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Steuern sparen mit Immobilienfonds

Erfahren Sie, wie Sie mit Immobilienfonds, Sonderabschreibungen und Denkmalschutz Steuern sparen können.


Wenn Sie Informationen zu Immobilienfonds suchen, dann sind Sie hier richtig. Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Immobilienfonds, die sich vor allem auch steuerlich voneinander unterscheiden:

  • Offene Immobilienfonds

  • Geschlossene Immobilienfonds

Hinweis: Nur die geschlossenen Immobilienfonds bieten durch Verluste einen Steuervorteil für den Anleger. Daher wird hier vor allem der geschlossene Immobilienfonds dargestellt.


Offene Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der gemäß seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert (Immobilienfondsquote).

Immobilien-Gesellschaften sind Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Immobilien (direkte Immobilieninvestition) sowie die zur Bewirtschaftung der Immobilien erforderlichen Gegenstände erwerben dürfen (§ 1 Absatz 19 Nummer 22 KAGB). Darüber hinaus dürfen Immobilien-Gesellschaften nach § 238 KAGB auch Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften erwerben (mittelbare Immobilieninvestition). Immobilien-Gesellschaften können sowohl nebeneinander direkte und mittelbare Immobilieninvestitionen vornehmen als auch ausschließlich Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften halten (Immobilien-Holdinggesellschaften). Immobilien-Gesellschaften können rechtsformunabhängig sowohl als Kapital- wie auch als Personengesellschaften ausgestaltet sein.

Besteuerung von Investmentfonds

Siehe auch Fondesrechner


Für die Ermittlung der Immobilienquote sind 100%ige Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer Personen- oder Kapitalgesellschaft mit dem Verkehrswert der Immobilien zuzüglich des Werts der Bewirtschaftungsgegenstände i.S. des § 231 Absatz 3 KAGB (z.B. Telefonanlage, Reinigungsgeräte, Schneepflug) anzusetzen, wenn sich diese Werte aus dauerhaft öffentlich zugänglichen Informationen des Investmentfonds (z.B. Jahresberichte) ergeben. Soweit es an einer Veröffentlichung des Verkehrswertes der Immobilien fehlt, ist nur der Beteiligungswert der Immobilien-Gesellschaft anzusetzen. Wenn der Investmentfonds weniger als 100 % der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft hält, ist nur der auf die Beteiligungsquote entfallende Wert anzusetzen.

Beispiel: Der A-Investmentfonds ist alleiniger Gesellschafter der Immobilien-Gesellschaft B in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mit Sitz in dem ausländischen Staat X. Der A-Investmentfonds stattet die B-Immobilien-Gesellschaft mit einem Eigenkapital i.H.v. 50.000 EUR aus. Zudem stellt der A-Investmentfonds der B-Immobilien-Gesellschaft ein Gesellschafterdarlehen i.H.v. 30.000 EUR zur Verfügung. Darüber hinaus nimmt die B-Immobilien-Gesellschaft ein Darlehen bei einer Bank i.H.v. 20.000 EUR auf. Mit dem vorhandenen Kapital erwirbt die B-Immobilien-Gesellschaft eine Immobilie in dem ausländischen Staat X zu einem Kaufpreis in Höhe des aktuellen Verkehrswerts von 95.000 EUR und erwirbt Bewirtschaftungsgegenstände im Wert von 5.000 EUR. Der A-Investmentfonds hält eine Liquiditätsreserve i.H.v. 40.000 EUR und darüber hinaus keine weiteren Vermögensgegenstände.

Wenn der A-Investmentfonds die Werte der in der B-Immobilien-Gesellschaft gehaltenen Vermögensgegenstände in dauerhaft zugänglicher Weise veröffentlicht, sind als Aktivvermögen 170.000 EUR (95.000 EUR + 5.000 EUR + 30.000 EUR + 40.000 EUR) anzusetzen. Als Immobilien sind 100.000 EUR (95.000 EUR + 5.000 EUR) anzusetzen. Daraus ergibt sich eine Immobilienquote von 58,8 %.

Fehlt eine Veröffentlichung dieser Werte, ist bei der Ermittlung des Aktivvermögens die B-Immobilien-Gesellschaft nur mit ihrem Beteiligungswert i.H.v. 50.000 EUR zu berücksichtigen. Insgesamt ergibt sich damit ein Aktivvermögen i.H.v. 120.000 EUR (50.000 EUR + 30.000 EUR + 40.000 EUR). Als Wert der Immobilien ist nur der Beteiligungswert i.H.v. 50.000 EUR anzusetzen. Daraus ergibt sich eine Immobilienquote von 41,7 %.

Folgende Aktiva gelten, soweit sie sich auf den Rücknahmepreis auswirken, für die Zwecke der Ermittlung der Immobilienquote als Immobilien:

  • aktivierte und noch nicht abgeschriebene Anschaffungsnebenkosten i.S. des § 248 Absatz 3 KAGB,
  • Forderungen aus schwebenden Grundstücksveräußerungsgeschäften,
  • Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (z.B. Nebenkostenforderungen gegenüber Mietern und Pächtern der Immobilie),
  • Steuererstattungsansprüche im Zusammenhang mit der Immobilie und
  • sonstige immobilienbezogene Vermögensgegenstände.

Inländische Immobilienerträge (§ 6 Absatz 4 InvStG)

Inländische Immobilienerträge umfassen nach § 6 Absatz 4 Satz 1 InvStG Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sowie die Gewinne aus der Veräußerung im Inland belegener Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte.

Die Höhe des Gewinns aus der Veräußerung im Inland belegener Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte ist nach § 6 Absatz 4 Satz 2 InvStG in entsprechender Anwendung des § 23 Absatz 3 Satz 1 bis 4 EStG zu ermitteln. Nach § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Absetzungen für Abnutzung (AfA) in dem Umfang, wie sie bei Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Auch die AfA, die ein Investmentfonds vor dem 1.1.2018 bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge des Anlegers angesetzt hat, mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, es sei denn, die vor dem 1.1.2018 eingetretenen Wertveränderungen sind nach § 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG steuerfrei.

Die Steuerpflicht von Gewinnen aus im Inland belegenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten tritt unabhängig von der zehnjährigen Haltefrist des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG ein. Bei vor dem 1.1.2018 angeschafften Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten ist jedoch die Steuerfreistellung des § 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG zu beachten. Beträgt die Haltedauer mehr als zehn Jahre, sind die bis einschließlich 31.12.2017 eingetretenen Wertveränderungen steuerfrei. Die Regelung umfasst sowohl positive als auch negative Wertveränderungen. Zur Bestimmung der konkreten Haltedauer des betreffenden Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts ist – wie im Rahmen des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG – das der Anschaffung oder Veräußerung zu Grunde liegende obligatorische Rechtsgeschäft maßgebend.

Beispiel:


Am 31.12.2017 ist eine inländische Immobilie im Bestand. Der Verkehrswert beträgt zum 31.12.2017 120.000 EUR. Die Anschaffungskosten haben 100.000 EUR betragen.

Die Immobilie wird am 31.12.2020 für 140.000 EUR veräußert. Die AfA betragen pro Jahr 2.000 EUR. Die Immobilie wurde angeschafft

Variante 1: am 1.1.2005 (außerhalb der 10-Jahresfrist des § 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG),

Variante 2: am 1.1.2015 (innerhalb der 10-Jahresfrist des § 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG).


