Steuern sparen mit Immobilienfonds

Erfahren Sie, wie Sie mit Immobilienfonds, Sonderabschreibungen und Denkmalschutz Steuern sparen können.

Immobilienfonds – verständlich erklärt

Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, indirekt in Immobilien zu investieren. Sie spielen eine wichtige Rolle im Investmentsteuerrecht und unterscheiden sich sowohl rechtlich als auch steuerlich deutlich von einer direkten Immobilienanlage.

Chancen: Sind Immobilienfonds sinnvoll – und welcher Immobilienfonds passt zu mir?

Immobilienfonds können für Anleger eine attraktive Möglichkeit sein, in Immobilien zu investieren, ohne selbst Objekte zu verwalten. Die Ertragschancen hängen dabei stark von Standort, Fondsart und Marktentwicklung ab.

Zusätzlich zu laufenden Ausschüttungen können Anleger profitieren, wenn die Immobilienpreise steigen und beim späteren Verkauf höhere Veräußerungsgewinne erzielt werden.

Welcher Immobilienfonds der „beste“ ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend sind unter anderem:

• Standort und Art der Immobilie (Wohn- oder Gewerbeimmobilien),
• Fondskonzept und Laufzeit,
• Renditeerwartung und Risikobereitschaft,
• steuerliche Situation des Anlegers.

Risiken: Wie sicher ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds gelten zwar als vergleichsweise sachwertorientierte Anlage, sind jedoch nicht risikofrei.

Die Rendite hängt maßgeblich ab von:

• der Höhe der Mietpreise,
• dem Leerstandsrisiko,
• der wirtschaftlichen Entwicklung (Konjunktur).

Besonders bei Gewerbeimmobilien können Konjunkturschwankungen einen deutlichen Einfluss auf Mieteinnahmen und Nachfrage haben. Auch Zinsänderungen, Instandhaltungskosten oder regulatorische Eingriffe können sich auf die Wirtschaftlichkeit auswirken.

Ergebnis: Immobilienfonds bieten Chancen, sollten aber stets als langfristige Investition mit unternehmerischem Risiko verstanden werden.

Offene Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der gemäß seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert (Immobilienfondsquote).

Immobilien-Gesellschaften sind Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Immobilien (direkte Immobilieninvestition) sowie die zur Bewirtschaftung der Immobilien erforderlichen Gegenstände erwerben dürfen (§ 1 Absatz 19 Nummer 22 KAGB). Darüber hinaus dürfen Immobilien-Gesellschaften nach § 238 KAGB auch Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften erwerben (mittelbare Immobilieninvestition). Immobilien-Gesellschaften können sowohl nebeneinander direkte und mittelbare Immobilieninvestitionen vornehmen als auch ausschließlich Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften halten (Immobilien-Holdinggesellschaften). Immobilien-Gesellschaften können rechtsformunabhängig sowohl als Kapital- wie auch als Personengesellschaften ausgestaltet sein.

Besteuerung von Investmentfonds

Download: Besteuerung von Investmentfonds: Neuregelungen durch die Investmentsteuerreform 2018

Siehe auch Fondesrechner

Für die Ermittlung der Immobilienquote sind 100%ige Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer Personen- oder Kapitalgesellschaft mit dem Verkehrswert der Immobilien zuzüglich des Werts der Bewirtschaftungsgegenstände i.S. des § 231 Absatz 3 KAGB (z.B. Telefonanlage, Reinigungsgeräte, Schneepflug) anzusetzen, wenn sich diese Werte aus dauerhaft öffentlich zugänglichen Informationen des Investmentfonds (z.B. Jahresberichte) ergeben. Soweit es an einer Veröffentlichung des Verkehrswertes der Immobilien fehlt, ist nur der Beteiligungswert der Immobilien-Gesellschaft anzusetzen. Wenn der Investmentfonds weniger als 100 % der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft hält, ist nur der auf die Beteiligungsquote entfallende Wert anzusetzen.

Beispiel: Der A-Investmentfonds ist alleiniger Gesellschafter der Immobilien-Gesellschaft B in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mit Sitz in dem ausländischen Staat X. Der A-Investmentfonds stattet die B-Immobilien-Gesellschaft mit einem Eigenkapital i.H.v. 50.000 EUR aus. Zudem stellt der A-Investmentfonds der B-Immobilien-Gesellschaft ein Gesellschafterdarlehen i.H.v. 30.000 EUR zur Verfügung. Darüber hinaus nimmt die B-Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen bei einer Bank i.H.v. 20.000 EUR auf. Mit dem vorhandenen Kapital erwirbt die B-Immobilien-Gesellschaft eine Immobilie in dem ausländischen Staat X zu einem Kaufpreis in Höhe des aktuellen Verkehrswerts von 95.000 EUR und erwirbt Bewirtschaftungsgegenstände im Wert von 5.000 EUR. Der A-Investmentfonds hält eine Liquiditätsreserve i.H.v. 40.000 EUR und darüber hinaus keine weiteren Vermögensgegenstände.

