Steuerberater Berlin Michael Schröder Steuerberater
 

Schenkungssteuer bei Immobilien



Schenkungssteuer bei Immobilien

Welche Auswirkungen hat die Schenkungssteuer bei Immobilien


 

Wird eine Immobilie verschenkt, muss der Beschenkte bzw. auch der Schenker hierfür laut Schenkungssteuergesetz Schenkungssteuer bezahlen. Bei der Schenkungssteuer gelten die gleichen Bewertungsvorschriften und Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer.

Schenkungssteuer Rechner

Verwandschaftsverhältnis zum Schenkungsgeber






geschenktes Vermögen (brutto) Euro


Für die Schenkungssteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie mit dem sog. Grundbesitzwert. Für Immobilien wurde bis Ende 2008 ein pauschalisierter Wert als Besteuerungsgrundlage verwendet. Dieser Wert war oft zu niedrig veranschlagt. Deshalb gab es im Januar 2009 hierzu eine Reform im Erbschaftssteuergesetz. Seitdem wird der Immobilienwert oft zu hoch angesetzt. Trotz vorsichtiger Wertermittlung kann sich wegen der typisierenden Bewertung in manchen Fällen ein höherer Wert ergeben als der tatsächliche Grundstückswert. Damit die vereinfachte Grundstücksbewertung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht zu einer Überbesteuerung führt, kann der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt in diesen Fällen nachweisen, dass der gemeine Wert seines Grundstücks niedriger als der im Bewertungsverfahren ermittelte Grundstückswert ist. Dieser Nachweis kann in der Regel durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht werden. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reicht dagegen nicht aus.


Tipp: Jetzt kostenlos Immobilie online bewerten ...

Immobilienbewertung

Mieten
Wohnen
Wohnen €/m²
Wohnen 2 €/m²
Wohnen 3 €/m²
pro Monat absolut
Gewerbe
Gewerbe €/m²
Gewerbe 2 €/m²
Gewerbe 3 €/m²
Gewerbe 4 €/m²
pro Monat absolut
   
Parkplätze
Garagen €/Stück
Garagen 2 €/Stück
Stellplätze €/Stück
Grundstück
sonstiges
RNDJahre
Bodenwert
Brutto-Grundfläche (BGF)
Geschoßfläche
 
Schäden/Mängel
Liegenschaftszinssatz
 
Besondere Umstände%

*) Eingabe Dezimalstellen mit Komma ","

Berechnungsgrundlagen
Restnutzungsdauer (RND)Jahre1. Steigerung nach Jahren
Miete Beginn €/m²nach x Jahren
SteigerungenHöhe der Steigerung %

Daraus ergibt sich folgende Jahresnettokaltmiete:

Wohnbereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Garagen St. x €/St./Monatx12Monate=
Garagen 2 St. x €/St./Monatx12Monate=
Stellplätze St. x €/St./Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Wohnen"=
Gewerbebereich
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
m² x €/m²/Monatx12Monate=
Miete absolut €/Monatx12Monate=
Jahresnettomiete "Gewerbe"=
Gesamtjahresnettokaltmiete
(Wohnen und Gewerbe)=
Gesamtbewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
WE x (pauschal) =
Mietausfallwagnis
% von (Wohnen) =
% von (Gewerbe) =
Instandhaltungskosten
x €/m²/p.a. (Wohnen)=
x €/m²/p.a. (Gewerbe)=
Stk. x €/Garage=
Stk. x €/Stellplatz=
Gesamtbewirtschaftungskosten=
(nicht umlagefähig)
1.3. Reinertrag Grundstück

Der Reinertrag ist der Rohertrag (Nettomiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Somit:

Rohertrag (Nettokaltmiete) p.a.=
./. Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige)=
Reinertrag Grundstück=
 
Der Anteil Reinertrag von der Nettomiete beträgt:
Reinertrag:=%
Nettomiete:ca.%
1.4 Reinertrag bauliche Anlagen
Reinertrag Grundstück:=
Bodenwertverzinsung %von=
Ertragswert bauliche Anlagen I=
1.5 Ertragswert bauliche Anlagen

Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrages der baulichen Anlagen bei
einem Zinssatz von % und einer Restnutzungsdauer von Jahren.

