Mietrendite bei Vermietung berechnen + Liebhaberei


Mietrendite berechnen

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage suchen, werden Sie sich fragen: Ist die Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll? Immobilien als Kapitalanlage versprechen zum Teil eine attraktive Brutto-Mietrendite. Allerdings darf man nicht vergessen, dass die Vermietung einer Immobilie auch Betriebskosten, Risiken und Arbeit verursacht. Der Rechner hilft Ihnen abzuschätzen, ob sich die Immobilieninvestition lohnt auch ohne Spekulation auf Wertsteigerungen (sog. "Zinshaus"). In vielen Fällen geht die Investition nur dann auf, wenn der Wiederverkauf mit Gewinn gelingt. Dann handelt es sich um eine Spekulation, die nach 10 Jahren steuerfrei sein kann (siehe Spekualtionssteuer). Steuervorteile ergeben sich auch durch die AfA (Absetzung für Abnutzung), die Sie steuerlich Ihren Gewinn mindern, sofern der Wert der Immobilie nicht wirklich sinkt.


Berechnen Sie die Brutto- Mietrendite unter Angabe von Kaufpreis, Wohnfläche und Miete:

Bruttomietrendite

Angaben

Kaufpreis
Wohnfläche
Kaltmiete / m²
€/m²

Zur Berechnung der Brutto- Mietrendite werden die Mieteinnahmen (Kaltmiete ohne Betriebskosten) ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. Die Bruttomietrendite liegt bei Eigentumswohnungen durchschnittlich bei ca. 4 bis 5 %. Allerdings lohnt sich eine Anlage in Objekte mit Renditen von unter 6 % i.d.R. nicht. In Immobilien mit weniger als 4 % Bruttomietrendite sollte man nicht anlegen.


Die Bruttomietrendite dient zur groben Abschätzung einer Immobilieninvestition. Entscheidend ist für die Vorteilhaftigkeit ist vielmehr die Nettomietrendite. Die Nettomietrendite ergibt sich aus dem Reinertrag und den Anschaffungskosten:

  • Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Dieser wird berechnet, in man die Anschaffungsnebenkosten dem Kaufpreis hinzu addiert. Die Anschaffungsnebenkosten betragen ohne Makler ca. 5 % des Kaufpreises (ca. 3,5 % Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland) und ca. 1,5 % für Notar- und Grundbuchgebühren). Beim Kauf über einen Makler kommen noch ca. 3,5 bis 7 % Maklerprovision hinzu.
  • Für die Berechnung des Reinertrags müssen noch die Kosten von der Nettokaltmiete abgezogen werden, die nicht auf die Miete umlgelegt werden können. Das sind i.d.R. die Verwaltungskosten mit ca. 200 bis 250 Euro für die Hausverwaltung und die Instandhaltungskosten mit ca. 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Für eine genauere Abschätzung kann man die Hausverwalterabrechnungen der letzten Jahre einsehen.

Beispiel: Brutto- und Nettomietrendite berechnen:

Kaufpreis: 90.000 Euro
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Grundbuchkosten): 10.000 Euro
= Anschaffungskosten : 100.000 Euro

Nettokaltmiete / Jahr: 6.000 Euro
- Verwaltungskosten / Jahr: 250 Euro
- Instandhaltungskosten / Jahr: 350 Euro
= Reinertrag / Jahr : 5.400 Euro

Nettokaltmiete / Jahr: 6.000 Euro
./. Kaufpreis: 90.000 Euro
= Bruttomietrendite : 6,67 %

Reinertrag / Jahr: 5.400 Euro
./. Anschaffungskosten: 100.000 Euro
= Nettomietrendite : 5,4 %


Liebhaberei bzw. Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Jede Tätigkeit muss mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen werden, damit sie in der Einkommensteuer berücksichtigt werden kann. Die fehlende Mietrendite bzw. die fehlende Gewinnerzielungsabsicht führt zur sog. steuerlichen Liebhaberei, d.h. die Verluste aus der Vermietung werden vom Finanzamt steuerrechtlich nicht anerkannt. Hier erfahren Sie, wie Sie die Liebharei vermeiden können. Wichtig ist eine positive Mietrendite bzw. ein sog. Totalüberschuss. Hier finden Sie weitere Infos zur Liebhaberei

Tipp: Berechnen Sie hier die Immobilieninvestition mit Finanzierung und Anschlussfinanzierung mit Finanzierungs- und Tilgungsplan, Steuerliches Ergebnis in der Investitionsphase, Liquiditätsplan und Vermögensentwicklung sowie möglicher Gewinn.


