Vermietungsrechner 2026: Mieteinnahmen versteuern, Werbungskosten und Rendite berechnen
Mit dem Vermietungsrechner können Sie überschlägig berechnen, wie sich Mieteinnahmen, Werbungskosten, Abschreibung, Schuldzinsen und Ihr persönlicher Steuersatz auf die Steuerlast auswirken. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V erklärt.
Steuerpflichtig ist nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss aus Einnahmen und Werbungskosten. Zu den typischen Werbungskosten gehören insbesondere AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeldanteile, Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten und Beratungskosten.
Vermietungsrechner: Steuer auf Mieteinnahmen berechnen
Der Vermietungsrechner zeigt Ihnen, wie sich Mieteinnahmen und Werbungskosten auf Ihre Einkommensteuer auswirken. Tragen Sie insbesondere Jahresmiete, umlagefähige Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Schuldzinsen, AfA und sonstige Werbungskosten ein.
Vermietungs - Rechner
Infografik: Mieteinnahmen in 6 Schritten versteuern
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen werden grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Maßgeblich ist der steuerliche Überschuss aus Einnahmen und Werbungskosten. Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann sich steuermindernd auswirken, wenn eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.
Mieteinnahmen + Nebenkosten + sonstige Entgelte
− Werbungskosten
= steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Vermietungseinkünfte sind Überschusseinkünfte. Das bedeutet: Es wird grundsätzlich keine Bilanz erstellt, keine Rückstellung gebildet und keine Gewinnermittlung nach Betriebsvermögensvergleich vorgenommen. Stattdessen werden Einnahmen und Werbungskosten gegenübergestellt.
Welche Einnahmen müssen Vermieter angeben?
Vermieter müssen alle Einnahmen erfassen, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen. Entscheidend ist regelmäßig der Zufluss im Kalenderjahr.
| Einnahme | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Kaltmiete | Voll als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. |
| Nebenkostenvorauszahlungen | Im Jahr des Zuflusses als Einnahme zu erfassen; korrespondierende Kosten als Werbungskosten. |
| Nebenkostennachzahlungen | Im Jahr der Zahlung durch den Mieter als Einnahme zu berücksichtigen. |
| Erstattungen von Versicherungen oder Handwerkern | Können Werbungskosten mindern oder als Einnahme zu erfassen sein. |
| Garagen- oder Stellplatzmiete | Regelmäßig Einnahme aus Vermietung und Verpachtung; Umsatzsteuer im Einzelfall prüfen. |
| Mietausfallentschädigungen | Steuerlich als Ersatz für Mieteinnahmen zu prüfen. |
Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?
Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie mindern die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte.
Typische Werbungskosten
- Schuldzinsen und Finanzierungskosten
- Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA
- Erhaltungsaufwand und Reparaturen
- Hausverwaltung und Verwaltergebühren
- nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile
- Grundsteuer, soweit wirtschaftlich getragen
- Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung
- Kontoführungsgebühren für Vermietungskonto
- Fahrtkosten zum Objekt
- Rechts- und Steuerberatungskosten
- Inserate, Maklerkosten und Mietersuche
Besonders zu prüfen
- anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren
- Aufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
- Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum
- Möblierung und Einbauküche
- häusliches Arbeitszimmer bei umfangreicher Vermietung
- Ferienwohnung mit Eigennutzung
- Verträge mit Angehörigen
- Umsatzsteueroption bei Gewerbevermietung
AfA bei Vermietung: Gebäude abschreiben
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes können nicht sofort abgezogen werden. Sie werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Nicht abschreibbar ist der Anteil für Grund und Boden. Deshalb ist bei Erwerb eines bebauten Grundstücks regelmäßig eine Kaufpreisaufteilung erforderlich.
| Gebäude / Fertigstellung | Regelmäßiger AfA-Satz | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022 | 3 % jährlich | Gilt für neue Wohngebäude nach aktueller Gesetzeslage. |
| Wohngebäude, fertiggestellt vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 | 2 % jährlich | Typischer AfA-Satz für ältere Mietwohngebäude. |
| Wohngebäude, fertiggestellt vor dem 01.01.1925 | 2,5 % jährlich | Besonderer AfA-Satz für Altgebäude. |
| Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer | höhere AfA möglich | Erfordert belastbare Darlegung und Nachweise. |
| Neue Wohngebäude mit degressiver AfA | 5 % vom jeweiligen Restwert möglich | Nur bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen. |
Weitere Informationen: AfA bei Vermietung berechnen und Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke.
Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnaher Aufwand
Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten sind dagegen zu aktivieren und über die AfA zu berücksichtigen. Besonders wichtig ist die Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten.
| Aufwand | Steuerliche Behandlung | Beispiel |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Regelmäßig sofort abziehbar. | Reparatur, Austausch defekter Teile, laufende Instandhaltung. |
| Größerer Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden | Auf Antrag Verteilung auf zwei bis fünf Jahre möglich. | Umfangreiche Renovierung eines vermieteten Wohngebäudes. |
| Herstellungskosten | Nicht sofort abziehbar, sondern AfA-Bemessungsgrundlage. | Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung, neue Wohnung. |
| Anschaffungsnahe Herstellungskosten | Aktivierung, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto mehr als 15 % der Gebäudekosten überschritten werden. | Umfassende Modernisierung kurz nach Erwerb. |
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Schuldzinsen für ein Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung einer vermieteten Immobilie sind regelmäßig Werbungskosten. Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Vermietungsobjekt.
- Abziehbar sind insbesondere laufende Schuldzinsen.
- Finanzierungsnebenkosten können je nach Art sofort abziehbar oder zu verteilen sein.
- Tilgungsleistungen sind nicht als Werbungskosten abziehbar.
- Bei gemischter Finanzierung ist eine saubere Zuordnung erforderlich.
- Ein separates Vermietungskonto erleichtert den Nachweis.
Verbilligte Vermietung: 50-%-/66-%-Grenzen
Bei verbilligter Vermietung zu Wohnzwecken ist zu prüfen, ob die Werbungskosten vollständig oder nur anteilig abziehbar sind. Maßstab ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten.
| Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| weniger als 50 % | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil; Werbungskosten nur anteilig abziehbar. |
| mindestens 50 %, aber weniger als 66 % | Totalüberschussprognose erforderlich; bei positiver Prognose voller Werbungskostenabzug. |
| mindestens 66 % | Vermietung gilt als voll entgeltlich; voller Werbungskostenabzug grundsätzlich möglich. |
Leerstand und Einkunftserzielungsabsicht
Bei dauerhafter Vermietung zu Wohnzwecken wird die Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig angenommen. Bei Leerstand, Ferienwohnungen, befristeter Vermietung oder zeitnaher Selbstnutzung kann das Finanzamt jedoch Nachweise verlangen.
| Situation | Was ist wichtig? |
|---|---|
| Leerstand nach Vermietung | Ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen dokumentieren. |
| Leerstand vor Erstvermietung | Vermietungsabsicht durch Inserate, Maklerauftrag und Renovierungsplanung nachweisen. |
| zeitnahe Selbstnutzung | Kann gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht sprechen. |
| Verkauf kurz nach Anschaffung | Bei Verlusten kann eine Totalüberschussprognose erforderlich werden. |
Ferienwohnung und gemischte Nutzung
Bei Ferienwohnungen ist steuerlich zu unterscheiden, ob die Wohnung ausschließlich vermietet, zeitweise selbst genutzt oder zur Selbstnutzung vorbehalten wird. Bei Eigennutzung oder unklarer Nutzung ist regelmäßig eine Aufteilung der Werbungskosten erforderlich.
- Ausschließliche Vermietung an wechselnde Feriengäste kann steuerlich anerkannt sein.
- Vorbehaltene Selbstnutzung führt regelmäßig zu erhöhter Nachweispflicht.
