Erbschaft- und Schenkungsteuer - Steuerfreies Wohneigentum (Familienheim)

Welche Auswirkungen hat die Erbschaftssteuer auf Wohneigentum (Familienheim)

Wenn das Haus als Familienheim genutzt wurde und vererbt wird, kann es unter den Voraussetzungen der §§ 13 Nr. 4a, 4b, 4c ErbStG vollumfänglich erbschaft- bzw. schenkungsteuerfrei bleiben. Allerdings gilt diese Regelung nur, wenn die Wohnfläche der Wohnung/des Hauses 200 qm nicht übersteigt. Ist die Wohnfläche größer, ist der darüber hinausgehende Teil des Bedarfswerts voll steuerpflichtig. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken gelten die Regelungen des § 13d ErbStG, wonach diese mit 90 % ihres Werts anzusetzen sind. Es ist zu beachten, dass die Kinder nicht bis zum Erbfall die Wohnung selbst bewohnen müssen, sondern nur der Erblasser selbst. Zumindest ein Kind als Erwerber muss unverzüglich die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufnehmen.

Die Steuerbefreiung für Familienheime ist ein wichtiger Baustein des deutschen Erbschaftssteuerrechts. Sie ermöglicht es, dass selbst hochpreisige Immobilien steuerfrei übertragen werden können, wenn sie von Ehegatten, Kindern oder Enkelkindern geerbt werden.

Es gibt jedoch einige wichtige Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Steuerbefreiung gewährt wird. Dazu gehören:

• Die Immobilie muss als selbstgenutztes Familienheim genutzt werden.
• Die Immobilie muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall bewohnt werden.
• Die Immobilie muss für mindestens zehn Jahre bewohnt werden.

Bei Kindern und Enkelkindern gibt es zusätzlich eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 Quadratmeter.

Wer diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Steuerbefreiung für Familienheime in Anspruch nehmen und so erhebliche Steuerzahlungen vermeiden.

Seit 1.1.2009 gilt:

• Die Schenkung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei.
• Auch die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder an einen eingetragenen Lebenspartner bleibt steuerfrei. Voraussetzung: Das Objekt wird nach Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt.
• Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an Kinder bzw. an Kinder verstorbener Kinder (das sind Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) ist bis zu einer Wohnfläche von 200 qm steuerfrei. Auch hier ist Voraussetzung, dass der Erwerber das Objekt zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt.
• Diese Steuerbefreiungen können zusätzlich persönliche Freibeträgen in Anspruch genommen werden.

Wohneigentum, das dem Ehepartner, dem eingetragenem Lebenspartner oder den Kindern vererbt wurde, ist im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer steuerfrei. Die Bedingung dafür ist allerdings, dass das Wohneigentum laut Erbschaftssteuergesetz mit einer Mindestfrist von 10 Jahren selbst bewohnt werden muss.

Wird das Wohneigentum jedoch als zweiter Wohnsitz angeführt, ist dies ein Verstoß gegen das Erbschaftssteuergesetz. Weitere Einschränkungen sind laut Erbschaftssteuergesetz, dass keine Vermietung stattfinden darf und bei den Kindern eine Fläche von 200 qm nicht überschritten werden darf. Sollte das Wohneigentum größer sein, unterliegt es wieder der Erbschaftssteuer, abzüglich des Freibetrages.

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Gestaltungsmodell zur „unverzüglichen Selbstnutzung“ des Familienheims in Erbfällen

Die steuerfreie Übertragung eines Familienheims im Erbfall kann für die Hinterbliebenen eine erhebliche finanzielle Entlastung bedeuten. Allerdings knüpft der Gesetzgeber diese Steuerbefreiung an die Bedingung, dass der Erbe das Familienheim unverzüglich selbst nutzt. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München eröffnet nun interessante Gestaltungsmöglichkeiten, um die Anforderung der unverzüglichen Selbstnutzung flexibler zu handhaben.

Die Grundvoraussetzungen für die Steuerbefreiung

Damit ein Familienheim von der Erbschaftssteuer befreit werden kann, müssen drei Kernvoraussetzungen erfüllt sein:

1. Belegenheit des Familienheims: Das Familienheim muss im Inland, in der EU oder im EWR liegen.
2. Selbstnutzung durch den Erblasser: Bis zum Erbfall muss der Erblasser die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
3. Selbstnutzung durch den Erwerber: Der Erbe muss das Familienheim unverzüglich für eigene Wohnzwecke nutzen.