Wenn der A-Investmentfonds die Werte der in der B-Immobilien-Gesellschaft gehaltenen Vermögensgegenstände in dauerhaft zugänglicher Weise veröffentlicht, sind als Aktivvermögen 170.000 EUR (95.000 EUR + 5.000 EUR + 30.000 EUR + 40.000 EUR) anzusetzen. Als Immobilien sind 100.000 EUR (95.000 EUR + 5.000 EUR) anzusetzen. Daraus ergibt sich eine Immobilienquote von 58,8 %.

Fehlt eine Veröffentlichung dieser Werte, ist bei der Ermittlung des Aktivvermögens die B-Immobilien-Gesellschaft nur mit ihrem Beteiligungswert i.H.v. 50.000 EUR zu berücksichtigen. Insgesamt ergibt sich damit ein Aktivvermögen i.H.v. 120.000 EUR (50.000 EUR + 30.000 EUR + 40.000 EUR). Als Wert der Immobilien ist nur der Beteiligungswert i.H.v. 50.000 EUR anzusetzen. Daraus ergibt sich eine Immobilienquote von 41,7 %.

Folgende Aktiva gelten, soweit sie sich auf den Rücknahmepreis auswirken, für die Zwecke der Ermittlung der Immobilienquote als Immobilien:

• aktivierte und noch nicht abgeschriebene Anschaffungsnebenkosten i.S. des § 248 Absatz 3 KAGB,
• Forderungen aus schwebenden Grundstücksveräußerungsgeschäften,
• Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (z.B. Nebenkostenforderungen gegenüber Mietern und Pächtern der Immobilie),
• Steuererstattungsansprüche im Zusammenhang mit der Immobilie und
• sonstige immobilienbezogene Vermögensgegenstände.

Wie funktioniert eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds?

Ein geschlossener Immobilienfonds ist in der Regel als Personengesellschaft (z. B. KG oder GmbH & Co. KG) organisiert. Charakteristisch ist, dass sich nur eine begrenzte Anzahl von Anlegern beteiligt und das einzuwerbende Eigenkapital von vornherein feststeht. Ist dieses Kapital platziert, wird der Fonds „geschlossen“ – weitere Anleger können dann nicht mehr beitreten.

Steuerlich werden die vom Fonds erzielten Ergebnisse den beteiligten Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Gewinne oder Verluste wirken sich somit direkt auf der Ebene des einzelnen Anlegers aus. Ein öffentlicher oder externer Vertrieb der Fondsanteile ist dabei kein zwingendes Merkmal eines geschlossenen Fonds.

Wie hoch ist die Mindestbeteiligung?

In der Praxis ist eine Beteiligung häufig ab etwa 10.000 EUR Kapitaleinlage möglich. Die konkrete Mindestbeteiligung hängt jedoch vom jeweiligen Fonds und dessen Konzeption ab.

Laufzeit und Ausstieg

Geschlossene Immobilienfonds sind meist langfristig angelegt. Formal ist die Laufzeit häufig unbefristet, faktisch wird der Fonds jedoch in vielen Fällen nach etwa 10 bis 20 Jahren durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst. Der Rückfluss des investierten Kapitals erfolgt dann regelmäßig durch den Verkauf der Immobilie und die anschließende Verteilung des Erlöses.

In welche Immobilien wird investiert?

Nach dem Wegfall vieler Sonderabschreibungen konzentrieren sich geschlossene Immobilienfonds heute vor allem auf:

• deutsche Gewerbeimmobilien (z. B. Büro, Logistik, Einzelhandel),
• ausgewählte Immobilieninvestments in den Niederlanden,
• sowie Beteiligungen an Objekten in den USA.

Während sich Investitionen in Deutschland vor allem an wirtschaftlich starken Standorten lohnen, werden ausländische Fonds häufig wegen attraktiver Renditechancen gewählt.

Steuerliche Besonderheiten bei Auslandsfonds

Bei Immobilienfonds im Ausland können Anleger von den Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen profitieren. Diese sehen häufig vor, dass bestimmte Immobilienerträge im Ausland besteuert werden und in Deutschland ganz oder teilweise steuerfrei gestellt sind.

Gestaltungsspielraum für Anleger

Ein wesentlicher Vorteil geschlossener Immobilienfonds besteht darin, dass sie Anlegern – einzeln oder in kleinen Gruppen – einen großen Gestaltungsspielraum eröffnen:

• Auswahl der Immobilie
• Entscheidung über Art und Umfang der Finanzierung
• Festlegung von Baumaßnahmen und Sanierungsumfang

Der Investor kann diese Entscheidungen selbst treffen, muss dies aber nicht. Häufig werden geeignete Objekte inklusive einer Vorkalkulation der erwarteten Rendite vorgestellt. Nach Auswahl des Investitionsobjekts werden Finanzierung, Baumaßnahmen und Vertragsgestaltung gemeinsam mit spezialisierten Kooperationspartnern abgestimmt.

