Mietrendite bei Vermietung berechnen + Liebhaberei

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage suchen, werden Sie sich fragen: Ist die Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll? Immobilien als Kapitalanlage versprechen zum Teil eine attraktive Brutto-Mietrendite. Allerdings darf man nicht vergessen, dass die Vermietung einer Immobilie auch Betriebskosten, Risiken und Arbeit verursacht. Der Rechner hilft Ihnen abzuschätzen, ob sich die Immobilieninvestition lohnt auch ohne Spekulation auf Wertsteigerungen (sog. "Zinshaus"). In vielen Fällen geht die Investition nur dann auf, wenn der Wiederverkauf mit Gewinn gelingt. Dann handelt es sich um eine Spekulation, die nach 10 Jahren steuerfrei sein kann (siehe Spekualtionssteuer). Steuervorteile ergeben sich auch durch die AfA (Absetzung für Abnutzung), die Sie steuerlich Ihren Gewinn mindern, sofern der Wert der Immobilie nicht wirklich sinkt.

Berechnen Sie die Brutto- Mietrendite unter Angabe von Kaufpreis, Wohnfläche und Miete:

Zur Berechnung der Brutto- Mietrendite werden die Mieteinnahmen (Kaltmiete ohne Betriebskosten) ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. Die Bruttomietrendite liegt bei Eigentumswohnungen durchschnittlich bei ca. 4 bis 5 %. Allerdings lohnt sich eine Anlage in Objekte mit Renditen von unter 6 % i.d.R. nicht. In Immobilien mit weniger als 4 % Bruttomietrendite sollte man nicht anlegen.

Die Bruttomietrendite dient zur groben Abschätzung einer Immobilieninvestition. Entscheidend ist für die Vorteilhaftigkeit ist vielmehr die Nettomietrendite. Die Nettomietrendite ergibt sich aus dem Reinertrag und den Anschaffungskosten:

• Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Dieser wird berechnet, in man die Anschaffungsnebenkosten dem Kaufpreis hinzu addiert. Die Anschaffungsnebenkosten betragen ohne Makler ca. 5 % des Kaufpreises (ca. 3,5 % Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland) und ca. 1,5 % für Notar- und Grundbuchgebühren). Beim Kauf über einen Makler kommen noch ca. 3,5 bis 7 % Maklerprovision hinzu.
• Für die Berechnung des Reinertrags müssen noch die Kosten von der Nettokaltmiete abgezogen werden, die nicht auf die Miete umlgelegt werden können. Das sind i.d.R. die Verwaltungskosten mit ca. 200 bis 250 Euro für die Hausverwaltung und die Instandhaltungskosten mit ca. 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Für eine genauere Abschätzung kann man die Hausverwalterabrechnungen der letzten Jahre einsehen.

Beispiel: Brutto- und Nettomietrendite berechnen:

Kaufpreis: 90.000 Euro
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Grundbuchkosten): 10.000 Euro
= Anschaffungskosten : 100.000 Euro

Nettokaltmiete / Jahr: 6.000 Euro
- Verwaltungskosten / Jahr: 250 Euro
- Instandhaltungskosten / Jahr: 350 Euro
= Reinertrag / Jahr : 5.400 Euro

Nettokaltmiete / Jahr: 6.000 Euro
./. Kaufpreis: 90.000 Euro
= Bruttomietrendite : 6,67 %

Reinertrag / Jahr: 5.400 Euro
./. Anschaffungskosten: 100.000 Euro
= Nettomietrendite : 5,4 %

