Steuerberater Berlin Michael Schröder Steuerberater
 

Grundsteuer mit Hebesatz

Einheitswert
altes/neues Bundesland
Alt- oder Neubau
Gebäudetyp
Gemeinde/Stadteinwohner
Grundsteuer-Hebesatz:
Man unterscheidet zwischen Grundsteuer-Hebesatz A (agrarisch - für Grundstücke der Landwirtschaft)
und Grundsteuer-Hebesatz B (baulich - für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude).

Hebesatz Direktsuche:


 

 

Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden

1. Einführung

Nach dem Einigungsvertrag gilt das Steuerrecht der Bundesrepublik Deutschland einschließlich des Grundsteuerrechts ab 1. Januar 1991 auch im beigetretenen Teil Deutschlands. Mit der Einführung dieses Grundsteuerrechts sind für die Gemeinden im beigetretenen Teil Deutschlands vor allem folgende Neuerungen verbunden:

Die Gemeinden legen die Hebesätze für die Grundsteuer selbst fest.

Die bislang gewährte Steuerfreiheit für einen Großteil der Grundstücke entfällt. Für Wohnraum, der nach dem 31. Dezember 1980 bezugsfertig geworden ist, gilt noch eine zehnjährige Steuerbefreiung.

Das bisherige Verfahren bei der Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer wird beibehalten. Jedoch gilt für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser, für die kein Einheitswert vorliegt, ein vereinfachtes Verfahren, bei dem der Steuerschuldner im Wege der Steueranmeldung die Grundsteuer nach einer Ersatzbemessungsgrundlage selbst berechnen muss.

Nach Anhörung des Deutschen Städtetages und des Deutschen Städte- und Gemeindebundes bemerke ich zu den wesentlichen Neuerungen, die der Vollzug des Grundsteuergesetzes für die Gemeinden im beigetretenen Teil Deutschlands mit sich bringt, Folgendes:

 

 

2. Rechtsgrundlagen

Für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden gelten neben dem Bewertungsgesetz und der Abgabenordnung erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahrs 1991 die folgenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften:

a)

Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), zuletzt geändert durch Anlage I (Kapitel IV Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 30) des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 i. V. m. Artikel 1 des Gesetzes vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885, 986),

b)

Anlage 1 Kapitel IV Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 15 des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 i. V. m. Artikel 1 des Gesetzes vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 883, 974) und

c)

Grundsteuer-Richtlinien 1978 (GrStR 1978) in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. Dezember 1978 (BStBl I S. 553).

Vorschriften der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik, insbesondere über die Befreiung von der Grundsteuer, gelten, auch wenn sie in außersteuerlichen Gesetzen und Verordnungen enthalten sind, letztmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 1990.

 

3. Festsetzung des Hebesatzes

Nach Artikel 106 Abs. 6 des Grundgesetzes steht den Gemeinden das Recht zu, die Hebesätze der Realsteuern – also auch der Grundsteuer – festzusetzen. Dementsprechend sind gemäß § 25 GrStG die Hebesätze von der hebeberechtigten Gemeinden zu bestimmen. Die Hebesätze werden von der Gemeinde entweder in ihrer Haushaltssatzung oder in einer besonderen Hebesatz-Satzung festgelegt. Die Gemeinde kann den Beschluss über die Festsetzung oder Erhöhung des Hebesatzes unter den in § 25 GrStG genannten Voraussetzungen auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres fassen. Eine rückwirkende Festsetzung der Hebesätze führt jedoch wegen der Besonderheiten bei dem Verfahren der Grundsteuer-Anmeldung zu einem zusätzlichen Arbeitsaufwand für die Gemeinden. Es empfiehlt sich deshalb, den Beschluss über die Festsetzung der Hebesätze schon vor Beginn des Kalenderjahrs, für das sie gelten sollen, zu fassen und bekannt zu geben.

 

4. Wiederherstellung der allgemeinen Grundsteuerpflicht und Grundsteuerbefreiungen

4.1

Mit dem In-Kraft-Treten der in Tz. 2 bezeichneten Rechtsgrundlagen wird die allgemeine Grundsteuerpflicht wiederhergestellt. Das bedeutet insbesondere, dass die Rechtsträgerschaft staatlicher Organe und Einrichtungen, volkseigener Betriebe (VEB), volkseigener Güter (VEG), volkseigener Betriebe der Wohnungswirtschaft, von Arbeiterwohnungsgenossenschaften, von landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften und von ähnlichen Organisationen kein Grund mehr für eine Befreiung von der Grundsteuer ist. Auch Grundbesitz im Eigentum der Gemeinden als Steuergläubiger ist steuerpflichtig (Selbstbesteuerung). Juristische Personen des öffentlichen Rechts (vgl. Abschn. 7 Abs. 1 bis 3 GrStR 1978 ), kirchliche Organisationen ohne diesen Status sowie gemeinnützige und mildtätige Körperschaften sind ab dem Kalenderjahr 1991 nur noch insoweit von der Grundsteuer befreit, als sie ihren Grundbesitz unmittelbar für einen der in § 3 GrStG bezeichneten begünstigten Zwecke benutzen. § 4 GrStG enthält weitere Grundsteuerbefreiungen, die unabhängig von der Person des Eigentümers gewährt werden. Sie erlangen bei den schon nach § 3 GrStG begünstigten Rechtsträgern jedoch nur hilfsweise Bedeutung. In welchen Fällen und in welchem Umfang eine Grundsteuerbefreiung beansprucht werden kann, ergibt sich im Einzelnen aus den §§ 3 bis 9 GrStG und den Abschn. 6 bis 33 GrStR 1978 .