Die Steuerbefreiung für eine selbstgenutzte Wohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden. Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist eine Steuerbefreiung für ein Familienheim möglich, wenn der Erwerber die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt und diese Absicht auch tatsächlich umsetzt. Die Selbstnutzung muss ohne schuldhaftes Zögern erfolgen. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert. Zwingende Gründe können beispielsweise Pflegebedürftigkeit oder beruflich bedingte Abwesenheit sein. Die Wohnfläche der Wohnung darf 200 qm nicht übersteigen, um für die Steuerbefreiung in Betracht zu kommen.

Der Steuerpflichtige muss Eigentümer der Immobilie sein und die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Nutzung muss unverzüglich nach dem Erwerb erfolgen, und die Absicht zur Selbstnutzung muss durch tatsächliches Einziehen und Nutzen der Wohnung als Familienheim nachgewiesen werden. Bei einer beruflich bedingten Abwesenheit muss die Selbstnutzung spätestens mit Vollendung des 67. Lebensjahres wieder aufgenommen werden. Bei einer Fremdnutzung muss durch eine Befristung des Nutzungsrechts sichergestellt sein, dass die Aufnahme der Selbstnutzung möglich ist.

Die Steuerbefreiung für eine selbstgenutzte Wohnung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG setzt voraus, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war. Der Erwerber muss die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen und diese auch tatsächlich umsetzen. Die Selbstnutzung muss ohne schuldhaftes Zögern erfolgen. Die Steuerbefreiung gilt nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt. Zudem muss der Erwerber die Immobilie mindestens zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzen, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert. Diese zwingenden Gründe können sowohl in der Person des Erblassers als auch des Erwerbers vorliegen. Bei einer Aufgabe der Selbstnutzung oder des Eigentums innerhalb dieser Frist entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Die Steuerbefreiung kann nicht von jeder Person in Anspruch genommen werden. Sie ist auf den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder bzw. Enkelkinder des Erblassers beschränkt, die Eigentümer der Immobilie werden und diese zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung ist somit an bestimmte persönliche und sachliche Voraussetzungen gebunden.

Das Urteil des FG München: Ein Gestaltungsspielraum

Das FG München hat in einem Urteil (26.10.22, 4 K 2183/21) entschieden, dass ein zu Lebzeiten des Erblassers abgeschlossener Zeitmietvertrag den Zeitpunkt der Selbstnutzung durch den Erwerber hinauszögern kann. Im verhandelten Fall hatte die Erblasserin die Wohnung aufgrund eines Umzugs in ein Pflegeheim vermietet. Nach ihrem Tod und dem Ablauf des Mietvertrags renovierte der Erbe die Wohnung und zog ein. Trotz der zeitlichen Verzögerung erkannte das Gericht die Steuerbefreiung an.

Praktische Bedeutung des Urteils

Dieses Urteil bietet zwei wesentliche Vorteile:

1. Planungssicherheit: Erblasser können durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags den Zeitpunkt der Selbstnutzung durch den Erben hinauszögern, ohne die Steuerbefreiung zu riskieren.
2. Finanzierung von Pflegekosten: Familien können zur Deckung der Pflegekosten des Erblassers einen befristeten Mietvertrag für das Familienheim abschließen, ohne die Steuerbefreiung zu gefährden.

Wichtige Einschränkungen

Das Urteil setzt allerdings voraus, dass die Laufzeit des Mietvertrags nicht unverhältnismäßig zur erwarteten Lebensdauer des Erblassers steht. Eine zu lang angesetzte Mietdauer könnte somit problematisch sein.

Der Nachversteuerungsvorbehalt

Ein kritischer Punkt bleibt der Nachversteuerungsvorbehalt. Wenn der Erwerber die Selbstnutzung des Familienheims innerhalb von zehn Jahren aufgibt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Dieses Risiko sollte bei der Planung berücksichtigt werden.

