Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Die Formel lautet: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern bleiben dabei noch unberücksichtigt.

Was ist die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite setzt den Reinertrag nach nicht umlagefähigen Kosten ins Verhältnis zur Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Sie ist für Investoren aussagekräftiger als die reine Bruttomietrendite.

Welche Mietrendite ist gut?

Eine pauschal gute Mietrendite gibt es nicht. Eine hohe Rendite kann höhere Risiken bedeuten. Entscheidend sind Lage, Zustand, Leerstand, Mietrecht, Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung.

Was gilt bei verbilligter Vermietung an Angehörige?

Bei Wohnungsvermietung unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird aufgeteilt. Ab 66 Prozent gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Zwischen 50 und 66 Prozent ist die Totalüberschussprognose zu prüfen.

Kann eine vermietete Immobilie Liebhaberei sein?

Bei auf Dauer angelegter Wohnraumvermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich typisierend angenommen. Bei Sonderfällen wie Ferienwohnungen, befristeter Vermietung, Luxusobjekten oder Gewerbeimmobilien kann eine Prognose erforderlich sein.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Bei privaten vermieteten Immobilien ist § 23 EStG zu prüfen. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann steuerpflichtig sein, wenn keine Ausnahme greift.

Rechtsstand: 1. Juli 2026

Mietrendite berechnen: Rechner, Formel, Steuern und Tipps für Vermieter

Q: Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite zeigt, wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen oder der Reinertrag im Verhältnis zur Investition sind. Unterschieden wird insbesondere zwischen Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite.

Q: Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Ja. Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Werbungskosten wie Schuldzinsen, AfA, Verwaltung und Instandhaltung können abziehbar sein.

Mietrendite berechnen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Steuern

Mit dem Mietrendite-Rechner prüfen Sie, ob eine Immobilie als Kapitalanlage wirtschaftlich tragfähig ist – inklusive Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufnebenkosten, Finanzierung, AfA, Steuern und typischen Renditekillern.

Die Mietrendite ist eine zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie zeigt, wie viel Miete oder Reinertrag eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise zur Gesamtinvestition erwirtschaftet. Für eine echte Investitionsentscheidung reicht die Bruttorendite jedoch nicht aus: Entscheidend sind Nettorendite, Cashflow, Steuerwirkung, Leerstand, Instandhaltung und Verkaufsrisiko.

Bruttomietrendite Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

Nettomietrendite Reinertrag ÷ Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten × 100.

Steuerwirkung AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und § 21 EStG beeinflussen das Ergebnis.

Renditekiller Leerstand, Reparaturen, Mietausfall, Zinsanstieg und Sanierungsstau.

Mietrendite-Rechner

Berechnen Sie die Bruttomietrendite anhand von Kaufpreis, Wohnfläche und Miete. Nutzen Sie das Ergebnis als ersten Filter – nicht als alleinige Kaufentscheidung.

Bruttomietrendite

Achtung: Eine hohe Bruttomietrendite kann attraktiv wirken, aber Sanierungsstau, Leerstand, schlechte Lage, Mietausfall oder hohe Zinsen können die Rendite schnell aufzehren.

Was ist die Mietrendite und wie berechnet man sie?

Die Mietrendite misst, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist. Je nach Rechenmethode werden nur Miete und Kaufpreis oder zusätzlich Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Finanzierung und Steuern berücksichtigt.

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 Nettomietrendite = Reinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100 Reinertrag = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Leerstandsreserve − Instandhaltung

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cashflow unterscheiden

Kennzahl	Formel	Aussage
Bruttomietrendite	Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100	Schneller Vergleich, aber ohne Kosten und Finanzierung.
Nettomietrendite	Reinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100	Realistischer, weil Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt werden.
Eigenkapitalrendite	Jahresüberschuss nach Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100	Zeigt die Wirkung von Fremdkapital, Zins und Tilgung.
Cashflow	Miete − Kosten − Zinsen − Tilgung − Rücklagen	Zeigt, ob monatlich Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
Kaufpreisfaktor	Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete	Zeigt, wie viele Jahresmieten im Kaufpreis stecken.

