Immobilienfonds: Besteuerung, § 15b EStG und Teilfreistellung

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die nach ihren Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % ihres Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investieren (sog. Immobilienfondsquote, § 2 Abs. 9 InvStG). Auslands-Immobilienfonds investieren fortlaufend mehr als 50 % in ausländische Immobilien oder Auslands-Immobilien­gesellschaften.

Immobilien-Gesellschaften sind Gesellschaften, die nach Gesellschaftsvertrag oder Satzung nur Immobilien sowie die zur Bewirtschaftung erforderlichen Gegenstände erwerben dürfen (§ 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB). Sie können Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften halten (§ 238 KAGB) und sowohl als Kapital- als auch als Personen­gesellschaft ausgestaltet sein.

Maßgeblich für die steuerliche Einordnung sind die Anlagebedingungen – also was satzungsgemäß zulässig und vorgeschrieben ist, nicht allein der Produktname.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Es gibt zwei Grundtypen, die sich rechtlich und steuerlich deutlich unterscheiden:

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind als Investmentfonds (Sondervermögen) organisiert und unterliegen dem KAGB sowie dem InvStG. Anleger können ihre Anteile mit gesetzlichen Einschränkungen (Mindesthaltefrist von 24 Monaten, Rückgabefrist von 12 Monaten nach § 255 KAGB) zurückgeben. Steuerlich gelten Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 3 EStG i. V. m. § 16 InvStG) und unterliegen der Abgeltungsteuer – unter Anwendung der Teilfreistellung.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden regelmäßig in der Rechtsform einer Personengesellschaft (KG oder GmbH & Co. KG) aufgelegt. Das einzuwerbende Eigenkapital steht von vornherein fest; nach Platzierung ist der Fonds „geschlossen“. Steuerlich werden Ergebnisse den Gesellschaftern anteilig zugerechnet – meist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), bei gewerblicher Prägung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG).

Reform der Fondsbesteuerung ab 2018 (Investmentsteuerreform)

Mit dem Investmentsteuerreformgesetz vom 19.07.2016 (BGBl I 2016, 1730) wurde die Besteuerung von Investmentfonds zum 01.01.2018 grundlegend umgestellt. Seitdem gilt ein Trennungsprinzip: Der Fonds ist mit bestimmten inländischen Erträgen (§ 6 Abs. 2 und 4 InvStG) selbst steuerpflichtig; der Anleger versteuert seine Investmenterträge gesondert. Zur Vermeidung wirtschaftlicher Doppelbelastung gewährt § 20 InvStG Teilfreistellungen:

• Immobilienfonds (Inland-Schwerpunkt): 60 % der Erträge steuerfrei (§ 20 Abs. 3 Satz 1 InvStG).
• Auslands-Immobilienfonds: 80 % der Erträge steuerfrei (§ 20 Abs. 3 Satz 2 InvStG).
• Bei Gewerbesteuer: Freistellungen sind nur zur Hälfte zu berücksichtigen (§ 20 Abs. 5 InvStG).

Einzelheiten regelt das BMF-Schreiben vom 21.05.2019 (BStBl I 2019, 527 – Anwendungsfragen InvStG 2018), zuletzt mehrfach ergänzt.

Chancen und Risiken eines Immobilienfonds

Chancen

Immobilienfonds ermöglichen indirekte Immobilieninvestitionen ohne eigenen Verwaltungs­aufwand. Erträge entstehen aus laufenden Ausschüttungen (Mieten) und potenziellen Wertsteigerungen beim späteren Objektverkauf. Die Auswahl eines „passenden“ Fonds hängt ab von:

• Standort und Nutzungsart (Wohn- oder Gewerbeimmobilien),
• Fondskonzept und Laufzeit,
• Rendite­erwartung und Risikobereitschaft,
• persönlicher steuerlicher Situation des Anlegers.

Risiken

Immobilienfonds sind sachwertorientiert, aber nicht risikofrei. Wesentliche Risikofaktoren:

• Marktrisiko: Immobilienpreise, Zinsniveau, Konjunktur
• Miet- und Leerstandsrisiko: insbesondere bei Gewerbeimmobilien konjunktur­abhängig
• Objektrisiko: Bauzustand, Sanierungsbedarf, regulatorische Eingriffe (z. B. Mietendeckel, ESG-Anforderungen)
• Liquiditätsrisiko: bei geschlossenen Fonds langfristige Kapitalbindung, Zweitmarkt mit Abschlägen
• Manager-/Strukturierungsrisiko: Kosten, Governance, Umsetzung

Fazit: Immobilienfonds bieten Chancen, sind jedoch langfristige Investitionen mit unternehmerischem Risiko. Eine sorgfältige Prüfung der Anlagebedingungen, Prognoserechnung und Kostenstruktur ist unerlässlich.