Maximieren Sie den Mietwert Ihrer Immobilie: Ein Leitfaden für Vermieter

Als Vermieter ist es Ihr Ziel, aus Ihrer Immobilie den bestmöglichen finanziellen Nutzen zu ziehen, während Sie gleichzeitig attraktive Wohnräume für Ihre Mieter schaffen. In einem Markt, in dem 35 % der Haushalte in sozialen oder privaten Mietverhältnissen leben, ist die Nachfrage nach Mietobjekten groß. Doch um eine bestimmte Zielgruppe anzuziehen und in Ihre Immobilie zu investieren, bedarf es sorgfältiger Überlegungen, um sicherzustellen, dass Sie eine angemessene Rendite auf Ihre Investition erhalten. In diesem Blogbeitrag werfen wir einen Blick auf 10 Strategien, mit denen Vermieter den Wert ihrer Mietobjekte steigern und gleichzeitig ihr Budget und ihre Rendite im Auge behalten können.

Den idealen Mieter identifizieren

Bevor Sie beginnen, ist es wichtig zu wissen, wer Ihr idealer Mieter ist. Diese Kenntnis hilft Ihnen, Entscheidungen darüber zu treffen, wie viel Sie in Renovierungen investieren möchten, welche Art von Einrichtungsgegenständen Sie kaufen sollten und wie sich dies auf die Mieteinnahmen und letztendlich auf die Jahresrendite auswirkt.

1. Renovierung

Eine frische Schicht Farbe ist eine der kosteneffektivsten Methoden, um ein Zuhause aufzuwerten. Ein einfacher Anstrich kann ausreichen, um Gebrauchsspuren zu überdecken und das Aussehen eines Raumes wesentlich zu verbessern.

2. Bodenbeläge erneuern und Teppiche reinigen

Ersetzen Sie abgenutzte und müde Bodenbeläge durch langlebige Optionen wie Laminat oder Luxus-Vinylfliesen (LVT). Eine professionelle Teppichreinigung kann zudem das Erscheinungsbild erheblich verbessern und die Lebensdauer des Teppichs verlängern.

3. Die Küche modernisieren

Die Küche ist oft das Herzstück eines Hauses. Eine moderne und einladende Küche kann entscheidend sein, um Mieter anzuziehen. Selbst kleine Veränderungen wie neue Arbeitsplatten oder Wandfliesen können einen großen Unterschied machen.

4. Das Badezimmer auffrischen

Ein modernes Badezimmer kann für viele Mieter ausschlaggebend sein. Eine neue, weiße Badezimmereinrichtung muss nicht teuer sein, kann aber den Raum völlig verwandeln.

5. Die Außenansicht verbessern

Die Außenansicht der Immobilie ist genauso wichtig wie das Innere. Achten Sie darauf, dass die Fassade, der Garten und der Eingangsbereich gepflegt und einladend sind.

6. Alltagsgeräte bereitstellen

Je nach Zielgruppe kann das Bereitstellen von Haushaltsgeräten ein entscheidender Faktor sein. Hochwertige Geräte können besonders für junge Berufstätige und Familien attraktiv sein.

7. Möblierung anbieten

Möblierte Immobilien können höhere Mieten erzielen. Allerdings ist dies nicht für jeden Mieter die beste Option. Überlegen Sie gut, welche Zielgruppe Sie ansprechen möchten.

8. Stauraum schaffen

Eingebaute Schränke und Lagermöglichkeiten können die Attraktivität Ihrer Immobilie erhöhen. Überlegen Sie, ob Sie solche Optionen anbieten können, insbesondere wenn Ihre Zielgruppe Studenten oder Mieter ohne Auto sind.

9. Den Außenbereich aufwerten

Auch ein kleiner Außenbereich kann attraktiv gestaltet werden. Größere Gärten bieten die Möglichkeit, Sitzbereiche oder pflegeleichte Gartenanlagen zu schaffen, die besonders für Familien attraktiv sind.

10. Energieeffizienz verbessern

In Zeiten steigender Energiepreise sind Immobilien mit guter Isolierung besonders gefragt. Investitionen in Dämmung können sich langfristig auszahlen und machen Ihre Immobilie für Mieter attraktiver.