Haftung und Rechtsform

Neben der klassischen Finanzierung mit persönlicher Haftung besteht häufig die Möglichkeit, die Immobilie in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG zu erwerben. Dies kann mehrere Vorteile haben:

• Begrenzung der persönlichen Haftung
• Vereinfachungen gegenüber Banken, da bestimmte Selbstauskunftspflichten entfallen können

Chancen und Risiken

Geschlossene Immobilienfonds bieten Chancen auf attraktive Renditen und steuerliche Vorteile. Gleichzeitig sind sie mit unternehmerischen Risiken verbunden, etwa durch lange Kapitalbindung, Marktentwicklungen oder Finanzierungsrisiken.

Ergebnis: Eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte stets auf Grundlage einer sorgfältigen wirtschaftlichen und steuerlichen Prüfung erfolgen und zur persönlichen Anlagestrategie passen.

Immobilienfonds – steuerliche Behandlung verständlich erklärt

Die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Während ältere Modelle häufig mit hohen Anfangsverlusten und Steuervorteilen beworben wurden, gelten heute deutlich strengere Regeln. Anleger sollten daher genau unterscheiden, um welche Fondsart und welches Investitionsjahr es sich handelt.

Frühere Steuervorteile und deren Einschränkung

Viele ältere geschlossene Immobilienfonds erzielten in den Anfangsjahren hohe steuerliche Verluste, teilweise bis zu 30 % der Fondseinlage. Ein Anleger mit einer Beteiligung von 50.000 EUR konnte dadurch rechnerisch Verluste von bis zu 15.000 EUR steuerlich geltend machen.

Diese Modelle wurden jedoch durch den sogenannten Bauherrenerlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, 546) erheblich eingeschränkt. Ziel war es, missbräuchliche Steuerstundungsmodelle zu begrenzen, bei denen steuerliche Vorteile im Vordergrund standen und nicht die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Investition.

Verlustverrechnungsbeschränkung nach § 15b EStG

Verluste aus geschlossenen Immobilienfonds können heute der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG unterliegen. Dies betrifft insbesondere Fonds, die als modellhafte Steuerstundungsmodelle ausgestaltet sind.

Typische Fälle sind Immobilien, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können, etwa:

• Bahnhöfe
• Theater
• Schwimmbäder
• bestimmte Baudenkmäler

Werden solche Objekte im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft saniert oder betrieben, dürfen Verluste regelmäßig nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, sondern nur mit späteren Gewinnen aus derselben Beteiligung.

Maßgeblich für die Beurteilung ist die modellhafte Gestaltung zwischen Initiator und Anleger. Entscheidend ist also das Beteiligungskonzept selbst – nicht die Frage, ob zwischengeschaltete Bauträger oder weitere Gesellschaften eingebunden sind. Eine Umgehung der Vorschriften durch solche Zwischenschaltungen ist nicht möglich.

Abzugsfähigkeit von Fondskosten

Die steuerliche Behandlung typischer Fondskosten – etwa für:

• Fondskonzeption
• Eigenkapitalvermittlung
• Steuer- und Rechtsberatung

richtet sich nach dem sogenannten Fondserlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 A – 48/03, BStBl I 2003, 546).

Danach gelten modellbedingte Aufwendungen regelmäßig als Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sie sind daher nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die Anschaffungskosten der Beteiligung – selbst dann, wenn es sich um Provisionen für die Vermittlung von Fremdkapital handelt.

Keine Anwendung älterer Missbrauchsrechtsprechung

Für Zeiträume seit Inkrafttreten des § 15b EStG ist die frühere, auf § 42 AO gestützte Rechtsprechung zur steuerlichen Berücksichtigung von Fondsetablierungskosten bei modellhafter Gestaltung nicht mehr anwendbar.

Fazit für Anleger

Immobilienfonds können steuerlich komplex sein. Während frühere Modelle stark auf Steuerersparnisse setzten, stehen heute wirtschaftliche Substanz und strenge Verlustverrechnungsregeln im Vordergrund. Anleger sollten daher vor einer Beteiligung stets prüfen lassen, ob und in welchem Umfang steuerliche Verluste tatsächlich nutzbar sind.

Hinweis: Dieser Überblick ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die steuerliche Behandlung hängt stets vom konkreten Fonds, der Vertragsgestaltung und der persönlichen Situation des Anlegers ab.

Anwendungsschreiben zu § 15b EStG (Steuerstundungsmodell) – verständlich erklärt

§ 15b EStG wurde durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22.12.2005 eingeführt. Kern der Regelung: Verluste aus einem Steuerstundungsmodell dürfen grundsätzlich nicht sofort mit anderen Einkünften verrechnet werden. Stattdessen sind sie nur mit späteren Gewinnen aus demselben Modell verrechenbar.

Für Anleger in geschlossenen Immobilienfonds ist § 15b EStG besonders relevant, weil diese Fonds in der Anfangsphase häufig mit Anfangsverlusten arbeiten.