4.2

Ab 1. Januar 1991 steuerpflichtig ist daher insbesondere Grundbesitz,

auf dem sich Wohnungen im Sinne des § 5 Abs. 2 GrStG befinden, wenn es sich nicht um kirchliche Dienstwohnungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 5 GrStG und des Abschn. 15 Abs. 2 bis 4 GrStR 1978 handelt,

auf dem ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ausgeübt wird, der weder Hoheitsbetrieb noch Zweckbetrieb im Sinne der §§ 65 bis 68 AO ist,

der land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, soweit nicht ein Ausnahmefall des § 6 GrStG vorliegt,

der als unbebautes Grundstück bewertet ist und noch nicht für einen begünstigten Zweck hergerichtet wird (vgl. § 7 Satz 2 GrStG und Abschn. 31 Abs. 2 GrStR 1978 ),

der einem Dritten zur Benutzung überlassen ist, es sei denn, der Dritte gehört zu den nach § 3 Abs. 1 GrStG begünstigten Rechtsträgern (juristische Personen des öffentlichen Rechts, gemeinnützige und kirchliche Körperschaften) und benutzt den Grundbesitz für einen begünstigten Zweck.

Auch die bisherige Dauerbefreiung für die Einfamilienhäuser bestimmter Bevölkerungskreise entfällt.

4.3

Unabhängig von der Rechtsträgerschaft und vom Eigentum wird für Grundstücke mit neu geschaffenen Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1980 und vor dem 1. Januar 1992 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden, eine zehnjährige Steuerfreiheit gewährt, deren Voraussetzungen und Umfang sich nach § 43 GrStG bestimmen.

 

5. Festsetzung der Grundsteuer für Grundstücke nach Einheitswerten

5.1 Allgemeines

Soweit für Grundstücke Einheitswerte festgestellt sind, wird die Grundsteuer grundsätzlich durch einen Grundsteuerbescheid festgesetzt.

Die Festsetzung obliegt den Gemeinden. Dabei sind sie an die Entscheidungen gebunden, die die Finanzämter bei der Feststellung der Einheitswerte und der Festsetzung der Grundsteuermessbeträge getroffen haben; das gilt auch für die Entscheidungen der Finanzämter über die Gewährung einer Grundsteuerbefreiung. Anweisungen an die Finanzämter zur Bewertung der Grundstücke und zur Festsetzung der Grundsteuermessbeträge enthalten die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden im beigetretenen Teil Deutschlands vom 20. November 1990 (BStBl 1990 I S. 828).

 

5.2 Grundsteuerfestsetzung bei Vorliegen eines Grundsteuermessbetrags

War zum 1. Januar 1990 ein Grundsteuermessbetrag für Grundstücke festgesetzt, gilt Folgendes:

a)

Vor dem Wirksamwerden des Beitritts ergangene Verwaltungsakte der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik bleiben wirksam (Artikel 19 des Einigungsvertrags). Das gilt auch für die Feststellung von Einheitswerten 1935 und vorbehaltlich der Tz. 5.4 für die auf ihrer Grundlage erfolgten Festsetzungen der Steuermessbeträge, denen bis zu ihrer Aufhebung oder Änderung Dauerwirkung zukommt. Für die auf den Steuermessbescheiden beruhenden Grundsteuerbescheide der Gemeinden gilt dies so lange, wie die Gemeinde den vor dem 1. Januar 1991 einheitlich geltenden Hebesatz von 300 v. H. für die Grundsteuer B beibehält. Setzt die Gemeinde für das Kalenderjahr 1991 oder spätere Kalenderjahre einen abweichenden Hebesatz fest, muss sie neue Grundsteuerbescheide erlassen.

b)

Für bewertete Grundstücke, für die zum 1. Januar 1990 ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt war, nehmen die Finanzämter eine Neuveranlagung des Steuermessbetrags auf den 1. Januar 1991 vor, wenn Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse durch Fortschreibung des Einheitswerts auf den 1. Januar 1991 zu berücksichtigen sind (vgl. Tz. 3.2.2 bis 3.2.6 der Erlasse vom 20. November 1990). Eine Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags kommt auch in Betracht, wenn sich bei Grundstücken, für die schon bisher ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt war, die ab 1. Januar 1991 geltenden neuen Befreiungsvorschriften auswirken. Die Neuveranlagung des Steuermessbetrags verpflichtet die Gemeinde, den neuen Steuermessbetrag – ggf. rückwirkend – ab dem Veranlagungszeitpunkt der Grundsteuer zugrunde zu legen. Ein bereits ergangener Grundsteuerbescheid ist entsprechend zu ändern ( § 1 Abs. 2 i. V. m. § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO); bereits geleistete Zahlungen sind entsprechend abzurechnen (§ 30 GrStG).