 

 

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Rechtsgrundlagen zum Thema: vermietung

EStG 
EStG § 2 Umfang der Besteuerung, Begriffsbestimmungen

EStG § 2a Negative Einkünfte mit Bezug zu Drittstaaten

EStG § 10e Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung im eigenen Haus

EStG § 13a Ermittlung des Gewinns aus Land- und Forstwirtschaft nach Durchschnittssätzen

EStG § 20

EStG § 21

EStG § 22 Arten der sonstigen Einkünfte

EStG § 32b Progressionsvorbehalt

EStG § 34d Ausländische Einkünfte

EStG § 37 Einkommensteuer-Vorauszahlung

EStG § 43 Kapitalerträge mit Steuerabzug

EStG § 49 Beschränkt steuerpflichtige Einkünfte

EStR 
EStR R 4.2 Betriebsvermögen

EStR R 4.7 (Betriebseinnahmen und -ausgaben

EStR R 15.7 Abgrenzung des Gewerbebetriebs von der Vermögensverwaltung

EStR R 21.2 Einnahmen und Werbungskosten

EStR R 21.5 Behandlung von Zuschüssen

UStG 
UStG § 3a Ort der sonstigen Leistung

UStG § 4 Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen

UStG § 8 Umsätze für die Seeschifffahrt und für die Luftfahrt

UStG § 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen

UStG § 12 Steuersätze

UStAE 
UStAE 1.1. Leistungsaustausch

UStAE 1.5. Geschäftsveräußerung im Ganzen

UStAE 1.11. Umsätze in Freihäfen usw.

UStAE 2.1. Unternehmer

UStAE 2.2. Selbständigkeit

UStAE 2.3. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStAE 2.8. Organschaft

UStAE 2.10. Unternehmereigenschaft und Vorsteuerabzug bei Vereinen, Forschungsbetrieben und ähnlichen Einrichtungen

UStAE 3.1. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStAE 3.5. Abgrenzung zwischen Lieferungen und sonstigen Leistungen

UStAE 3.10. Einheitlichkeit der Leistung

UStAE 3.15. Dienstleistungskommission

UStAE 3a.2. Ort der sonstigen Leistung bei Leistungen an Unternehmer und diesen gleichgestellte juristische Personen

UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 3a.5. Ort der Vermietung eines Beförderungsmittels

UStAE 3a.6. Ort der Tätigkeit

UStAE 3a.7. Ort der Vermittlungsleistung

UStAE 3a.9. Leistungskatalog des § 3a Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 bis 10 UStG

UStAE 3a.9a. Ort der sonstigen Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation, der Rundfunk- und Fernsehdienstleistungen und der auf elektronischem Weg erbrachten sonstigen Leistungen

UStAE 3a.10. Sonstige Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation

UStAE 3a.12. Auf elektronischem Weg erbrachte sonstige Leistungen

UStAE 3a.14. Sonderfälle des Orts der sonstigen Leistung

UStAE 4.8.12. Übernahme von Bürgschaften und anderen Sicherheiten

UStAE 4.12.1. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

UStAE 4.12.2. Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen

UStAE 4.12.3. Vermietung von Campingflächen

UStAE 4.12.5. Gemischte Verträge

UStAE 4.12.6. Verträge besonderer Art

UStAE 4.12.8.

UStAE 4.12.9. Beherbergungsumsätze

UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStAE 4.12.11. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStAE 4.14.6. Eng mit Krankenhausbehandlungen und ärztlichen Heilbehandlungen verbundene Umsätze

UStAE 4.14.8. Praxis- und Apparategemeinschaften

UStAE 4.16.4. Leistungen der Altenheime, Pflegeheime und Altenwohnheime

UStAE 4.16.6. Eng verbundene Umsätze

UStAE 4.20.1. Theater

UStAE 8.1. Umsätze für die Seeschifffahrt

UStAE 8.2. Umsätze für die Luftfahrt

UStAE 9.2. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen

UStAE 10.1. Entgelt

UStAE 12.6. Überlassung von Filmen und Filmvorführungen

UStAE 12.9. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Einrichtungen

UStAE 12.11. Schwimm- und Heilbäder, Bereitstellung von Kureinrichtungen

UStAE 12.16. Umsätze aus der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie aus der kurzfristigen Vermietung von Campingflächen