Fazit

Das Urteil des FG München eröffnet neue Möglichkeiten für die steuerliche Gestaltung im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Familienheims. Es ermöglicht eine flexiblere Handhabung der Anforderung zur unverzüglichen Selbstnutzung und kann somit in bestimmten Konstellationen eine wertvolle Option darstellen. Allerdings sollten Erblasser und Erben die spezifischen Voraussetzungen und möglichen Risiken genau prüfen und im Zweifel fachkundigen Rat einholen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Zusammenfassung der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims

• Zuwendungen unter Lebenden
  • Begünstigte: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • Begünstigtes Vermögen: Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird
  • Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt
  • Keine Prüfung der Angemessenheit
  • Keine Behaltenspflicht
  • Auflösung der Ehe oder Lebenspartnerschaft ist unschädlich
• Erwerbe von Todes wegen
  • Begünstigte: Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Enkel
  • Begünstigtes Vermögen: Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird
  • Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt
  • Zwei Voraussetzungen:
    • Selbstnutzung durch den Erblasser
    • Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber
  • Selbstnutzung durch den Erblasser ist auch dann gegeben, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen daran gehindert war.
  • Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber bedeutet, dass die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall bezogen werden muss.
  • Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Hinweis

Die Steuerbefreiung des Familienheims ist eine wichtige Regelung, die die Erbschaftsteuer für Familienangehörige deutlich entlastet. Bei der Umsetzung in der Praxis sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten.

Tipps für die Praxis

Bei der Planung der Übertragung einer Immobilie an die nächste Generation ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen zu berücksichtigen. Um die Steuerbefreiung für Familienheime in Anspruch nehmen zu können, ist es wichtig, dass die Voraussetzungen frühzeitig erfüllt werden.

So kann es sinnvoll sein, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen. In diesem Fall sollte jedoch darauf geachtet werden, dass die Begünstigten die Immobilie tatsächlich bewohnen.

Wenn die Immobilie von Kindern oder Enkelkindern geerbt wird, ist es wichtig, dass diese die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall bewohnen. Auch in diesem Fall kann es sinnvoll sein, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen.

Bei der Übertragung einer Immobilie an die nächste Generation sollte daher unbedingt ein Fachanwalt für Erbrecht hinzugezogen werden. Dieser kann die individuellen Umstände prüfen und die beste Vorgehensweise empfehlen.

Umfang der Steuerbefreiung für Familienheime

Nach einem Gerichtsurteil des FG Niedersachsen vom 12. Juli 2023 ist nur die Grundfläche des mit dem Familienheim bebauten Flurstücks oder bei größeren Flurstücken eine angemessene Zubehörfläche erbschaftsteuerlich begünstigt.

Im konkreten Fall hatte das Belegenheits-FA zwei Feststellungsbescheide über die gesonderte Feststellung der Grundbesitzwerte erlassen. Ein Bescheid erfasste dabei mehrere Flurstücke, wobei nur auf einem Flurstück das Familienheim stand. Das Belegenheits-FA machte aber deutlich, dass nur das Flurstück mit dem Wohnhaus als Familienheim gilt. Das Erbschaftsteuer-FA folgte dieser Auffassung und beschränkte die Steuerbefreiung auf das konkrete Flurstück.

Das FG hat die Revision gegen dieses Urteil zugelassen, da die Frage, welche Flächen neben dem Gebäude als begünstigtes Vermögen zu berücksichtigen sind, von grundsätzlicher Bedeutung ist. Sollte sich die Auffassung des FG beim BFH durchsetzen, wäre es nur noch möglich, über die Angemessenheit von Zubehörflächen ein günstigeres Ergebnis zu erreichen. Betroffene Erbschaftsteuerbescheide sollten daher bis zur höchstrichterlichen Klärung offengehalten werden.

Fazit

Die Steuerbefreiung für Familienheime ist auf die Grundfläche des mit dem Familienheim bebauten Flurstücks oder bei größeren Flurstücken eine angemessene Zubehörfläche beschränkt. Die Frage, welche Flächen als begünstigt gelten, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Betroffene Erbschaftsteuerbescheide sollten daher bis zur Klärung offengehalten werden.