 

5.3 Grundsteuerfestsetzung bei Fehlen eines Grundsteuermessbetrags

War für ein Grundstück zum 1. Januar 1990 kein Grundsteuermessbetrag festgesetzt, gilt Folgendes:

a)

Ist auf einen Feststellungszeitpunkt vor dem 1. Januar 1991 ein Einheitswert festgestellt worden, hatte er jedoch in der Vergangenheit wegen Befreiung von allen Steuern zeitweise keine Bedeutung (ruhende Einheitswerte) oder bestand zumindest eine Grundsteuerbefreiung, wird der Grundsteuermessbetrag unter Wiederverwendung und ggf. Fortschreibung des Einheitswerts auf den 1. Januar 1991 vom Finanzamt nachträglich veranlagt (vgl. Tz. 3.2.1 der Erlasse vom 20. November 1990). Diese Regelung hat vor allem für Vorkriegsbauten (einschließlich der Mietwohngrundstücke und der Einfamilienhäuser) Bedeutung, die wegen Überführung in Volkseigentum bisher von der Grundsteuer befreit waren. Ferner wird sie für Nachkriegsbauten der Einfamilienhäuser wirksam werden, die bewertet und zunächst nur für einen begrenzten Zeitraum, dann aber auf Dauer von der Grundsteuer befreit waren.

Die Gemeinde kann gem. § 155 Abs. 2 AO die Grundsteuer durch Steuerbescheid schon festsetzen, bevor ihr der im Rahmen der Nachveranlagung ergehende Grundsteuermessbetrag zugeht, wenn ihr der vor Eintritt der Befreiung geltende Grundsteuermessbetrag bekannt ist. Wird der Gemeinde später der festgesetzte Grundsteuermessbetrag mitgeteilt und weicht dieser von dem Steuermessbetrag ab, den die Gemeinde der Festsetzung der Grundsteuer zugrunde gelegt hat, muss sie den Grundsteuerbescheid entsprechend ändern (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).

b)

Ist auf einen Feststellungszeitpunkt vor dem 1. Januar 1991 kein Einheitswert festgestellt worden, insbesondere bei Nachkriegsbauten in der Trägerschaft vor dem 1. Januar 1991 grundsteuerbefreiter Körperschaften (vgl. Tz. 5.1 der Erlasse vom 20. November 1990), und handelt es sich um Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke oder unbebaute Grundstücke, hat das Finanzamt den Einheitswert 1935 erstmals zu ermitteln (nach Feststellung im Sinne des § 23 i. V. m. § 132 Abs. 1 BewG, vgl. Tz. 3.1.1 der Erlasse vom 20. November 1990). Gleichzeitig hat das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 1991 nachträglich zu veranlagen, es sei denn, dass eine Grundsteuerbefreiung eingreift.

c)

Ist für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser im Sinne des § 32 der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (gemeinsam als „Wohngrundstücke“ bezeichnet) auf einen Feststellungszeitpunkt vor dem 1. Januar 1991 kein Einheitswert festgestellt worden, wir die Grundsteuer für das Kalenderjahr 1991 in jedem Falle nach der Ersatzbemessungsgrundlage gem. § 42 GrStG erhoben, wenn die zehnjährige Steuerfreiheit für neu geschaffene Wohnungen (§ 43 GrStG und Tz. 7.2.3 ) abgelaufen ist. Auch soweit das Finanzamt wegen anderweitiger steuerlicher Bedeutung den Einheitswert 1935 auf den 1. Januar 1991 oder einen späterer Feststellungszeitpunkt festzustellen hat (vgl. Tz. 3.1.2 i. V. m. Tz. 3.3.2 der Erlasse vom 20. November 1990), wirkt sich das bei der Grundsteuer für das Kalenderjahr 1991 noch nicht aus. Denn in diesen Fällen gilt der Einheitswert gem. § 132 Abs. 3 BewG erst vom Beginn des Kalenderjahres an, der der Bekanntgabe des Einheitswertbescheids folgt.

d)

In den Fällen der Buchst. a und b muss die Gemeinde die Grundsteuer durch Steuerbescheid in der Höhe festsetzen, die sich ab dem Beginn des Kalenderjahres ergibt, der im Grundsteuermessbescheid zum Nachveranlagungszeitpunkt bestimmt wurde. Wird bei Wohngrundstücken die Grundsteuer ab 1. Januar 1991 zunächst nach der Ersatzbemessungsgrundlage erhoben (vgl. Buchst. c ), kann der Nachveranlagungszeitpunkt liegen (vgl. Tz. 3.1.2 i. V. m. 3.3.2 der Erlasse vom 20. November 1990). Auf den danach ab dem betreffenden Kalenderjahr geltenden Grundsteuermessbetrag ist der für dieses Kalenderjahr geltende Hebesatz anzuwenden.

Im Anschluss an die bisherige Praxis kann es zweckmäßig sein, den Grundsteuerbescheiden Dauerwirkung bis zu einer Aufhebung oder Änderung beizulegen. Hierfür verlangt § 27 Abs. 1 Satz 2 GrStG, dass auch die Festsetzung des Hebesatzes – zweckmäßigerweise in einer besonderen Steuersatzung – für mehr als ein Kalenderjahr gilt.