Planung und Renovierung

Die Planung von Instandhaltungsarbeiten und Renovierungen erfordert Organisation und sollte idealerweise zwischen den Mietverhältnissen erfolgen. Die Beauftragung erfahrener Fachkräfte kann dabei helfen, die Arbeiten schnell und innerhalb des Budgets durchzuführen.

Die richtige Miete festlegen

Bevor Sie mit Renovierungsarbeiten beginnen, sollten Sie sich überlegen, welche Miete Sie realistisch erzielen können. Die Miete hängt nicht nur vom Zustand der Immobilie ab, sondern auch von der Lage und den Verkehrsanbindungen.

Durch die Umsetzung dieser Strategien können Vermieter den Wert ihrer Immobilien steigern und gleichzeitig attraktive und begehrte Wohnräume für ihre Mieter schaffen.

Mietrendite im Steuerrecht

Im Steuerrecht spielt die Mietrendite für die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung eine wichtige Rolle, insbesondere in folgenden Fällen:

• Liebhaberei
• Vermietung unter nahen Angehörigen
• Verdeckte Gewinnausschüttung

Liebhaberei bzw. Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Jede Tätigkeit muss mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen werden, damit sie in der Einkommensteuer berücksichtigt werden kann. Die fehlende Mietrendite bzw. die fehlende Gewinnerzielungsabsicht führt zur sog. steuerlichen Liebhaberei, d.h. die Verluste aus der Vermietung werden vom Finanzamt steuerrechtlich nicht anerkannt. Hier erfahren Sie, wie Sie die Liebharei vermeiden können. Wichtig ist eine positive Mietrendite bzw. ein sog. Totalüberschuss.

Liebhaberei ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann nur in Ausnahmefällen anzunehmen, wenn auf lange Sicht kein Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Sofern nicht ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschußerzielungsabsicht sprechen (z.B. bei Ferienwohnungen, bei Mietkaufmodellen oder bei Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie), ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, daß der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuß zu erwirtschaften.

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gilt dies für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

Der endgültige Entschluss, auf Dauer zu vermieten, fehlt, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück kurzfristig wieder verkaufen will oder wenn er jedenfalls noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück längerfristig vermieten oder kurzfristig verkaufen will. Neben anderen Indizien liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz nach der Rechtsprechung des BFH vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von i. d. R. bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

Hier finden Sie weitere Infos zur Liebhaberei

Tipp: Berechnen Sie hier die Immobilieninvestition mit Finanzierung und Anschlussfinanzierung mit Finanzierungs- und Tilgungsplan, Steuerliches Ergebnis in der Investitionsphase, Liquiditätsplan und Vermögensentwicklung sowie möglicher Gewinn.

Vermietung unter nahen Angehörigen

Die Vermietung einer Wohnung unter nahen Angehörigen ist in der Regel nicht mißbräuchlich und steuerlich anzuerkennen, solange es einem Fremdvergleich standhält. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nicht allein dadurch in Zweifel gezogen, daß an Angehörige vermietet wird. Dies wäre mit Art.6 GG unvereinbar.

Mietverträge zwischen nahen Angehörigen sind in der Regel der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich).

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen hält einem Fremdvergleich nicht stand und kann der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden, wenn die Bereiche der Vermieter einerseits und der Mieter andererseits nicht hinreichend deutlich voneinander abgegrenzt sind. Einer Vermietung zur dauernden Nutzung steht nicht entgegen, wenn die Mieter die Wohnung nur an bestimmten Tagen als Zweitwohnung nutzen. Es reicht aus, wenn ihnen die Wohnung ständig zur Nutzung zur Verfügung steht.