I. Wann ist § 15b EStG überhaupt anwendbar?

1) Es muss eine steuerlich relevante Tätigkeit vorliegen

Voraussetzung ist eine einkommensteuerrechtlich relevante Einkunftsquelle. Praktisch bedeutet das: Es muss eine Gewinn- oder Überschusserzielungsabsicht vorliegen. Fehlt diese, handelt es sich um eine steuerlich nicht relevante Betätigung – dann stellt sich die Frage eines „Steuerstundungseffekts“ nicht.

2) § 15b EStG gilt für negative Einkünfte aus „Steuerstundungsmodellen“

§ 15b EStG erfasst negative Einkünfte, die auf ein Steuerstundungsmodell zurückgehen. Klassische Anlaufverluste von Existenz- oder Firmengründern fallen demgegenüber grundsätzlich nicht unter § 15b EStG.

3) Einkunftsarten: § 15b EStG ist nicht auf § 15 EStG beschränkt

Die Verlustverrechnungsbeschränkung kann – je nach Gestaltung – auch bei anderen Einkunftsarten relevant sein, z. B. bei Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder Kapitalvermögen (§ 20 EStG).

II. Was ist ein „Steuerstundungsmodell“ im Sinne des § 15b EStG?

1) Definition (vereinfacht)

Ein Steuerstundungsmodell liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Typischerweise steht dabei der steuerliche Effekt in der Anfangsphase im Vordergrund.

2) Typische Beispiele

• geschlossene Immobilienfonds
• Medienfonds, Gamefonds, New-Energy-Fonds
• weitere modellhafte Anlagekonstruktionen mit Anfangsverlusten
• unter Umständen auch modellhafte Einzelinvestitionen (ohne Gesellschaft)

III. Was bedeutet „modellhafte Gestaltung“?

1) Typische Kriterien

• Vorgefertigtes Konzept (z. B. Prospekt, standardisierte Unterlagen, „Blindpool“)
• Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen (z. B. gleiche Treuhänder, Vermittler, Banken, Vertragswerke)
• Bündel von Neben-/Zusatzleistungen, die typischerweise den sofort abziehbaren Aufwand erhöhen sollen

2) Praxisbeispiel: Kauf vom Bauträger

Der bloße Erwerb einer Wohnung vom Bauträger zur Vermietung ist nicht automatisch modellhaft. Modellhaftigkeit kann aber bereits entstehen, wenn der Anleger eine einzige typische Zusatzleistung in Anspruch nimmt (z. B. Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung), die den Steuerstundungseffekt fördern soll.

IV. Die 10%-Grenze – wann greift die Verlustverrechnungsbeschränkung?

§ 15b EStG greift insbesondere dann, wenn die prognostizierten Verluste in der Anfangsphase mehr als 10 % des maßgebenden Kapitals betragen.

• Wichtig: Maßgeblich sind die prognostizierten (konzeptbedingten) Verluste, nicht zwingend die später tatsächlich eintretenden.
• Die Anfangsphase ist regelmäßig der Zeitraum, in dem nach dem Konzept noch nicht nachhaltig positive Einkünfte erwartet werden (oft identisch mit der Verlustphase).

Was ist das „maßgebende Kapital“?

Bei Gesellschaftsbeteiligungen ist grundsätzlich auf das gezeichnete und nach dem Konzept aufzubringende Kapital abzustellen. Bestimmte planmäßige Eigenkapitalrückzahlungen können das maßgebende Kapital mindern. Bei modellhafter Fremdfinanzierung können Kürzungen zu beachten sein.

Sonderbetriebsvermögen/Sonderwerbungskosten

Wenn das Konzept modellhafte Sonderbetriebsausgaben oder Sonderwerbungskosten vorsieht (z. B. Zinsen aus einer modellhaften Einlagenfinanzierung), können diese bei der Beurteilung der 10%-Grenze mit einzubeziehen sein.

V. Umfang der Beschränkung: Wenn § 15b greift, dann „voll“

Findet § 15b EStG dem Grunde nach Anwendung, erstreckt sich die Verlustverrechnungsbeschränkung grundsätzlich auf sämtliche Verluste aus diesem Steuerstundungsmodell – also sowohl aus dem Gesamthandsvermögen als auch aus Sonderbereichen.

VI. Besonderheit: Beteiligung im Betriebsvermögen („Zebragesellschaft“)

Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften werden auf Gesellschaftsebene Überschusseinkünfte festgestellt, die beim betrieblichen Gesellschafter ggf. umqualifiziert werden. Ob ein Steuerstundungsmodell vorliegt, ist jedoch bereits auf Ebene der vermögensverwaltenden Gesellschaft zu prüfen; die Umqualifizierung ändert daran grundsätzlich nichts.

VII. Relevante Verwaltungsanweisung

Grundlage für die dargestellten Grundsätze ist insbesondere das BMF-Schreiben vom 17.07.2007 (IV B 2 – S 2241 b/07/0001, BStBl I 2007, 542).

