Erbschaftssteuer bei Wohneigentum

Erbschaft- und Schenkungsteuer - Steuerfreies Wohneigentum (Familienheim)

Welche Auswirkungen hat die Erbschaftssteuer auf Wohneigentum (Familienheim)


Wohneigentum, das dem Ehepartner, dem eingetragenem Lebenspartner oder den Kindern vererbt wurde, ist im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer steuerfrei. Die Bedingung dafür ist allerdings, dass das Wohneigentum laut Erbschaftssteuergesetz mit einer Mindestfrist von 10 Jahren selbst bewohnt werden muss. Wird das Wohneigentum jedoch als zweiter Wohnsitz angeführt, ist dies ein Verstoß gegen das Erbschaftssteuergesetz. Weitere Einschränkungen sind laut Erbschaftssteuergesetz, dass keine Vermietung stattfinden darf und bei den Kindern eine Fläche von 200 qm nicht überschritten werden darf. Sollte das Wohneigentum größer sein, unterliegt es wieder der Erbschaftssteuer, abzüglich des Freibetrages.


Erbschaftssteuer - Steuerfreies Wohneigentum
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Seit 1.1.2009 gilt:

  • Die Schenkung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei.
  • Auch die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei. Voraussetzung: Das Objekt wird nach Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt.
  • Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an Kinder bzw. an Kinder verstorbener Kinder (das sind Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) ist bis zu einer Wohnfläche von 200 qm steuerfrei. Auch hier ist Voraussetzung, dass der Erwerber das Objekt zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt.
  • Diese Steuerbefreiungen können zusätzlich persönliche Freibeträgen in Anspruch genommen werden.

 

So entstehen große Unterschiede, was die Erbschaftssteuer betrifft. Dies ist für Aussenstehende nicht immer leicht zu begreifen. Denn dadurch ist es möglich, dass eine reiche Witwe für ihre Villa keine Erbschaftssteuer zahlen muss. Dies allerdings mit dem Hintergrund, dass sie dort, laut Erbschaftssteuergesetz mindestens 10 Jahre wohnen bleibt. Jedoch der Bruder eines Erblassers, muss im Rahmen der Erbschaftssteuer für die Eigentumswohnung, die vom Finanzamt auf einen Wert von 170.000 Euro geschätzt wurde 45.000 Euro Erbschaftssteuer bezahlen. Der Hintergrund ist, dass der Erbschaftssteuer Freibetrag deutlich geringer ist. Wird der Erbschaftssteuer Freibetrag von 20.000 Euro also von den 170.000 Euro abgezogen, bleiben 150.000 Euro. Hierauf wird die Erbschaftssteuer fällig. Durch den hohen Erbschaftssteuersatz von 30 Prozent liegt die Erbschaftssteuer somit bei 45.000 Euro.


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Achtung: Rückwirkende Entziehung der Steuerfreiheit ist möglich: Eine Befreiung der Erbschaftssteuer für den Ehepartner kann auch rückwirkend entzogen werden. Dies ist der Fall, wenn der hinterbliebene Partner sich nicht an die 10-Jahres-Frist des Erbschaftssteuergesetzes hält, die besagt, dass er mindestens so lange die Immobilie bewohnen muss. Ausgenommen sind zwingende Gründe, die den Erben daran hindern, der Selbstnutzung der Immobilie nachzukommen. Hier ist also beim Erbschaftssteuergesetz für alle Erben Vorsicht geboten. Denn wird diese Frist unterschritten, entfällt die Befreiung der Erbschaftssteuer rückwirkend. Dies hat zur Folge, dass der Erbe, laut Erbschaftssteuergesetz, diese Beiträge nachzahlen muss und sich durch ein Nichtwissen leicht verschulden kann. Dies kann zur Folge haben, das durch das Erbschaftssteuergesetz die Immobilie im schlimmsten Fall verkauft werden muss. Eine Beschränkung der Wohnfläche gibt es bei Lebenspartnern und Ehegatten nicht im Erbschaftssteuergesetz. Zwingende Gründe, das Wohneigentum nicht selbst zu nutzen sind laut Erbschaftssteuergesetz der Tod des beerbten Partners oder die Pflegebedürftigkeit und eine damit einhergehende Unterbringung im Pflegeheim.