Lösung:

Variante 1:

Veräußerungspreis 140.000 EUR


Wert zum 1.1.2018 120.000 EUR


(§ 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG)


abzgl. AfA 2018 – 2020 (3 Jahre) 6.000 EUR


maßgebende Anschaffungskosten 114.000 EUR 114.000 EUR


= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 26.000 EUR


Variante 2:

§ 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG ist nicht anwendbar. Der Veräußerungsgewinn berechnet sich wie folgt:

Veräußerungspreis 140.000 EUR


Anschaffungskosten 100.000 EUR


abzgl. AfA 2015– 2020 (6 Jahre) 12.000 EUR


maßgebende Anschaffungskosten 88.000 EUR 88.000 EUR


= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 52.000 EUR


Die bis einschließlich 31.12.2017 eingetretene Wertveränderung i.S. des § 6 Absatz 4 Satz 3 InvStG ist anhand der tatsächlichen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zur Bestimmung des zum 31.12.2017 bestehenden Verkehrswertes kann regelmäßig auf den letzten vor diesem Stichtag ermittelten Verkehrswert nach § 168 Absatz 3 i. V. m. § 248 Absatz 1, § 271 Absatz 1, § 27, § 286 Absatz 1 KAGB abgestellt werden. Dies gilt entsprechend für auf den Vorgaben des Artikels 19 der AIFM-Richtlinie beruhende Verkehrswertbewertungen nach ausländischem Aufsichtsrecht oder vergleichbarer Vorgaben sowie für sonstige Verkehrswertermittlungen in zeitlicher Nähe zum 31.12.2017.

Besteht keine rechtliche Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens zu Verkehrswerten und liegt keine Verkehrswertermittlung vor, kann aus Vereinfachungsgründen zur Bestimmung der Wertveränderung bis einschließlich 31.12.2017 die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten linear aufgeteilt werden. Die über die gesamte Haltedauer aufgetretene Wertveränderung ist hierzu entsprechend dem Verhältnis der Haltedauer bis einschließlich 31.12.2017 zur gesamten Haltedauer linear (monatsweise) aufzuteilen, es sei denn, die lineare Aufteilung der Wertveränderung führt zu offensichtlichen Widersprüchen zu den tatsächlichen Wertverhältnissen. Hierbei werden angefangene Monate der Haltedauer bis einschließlich 31.12.2017 aufgerundet und angefangene Monate der Gesamthaltedauer aus Vereinfachungsgründen abgerundet.


Beispiel:


Anschaffung einer inländischen Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 4.12.2014 für 780.000 EUR (Grund und Boden 200.000 EUR, Gebäude 580.000 EUR). Die ausschließlich zu Vermietungszwecken genutzte Immobilie wird am 18.9.2025 für 980.000 EUR veräußert. Aus Vereinfachungsgründen wird davon ausgegangen, dass die Wertsteigerung ausschließlich auf das Gebäude und nicht auf den Grund und Boden entfällt.

Die Gesamtbesitzzeit für das bebaute Grundstück beträgt 129 volle und einen angefangenen Monat. Die Gesamthaltedauer beträgt mithin 129 Monate, da angefangene Monate zur Ermittlung der Gesamtdauer aus Vereinfachungsgründen abgerundet werden.

Während der Besitzzeit sind folgende AfA-Beträge angefallen:

2014 2 % von 580.000 EUR × 1/12 = 967 EUR


2015 – 2017 2 % von 580.000 EUR × 3 = 34.800 EUR


2018 – 2024 2 % von 580.000 EUR × 7 = 81.200 EUR


2025 2 % von 580.000 EUR × 8/12 7.734 EUR


Lösung

Ermittlung des Veräußerungsgewinns:

Veräußerungserlös 980.000 EUR


./. Anschaffungskosten 780.000 EUR


= Wertzuwachs 200.000 EUR


Davon entfallen anteilig auf die Zeit ab 1.1.2018 92 Monate:

200.000 EUR × 92/129 = 142.635,66 EUR

als Veräußerungserlös zu berücksichtigen 142.635,66 EUR


+ Rückgängigmachung der gewährten AfA


ab 1.1.2018 – 31.12.2024 + 81.200 EUR


2025 + 7.734 EUR

steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 231.569,66 EUR


Zur Bestimmung der bis einschließlich 31.12.2017 eingetretenen steuerfreien Wertveränderung sind bis zu diesem Zeitpunkt angefallene AfA und Absetzungen für Substanzverringerung (AfS) von den Anschaffungskosten abzuziehen. Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen (AfaA) sind demjenigen Zeitraum zuzuordnen, in dem sie steuerlich berücksichtigt wurden.


Wie funktioniert eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds?

Ein geschlossener Fond im Sinne des § 52 Abs. 33 Abs. 4 EStG ist eine Personengesellschaft, an der eine begrenzte Anzahl von Anlegern beteiligt und das Eigenkapital der Höhe nach begrenzt ist. Die im Fond erwirtschaften Ergebnisse werden steuerlich den am Fond beteiligten Gesellschaftern quotal zugerechnet. Der Außenvertrieb der Anteile ist kein unverzichtbares Kriterium für das Vorliegen eines geschlossenen Fonds.Ein Außenvertrieb ist nicht notwendiger Bestandteil geschlossener Fonds. Ab ca. 10.000 Euro Kapitaleinlage können sich Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen. Die Laufzeit der Fonds ist unbefristet. Jedoch werden diese in der Regel nach 10 bis 20 Jahren durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst. Nach Wegfall der Sonderabschreibungen gibt es derzeit vor allem Beteiligungen an deutschen Gewerbeimmobilien, aber auch an Gebäuden in Holland und in den USA am Markt. Anleger profitieren von hohen Renditen in Holland und USA. In Deutschland lohnt der Einstieg nur an lukrativen Standorten. Bei Immobilienfonds im Ausland profitieren Sie von steuerfreien Erträgen durch die Doppelbesteuerungsabkommen.


In diesem Erklärvideo wird erläutert, wie die Anlage in geschlossenen Fonds funktioniert und was beachtet werden muss. Ein Praxisbeispiel zeigt die Chancen und Risiken auf.

Einzelanlegern oder kleineren Gruppen von Anlegern wird hiermit die Möglichkeit geboten, unter Ausnutzung sämtlicher Gestaltungs- und Fördermöglichkeiten von diesen gegenwärtig idealen Bedingungen zu profitieren. Dabei bestimmt der Investor im Gegensatz zu vorgefertigten Anlageprodukten die wesentlichen Rahmenbedingungen. Er sucht die Immobilie aus, entscheidet über Art und Umfang der Finanzierung und den Umfang der Baumaßnahmen. Dabei kann der Investor alles selbst entscheiden, muss es aber nicht. Soweit ein grundlegendes Interesse an einer entsprechenden Investition in Immobilien besteht, präsentieren wir eine Auswahl an geeigneten Objekten mit einer Vorkalkulation der zu erwartenden Rendite. Nach Konkretisierung des Investitionsobjektes wird in Abstimmung mit dem Investor und unseren Kooperationspartnern die Baumaßnahmen, die Finanzierung und das weitere Vertragswerk abgestimmt. Neben der herkömmlichen Finanzierung mit persönlicher Haftung besteht die Möglichkeit die Immobilie ohne persönliche Haftung in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG zu erwerben, was neben dem Haftungsaspekt auch den Vorteil hat, dass gegenüber der Bank die lästigen Selbstauskunftspflichten nach §§ 18 KWG entfallen.


Immobilienfonds steuerliche Behandlung

Die meisten inländischen Immobilienfonds machen Anfangsverluste von bis zu 30 Prozent der Fondseinlage. Ein Anleger mit einer 50.000 Euro-Beteiligung konnte bis zu 15.000 Euro von der Steuer beim Finanzamt absetzen. Veräußerungsgewinne von Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei. Die Steuerstundungsmodelle (auch aus geschlossenen Immobilienfonds) sind mit dem sog. Bauherrenerlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, 546) eingeschränkt worden.