Wie funktioniert ein geschlossener Immobilienfonds?

Struktur und Beteiligung

Ein geschlossener Immobilienfonds ist meist eine KG oder GmbH & Co. KG mit begrenztem Anlegerkreis und feststehendem Eigenkapital. Mindestbeteiligungen liegen häufig bei 10.000 EUR Kapitaleinlage, hängen aber vom konkreten Fondskonzept ab. Ergebnisse werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO).

Laufzeit und Ausstieg

Geschlossene Immobilienfonds sind langfristig angelegt; faktisch wird häufig nach 10 bis 20 Jahren durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst und das Kapital nach Veräußerung der Objekte verteilt. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur eingeschränkt (Zweitmarkt, oft mit Abschlägen) möglich.

Typische Investitionsobjekte

• deutsche Gewerbeimmobilien (Büro, Logistik, Einzelhandel)
• Immobilien­investments in den Niederlanden
• Beteiligungen an US-Objekten

Doppelbesteuerungs­abkommen bei Auslandsfonds

Bei Investitionen im Ausland greifen häufig Doppelbesteuerungs­abkommen (DBA). Nach Art. 6 OECD-MA steht das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dem Belegenheitsstaat zu. In Deutschland werden diese Einkünfte je nach DBA freigestellt (mit Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG) oder unter Anrechnung der ausländischen Steuer (§ 34c EStG) erfasst.

Haftung und Rechtsform

In der GmbH & Co. KG ist die persönliche Haftung der Kommanditisten auf die Hafteinlage begrenzt (§ 171 HGB). Das vereinfacht zugleich Anforderungen gegenüber Banken, da bestimmte persönliche Selbstauskünfte entfallen.

Immobilienfonds – steuerliche Behandlung im Überblick

Frühere Steuervorteile und ihre Begrenzung

Geschlossene Immobilienfonds der „klassischen“ Generation wurden mit hohen Anfangsverlusten (teils bis zu 30 % der Einlage) beworben. Diese Modelle wurden zunächst durch § 2b EStG a. F. (eingeführt zum 05.03.1999) und ab 11.11.2005 durch § 15b EStG deutlich eingeschränkt (Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22.12.2005, BGBl I 2005, 3683).

Verlustverrechnungs­beschränkung nach § 15b EStG

Verluste aus geschlossenen Immobilienfonds unterliegen regelmäßig der Verlust­verrechnungs­beschränkung, wenn der Fonds als modellhaftes Steuerstundungs­modell ausgestaltet ist. Sie können dann nicht mit anderen positiven Einkünften, sondern nur mit späteren Gewinnen aus derselben Beteiligung verrechnet werden (§ 15b Abs. 1 EStG).

Typische betroffene Objekte sind solche, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können:

• Bahnhöfe
• Theater
• Schwimmbäder
• bestimmte Baudenkmäler

Maßgeblich ist die modellhafte Beziehung zwischen Initiator und Anleger; eine Umgehung durch Zwischenschaltung von Bauträgern ist nicht möglich.

Abzugsfähigkeit von Fondskosten – Fondserlass

Die steuerliche Behandlung typischer Fondskosten richtet sich nach dem sog. Fondserlass (auch 5. Bauherrenerlass genannt) – BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 a – 48/03 (BStBl I 2003, 546). Danach gelten modellbedingte Aufwendungen für

• Fondskonzeption,
• Eigenkapital­vermittlung,
• Steuer- und Rechtsberatung,
• Treuhand­leistungen, Mietgarantien, Finanzierungs­vermittlung,

regelmäßig als Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten – auch wenn es sich um Provisionen für Fremdkapital­vermittlung handelt. Ein sofortiger Werbungskosten­abzug scheidet aus (vgl. BFH v. 28.06.2001 – IV R 40/97, BStBl II 2001, 717; BFH v. 08.05.2001 – IX R 10/96, BStBl II 2001, 720).