Im Rahmen des Fremdvergleichs ist maßgebend für die Beurteilung eines Mietvertrags zwischen Angehörigen (hier: Verschwägerten) die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen dieser Beweisanzeichen eine unterschiedliche Bedeutung zukommen. Dementsprechend schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus. Bei der steuerrechtlichen Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist der zivilrechtlichen Unwirksamkeit des Vertragsabschlusses nur indizielle Bedeutung beizumessen (Anschluss an BFH-Urteil vom 13. Juli 1999 VIII R 29/97, BFHE 191, 250, BStBl II 2000, 386).

Der Formunwirksamkeit eines unter nahen Angehörigen abgeschlossenen Vertrages kommt eine Indizwirkung gegen dessen steuerrechtliche Anerkennung zu (Anschluss an BFH-Urteil vom 7. Juni 2006 IX R 4/04, BFH/NV 2006, 2162).

Die Grundsätze zur Anerkennung von Darlehensverträgen unter nahen Angehörigen (vgl. BFH-Urteil vom 4. Juni 1991 IX R 150/85, BFHE 165, 53, BStBl II 1991, 838) sind auf Mietverträge nicht übertragbar.

Vermieten Eheleute die Einliegerwohnung im eigenen Zweifamilienhaus zur Betreuung ihres Kleinkindes an die Eltern der Ehefrau, die am selben Ort weiterhin über eine größere Wohnung verfügen, so kann es sich bei der Vermietung um einen Gestaltungsmißbrauch i.S. von § 42 AO 1977 handeln.

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen kann der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden, wenn die Art der Mietzinsentrichtung - Hauptpflicht des Mieters - unklar geregelt ist.

En Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen einkommensteuerrechtlich nicht anzuerkennen ist, wenn der Mietzins nicht wie vereinbart entrichtet wird.

Ein unter nahen Angehörigen abgeschlossener Mietvertrag ist steuerrechtlich nicht anzuerkennen, wenn keine klare Vereinbarung über die Tragung der Nebenkosten getroffen worden ist.

Durch die BFH-Rechtsprechung (zuletzt Urteil vom 9. November 1993 IX R 74/90, BFH/NV 1994, 474) ist geklärt, daß ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann, wenn statt der vereinbarten monatlichen Bruttomiete nur eine Nettomiete (ohne Nebenkosten) gezahlt wird.

Die Leistung einer erheblichen, vertraglich nicht geschuldeten Mietvorauszahlung führt ebenfalls zur Nichtanerkennung eines Mietvertrages unter nahen Angehörigen.

Ein mit Angehörigen geschlossener Mietvertrag über eine Wohnung (hier: in einem Zweifamilienhaus) ist nur dann steuerrechtlich anzuerkennen, wenn feststeht, daß die gezahlte Miete tatsächlich endgültig aus dem Vermögen des Mieters in das des Vermieters gelangt ist.

Eine verbilligte Miete oder Unterstützungszahlungen des Vermieters an einen Angehörigen des Mieters sind nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, sondern führen lediglich zur Prüfung, ob die Einkünfteerzielungsabsicht zu bejahen ist (verbilligte Vermietung) oder ein Scheingeschäft i.S. von § 41 AO 1977 vorliegt (Unterstützungszahlungen).

Hält ein Mietverhältnis mit Angehörigen einer Nachprüfung anhand des Fremdvergleichs stand und liegt ferner auch keine rechtsmißbräuchliche Gestaltung i.S. von § 42 AO 1977 vor, so ist es der Besteuerung zugrunde zu legen. Wenn die vereinbarte Miete die Marktmiete unterschreitet, kann dies gemäß § 21 Abs.2 Satz 2 EStG allenfalls zur Kürzung der Werbungskosten führen, ist jedoch für den Fremdvergleich unerheblich.

Einkunftsart: Vermietung und Verpachtung

Verluste aus Vermietung und Liebhaberei

Verdeckte Gewinnausschüttung (VGA) bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer: Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken – also im privaten Interesse – eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17.11.2004, I R 56/03, BFHE 208, 519). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann. Mehr Infos unter Liebhaberei

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Rechtsgrundlagen zum Thema: vermietung