Verluste aus Objekten, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können (z.B. Bahnhöfe, Theater, Schwimmbäder) und deren Sanierung daher im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Personengesellschaft betrieben wird, unterliegen der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG, soweit die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind. Dies gilt auch für sog. Baudenkmäler. Dabei ist die zentrale Frage der modellhaften Gestaltung auf Ebene der Beziehung zwischen Initiator und Anleger und nicht etwa auf Ebene der Rechtsbeziehungen des Fonds zu evtl. zwischengeschalteten Bauträgern zu prüfen. Durch die Zwischenschaltung eines Bauträgers kann die modellhafte Gestaltung jedoch keinesfalls umgangen werden.

Die Abzugsfähigkeit der Kosten des Fonds – z.B. für die Fondskonzeption, die Vermittlung des Eigenkapitals, Steuerberatungskosten – richtet sich nach dem sog. Fondserlass vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 A – 48/03 (BStBl 2003 I S. 546).

Modellbedingte Aufwendungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines Immobilienfonds stellen auch dann Anschaffungskosten und keine sofort abziehbaren Werbungskosten dar, wenn es sich dabei um Provisionen zur Vermittlung von Fremdkapital handelt.

Für Jahre seit Inkrafttreten des § 15b EStG kann die auf § 42 AO gestützte Rechtsprechung zur Berücksichtigung von Fondsetablierungskosten bei modellhafter Gestaltung nicht mehr angewendet werden.

Anwendungsschreiben § 15b EStG (Steuerstundungsmodell)

Durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22. Dezember 2005 (BGBl 2005 I S. 3683 , BStBl 2006 I S. 80 ) wurde § 15b EStG eingeführt. Danach sind Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen nicht mehr mit den übrigen Einkünften des Steuerpflichtigen im Jahr der Verlustentstehung, sondern lediglich mit Gewinnen aus späteren Veranlagungszeiträumen aus dem nämlichen Steuerstundungsmodell verrechenbar, wenn die prognostizierten Verluste mehr als 10 % des gezeichneten und aufzubringenden oder eingesetzten Kapitals betragen. § 15b EStG ist auch bei den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG ), selbständiger Arbeit (§ 18 EStG ), Kapitalvermögen (§ 20 EStG , vgl. hierzu auch Ausführungen unter Tz. 28), Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG ) und sonstigen Einkünften i. S. v. § 22 Nr. 1 Satz 1 EStG anzuwenden.

I. Sachlicher Anwendungsbereich

[1] § 15b EStG gilt für negative Einkünfte aus Steuerstundungsmodellen. § 15b EStG findet auf Anlaufverluste von Existenz- und Firmengründern hingegen grundsätzlich keine Anwendung.

[2] Die Anwendung des § 15b EStG setzt eine einkommensteuerrechtlich relevante Tätigkeit voraus. Daher ist vorrangig das Vorliegen einer Gewinn- oder Überschusserzielungsabsicht zu prüfen (BFH vom 12. Dezember 1995, BStBl 1996 II S. 219 ; BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004, BStBl I S. 933 (zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung)); denn nur dann entsteht überhaupt ein Steuerstundungseffekt. Liegt bereits keine Gewinn- oder Überschusserzielungsabsicht vor, handelt es sich um eine einkommensteuerrechtlich nicht relevante Tätigkeit.

[3] Für die Anwendung des § 15b EStG ist es ohne Belang, auf welchen Ursachen die negativen Einkünfte aus dem Steuerstundungsmodell beruhen (§ 15b Abs. 2 Satz 3 EStG ).

[4] Die Einkünfte sind nach den allgemeinen Regelungen zu ermitteln. Für geschlossene Fonds und Anleger im Rahmen von Gesamtobjekten (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO ) gelten die BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003 (BStBl I S. 546) (sog. Fondserlass) und vom 23. Februar 2001 (BStBl I S. 175), geändert durch BMF-Schreiben vom 5. August 2003 (BStBl I S. 406) (sog. Medienerlass) unverändert fort.


II. Tatbestandsmerkmale der Verlustverrechnungsbeschränkung im Einzelnen

1. Definition des Steuerstundungsmodells

[7] Ein Steuerstundungsmodell i. S. v. § 15b EStG liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung (vgl. Tz. 8 ff.) steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen (§ 15b Abs. 2 Satz 1 EStG ).

Bei Beteiligung an einer Gesellschaft oder Gemeinschaft kann als Indiz für die Annahme eines Steuerstundungsmodells auch gesehen werden, dass der Anleger vorrangig eine kapitalmäßige Beteiligung ohne Interesse an einem Einfluss auf die Geschäftsführung anstrebt. Geschlossene Fonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft, die ihren Anlegern in der Anfangsphase steuerliche Verluste zuweisen, sind regelmäßig als Steuerstundungsmodell zu klassifizieren, auch wenn die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit die Möglichkeit haben, auf die Vertragsgestaltung Einfluss zu nehmen (vgl. RdNr. 33 bis 37 des BMF-Schreibens vom 20. Oktober 2003, BStBl I S. 546). Hierzu gehören insbesondere Medienfonds, Gamefonds, New Energy Fonds, Lebensversicherungszweitmarktfonds und geschlossene Immobilienfonds. Entsprechendes gilt für Gesamtobjekte i. S. d. RdNr. 1.3. des BMF-Schreibens vom 13. Juli 1992 (BStBl I S. 404), sofern in der Anfangsphase einkommensteuerrechtlich relevante Verluste erzielt werden.

§ 15b EStG erfasst aber auch modellhafte Anlage- und Investitionstätigkeiten einzelner Steuerpflichtiger außerhalb einer Gesellschaft oder Gemeinschaft. Es ist nicht erforderlich, dass mehrere Steuerpflichtige im Hinblick auf die Einkünfteerzielung gemeinsam tätig werden. Es sind demnach auch Investitionen mit modellhaftem Charakter von Einzelpersonen betroffen. Ein Steuerstundungsmodell im Rahmen von Einzelinvestitionen ist z. B. die mit Darlehen gekoppelte Lebens- und Rentenversicherung gegen Einmalbetrag.

2. Modellhafte Gestaltung

a) Grundsatz

[8] Für die Frage der Modellhaftigkeit sind vor allem folgende Kriterien maßgeblich:

• vorgefertigtes Konzept (vgl. Tz. 10),

• gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, die im Wesentlichen identisch sind (vgl. Tz. 11).

Für die Modellhaftigkeit typisch ist die Bereitstellung eines Bündels an Haupt-, Zusatz- und Nebenleistungen. Zusatz- oder Nebenleistungen führen dann zur Modellhaftigkeit eines Vertragswerkes, wenn sie es nach dem zugrunde liegenden Konzept ermöglichen, den sofort abziehbaren Aufwand zu erhöhen. In Betracht kommen hierfür grundsätzlich alle nach dem BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003 (sog. Fondserlass, BStBl I S. 546) sofort abziehbaren Aufwendungen.

Wird den Anlegern neben der Hauptleistung ein Bündel von Neben- oder Zusatzleistungen gegen besonderes Entgelt angeboten, verzichtet ein Teil der Anleger jedoch darauf, liegen unterschiedliche Vertragskonstruktionen vor, die jeweils für sich auf ihre Modellhaftigkeit geprüft werden müssen (anlegerbezogene Betrachtungsweise).