Ergebnis für Anleger in geschlossenen Immobilienfonds

• Hohe Anfangsverluste sind steuerlich heute deutlich kritischer zu bewerten.
• Bei Steuerstundungsmodellen können Verluste regelmäßig nicht sofort mit anderen Einkünften verrechnet werden.
• Die Einordnung hängt stark von Konzept, Vertragswerk und Prognose ab (Stichwort: „modellhaft“).

Hinweis: Diese Darstellung ist ein allgemeiner Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Ob § 15b EStG im konkreten Fall greift, hängt vom Fonds, dem Vertragswerk, der Prognoserechnung und Ihrer persönlichen steuerlichen Situation ab.

Einkommensteuerrechtliche Behandlung von Gesamtobjekten und geschlossenen Fonds – einfach erklärt

In der Praxis begegnen Anleger häufig sogenannten Gesamtobjekten oder geschlossenen Fonds. Steuerlich ist dabei eine zentrale Frage: Handeln Anleger bzw. der Fonds als Bauherr (mit Einfluss auf Planung und Durchführung) oder „nur“ als Erwerber eines bereits (vor-)konzipierten Objekts? Die Antwort wirkt sich unmittelbar darauf aus, wie Aufwendungen steuerlich einzuordnen sind (z. B. Anschaffungskosten/Herstellungskosten vs. sofort abziehbare Kosten).

I. Gesamtobjekte und vergleichbare Modelle mit nur einem Kapitalanleger

1. Bauherr oder Erwerber – warum die Abgrenzung so wichtig ist

Bei Projekten rund um Errichtung, Sanierung, Modernisierung oder Erwerb von Gebäuden und Eigentumswohnungen kommt es darauf an, ob der Anleger als Bauherr anzusehen ist oder lediglich als Erwerber.

2. Wann ist der Anleger typischerweise Erwerber?

Ein Anleger ist regelmäßig nicht Bauherr, sondern Erwerber, wenn er sich auf Grundlage eines von Projektanbietern vorformulierten Vertragswerks beteiligt und sich bei den damit zusammenhängenden Rechtsgeschäften umfassend vertreten lässt (z. B. durch Treuhänder, Geschäftsbesorger, Betreuer).

Das gilt typischerweise auch dann, wenn der Anleger die Verträge zwar selbst unterschreibt, diese aber bereits vorher vom Anbieter ausgehandelt oder vorformuliert wurden. Auch Wahlmöglichkeiten („Leistungen abwählen“) führen nicht automatisch dazu, dass der Anleger dadurch Bauherr wird.

3. Wann ist der Anleger Bauherr?

Bauherr ist der Anleger nur dann, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht. Das setzt insbesondere voraus:

• Der Anleger trägt das Bauherrenwagnis (wirtschaftliches Risiko des Bauvorhabens).
• Der Anleger hat rechtlich und tatsächlich Planung und Ausführung in der Hand.
• Er kann Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung wesentlich beeinflussen.

Fehlt diese Einflussnahme (z. B. bei einer Vielzahl gleichförmiger Wohnungen nach einem bereits vor Beitritt ausgearbeiteten Konzept), wird Bauherreneigenschaft regelmäßig nicht angenommen.

4. Gesamtbildbetrachtung

Ob Bauherr oder Erwerber vorliegt, wird stets nach dem Gesamtbild des Einzelfalls entschieden – unabhängig davon, wie die Verträge die Beteiligten bezeichnen. Maßgeblich ist der wirkliche Gehalt der Vereinbarungen und deren tatsächliche Umsetzung.

II. Geschlossene Fonds (Personengesellschaften)

Die folgenden Grundsätze gelten typischerweise für geschlossene Fonds, die als Personengesellschaft organisiert sind (z. B. KG oder GmbH & Co. KG). Steuerlich entscheidend ist: Wenn der Fonds eine einkommensteuerrechtlich relevante Tätigkeit ausübt, werden Einkünfte auf Fondsebene ermittelt und den Gesellschaftern zugerechnet.

1. Einkunftserzielung und Zurechnung

Erfüllt ein geschlossener Fonds den Tatbestand der Einkunftserzielung, wird auf Ebene der Gesellschaft entschieden, ob Aufwendungen als Herstellungskosten, Anschaffungskosten, Betriebsausgaben oder Werbungskosten zu behandeln sind. Der ermittelte Überschuss bzw. Gewinn wird anschließend den Gesellschaftern anteilig zugerechnet.

2. Erwerbereigenschaft des Fonds bei fehlender Einflussnahme

Ein geschlossener Fonds ist steuerlich häufig als Erwerber anzusehen, wenn der Initiator ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine echte Möglichkeit haben, darauf Einfluss zu nehmen.