Es gibt einige Fälle, in denen ganz bewusst auf eine Befreiung der Erbschaftssteuer verzichtet wurde. Dies kann z. B. von Vorteil sein, wenn die 10-Jahres-Frist des Erbschaftssteuergesetzes nicht eingehalten werden kann. Vermietete Wohnungen werden mit 90 Prozent für die Versteuerung der Erbschaftssteuer zugrunde gelegt.


Da der Gesetzgeber verhindern möchte, dass ein geerbter Grundbesitz verkauft werden muss, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können, gibt es hier die Möglichkeit der Stundung. Eine Stundung der Erbschaftssteuer ist möglich, wenn der Erbe das Haus veräußern müsste, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Diese Stundung der Erbschaftssteuer ist bis zu 10 Jahre möglich.


Steuerbefreiung des Familienheims - Grundbucheintrag entscheidend

Die Erbschaftsteuerbefreiung für das sog. Familienheim setzt voraus, dass der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer des Hauses eingetragen war. Die Erbschaftsteuerbefreiung gilt daher nicht, wenn der Erblasser das Familienheim lediglich gekauft und einen Eigentumsverschaffungsanspruch hatte, bei seinem Tod jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war.


Hintergrund: Der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einer vom Erblasser selbstgenutzten Eigentumswohnung oder an einem selbstgenutzten Haus durch den überlebenden Ehegatten ist erbschaftsteuerfrei, wenn der überlebende Ehegatte die Selbstnutzung fortführt.


Streitfall: Die Ehefrau des Klägers starb im Juli 2009 und vermachte ihm eine Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung hatte die Ehefrau im März 2007 zum Preis von rund 5 Mio. € gekauft (finanziert mit einem Darlehen von 2 Mio. €). Allerdings war die Eigentumswohnung noch nicht fertiggestellt, so dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen war. Im Januar 2008 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Ehefrau in das Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2008 zogen der Kläger und die Ehefrau in die nunmehr fertiggestellte Wohnung ein. Als die Ehefrau im Juli 2009 starb, war noch eine Rate in Höhe von rund 200.000 € offen. Zudem war die Verstorbene noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Der Kläger ging von einer Erbschaftsteuerfreiheit für die selbst genutzte Wohnung aus. Dem widersprach das Finanzamt und versagte die Erbschaftsteuerbefreiung.


Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt Recht und wies die Klage ab:

  • Erbschaftsteuerfrei ist nur der Erwerb des Eigentums/Miteigentums an der selbstgenutzten Wohnung oder am selbstgenutzten Haus. Der Erblasser muss also bereits Eigentümer der Wohnung oder des Hauses geworden sein, damit der überlebende Ehegatte das zivilrechtliche Eigentum an dem Familienheim von Todes wegen erwerben kann.
  • Ob jemand Eigentümer einer Immobilie geworden ist, richtet sich nach dem Zivilrecht. Zivilrechtlich setzt der Eigentumserwerb die Einigung zwischen den Vertragsparteien und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch voraus. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch reicht nicht, weil sie nur ein sog. Anwartschaftsrecht begründet, nicht aber das Eigentum verschafft.
  • Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig, da er auf das Eigentum/Miteigentum abstellt. Die Erblasserin hatte zum Zeitpunkte ihres Todes jedoch lediglich einen Eigentumsverschaffungsanspruch. Der Gesetzgeber wollte lediglich den Erwerb des Eigentums am Familienheim begünstigen und damit erreichen, dass schon zu Lebzeiten selbstgenutztes Grundvermögen steuerfrei übertragen werden kann.
  • Der Wert des von der Ehefrau vererbten Eigentumsverschaffungsanspruchs kann mit dem Verkehrswert der Wohnung von 5 Mio. € angesetzt werden. Dieser Wert ist um die aufgenommene Darlehensschuld von 2 Mio. €, sowie um die noch ausstehende Kaufpreisrate von 200.000 € zu mindern.

Hinweise: Das Urteil ist für die Erbfolgeplanung wichtig. Soll die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim greifen, muss der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sein. Der Abschluss eines Kaufvertrags kurz vor dem Tod reicht nicht aus.

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