Beispiel: Brutto- und Nettomietrendite berechnen

Position	Betrag	Hinweis
Kaufpreis	90.000 €	ohne Erwerbsnebenkosten
Kaufnebenkosten	10.000 €	Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
Gesamtinvestition	100.000 €	Basis für Nettorendite
Jahresnettokaltmiete	6.000 €	500 € monatlich
Verwaltung und Instandhaltung	-600 €	vereinfachter Ansatz
Reinertrag	5.400 €	vor Finanzierung und Steuer

Bruttomietrendite = 6.000 € ÷ 90.000 € × 100 = 6,67 % Nettomietrendite = 5.400 € ÷ 100.000 € × 100 = 5,40 %

Kaufnebenkosten und Finanzierung richtig einrechnen

Kaufnebenkosten senken die Rendite, weil sie die tatsächliche Investition erhöhen. Die Grunderwerbsteuer beträgt gesetzlich 3,5 %, wobei die Bundesländer abweichende Steuersätze festlegen können. Zusätzlich fallen regelmäßig Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten an.

In die Investition einrechnen

Kaufpreis,
Grunderwerbsteuer,
Notar- und Grundbuchkosten,
Maklerprovision,
Finanzierungsnebenkosten,
Gutachten und Due-Diligence-Kosten.

Für den Cashflow einrechnen

Darlehenszinsen,
Tilgung,
nicht umlagefähige Betriebskosten,
Verwaltung,
Instandhaltungsrücklage,
Leerstand und Mietausfall.

Häufiger Fehler: Schuldzinsen können bei Vermietung Werbungskosten sein. Die Tilgung ist dagegen keine steuerliche Ausgabe, sondern Vermögensumschichtung – sie belastet aber den Cashflow.

Wie viel Prozent Mietrendite sind gut?

Eine feste Grenze wie „unter 4 % nie kaufen“ oder „über 6 % immer gut“ ist zu pauschal. In sehr guten Lagen sind Bruttorenditen oft niedriger, dafür können Leerstandsrisiko und Wertverlustrisiko geringer sein. In strukturschwächeren Lagen können höhere Renditen nötig sein, weil Wiedervermietung, Sanierung und Verkauf riskanter sind.

Renditebild	Mögliche Interpretation	Prüffrage
Niedrige Bruttorendite	häufig gute Lage oder hoher Kaufpreis	Tragen Wertstabilität, Mietsteigerung und Finanzierung das Investment?
Mittlere Bruttorendite	möglicher ausgewogener Einstieg	Wie hoch sind Nettorendite und Cashflow nach Kosten?
Hohe Bruttorendite	möglicher Renditehebel, aber oft höheres Risiko	Verbergen sich Sanierungsstau, Leerstand, schwache Lage oder Mietausfall?

Praxis-Tipp: Vergleichen Sie nie nur die Bruttorendite. Rechnen Sie mindestens drei Szenarien: konservativ, realistisch und optimistisch.

Tipps, um die Mietrendite zu verbessern

Marktmiete sauber prüfen: Mietspiegel, Vergleichsangebote und Mietrecht beachten.
Leerstand reduzieren: Zielgruppe definieren, gute Fotos, klare Inserate, schnelle Kommunikation.
Instandhaltung planen: Reparaturen nicht verdrängen, sondern als Rücklage einkalkulieren.
Energieeffizienz verbessern: Senkt Nebenkosten und erhöht Attraktivität, Förderung vorher prüfen.
Grundriss und Ausstattung optimieren: Kleine, gezielte Maßnahmen können die Vermietbarkeit erhöhen.
Finanzierung verhandeln: Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung beeinflussen Cashflow und Risiko.
Steuerliche Gestaltung nutzen: AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und § 7b EStG prüfen.

Die größten Renditekiller für Vermieter

1. Leerstand

Jeder Monat ohne Mieteinnahmen reduziert die Jahresrendite. Kalkulieren Sie Leerstand auch bei guter Lage mit einem Sicherheitsabschlag ein.

2. Ungeplante Instandhaltung

Dach, Heizung, Fassade, Leitungen und Fenster können hohe Kosten verursachen. Vor Kauf sind Besichtigung, Protokolle und Rücklagenstand entscheidend.

3. Mietausfall und Problemmieter

Bonitätsprüfung, sauberer Mietvertrag, Kaution und klare Kommunikation schützen die Rendite.

4. Zinsänderungsrisiko

Eine Immobilie kann bei niedrigen Zinsen funktionieren und bei Anschlussfinanzierung kippen.

Immobilienerwerb: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Ob Neubau oder gebrauchte Immobilie wirtschaftlicher ist, hängt von Kaufpreis, Lage, Energiezustand, Mietniveau, Fördermöglichkeiten, AfA, Sanierungsrisiko und Finanzierungsbedarf ab.

