Immobilienrechner: Hauskauf, Nebenkosten und Finanzierung berechnen
Mit unserem kostenlosen Immobilienrechner berechnen Sie, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können: Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Darlehen, Zinsen, Tilgung und monatliche Belastung – verständlich aufbereitet für Eigennutzer und Vermieter.
Immobilienrechner starten: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Der Rechner hilft Ihnen, die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs realistisch einzuschätzen. Besonders wichtig ist dabei nicht nur die monatliche Kreditrate, sondern die gesamte Belastung inklusive Kaufnebenkosten, laufender Kosten und steuerlicher Folgen.
Immobilienrechner
Welche Kaufnebenkosten gehören in den Immobilienrechner?
Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der Kaufpreis. In die Finanzierung gehören auch die Kaufnebenkosten, weil diese häufig nicht vollständig von der Bank finanziert werden und deshalb Eigenkapital binden.
| Kostenart | Warum wichtig? | Steuerlicher Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung an. Die konkrete Höhe hängt vom Bundesland ab. | Bei Vermietung gehört sie regelmäßig zu den Anschaffungskosten und wirkt sich nicht sofort, sondern über die AfA aus. |
| Notar und Grundbuch | Notwendig für Kaufvertrag, Auflassung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung. | Aufteilung prüfen: Kosten des Erwerbs gehören regelmäßig zu den Anschaffungskosten; Finanzierungskosten können bei Vermietung anders zu behandeln sein. |
| Maklerkosten | Je nach Objekt und Vertragsgestaltung möglich. | Bei vermieteten Objekten regelmäßig Teil der Anschaffungskosten; bei Eigennutzung grundsätzlich privat veranlasst. |
| Modernisierung und Instandsetzung | Gerade bei Bestandsimmobilien oft entscheidend für die echte Gesamtbelastung. | Bei Vermietung unbedingt die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen. |
Wie berechnet sich die Immobilienfinanzierung?
Für die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs sind vor allem fünf Eingaben entscheidend: Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehensbetrag, Zinssatz und Tilgung. Daraus ergibt sich die anfängliche monatliche Rate.
| Variable | Bedeutung für Ihre Finanzierung |
|---|---|
| Kaufpreis | Ausgangspunkt der Berechnung. Zusätzlich müssen Kaufnebenkosten und geplante Investitionen berücksichtigt werden. |
| Eigenkapital | Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf. Idealerweise deckt es mindestens die Kaufnebenkosten und einen Sicherheitspuffer ab. |
| Zinssatz | Bestimmt die laufenden Finanzierungskosten. Schon kleine Zinsunterschiede wirken sich über die Zinsbindung deutlich aus. |
| Anfängliche Tilgung | Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld. Gleichzeitig steigt die monatliche Belastung. |
| Disagio | Ein Disagio ist ein Abschlag vom Auszahlungsbetrag des Darlehens. Wirtschaftlich handelt es sich häufig um vorweggenommene Zinsen. |
Hinweis zum Disagio: Bei vermieteten Immobilien ist steuerlich zu prüfen, ob und in welchem Umfang ein Disagio als Werbungskosten abziehbar ist. Maßgeblich sind unter anderem § 11 Abs. 2 EStG, die Marktüblichkeit und die konkrete Darlehensgestaltung.
Infografik: Der Weg zur tragfähigen Immobilienfinanzierung
Welche Steuern sind beim Immobilienkauf wichtig?
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder später verkaufen. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
1. Selbstgenutzte Immobilie: Handwerkerleistungen und energetische Sanierung
Bei selbstgenutztem Wohnraum können Sie für bestimmte Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG erhalten. Begünstigt sind grundsätzlich Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten – nicht die Materialkosten. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro pro Jahr.
Für energetische Sanierungen an einem eigenen, zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude kommt zusätzlich § 35c EStG in Betracht. Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, maximal 40.000 Euro je Objekt. Sie verteilt sich auf drei Jahre: 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im zweiten Folgejahr.
2. Vermietete Immobilie: Werbungskosten, AfA und anschaffungsnahe Herstellungskosten
Bei Vermietung können laufende Finanzierungskosten, Erhaltungsaufwendungen und bestimmte Nebenkosten grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein. Anschaffungskosten des Gebäudes wirken sich dagegen regelmäßig nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA) aus.
Wichtig ist die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie grundsätzlich zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Gebäude-AfA.
3. Verkauf der Immobilie: Spekulationsfrist nach § 23 EStG
Beim späteren Verkauf ist § 23 EStG zu prüfen. Bei privaten Immobilienverkäufen ist ein Gewinn regelmäßig steuerlich relevant, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbstgenutzte Immobilien enthält § 23 EStG wichtige Ausnahmen, etwa bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Praxisbeispiele: So wirken sich Steuervorteile aus
Beispiel 1: Handwerkerleistungen in der selbstgenutzten Immobilie
Sie lassen in Ihrem Eigenheim Renovierungsarbeiten durchführen. Die Rechnung weist 6.000 Euro Arbeitskosten aus; Materialkosten sind separat aufgeführt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen können 20 Prozent der Arbeitskosten, also 1.200 Euro, direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden. Damit ist der Höchstbetrag für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG ausgeschöpft.