Keine Anwendung der älteren § 42-AO-Rechtsprechung

Für Zeiträume seit Inkrafttreten des § 15b EStG (11.11.2005) ist die frühere, auf § 42 AO gestützte Rechtsprechung zur Berücksichtigung von Fondsetablierungs­kosten bei modellhafter Gestaltung nicht mehr anzuwenden (vgl. BFH v. 26.04.2018 – IV R 33/15, BStBl II 2018, 645).

Inländische Immobilienerträge (§ 6 Abs. 4 InvStG)

Inländische Immobilienerträge umfassen nach § 6 Abs. 4 Satz 1 InvStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Gewinne aus der Veräußerung im Inland belegener Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte.

Welche Erträge gehören dazu?

• Mieteinnahmen aus inländischen Immobilien (Vermietung und Verpachtung)
• Veräußerungsgewinne aus inländischen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten

Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn wird nach § 6 Abs. 4 Satz 2 InvStG in entsprechender Anwendung des § 23 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 EStG ermittelt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die in Anspruch genommenen Absetzungen für Abnutzung (AfA), § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG. Auch AfA vor dem 01.01.2018 mindern grundsätzlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten – es sei denn, die vor dem 01.01.2018 eingetretenen Wertveränderungen sind nach § 6 Abs. 4 Satz 3 InvStG steuerfrei.

Keine Zehn-Jahres-Frist wie bei § 23 EStG

Die Steuerpflicht von Gewinnen aus inländischen Grundstücken tritt im Anwendungsbereich des InvStG unabhängig von der Haltefrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ein. Für vor dem 01.01.2018 angeschaffte Grundstücke gilt jedoch eine Übergangsregelung: Bei mehr als zehnjähriger Haltedauer sind die bis einschließlich 31.12.2017 eingetretenen Wertveränderungen steuerfrei (§ 6 Abs. 4 Satz 3 InvStG). Maßgeblich ist – wie bei § 23 EStG – das obligatorische Rechtsgeschäft (notarieller Kaufvertrag).

Beispiel 1: Übergangsregelung und AfA

Sachverhalt: inländische Immobilie im Bestand am 31.12.2017; Verkehrswert am 31.12.2017 = 120.000 EUR; Anschaffungs­kosten = 100.000 EUR; Veräußerung am 31.12.2020 = 140.000 EUR; AfA = 2.000 EUR p. a.

Variante 1 – Anschaffung 01.01.2005 (außerhalb der 10-Jahres-Frist)

Variante 2 – Anschaffung 01.01.2015 (innerhalb der 10-Jahres-Frist)

Bestimmung des Verkehrswerts zum 31.12.2017

Die bis 31.12.2017 eingetretene Wertveränderung (§ 6 Abs. 4 Satz 3 InvStG) ist anhand der tatsächlichen Wertverhältnisse zu ermitteln. Regelmäßig kann auf den letzten vor diesem Stichtag ermittelten Verkehrswert nach aufsichtsrechtlichen Bewertungsregeln (§§ 168 ff., 248 KAGB) abgestellt werden.

Vereinfachung: lineare Aufteilung

Liegt keine Verkehrswertermittlung vor, kann die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs­kosten linear (monatsweise) aufgeteilt werden. Angefangene Monate bis einschließlich 31.12.2017 werden aufgerundet, angefangene Monate der Gesamthaltedauer abgerundet – sofern dies nicht zu offensichtlichen Widersprüchen führt.

Beispiel 2: Lineare Aufteilung der Wertveränderung

Anschaffung mit notariellem Kaufvertrag am 04.12.2014 für 780.000 EUR (Grund und Boden 200.000 EUR; Gebäude 580.000 EUR). Veräußerung am 18.09.2025 für 980.000 EUR. Wertsteigerung wird vereinfacht dem Gebäude zugeordnet.

Hinweis: Bis 31.12.2017 angefallene AfA bzw. AfS sind von den Anschaffungs­kosten abzuziehen; AfaA werden dem Zeitraum ihrer steuerlichen Berücksichtigung zugeordnet.

§ 15b EStG – Anwendung auf geschlossene Immobilienfonds

Grundlage ist das BMF-Schreiben vom 17.07.2007, IV B 2 – S 2241-b/07/0001 (BStBl I 2007, 542) – allgemeines Anwendungsschreiben zu § 15b EStG. Zur Übertragung auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung siehe BMF-Schreiben vom 29.01.2008, IV B 2 – S 2241-b/07/0001 (BStBl I 2008, 256).