Kriterium	Bestandsimmobilie	Neubau
Verfügbarkeit	oft sofort vermietbar	Bauzeit und Fertigstellungsrisiko
Kalkulation	Sanierungsrisiko prüfen	Baukosten- und Zinsänderungsrisiko prüfen
Energieeffizienz	Modernisierung kann erforderlich sein	meist besserer energetischer Standard
Steuer	AfA nach Gebäudealter; Erhaltungsaufwand prüfen	lineare/degressive AfA und § 7b EStG unter Voraussetzungen prüfen
Mietmarkt	gewachsene Lage, reale Vergleichsmieten	höhere Erstvermietungsmiete möglich, aber Zielgruppe prüfen

Achtung: Beim Bestandskauf kann die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten relevant werden. Größere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung sind daher vor Kauf steuerlich zu planen.

Vermietung im Steuerrecht

Steuerlich gehören Mieteinnahmen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Den Einnahmen können Werbungskosten gegenüberstehen, etwa Schuldzinsen, AfA, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrten zur Immobilie und Steuerberatungskosten.

Steuerthema	Regel	Praxis-Hinweis
Mieteinnahmen	§ 21 EStG	Nettokaltmiete und Nebenkosten sauber erfassen.
AfA	§ 7 EStG	Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht Grund und Boden.
Neubau-Sonder-AfA	§ 7b EStG	Bis zu 5 % jährlich für vier Jahre unter engen Voraussetzungen.
Schuldzinsen	Werbungskosten	Nur Zinsen, nicht Tilgung; Darlehenszuordnung dokumentieren.
Umsatzsteuer	§ 4 Nr. 12 UStG / § 9 UStG	Wohnraumvermietung regelmäßig steuerfrei; Option nur bei bestimmten Unternehmerfällen.
Verkauf	§ 23 EStG	Private vermietete Immobilien innerhalb von 10 Jahren prüfen.

Vermietung an Angehörige und verbilligte Miete

Mietverträge mit nahen Angehörigen werden steuerlich anerkannt, wenn sie ernsthaft vereinbart, klar durchgeführt und fremdüblich gestaltet sind. Dazu gehören ein schriftlicher Mietvertrag, pünktliche Überweisung, klare Nebenkostenregelung und tatsächliche Nutzung.

Miethöhe zur ortsüblichen Marktmiete	Steuerliche Folge	Hinweis
unter 50 %	Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil	Werbungskosten nur anteilig abziehbar.
50 % bis unter 66 %	Totalüberschussprognose erforderlich	Bei positiver Prognose voller Abzug möglich; sonst anteilige Kürzung.
ab 66 %	Vermietung gilt als voll entgeltlich	Werbungskosten grundsätzlich vollständig zuordenbar.

Häufiger Fehler: Barzahlungen, fehlende Nebenkostenabrechnung, unklare Vertragsbedingungen oder Rückflüsse an den Mieter gefährden die steuerliche Anerkennung.

Liebhaberei und Totalüberschuss

Bei auf Dauer angelegter Wohnraumvermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich typisierend angenommen. Problematisch werden Sonderfälle, etwa Ferienwohnungen, Luxusimmobilien, Gewerbeimmobilien, befristete Vermietung, Mietkaufmodelle oder ein kurzfristiger Verkaufsplan.

Regelmäßig weniger problematisch

dauerhafte Wohnraumvermietung,
fremdüblicher Mietvertrag,
marktgerechte Miete,
keine kurzfristige Verkaufsabsicht,
nachvollziehbare Finanzierung.

Besonders prüfen

Ferienwohnung mit Eigennutzung,
Luxusobjekt mit Dauerverlusten,
Vermietung an Angehörige,
Gewerbeimmobilien,
Verkauf innerhalb weniger Jahre.

Mehr Infos unter Liebhaberei.

Verdeckte Gewinnausschüttung bei nicht kostendeckender Vermietung

Vermietet eine Kapitalgesellschaft ein Einfamilienhaus an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer zu privaten Wohnzwecken, reicht eine bloß marktübliche, aber nicht kostendeckende Miete nicht immer aus. Nach BFH-Rechtsprechung würde ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter die Kosten decken und zusätzlich einen angemessenen Gewinnaufschlag verlangen.

Achtung für GmbH-Fälle: Eine nicht kostendeckende Vermietung an Gesellschafter kann als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt werden. Das betrifft insbesondere private Wohnnutzung durch Gesellschafter oder nahestehende Personen.

Verkauf, Spekulationssteuer und Exit-Rendite

Die laufende Mietrendite ist nur ein Teil der Gesamtrendite. Bei vermieteten Immobilien kommt die spätere Wertentwicklung hinzu. Ein privater Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Nach Ablauf der Frist kann der Gewinn grundsätzlich steuerfrei sein, wenn keine Sonderfälle wie gewerblicher Grundstückshandel greifen.