Beispiel 2: Energetische Sanierung nach § 35c EStG
Sie investieren 50.000 Euro in begünstigte energetische Maßnahmen an Ihrem selbstgenutzten Haus. Bei erfüllten Voraussetzungen beträgt die Steuerermäßigung insgesamt 10.000 Euro. Die Verteilung: 3.500 Euro im Abschlussjahr, 3.500 Euro im Folgejahr und 3.000 Euro im zweiten Folgejahr.
Beispiel 3: Renovierung nach Kauf einer vermieteten Immobilie
Die Gebäudeanschaffungskosten betragen 250.000 Euro. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf fallen 40.000 Euro netto für Instandsetzung und Modernisierung an. Die 15-Prozent-Grenze liegt bei 37.500 Euro. Da die Aufwendungen darüber liegen, sind die Kosten grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln und über die AfA zu berücksichtigen.
Checkliste: Vor dem Hauskauf richtig rechnen
- Kaufpreis prüfen: Ist der Preis im Verhältnis zu Lage, Zustand, Miete und Sanierungsbedarf plausibel?
- Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Finanzierungskosten berücksichtigen.
- Eigenkapital realistisch ansetzen: Nicht die komplette Liquidität verbrauchen; Rücklagen einplanen.
- Monatsrate stresstesten: Rate auch bei höheren Lebenshaltungskosten und Anschlusszins prüfen.
- Steuerliche Nutzung klären: Eigennutzung, Vermietung oder gemischte Nutzung sauber unterscheiden.
- Renovierung dokumentieren: Rechnungen, Zahlungsnachweise, Leistungszeiträume und Aufteilung von Arbeits- und Materialkosten sichern.
- Förderungen prüfen: § 35a EStG, § 35c EStG, KfW/BAFA und Landesprogramme nicht doppelt oder falsch kombinieren.
Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor Vertragsabschluss prüfen – insbesondere Kaufpreisaufteilung, AfA, Finanzierungskosten, Renovierungsplanung und mögliche Steuerermäßigungen.
Weitere Immobilienrechner
Diese Rechner und Themen passen ergänzend zur Immobilienfinanzierung:
- Anschaffungs- und Herstellungskosten Gebäude
- Aufteilung Grundstückskaufpreis
- Baufinanzierung berechnen
- Immobilienbewertung
- Kapitalanlage Immobilien
- Mieten oder Kaufen
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Grunderwerbsteuer berechnen
- Grundsteuer
- Spekulationssteuer bei Immobilien
Weitere Steuertipps für Immobilienbesitzer
Download: Steuertipps für Hausbesitzer
FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienrechner
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Eine erste Orientierung liefert die monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Entscheidend ist aber die Gesamtbelastung: Kaufnebenkosten, Rücklagen, Hausgeld, Instandhaltung, Versicherungen und mögliche Steuerfolgen müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Welche Kaufnebenkosten muss ich beim Immobilienkauf berechnen?
Typische Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Die Grunderwerbsteuer ist bundeslandabhängig; § 11 Abs. 1 GrEStG nennt 3,5 Prozent als gesetzlichen Ausgangssatz.
Kann ich Renovierungskosten sofort steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutzten Immobilien kommen vor allem Steuerermäßigungen nach § 35a oder § 35c EStG in Betracht. Bei vermieteten Immobilien können Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich Werbungskosten sein. Nach dem Kauf ist jedoch die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beachten.
Was ist besser: höhere Tilgung oder mehr Eigenkapital?
Beides reduziert Risiken. Mehr Eigenkapital senkt den Darlehensbedarf, eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller. Welche Variante besser ist, hängt von Liquidität, Zinssatz, Zinsbindung, Sicherheitsbedarf und steuerlicher Nutzung ab.
Wann lohnt sich eine vermietete Immobilie steuerlich?
Eine vermietete Immobilie kann steuerlich interessant sein, wenn Werbungskosten, AfA und Finanzierungskosten die steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindern. Entscheidend ist aber die wirtschaftliche Gesamtrendite nach Steuern, Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung.
Ist ein Immobilienverkauf nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Bei privaten Veräußerungsgeschäften ist die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG ein zentraler Punkt. Ob ein Verkauf steuerfrei ist, hängt aber vom Einzelfall ab, insbesondere von Anschaffungsdatum, Verkaufsdatum, Nutzung und etwaigen Sonderkonstellationen.
Quellen und Rechtsstand
- Rechtsstand: 03.07.2026.
- § 11 Abs. 1 GrEStG – gesetzlicher Ausgangssteuersatz der Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent; konkrete Ländersteuersätze im Einzelfall prüfen.
- § 35a Abs. 3 EStG – Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen: 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro.
- § 35a Abs. 5 EStG – Voraussetzungen insbesondere Rechnung und unbare Zahlung.
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden; maximal 40.000 Euro je Objekt.
- BMF-Schreiben vom 23.12.2024 – Musterbescheinigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG.
- BMF-Schreiben vom 21.08.2025 – Einzelfragen zu § 35c EStG.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
- § 7 Abs. 4 EStG – Gebäude-AfA; bei nach dem 31.12.2022 fertiggestellten Wohngebäuden grundsätzlich 3 Prozent.
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken; Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahmen.
- BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 – Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes.