UStAE 13.1. Entstehung der Steuer bei der Besteuerung nach vereinbarten Entgelten

UStAE 13b.2. Bauleistungen

UStAE 13b.10. Ausnahmen

UStAE 14.2. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 15.2b. Leistung für das Unternehmen

UStAE 15.2c. Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen

UStAE 15.12. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug

UStAE 15.14. Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei Umsätzen im Ausland

UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStAE 15a.2. Änderung der Verhältnisse

UStAE 15a.9. Berichtigung nach § 15a Abs. 7 UStG

UStAE 16.2. Beförderungseinzelbesteuerung

UStAE 18g.1. Vorsteuer-Vergütungsverfahren in einem anderen Mitgliedstaat für im Inland ansässige Unternehmer

UStAE 24.3. Sonstige Leistungen

UStAE 24.6. Vereinfachungsregelung für bestimmte Umsätze von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben

UStAE 25.1. Besteuerung von Reiseleistungen

UStAE 1.1. Leistungsaustausch

UStAE 1.5. Geschäftsveräußerung im Ganzen

UStAE 1.11. Umsätze in Freihäfen usw.

UStAE 2.1. Unternehmer

UStAE 2.2. Selbständigkeit

UStAE 2.3. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStAE 2.8. Organschaft

UStAE 2.10. Unternehmereigenschaft und Vorsteuerabzug bei Vereinen, Forschungsbetrieben und ähnlichen Einrichtungen

UStAE 3.1. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStAE 3.5. Abgrenzung zwischen Lieferungen und sonstigen Leistungen

UStAE 3.10. Einheitlichkeit der Leistung

UStAE 3.15. Dienstleistungskommission

UStAE 3a.2. Ort der sonstigen Leistung bei Leistungen an Unternehmer und diesen gleichgestellte juristische Personen

UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 3a.5. Ort der Vermietung eines Beförderungsmittels

UStAE 3a.6. Ort der Tätigkeit

UStAE 3a.7. Ort der Vermittlungsleistung

UStAE 3a.9. Leistungskatalog des § 3a Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 bis 10 UStG

UStAE 3a.9a. Ort der sonstigen Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation, der Rundfunk- und Fernsehdienstleistungen und der auf elektronischem Weg erbrachten sonstigen Leistungen

UStAE 3a.10. Sonstige Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation

UStAE 3a.12. Auf elektronischem Weg erbrachte sonstige Leistungen

UStAE 3a.14. Sonderfälle des Orts der sonstigen Leistung

UStAE 4.8.12. Übernahme von Bürgschaften und anderen Sicherheiten

UStAE 4.12.1. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

UStAE 4.12.2. Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen

UStAE 4.12.3. Vermietung von Campingflächen

UStAE 4.12.5. Gemischte Verträge

UStAE 4.12.6. Verträge besonderer Art

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UStAE 4.12.10. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStAE 4.12.11. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStAE 4.14.6. Eng mit Krankenhausbehandlungen und ärztlichen Heilbehandlungen verbundene Umsätze

UStAE 4.14.8. Praxis- und Apparategemeinschaften

UStAE 4.16.4. Leistungen der Altenheime, Pflegeheime und Altenwohnheime

UStAE 4.16.6. Eng verbundene Umsätze

UStAE 4.20.1. Theater

UStAE 8.1. Umsätze für die Seeschifffahrt

UStAE 8.2. Umsätze für die Luftfahrt

UStAE 9.2. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen

UStAE 10.1. Entgelt

UStAE 12.6. Überlassung von Filmen und Filmvorführungen

UStAE 12.9. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Einrichtungen

UStAE 12.11. Schwimm- und Heilbäder, Bereitstellung von Kureinrichtungen

UStAE 12.16. Umsätze aus der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen sowie aus der kurzfristigen Vermietung von Campingflächen

UStAE 13.1. Entstehung der Steuer bei der Besteuerung nach vereinbarten Entgelten

UStAE 13b.2. Bauleistungen

UStAE 13b.10. Ausnahmen

UStAE 14.2. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 15.2b. Leistung für das Unternehmen

UStAE 15.2c. Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen

UStAE 15.12. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug

UStAE 15.14. Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei Umsätzen im Ausland

UStAE 15.17. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStAE 15a.2. Änderung der Verhältnisse