- Leerstandszeiten sind je nach Nutzungskonzept der Vermietung oder Selbstnutzung zuzuordnen.
- Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen kann eine gewerbliche Tätigkeit in Betracht kommen.
Weitere Informationen: Ferienwohnung steuerlich prüfen.
Umsatzsteuer bei Vermietung
Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei Wohnraumvermietung an private Mieter kommt eine Option zur Umsatzsteuer regelmäßig nicht in Betracht. Bei gewerblicher Vermietung kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optiert werden, wenn der Mieter das Objekt für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
| Vermietungsart | Umsatzsteuerliche Behandlung |
|---|---|
| Wohnraumvermietung | Regelmäßig umsatzsteuerfrei; kein Vorsteuerabzug aus laufenden Kosten. |
| Gewerbliche Vermietung an Unternehmer | Option zur Umsatzsteuer kann möglich sein; Vorsteuerabzug prüfen. |
| Stellplatz oder Garage | Umsatzsteuerlich gesondert zu prüfen, insbesondere bei separater Vermietung. |
| Ferienwohnung / kurzfristige Beherbergung | Kann umsatzsteuerpflichtig sein; Kleinunternehmerregelung und Steuersatz prüfen. |
Weitere Informationen: Umsatzsteuer und Immobilien.
Immobilienverkauf, Spekulationsfrist und Grundstückshandel
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist die zehnjährige Spekulationsfrist zu beachten. Wird eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Nach Ablauf der Frist ist der private Verkauf grundsätzlich einkommensteuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel oder Betriebsvermögen vorliegt.
| Verkaufssituation | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren | Privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG prüfen. |
| Verkauf nach mehr als zehn Jahren | Bei Privatvermögen grundsätzlich keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. |
| Mehrere Objektverkäufe | Gewerblicher Grundstückshandel, insbesondere Drei-Objekt-Grenze, prüfen. |
| Immobilie im Betriebsvermögen oder in GmbH | Veräußerungsgewinn regelmäßig steuerpflichtig. |
Weitere Informationen: Spekulationssteuer bei Immobilien berechnen und Drei-Objekt-Grenze prüfen.
Steuergestaltung: Ehegattenschaukel, Familienpool und Immobilien-GmbH
Bei größeren Immobilienvermögen können Gestaltungen sinnvoll sein. Dazu gehören insbesondere die Übertragung innerhalb der Familie, Nießbrauchgestaltungen, vermögensverwaltende Personengesellschaften, Familienpools und in bestimmten Fällen eine Immobilien-GmbH.
Ehegattenschaukel
Der Verkauf einer Immobilie zwischen Ehegatten kann neues Abschreibungsvolumen schaffen. Die Gestaltung muss zivilrechtlich wirksam, fremdüblich finanziert und tatsächlich durchgeführt werden.
Familienpool
Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft kann bei Nachfolge, Verwaltung und Familienvermögen sinnvoll sein. Ertragsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer sind gemeinsam zu prüfen.
Immobilien-GmbH
Eine Immobilien-GmbH kann laufende Gewinne zunächst niedriger besteuern, hat aber keine private zehnjährige Steuerfreiheit und verursacht laufende Buchführungs- und Abschlusskosten.
Weitere Informationen: Nießbrauch an Immobilien berechnen und Verträge mit Familienangehörigen.
Grundsteuer, Nebenkosten und Hausgeld
Die Grundsteuer kann bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie wirtschaftlich vom Vermieter getragen wird. Wird sie über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt, stehen Einnahme und Werbungskosten gegenüber.
| Kostenart | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Grundsteuer | Werbungskosten; bei Umlage zugleich Nebenkosteneinnahme. |
| Hausgeld bei Eigentumswohnung | Nur abziehbare Kostenanteile; Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht sofort Werbungskosten. |
| Erhaltungsrücklage | Abziehbar regelmäßig erst bei tatsächlicher Verausgabung durch die Gemeinschaft. |
| Umlagefähige Nebenkosten | Als Kosten und als vereinnahmte Nebenkosten zu erfassen. |
Weitere Informationen: Grundsteuer berechnen.