Der Verfielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) beträgt:
Ertragswert bauliche Anlagen I:x=
./. Schäden und Mängel (siehe Sachwert), um die Restnutzungs-
dauer und das angesetzte Mietniveau zu erreichen:
=
Ertragswert bauliche Anlagen II:=
Ertragswert bauliche Anlagen II (gerundet):=
2. Ertragswert gesamt
1. Bodenwert=
2. Ertragswert bauliche Anlagen II=
Ertragswert gesamt=
Ertragswert gesamt (gerundet)=
 
./. Besondere Umstände (over/underrented, Denkmal, Marktlage) % =
Ertragswert berichtigt=
 
Der Ertragswert enspricht einem Wert pro m² Nutzfläche von:
 
nur Mietshaus/ =€/m²
Geschoßfläche/ =€/m²
Jahresnettomiete/ =fache


Ist eine Wohnimmobilie vermietet, wird sie nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Sofern sie zu 100 Prozent vermietet ist, kann der Beschenkte laut Erbschaftssteuergesetz, 10 Prozent des Wertes reduzieren. Dies gilt auch beim Verschenken von Immobilien. Bei besonderen Immobilien, z. B. welche, denen eine öffentliche Bedeutung beigemessen wird, oder die unter Denkmalschutz stehen, ist es möglich, sogar zwischen 85 und 100 Prozent erlassen zu bekommen.


Schenkungssteuerfrei können sich Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner eine Wohnimmobilie überlassen. Steuerfrei ist es aber nur dann, wenn der Beschenkte in dieser Wohnimmobilie mindesten zehn Jahre wohnt. Die Wohnimmobilie muss dabei als Erstwohnsitz gemeldet sein. Wird der Wohnsitz gewechselt, oder die Immobilie verkauft, fordert das Finanzamt laut Erbschaftssteuergesetz rückwirkend die Schenkungssteuer ein. Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an Kinder bzw. an Kinder verstorbener Kinder (das sind Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) ist bis zu einer Wohnfläche von 200 qm steuerfrei. Auch hier ist Voraussetzung, dass der Erwerber das Objekt zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt. Diese Steuerbefreiungen können zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen in Anspruch genommen werden.


 

Beim Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien oder eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. von Wohneigentum kann die darauf entfallende Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn andernfalls zur Entrichtung der Steuer diese Immobilie veräußert werden müsste. Im ersten Jahr nach der Festsetzung der Steuer erfolgt die Stundung zinslos. Ab dem zweiten Jahr sind auf die verbleibenden zu entrichtenden Jahresbeträge 0,5 % Zinsen pro Monat zu entrichten.

Fordert der Schenker die Immobilie über das Rückforderungsgesetz zurück, wird die bereits bezahlte Schenkungssteuer dem Beschenkten zurückerstattet.


Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts bei einer Schenkung

Zwar kann bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden. Das Sachverständigengutachten muss aber ordnungsgemäß erstellt worden sein: Neben der Beachtung der gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung müssen die Begutachtungsgrundlagen zutreffend erhoben und dokumentiert worden sein.


Hintergrund: Werden Grundstücke vererbt oder verschenkt, muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden, um Erbschaft- und Schenkungsteuer festsetzen zu können. Hierzu gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die von der Art und Nutzung des Hauses abhängig sind. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist z. B. das Ertragswertverfahren vorgesehen. Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit, durch ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.