 

5.4 Grundsteuervorauszahlungen bei Betriebsgrundstücken

Für die Betriebsgrundstücke der Körperschaften im Sinne der Verordnung über die Zahlung von Steuern der in Kapitalgesellschaften umgewandelten ehemaligen volkseigenen Kombinate, Betriebe und Einrichtungen im 2. Halbjahr 1990 vom 27. Juni 1990 (GBl. I Nr. 41 S. 618), die nicht als Wohngrundstücke der Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage unterliegen, gilt die Sonderregelung der Anlage I Kapitel IV Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 15 des Einigungsvertrags (BGBl. 1990 II S. 974). danach verlieren die bisher geltenden Festsetzungen der Grundsteuer und die ihnen zugrundeliegenden Grundsteuermessbescheide für die Zeit ab 1. Januar 1991 ihrer Wirksamkeit. Die genannten Körperschaften haben ab 1. Januar 1991 bis zur Festsetzung der Grundsteuer zu den in § 28 GrStG genannten Fälligkeitstagen Vorauszahlungen auf die Grundsteuer für Betriebsgrundstücke mit Ausnahme der Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser zu entrichten, ohne dass es dazu eines Steuerbescheids und einer besonderen Aufforderung bedarf. Der Jahresbetrag der Vorauszahlungen beträgt 0,2 vom Hundert des Wertes, mit dem das Betriebsgrundstück (bestehend aus Grund und Boden, Gebäuden und Außenlagen) in der DM-Eröffnungsbilanz angesetzt worden ist.

 

5.5 Grundsteuervorauszahlungen bei Konsumgenossenschaften

Konsumgenossenschaften hatten bisher als Grundsteuer 1 v. H. der Bruttobilanzwerte zu entrichten. Die hiernach geschuldete Grundsteuer ist im Jahre 1991 zu den bisher maßgebenden Fälligkeitsterminen als Vorauszahlung auf die Jahresgrundsteuer 1991 zu zahlen (§ 29 GrStG). Für die Grundstücke von Konsumgenossenschaften bzw. ihrer Rechtsnachfolger sind auf den 1. Januar 1991 Einheitswerte festzustellen und Grundsteuermessbeträge festzusetzen (§§ 129, 132 BewG, gleich lautende Erlasse vom 20. November 1990). Mit dem Erlass eines Grundsteuerbescheides 1991 auf der Grundlage des Einheitswerts (Grundsteuermessbetrags) sind die geleisteten Vorauszahlungen entsprechend abzurechnen (§ 30 GrStG).

 

6. Festsetzung der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Grundsteuerbescheide für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – einschließlich der Wohnungen – verlieren für die Zeit ab 1. Januar 1991 ihre Wirksamkeit, da die Wirksamkeit der ihnen zugrunde liegenden Einheitswerte bis zum 31. Dezember 1990 beschränkt wurde (§ 125 Abs. 1 BewG). Grundlage für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (ohne Wohnungen) ist ab 1. Januar 1991 der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt nach dem im Steuermessbetragsverfahren ermittelten Ersatzwirtschaftswert festsetzt und erforderlichenfalls auf die beteiligten Gemeinden zerlegt. Zur Ermittlung der Ersatzwirtschaftswerte und der auf ihrer Grundlage vorzunehmenden Festsetzung von Grundsteuermessbeträgen des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird auf die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden im beigetretenen Teil Deutschlands vom 11. Dezember 1990 (BStBl 1990 I S. 834) verwiesen. Nach diesen Bestimmungen haben die Finanzämter auf der Grundlage von Erklärungen, die die Nutzer (Pächter, Nutzungsberechtigte) Anfang 1991 abzugeben haben, Ersatzwirtschaftswerte und danach bemessene Steuermessbeträge festzusetzen und den Gemeinden mitzuteilen.

Im Allgemeinen kann die Gemeinde die Grundsteuer gegenüber dem Nutzer des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens erst festsetzen, wenn ihr der Steuermessbetrag nach § 184 Abs. 3 AO mitgeteilt worden ist. Zur Sicherung des Grundsteueraufkommens kann jedoch das Finanzamt den Ersatzwirtschaftswert anhand verfügbarer Daten auch ohne Erklärung – ggf. in engem Zusammenwirken mit den Gemeinden – schätzen und den Steuermessbetrag unter Vorbehalt der Nachprüfung festsetzen (§§ 162 und 164 AO). Diesen Steuermessbetrag legt die Gemeinde ihrer Grundsteuerfestsetzung zugrunde. Nach Vorliegen der Erklärung und ihrer Auswertung muss das Finanzamt die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehende Steuerfestsetzung durch eine endgültige Festsetzung des Steuermessbetrags ersetzen und diesen der Gemeinde mitteilen. Diese ändert den Grundsteuerbescheid entsprechend (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).

Anlage 1 Begleitschreiben zur Grundsteuer-Anmeldung 1991

 

7.1 Allgemeines

Für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser (im Folgenden als „Wohngrundstücke“ bezeichnet), für die auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1. Januar 1991 ein Einheitswert nicht festgestellt worden oder noch festzustellen ist, gilt die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (§ 42 GrStG). Die Steuer wird im Steueranmeldungsverfahren erhoben.