I. Voraussetzungen der Anwendung

1. Einkommensteuerrechtlich relevante Tätigkeit: Gewinn- oder Überschuss­erzielungs­absicht muss vorliegen; bei Liebhaberei greift § 15b EStG schon nicht.
2. Negative Einkünfte aus einem Steuerstundungs­modell. Anlaufverluste echter Existenz- oder Firmengründer sind grundsätzlich nicht erfasst.
3. Einkunfts­art­übergreifend: § 15b EStG greift bei §§ 13, 15, 18, 20, 21 EStG.

II. Steuerstundungs­modell – Definition

Ein Steuerstundungs­modell liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen (§ 15b Abs. 2 EStG). Typische Beispiele:

• geschlossene Immobilienfonds (insbesondere Sanierungs- und Denkmalobjekte),
• Medienfonds, Game-Fonds, New-Energy-Fonds, Schiffsbeteiligungen,
• modellhafte Einzel­investitionen außerhalb einer Gesellschaft.

III. Merkmale einer modellhaften Gestaltung

• Vorgefertigtes Konzept (Prospekt, Blindpool, standardisierte Unterlagen)
• Gleichgerichtete Leistungs­beziehungen (Treuhänder, Vermittler, Banken, einheitliches Vertragswerk)
• Bündel von Neben-/Zusatz­leistungen, das den abziehbaren Aufwand erhöhen soll

Praxisbeispiel: Der bloße Wohnungserwerb vom Bauträger ist nicht automatisch modellhaft. Bereits eine typische Zusatzleistung (z. B. Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung) kann jedoch Modellhaftigkeit begründen.

IV. Die 10 %-Grenze

§ 15b EStG greift, wenn die prognostizierten Verluste der Anfangsphase mehr als 10 % des gezeichneten und nach dem Konzept aufzubringenden oder eingesetzten Kapitals betragen (§ 15b Abs. 3 EStG). Maßgeblich sind die prospektierten, nicht die später tatsächlich eingetretenen Verluste.

V. Rechtsfolge: Umfassende Verlust­verrechnungs­sperre

Greift § 15b EStG, sind sämtliche Verluste aus dem Modell betroffen – sowohl aus dem Gesamthands­vermögen als auch aus Sonderbetriebs­vermögen bzw. Sonderwerbungskosten. Sie sind nur mit künftigen Gewinnen aus derselben Einkunftsquelle verrechenbar (sog. verrechenbarer Verlust, § 15b Abs. 4 EStG).

VI. Besonderheit: Zebragesellschaft

Bei vermögensverwaltenden Personen­gesellschaften wird die Frage des Steuerstundungs­modells bereits auf Ebene der Gesellschaft entschieden; eine spätere Umqualifizierung der Einkunftsart beim betrieblichen Gesellschafter ändert daran grundsätzlich nichts.

Bauherr oder Erwerber? Gesamtobjekte und geschlossene Fonds

I. Gesamtobjekte mit nur einem Kapitalanleger

Bei Errichtung, Sanierung, Modernisierung oder Erwerb von Gebäuden ist entscheidend, ob der Anleger als Bauherr (eigene Rechnung/Gefahr, Beherrschung des Baugeschehens) oder lediglich als Erwerber auftritt. Diese Unterscheidung bestimmt, ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten oder als Anschaffungs- bzw. Herstellungs­kosten zu erfassen sind.

Erwerber ist der Anleger regelmäßig dann, wenn er sich auf Grundlage eines vorformulierten Vertragswerks beteiligt und sich umfassend vertreten lässt (Treuhänder, Geschäftsbesorger). Wahlrechte einzelner Leistungen ändern dies grundsätzlich nicht.

Bauherr ist der Anleger nur, wenn er das Bauherren­wagnis trägt und Planung sowie Ausführung tatsächlich beherrscht – einschließlich der Möglichkeit zur wesentlichen Einflussnahme auf Vertragsgestaltung und -durchführung (st. Rspr.; vgl. BFH v. 14.11.1989 – IX R 197/84, BStBl II 1990, 299).