Erläuterungen

• Familienheim ist ein selbstgenutztes Haus oder Wohnung, in dem ein Steuerpflichtiger mit seiner Familie zusammenlebt.
• Begünstigtes Vermögen ist Vermögen, das von der Erbschaftsteuer befreit ist.
• Grundstückswirtschaftliche Einheit ist ein zusammenhängendes Grundstück, das als wirtschaftliche Einheit genutzt wird.
• Angemessene Zubehörfläche ist eine Fläche, die dem Familienheim dient, wie z. B. ein Garten, eine Garage oder ein Stellplatz.

Hinweis: Es können große Unterschiede entstehen, was die Erbschaftssteuer betrifft. Dies ist für Aussenstehende nicht immer leicht zu begreifen. Denn dadurch ist es möglich, dass eine reiche Witwe für ihre Villa keine Erbschaftssteuer zahlen muss. Dies allerdings mit dem Hintergrund, dass sie dort, laut Erbschaftssteuergesetz mindestens 10 Jahre wohnen bleibt. Jedoch der Bruder eines Erblassers, muss im Rahmen der Erbschaftssteuer für die Eigentumswohnung, die vom Finanzamt auf einen Wert von 170.000 Euro geschätzt wurde 45.000 Euro Erbschaftssteuer bezahlen. Der Hintergrund ist, dass der Erbschaftssteuer Freibetrag deutlich geringer ist. Wird der Erbschaftssteuer Freibetrag von 20.000 Euro also von den 170.000 Euro abgezogen, bleiben 150.000 Euro. Hierauf wird die Erbschaftssteuer fällig. Durch den hohen Erbschaftssteuersatz von 30 Prozent liegt die Erbschaftssteuer somit bei 45.000 Euro.

Download: Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Achtung: Rückwirkende Entziehung der Steuerfreiheit ist möglich: Eine Befreiung der Erbschaftssteuer für den Ehepartner kann auch rückwirkend entzogen werden. Dies ist der Fall, wenn der hinterbliebene Partner sich nicht an die 10-Jahres-Frist des Erbschaftssteuergesetzes hält, die besagt, dass er mindestens so lange die Immobilie bewohnen muss. Ausgenommen sind zwingende Gründe, die den Erben daran hindern, der Selbstnutzung der Immobilie nachzukommen. Hier ist also beim Erbschaftssteuergesetz für alle Erben Vorsicht geboten. Denn wird diese Frist unterschritten, entfällt die Befreiung der Erbschaftssteuer rückwirkend. Dies hat zur Folge, dass der Erbe, laut Erbschaftssteuergesetz, diese Beiträge nachzahlen muss und sich durch ein Nichtwissen leicht verschulden kann. Dies kann zur Folge haben, das durch das Erbschaftssteuergesetz die Immobilie im schlimmsten Fall verkauft werden muss. Eine Beschränkung der Wohnfläche gibt es bei Lebenspartnern und Ehegatten nicht im Erbschaftssteuergesetz. Zwingende Gründe, das Wohneigentum nicht selbst zu nutzen sind laut Erbschaftssteuergesetz der Tod des beerbten Partners oder die Pflegebedürftigkeit und eine damit einhergehende Unterbringung im Pflegeheim.

Es gibt einige Fälle, in denen ganz bewusst auf eine Befreiung der Erbschaftssteuer verzichtet wurde. Dies kann z. B. von Vorteil sein, wenn die 10-Jahres-Frist des Erbschaftssteuergesetzes nicht eingehalten werden kann. Vermietete Wohnungen werden mit 90 Prozent für die Versteuerung der Erbschaftssteuer zugrunde gelegt.

Da der Gesetzgeber verhindern möchte, dass ein geerbter Grundbesitz verkauft werden muss, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können, gibt es hier die Möglichkeit der Stundung. Eine Stundung der Erbschaftssteuer ist möglich, wenn der Erbe das Haus veräußern müsste, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Diese Stundung der Erbschaftssteuer ist bis zu 10 Jahre möglich.

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Befreiung für Familienheim bei Umzug in Pflegeheim und befristeter Vermietung

Das Urteil des Finanzgerichts München vom 20.07.2023 (3 K 3468/22 Erb) ist ein wichtiger Präzedenzfall für die Steuerbefreiung für Familienheime bei Erbschaftsteuer.