Die Erhebung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage ist eine unabhängig von Maßnahmen des Finanzamts zu erfüllende Aufgabe der Gemeinden. Die Gemeinden müssen daher organisatorische Vorkehrungen dafür treffen, dass alle Wohngrundstücke in einer Grundsteuerkartei erfasst werden und dabei auch festgehalten wird, für welche Wohngrundstücke ein Steuermessbetrag festgesetzt und für welche Wohngrundstücke die Ersatzbemessungsgrundlage maßgebend ist. Zur Erfassung der bisher nicht zur Grundsteuer herangezogenen Wohngrundstücke werden die für Zwecke der Wohnraumbewirtschaftung angelegten Wohnungskarteikarten und die sie ggf. ergänzenden Gebäudekarteikarten sowie Baugenehmigungen und Bauabnahmen für Nachkriegsbauten von Wohngrundstücken herangezogen werden können. Für Wohngrundstücke, die nach dem 31. Dezember 1990 bezugsfertig werden, sollte sichergestellt werden, dass auch die Gemeinde von der Bauaufsichtsbehörde entsprechend unterrichtet wird.

 

7.2 Bemessung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage

7.2.1 Anwendungsbereich

Die Grundsteuer wird nach der Ersatzbemessungsgrundlage gem. § 42 GrStG erhoben, wenn für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser im Sinne des § 32 der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz auf einen Feststellungszeitpunkt vor dem 1. Januar 1991 ein Einheitswert nicht festgestellt worden oder noch festzustellen ist und die zehnjährige Steuerfreiheit für neu geschaffene Wohnungen (§ 43 GrStG) abgelaufen ist. Zu den Mietwohngrundstücken oder Einfamilienhäusern, für die kein Einheitswert vorliegt, gehören auch Wohngrundstücke, die bisher im Einheitswert des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens enthalten waren. Denn die Einheitswerte 1935 des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens haben mit dem 31. Dezember 1990 ihre Wirksamkeit verloren. Nicht dazu zählen Grundstücke mit mehr als einer Wohnung, wenn die Nutzfläche der Räume, die zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken benutzt werden, mindestens 20 v. H. der gesamten Wohn- oder Nutzfläche beträgt.

 

7.2.2 Steuerschuldner

Steuerschuldner und damit zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet ist derjenige, der Eigentümer des Grund und Bodens und der Gebäude oder der nur Eigentümer des Gebäudes ist. Sind mehrere Personen Eigentümer (z. B. Miteigentümer, Gesamthandseigentum einer Erbengemeinschaft), ist diese steuerliche Pflicht von demjenigen Beteiligten zu erfüllen, dem die Verwaltung des Gebäudes und der Wohnungen obliegt. Ungeklärte Eigentumsverhältnisse und Ansprüche nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen lassen die grundsteuerlichen Verpflichtungen desjenigen, der tatsächlich als Verwalter über das Grundstück verfügt, unberührt. Scheitert ein Eigentumsübergang derzeit an einer staatlichen Genehmigung, so ist der Nutzer des Grundstücks als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen und hat als solcher die Pflichten des Eigentümers.

Maßgebend für die Beurteilung der Steuerschuldnerschaft sind die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Derjenige, der am 1. Januar 1991 Eigentümer des Grundstücks war, schuldet gegenüber der Gemeinde die volle Jahressteuer 1991 auch dann, wenn er das Grundstück im Laufe des Kalenderjahres verkauft hat.

 

7.2.3 Steuerfreiheit für Wohnungen

Steuerfrei auf die Dauer von zehn Jahren sind gemäß § 43 GrStG neu geschaffene Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1980 und vor dem 1. Januar 1992 bezugsfertig geworden sind. Neu geschaffen sind Wohnungen, die durch Neubau oder durch Ausbau oder Erweiterung eines bestehenden Gebäudes geschaffen wurden. Ein Ausbau ist eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen Zwecken als Wohnzwecken dienten. Durch Ausbau entstehen neu geschaffene Wohnungen insbesondere, wenn das Dachgeschoss ausgebaut wird. Als Ausbau gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren. Wesentlich ist der Bauaufwand dann, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht; § 43 Abs. 3 Satz 2 GrStG gilt bei der Bemessung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage nicht. Werden nur einzelne Wohnräume geschaffen, die der Vergrößerung vorhandener Wohnungen dienen, bleibt nur die hierdurch geschaffene Mehrfläche steuerfrei. Gehört eine Garage zu einer steuerfreien Wohnung, bleibt auch sie steuerfrei.

Solange ein Grundstück, auf dem sich ausschließlich neu geschaffene Wohnungen befinden, in vollem Umfang steuerfrei ist, das heißt

a)

bei Bezugsfertigkeit in den Kalenderjahren 1981 bis 1989: für den Rest des zehnjährigen Befreiungszeitraums, der mit dem 1. Januar des auf das Jahr der Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres begonnen hat,

b)

bei Bezugsfertigkeit in den Kalenderjahren 1990 und 1991: für volle zehn Jahre ab 1. Januar 1991 oder 1. Januar 1992

unterbleibt eine Erhebung der Grundsteuer.

So ist z. B. Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage erstmals zu entrichten

für Grundstücke mit 1981 bezugsfertig gewordenen Wohnungen für das Kalenderjahr 1992,

für Grundstücke mit 1982 bezugsfertig gewordenen Wohnungen für das Kalenderjahr 1993.

Befinden sich auf dem Grundstück nur zum Teil steuerfreie Wohnungen im Sinne des § 43 GrStG, ist die Grundsteuer bereits ab 1. Januar 1991 zu entrichten; bei ihrer Berechnung bleibt jedoch der Teil der Wohnfläche, der auf steuerfreie Wohnungen entfällt, außer Ansatz (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 GrStG).