Beispiel

Ein Bauträger verkauft Wohnungen in einem Sanierungsgebiet, die von ihm auch saniert werden. Der Bauträger bietet daneben jeweils gegen ein gesondertes Entgelt eine Mietgarantie sowie die Übernahme einer Bürgschaft für die Endfinanzierung – entsprechend RdNr. 18 des BMF-Schreibens vom 20. Oktober 2003 (BStBl I S. 546) – an.

Anleger A kauft lediglich eine Wohnung, nimmt aber weder die Mietgarantie noch die Bürgschaft in Anspruch.

Anleger B kauft eine Wohnung und nimmt sowohl die Mietgarantie als auch die Bürgschaft in Anspruch.

Anleger C kauft eine Wohnung und nimmt lediglich die Mietgarantie in Anspruch.

Bei Anleger A liegt keine modellhafte Gestaltung vor.

Bei Anleger B ist aufgrund der Inanspruchnahme aller Nebenleistungen eine modellhafte Gestaltung gegeben.

Bei Anleger C liegt wegen der Annahme einer der angebotenen Nebenleistungen eine modellhafte Gestaltung vor (vgl. Tz. 9).

b) Erwerb von Wohnungen von einem Bauträger

[9] Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zwecke der Vermietung stellt grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung dar, es sei denn, der Anleger nimmt modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen (z. B. Vermietungsgarantien)

• vom Bauträger selbst,

• von dem Bauträger nahe stehenden Personen sowie von Gesellschaften, an denen der Bauträger selbst oder diesem nahe stehende Personen beteiligt sind, oder

• Vermittlung des Bauträgers von Dritten

in Anspruch, die den Steuerstundungseffekt ermöglichen sollen. Zur Annahme einer Modellhaftigkeit ist es nicht erforderlich, dass der Anleger mehrere Nebenleistungen in Anspruch nimmt. Bereits die Inanspruchnahme einer einzigen Nebenleistung (wie z. B. Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung) führt daher zur Modellhaftigkeit der Anlage. Unschädlich sind jedoch die Vereinbarungen über Gegenleistungen, welche die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objekts betreffen (z. B. Aufwendungen für die Hausverwaltung, Vereinbarung über den Abschluss eines Mietpools, Tätigkeit als WEG -Verwalter), soweit es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate handelt.

Keine modellhafte Gestaltung liegt vor, wenn der Bauträger mit dem Erwerber zugleich die Modernisierung des Objekts ohne weitere modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen vereinbart. Dies gilt insbesondere für Objekte in Sanierungsgebieten und Baudenkmale, für die erhöhte Absetzungen nach §§ 7h , 7i EStG geltend gemacht werden können, und bei denen die Objekte vor Beginn der Sanierung an Erwerber außerhalb einer Fondskonstruktion veräußert werden.

c) Vorgefertigtes Konzept

[10] Für die Modellhaftigkeit spricht das Vorhandensein eines vorgefertigten Konzepts, das die Erzielung steuerlicher Vorteile aufgrund negativer Einkünfte ermöglichen soll. Typischerweise, wenn auch nicht zwingend, wird das Konzept mittels eines Anlegerprospekts oder in vergleichbarer Form (z. B. Katalog, Verkaufsunterlagen, Beratungsbögen usw.) vermarktet. Auch Blindpools haben typischerweise ein vorgefertigtes Konzept i. S. d. § 15b EStG . Blindpools sind Gesellschaften oder Gemeinschaften, bei denen zum Zeitpunkt des Beitritts der Anleger das konkrete Investitionsobjekt noch nicht bestimmt ist. Nur wenn der Anleger die einzelnen Leistungen und Zusatzleistungen sowie deren Ausgestaltung vorgibt, handelt es sich nicht um ein vorgefertigtes Konzept.

d) Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen

[11] Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen liegen vor, wenn gleichartige Verträge mit mehreren identischen Vertragsparteien abgeschlossen werden, z. B. mit demselben Treuhänder, demselben Vermittler, derselben Finanzierungsbank. Werden Zusatz- und Nebenleistungen, die den Steuerstundungseffekt ermöglichen sollen, unmittelbar vom Modellinitiator angeboten, kann dies ebenfalls zur Anwendung des § 15b EStG führen.

e) Steuerliche Vorteile

[12] § 15b EStG ist nur anzuwenden, wenn steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften erzielt werden sollen.

Bei vermögensverwaltenden Venture Capital und Private Equity Fonds steht die Erzielung nicht steuerbarer Veräußerungsgewinne im Vordergrund, so dass § 15b EStG auf diese Fonds regelmäßig keine Anwendung findet, weil die Erzielung negativer Einkünfte grundsätzlich nicht Gegenstand des Fondskonzepts ist.

Bleiben Einkünfte im Inland aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen außer Ansatz, ist dies für sich gesehen kein Steuervorteil i. S. d. § 15b EStG . Zur Berücksichtigung eines negativen Progressionsvorbehalts vgl. Tz. 24.

f) Einkunftsquelle

[13] Einkunftsquelle ist die Beteiligung am jeweiligen Steuerstundungsmodell. Soweit es sich bei dem Steuerstundungsmodell um eine Gesellschaft oder Gemeinschaft in der Rechtsform einer gewerblichen oder gewerblich geprägten Personengesellschaft handelt, bildet der Mitunternehmeranteil (Gesamthands- und Sonderbetriebsvermögen) die Einkunftsquelle. Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften sind neben der Beteiligung an der Personengesellschaft für die Einkunftsquelle die Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten der einzelnen Gesellschafter einzubeziehen (vgl. Tzn. 18 und 19).

Erzielt der Anleger aus einer vermögensverwaltenden Gesellschaft oder Gemeinschaft nebeneinander Einkünfte aus verschiedenen Einkunftsarten (z. B. § 20 und § 21 EStG), handelt es sich für Zwecke des § 15b EStG dennoch nur um eine Einkunftsquelle. Eine Aufteilung in mehrere Einkunftsquellen ist nicht vorzunehmen.

Maßgeblich ist bei Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften nicht das einzelne Investitionsobjekt. Soweit also in einer Gesellschaft oder Gemeinschaft Überschüsse erzielende und verlustbringende Investitionen kombiniert werden oder die Gesellschaft oder Gemeinschaft in mehrere Projekte investiert, sind diese für die Ermittlung der 10 %-Verlustgrenze (vgl. Tz. 16) zu saldieren.

Beispiel:

Anleger X hat in einen Windkraftfonds investiert, der zwei Windkraftparks mit jeweils 100 Windrädern betreibt. Für den Windkraftpark A werden aufgrund der dort herrschenden guten Windverhältnisse Überschüsse erwartet. Für den Windkraftpark B werden hingegen hohe Verluste prognostiziert.

Die Beteiligung an dem Windkraftfonds stellt eine einzige Einkunftsquelle dar.

Handelt es sich bei dem Steuerstundungsmodell nicht um eine Beteiligung an einer Gesellschaft oder Gemeinschaft, sondern um eine modellhafte Einzelinvestition, stellt die Einzelinvestition die Einkunftsquelle dar. Tätigt der Steuerpflichtige mehrere gleichartige Einzelinvestitionen, stellt jede für sich betrachtet eine Einkunftsquelle dar. Dies gilt grundsätzlich auch für stille Beteiligungen.