Gesamtrendite einer Immobilie = laufende Mietrendite + Wertsteigerung beim Verkauf − Kaufnebenkosten − Finanzierungskosten − Steuern − Instandhaltung − Leerstand und Risiken

Mehr dazu: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Checkliste: Mietrendite richtig prüfen

Jahresnettokaltmiete realistisch ermitteln.
Bruttomietrendite berechnen.
Kaufnebenkosten vollständig einrechnen.
Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung ansetzen.
Leerstand und Mietausfall konservativ kalkulieren.
Finanzierung mit Zins, Tilgung und Anschlusszins prüfen.
Cashflow vor und nach Steuern berechnen.
AfA-Bemessungsgrundlage und Gebäudeanteil ermitteln.
15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen.
Bei Angehörigenvermietung 50-/66-%-Regel und Fremdvergleich beachten.
Bei GmbH-/Gesellschafterfällen vGA-Risiko prüfen.
Verkaufsstrategie und 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG berücksichtigen.

FAQ: Mietrendite, Steuern und Immobilien-Investment

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete oder Reinertrag eine Immobilie im Verhältnis zur Investition erwirtschaftet. Sie ist eine wichtige Kennzahl für Vermieter und Immobilieninvestoren.

Wie berechne ich die Bruttomietrendite?

Teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben bei dieser Kennzahl außen vor.

Warum ist die Nettomietrendite wichtiger?

Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten. Sie zeigt daher realistischer, was die Immobilie vor Finanzierung und Steuer erwirtschaftet.

Welche Kosten mindern die Mietrendite?

Besonders wichtig sind Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Mietausfall, nicht umlagefähige Betriebskosten, Finanzierungskosten und Steuern.

Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Ja. Mieteinnahmen sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten können die steuerpflichtigen Einkünfte mindern.

Was gilt bei Vermietung an Angehörige?

Der Mietvertrag muss fremdüblich sein und tatsächlich durchgeführt werden. Bei verbilligter Vermietung sind die 50-/66-%-Grenzen des § 21 EStG zu beachten.

Ist eine hohe Mietrendite immer gut?

Nein. Eine hohe Rendite kann auf höhere Risiken hinweisen, etwa schwache Lage, Sanierungsstau, Leerstand oder problematische Mieterstruktur.

Wann wird der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Bei privaten vermieteten Immobilien ist insbesondere die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG zu prüfen. Verkäufe innerhalb der Frist können steuerpflichtig sein.

Mietrendite nicht isoliert betrachten

Eine Immobilie ist nur dann ein gutes Investment, wenn Mietrendite, Cashflow, Steuerwirkung, Finanzierung, Instandhaltung, Lage und Exit-Strategie zusammenpassen.

Die beste Kennzahl ist nicht die höchste Bruttorendite, sondern die belastbare Rendite nach Kosten und Risiken.

Weitere hilfreiche Rechner und Themen

Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar und ersetzt nicht das Gespräch mit einem Steuerberater, Rechtsanwalt, Immobiliengutachter oder Finanzierungsberater.

Quellen und Rechtsstand

§ 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; verbilligte Vermietung mit 50-%-/66-%-Regelung, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 7 EStG, Absetzung für Abnutzung; lineare Gebäude-AfA und degressive AfA für bestimmte Wohngebäude, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau; bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den drei Folgejahren, Rechtsstand: 01.07.2026.
BMF-Schreiben vom 21.05.2025, IV C 3 - S 2197/00009/011/024; Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten; 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte; 10-Jahres-Frist bei Grundstücken und Freigrenze von weniger als 1.000 €, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 11 GrEStG, gesetzlicher Steuersatz der Grunderwerbsteuer 3,5 %; landesrechtliche Abweichungen gesondert prüfen, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 4 Nr. 12 UStG, Steuerbefreiung für Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Rechtsstand: 01.07.2026.
§ 9 UStG, Verzicht auf Steuerbefreiung bei bestimmten Grundstücksvermietungen an Unternehmer, Rechtsstand: 01.07.2026.
BFH, Urteil vom 04.10.2016, IX R 8/16; Fremdvergleich bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen.
BFH, Beschluss vom 29.03.2022, IX B 18/21; Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Wohnraumvermietung.
BFH, Urteil vom 27.07.2016, I R 71/15; verdeckte Gewinnausschüttung bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer.

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