Streitfall: Dem Kläger wurde 2007 ein Miethaus geschenkt, das 1900 gebaut und seitdem nicht mehr saniert worden war. Für die Bemessungsgrundlage bei der Schenkungsteuer ließ der Kläger ein Sachverständigengutachten erstellen. Der Sachverständige ermittelte einen sog. Ertragswert der Immobilie von 800.000 € und zog hiervon einen Sanierungsstau in Höhe von 170.000 € ab. Den Betrag ermittelte der Gutachter im Rahmen einer Ortsbesichtigung, bei der er die Immobilie von außen und eine von 17 Wohnungen auch im Innenbereich besichtigt hatte. Das Finanzamt erkannte einen Sanierungsstau nur in Höhe von 101.000 € an und setzte den Wert für die Schenkungsteuer auf 699.000 € fest (800.000 € Ertragswert abzüglich 101.000 € Sanierungsstau).


Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:


- Nur ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten ist für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes geeignet. Dies setzt zunächst voraus, dass der Gutachter die gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung beachtet; das Gutachten muss also eine methodische Qualität aufweisen.


- Zum anderen muss der Gutachter das Grundstück einschließlich Gebäude auch besichtigen und die Grundlagen, auf die er seine Bewertung stützt, dokumentieren. Er darf sich nicht nur auf Auskünfte des Auftraggebers oder auf seine jahrelange Erfahrung stützen.


- Im Streitfall hat der Gutachter zwar zutreffend das sog. Ertragswertverfahren angewendet, bei dem der Grundstückswert aus den Bodenpreisen und dem Mietertrag abgeleitet wird. Hierbei kann auch ein Sanierungsstau wertmindernd berücksichtigt werden. Der Gutachter hat jedoch bei der Ermittlung des Ertragswertes die erzielten Mieten zu Grunde gelegt und dann einen Sanierungsstau abgezogen. Gleichzeitig hat er darauf hingewiesen, dass nach der Sanierung höhere Mieten erzielt werden können. Insofern hat er den wegen des Instandsetzungsbedarfs vorzunehmenden Abschlag vom Ertragswert zu hoch angesetzt.


- Außerdem hat der Gutachter nur eine einzige Wohnung, die leer stand, besichtigt, nicht aber die 16 vermieteten Wohnungen. Er konnte daher den Sanierungsbedarf für die vermieteten Wohnungen nicht feststellen, sondern hat sich insoweit nur auf die Angaben des Klägers und auf seine eigene Erfahrung verlassen. Damit sind die Begutachtungsgrundlagen nicht ausreichend erhoben und dokumentiert worden.


Hinweis: In der Praxis muss darauf geachtet werden, dass der Gutachter ordnungsgemäß arbeitet und sich das Grundstück umfassend anschaut, wenn er Bewertungsabschläge vornimmt. Der Gutachter darf sich insoweit nicht auf die Aussagen des Steuerpflichtigen stützen. Je weniger der Gutachter selbst ermittelt hat, desto niedriger ist der Nachweiswert seines Gutachtens. Wegen der Beweislast geht dies dann zu Lasten des Steuerpflichtigen.


Vermieden werden sollten auch Fehler bei der methodischen Qualität des Gutachtens. Wenn der Gutachter bereits bei der Ermittlung der Mieteinnahmen eine niedrige Miete wegen der Mängel der Immobilie ansetzt, darf er den Mangel nicht noch zusätzlich vom Mietwert abziehen.


 

Zurück Schenkungssteuer



Steuer App

Buchhaltungssoftware für PC & online
Buchhaltungssoftware MS-Buchhalter
Jetzt kostenlos downloaden …
Buchhaltung online (kostenlos)



Steuerberater


Schmiljanstraße 7, 12161 Berlin
(Tempelhof-Schöneberg/ Friedenau)
E-Mail: Steuerberater@steuerschroeder.de
Öffnungszeiten Steuerbüro: Mo. - Fr. 9 - 18 Uhr

Facebook Steuerberater-Twitter Steuerberater Dipl.-Kfm. Michael Schröder auf Xing kontaktieren




Steuerberatung und Steuererklärung vom Steuerberater in Berlin

Impressum, Haftungsausschluss & Datenschutz | © Dipl.-Kfm. Michael Schröder, Steuerberater Berlin