Auch eventuelles Sonderbetriebsvermögen oder Sondervermögen ist — unabhängig davon, ob dieses modellhaft ist oder nicht — Bestandteil der Einkunftsquelle (vgl. Tzn. 18 und 19).

g) Prognostizierte Verluste/10 %-Grenze

[14] Die Verlustverrechnung ist nur zu beschränken, wenn bei Gesellschaften oder Gemeinschaften innerhalb der Anfangsphase die prognostizierten Verluste 10 % des gezeichneten und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals übersteigen. Bei Einzelinvestoren führt ein konzeptbedingter Verlust von mehr als 10 % des eingesetzten Eigenkapitals zur Anwendung des § 15b EStG .

aa) Anfangsphase

[15] Die Anfangsphase i. S. d. § 15b EStG ist der Zeitraum, in dem nach dem zugrunde liegenden Konzept nicht nachhaltig positive Einkünfte erzielt werden, und ist damit im Regelfall identisch mit der Verlustphase. Der Abschluss der Investitionsphase ist zur Bestimmung der Anfangsphase ohne Bedeutung.

Die Anfangsphase endet, wenn nach der Prognoserechnung des Konzepts ab einem bestimmten Veranlagungszeitraum dauerhaft und nachhaltig positive Einkünfte erzielt werden.

bb) Summe der prognostizierten Verluste

[16] Maßgeblich für die Berechnung der 10 %-Grenze des § 15b EStG sind die prognostizierten Verluste, nicht jedoch die letztlich tatsächlich erzielten Verluste. Dies bedeutet, dass Aufwendungen (z. B. für die Erhaltung des Gebäudes), die im Zeitpunkt der Prognose nicht vorhersehbar sind, nicht in die Berechnung einzubeziehen sind.

Enthält die Prognoserechnung Unrichtigkeiten, ist sie bei der Berechnung der 10 %-Grenze nicht zugrunde zu legen. Wird trotz Aufforderung eine berichtigte Prognoseberechnung nicht vorgelegt, können die fehlerhaften Angaben im Schätzungswege geändert werden. Eine Schätzung ist auch vorzunehmen, wenn keine Prognoserechnung vorgelegt wird.

cc) Maßgebendes Kapital bei Beteiligung an einer Gesellschaft

[17] Für die Beteiligung an Gesellschaften ist auf das gezeichnete und nach dem Konzept auch aufzubringende Kapital abzustellen. Regelmäßig ist das sog. gezeichnete Eigenkapital, welches die Beteiligungssumme am Gesellschaftskapital darstellt, auch das aufzubringende Kapital.

Als Ausschüttungen gestaltete planmäßige Eigenkapitalrückzahlungen sind für Zwecke der Berechnung der 10 %-Grenze vom gezeichneten Eigenkapital abzuziehen, soweit sie die aus dem normalen Geschäftsbetrieb planmäßig erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse übersteigen.

Soweit das aufzubringende Kapital in Teilbeträgen zu leisten ist (z. B. bei Zahlungen nach dem Baufortschritt oder dem Fortschritt der Dreharbeiten), ist die Summe der geleisteten Teilbeträge zugrunde zu legen, soweit diese in der Anfangsphase zu leisten sind. Gleiches gilt für Nachschüsse, wenn diese bereits bei Begründung der Einkunftsquelle feststehen und in der Anfangsphase zu leisten sind.

Wird ein Teil des aufzubringenden Kapitals modellhaft fremdfinanziert, ist das maßgebende Kapital um die Fremdfinanzierung zu kürzen (vgl. Beispiel zu Tz. 18). Es ist unerheblich, ob die Fremdfinanzierung auf der Ebene der Gesellschaft vorgenommen wird oder der Gesellschafter seine Einlage modellhaft finanziert.

dd) Sonderbetriebsvermögen

[18] Sind modellhaft Sonderbetriebsausgaben oder Sonderwerbungskosten (z. B. bei modellhafter Finanzierung der Einlage) vorgesehen, ist das Sonderbetriebsvermögen oder Sondervermögen Bestandteil des Steuerstundungsmodells. Die Verluste des Sonderbetriebsvermögens oder die Sonderwerbungskosten stehen somit im Zusammenhang mit dem Steuerstundungsmodell und sind demnach auch Bestandteil der prognostizierten Verluste (vgl. auch Umfang der Verlustverrechnungsbeschränkung, Tz. 19). Die modellhaften Sonderbetriebsausgaben oder Sonderwerbungskosten sind daher bei der Berechnung der Verlustgrenze einzubeziehen.

Beispiel:

Anleger A beteiligt sich an einem Windkraftfonds mit 100.000 €. Das Konzept sieht eine 20 %ige Finanzierung der Einlage vor. Die restlichen 80.000 € erbringt A aus seinem Barvermögen. Die Verluste aus dem Gesamthandsvermögen betragen in der Anfangsphase 7.500 €, die modellhaften Zinsen für die Fremdfinanzierung (Sonderbetriebsausgaben) 1.500 €.

Der steuerliche Verlust des A beträgt insgesamt 9.000 € und liegt damit oberhalb von 10 % der aufzubringenden Einlage (80.000 €). Die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG ist anzuwenden.

3. Umfang der Verlustverrechnungsbeschränkung

[19] Findet § 15b EStG dem Grunde nach Anwendung, erstreckt sich die Verlustverrechnungsbeschränkung auf sämtliche Verluste aus diesem Steuerstundungsmodell (Gesamthands- und Sondervermögen). Auch nicht modellhafte Sonderbetriebsausgaben oder Sonderwerbungskosten (z. B. bei individueller Finanzierung der Anlage durch den Anleger) und nicht prognostizierte Aufwendungen (z. B. bei unerwartetem Erhaltungsaufwand) unterliegen demnach der Verlustverrechnungsbeschränkung.

Beispiel:

Anleger A beteiligt sich modellhaft an einem Medienfonds mit einer Einlage von 100.000 €, die er zu 80 % bei seiner „Hausbank” fremdfinanziert (= nicht modellhafte Fremdfinanzierung). Die prognostizierten Verluste betragen 100.000 €. Aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse steigen die Produktionskosten für den Film um 20 %, so dass A einen Verlust aus dem Gesamthandsvermögen von 120.000 € erzielt. Daneben hat A in der Verlustphase für die Finanzierung Zinsen i. H. v. 15.000 € zu bezahlen.

Der Gesamtverlust aus der Anlage beträgt 135.000 €. Dieser unterliegt in voller Höhe der Verlustverrechnungsbeschränkung.

4. Anwendung bei im Betriebsvermögen gehaltenen Anteilen an vermögensverwaltenden Personengesellschaften (sog. Zebragesellschaften)

[20] Auf Ebene der vermögensverwaltenden Personengesellschaft sind lediglich Überschusseinkünfte festzustellen. Diese werden auf Ebene der Gesellschafter in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert (vgl. BMF-Schreiben vom 29. April 1994, BStBl I S. 282, BFH-Beschluss vom 11. April 2005, BStBl II S. 679). Ob ein Steuerstundungsmodell vorliegt, ist bereits auf Ebene der vermögensverwaltenden Personengesellschaft zu entscheiden. Die Umqualifizierung der Einkunftsart auf Ebene des Anteilseigners berührt die Einordnung als Steuerstundungsmodell grundsätzlich jedoch nicht. Dies gilt auch dann, wenn sich die Höhe der erzielten Einkünfte aufgrund der Umqualifizierung ändert.