 

7.2.4 Jahresbetrag der Grundsteuer

In der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik galt für Grundstücke einheitlich ein Hebesatz von 300 v. H., der vom Minister der Finanzen festgelegt wurde. Deshalb sind die in § 42 Abs. 2 GrStG enthaltenen Jahresbeträge je m² Wohn- oder Nutzfläche auf den Hebesatz von 300 v. H. abgestellt. Setzt die Gemeinde einen abweichenden Hebesatz fest, erhöhen oder ermäßigen sich die Jahresbeträge im gleichen Verhältnis; sie werden auf volle Deutsche Pfennige nach unten abgerundet werden. So ergibt sich z. B. bei einem Hebesatz von 330 v. H. ein Betrag von 2,20 DM je m² für Wohnungen, die mit Bad, Innen-WC und Sammelheizung ausgestattet sind.

Die Gemeinde hat nach § 25 Abs. 3 GrStG das Recht, den Hebesatz bis zum 30. Juni des laufenden Kalenderjahres festzusetzen und ggf. gegenüber dem Vorjahr zu erhöhen. Für das Steueranmeldungsverfahren enthält § 44 Abs. 2 GrStG jedoch eine Sonderregelung, nach der es ausschließlich auf den zu Beginn des Erhebungsjahres bekannten Hebesatz – somit ggf. auf den des Vorjahres – ankommt. Soweit sich durch Hebesatzfestsetzung nach dem 1. Januar eines Kalenderjahres ein Mehranspruch an Grundsteuer ergibt, ist somit seine Realisierung im Steueranmeldungsverfahren nicht mehr möglich. Die Gemeinde muss stattdessen einen Grundsteuerbescheid erlassen und auf diese Weise die Steuer nachfordern.

 

7.2.5 Berechnung der Grundsteuer

Der Berechnung der Grundsteuer ist die Wohn- oder Nutzfläche zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde zu legen. Bei vermieteten Wohnungen und Räumen kann die der Bemessung der Miete zugrunde liegende Wohn- oder Nutzfläche angesetzt werden.

Fehlt es daran, insbesondere bei eigengenutzten Wohnungen, ist die Wohn- oder Nutzfläche entsprechend §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung i. d. F. der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) zu ermitteln. Danach ergibt sich:

a)

Die Wohn- oder Nutzfläche der Wohnung oder der sonstigen Räume entspricht der Grundfläche der Räume (Innenmaße, bei Rohbaumaßen abzüglich 3 v. H.), die bei der Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche zu berücksichtigen sind. Dies sind alle auf dem Grundstück vorhandenen Räume mit Ausnahme der folgenden:

aa)

Hausflure, Treppen und Treppenpodeste in Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen (zum pauschalen 10-v.H.-Abzug von der Wohnfläche bei den übrigen Wohngebäuden s. Buchstabe c);

bb)

Zubehörräume; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume;

cc)

Wirtschaftsräume; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;

dd)

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter.

b)

Nur mit der Hälfte der Grundfläche sind zu berücksichtigen:

aa)

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sowie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume;

bb)

Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze.

c)

Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen ist – soweit bei ihnen mangels Abgeschlossenheit Hausflure usw. in vollem Umfang zur Wohnfläche rechnen – die ermittelte Grundfläche um 10 v. H. zu kürzen. Dies gilt vor allem für Einfamilienhäuser.

Die Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen ist – soweit bei ihnen mangels Abgeschlossenheit Hausflure usw. in vollem Umfang zur Wohnfläche rechnen – die ermittelte Grundfläche um 10 v. H. zu kürzen. Dies gilt vor allem für Einfamilienhäuser.

Die Wohn- oder Nutzfläche ist auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.

Der Jahresbetrag der Grundsteuer richtet sich u. a. danach, ob die Wohnung mit einer Sammelheizung ausgestattet ist. Eine Sammelheizung ist eine Heizungsanlage, bei der an einer Stelle des Gebäudes (Zentralheizung), der Wirtschaftseinheit (Blockheizung) oder der Wohnung (Etagenheizung) ein Wärmeträger mit Hilfe beliebiger Energiearten erwärmt wird und mit diesem alle Wohn- und Schlafräume der Wohnung erwärmt werden. Als Sammelheizung gelten auch Fernwärmeversorgung, Nachtstromspeicherheizungen, Gasöfen, Kachelöfen-Mehrraumheizungen und zentral versorgte Öl-Einzelofenheizungen.

 

7.3 Verfahren

7.3.1 Steueranmeldung

Die Grundsteuer-Anmeldung ist eine Steuererklärung, in der der Steuerschuldner die Grundsteuer selbst berechnen muss. Die Steuer ist an den maßgebenden Fälligkeitsterminen an die Gemeinde zu entrichten, ohne dass es einer Aufforderung der Gemeinde bedarf.

Für jedes Wohngrundstück, das nur eine Wohnung enthält (Einfamilienhaus) oder das zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dient (Mietwohngrundstück), ist eine eigene Grundsteuer-Anmeldung abzugeben. Mehrere Gebäude auf einem Grundstück mit einheitlich benutztem Hofraum, Garagenanlagen usw. können jedoch zusammengefasst werden (so z. B. Vorderhaus und Hinterhaus). Bei modernen Wohnsiedlungen kann jeweils ein selbständiger zusammenhängender Baukörper (z. B. ein Baublock) als eine Einheit angesehen werden, auch wenn er mehrere selbständige Hauseingänge und Treppenhäuser hat.