3. Was gilt als „ausreichende Einflussnahmemöglichkeit“?

Eine ausreichende Einflussnahmemöglichkeit liegt vor, wenn die Gesellschafter rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, wesentliche Teile des Konzepts zu verändern. Wichtig dabei:

• Einflussnahme muss den Gesellschaftern selbst zustehen – eine reine Vertretung durch konzeptionell vorbestimmte Dritte (z. B. Treuhänder/Beiräte) genügt regelmäßig nicht.
• Ein Beirat oder vergleichbares Gremium muss unabhängig vom Initiator sein. Der Initiator oder Personen aus dessen Umfeld sollten nicht angehören.
• Entscheidungen über Einrichtung und Zusammensetzung eines Beirats sollen grundsätzlich erst möglich sein, wenn ein wesentlicher Teil des Kapitals eingezahlt ist (z. B. 50 % des prospektierten Kapitals).
• Allein die Zustimmung zu vorgelegten Vertragsentwürfen ist keine ausreichende Einflussnahme. Die Gesellschafter müssen wesentliche Vertragsgestaltungen und deren Umsetzung tatsächlich selbst bestimmen können.
• Einflussnahmemöglichkeiten dürfen nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch ausgeschlossen sein.

4. Dokumentation ist entscheidend

Die Umsetzung wesentlicher Konzeptbestandteile und etwaige Abweichungen müssen durch geeignete Unterlagen vollständig dokumentiert werden. In der Praxis ist das häufig ein zentraler Punkt bei Prüfungen.

Hinweis: Für die steuerliche Einordnung sind stets das konkrete Vertragswerk, der Prospekt, die tatsächliche Durchführung und die aktuelle Rechtsprechung maßgeblich.

Steuerstundungsmodelle bei Baudenkmälern – was Anleger wissen sollten

Im Zusammenhang mit Baudenkmälern stellt sich häufig die Frage, ob und wann die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG (Steuerstundungsmodelle) greift. Die Finanzverwaltung hat hierzu spezielle Klarstellungen für die Immobilienbranche vorgenommen.

Modellhafte Gestaltung bei Baudenkmälern

Grundsätzlich ist § 15b EStG auch auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) anwendbar. Die im Anwendungsschreiben zu § 15b EStG genannten Grundsätze gelten dabei nicht nur für klassische Bauträgerfälle, sondern können unter bestimmten Voraussetzungen auch auf andere Immobilieninvestitionen übertragen werden.

Wird statt einer Eigentumswohnung ein anderes Objekt – etwa ein Baudenkmal – von einer Einzelperson erworben, ist die entsprechende Verwaltungsauffassung analog anzuwenden. Maßgeblich ist dabei stets, ob eine modellhafte Gestaltung vorliegt.

Wichtig ist jedoch die Abgrenzung: Die Grundsätze zur fehlenden Modellhaftigkeit beim bloßen Erwerb vom Bauträger lassen sich nicht ohne Weiteres auf die Sanierung von Baudenkmälern durch geschlossene Immobilienfonds übertragen. In Fondsfällen kommt es – anders als beim Einzelkauf vom Bauträger – nicht entscheidend auf einzelne schädliche Nebenleistungen an.

Bedeutung des Prospekts für die steuerliche Einordnung

Die Vermarktung sanierter Altbauten oder Eigentumswohnungen erfolgt in der Praxis regelmäßig über einen Bauträger- oder Verkaufsprospekt. Ein solcher Prospekt enthält typischerweise:

• Objekt- und Baubeschreibungen
• Grundrisse der einzelnen Einheiten
• Angaben zur Sanierung und Finanzierung

Allein die Verwendung eines Prospekts führt jedoch nicht automatisch zur Annahme einer modellhaften Gestaltung. Entscheidend ist vielmehr:

• der konkrete Inhalt des Prospekts und
• ob zusätzlich schädliche Nebenleistungen vereinbart werden.

Ob eine Modellhaftigkeit anzunehmen ist, kann daher nur im Einzelfall beurteilt werden. Diese Prüfung obliegt der jeweils zuständigen Finanzbehörde.

Geschlossene Immobilienfonds und Denkmalsanierung

Werden Objekte saniert, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können (z. B. Bahnhöfe, Theater oder Schwimmbäder), erfolgt die Sanierung häufig über geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft.

In diesen Fällen unterliegen die entstehenden Verluste grundsätzlich der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG, sofern dessen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies gilt ausdrücklich auch für Baudenkmäler.

Entscheidend ist dabei nicht die rechtliche Beziehung des Fonds zu eventuell eingeschalteten Bauträgern, sondern die Beziehung zwischen Initiator und Anleger. Eine modellhafte Gestaltung kann daher nicht dadurch umgangen werden, dass ein Bauträger zwischengeschaltet wird.

Abzugsfähigkeit von Fondskosten

Die steuerliche Behandlung typischer Fondskosten – etwa für:

• Fondskonzeption
• Vermittlung des Eigenkapitals
• Steuer- und Rechtsberatung

richtet sich nach dem sogenannten Fondserlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 A – 48/03, BStBl I 2003, 546). Danach sind diese Aufwendungen regelmäßig nicht sofort abziehbar, sondern als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln.