BMF v. 17.07.2007 - IV B 2 - S 2241 b/07/0001 BStBl 2007 I S. 542


Einkommensteuerrechtliche Behandlung von Gesamtobjekten, von vergleichbaren Modellen mit nur einem Kapitalanleger und von gesellschafts- sowie gemeinschaftsrechtlich verbundenen Personenzusammenschlüssen (geschlossene Fonds)

I. Gesamtobjekte und vergleichbare Modelle mit nur einem Kapitalanleger

1. Abgrenzung der Eigenschaft als Bauherr oder Erwerber bei der Errichtung, Sanierung, Modernisierung oder des Erwerbs von Gebäuden und Eigentumswohnungen

[1] Ein Anleger, der sich auf Grund eines von den Projektanbietern vorformulierten Vertragswerks an einem Projekt beteiligt und sich bei den damit zusammenhängenden Rechtsgeschäften durch die Projektanbieter oder von ihnen eingeschalteten sonstigen Personen (z. B. Treuhänder, Geschäftsbesorger, Betreuer) umfassend vertreten lässt, ist regelmäßig nicht Bauherr, sondern Erwerber des bebauten und gegebenenfalls sanierten oder modernisierten Grundstücks (BFH-Urteil vom 14. November 1989, BStBl 1990 II S. 299 , m. w. N.). Das gilt auch, wenn der Anleger unter Verzicht auf eine dazu bevollmächtigte Person die Verträge selbst unterzeichnet, falls die Verträge vorher vom Projektanbieter bereits ausgehandelt oder vorformuliert worden sind, oder wenn die vertraglichen Vereinbarungen vorsehen, dass einzelne der in dem Vertragswerk angebotenen Leistungen abgewählt werden können.

[2] Der Anleger ist nur Bauherr, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht (BFH-Urteil vom 14. November 1989, a. a. O., vgl. auch BFH-Urteil vom 13. September 1989, BStBl II S. 986). Der Bauherr muss das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis, d. h. wirtschaftlich das für die Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Risiko, tragen, sowie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung in der Hand haben. Das ist regelmäßig nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Wohnungen oder gleichförmig ausgestalteten Wohngebäuden nach einem bereits vor Beitritt des einzelnen Anlegers ausgearbeiteten Vertragswerk errichtet wird und der einzelne Anleger demzufolge weder die Vertragsgestaltung noch die Vertragsdurchführung wesentlich beeinflussen kann.

[3] Die Entscheidung darüber, ob die Voraussetzungen für die Erwerber- oder Bauherreneigenschaft vorliegen, ist nach dem Gesamtbild unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen, und zwar unabhängig von den in den Verträgen gewählten Bezeichnungen nach dem wirklichen Gehalt der von den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen und deren tatsächlicher Durchführung. ...

II. Geschlossene Fonds

[31] Die nachstehenden Regelungen gelten im Grundsatz für alle Fonds. Die ertragsteuerliche Behandlung von Film- und Fernsehfonds richtet sich im Einzelnen nach den BMF-Schreiben vom 23. Februar 2001 (BStBl I S. 175) und vom 5. August 2003 (BStBl I S. 406).

1. Einkunftserzielung

[ 32] Erfüllt ein geschlossener Fonds in der Rechtsform der Personengesellschaft in der gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit seiner Gesellschafter den Tatbestand der Einkunftserzielung, ist auf der Ebene der Gesellschaft zu entscheiden, ob Aufwendungen, die die Gesellschaft trägt, Herstellungskosten, Anschaffungskosten, Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind. Der auf der Ebene der Gesellschaft ermittelte Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten oder der Gewinn ist den einzelnen Gesellschaftern zuzurechnen (vgl. BFH-Beschluss vom 19. August 1986, BStBl 1987 II S. 212 m. w. N.).


2. Erwerbereigenschaft eines Fonds auf Grund fehlender wesentlicher Einflussnahmemöglichkeiten

Ein geschlossener Fonds ist nach den Grundsätzen der BFH-Urteile zur ertragsteuerlichen Behandlung der Eigenkapitalvermittlungsprovision und anderer Gebühren vom 8. Mai 2001 (BStBl II S. 720) und vom 28. Juni 2001 (BStBl II S. 717) immer dann als Erwerber anzusehen, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschafter in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit keine Möglichkeit besitzen, hierauf Einfluss zu nehmen.

Für die Herstellereigenschaft ist es wegen der besonderen Konzeption geschlossener Fonds bei gewerblichen Fonds erforderlich, dass die Mitwirkungsrechte der Gesellschafter über die zur Anerkennung der Mitunternehmereigenschaft nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG geforderte Initiative hinausgehen; auch bei vermögensverwaltenden Fonds müssen die Mitwirkungsrechte weiter gehen als die einem Kommanditisten nach dem HGB zustehenden Rechte. Wesentliche Einflussnahmemöglichkeiten entstehen nicht bereits dadurch, dass der Initiator als Gesellschafter oder Geschäftsführer für den Fonds gehandelt hat oder handelt. Die Einflussnahmemöglichkeiten müssen den Gesellschaftern selbst gegeben sein, die sie innerhalb des Fonds im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit ausüben. Eine Vertretung durch bereits konzeptionell vorbestimmte Dritte (z. B. Treuhänder, Beiräte) reicht nicht aus. Einem von den Gesellschaftern selbst aus ihrer Mitte bestimmten Beirat oder einem vergleichbaren Gremium dürfen weder der Initiator noch Personen aus dessen Umfeld angehören. Über die Einrichtung und Zusammensetzung eines Beirats dürfen allein die Gesellschafter frühestens zu einem Zeitpunkt entscheiden, in dem mindestens 50 v. H. des prospektierten Kapitals eingezahlt sind.

Eine ausreichende Einflussnahmemöglichkeit ist gegeben, wenn der Fonds rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, wesentliche Teile des Konzepts zu verändern. Das kann auch dann bejaht werden, wenn Entscheidungsalternativen für die wesentlichen Konzeptbestandteile angeboten werden. Allein die Zustimmung zu den vom Initiator vorgelegten Konzepten oder Vertragsentwürfen bedeutet keine ausreichende Einflussnahme. Die Gesellschafter müssen vielmehr über die wesentlichen Vertragsgestaltungen und deren Umsetzung tatsächlich selbst bestimmen können.

Die Einflussnahmemöglichkeiten dürfen auch faktisch nicht ausgeschlossen sein.

Die Umsetzung der wesentlichen Konzeptbestandteile und Abweichungen hiervon sind durch geeignete Unterlagen vollständig zu dokumentieren.


Steuerstundungsmodelle Baudenkmale

Zu aufgeworfenen Fragen zur Anwendbarkeit von § 15b EStG in der Immobilienbranche wird wie folgt Stellung genommen:

Modellhafte Gestaltung

§ 15b EStG findet grundsätzlich auch Anwendung im Bereich der Einkünfte aus VuV (§ 21 Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Aussagen in Tz. 9 des o.g. Anwendungsschreibens gelten jedoch nur für den Erwerb von Wohnungen von einem Bauträger. Wird statt einer Eigentumswohnung ein anderes Objekt (z.B. ein Baudenkmal) von einer Einzelperson erworben, so ist Tz. 9 des BMF-Schreibens vom 17.7.2007 analog anzuwenden. Jedoch ist die Anwendung von Tz. 9 nicht auf anders gelagerte Sachverhalte, wie die Sanierung von Baudenkmälern durch einen Immobilienfonds, übertragbar, weil es in Fondsfällen – anders als bei Erwerben vom Bauträger – nicht auf die Vereinbarung von schädlichen Nebenleistungen ankommt.

Bedeutung des Prospekts für die Annahme der Modellhaftigkeit

Die Vermarktung von ETW in größerem Umfang (z.B. bei Altbausanierungen) durch einen Bauträger erfordert zwingend einen Bauträgerprospekt. Dieser wird im Wesentlichen die Objekt- und Baubeschreibung sowie die Grundrisse der einzelnen ETW enthalten. Allein die Vermarktung mittels eines Bauträgerprospekts führt jedoch nicht zwingend zur Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des jeweiligen Prospekts und auch darauf, ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden, an. Die Entscheidung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Diese Prüfung ist durch die örtlich zuständige Finanzbehörde vorzunehmen.