Checkliste für die Anlage V
- Mietverträge und Änderungen prüfen.
- Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen je Objekt erfassen.
- Nebenkostenabrechnung und Hausgeldabrechnung auswerten.
- Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten trennen.
- Schuldzinsen und Finanzierungskosten objektbezogen zuordnen.
- Tilgungsanteile nicht als Werbungskosten erfassen.
- AfA anhand Gebäudewert, Fertigstellungsjahr und Nutzungsdauer berechnen.
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude prüfen.
- Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten abgrenzen.
- Bei größerem Erhaltungsaufwand Verteilung auf zwei bis fünf Jahre prüfen.
- Leerstand durch Vermietungsbemühungen dokumentieren.
- Bei verbilligter Vermietung 50-%-/66-%-Grenzen prüfen.
- Bei Ferienwohnung Eigennutzung und Leerstandszeiten dokumentieren.
- Bei Verkauf § 23 EStG und gewerblichen Grundstückshandel prüfen.
- Belege für Rückfragen des Finanzamts geordnet aufbewahren.
Häufige Fragen zum Vermietungsrechner
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Steuerpflichtig ist der Überschuss aus Einnahmen und Werbungskosten, nicht die Bruttomiete.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Typische Werbungskosten sind Schuldzinsen, AfA, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, nicht umlagefähige Kosten, Fahrtkosten, Steuerberatung und Rechtsberatung.
Muss ich für Vermietung eine Bilanz erstellen?
Bei privater Vermietung nach § 21 EStG grundsätzlich nicht. Es werden Einnahmen und Werbungskosten gegenübergestellt. Eine Bilanzierung kann aber bei gewerblichen Einkünften, GmbH-Strukturen oder Betriebsvermögen relevant sein.
Wie hoch ist die AfA bei vermieteten Wohngebäuden?
Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die lineare AfA regelmäßig 3 %. Für ältere Gebäude gelten je nach Fertigstellung häufig 2 % oder 2,5 %. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann gesondert nachgewiesen werden.
Wann sind Renovierungskosten sofort abziehbar?
Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort abziehbar. Bei größeren Aufwendungen kann eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre sinnvoll sein. Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb sind gesondert zu prüfen.
Was gilt bei verbilligter Vermietung an Angehörige?
Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete erfolgt eine Aufteilung. Zwischen 50 % und weniger als 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Ab 66 % gilt die Vermietung grundsätzlich als voll entgeltlich.
Kann ich Verluste aus Vermietung steuerlich absetzen?
Ja, wenn eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Bei dauerhafter Wohnungsvermietung wird diese regelmäßig angenommen. Bei Leerstand, Ferienwohnung, befristeter Vermietung oder zeitnaher Selbstnutzung kann eine Prüfung erforderlich sein.
Ist die Vermietung umsatzsteuerpflichtig?
Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei gewerblicher Vermietung an Unternehmer kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optiert werden. Wohnraumvermietung an private Mieter bleibt regelmäßig umsatzsteuerfrei.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?
Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich einkommensteuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel oder Betriebsvermögen vorliegt.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH kann bei thesaurierten laufenden Gewinnen steuerlich attraktiv sein. Sie hat aber keine private Steuerfreiheit nach zehn Jahren und verursacht laufende Buchführungs-, Jahresabschluss- und Beratungskosten.
Weitere Informationen und Steuerrechner
Weitere hilfreiche Informationen und Rechner:
- AfA bei Vermietung berechnen
- Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke
- Immobilien als Kapitalanlage berechnen
- Spekulationssteuer bei Immobilien berechnen
- Drei-Objekt-Grenze prüfen
- Ferienwohnung steuerlich prüfen
- Umsatzsteuer und Immobilien
- Grundsteuer berechnen
- Grunderwerbsteuer berechnen
- Weitere Steuerrechner im Überblick