Zusammenfassung für Anleger

• § 15b EStG kann auch bei Baudenkmälern relevant sein.
• Entscheidend ist, ob eine modellhafte Gestaltung vorliegt.
• Bei geschlossenen Fonds greift § 15b EStG häufig, wenn Anfangsverluste geplant sind.
• Prospekte allein begründen keine Modellhaftigkeit, ihr Inhalt ist jedoch prüfungsrelevant.

Grundlage dieser Grundsätze ist das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 29.01.2008 (IV B 2 – S 2241 – b/07/0001).

Weiterführende Informationen finden Sie auch unter: Denkmal-AfA

Ertragsteuerliche Behandlung der Sondererstattungen (Preisnachlässe) des Kapitalvertriebs (kick-backs) an Anleger geschlossener Fonds

Anwendung des BFH-Urteils vom 26. Februar 2002 - IX R 20/98 - BStBl 2002, II 796

Nach den BFH-Urteilen vom 8. Mai 2001 - BStBl 2001 II. S. 720 und vom 28. Juni 2001 - BStBl 2001 II S. 717 werden alle Aufwendungen, die von Anlegern eines geschlossenen Immobilien-Fonds geleistet werden, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt, wenn dem Beitritt des einzelnen Anlegers zum Fonds ein einheitliches auf einem Gesamtplan beruhendes Vertragskonzept zugrunde liegt und der Anleger daher tatsächlich - nicht nur theoretisch - weder die Vertragsgestaltung noch den Herstellungsprozess wesentlich beeinflussen kann. Das bedeutet, dass modellbedingte Aufwendungen, die (nach bisheriger Auffassung) im Rahmen der Regelungen des BMF-Schreibens vom 31. August 1990 (sog. 4 Bauherrenerlass) sofort abzugsfähig sind, nunmehr Anschaffungskosten darstellen. Diese Tatbestandsmerkmale gelten nicht nur für Immobilienfonds, sondern für alle Bereiche geschlossener Fonds und unabhängig davon, in welcher Einkunftsart der geschlossene Fonds sein steuerliches Ergebnis ermittelt.

Zu den Anschaffungskosten der Fondsgesellschafter gehören somit auch die Eigenkapitalvermittlungsprovision sowie andere im Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts vereinbarte Provisionen oder ”Gebühren” für in gesonderten Verträgen vereinbarte Dienstleistungen.

Soweit die Anwendung dieser Grundsätze zu einer Verschärfung der Besteuerung gegenüber der bisherigen Verwaltungspraxis führt, sind die Urteilsgrundsätze nicht anzuwenden, wenn der Außenvertrieb der Fondsanteile vor dem 1. September 2002 begonnen hat und der Steuerpflichtige dem Fonds vor dem 1. Januar 2004 beitritt (vgl. BMF-Schreiben vom 29. November 2002 - BStBl 2002 I S. 1388 ).

Provisionsnachlässe, die der Eigenkapitalvermittler Fonds-Gesellschaftern gewährt und die keine besonderen, über die Beteiligung am geschlossenen Fonds hinausgehenden Leistungen der Fonds-Gesellschafter abgelten, mindern nach dem BFH-Urteil vom 26. Februar 2002 - IX R 20/98 - BStBl 2002 II S. 796 die Anschaffungskosten (der Immobilie) i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB . Für die steuerrechtliche Qualifizierung der Rückflüsse kommt es nicht darauf an, ob das Finanzamt die betreffenden Provisionen als Anschaffungskosten behandelt oder als Werbungskosten abgezogen hat.

Es treten vermehrt Fälle auf, in denen im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für Zwecke der Einkommensbesteuerung (§ 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO ) die Eigenkapitalvermittlungsprovision unter Hinweis auf die o.a. Übergangsregelung vom 29.11.2002 - z.B. nach den Regelungen des 4 Bauherrenerlasses - als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Betriebsausgaben erklärt werden, andererseits aber Provisionsnachlässe einzelner Gesellschafter unter Hinweis auf das o.a. BFH-Urteil vom 26. Februar 2002 als Anschaffungskostenminderung behandelt werden sollen.

Es wird gebeten die Finanzämter Ihres Geschäftsbereichs anzuweisen, in diesen Fällen wie folgt zu verfahren:

Besteht der Anleger für seine Provisionsrückflüsse auf einer Anwendung des o.a. BFH-Urteils vom 26. Februar 2002, bringt er damit zum Ausdruck, dass er die eingangs zitierte Rechtsprechung des BFH zur Erwerbereigenschaft des Fonds (Anschaffungskosten) angewendet wissen will. Einem solchen Antrag ist zu entsprechen. In diesen Fällen gilt dann die Übergangsregelung vom 29. November 2002 - zumindest im Hinblick auf die Eigenkapitalvermittlungsprovision - nicht . Dies bedeutet, dass die Eigenkapitalvermittlungsprovision, soweit sie auf den betroffenen Anleger entfällt, (bis zur vollen Anwendung der BFH-Rechtsprechung durch dies regelnde Verwaltungsanweisungen) in vollem Umfang wie Anschaffungskosten der Fondsgesellschaft zu aktivieren ist, unabhängig davon, ob die Fondsgesellschaft nach bisherigen Grundsatzen als ”Anschaffer” oder ”Hersteller” anzusehen ist. Insoweit entfällt der sofortige Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug, z.B. lt. Tz. 7.1 des 4. Bauherrenerlasses, für diesen Anleger.