Immobilienfonds im Bereich der Denkmalsanierung

Verluste aus Objekten, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können (z.B. Bahnhöfe, Theater, Schwimmbäder) und deren Sanierung daher im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Personengesellschaft betrieben wird, unterliegen der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG, soweit die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind. Dies gilt auch für sog. Baudenkmäler. Dabei ist die zentrale Frage der modellhaften Gestaltung auf Ebene der Beziehung zwischen Initiator und Anleger und nicht etwa auf Ebene der Rechtsbeziehungen des Fonds zu evtl. zwischengeschalteten Bauträgern zu prüfen. Durch die Zwischenschaltung eines Bauträgers kann die modellhafte Gestaltung jedoch keinesfalls umgangen werden.

Die Abzugsfähigkeit der Kosten des Fonds – z.B. für die Fondskonzeption, die Vermittlung des Eigenkapitals, Steuerberatungskosten – richtet sich nach dem sog. Fondserlass vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 A – 48/03 (BStBl 2003 I S. 546).

BMF, 29.1.2008, IV B 2 - S 2241 - b/07/0001

Siehe auch Denkmal-AfA


Chancen: Sind Immobilienfonds sinnvoll? + Welcher Immobilienfonds ist der beste?

Deutsche Immobilienfonds schütten durchschnittlich 5 Prozent der Anlagesumme aus. Bei Holland-Fonds gibt es ca. 7 Prozent. Anleger von US-Fonds bekommen ebenfalls ca. 7 Prozent. Steigen die Immobilienpreise, wird der höhere Verkaufsgewinn ausgeschüttet.


Risiken: Wie sicher ist ein Immobilienfonds?:

Die Rendite hängt von den Mietpreisen und Leerstand in den Gebäuden ab. Beides ist bei Gewerbeimmobilien stark von der Konjunktur abhängig.


Immobilienfonds in Berlin

Die Immobilienpreise in Berlin haben ich gut entwickelt (Immobilienbewertung). Während dies bei Gewerbeimmobilien und Neubauten mit einem niedrigen Mietzins einhergeht bzw. darauf beruht, hat sich der Mietzins bei Altbauten, die zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht wesentlich reduziert und sogar teilweise erhöht. Derartige Altbauten bieten daher gegenwärtig im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt eine überdurchschnittliche Rendite. Daneben werden Instandsetzungsmaßnahmen staatlich durch verbilligte Kredite und Investitionszulagen noch gefördert. Zugleich liegen auch die aktuellen Zinskonditionen so deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, dass man von einer ausgesprochenen Niedrigzinsphase sprechen kann. In steuerlicher Hinsicht ermöglicht die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) bei Erwerb eines Erbbaurechts mit Erbbauzinsvorauszahlung, diese Vorauszahlung sofort als Werbungskosten in Ansatz zu bringen. Dies führt dazu, dass sozusagen die Anschaffungskosten für das Grundstück die Einnahmen mindern und damit die Steuerlast senken. Daneben besteht grundsätzlich die Möglichkeit in Sanierungsgebieten bzw. bei Denkmalschutz die als "10 x 10" bekannt gewordenen erhöhten Absetzungen in Ansatz zu bringen. Aufgrund dieser idealen Bedingungen erscheinen gegenwärtig Investitionen in Berliner Bestandsimmobilien aussichtsreich.


Insoweit eignen sich insbesondere Altbauten in guten Berliner Innenstadtlagen für eine entsprechende Investition. Mit dieser Markteinschätzung sind wir anscheinend auch nicht allein, wenn man betrachtet, dass sich insbesondere amerikanische und englische private equity Fonds große Berliner Wohnungsbestände einkaufen. Und auch die demografische Entwicklung spricht für Berlin. Während diverse deutsche Kleinstädte an einem Bevölkerungsschwund leiden prognostiziert das Research der Deutschen Bank für Berlin ein deutliches positives Wachstum. Hinzu kommt noch der ständig steigende pro Kopf Bedarf an Wohnfläche, der zusätzlich für höheren Wohnflächenbedarf bei gleich bleibender Bevölkerungszahl sorgt. Berlin ist zudem in und hat nach dem Mauerfall alle Chancen wieder das zu werden, was sie in den 20er Jahren gewesen ist - eine wenn nicht sogar die europäische Metropole. Einst Symbol der Teilung, verbindet Berlin heute das westliche und östliche Europa. Die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg liegt in der Mitte der erweiterten Europäischen Union und bietet Chancen in vielfacher Hinsicht. Im kommenden, vereinigten Europa liegt Berlin in der Mitte, nicht mehr am Rand. Es verfügt über Erfahrungen sowohl des Westens als auch des Ostens. Berlin wird zum Ort der Begegnung von Ost und West, zum Tor und Ziel für beide Seiten, zur Ost-West-Metropole. Politik und Diplomatie bringen der Stadt neue Internationalität. Am Sitz von Regierung und Parlament konzentrieren sich deutsche und internationale Verbände von Wirtschaft und Gesellschaft. Fernseh-, Rundfunk- und Zeitungsredaktionen zieht es in die Hauptstadt. Berlin wird das politische, wissenschaftliche und kulturelle Zentrum Deutschlands und eine der führenden Metropolen Europas.


Vorteile eines Immobilienfonds in Berlin

  • Zweistellige Rendite möglich.
  • Steueroptimierte Investition in Immobilien.
  • Günstiger Quadratmeterpreis, der deutlich unter den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen liegt, so dass eine Wertsteigerung zu erwarten ist.
  • Individuelle Anpassung an die persönlichen Gegebenheiten.
  • Günstige Zinskonditionen.
  • Geleisteter Erbbauzins kann sofort steuerlich geltend gemacht werden.
  • Sonderabschreibungen bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet bzw. bei Denkmalschutz.
  • Staatliche Zuschüsse durch vergünstigten Zins für Instandsetzungskredite.
  • Objektabhängig weitere staatliche Gelder in Form von Investitionszulagen.
  • Keine lästigen Eigentümerversammlungen.

Ertragsteuerliche Behandlung der Sondererstattungen (Preisnachlässe) des Kapitalvertriebs (kick-backs) an Anleger geschlossener Fonds

Anwendung des BFH-Urteils vom 26. Februar 2002 - IX R 20/98 - BStBl 2002, II 796

Nach den BFH-Urteilen vom 8. Mai 2001 - BStBl 2001 II. S. 720 und vom 28. Juni 2001 - BStBl 2001 II S. 717 werden alle Aufwendungen, die von Anlegern eines geschlossenen Immobilien-Fonds geleistet werden, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt, wenn dem Beitritt des einzelnen Anlegers zum Fonds ein einheitliches auf einem Gesamtplan beruhendes Vertragskonzept zugrunde liegt und der Anleger daher tatsächlich - nicht nur theoretisch - weder die Vertragsgestaltung noch den Herstellungsprozess wesentlich beeinflussen kann. Das bedeutet, dass modellbedingte Aufwendungen, die (nach bisheriger Auffassung) im Rahmen der Regelungen des BMF-Schreibens vom 31. August 1990 (sog. 4 Bauherrenerlass) sofort abzugsfähig sind, nunmehr Anschaffungskosten darstellen. Diese Tatbestandsmerkmale gelten nicht nur für Immobilienfonds, sondern für alle Bereiche geschlossener Fonds und unabhängig davon, in welcher Einkunftsart der geschlossene Fonds sein steuerliches Ergebnis ermittelt.