II. Geschlossene Fonds (Personen­gesellschaften)

Erfüllt der Fonds den Tatbestand der Einkunfts­erzielung, werden Anschaffungs-, Herstellungs-, Betriebs- bzw. Werbungskosten auf Gesellschafts­ebene ermittelt und den Gesellschaftern anteilig zugerechnet.

Ein Fonds ist regelmäßig Erwerber, wenn der Initiator ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter keine wesentliche Einfluss­nahme­möglichkeit haben. Eine ausreichende Einfluss­nahme setzt voraus:

• Befugnis der Gesellschafter selbst (nicht nur durch konzeptionell vorbestimmte Dritte),
• unabhängiger Beirat (ohne Initiator­nähe),
• Entscheidung erst nach Einzahlung eines wesentlichen Kapital­teils (Richtschnur: ca. 50 %),
• bloße Zustimmung zu Vertragsentwürfen genügt nicht,
• Einflussnahme darf weder rechtlich noch faktisch ausgeschlossen sein,
• vollständige Dokumentation der Umsetzung.

Baudenkmäler und § 15b EStG

§ 15b EStG ist auch auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) anwendbar – einschließlich Investitionen in Baudenkmäler. Maßgeblich ist die modellhafte Gestaltung im Einzelfall. Rechtsgrundlage ist das BMF-Schreiben vom 29.01.2008, IV B 2 – S 2241-b/07/0001 (BStBl I 2008, 256).

Einzelerwerb vs. Fondsbeteiligung

Beim Einzelerwerb eines Baudenkmals vom Bauträger gelten die Grundsätze entsprechend dem Erwerb einer Eigentumswohnung: Allein der Erwerb begründet keine Modellhaftigkeit; schädlich können typische Zusatz­leistungen sein (Mietgarantie, Endfinanzierungs­bürgschaft).

Bei geschlossenen Immobilienfonds – etwa zur Sanierung nicht aufteilbarer Objekte (Bahnhöfe, Theater, Schwimmbäder) – greift § 15b EStG regelmäßig, sofern dessen Voraussetzungen (insbesondere 10 %-Grenze und modellhafte Gestaltung) erfüllt sind.

Bedeutung des Prospekts

Allein die Verwendung eines Bauträger- oder Verkaufsprospekts begründet keine Modellhaftigkeit; entscheidend sind der konkrete Inhalt und etwaige schädliche Nebenleistungen. Die Beurteilung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt im Einzelfall.

Weiterführend: Denkmal-AfA.

Provisions­nachlässe (Kick-backs) an Anleger geschlossener Fonds

Nach der BFH-Rechtsprechung (BFH v. 08.05.2001 – IX R 10/96, BStBl II 2001, 720; BFH v. 28.06.2001 – IV R 40/97, BStBl II 2001, 717) gehören alle Aufwendungen von Anlegern eines geschlossenen Immobilienfonds zu den Anschaffungs­kosten, wenn dem Beitritt ein einheitliches, auf einem Gesamtplan beruhendes Vertragskonzept zugrunde liegt und der Anleger weder Vertragsgestaltung noch Herstellungs­prozess wesentlich beeinflussen kann.

Provisions­nachlässe des Eigenkapital­vermittlers, die keine besonderen Leistungen des Anlegers abgelten, mindern nach BFH v. 26.02.2002 – IX R 20/98 (BStBl II 2002, 796) die Anschaffungs­kosten der Immobilie i. S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB. Beruft sich ein Anleger auf diese Behandlung der Rückflüsse, ist auch die Eigenkapital­vermittlungs­provision insoweit als Anschaffungs­kosten zu aktivieren – die Übergangs­regelung des BMF-Schreibens vom 29.11.2002 (BStBl I 2002, 1388) entfällt dann.

Verfahrensrechtlich erfolgt die Folge­änderung auf Gesellschafts­ebene über § 174 Abs. 4 AO; die Fondsgesellschaft ist vorsorglich nach § 360 Abs. 1 AO hinzuzuziehen (bzw. nach § 60 Abs. 1 FGO beizuladen).

Auch gesondert vereinbarte Gebühren für Dienstleistungen (z. B. Mietgarantie, Treuhand) sind keine Werbungskosten, sondern Anschaffungs­kosten der Fondsimmobilie, wenn sie wirtschaftlich mit dem Eigentums­erwerb verknüpft sind (§ 42 AO; st. Rspr.).

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FAQ: Immobilienfonds

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