Beantragt der Anleger für die ihm gewährten Preisnachlässe die Behandlung als Anschaffungskostenminderung erst im Einspruchsverfahren, ergibt sich auf Gesellschaftsebene die oben beschriebene Folgeänderung aus § 174 Abs. 4 AO . Da finanzgerichtlich bisher nicht geklärt ist, ob für eine Korrektur nach § 174 Abs. 4 AO in diesem Fall die Voraussetzungen des § 174 Abs. 5 AO gegeben sein müssen, ist die Fondsgesellschaft vorsorglich zum Verfahren hinzuzuziehen (§ 360 Abs. 1 AO ). Die Hinzuziehungs- und die Änderungsabsicht sind dem Antragsteller in sinngemäßer Anwendung des § 367 Abs. 2 Satz 2 AO mitzuteilen, und es ist ihm mit angemessener Frist Gelegenheit zu geben, seinen Einspruch zu überdenken.

Entsprechendes gilt für das finanzgerichtliche Verfahren mit der Maßgabe, dass in diesen Fällen das Finanzamt vorsorglich den Antrag auf Beiladung der Fondsgesellschaft (§ 60 Abs. 1 FGO ) zu stellen hat.

Nimmt der Anleger seinen Antrag, die Preisnachlässe als Anschaffungskostenminderung zu behandeln, zurück, bleibt entsprechend der Übergangsregelung der Werbungskostenabzug der Eigenkapitalvermittlungsprovision im bisherigen Rahmen erhalten. Die Preisnachlässe werden wie bisher als Sonder-(betriebs-)einnahmen bzw als negative Sonderbetriebsausgaben/”Sonderwerbungskosten” berücksichtigt (vgl. Runddruck der OFD Berlin vom 11.08.1997 - St 442 - S 2253 a - 1/89 - ESt-Nr. 341)

In Fällen, in denen die Fondsgesellschaft nach bisheriger Auffassung als Hersteller immaterieller Wirtschaftsgüter anzusehen ist, gilt das oben Gesagte entsprechend, d.h., für die evtl. auf Gesellschaftsebene wie Anschaffungskosten zu aktivierende Eigenkapitalvermittlungsprovision gilt § 5 Abs. 2 EStG nicht.

Geschlossener Immobilienfonds: Auch gesondert vereinbarte Gebühren für Dienstleistungen sind keine Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten der Fondsimmobilie: Dem Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten, die ein Anleger, der sich an einem Immobilienfonds beteiligt, als "Gebühren" für in gesonderten Verträgen vereinbarte Dienstleistungen (z.B. Mietgarantie, Treuhänderleistung) entrichtet, steht § 42 AO 1977 entgegen, wenn aufgrund der modellimmanenten Verknüpfung aller Verträge diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Erlangung des Eigentums an der bezugsfertigen Immobilie stehen (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung).

Steuerberatung Immobilienfonds

Seit vielen Jahren bieten wir Unabhängigkeit und Objektivität bei der Auswahl von Steuersparmodellen. Diese ermöglichen Ihnen die Nutzung interessanter Steuergesetze und eine sinnvolle Streuung Ihrer Vermögensanlagen. Durch die Vielzahl der Angebote ist eine gründliche und neutrale Prüfung und Bewertung von Immobilien - nicht nur in Berlin - besonders wichtig. Da wir unabhängig von Initiatoren sind, können wir die Angebote objektiv prüfen, vergleichen und beurteilen.

Unsere Kooperationspartner sind ein Team aus Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und weiteren Partnern aus Berlin. Sie bieten alles, von einer bloßen Hilfestellung bis zum "Rundum-Sorglos-Paket", unabhängig davon, ob es sich um bauliche Instandsetzungsarbeiten, die rechtlichen Rahmenbedingungen, die kontinuierliche Durchsetzung von Mieterhöhungen oder die laufende Verwaltung handelt. Dabei ist eine Betreuung nicht nur vor und während der Investitionsphase sondern auch für die Folgejahre vorgesehen, soweit eine solche erforderlich und gewünscht ist.

FAQ: Immobilienfonds

Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen zu Immobilienfonds – verständlich erklärt, mit Fokus auf Grundlagen, Steuern, Rendite, Risiken, Kosten und Liquidität.

Hinweis: Diese FAQ dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Für eine belastbare Beurteilung sind die konkreten Fondsunterlagen und Ihre persönliche Situation maßgeblich.

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