 

7.3.2 Erklärungspflichtiger

Zur Abgabe einer Steueranmeldung ist verpflichtet, wer dazu, insbesondere durch Zusendung eines Steueranmeldungsvordrucks, von der Gemeinde aufgefordert wird. Eine Erklärungspflicht besteht auch dann, wenn dem Betroffenen ein Vordruck zugesandt wird, obwohl er nicht Steuerschuldner ist, obwohl für das Wohngrundstück ein Einheitswert vorliegt oder Steuerfreiheit besteht oder obwohl es sich überhaupt nicht um ein Wohngrundstück handelt. Auch in diesen Fällen ist der Vordruck auszufüllen – allerdings nur, soweit es der Vordruck vorsieht – und an die Gemeinde zurückzusenden.

Im Übrigen hat der Eigentümer oder Verwalter eines Wohngrundstücks, für das ein Einheitswert auf einen Feststellungszeitpunkt vor dem 1. Januar 1991 nicht festgestellt wurde, auch dann eine Steueranmeldung abzugeben, wenn ihm die Gemeinde keinen Erklärungsvordruck übersandt hat. Die Gemeinden halten für solche Fälle amtliche Vordrucke für die Grundsteueranmeldung bereit.

Den Gemeinden wird empfohlen, neben der Versendung der Steueranmeldungsvordrucke auf die Verpflichtung zur Abgabe der Steueranmeldung in ortsüblicher Weise durch öffentliche Bekanntmachung hinzuweisen.

Hat der Steuerschuldner für ein Kalenderjahr eine Steueranmeldung abgegeben, ist er von der Erklärungspflicht für die folgenden Kalenderjahre befreit, solange keine Änderungen bei der steuerpflichtigen Wohn- oder Nutzfläche oder dem Hebesatz eintreten, wenn in dem Vordruck der Grundsteuer-Anmeldung – entsprechend dem beigefügten Muster – darauf ausdrücklich hingewiesen wurde. Die Steueranmeldung gilt dann auch als Steuerfestsetzung für die folgenden Kalenderjahre.

 

7.3.3 Erklärungsvordrucke

Die Steueranmeldung ist nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben. Den Vordruck bestimmt die jeweilige Gemeinde.

 

7.3.3.1 Herstellung und Gestaltung der Vordrucke

Diesen Erläuterungen für die Gemeinden sind folgende Anlagen beigefügt:

1.

Begleitschreiben zur Grundsteuer-Anmeldung 1991

2.

Grundsteuer-Anmeldung 1991

3.

Erläuterungen zur Grundsteuer-Anmeldung 1991.

Es handelt sich dabei um Muster für die amtlich vorgeschriebenen Vordrucke i. S. des § 44 Abs. 1 GrStG. Die Vordruckmuster sind so angelegt, dass die Grundsteuer-Anmeldung 1991 und die Erläuterungen zur Grundsteuer-Anmeldung 1991 ohne Änderung von allen Gemeinden einheitlich benutzt und dementsprechend einheitlich hergestellt und gedruckt werden können. Das vorgesehene Begleitschreiben zur Übersendung der Grundsteuer-Anmeldung 1991 nebst Erläuterungen muss dagegen bei der Herstellung den individuellen Verhältnissen jeder Gemeinde angepasst werden. Das gilt für

die üblicherweise in Briefen mit Briefkopf vorgedruckten Angaben (Gemeindenamen, Anschrift und Sprechstunden der Dienststelle, Telefonnummer der Dienststelle, ggf. mit Angabe des Namens des Bearbeiters, seiner Zimmernummer und seiner telefonischen Nebenstellennummer),

den Eindruck der Bank- oder Sparkassenverbindung der Gemeinde;

die Mitteilung des Hebesatzes und der hiervon abhängigen Jahresbeträge der pauschalen Grundsteuer, die der Steuerpflichtige der Selbstberechnung zugrunde zu legen hat. Gemeinden, die für das Kalenderjahr 1991 den Hebesatz der Grundsteuer B entsprechend dem bisher geltenden Hebesatz auf 300 v. H. festsetzen, übernehmen in den Text die Jahresbeträge, die in § 42 Abs. 2 GrStG festgelegt sind. Gemeinden, die einen von 300 v. H. abweichenden Hebesatz der Grundsteuer B festsetzen, berechnen die Jahresbeträge entsprechend § 42 Abs. 3 GrStG nach einer Verhältnisrechnung und unter Abrundung auf volle Deutsche Pfennige nach unten (vgl. Tz. 7.2.4 );

den Eindruck des Termins, zu dem die Steueranmeldung – ggf. unter Verlängerung der in § 44 Abs. 3 GrStG genannten Erklärungsfrist – abzugeben ist.

Die Bearbeitungsvermerke der Gemeinde in der Grundsteuer-Anmeldung 1991 sind so gestaltet worden, dass sie möglichst für unterschiedliche Organisationsformen der Steuererhebung und der Kassenführung, insbesondere auch der der Kasse zuzuleitenden Buchungsgrundlagen der Sollstellung passen. Dieser Teil des Vordrucks kann von jeder Gemeinde nach ihren Bedürfnissen gestaltet werden.