Im entschiedenen Fall war die Erblasserin in ein Pflegeheim umgezogen und hatte ihre zuvor selbstgenutzte Wohnung befristet für vier Jahre vermietet. Nach dem Tod der Erblasserin konnte die Tochter als Alleinerbin die Wohnung erst nach Ablauf des Zeitmietvertrags und nach weiteren sechs Monaten Renovierung beziehen. Das Finanzamt hatte die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim versagt, da die Tochter die Wohnung nicht unverzüglich nach dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken nutzen konnte.

Das Finanzgericht München hat die Auffassung des Finanzamtes jedoch verworfen. Das Gericht hat entschieden, dass die Erblasserin ein berechtigtes Interesse an der Vermietung der Wohnung hatte, um die Kosten der Unterbringung im Pflegeheim zu finanzieren. Außerdem sei es vernünftig gewesen, einen Zeitmietvertrag abzuschließen, um dem Mieter Planungssicherheit zu geben. Sobald die Wohnung frei und renoviert war, ist die Tochter dann eingezogen. Damit sei alles gut.

Das Urteil des Finanzgerichts München ist zu begrüßen, da es den Erben mehr Flexibilität bei der Nutzung von Familienheimen einräumt. Erben müssen nun nicht mehr befürchten, dass die Steuerbefreiung für ein Familienheim verloren geht, wenn sie die Wohnung nach dem Erbfall nicht sofort nutzen können.

Im Ergebnis ist zu beachten, dass die Erbschaftsteuerbefreiung für Familienheime nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur dann gilt, wenn der Erblasser die Immobilie bis zu dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war. Der Erbe muss das Familienheim nach der Erbschaft unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war, ist es unschädlich, wenn der Erbe die Wohnung nicht sofort nutzen kann. In diesem Fall muss der Erbe jedoch darlegen und belegen, dass die Vermietung der Wohnung aus zwingenden Gründen erforderlich war.

Das Finanzgericht München hat in seinem Urteil entschieden, dass eine Vermietung der Wohnung aus zwingenden Gründen erforderlich ist, wenn die Erblasserin die Kosten der Unterbringung im Pflegeheim mit den Mieteinnahmen finanzieren musste.

Steuerbefreiung des Familienheims - Grundbucheintrag entscheidend

Die Erbschaftsteuerbefreiung für das sog. Familienheim setzt voraus, dass der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer des Hauses eingetragen war. Die Erbschaftsteuerbefreiung gilt daher nicht, wenn der Erblasser das Familienheim lediglich gekauft und einen Eigentumsverschaffungsanspruch hatte, bei seinem Tod jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war.

Hintergrund: Der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einer vom Erblasser selbstgenutzten Eigentumswohnung oder an einem selbstgenutzten Haus durch den überlebenden Ehegatten ist erbschaftsteuerfrei, wenn der überlebende Ehegatte die Selbstnutzung fortführt.

Streitfall: Die Ehefrau des Klägers starb im Juli 2009 und vermachte ihm eine Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung hatte die Ehefrau im März 2007 zum Preis von rund 5 Mio. € gekauft (finanziert mit einem Darlehen von 2 Mio. €). Allerdings war die Eigentumswohnung noch nicht fertiggestellt, so dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen war. Im Januar 2008 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Ehefrau in das Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2008 zogen der Kläger und die Ehefrau in die nunmehr fertiggestellte Wohnung ein. Als die Ehefrau im Juli 2009 starb, war noch eine Rate in Höhe von rund 200.000 € offen. Zudem war die Verstorbene noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Der Kläger ging von einer Erbschaftsteuerfreiheit für die selbst genutzte Wohnung aus. Dem widersprach das Finanzamt und versagte die Erbschaftsteuerbefreiung.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt Recht und wies die Klage ab:

• Erbschaftsteuerfrei ist nur der Erwerb des Eigentums/Miteigentums an der selbstgenutzten Wohnung oder am selbstgenutzten Haus. Der Erblasser muss also bereits Eigentümer der Wohnung oder des Hauses geworden sein, damit der überlebende Ehegatte das zivilrechtliche Eigentum an dem Familienheim von Todes wegen erwerben kann.
• Ob jemand Eigentümer einer Immobilie geworden ist, richtet sich nach dem Zivilrecht. Zivilrechtlich setzt der Eigentumserwerb die Einigung zwischen den Vertragsparteien und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch voraus. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch reicht nicht, weil sie nur ein sog. Anwartschaftsrecht begründet, nicht aber das Eigentum verschafft.
• Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig, da er auf das Eigentum/Miteigentum abstellt. Die Erblasserin hatte zum Zeitpunkte ihres Todes jedoch lediglich einen Eigentumsverschaffungsanspruch. Der Gesetzgeber wollte lediglich den Erwerb des Eigentums am Familienheim begünstigen und damit erreichen, dass schon zu Lebzeiten selbstgenutztes Grundvermögen steuerfrei übertragen werden kann.
• Der Wert des von der Ehefrau vererbten Eigentumsverschaffungsanspruchs kann mit dem Verkehrswert der Wohnung von 5 Mio. € angesetzt werden. Dieser Wert ist um die aufgenommene Darlehensschuld von 2 Mio. €, sowie um die noch ausstehende Kaufpreisrate von 200.000 € zu mindern.

Hinweise: Das Urteil ist für die Erbfolgeplanung wichtig. Soll die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim greifen, muss der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sein. Der Abschluss eines Kaufvertrags kurz vor dem Tod reicht nicht aus.

Umfang der Befreiung eines Familienheims bei mehreren Flurstücken

Das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts (FG Niedersachsen, Urteil v. 12.7.2023 - 3 K 14/23) und die anhängige Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) betreffen die steuerliche Behandlung von geerbten Immobilien, insbesondere die Befreiung von der Erbschaftsteuer für Familienheime, wenn mehrere Flurstücke betroffen sind. Hier sind die wesentlichen Punkte und Implikationen dieses Falles:

Hintergrund:

• Erbschaftsteuer und Familienheim: Unter bestimmten Voraussetzungen gewährt das deutsche Erbschaftsteuergesetz eine Steuerbefreiung für das geerbte Familienheim. Diese Befreiung soll den Übergang von selbstgenutztem Wohneigentum innerhalb der Familie erleichtern.
• Mehrere Flurstücke: In manchen Fällen besteht das geerbte Grundstück aus mehreren Flurstücken, die zusammengefasst als ein Grundstück im Grundbuch eingetragen sind.

Kern des FG Niedersachsen Urteils:

1. Restriktive Auslegung der Befreiungsnorm: Das FG Niedersachsen entschied, dass die Steuerbefreiung für Familienheime restriktiv auszulegen ist. Das bedeutet, dass die Befreiung nur für das tatsächlich mit dem Familienheim bebaute Flurstück beansprucht werden kann.
2. Keine Ausdehnung auf angrenzende Flurstücke: Auch wenn mehrere Flurstücke zusammengefasst als ein Grundstück im Grundbuch eingetragen sind, erstreckt sich die Befreiung nicht automatisch auf alle Flurstücke.

Bedeutung und Implikationen:

• Bedeutung für Erben: Diese Entscheidung ist von erheblicher Bedeutung für Erben von Immobilien, insbesondere wenn das geerbte Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht. Die restriktive Auslegung kann zu einer höheren Erbschaftsteuerbelastung führen, da nicht das gesamte Grundstück von der Steuer befreit wird.
• Revision beim BFH: Da das Urteil des FG Niedersachsen angefochten wurde, wird der BFH nun über die Frage entscheiden müssen. Die Entscheidung des BFH wird maßgeblich sein und könnte die Praxis der Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für Familienheime beeinflussen.

Wichtig zu beachten:

• Offenhalten von Sachverhalten: Erben, die sich in einer ähnlichen Situation befinden, sollten ihre Steuerfestsetzungen offenhalten und gegebenenfalls Einspruch einlegen, bis eine endgültige Entscheidung des BFH vorliegt.
• Beratung: Betroffene Erben sollten sich fachkundig beraten lassen, insbesondere wenn sie in einer Situation sind, in der die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für ein Familienheim von der Interpretation der betroffenen Flurstücke abhängt.

Die Entscheidung des BFH in diesem Fall wird mit Spannung erwartet, da sie nicht nur die Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen für Familienheime, sondern möglicherweise auch andere Bereiche des Erbschaftsteuerrechts beeinflussen könnte. Erben und ihre Berater sollten die Entwicklungen in diesem Fall genau verfolgen und ihre Steuerplanung entsprechend anpassen.

Rechtsgrundlagen zum Thema: Wohneigentum