UStAE 15a.9. Berichtigung nach § 15a Abs. 7 UStG

UStAE 16.2. Beförderungseinzelbesteuerung

UStAE 18g.1. Vorsteuer-Vergütungsverfahren in einem anderen Mitgliedstaat für im Inland ansässige Unternehmer

UStAE 24.3. Sonstige Leistungen

UStAE 24.6. Vereinfachungsregelung für bestimmte Umsätze von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben

UStAE 25.1. Besteuerung von Reiseleistungen

GewStR 
GewStR R 2.9 Betriebsstätte

GewStR R 33.1 Zerlegung in besonderen Fällen

UStR 
UStR 1. Leistungsaustausch

UStR 14. (Zu § 1 UStG)

UStR 18. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStR 22. Unternehmereigenschaft und Vorsteuerabzug bei Vereinen, Forschungsbetrieben und ähnlichen Einrichtungen

UStR 24. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStR 25. Abgrenzung zwischen Lieferungen und sonstigen Leistungen

UStR 32. Dienstleistungskommission

UStR 33a. Ort der sonstigen Leistung bei der Vermietung von Beförderungsmitteln

UStR 34. Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStR 39a. Sonstige Leistungen auf dem Gebiet der Telekommunikation im Sinne des § 3a Abs. 4 Nr. 12 UStG

UStR 42. Sonderfälle des Orts der sonstigen Leistung

UStR 76. Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

UStR 77. Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen

UStR 78. Vermietung von Campingflächen

UStR 80. Gemischte Verträge

UStR 81. Verträge besonderer Art

UStR 83. Dingliche Nutzungsrechte

UStR 84. Beherbergungsumsätze

UStR 85. Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen

UStR 86. Nutzungsüberlassung von Sportanlagen und anderen Anlagen

UStR 94. Praxis- und Apparategemeinschaften

UStR 106. Theater

UStR 146. Umsätze für die Luftfahrt

UStR 148a. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen

UStR 167. Überlassung von Filmen und Filmvorführungen

UStR 170. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Einrichtungen

UStR 171. Schwimm- und Heilbäder, Bereitstellung von Kureinrichtungen

UStR 177. Entstehung der Steuer bei der Besteuerung nach vereinbarten Entgelten

UStR 182a. Leistungsempfänger als Steuerschuldner

UStR 183a. Rechnungserteilungspflicht bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStR 185. Pflichtangaben in der Rechnung

UStR 203. Allgemeines zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug

UStR 205. Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei Umsätzen im Ausland

UStR 208. Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG

UStR 215. Änderung der Verhältnisse

UStR 217e. Berichtigung nach § 15a Abs. 7 UStG

UStR 221. Beförderungseinzelbesteuerung

UStR 264. Umsätze im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs

UStR 272. Besteuerung von Reiseleistungen

KStR 5.7 5.9 5.11 8.12 8.13 13.2 24
AEAO 
AEAO Zu § 8 Wohnsitz:

AEAO Zu § 18 Gesonderte Feststellung:

AEAO Zu § 67a Sportliche Veranstaltungen:

AEAO Zu § 75 Haftung des Betriebsübernehmers:

AEAO Zu § 173 Aufhebung oder Änderung von Steuerbescheiden wegen neuer Tatsachen oder Beweismittel:

AEAO Zu § 197 Bekanntgabe der Prüfungsanordnung:

HGB 
§ 277 HGB Vorschriften zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

§ 285 HGB Sonstige Pflichtangaben

§ 314 HGB Sonstige Pflichtangaben

ErbStG 13b
ErbStR 13.3 13.4 13b.13 13c 28
LStR 
R 39a.2 LStR Freibetrag wegen negativer Einkünfte

R 42d.2 LStR Haftung bei Arbeitnehmerüberlassung

EStH 2 4.2.7 4.2.9 4.2.12 4.3.2.4 4.8 7.1 7.3 9b 10.2 13a.2 15.3 15.5 15.7.1 15.7.2 15.7.3 15.7.4 15.7.6 15.8.1 15a 16.2 16.3 21.2 21.4 21.5 21.6 21.7 22.8 23 24.2 24a 33a.3 34.2 34c.3 46.3 49.1 55
StbVV 
§ 27 StBVV Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten

GewStH 3.20 8.1.4 9.2.2 9.2.4
KStH 5.9 5.11
LStH 9.14 39a.2
ErbStH E.13c E.27 B.183.4 B.186.1
AStG 8
GrStR 38
BGB 312 312g 556f 565 573 573b 1568a

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BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



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