Sowohl für die Gemeinden als auch für die Steuerschuldner wäre es eine wesentliche Erleichterung, wenn die Grundsteuer-Anmeldung als Dreifachsatz kopfgeleimt hergestellt würde. In diesem Falle sind im beigefügten Muster folgende Ergänzungen notwendig:

a)

Es werden jeweils eingedruckt (unten links):

auf dem ersten Stück: „Ausfertigung für die Gemeinde“

auf dem zweiten Stück: „Ausfertigung für das Lagefinanzamt“

auf dem dritten Stück: „Ausfertigung zum Verbleib beim Steuerpflichtigen“.

b)

In der Ausfertigung für das Lagefinanzamt und in der Ausfertigung für den Steuerpflichtigen entfällt auf der Seite 2 der Drucktext ab „Bearbeitungsvermerke der Gemeinde“ bis zum Schluss.

Mit den beigefügten Mustern soll nur deren Inhalt und im Falle der Grundsteuer-Anmeldung auch der Umfang (nicht mehr als 2 Seiten) festgelegt werden. Es bleibt den Gemeinden bzw. den von diesen beauftragten Druckereien überlassen, inwieweit sie sich drucktechnisch an die Vorlagen halten oder diese zu verbessern suchen. Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer-Anmeldung hinsichtlich der Zeilenabstände, in denen Text einzusetzen ist, nicht voll schreibmaschinengerecht gestaltet ist; schreibmaschinengerecht sind lediglich die Schreibblöcke in sich. Es wird den Herstellern anheim gestellt, einen voll schreibmaschinengerechten Vordruck zu entwickeln.

 

7.3.3.2 Versendung der Vordrucke und Abgabe der Steueranmeldungen

Die Gemeinde übersendet den Eigentümern oder Verwaltern aller Wohngrundstücke, für die am 1. Januar 1990 kein Steuermessbetrag festgesetzt war und für die eine Festsetzung der Grundsteuer nach früher geltendem Steuermessbetrag nicht in Betracht kommt oder für die ein wieder zu verwendender ruhender Einheitswert 1935 nicht bekannt ist (vgl. Tz. 5.3 ), das Begleitschreiben, die Grundsteuer-Anmeldung je Grundstück in dreifacher Ausfertigung sowie ein Stück der Erläuterungen zur Grundsteuer-Anmeldung. Der Steuerschuldner muss die Steueranmeldung in zweifacher Ausfertigung bei der Gemeinde einreichen. Der Eingang der Steueranmeldungen ist zu überwachen, fehlende Steueranmeldungen sind anzumahnen, ggf. ist die Grundsteuer von Amts wegen nach bekannten Daten über Wohn- oder Nutzfläche zu berechnen oder zu schätzen und entsprechend durch Steuerbescheid festzusetzen. Zur Vorbereitung von Maßnahmen der Finanzämter, die die vollständige Erfassung aller Besteuerungsobjekte sichern, sollen die Gemeinden den Lagefinanzämtern übersenden

a)

eine Ausfertigung der von den Steuerschuldnern abgegebenen Grundsteuer-Anmeldungen,

b)

eine Durchschrift von evtl. Grundsteuerbescheiden, die zur Festsetzung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage ergehen (vgl. Tz. 7.3.4 ).

 

7.3.4 Weiteres Verfahren

Ist die Grundsteuer in der Steueranmeldung zutreffend berechnet, wird kein Grundsteuerbescheid mehr erteilt. Denn die Steueranmeldung steht einer Steuerfestsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung gleich (§§ 167, 168 AO). Sie dient als Grundlage für die Sollstellung bei der zuständigen Kasse, die den Eingang der selbstberechneten Grundsteuer an den nach § 28 GrStG maßgebenden Fälligkeitsterminen zu überwachen hat. Ist die Grundsteuer unzutreffend berechnet oder soll sie geschätzt werden (§ 162 AO), ist sie durch schriftlichen Steuerbescheid (§ 155 AO) festzusetzen. In den Steuerbescheiden soll die Verpflichtung zum Ausdruck gebracht werden, die Grundsteuer für Folgejahre in gleicher Höhe zu leisten, falls keine Änderungen – auch in Bezug auf den Hebesatz – eintreten.

Wird ein für die Grundsteuer maßgebender Steuermessbetrag festgesetzt und der Gemeinde mitgeteilt, besteht aber für das betreffende Kalenderjahr bereits eine Festsetzung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage, hat die Gemeinde die bisherige Festsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung auf Grund der Steueranmeldung (§ 44 GrStG i. V. m. §§ 167, 168 AO) oder die Festsetzung durch Grundsteuerbescheid entsprechend dem festgesetzten Steuermessbetrag zu ändern (§ 164 Abs. 2, § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO). Entsprechendes gilt wegen § 125 BewG für Wohngrundstücke, die bisher im Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen erfasst waren und nunmehr Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind. Gleiches gilt außerdem, wenn die Gemeinde rückwirkend den Hebesatz ändert.

BMF, 28.12.1990, IV C 3 – G 1226 – 7/90 BStBl. I, 1991, 30

 

 

 

 

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