Zu den Anschaffungskosten der Fondsgesellschafter gehören somit auch die Eigenkapitalvermittlungsprovision sowie andere im Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts vereinbarte Provisionen oder ”Gebühren” für in gesonderten Verträgen vereinbarte Dienstleistungen.

Soweit die Anwendung dieser Grundsätze zu einer Verschärfung der Besteuerung gegenüber der bisherigen Verwaltungspraxis führt, sind die Urteilsgrundsätze nicht anzuwenden, wenn der Außenvertrieb der Fondsanteile vor dem 1. September 2002 begonnen hat und der Steuerpflichtige dem Fonds vor dem 1. Januar 2004 beitritt (vgl. BMF-Schreiben vom 29. November 2002 - BStBl 2002 I S. 1388 ).

Provisionsnachlässe, die der Eigenkapitalvermittler Fonds-Gesellschaftern gewährt und die keine besonderen, über die Beteiligung am geschlossenen Fonds hinausgehenden Leistungen der Fonds-Gesellschafter abgelten, mindern nach dem BFH-Urteil vom 26. Februar 2002 - IX R 20/98 - BStBl 2002 II S. 796 die Anschaffungskosten (der Immobilie) i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB . Für die steuerrechtliche Qualifizierung der Rückflüsse kommt es nicht darauf an, ob das Finanzamt die betreffenden Provisionen als Anschaffungskosten behandelt oder als Werbungskosten abgezogen hat.

Es treten vermehrt Fälle auf, in denen im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für Zwecke der Einkommensbesteuerung (§ 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO ) die Eigenkapitalvermittlungsprovision unter Hinweis auf die o.a. Übergangsregelung vom 29.11.2002 - z.B. nach den Regelungen des 4 Bauherrenerlasses - als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Betriebsausgaben erklärt werden, andererseits aber Provisionsnachlässe einzelner Gesellschafter unter Hinweis auf das o.a. BFH-Urteil vom 26. Februar 2002 als Anschaffungskostenminderung behandelt werden sollen.

Es wird gebeten die Finanzämter Ihres Geschäftsbereichs anzuweisen, in diesen Fällen wie folgt zu verfahren:

Besteht der Anleger für seine Provisionsrückflüsse auf einer Anwendung des o.a. BFH-Urteils vom 26. Februar 2002, bringt er damit zum Ausdruck, dass er die eingangs zitierte Rechtsprechung des BFH zur Erwerbereigenschaft des Fonds (Anschaffungskosten) angewendet wissen will. Einem solchen Antrag ist zu entsprechen. In diesen Fällen gilt dann die Übergangsregelung vom 29. November 2002 - zumindest im Hinblick auf die Eigenkapitalvermittlungsprovision - nicht . Dies bedeutet, dass die Eigenkapitalvermittlungsprovision, soweit sie auf den betroffenen Anleger entfällt, (bis zur vollen Anwendung der BFH-Rechtsprechung durch dies regelnde Verwaltungsanweisungen) in vollem Umfang wie Anschaffungskosten der Fondsgesellschaft zu aktivieren ist, unabhängig davon, ob die Fondsgesellschaft nach bisherigen Grundsatzen als ”Anschaffer” oder ”Hersteller” anzusehen ist. Insoweit entfällt der sofortige Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug, z.B. lt. Tz. 7.1 des 4. Bauherrenerlasses, für diesen Anleger.

Beantragt der Anleger für die ihm gewährten Preisnachlässe die Behandlung als Anschaffungskostenminderung erst im Einspruchsverfahren, ergibt sich auf Gesellschaftsebene die oben beschriebene Folgeänderung aus § 174 Abs. 4 AO . Da finanzgerichtlich bisher nicht geklärt ist, ob für eine Korrektur nach § 174 Abs. 4 AO in diesem Fall die Voraussetzungen des § 174 Abs. 5 AO gegeben sein müssen, ist die Fondsgesellschaft vorsorglich zum Verfahren hinzuzuziehen (§ 360 Abs. 1 AO ). Die Hinzuziehungs- und die Änderungsabsicht sind dem Antragsteller in sinngemäßer Anwendung des § 367 Abs. 2 Satz 2 AO mitzuteilen, und es ist ihm mit angemessener Frist Gelegenheit zu geben, seinen Einspruch zu überdenken.

Entsprechendes gilt für das finanzgerichtliche Verfahren mit der Maßgabe, dass in diesen Fällen das Finanzamt vorsorglich den Antrag auf Beiladung der Fondsgesellschaft (§ 60 Abs. 1 FGO ) zu stellen hat.

Nimmt der Anleger seinen Antrag, die Preisnachlässe als Anschaffungskostenminderung zu behandeln, zurück, bleibt entsprechend der Übergangsregelung der Werbungskostenabzug der Eigenkapitalvermittlungsprovision im bisherigen Rahmen erhalten. Die Preisnachlässe werden wie bisher als Sonder-(betriebs-)einnahmen bzw als negative Sonderbetriebsausgaben/”Sonderwerbungskosten” berücksichtigt (vgl. Runddruck der OFD Berlin vom 11.08.1997 - St 442 - S 2253 a - 1/89 - ESt-Nr. 341)

In Fällen, in denen die Fondsgesellschaft nach bisheriger Auffassung als Hersteller immaterieller Wirtschaftsgüter anzusehen ist, gilt das oben Gesagte entsprechend, d.h., für die evtl. auf Gesellschaftsebene wie Anschaffungskosten zu aktivierende Eigenkapitalvermittlungsprovision gilt § 5 Abs. 2 EStG nicht.


Geschlossener Immobilienfonds: Auch gesondert vereinbarte Gebühren für Dienstleistungen sind keine Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten der Fondsimmobilie: Dem Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten, die ein Anleger, der sich an einem Immobilienfonds beteiligt, als "Gebühren" für in gesonderten Verträgen vereinbarte Dienstleistungen (z.B. Mietgarantie, Treuhänderleistung) entrichtet, steht § 42 AO 1977 entgegen, wenn aufgrund der modellimmanenten Verknüpfung aller Verträge diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Erlangung des Eigentums an der bezugsfertigen Immobilie stehen (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung).


Steuerberatung Immobilienfonds

Seit vielen Jahren bieten wir Unabhängigkeit und Objektivität bei der Auswahl von Steuersparmodellen. Diese ermöglichen Ihnen die Nutzung interessanter Steuergesetze und eine sinnvolle Streuung Ihrer Vermögensanlagen. Durch die Vielzahl der Angebote ist eine gründliche und neutrale Prüfung und Bewertung von Immobilien - nicht nur in Berlin - besonders wichtig. Da wir unabhängig von Initiatoren sind, können wir die Angebote objektiv prüfen, vergleichen und beurteilen.


Unsere Kooperationspartner sind ein Team aus Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und weiteren Partnern aus Berlin. Sie bieten alles, von einer bloßen Hilfestellung bis zum "Rundum-Sorglos-Paket", unabhängig davon, ob es sich um bauliche Instandsetzungsarbeiten, die rechtlichen Rahmenbedingungen, die kontinuierliche Durchsetzung von Mieterhöhungen oder die laufende Verwaltung handelt. Dabei ist eine Betreuung nicht nur vor und während der Investitionsphase sondern auch für die Folgejahre vorgesehen, soweit eine solche erforderlich und gewünscht ist.


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Rechtsgrundlagen zum Thema: Immobilienfonds

UStAE 
UStAE 15a.4. Berichtigung nach § 15a Abs. 1 UStG

UStAE 15a.4. Berichtigung nach § 15a Abs. 1 UStG

UStR 
UStR 217. Berichtigung nach § 15a Abs. 1 UStG

EStH 15.6

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


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