 anhängig. Betroffene Bescheide sollten offengehalten werden.

4. Einlage in eine Ehegatten-GbR

Für Gestaltungen unter Ehegatten ist ein BFH-Urteil aus 2025 wichtig: Auch der Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim über eine Ehegatten-GbR kann unter § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG fallen, wenn die Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung erfüllt sind.

5. Miterben und Begünstigungstransfer

Wird ein Nachlass unter Miterben geteilt, kann der Transfer der Steuerbegünstigung für ein Familienheim auch bei einer Teilung nach mehr als sechs Monaten möglich sein. Entscheidend ist, dass die Übertragung noch im Rahmen der Nachlassteilung erfolgt und nicht auf einer späteren neuen Willensbildung beruht.

Was gilt für vermietete Wohnimmobilien?

Greift die Familienheim-Befreiung nicht, kann bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken § 13d ErbStG relevant werden. Danach sind bestimmte vermietete Wohngrundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen. Das ist keine vollständige Steuerbefreiung, sondern ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent.

Stundung der Erbschaftsteuer bei Wohnimmobilien

Wenn die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufgebracht werden könnte, kann auf Antrag eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG in Betracht kommen. Die Stundung kann bis zu zehn Jahre betragen. Bei Erwerben von Todes wegen ist sie nach aktueller Gesetzeslage grundsätzlich zinslos; bei Schenkungen können Zinsen anfallen.

Rechenbeispiele zur Familienheim-Befreiung

Beispiel 1: Kind erbt ein Haus mit 240 qm Wohnfläche

Ein Kind erbt ein vom Erblasser selbstgenutztes Familienheim mit 240 qm Wohnfläche und einem steuerlichen Wert von 960.000 Euro. Das Kind zieht unverzüglich ein und nutzt das Haus als Lebensmittelpunkt.

Steuerfrei ist nur der Anteil, der auf 200 qm entfällt: 200 / 240 = 83,33 Prozent. Damit bleiben 800.000 Euro steuerfrei. Der übersteigende Anteil von 160.000 Euro ist grundsätzlich steuerpflichtig, kann aber durch den persönlichen Freibetrag des Kindes von 400.000 Euro vollständig abgedeckt sein, sofern keine weiteren steuerpflichtigen Erwerbe innerhalb des Zehnjahreszeitraums vorliegen.

Beispiel 2: Bruder erbt eine Eigentumswohnung

Ein Bruder erbt eine Eigentumswohnung im Wert von 170.000 Euro. Die Familienheim-Befreiung greift nicht. Nach dem persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 150.000 Euro. Für Geschwister gilt Steuerklasse II. Bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis 300.000 Euro beträgt der Steuersatz 20 Prozent. Die Erbschaftsteuer beträgt daher 30.000 Euro, nicht 45.000 Euro.